Цены на недвижимость выросли, это факт, а рыночная ипотека может сделать убыточной любую инвестицию. И многие наивно думают, что Новая Москва встретит их крутой инфраструктурой и приятными ценами. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, в чем ошибка этой логики и чем реально встретит своих новоселов заМКАДье.
В этой статье:
• Новая Москва – фантазии о низких ценах и красивой жизни
• Плюсы и минусы Новой Москвы
• ЖК «Прокшино»
• ЖК «Скандинавия-Юг»
• Бунинские кварталы
• ЖК «Деснаречье»
Новая Москва – фантазии о низких ценах и красивой жизни
Дешевая ипотека практически исчезла: льготной ипотеки нет, IT-ипотека для Москвы закончилась, условия по семейной ипотеке стали жестче, да и лимиты таят на глазах.
Рыночные же ставки по ипотеке могут сделать убыточной практически любую инвестицию. И тогда многим приходит на ум гениальная, как им кажется, мысль – у меня нет денег на старую Москву, может быть посмотреть Новую? Тем более что знакомый брокер рассказывает, как «похорошела» Новая Москва, и какие космические корабли (а, вернее, новые Иволги) будут бороздить просторы этой галактики.
Скажу сразу, моя нелюбовь к Новой Москве – это никакой не снобизм и не высокомерие. Как говорится, ничего личного, только бизнес, только цифры, которые я беру из открытых источников и из реальных сделок Smarent по аренде и на вторичном рынке, потому что любая недвижимость должна оцениваться не по прайсу застройщика, а по вторичке.
Я точно не буду убеждать вас, что жить нужно только внутри Садового, или трешки, или МКАДа. Цель этого выпуска, как и всех других, включая предыдущий выпуск про Новую Москву – показать, как правильно нужно выбирать недвижимость, и не так важно какую – для инвестиций или для личного проживания.
Даже если у вас есть непреодолимая тяга к тем самым картофельным полям, следует помнить, что потребитель, то есть ваш будущий арендатор или покупатель квартиры, всегда выбирает недвижимость в хорошем месте, с доступностью к метро, с городской инфраструктурой (поликлиники, школы, магазины, торговые центры, рестораны). Застройщик в Новой Москве берет участок в полях, застраивает его коробками и сам формирует рынок: назначает цену, регулярно повышает ее, чтобы вы как инвестор видели рост и хлопали в ладоши. Только вот когда застройщик передает последнюю квартиру и закрывает на ключ свой офис продаж, в этот момент и появляется тот самый вторичный рынок. И если зачастую купленная квартира за 10 млн ₽ в реальности на вторичном рынке продается лишь за 6-7 млн. И этот удар не сможет смягчить даже дешевая ипотека.
Плюсы и минусы Новой Москвы
Я прекрасно понимаю, почему люди покупают квартиры в Новой Москве: цены должны быть ниже, чем в Москве, выбор планировок и проектов больше, московская прописка. Брокеры часто впаривают семьям крутую экологию: нет промышленных производств, роза ветров и все такое, но не рассказывают о мусорных полигонах, стихийных свалках, о предприятиях с ядерными реакторами и хаотичных парковках. Застройщики часто показывают на карте проекта лесные массивы, правда, красивыми они выглядят только на рендерах, а в реале обычно бывают похожими на место действия какого-нибудь сериала про маньяков.
В этой статье:
• Новая Москва – фантазии о низких ценах и красивой жизни
• Плюсы и минусы Новой Москвы
• ЖК «Прокшино»
• ЖК «Скандинавия-Юг»
• Бунинские кварталы
• ЖК «Деснаречье»
Новая Москва – фантазии о низких ценах и красивой жизни
Дешевая ипотека практически исчезла: льготной ипотеки нет, IT-ипотека для Москвы закончилась, условия по семейной ипотеке стали жестче, да и лимиты таят на глазах.
Рыночные же ставки по ипотеке могут сделать убыточной практически любую инвестицию. И тогда многим приходит на ум гениальная, как им кажется, мысль – у меня нет денег на старую Москву, может быть посмотреть Новую? Тем более что знакомый брокер рассказывает, как «похорошела» Новая Москва, и какие космические корабли (а, вернее, новые Иволги) будут бороздить просторы этой галактики.
Скажу сразу, моя нелюбовь к Новой Москве – это никакой не снобизм и не высокомерие. Как говорится, ничего личного, только бизнес, только цифры, которые я беру из открытых источников и из реальных сделок Smarent по аренде и на вторичном рынке, потому что любая недвижимость должна оцениваться не по прайсу застройщика, а по вторичке.
Я точно не буду убеждать вас, что жить нужно только внутри Садового, или трешки, или МКАДа. Цель этого выпуска, как и всех других, включая предыдущий выпуск про Новую Москву – показать, как правильно нужно выбирать недвижимость, и не так важно какую – для инвестиций или для личного проживания.
Даже если у вас есть непреодолимая тяга к тем самым картофельным полям, следует помнить, что потребитель, то есть ваш будущий арендатор или покупатель квартиры, всегда выбирает недвижимость в хорошем месте, с доступностью к метро, с городской инфраструктурой (поликлиники, школы, магазины, торговые центры, рестораны). Застройщик в Новой Москве берет участок в полях, застраивает его коробками и сам формирует рынок: назначает цену, регулярно повышает ее, чтобы вы как инвестор видели рост и хлопали в ладоши. Только вот когда застройщик передает последнюю квартиру и закрывает на ключ свой офис продаж, в этот момент и появляется тот самый вторичный рынок. И если зачастую купленная квартира за 10 млн ₽ в реальности на вторичном рынке продается лишь за 6-7 млн. И этот удар не сможет смягчить даже дешевая ипотека.
Плюсы и минусы Новой Москвы
Я прекрасно понимаю, почему люди покупают квартиры в Новой Москве: цены должны быть ниже, чем в Москве, выбор планировок и проектов больше, московская прописка. Брокеры часто впаривают семьям крутую экологию: нет промышленных производств, роза ветров и все такое, но не рассказывают о мусорных полигонах, стихийных свалках, о предприятиях с ядерными реакторами и хаотичных парковках. Застройщики часто показывают на карте проекта лесные массивы, правда, красивыми они выглядят только на рендерах, а в реале обычно бывают похожими на место действия какого-нибудь сериала про маньяков.


