Проект
ЖК комфорт-класса «Лучи», на мой взгляд, является одним из самых популярных у москвичей, потому что находится недалеко от метро «Солнцево» и, как это ни удивительно, не в Новой Москве, а в ЗАО. При этом здесь довольно приятные цены. ЛСР ведет строительство ЖК «Лучи» с 2017 г., и на территории есть уже много сданных и заселенных домов. Инфраструктура уже по большей части готова: работают несколько детских садов и школ, а также есть все необходимое для комфортного проживания.
А теперь расскажу об одном моменте, о котором вы вряд ли узнаете от менеджеров по продажам. ЛСР заготовил не просто несколько домов во второй очереди проекта, а огромный микрорайон. Корпуса, которые сейчас вышли в продажу, находятся максимально далеко от метро. Люди смотрят на уже заселенную первую очередь, на ее близость к метро и существующей инфраструктуре района и думают взять дешевую квартиру под аренду. Но найти арендатора при такой конкуренции и удалении от метро будет довольно сложно.
ЖК комфорт-класса «Лучи», на мой взгляд, является одним из самых популярных у москвичей, потому что находится недалеко от метро «Солнцево» и, как это ни удивительно, не в Новой Москве, а в ЗАО. При этом здесь довольно приятные цены. ЛСР ведет строительство ЖК «Лучи» с 2017 г., и на территории есть уже много сданных и заселенных домов. Инфраструктура уже по большей части готова: работают несколько детских садов и школ, а также есть все необходимое для комфортного проживания.
А теперь расскажу об одном моменте, о котором вы вряд ли узнаете от менеджеров по продажам. ЛСР заготовил не просто несколько домов во второй очереди проекта, а огромный микрорайон. Корпуса, которые сейчас вышли в продажу, находятся максимально далеко от метро. Люди смотрят на уже заселенную первую очередь, на ее близость к метро и существующей инфраструктуре района и думают взять дешевую квартиру под аренду. Но найти арендатора при такой конкуренции и удалении от метро будет довольно сложно.
Цены
Поскольку ЛСР получил разрешение на строительство до запрета на маленькие студии, то в новой очереди проекте можно найти 20-метровые «будки» в большом количестве. Но картина меняется, если посмотреть на цены. При цене студии в 6,3 млн ₽ (кстати, планировка выглядит неплохо за счет двух окон) в льготную ипотеку ежемесячный платеж составит 32,4 тыс. ₽. В целом, это не самая плохая история, если вы покупаете первое жилье для себя и можете сами сделать ремонт. Но если вы покупаете квартиру с инвестиционной целью, чтобы ее потом сдавать или перепродать, то эта история не работает. В проекте сейчас более 40% квартир в продаже – это студии (10,5 тыс. м2 из 25 тыс. м2 всех квартир). Нормальный показатель – 10% студий в проекте. Вне зависимости от цены, для меня такое количество студий в проекте – это стоп-фактор. Студии с отделкой сейчас стоят 9-9,5 млн ₽, при разнице в 3 млн за ремонт рассматривать квартиры с отделкой в этом проекте сейчас смысла нет.
Не нужно быть суперэкспертом, чтобы понять инвестиционную привлекательность (или, в данном случае, непривлекательность) объекта. Для грубой оценки достаточно зайти на ЦИАН и посмотреть вторичку/переуступку. Сейчас студия в Лучах со сдачей в 2024 г. в переуступке стоит 7,5 млн ₽, с отделкой – 8,5 млн ₽. Получается, что в некоторых случаях цены у застройщика выше, чем цены по переуступке, что, как я не раз говорил, должно быть стоп-фактором для покупки.
Рынок аренды в этом районе перенасыщен. Я оцениваю справедливую цену на аренду студии в 40 тыс. ₽, евро-2 – 60-70 тыс. ₽, а евро-3 – 90 тыс. ₽.
Конкуренты
В Солнцево других строящихся проектов нет, поэтому конкурентом можно считать лишь проекты в Новой Москве. И, на мой взгляд, Лучи – на данный момент, точно лучше любого проекта в этой части столицы.
