Новостройки рухнули, это конец!

Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализирует статистику продаж новостроек за июнь и расскажет о пяти хороших ЖК, где можно ожидать снижения цен.

В этой статье:

Отчет продаж новостроек за май-июнь 2024
Новостройки, которые будут снижаться в цене в 2024 году: Страна Озерная, Северный порт, Upside Towers, Life Варшавская, Highlife

Отчет продаж новостроек за май-июнь 2024

На рынке недвижимости однозначно будет коррекция, и некоторым застройщикам придется снижать свои цены, а скидки будут реальными скидки: льготной ипотеки нет, IT-ипотека будет не 18 млн ₽, а 9 млн, «семейку» порезали. Всем казалось, что в июне будет рекорд по продажам, однако продажи у многих застройщиков просели. Дело тут в цене, потому что, вопреки надеждам застройщиков, клиенту оказался важен не только ежемесячный платеж по ипотеке, но и цена объекта. Студия в эконом-классе от ПИК во «Втором Нагатинском» в январе стоила 8 млн ₽, а сейчас у застройщика – 10,9 млн ₽. Если же купить с их «модной» 8%-ной ипотекой на 5 лет, то цена за 20-метровую будку взлетает до 12 млн ₽ – еще немного и будет 1 млн за 1 м² в эконом-классе.

Не нужно далеко ходить. Достаточно посмотреть на отчет Росреестра по продажам за июнь.

Level Нижегородская – популярный проект с недорогими студиями: падение на 54%
WoW от Страна.Девелопмент: падение на 40%
Кольская 8 – «дешевый» ПИК с отделкой в хорошем районе Свиблово: падение на 43%
Indy Towers от Аквилона – самый удивительный для меня результат: минус 54%

То есть мы видим падение у каждой пятой новостройки после бурного роста в мае.

Что еще меня сильно удивляет – так это наличие каких-либо продаж в проекте «Светлый мир Станция Л»: кто-то до сих пор покупает квартиры в Seven Suns Development. Здесь ни в коем случае не нужно покупать, есть вопросы к застройщику.
Если мы посмотрим Level Академическая, то их студии площадью 17 м2 продаются по 13-15 млн ₽, и это еще со скидкой. Но продаж там немного по таким ценам: прирост 150% – в реальности это 5 квартир.
Но больше всего меня радует, что многие смотрят мои обзоры, видят мою оценку Sydney Prime от ФСК – и здесь всего по 2 продажи и в мае, и в июне.
Также мы с вами говорили, что старты продаж не работают, и на старте продаж квартала «Серебряный Бор» в мае было всего 10 сделок, а в июне – лишь 2. Проекты, которые ориентированы больше на конечников, а не на инвесторов, на стартах продаж не имеют никакой популярности.

А в лидерах у нас Лучи – как в песне, любит наш народ всякое г… и покупает по 200 квартир в месяц. У меня есть обзор этого ЖК, и я уверен, что такую дичь ни в коем случае не нужно покупать, особенно в третьей очереди. Но люди ведутся на низкие цены, лишь бы что-то купить.
Самое удивительное, что люди покупают Level Звенигородская - плюс 400% от старта продаж. Опять же это дешевый комфорт-класс.
На пятом месте ЖК Wave с приростом 63%, это понятная история.
Люблинский парк стал сильно падать по продажам, потому что никому не нужен с такими ценами.
Я бы выделил Cityzen, который довольно хорошо продается, и мне кажется, что он продается по рыночным адекватным ценам.
Люди почему-то любят Level Южнопортовая, хоть он снизился в продажах, но все равно держится в районе 100 сделок, и я его ни в коем случае не рекомендую. Про этот район и его перспективы мы недавно говорили.

Для меня загадка – Метроном от Брусники. Там было продано 93 квартиры! И это совсем не замечательный район, до метро нужно добраться на тюленях-оленях и очень долго. Это не бизнес-класс. И там нет выгодных цен. Но есть один нюанс, про который я бы хотел всех предупредить: это их рассрочка. И в этом кроется секрет продаж. Одни девелоперы научились продавать студии в полях по 10 млн ₽ за 26 метров, а другие сидят и думают, что рынок сам все порешает.

