Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, почему многие квартиры неприлично долго висят на ЦИАНе, какие ошибки допускают большинство людей при продаже недвижимости, и что нужно сделать, чтобы сделка была успешной.
В этой статье:
Есть ли жизнь на вторичке?
Уверен, что многие не раз слышали мрачные предсказания СМИ или псевдоблогеров, что продать квартиру на вторичном рынке нереально. Конечно, это добавляет просмотров: можно показывать, что разница между ипотекой на новостройки и для вторичного рынка недвижимости составляет более 10 процентных пунктов, а доходы людей падают, а ЦБ еще поднимет ключевую ставку – инфа сотка. Если ключевая ставка действительно вырастет до 18%, то самая низкая ставка по рыночной ипотеке будет 20%. Лично я считаю, что ключевую ставку менять не будут, поскольку на пресс-конференции Эльвира Набиуллина отметила, что изменение ключевой ставки не сильно влияет на настроения населения. Если люди думают, что цены будут расти, то они идут и покупают недвижимость, машины, технику и т. д. вне зависимости от того, какая сейчас процентная ставка. И, наоборот, если люди думают, что завтра будет дешевле, то они сидят и ждут, когда наступит это завтра.
В этой статье:
- Есть ли жизнь на вторичке?
- Почему люди покупают недвижимость даже на таком рынке?
- Но где взять денег?
- Почему не продается квартира?
- Кейсы: «нехорошие» квартиры
Есть ли жизнь на вторичке?
Уверен, что многие не раз слышали мрачные предсказания СМИ или псевдоблогеров, что продать квартиру на вторичном рынке нереально. Конечно, это добавляет просмотров: можно показывать, что разница между ипотекой на новостройки и для вторичного рынка недвижимости составляет более 10 процентных пунктов, а доходы людей падают, а ЦБ еще поднимет ключевую ставку – инфа сотка. Если ключевая ставка действительно вырастет до 18%, то самая низкая ставка по рыночной ипотеке будет 20%. Лично я считаю, что ключевую ставку менять не будут, поскольку на пресс-конференции Эльвира Набиуллина отметила, что изменение ключевой ставки не сильно влияет на настроения населения. Если люди думают, что цены будут расти, то они идут и покупают недвижимость, машины, технику и т. д. вне зависимости от того, какая сейчас процентная ставка. И, наоборот, если люди думают, что завтра будет дешевле, то они сидят и ждут, когда наступит это завтра.
В отличие от первичного рынка, где спрос подогревался завершением льготной ипотеки, на вторичке количество сделок снижается: по сравнению с маем 2023 года снижение составило 20%. При этом число заключенных ДДУ с привлечением кредитных средств за первые пять месяцев 2024 г. выросло более, чем на 6% год к году, несмотря на ощутимо более высокие цены на недвижимость. И только за май 2024 г. 67% новостроек было приобретено с использованием ипотечного плеча. То есть, первичный рынок недвижимости действительно сидит на ипотечной игле.
Давайте рассмотрим конкретный пример квартиры-студии на вторичном рынке, и не просто студии, а классической ПИК-будки в ЖК «Матвеевский парк» рядом с метро «Аминьевская». Продавец выставил цену почти в 12 млн ₽, почему-то некоторые люди считают, что они могут продавать лучше и дороже застройщика, даже если и с меблировкой. Давайте попробуем посчитать, какой будет ежемесячный платеж, если эту квартиру мы возьмем в рыночную ипотеку. Получается 150 тыс. ₽ за 20-метровую студию в ПИКе (с учетом страховки). Купит ли это кто-то в ипотеку? Я думаю, что нет.
ПИК тоже достаточно агрессивно ставит цены: на сайте указана стоимость аналогичной квартиры на уровне 11,5 млн ₽, но с учетом традиционной скидки в 2-3% от застройщика, человек может взять эту квартиру в семейную ипотеку, чего я, правда, делать не рекомендую, с платежом 54 тыс. ₽ в месяц. Арендная ставка будет 50-55 тыс. ₽ в месяц. То есть при указанном ипотечном платеже математика здесь не складывается, но покупать эту квартиру в рыночную ипотеку за 11,8 млн ₽ точно никто не будет. А собственник будет думать и всех убеждать, что плохой и неправильный здесь вторичный рынок, а кругом одни идиоты и балаболы: я послушал блогера, инвестировал в перспективный проект, и ничего не получилось, рынок недвижимости – это обман.