Транспортная доступность – тоже точно не фишка Новой Москвы. Да, есть проекты рядом с метро, но цены вряд ли там порадуют. Новые станции строятся, но не так быстро, как рисуют застройщики на своих сайтах. Например, на новой официальной карте развития метро до 2030 года так и не появилось станций «Остафьево» и «Алхимово» - пока они остаются лишь в фантазиях и схемах Самолета. Да и открытие новой станции метро как фактор роста цены сильно преувеличен. Обычно к моменту открытия весь рост уже накоплен, и с запуском поездов инвесторы кидаются сливать свои квартиры, а когда вываливается такой навес предложения, без скидок продать не получается. Вот такой инвест. Открытие станций метро, безусловно, влияет на цену аренды, но доходность все равно не такая интересная, как в старой Москве, при этом ремонт, меблировка и ваши хлопоты будут примерно такими же, как в старой Москве.
Автомобилисты традиционно жалуются на отсутствие парковки и дорогие машино-места как в аренде, так и в продаже. И сегодня мы рассмотрим самые продаваемые проекты в Новой Москве. И абсолютный лидер по продажам – это А101 с долей рынка в 40%.
Автомобилисты традиционно жалуются на отсутствие парковки и дорогие машино-места как в аренде, так и в продаже. И сегодня мы рассмотрим самые продаваемые проекты в Новой Москве. И абсолютный лидер по продажам – это А101 с долей рынка в 40%.

ЖК «Прокшино»
ЖК «Прокшино», на мой взгляд, – один из самых интересных проектов, которые сейчас реализует А101. Это касается как локации, так и самого концепта, фасадов, которые здесь, как любит Москомархитектура и Артемий Лебедев, закругленные.
ЖК «Прокшино», на мой взгляд, – один из самых интересных проектов, которые сейчас реализует А101. Это касается как локации, так и самого концепта, фасадов, которые здесь, как любит Москомархитектура и Артемий Лебедев, закругленные.

Однако меня смущают – балконы, особенно в таком виде, потому что света в квартире будет меньше. Плюс нужно внимательно смотреть на площадь квартиры, потому что застройщик часто пишет ее без понижающего балконного коэффициента. Сравните с классическими фасадами соседнего комфорт-класса – угловатые и без всяких округлостей, смотрятся значительно хуже. В ЖК «Прокшино» чувствуется солянка из разных архитектурных идей, что я не считают хорошим стилем.