Давайте посмотрим на условия рассрочки: вы вносите всего 2 млн и дальше по 50 тыс. ₽ в месяц. Потребитель на ура идет в этот продукт, потому что ему не нужна никакая ипотека. Дом строят, например, два года, и за это время он заплатит где-то 1,2 млн ₽, и это будет полностью тело долга. Получается, что на момент завершения строительства 3,2 млн уже погашено. То есть если инвестор купил со скидкой студию за 9,2 млн ₽, то ему нужно будет к концу стройки взять лишь 6 млн ₽ в кредит. Так в чем же здесь подвох?

Если вы покупаете квартиру и планируете ее потом сдавать, у вас есть вся сумма, которая будет все это время лежать на депозите, давать хорошую доходность, а вы будете потихоньку платить рассрочку - то все замечательно. А на ключах вы решите, остаться ли в объекте и подготовить его для сдачи в аренду или продать. Вот тогда это классный подход.

Но проблема в том, что люди, которые покупают эти квартиры в рассрочку, имеют на руках всего 2-3 млн ₽, а им впаривают студию за 10-15 млн. Менеджеры и брокеры заводят в эти проекты людей, обещая рост цен и возможность выгодной перепродажи: посмотрите, какая инфляция, на ключах вы эту квартиру перепродаете за… – и тут все зависит от фантазии. Почему-то они думают, что эту студию можно будет перепродать больше, чем за 10 млн ₽. Это студия без отделки, и ее рыночная цена в этой локации районе, наверное, доходит до 10 млн, но лично мне кажется, что это утопическая история. На текущем рынке 9 млн за студию в Метрономе – наверное, это адекватная цена. Проблема в том, что люди сейчас активно покупают квартиры в этом проекте: 90 квартир в месяц, и с какой болью мы столкнемся потом – мы уже знаем: это будет такая же проблема, как и с ФСК, когда люди набрали квартиры в рассрочку с целью перепродажи.

Второй Иртышский нарастил продажи, снизив цены. Хороший ход ПИКа.
Парксайд снизился в продажах. Может быть, люди стали адекватнее, посмотрели мои обзоры. Но, но я думаю, дело просто в том, что застройщик сильно поднял цены.
Для меня очень удивительно, что Первый Нагатинский так активно продается. Но почему он продается? И снова рассрочка. Вам нужно всего лишь 5% от стоимости квартиры, при этом студии стоят по 15 млн ₽.
Продажи в Level Нижегородская снижаются.
Плеханова от ПИК тоже снижается.
Мне нравится, что люди активно берут My Priority Basmany от Гранель – проект действительно топовый, и его, конечно, можно рассматривать.

Новое Очаково от ПИК продается на ура. Почему? Потому что потребителю нужно дешевое жилье, а там сейчас студии предлагаются по 10 млн ₽ с предчистовой отделкой. Артемий Лебедев сказал, что это отличная комната для СИЗО. Почему это покупают? Потому что людям нужно жилье возле метро, в Москве, на Западе, и больше их на самом деле ничего не волнует.
Сидней Сити - медленно, но покупки идут. На самом деле для проекта на несколько тысяч квартир продажа по 20 квартир в месяц – это просто катастрофа. Хотя прирост в 116% для кого-то выглядит круто.

Вот Pride от PIONEER. Мы видим, что его тоже активно покупают: было продано 21 квартира. Удивительна цена: 16 млн за студию в 31 м²в Марьиной Роще без отделки.

Forst показывает падение продаж. Меня удивила цена. Сейчас там студия стоит 15 млн ₽, и все бы ничего, но это цена не от застройщика, а по переуступке. Я вижу, что застройщиком было продано 13 квартир, то есть нашлось 13 человек, которые пошли и купили 13 студий по 16 или 17 млн ₽ с целью, конечно же, инвестирования и перепродажи. А потом, через год, они будут пытаться перепродать эти студии за 20 млн при рыночной цене 14 млн и будут, удивляться, почему их квартиры не продаются. Напомню, я Forst рекомендовал покупать по 16-17 млн рублей, но за евро-2. При этом год назад евро-2 можно было купить даже за 14 млн.