На мой взгляд, эта квартира стоит сейчас на вторичном рынке 10 млн ₽, или 11 млн ₽ с меблировкой, и попытка продать дороже застройщика и дороже рынка – одна из ошибок собственника. Но тут решение простое – можно получить точную оценку своей квартиры от Smarent. Наши эксперты внимательно следят за рынком в режиме реальных сделок и расскажут вам настоящую стоимость вашего объекта недвижимости.
На мой взгляд, эта квартира стоит сейчас на вторичном рынке 10 млн ₽, или 11 млн ₽ с меблировкой, и попытка продать дороже застройщика и дороже рынка – одна из ошибок собственника. Но тут решение простое – можно получить точную оценку своей квартиры от Smarent. Наши эксперты внимательно следят за рынком в режиме реальных сделок и расскажут вам настоящую стоимость вашего объекта недвижимости.
Еще одна причина, по которой квартиры на вторичном рынке стали хуже продаваться, – это ожидания толпы. Индекс ожиданий цен начал снижаться еще где-то с августа 2023 года. Даже если какой-то гипотетический покупатель ходит с мешком денег и планирует покупку квартиры, что, скорее всего, он понимает, что лучше положить деньги на короткий депозит и немного подождать – пока чудо-продавец не снизит цену до рыночной.
Почему люди покупают недвижимость даже на таком рынке?
Все дело в довольно высокой инфляции. По данным ЦБ, годовая инфляция сейчас находится в районе 8%, но наблюдаемая инфляция, то есть то, что видит население, составляет около 14%. Психологически это, конечно, влияет. Человек видит высокую инфляцию и решает, что не стоит держать 12 млн на депозите, а лучше пойти и купить неликвидную студию, поскольку недвижимость хотя бы как-то абсорбирует инфляцию.
Давайте проанализируем, кто эти люди, которые покупают квартиры на вторичке. В голове у многих людей живет мысль, что сейчас продаются только новостройки и то только в льготную ипотеку.
Почему люди покупают недвижимость даже на таком рынке?
Все дело в довольно высокой инфляции. По данным ЦБ, годовая инфляция сейчас находится в районе 8%, но наблюдаемая инфляция, то есть то, что видит население, составляет около 14%. Психологически это, конечно, влияет. Человек видит высокую инфляцию и решает, что не стоит держать 12 млн на депозите, а лучше пойти и купить неликвидную студию, поскольку недвижимость хотя бы как-то абсорбирует инфляцию.
Давайте проанализируем, кто эти люди, которые покупают квартиры на вторичке. В голове у многих людей живет мысль, что сейчас продаются только новостройки и то только в льготную ипотеку.
Статистика Росреестра показывает, что сделки есть. Более того, в январе-мае 2024 года было выдано почти 48 тыс. ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках недвижимости, то есть практически столько же, сколько в январе-мае 2022 года, но, конечно, в 2023 году их было значительно больше.
Если сопоставить эту цифру с числом заключенных ДДУ с привлечением кредитования (представим, что это льготная ипотека) за этот же период, то получается, что на вторичный рынок пришлось около 16 000 сделок. Более того, мы отмечаем, что относительно 2023 года рост выдачи ипотеки для первичного рынка составил 2000 кредитов, хотя в прошлом году и цены были ниже, и объектов было больше, и, в целом, ипотека была доступнее. Это связано со снижением доступности кредитования для вторичного рынка. Если в 2023 году можно было взять ипотеку для вторички под 10-11%, то в 2024 году – лишь под 18%.
Средняя сумма кредита составила около 7,5 млн ₽. При такой сумме кредита и ставке 18% ежемесячный платеж составляет 100-115 тыс. ₽. Скорее всего, человек не будет брать в рыночную ипотеку студию, поскольку это не решает его жилищный вопрос, а возьмет скорее евро-2. В среднем, такие квартиры в хорошем доме стоят около 15 млн ₽: покупатель делает первоначальный взнос в размере 50% и как раз берет ипотеку на 7,5 млн ₽ с возможностью рефинансирования кредита в будущем, когда ставки снизятся. Поскольку 100 тыс. ₽ примерно соответствует арендному платежу за аналогичную квартиру (евро-2 площадью 40м2 в хорошем доме), то многие соглашаются на такие условия. При зарплате в Москве на семью в 250-300 тыс. ₽ такой ежемесячный платеж не так сильно пугает.
С точки зрения математики, для большинства потребителей было бы выгоднее 7,5 млн ₽ положить на депозит, получать с них доход, и арендовать квартиру вместо покупки. Но, к сожалению, есть теория, а есть практика. Например, в 2019-2020 годах многие люди так и поступили: решили остаться в аренде, но с тех пор стоимость недвижимости выросла в два раза. Могут ли цены на недвижимость снова удвоиться – я сказать не могу, но из 15 млн ₽ превратиться хотя бы в 20 млн ₽ за 5 лет – вполне вероятно в рамках наблюдаемой большой инфляции. Плюс, для многих покупка недвижимости – это определенный момент про спокойствие и безопасность.