Транспортная доступность до метро хорошая только из уже проданной и заселенной первой очереди. Все, что продает девелопер сейчас, это 20-25 минут пешком, и для аренды эти варианты уже не так подходят.
Но основная проблема Прокшино – это гигантское количество жилья. Сейчас строят 1 млн м2. Если считать среднюю площадь квартиры 33 квадратов, то это 30 тысяч семей только в одном районе. Плюс через дорогу будут строить не только аквакурорт, но и еще 700 тыс. метров жилья. Конкуренция будет бешеная, при том что не так много людей хотят жить в полях.
Но основная проблема Прокшино – это гигантское количество жилья. Сейчас строят 1 млн м2. Если считать среднюю площадь квартиры 33 квадратов, то это 30 тысяч семей только в одном районе. Плюс через дорогу будут строить не только аквакурорт, но и еще 700 тыс. метров жилья. Конкуренция будет бешеная, при том что не так много людей хотят жить в полях.

Чтобы привлечь людей сюда, нужны выгодные цены, а здесь цены вполне московские. Студия в ЖК «Прокшино» стоит почти 10 млн ₽, а у ПИКа внутри МКАДа можно взять не студии, а евродвушку за 9,4 млн. Где логика? Людям часто продают иллюзии – мол, выгодная цена, но не показывают других вариантов.

Например, у застройщика на сайте можно найти студию без отделки за 7,5 миллионов, но с субсидированной ставкой цена легко подскакивает до 8-9 млн. А если брать с отделкой, то это уже 8,5-10 млн.

За эти же деньги можно взять студию у Level на Нижегородской. Но это Москва, довольно близко к центру, более крутой застройщик, быстроразвивающийся район с отличной транспортной доступностью, с транспортным хабом, со всей инфраструктурой. Но только брокеры будут вам рассказывать про прелести Новой Москвы – только лишь потому, что у А101 комиссия выше. Это все, что вам нужно знать про бесплатный подбор.

ЦИАН показывает, что сейчас в продаже у застройщика 1124 квартиры и еще 168 по переуступке.

На вторичке студии с ключами стоят 7,7 млн, а студии со сдачей в 2025 году – менее 7 млн ₽. Поэтому если вы считаете, что купив студию у застройщика, сможете перепродать и заработать, то реальные цифры показывают, что, скорее, наоборот. Плюс, купив у застройщика, вы еще как минимум год будете платить проценты по ипотеке. Если же вы решите ее сдавать, то вложить в ремонт и меблировку даже самой небольшой студии придется не менее 2 млн ₽. И все это, чтобы потом сдавать ее за 40 тысяч.

Если посмотреть на однушки, то самая дешевая квартира с неликвидной планировкой, на 2-м этаже стоит сейчас чуть более 10 млн ₽, без отделки. И это даже не евродвушка. Но и здесь на вторичке цены будут ниже.
Выводы:
Говорить о серьезных точках роста в этом районе невозможно. Да, для себя здесь можно купить неплохую квартиру, если сильно хочется. Но вот инвесторских перспектив — ноль. Метро уже открыли, а ЖК, который появится через дорогу, добавит лишь конкуренции, а не плюсов. С открытием аквапарка цены вряд ли взлетят. Людям нужна инфраструктура. Недвижимость — это всегда про локацию. За те же деньги в Москве вы возьмете такую же квартиру внутри МКАД в перспективном районе. То есть, кроме обещаний брокеров, что Новая Москва — это будущее, с метро и прочим, здесь особой ценности нет. Конечно, вам предложат квартиру по какой-нибудь супер-выгодной ипотеке под 1 ₽ в месяц, но реальность такова: когда вы захотите ее продать, ваши мечты разобьются о скалы суровой реальности. Да и не забывайте про комиссию на вторичку — это минимум 3% от стоимости, что составит около 300 тыс. ₽.
Выводы:
Говорить о серьезных точках роста в этом районе невозможно. Да, для себя здесь можно купить неплохую квартиру, если сильно хочется. Но вот инвесторских перспектив — ноль. Метро уже открыли, а ЖК, который появится через дорогу, добавит лишь конкуренции, а не плюсов. С открытием аквапарка цены вряд ли взлетят. Людям нужна инфраструктура. Недвижимость — это всегда про локацию. За те же деньги в Москве вы возьмете такую же квартиру внутри МКАД в перспективном районе. То есть, кроме обещаний брокеров, что Новая Москва — это будущее, с метро и прочим, здесь особой ценности нет. Конечно, вам предложат квартиру по какой-нибудь супер-выгодной ипотеке под 1 ₽ в месяц, но реальность такова: когда вы захотите ее продать, ваши мечты разобьются о скалы суровой реальности. Да и не забывайте про комиссию на вторичку — это минимум 3% от стоимости, что составит около 300 тыс. ₽.