Но в целом, как мы видим, идет где-то замедление, а в целом снижение продаж, хотя все ожидали невероятно рекордного месяца. Застройщики вывели цены куда-то в космос и удивляются, почему это люди не покупают, хотя раньше покупали.

Для меня это очень удивительная ситуация – это проект Зорге 9. Все говорят, что застройщики будут сливать свои квартиры, потому что дом достроен, и им нужны деньги, им нужно освободить баланс. А вот ребята из Зорге 9 свои апарты не сливают. У застройщика осталось 400 квартир, или половина объема. Агентов активно зазывают и обещают хорошую комиссию, но цена – 20 млн, и это апартаменты без отделки. И даже со скидкой, которую они сейчас дают, никто не хочет покупать.

Ультра-бизнес «The Lake» от ФСК показывает позорный результат в 1 продажу (после нулевых продаж в мае), и это при мощной рекламной кампании. На примере этой квартиры поговорим о скидках от застройщика. Вы видите баннер со скидками, приходите и вам показывают, что да, по акции есть одна квартира, изначально цена стоит 32 млн ₽, а вам предлагают ее со скидкой в 20%, но это будет второй этаж с видом на детскую песочницу. И она, к сожалению, без отделки. И это не готовая квартира, ввод в эксплуатацию будет только во втором квартале 2025 года, а по ДДУ есть еще 365 дней на передачу ключей. То есть, в лучшем случае, ключи будут во втором квартале 2026 года. Но она же без отделки, и, значит, вам придется делать ремонт. Это же бизнес-элит вип-вау-квартира. И, значит, где-то втором квартале 2027 года вы сможете заехать в свою квартиру. Ну и важно, вместо 32 миллионов мы вам предлагаем ее всего лишь за 25 миллионов 616 тысяч 528 рублей. Но кто-то, видимо, это покупает. По крайней мере, один такой человек нашелся.

На одном из недавних эфиров, я обсуждал проблемы вторички, и говорил, что большинство людей опоздали продать квартиры. Кроме того, по новым условиям семейная ипотека не распространяется на переуступки. А я всегда говорил, что инвестиции в недвижимость в качестве спекуляции – это путь в никуда. Ваша задача выбрать объект, разработать стратегию, подобрать хороший объект относительно вашей суммы, ипотеки, ипотечного платежа и целей. В большинстве случаев правильная и единственная схема инвестиций в недвижимость – это путь в аренду: вы приобретаете объект недвижимости, подготавливаете, делаете ремонт, меблировку и сдаете в аренду, а через 3-5 лет владения перепродаете объект.

Выводы:

Покупателю нужна дешевая ипотека, но еще и рыночная цена
Застройщики не ожидали просадки в июне
Последний выгодный вагон был в начале мая 2024 года
Часть новостроек будут снижать цены, чтобы найти покупателя
Надежда на семейную ипотеку – это утопия для девелопера
Лучше не строить, а продать дорого то, что есть в продаже!
Брусника всех зазывает в рассрочки, а как там пополнение эскроу-счета?) – Не будет ли ситуация как в ФСК?

Новостройки, которые будут снижаться в цене в 2024 году

Почему вдруг цены будут падать, если они растут постоянно? Многим сейчас кажется, что цены на недвижимость всегда росли и будут расти, а причин для снижения быть не может.

На самом деле сейчас в большинстве случаев у людей нет мотивации покупать сейчас, и они просто откладывают покупку. Сейчас на рынке действительно есть выгодные депозиты на 2-3 года, а рыночная ипотека стоит дорого. К тому же с марта по июнь 2024 года цены на квартиры резко выросли, и многие люди просто-напросто отказались от покупки, даже имея возможность взять льготную или семейную ипотеку. Мы все ждем летнюю традиционную просадку цен и уже видим, что тот же пик уже последние два месяца показывает падение продаж и, вероятно, будет снижать цены.