Средняя сумма кредита составила около 7,5 млн ₽. При такой сумме кредита и ставке 18% ежемесячный платеж составляет 100-115 тыс. ₽. Скорее всего, человек не будет брать в рыночную ипотеку студию, поскольку это не решает его жилищный вопрос, а возьмет скорее евро-2. В среднем, такие квартиры в хорошем доме стоят около 15 млн ₽: покупатель делает первоначальный взнос в размере 50% и как раз берет ипотеку на 7,5 млн ₽ с возможностью рефинансирования кредита в будущем, когда ставки снизятся. Поскольку 100 тыс. ₽ примерно соответствует арендному платежу за аналогичную квартиру (евро-2 площадью 40м2 в хорошем доме), то многие соглашаются на такие условия. При зарплате в Москве на семью в 250-300 тыс. ₽ такой ежемесячный платеж не так сильно пугает.
С точки зрения математики, для большинства потребителей было бы выгоднее 7,5 млн ₽ положить на депозит, получать с них доход, и арендовать квартиру вместо покупки. Но, к сожалению, есть теория, а есть практика. Например, в 2019-2020 годах многие люди так и поступили: решили остаться в аренде, но с тех пор стоимость недвижимости выросла в два раза. Могут ли цены на недвижимость снова удвоиться – я сказать не могу, но из 15 млн ₽ превратиться хотя бы в 20 млн ₽ за 5 лет – вполне вероятно в рамках наблюдаемой большой инфляции. Плюс, для многих покупка недвижимости – это определенный момент про спокойствие и безопасность.
Тем не менее цены и спрос на вторичном рынке действительно снижаются: если в апреле было зарегистрировано 13 тыс. сделок, то в мае – всего 11 тыс. Если взять статистику с начала 2024 года, то на вторичном рынке недвижимости в Москве было зарегистрировано 55 тыс. сделок. И график показывает, что, несмотря на довольно высокую ипотеку и цены, активность на вторичке есть.
Если рассуждать о том, кто эти люди, которые в эпоху льготной ипотеки шли на вторичный рынок, то, скорее всего, это те, кто решает свои личные вопросы. Я могу предположить, что те, кто покупают квартиру на вторичке, не ищут инвест, не планируют вскоре эту квартиру перепродать. В большинстве случаев люди ориентируются на арендный платеж – смогут ли они купить квартиру с таким же ежемесячным платежом и сразу переехать, не дожидаясь 2027 г.
Кроме того, у людей, которые зарабатывают не 200 тыс. ₽ в месяц, а 2 млн или 20 млн ₽, осталось не так много опций для инвестиций. К тому же они вполне могут покупать квартиры своим детям, тещам, мамам и еще взять парочку под аренду. И это как раз не фантазии, а реальные ситуации, с которыми мы сталкиваемся в Smarent.
Также статистика показывает, что на долю ипотеки приходится лишь 30% вторичного рынка. Именно поэтому я всегда и сравниваю цены на новостройки с ценами на вторичке: вторичный рынок – это живые деньги. Ведь когда вы захотите продать свою новостройку – вы окажетесь на вторичном рынке.
Если рассуждать о том, кто эти люди, которые в эпоху льготной ипотеки шли на вторичный рынок, то, скорее всего, это те, кто решает свои личные вопросы. Я могу предположить, что те, кто покупают квартиру на вторичке, не ищут инвест, не планируют вскоре эту квартиру перепродать. В большинстве случаев люди ориентируются на арендный платеж – смогут ли они купить квартиру с таким же ежемесячным платежом и сразу переехать, не дожидаясь 2027 г.
Кроме того, у людей, которые зарабатывают не 200 тыс. ₽ в месяц, а 2 млн или 20 млн ₽, осталось не так много опций для инвестиций. К тому же они вполне могут покупать квартиры своим детям, тещам, мамам и еще взять парочку под аренду. И это как раз не фантазии, а реальные ситуации, с которыми мы сталкиваемся в Smarent.
Также статистика показывает, что на долю ипотеки приходится лишь 30% вторичного рынка. Именно поэтому я всегда и сравниваю цены на новостройки с ценами на вторичке: вторичный рынок – это живые деньги. Ведь когда вы захотите продать свою новостройку – вы окажетесь на вторичном рынке.
Глупо отрицать, что большое количество квартир приобретается в Новой Москве – как на первичке, так и на вторичке. Не все в Москве живут внутри МКАДа, и в Новой Москве цены могут быть значительно ниже.
