Обзоры ЖК: «Плеханова 11» - загадочный ПИК+
Проект
ЖК «Плеханова 11» - это относительно новый проект ПИК+ класса комфорт+, хотя ПИК в карточке проекта на сайте Дом.рф относит его к «бизнес-классу». Но при высоте потолков 2,76м – это, конечно, фантазии. Опять же мы пока не знаем, что на самом деле означает этот самый «плюс» в ПИК+: насколько комфортнее будет этот комфорт+.
Квартал состоит из пяти корпусов, расположен в районе Перово. У проекта хорошая транспортная доступность. До ближайшей станции метро «Шоссе Энтузиастов» можно дойти минут за 10, а за 20 минут можно пешком добраться до станции метро «Перово». В 15 минутах от проекта находится станция МЦК «Шоссе Энтузиастов».
Пешком можно дойти и до Измайловского парка, Перовского парка, а также до небольшого парка у Владимирского пруда.
ЖК «Плеханова 11» - это относительно новый проект ПИК+ класса комфорт+, хотя ПИК в карточке проекта на сайте Дом.рф относит его к «бизнес-классу». Но при высоте потолков 2,76м – это, конечно, фантазии. Опять же мы пока не знаем, что на самом деле означает этот самый «плюс» в ПИК+: насколько комфортнее будет этот комфорт+.
Квартал состоит из пяти корпусов, расположен в районе Перово. У проекта хорошая транспортная доступность. До ближайшей станции метро «Шоссе Энтузиастов» можно дойти минут за 10, а за 20 минут можно пешком добраться до станции метро «Перово». В 15 минутах от проекта находится станция МЦК «Шоссе Энтузиастов».
Пешком можно дойти и до Измайловского парка, Перовского парка, а также до небольшого парка у Владимирского пруда.
Обращаю внимание на довольно интересный график справа. На данный момент продано 142 квартиры. Студии стартанули по цене 7,58 млн, потом цены довольно быстро подросли, и в феврале, как видим на графике, была просадка продаж. ПИК отреагировал скидками, и в марте зайти можно было по цене выше, чем на старте, но ниже, чем в феврале – около 8 млн. По мере роста продаж ПИК поднимает цены, и сейчас цена студии уже составляет не менее 8,5 млн. Не нужно быть супераналитиком, чтобы спрогнозировать дальнейший рост цен по проекту – по крайней мере, в июне-июле 2024 г., пока еще действуют льготные программы ипотеки. Как я уже не раз говорил, цена формируется относительно спроса. Таким образом, в августе-сентябре можно ожидать снижения интереса покупателей и, соответственно, дополнительных скидок от застройщика для стимулирования продаж, как это было в феврале.
Цены
Сейчас студия стоит где-то 8,8 млн с учетом потенциальной скидки от ПИК. Отмечаю заметный рост цен на квартиры формата евро-3: на старте забронировать такую квартиру можно было за 14-15 млн, сейчас, как видите, цена превышает 17 млн. Тогда я показывал евро-3 в «Плеханова 11» в качестве кейса для покупки в IT-ипотеку – у квартиры хорошая планировка, есть отделка, не очень долгое ожидание ключей (2026 г.). Спрос на такие объекты растет, а значит, застройщик будет поднимать цены.
Сейчас студия стоит где-то 8,8 млн с учетом потенциальной скидки от ПИК. Отмечаю заметный рост цен на квартиры формата евро-3: на старте забронировать такую квартиру можно было за 14-15 млн, сейчас, как видите, цена превышает 17 млн. Тогда я показывал евро-3 в «Плеханова 11» в качестве кейса для покупки в IT-ипотеку – у квартиры хорошая планировка, есть отделка, не очень долгое ожидание ключей (2026 г.). Спрос на такие объекты растет, а значит, застройщик будет поднимать цены.
Допустим, вам повезло, и вы забронировали студию за 8,5 млн рублей. При взносе 2,5 млн рублей и обычной льготной ипотеке ежемесячный платеж составит около 44 тыс. рублей, что вполне комфортно.
Конкуренты
Одной из главных точек роста я считаю старты продаж ЖК бизнес-класса других застройщиков в этой локации. Во-первых, ожидается старт продаж в проекте РГ-Девелопмента. На данный момент деталей и нейминга нет, но я уверен, что застройщик будет продавать студии по цене не ниже 10 млн рублей. Также здесь выйдет ГК «Основа» с проектом апартов EvoPark Измайлово (обзор на этот проект есть на Boosty, не пропустите), и цен по 8,5 млн тут тоже не будет. Как только эти застройщики выйдут с ценами, они еще больше начнут раскачивать стоимость данной локации. При этом конкурентами их можно назвать с некоторой натяжкой, поскольку все же это проекты бизнес-класса по более высокой цене и без отделки. Я чувствую себя риелтором, когда так говорю, но я показываю вам факты: «завтра будет дороже».
Косвенные конкуренты «Плеханова 11» – проекты РГ «Семеновский парк» и «Level Нижегородская», но оба проекта продаются без отделки. Это довольно большая застройка по сравнению с участком возле «Плеханова 11», и с точки зрения покупки объекта недвижимости лучше брать квартиру там, где меньше конкуренция, а те немногие проекты, которые появляются рядом, лишь положительно влияют на инфраструктуру района. Рядом стартует Брусника с кварталом «Издание», и там студию за 8 млн вы, конечно, тоже не купите – цены начинаются от 10 млн.
Выводы:
Выводы:
- «Плеханова 11» - не суперинвест, но проект подходит для консервативной покупки под аренду, для сохранения капитала
- Долгосрочная стратегия: от 3 лет
- Ключи передаются в 2026 г., но, скорее, в 2027 г.
- Цены в рынке, аренда будет расти
- Развитие района, хорошая транспортная доступность
- Есть отделка улучшенная! Проект класса комфорт+!
- Подходит для тех, кто хочет купить квартиру в льготную ипотеку до 6М рублей, отличная альтернатива «капустным полям» в Новой Москве: продать квартиру в ЖК «Плеханова 11» будет проще, чем в условных «Бунинских лугах» и «Прокшино»
Но для Smarent нет невозможных для продажи проектов. Мы поможем продать и «картофельные», и «капустные», и «кукурузные» поля. А еще мы поможем не просто продать, а реинвестировать средства в более перспективный и доходный объект.