Кроме того, новой семейной ипотеки хватит только, чтобы купить студию, а рынок недвижимости – это не только студии. Центробанк будет бороться против субсидирования от застройщиков: мы видели, как ПИК предлагает студию с удорожанием на 2 млн, но со ставкой 8% на ближайшие 5 лет. Это, конечно же, кошмар. Застройщики не готовы давать ставку 0,1% без удорожания стоимости даже на период строительства. Застройщикам нужно наполнение эскроу-счетов. Ну и в целом, конечно же, во многих случаях сейчас выгоднее арендовать, чем покупать.

Если посмотреть на ключевую ставку, то, по сути, мы вернулись к условиям 2022 года с ипотекой по 20%. Мне, конечно, хочется верить, что скоро начнется аккуратное снижение, но мне кажется, что нам просто сделали временную поблажку, чтобы можно было купить недвижимость, а в большинстве случаев недвижимость становится более недоступной.

Средний размер кредита на квартиры в новостройках по России – это 4-4,7 млн ₽. Именно поэтому я думаю, что сумму в 6 млн для семейной ипотеки в регионах и оставили. У нас сейчас очень большой разброс по кредитным ставкам между первичкой и вторичкой, и рано или поздно это приведет к коррекции. И далее мы посмотрим на переоцененные проекты, в которых точно назрела эта коррекция. И это может быть интересно. Я знаю, что люди часто не могу принимать молниеносные решения о покупке недвижимости. И когда я говорю, что есть хороший ЖК по хорошим ценам, то, пока решение о покупке созреет, ситуация может кардинально поменяться. Поэтому я даю ЖК на опережение. Мы следим за ними, созреваем на покупку, ждем коррекцию и уже тогда покупаем.

Страна Озерная, Страна Девелопмент

Страна Озерную неплохо продается: по 50 лотов в месяц, и в целом у них все в порядке. При этом проект находится возле метро на западе Москвы, рядом есть еще МЦД, и обещают построить бизнес-класс. В целом проект должен нас порадовать, и о коррекции даже думать странно.

Тем не менее нужно учитывать, что совсем рядом находится проект ПИКа, а чуть подальше Level и Донстрой, то есть здесь довольно большое количество конкурентов.

Статистика продаж нам показывает, что за последнее время фактическая цена очень сильно повысилась, при этом продажи так активно не растут. То есть, судя по всему, студии за 15 млн на самом деле продаются за 13 млн ₽. И, возможно, это и есть тренд на снижение цен. У застройщика осталось в запасе еще 551 квартира, плюс еще одна очередь продаж. Поэтому то, что я вижу у Пульса продаж, лично мне намекает, что застройщику придется снижать свои цены.

Вот простой пример. Застройщик предлагает студию 27,7 метра без отделки за 15 млн рублей. Ну, конечно же, это космос, хотя, как мы говорили, на самом деле застройщик продает по более низкой цене. Но сейчас нужно понимать, что льготной ипотеки нет, а семейную ипотеку тратить на покупку этой студии довольно глупо.

Если мы посмотреть на евроформат, то цена будет 18 млн ₽ за 37-40 метров и тоже без отделки (плюс скидки).

Вывод: Это хороший проект, интересная локация, есть точки роста, рядом метро, хороший проект под аренду. Но цены слишком высокие.

Думаю, многим хочется спросить, а по какой цене стоит покупать этот проект. Я не могу ответить не потому, что я не знаю, а потому что нужно всегда понимать, а какие условия. Если это можно купить в какую-то рассрочку выгодную, то это будет одна цена. Если это ипотека, то нужно считать затраченные ипотечные проценты. И нужно понимать, какая цель. Потому что в любом случае, если вы что-то приобретаете под аренду, то нужно учитывать, чтобы ипотечный платеж был меньше, чем арендный. Либо, если вы переходите из рассрочки в ипотеку, то ипотека тоже должна быть по адекватной ставке. если вы выбрали хороший проект, понять, что вы в него заходите по хорошей цене, без опыта оценки довольно сложно. Именно поэтому в Smarent есть несколько пакетов услуг, которые могут сильно отличаются по наполнению и, естественно, по цене: от простой консультации до Инвест под ключ и передачи объекта в управление для сдачи в аренду.

Северный порт, Легенда

Как бы я ни хейтил проект от Легенды «Северный порт», я считаю, что он довольно интересный именно за счет его локации. Я думаю, что Легенда на текущий момент пока выигрывает у Мангазеи, которая тоже весной 2024 года стартанула в районе Речного вокзала.