Но где взять денег?
В большинстве случаев деньги на покупку квартиры не появляются каким-то магическим образом на карточке. Люди копят, у людей может быть квартира, которая им досталась по наследству, либо квартира в регионе, которую они хотят продать, либо другая квартира, которую они купили, но не могут или не хотят ей пользоваться. Я знаю много людей, которые в 2010-х годах вляпались в долгострой – в Су-155 или Urban. Кому-то выдали компенсацию, а кому-то государство достроило дом, и вместо 2 млн ₽ в 2015 г. на руках оказалось уже 6-7 млн ₽. То есть путь к квартире за 20-30-40 млн ₽ может быть долгим и тернистым.
Но где взять денег?
В большинстве случаев деньги на покупку квартиры не появляются каким-то магическим образом на карточке. Люди копят, у людей может быть квартира, которая им досталась по наследству, либо квартира в регионе, которую они хотят продать, либо другая квартира, которую они купили, но не могут или не хотят ей пользоваться. Я знаю много людей, которые в 2010-х годах вляпались в долгострой – в Су-155 или Urban. Кому-то выдали компенсацию, а кому-то государство достроило дом, и вместо 2 млн ₽ в 2015 г. на руках оказалось уже 6-7 млн ₽. То есть путь к квартире за 20-30-40 млн ₽ может быть долгим и тернистым.
Многие из тех, кто сейчас смотрят на вторичный рынок недвижимости, ищут точку входа, ждут большую распродажу, какая была 2022 году. Я знаю случаи, когда люди продавали квартиры в ЖК «Символ» от Донстроя за 280 тыс. ₽/м2, а те, у кого был кэш, покупали.
Парадокс рынка в том, что люди, у которых есть деньги, которые умеют зарабатывать и имеют капитал, действительно держат часть денег на депозите, либо где-то на фондовом рынке. Они понимают, что покупать недвижимость нужно, когда цены падают, но, к сожалению, многие покупатели активизируются, именно когда рынок бурно растет, или даже на хайях, когда нужно было бы взять паузу и дождаться охлаждения. И коррекция действительно случится – вопрос лишь когда и на сколько – 3%, 5% или 15%.
Если вернуться к вопросу, откуда у покупателей деньги, я думаю, что может сработать очень интересный момент. Как вы знаете, с 1 июля 2024 года семейная ипотека была переформатирована. Теперь получить ее можно лишь один раз и лишь тем, у кого есть дети до 6 лет. Зато это будет стабильная программа до 2030 года. Официальных условий пока нет, но есть важные детали. Жители малых городов с 1 июля смогут оформить ипотеку под 6% при строительстве своего дома. Малые города – это не что-то далекое в Сибири или где-то в глуши, это, например, Орехово-Зуево, Норильск или Видное. Люди живут в этих городах, но там может не быть новостроек, и есть шанс, что семейная ипотека будет действовать в этих локациях и на вторичный рынок. Таким образом, человек, который продает свою квартиру в малом городе, может искать ей замену в том же городе, но с большой вероятностью он рассмотрит Москву, Санкт-Петербург или Сочи. Сейчас его квартира в регионе не продается, а с наличием семейной ипотеки для вторички, покупатель может появиться, что даст толчок вторичному рынку недвижимости.
Выводы:
Парадокс рынка в том, что люди, у которых есть деньги, которые умеют зарабатывать и имеют капитал, действительно держат часть денег на депозите, либо где-то на фондовом рынке. Они понимают, что покупать недвижимость нужно, когда цены падают, но, к сожалению, многие покупатели активизируются, именно когда рынок бурно растет, или даже на хайях, когда нужно было бы взять паузу и дождаться охлаждения. И коррекция действительно случится – вопрос лишь когда и на сколько – 3%, 5% или 15%.
Если вернуться к вопросу, откуда у покупателей деньги, я думаю, что может сработать очень интересный момент. Как вы знаете, с 1 июля 2024 года семейная ипотека была переформатирована. Теперь получить ее можно лишь один раз и лишь тем, у кого есть дети до 6 лет. Зато это будет стабильная программа до 2030 года. Официальных условий пока нет, но есть важные детали. Жители малых городов с 1 июля смогут оформить ипотеку под 6% при строительстве своего дома. Малые города – это не что-то далекое в Сибири или где-то в глуши, это, например, Орехово-Зуево, Норильск или Видное. Люди живут в этих городах, но там может не быть новостроек, и есть шанс, что семейная ипотека будет действовать в этих локациях и на вторичный рынок. Таким образом, человек, который продает свою квартиру в малом городе, может искать ей замену в том же городе, но с большой вероятностью он рассмотрит Москву, Санкт-Петербург или Сочи. Сейчас его квартира в регионе не продается, а с наличием семейной ипотеки для вторички, покупатель может появиться, что даст толчок вторичному рынку недвижимости.