Поскольку ЛСР получил разрешение на строительство до запрета на маленькие студии, то в новой очереди проекте можно найти 20-метровые «будки» в большом количестве. Но картина меняется, если посмотреть на цены. При цене студии в 6,3 млн ₽ (кстати, планировка выглядит неплохо за счет двух окон) в льготную ипотеку ежемесячный платеж составит 32,4 тыс. ₽. В целом, это не самая плохая история, если вы покупаете первое жилье для себя и можете сами сделать ремонт. Но если вы покупаете квартиру с инвестиционной целью, чтобы ее потом сдавать или перепродать, то эта история не работает. В проекте сейчас более 40% квартир в продаже – это студии (10,5 тыс. м2 из 25 тыс. м2 всех квартир). Нормальный показатель – 10% студий в проекте. Вне зависимости от цены, для меня такое количество студий в проекте – это стоп-фактор. Студии с отделкой сейчас стоят 9-9,5 млн ₽, при разнице в 3 млн за ремонт рассматривать квартиры с отделкой в этом проекте сейчас смысла нет.
Не нужно быть суперэкспертом, чтобы понять инвестиционную привлекательность (или, в данном случае, непривлекательность) объекта. Для грубой оценки достаточно зайти на ЦИАН и посмотреть вторичку/переуступку. Сейчас студия в Лучах со сдачей в 2024 г. в переуступке стоит 7,5 млн ₽, с отделкой – 8,5 млн ₽. Получается, что в некоторых случаях цены у застройщика выше, чем цены по переуступке, что, как я не раз говорил, должно быть стоп-фактором для покупки.
Рынок аренды в этом районе перенасыщен. Я оцениваю справедливую цену на аренду студии в 40 тыс. ₽, евро-2 – 60-70 тыс. ₽, а евро-3 – 90 тыс. ₽.
Конкуренты
В Солнцево других строящихся проектов нет, поэтому конкурентом можно считать лишь проекты в Новой Москве. И, на мой взгляд, Лучи – на данный момент, точно лучше любого проекта в этой части столицы.
Выводы:
По факту, мы получаем полностью готовый проект с мастер-планом от застройщика ЛСР, но проект выглядит очень уныло. Помимо архитектуры и фасадов, мне не нравится отсутствие единой территории: здесь нет классных дворов, и ЛСР по минимуму вкладывается в инфраструктуру. Вокруг домов много парковочных мест, что, конечно, может быть для кого-то плюсом, но красоты не добавляет. На мой взгляд, это классический ЖК комфорт-минус или даже эконом-класса, и он, безусловно, проигрывает домам ПИК и Самолета. Поскольку люди в основном берут квартиры в ипотеку, то за совсем небольшую доплату можно получить квартиру и территорию существенно более высокого качества.
Если нужна квартира с московской пропиской, а бюджет ограничен, то этот вариант, наверное, лучше, чем Новая Москва, но для инвестиций проект слабо подходит. Именно поэтому я всегда говорю, что нельзя дать одну общую рекомендацию на всех, нужно разбирать каждую конкретную ситуацию, смотреть конкретные цели и задачи. Приходите к нам за консультацией, мы все обсудим и выберем ту стратегию, которая подходит именно вам!
По факту, мы получаем полностью готовый проект с мастер-планом от застройщика ЛСР, но проект выглядит очень уныло. Помимо архитектуры и фасадов, мне не нравится отсутствие единой территории: здесь нет классных дворов, и ЛСР по минимуму вкладывается в инфраструктуру. Вокруг домов много парковочных мест, что, конечно, может быть для кого-то плюсом, но красоты не добавляет. На мой взгляд, это классический ЖК комфорт-минус или даже эконом-класса, и он, безусловно, проигрывает домам ПИК и Самолета. Поскольку люди в основном берут квартиры в ипотеку, то за совсем небольшую доплату можно получить квартиру и территорию существенно более высокого качества.
- Ипотечный платеж ниже арендного платежа (нужны вложения в ремонт и меблировка)
- Нет цели короткой спекуляции, но для долгосрочной покупки с использованием маткапитала, возможно, покупку студии за 6 млн ₽ можно рассмотреть
- Высокая конкуренция, низкий спрос
- Нет серьезной точки развития
- Вопросы к качеству ЛСР по ЖК комфорт-класса
- Не вижу роста цены объекта
- Низкая ликвидность!
Если нужна квартира с московской пропиской, а бюджет ограничен, то этот вариант, наверное, лучше, чем Новая Москва, но для инвестиций проект слабо подходит. Именно поэтому я всегда говорю, что нельзя дать одну общую рекомендацию на всех, нужно разбирать каждую конкретную ситуацию, смотреть конкретные цели и задачи. Приходите к нам за консультацией, мы все обсудим и выберем ту стратегию, которая подходит именно вам!