Да, Мангазея расположена чуть удобнее, ближе к двум станциям метро «Речной вокзал» и «Беломорская», но Мангазея сейчас продает дом класса-комфорт (следующие очереди будут бизнес-класса) и не возле воды. При этом мои любимые Головинские пруды от Uno, которые расположены ближе к МЦК «Коптево», по уступке сейчас уже стоят 11 млн ₽ за студию. Другие конкуренты – Cityzen от MR через реку, чуть выше Северного порта находится ЖК «Акватория» от Аквилона. Недавно мы продавали здесь однушку с отделкой и продали ее за 24 или 25 млн ₽ - это примерно рыночная цена по району.

Если посмотреть на статистику продаж, то в месяц продается около 30 квартир. Остаток квартир у застройщика – всего лишь 916, а проект будет строить до 2027 года. Это только одна из очередей, дальше будет больше. Как мы видим, средневзвешенная цена начала падать относительно старта продаж, то есть в октябре-ноябре 2023 года я говорил, что на старте продаж Северный порт брать нельзя, но это проект неплохой и к нему можно присмотреться. Сейчас с учетом того, что проект будут строить долго (до 2027 года), то цена где-нибудь на уровне 400 тысяч за метр – это будет более-менее приемлемая история.

В долгой перспективе это довольно хороший, интересный инвестиционный проект с хорошими точками роста. Если мы возьмем текущие цены по студиям, то сейчас застройщик предлагает 30 м² за 14 млн ₽. Если посмотреть на планировку, то у нас есть отдельно зона кухни, отдельно санузел. Здесь можно поставить двуспальную кровать. То есть это хорошая, большая, классная студия под аренду за 14 млн. Я понимаю, что такие объекты в семейку очень хорошо будут заходить. Я не думаю, что застройщик будет снижать цены, но если здесь будут появляться выгодные рассрочки, то есть, грубо говоря, взнос 10% и далее по 1% в месяц до получения ключей, то это получается где-то 130 тысяч рублей.

Евродвушки в Северном порту стоят в районе 18 млн ₽, то есть примерно на уровне Мангазеи и Страны Озерной. То есть, да, это сейчас дорого, но все зависит от условий – либо от дисконта, либо от ипотеки. В перспективе я бы присмотрелся, но по текущим ценам пока бы не покупал 100%.

Upside Towers, Upside Development

Конечно, Upside Towers сильно вырос в стоимости, но при этом еще имеет довольно большой потенциал. Недавно я рассказывал, в том числе на примере этого проекта, почему сейчас очень сложно продать квартиру на вторичке.

Давайте, в первую очередь, посмотрим статистику продаж. Мы видим, что у нас в запасе осталось еще 1375 нераспроданных квартир. Мы видим, что цена продажи и цена на сайте примерно одинаковые – это хороший показатель. И с января-февраля 2024 года цены уверенно растут и темпы продаж достаточно высокие – 70-80 в месяц. Если у застройщика будет падение по темпам продаж до 20-30 лотов в месяц, то ему придется делать скидки или выгодные рассрочки.

Если мы посмотрим на конкурентов, то в основном они продаются либо в рынке, либо по таким же ценам. Студия у ПИК стоит 12 млн ₽, у Брусники – 15 млн ₽, в Доме «Достижение» от Sminex – 19 млн ₽. И многие рассуждают так: ПИК – это дешевое жилье, не рассматриваем, а раз у Sminex за 19, что и Upside вырастет до 20 млн ₽.

Сейчас вторичка дешевле новостроек на 20%. Справедливая цена студии 24-25 м² от Sminex в Доме «Достижение» составляет 13-14 млн ₽, при том что Sminex строит лучше, чем Брусника и Upside Development. Если адекватному человеку нужно сейчас купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду в этом районе, то он не будет покупать по переуступке Бруснику или Upside Towers, он пойдет и купит вторичку в Доме «Достижение» от Sminex за 14 млн и будет счастлив.