Выводы:
- Сейчас мы наблюдаем большое количество альтернативных сделок за наличные или с небольшой ипотекой
- Ипотеку берут с ежемесячным платежом до 100 тыс. рублей (сумма кредита около 7 млн ₽.)
- 70% сделок на вторичном рынке проходит за наличные
- Отсутствие вторичного рынка – это мифы ждунов и псевдоэкспертов
- Вторичный рынок есть и потенциала там больше, чем в новостройках. Люди часто хотят купить квартиру на вторичке, чтобы в ней жить, не сохранить капитал, как замена аренды.
- Проблема продаваемой квартиры – это неправильная оценка стоимости и плохая подготовка объекта к продаже
Как показывает мой опыт, в большинстве случаев продажа недвижимости предполагает последующую покупку другого объекта недвижимости. Именно это называется стратегией реинвестиции. Многие боятся продать свою не очень доходную квартиру, поскольку не хотят остаться с деньгами, а что купить взамен – не знают. Наш пакет «Реинвестиция» создан как раз для таких случаев. Мы вместе с вами разработаем индивидуальную инвестиционную стратегию, чтобы вы четко понимали, зачем вы продаете вашу недвижимость и что вы покупаете. В среднем доход наших клиентов после реинвестиции увеличился в 2-2,5 раза.
Почему не продается квартира?
Давайте разберем основные проблемы, которые возникают при продаже недвижимости.
Кейсы: «нехорошие» квартиры
Важная ремарка: таких объектов на рынке море. Я бы даже сказал, что весь ЦИАН – это дневник несостоявшихся сделок. Но я беру лишь объекты, которые продаем мы.
Почему не продается квартира?
Давайте разберем основные проблемы, которые возникают при продаже недвижимости.
- Нет понимания и знания рынка недвижимости. Часто собственники рассуждают так: мой сосед продал свою такую же квартиру, например, за 10,8 млн ₽, но моя-то квартира лучше, ремонт дороже, а этаж выше, и диван зеленый! Поэтому цена – 12 млн ₽ и ни копейки меньше. То есть процесс не основан даже на самой базовой аналитике. Возможно, соседу повезло, и кому-то нужно было срочно купить квартиру именно в этом доме, именно на этом этаже, именно в тот момент, и покупатель был готов переплатить. Но это не рынок, это разовая сделка.
- Нет желания признать факт плохой инвестиции. Я уверен, что в ближайшие пару лет мы увидим много продавцов, которые купили квартиры сейчас, на максимуме, и которые будут совершенно не готовы продавать не то что с убытком, а даже в ноль. Яркий пример – ЖК «Сидней Сити» от ФСК. В Smarent приходили клиенты, которые купили там квартиру за 22 млн ₽ при рынке в 18 млн ₽ с твердым намерением продать за цену покупки. Однако после года экспозиции им ничего не оставалось делать, как соглашаться на 18 млн ₽.
- Нет понимания, а что делать с деньгами, поскольку с крупной суммой денег именно в виде денег жить некомфортно. Для таких инвесторов мы и создали продукт «Реинвестиция», когда еще до продажи мы разрабатываем стратегию и показываем, что и за сколько мы продаем и что и с какой доходностью мы покупаем взамен.
- Продажа через несколько агентов одновременно. Некоторые собственники искренне считают, что чем больше агентов, тем больше показов. Только вот ни у каких агентов нет суперсекретных клиентов, весь трафик они получают с ЦИАНа. Продажа через несколько агентов – это всегда плохо. Просто поставьте себя на место покупателя: вы видите четыре одинаковых объявления – кому звонить? Кстати, это не реклама, но когда люди видят на ЦИАНе объявление от Smarent, они знают, что это будет хорошая квартира, по адекватной цене, с полной стоимостью в договоре, с хорошими юристами, без хитростей и манипуляций, и многие даже готовы доплатить. Более того, у нас часто бывают сделки внутри Smarent, потому что покупателям так комфортнее.
- По квартире есть обременения (ипотека). Такие сделки возможны, но всегда сложнее и поэтому требуют дисконта, поскольку предполагают выкуп долга.
- Нет агента для продажи (я сам продам, мне никто не нужен). Если свободного времени очень много, то такой вариант возможен. Однако в большинстве случаев люди, которые инвестируют в рынок недвижимости, предпочитают делегировать эти хлопоты. Более того, я вижу, что собственники продают свой объект либо ниже рынка, либо дольше.
- Выбран плохой агент. Сколько раз я сталкивался с тем, что агенты не отвечают на звонки и не перезванивают. Это плохо, это разочаровывает. И как я уже писал в Телеграм и как мы обсуждали с первым зампредом комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимиром Кошелевым, в ближайшее время государство займется регулированием этого рынка. Тогда горе-риелторов станет меньше.
Кейсы: «нехорошие» квартиры
Важная ремарка: таких объектов на рынке море. Я бы даже сказал, что весь ЦИАН – это дневник несостоявшихся сделок. Но я беру лишь объекты, которые продаем мы.
Вариант 1. Студия без отделки с ключами в 2027 г. в ЖК Moments
ЖК Moments находится возле станции МЦК «Стрешнево» рядом с большим парком Покровское-Стрешнево. Собственник хочет продать эту студию площадью почти 28 м2 за 12,6 млн ₽. Это неплохой ЖК, хороший корпус, невысокий 4-й этаж, но мои подписчики, думаю, понимают в чем проблема – это неудобная планировка-пенал. Отделка здесь лишь предчистовая. И главная проблема – срок сдачи: 2027 год. Если посмотреть на другие объявления, то выяснится, что квартира находится по низу вторичного рынка. У застройщика цены варьируются в диапазоне 12-14 млн ₽, но, скорее всего, застройщик сможет вам предложить субсидированную ставку на период строительства, рассрочку, возможность купить квартиру с небольшим взносом. Потенциальный покупатель, который, вероятнее, будет с наличными, скорее, предпочтет оставить основную часть денег (10-11 млн ₽) на депозите, который будет все это время приносить доход.
ЖК Moments находится возле станции МЦК «Стрешнево» рядом с большим парком Покровское-Стрешнево. Собственник хочет продать эту студию площадью почти 28 м2 за 12,6 млн ₽. Это неплохой ЖК, хороший корпус, невысокий 4-й этаж, но мои подписчики, думаю, понимают в чем проблема – это неудобная планировка-пенал. Отделка здесь лишь предчистовая. И главная проблема – срок сдачи: 2027 год. Если посмотреть на другие объявления, то выяснится, что квартира находится по низу вторичного рынка. У застройщика цены варьируются в диапазоне 12-14 млн ₽, но, скорее всего, застройщик сможет вам предложить субсидированную ставку на период строительства, рассрочку, возможность купить квартиру с небольшим взносом. Потенциальный покупатель, который, вероятнее, будет с наличными, скорее, предпочтет оставить основную часть денег (10-11 млн ₽) на депозите, который будет все это время приносить доход.
Вариант 2. Студия 18 м2 в «Первом Нагатинском»
ЖК «Первый Нагатинский» находится возле метро «Нагатинская». Студии такой площади не подходят для долгосрочного проживания, это больше квартира для посуточной аренды. В целом, район неплохой, рядом с метро и довольно близко к центру. Год сдачи заявлен как 2025 г., но я бы ставил на 2026 г. То есть у нас есть два года ожидания, квартира площадью 18 м2, whitebox, а не чистовая отделка – и все это за 11,5 млн ₽. Если посмотреть на другие объявления, то цена на этот вариант – самая низкая. Еще у нас есть за ту же цену квартира площадью 20 м2 на более высоком этаже, и я думаю, что она уйдет без проблем. А квартира площадью 18 м2 на низком этаже – это неликвид.
ЖК «Первый Нагатинский» находится возле метро «Нагатинская». Студии такой площади не подходят для долгосрочного проживания, это больше квартира для посуточной аренды. В целом, район неплохой, рядом с метро и довольно близко к центру. Год сдачи заявлен как 2025 г., но я бы ставил на 2026 г. То есть у нас есть два года ожидания, квартира площадью 18 м2, whitebox, а не чистовая отделка – и все это за 11,5 млн ₽. Если посмотреть на другие объявления, то цена на этот вариант – самая низкая. Еще у нас есть за ту же цену квартира площадью 20 м2 на более высоком этаже, и я думаю, что она уйдет без проблем. А квартира площадью 18 м2 на низком этаже – это неликвид.
Если посмотреть на цены от застройщика, то мы видим космические цифры – 15,5 млн ₽ за 18 м2! Почему она продается? Потому что первоначальный взнос составляет всего 5%. И это хуже, чем Сидней Сити потому, что там люди получили однушки за 20 млн ₽ возле Москва-Сити. Здесь же мы видим 843 тыс. ₽ за м2! Собственники смотрят на сайт застройщика, держат цену и еще могут возмущаться, что риелтор не может продать их квартиру даже за 11,5 млн ₽.