На сайте застройщика студия в Upside Towers сейчас стоит 15 млн ₽. Это очень завышенная цена. Проект хороший, хорошая локация, все замечательно, а цена плохая.

А если мы смотрим на лоты с отделкой, то цена возрастает на 2 млн ₽ до 17,5 млн – это космос. Это не евротрешка. Это студия – за 17,5 млн рублей. А на вторичке сейчас такую студию и за 12 млн по переуступке продать нереально.

ЖК LIFE Варшавская, Пионер

Мы часто поговорим про этот проект, про эту локацию. Здесь большая точка развития. Если смотреть на рендеры, то кажется, что вокруг везде лес и парк, но на самом деле это все промка. В июне продажи в Life Варшавская немного просели – до 34 сделок, вероятно, из-за довольно высоких цен.

Основные конкуренты - это «Кавказский бульвар» от ПИК, который до сих пор можно купить за 8 млн ₽, и Wave от ЛСР, где студию можно купить за 8,8 млн, и цены растут. Кстати, ЖК Wave тоже оказался в лидерах продаж за июнь 2024 года. Больше конкурентов, на самом деле, я не вижу.

Почему я жду снижение цен по этому проекту? Потому что в продажу выходит ПИК с «Москоречьем» и здесь будут студии от 19 м², и, конечно, все зависит от цены, но ПИК создаст конкуренцию Life Варшавская, что заставит их снижать цены.

В продаже осталось 500 квартир, то немного, и темпы продаж неплохие. Цены потихоньку растут. Но 13 млн ₽ за студию пусть даже и с отделкой – это дорого.

ЖК HIGH LIFE, Пионер

Я вижу хороший потенциал в этом проекте, поскольку локация вами очень крутая. И, по факту, все, что связано с районом Дербеневской набережной, хотя это и не ЦАО, но будет активно расти в цене.

Здесь довольно много проектов, и у всех цена за студии находится в районе 18-19 млн ₽. То есть рынок довольно завышен. И готовые апарты в этой локации сейчас тоже по 18 млн продаются.

Если посмотреть на статистику, то мы увидим, что Пионер играет в качели с ценами: изначально задирает, а потом смотрит на динамику продаж и плавно опускает цены. В продаже остается еще много квартир, а в июне было продано лишь 16 квартир, это очень мало для такого объема. Цена с отделкой сейчас находится в районе 18,8 млн ₽. Мне этот проект нравится больше, чем Pride от того же Pioneer, потому что предлагается с отделкой. Да, это 200 тысяч долларов, но для студии в этой локации – это неплохая цена: это премиальный проект, не бизнес. Если Пионер снизит цену до 15-16 млн ₽, то это будет более приемлемо.

Выводы:

Средняя цена за квартиру-студию сейчас составляет от 10 млн до 15 млн ₽
Льготная ипотека не на 100% влияет на рынок – цена тоже важна
Застройщики со сдачей 2024-25 гг. будут давать скидки
Старты продаж жилых комплексов не имеют смысла для инвестиций – пример Северного порта это показывает
Скидки могут быть только в августе-сентябре, после провального июля
Ждем массовый переход на рассрочку с последующим переходом в рыночную ипотеку для сохранения продаж

Больше интересной информации в режиме реального времени вы найдете в моем ТГ-канале и на Boosty, где мы регулярно выкладываем актуальные подборки. Но, естественно, наши подборки не учитывают вашей конкретной ситуации. Разработать индивидуальную стратегию, проанализировать ваши параметры и подобрать несколько вариантов, которые подходят наилучшим образом именно вам можно в рамках пакета «Индивидуальный подбор» - рассмотрим объекты как от застройщика, так и от физлиц по переуступке, и проведем полное сопровождение сделки.

Если же вам, «чтобы что-то купить, нужно что-то продать», то вам подойдет пакет «Реинвестиция». Здесь мы также разработает инвестиционную стратегию, проведем сделку по продаже имеющегося объекта и найдем более доходную замену, а, возможно, заменой станет сразу несколько объектов. Более того, в рамках этого пакета возможен подбор объекта на рынке коммерческой недвижимости, что может оказаться более выгодной инвестицией. Звоните, пишите, и мы найдем именно ваш вариант!