Рынок недвижимости не может все время расти или все время падать. Рынок недвижимости состоит из множества объектов – какие-то из них хорошие, которые можно покупать, а какие-то плохие, которые покупать нельзя. Есть стратегия, которая зависит от целей, суммы, источников финансирования и т.д. Есть объекты, которые подходят одним инвесторам, но не подходят другим. Студия в Первом Нагатинском за 15,5 млн ₽ в рассрочку не подходит никому.
Рынок недвижимости не может все время расти или все время падать. Рынок недвижимости состоит из множества объектов – какие-то из них хорошие, которые можно покупать, а какие-то плохие, которые покупать нельзя. Есть стратегия, которая зависит от целей, суммы, источников финансирования и т.д. Есть объекты, которые подходят одним инвесторам, но не подходят другим. Студия в Первом Нагатинском за 15,5 млн ₽ в рассрочку не подходит никому.
Вариант 3. Студия в ЖК Upside Towers
Студия площадью 25 м2 предлагается за 12.6 млн ₽, и в целом выглядит неплохо для этой локации – это метро «Бутырская», идет развитие района, недалеко Sminex строит ЖК «Достижение». Квартира сдается без отделки. Лот находится в продаже уже полгода. Если посмотреть на цены застройщика, то у него такая студия стоит всего на 1 млн ₽ дороже, при этом застройщик предложит рассрочку, и это будет намного проще, чем купить квартиру на вторичке. Если посмотреть другие лоты на вторичке, то наш вариант – не самый дешевый. Есть вариант за 11,7 млн ₽, и я уверен, что этот вариант уйдет если не за 11,7, то 11,5 млн. Я думаю, что здесь собственник продает квартиру по цене покупки. Продать же наш вариант за 12,6 млн ₽ будет сложно.
Почему не продаются квартиры студии по цене ниже, чем у застройщика?
Что делать собственнику?
Студия площадью 25 м2 предлагается за 12.6 млн ₽, и в целом выглядит неплохо для этой локации – это метро «Бутырская», идет развитие района, недалеко Sminex строит ЖК «Достижение». Квартира сдается без отделки. Лот находится в продаже уже полгода. Если посмотреть на цены застройщика, то у него такая студия стоит всего на 1 млн ₽ дороже, при этом застройщик предложит рассрочку, и это будет намного проще, чем купить квартиру на вторичке. Если посмотреть другие лоты на вторичке, то наш вариант – не самый дешевый. Есть вариант за 11,7 млн ₽, и я уверен, что этот вариант уйдет если не за 11,7, то 11,5 млн. Я думаю, что здесь собственник продает квартиру по цене покупки. Продать же наш вариант за 12,6 млн ₽ будет сложно.
Почему не продаются квартиры студии по цене ниже, чем у застройщика?
- Срок ввода в эксплуатацию 2027 год. Когда инвестор покупает квартиру с целью перепродажи, то нужно дождаться хотя бы ввода в эксплуатацию. Потребитель с кешем на вторичке хочет купить готовую квартиру или квартиру с максимально быстрым вводом. Не бывает ситуаций, когда у человека возникает запрос купить что-то дорогое и далекое именно на вторичке, а не у застройщика. Такая же проблема будет у проектов «Северный порт», у Мангазеи на Речном. 2027 год – это довольно долго.
- Площади 25-27 метров – это на 20-30 процентов дороже, чем студия под аренду 20-22 метра. В Первом Нагатинском студия 18м2 была слишком маленькой, а студии площадью 25-27 – слишком большие. В последние месяцы на рынке был дефицит квартир-студий, а точнее квартир площадью 20-22 метра. Студии же по 28 метров, как в Moments, и дальше будут продаваться, запрет их не коснется.
- Низкая стадия строительства. Покупатель на вторичке хочет увидеть дом, а еще лучше – вид из окна. Застройщики не продают квартиры, они продают доверие. Вы, покупая квартиру по ДДУ, верите, что застройщик ее построит так, как обещал. Покупатель на вторичном рынке хочет купить конкретную квартиру, а не обещания. Когда речь идет про студии, то покупателю нужна готовая доходная квартира, которую он может начать сразу или почти сразу сдавать с минимальными расходами. Он скорее купит студию у ПИК и будет ее сдавать за 50 тыс., но сейчас, чем ждать бизнес-класс, делать ремонт и сдавать через 4-5 лет.
- Нет полной отделки, нужно еще вложить 2-2,5 млн ₽. Если бы эти квартиры были с полной чистовой отделкой за те же деньги, то проблем с продажей не было бы. Сейчас средняя стоимость ремонта – 70 тыс. за м2 даже с whitebox, который во многих случаях нужно переделывать. Плюс есть еще инфляция – в течение 5 лет до старта ремонта, и она может составить 25-30%.
- Застройщик предлагает варианты, которые дороже всего на 1-1,5 млн ₽, но с более выгодной ипотекой/рассрочкой (нулевая ипотека на период строительства, рассрочка, субсидированная ипотека)
- Покупатель за кеш хочет большую скидку, а собственник часто не готов снижать цену, поскольку хочет получить прибыль относительно цены своей покупки с учетом расходов на риелтора и ипотеку.
- Зачем покупать сейчас, если завтра будет дешевле?
Что делать собственнику?
- Выйти из продажи и оставить актив под аренду. Все три проекта, о которых мы говорили (Moments, Первый Нагатинский, Upside Towers) вполне хороши, не надо из них выходить, лучше дождаться, когда их достроят.
- Как вариант, можно поднять цену и ждать покупателя еще 1-2 года. Иногда возникают ситуации, когда такие сделки заключаются.
- Более быстрый вариант – это держать ценник по низу рынка постоянно, чтобы продать.
- Важно ответить на вопрос, а что будет, если продать квартиру не получится. Когда я покупаю квартиру, то я не планирую ее продавать, особенно не планирую продавать в 2025 году. Когда вы покупаете объект недвижимости, он должен решать определенную задачу, и не в формате – купить за 5, а продать за 7 через год.
- Ждать обновление семейной / IT-ипотеки и искать покупателя, поскольку для таких кредитов покупка квартиры по переуступке выгоднее, чем у застройщика.
- Спекуляции на рынке не работают. Аренда – запасной вариант и основная цель инвестиций в недвижимость.
Аренда в Москве выросла на 22% только за последний год и в целом дает сейчас хороший стабильный доход. У нас в Smarent в управлении находятся более 400 квартир. Наши собственники сейчас кайфуют, у них не болит голова от мыслей что делать с квартирой. Они купили хороший актив и получают ежемесячный доход, а наша компания решает все проблемы за комиссию в 10%. Интересный вариант? Вы так тоже можете – звоните!
Кто покупает такие квартиры на вторичке?
Кто покупает такие квартиры на вторичке?
- Нужен стабильный доход без инфляционных рисков
- Выбор квартиры для себя, но, возможно, буду сдавать
- Нет экспертизы на фондовом рынке
- Безопасность для вашей семьи
- Есть опыт и экспертиза по ремонту (или есть компания-эксперт)
- Не спекулятивный актив
- Инвестиция на 5 лет и более
- Цель сохранить, а не заработать на инвестициях
И в заключение, мой любимый кейс, который я уже показываю около года – а квартира все еще стоит в продаже. Это однушка в ЖК Now за 22 млн ₽. Так что с ней не так?
Во-первых, это планировка: классическая однушка (евро-2 с кухней такого размера быть не может) – неликвид.
Во-первых, это планировка: классическая однушка (евро-2 с кухней такого размера быть не может) – неликвид.
А, во-вторых, это ремонт. Квартира с таким ремонтом может продаваться только как квартира без ремонта.
Так в чем же проблема? Рынок плохой? Агент плохой? Или в чем-то еще?
Единственный вариант продать квартиру на вторичном рынке выше рынка или по вашей цене – правильный ремонт, меблировка и хоумстейджинг.
Основные правила подготовки квартиры на вторичном рынке
Так в чем же проблема? Рынок плохой? Агент плохой? Или в чем-то еще?
Единственный вариант продать квартиру на вторичном рынке выше рынка или по вашей цене – правильный ремонт, меблировка и хоумстейджинг.
Основные правила подготовки квартиры на вторичном рынке
- Отсутствие личных вещей
- Генеральная уборка
- Профессиональные фото
- Хоумстейджинг
- 2Д планировка / Рум-тур
- Правильная цена
- Фотографии дома / внутри двора
- Карта, точное расположение
- Время для продажи
- Целевой клиент – кто и почему купит вашу квартиру?
Не хотите всем этим заниматься? И правильно! Профессионалы это сделают лучше. Smarent поможет правильно оценить и, что важно, подготовить объект к продаже, чтобы получить максимальную цену за минимальный срок. Наш приоритет – быстрая продажа по рыночной цене. К базовому пакету «Продажа недвижимости» можно добавить пакет «Ускорение продажи», который включает улучшение объекта, а именно устранение недостатков, генеральную уборку, хоумстейджинг, профессиональная фотосъемка, рум-тур, разработка 2D-планировки.