Я часто ругаю Новую Москву, да, и считаю, что лучше инвестировать в недвижимость внутри МКАДа, ближе к метро. Но есть один нюанс, о котором мало кто говорит: несмотря на цены, разогнанные льготными программами, в Новой Москве зарождается интересный тренд — коммерческая недвижимость. Сейчас коммерция в Москве стоит дорого, да и конкуренция высокая: подвал какого-нибудь старого дома с легкостью превращают в пункт выдачи заказов или кофейню. А в Новой Москве инфраструктуры практически нет. Там появились станции метро, но все остальное — пустыня.
Однако в таких районах, как Прокшино, Скандинавия или Деснаречье, уже живут тысячи людей, и они остро нуждаются в инфраструктуре. Именно поэтому есть смысл рассматривать к покупке коммерческие помещения за МКАДом. Она здесь дешевле, а арендные ставки могут быть даже выше, чем в Москве. Например, в Прокшино уже есть помещения, которые продают и застройщики, и частные лица, причем с выгодной рассрочкой.
В ближайшие годы, когда эти ЖК заселятся, арендные ставки на коммерческие помещения здесь будут расти. И большой плюс — не надо делать ремонт, это можно переложить на арендатора. Да, арендаторы могут меняться, но это не страшно, вы получите страховой депозит и быстро заселите новых.
В итоге мы видим: чем выше риск, тем выше доходность. Сейчас доходность от сдачи квартиры застройщика в Новой Москве — около 3% годовых, а коммерческая недвижимость может приносить более 10%. Конечно, можно верить в мифический кластер, который к 2035 году превратит это место в мини-Дубай, но, если честно, реальная ценность все еще не видна.
Однако в таких районах, как Прокшино, Скандинавия или Деснаречье, уже живут тысячи людей, и они остро нуждаются в инфраструктуре. Именно поэтому есть смысл рассматривать к покупке коммерческие помещения за МКАДом. Она здесь дешевле, а арендные ставки могут быть даже выше, чем в Москве. Например, в Прокшино уже есть помещения, которые продают и застройщики, и частные лица, причем с выгодной рассрочкой.
В ближайшие годы, когда эти ЖК заселятся, арендные ставки на коммерческие помещения здесь будут расти. И большой плюс — не надо делать ремонт, это можно переложить на арендатора. Да, арендаторы могут меняться, но это не страшно, вы получите страховой депозит и быстро заселите новых.
В итоге мы видим: чем выше риск, тем выше доходность. Сейчас доходность от сдачи квартиры застройщика в Новой Москве — около 3% годовых, а коммерческая недвижимость может приносить более 10%. Конечно, можно верить в мифический кластер, который к 2035 году превратит это место в мини-Дубай, но, если честно, реальная ценность все еще не видна.

ЖК «Скандинавия-Юг»
Мы смотрим на проект «Скандинавия-Юг» тоже от А101, который плотно обосновался в Новой Москве вдоль красной ветки метро. Сейчас только у застройщика в продаже более двух тысяч квартир, а участок застройки способен поразить любое воображение. Его площадь почти 140 гектар, а это 190 футбольных полей – и не дворовых, а самых настоящих.
Станция метро «Потапово», которая была точкой роста этого микрорайона, уже открылась. И, как говорят, инвесторы на фондовом рынке, «покупай на слухах, продавай на фактах». То есть в ожидании открытия станции цены росли, а уже после самого факта открытия – начали корректироваться
Застройщик сейчас активно продает более 2000 квартир, а если точнее — на сентябрь 2024 года в продаже 2234 квартиры. Плюс к этому на вторичном рынке по переуступке выставлено еще около 200 квартир. Конкуренция здесь просто бешеная. Если вы думаете, что сможете обыграть застройщика и грамотно вложиться, то сильно ошибаетесь. У застройщика армия аналитиков и брокеров, которые гораздо лучше вас разбираются в этом рынке и знают, как на нем зарабатывать. Цены тут действительно космические, и будут продолжать расти, но, увы, только на бумаге, а не на вторичке.
Проект масштабный, конкуренция высокая и, прежде всего, с самим собой. Плюс рядом строит ПИК ЖК «Бунинские луга». То есть особых точек роста здесь нет, особой приятной атмосферы здесь тоже нет. Возможно, когда весь проект достроится, здесь станет уютнее, но проблемы вряд уйдут. Мы приехали в ЖК днем в понедельник и припарковались с большим трудом, при этом проект еще не до конца заселен. Путь на метро до центра Москвы будет занимать около часа. И здесь очень большая проблема с мигрантами.
А теперь давайте перейдем к фактам и реальным цифрам. Если взглянуть на статистику продаж, становится ясно, насколько люди действительно хотят покупать здесь недвижимость и жить. После отмены льготной ипотеки стало видно, что весь рынок Новой Москвы держался исключительно на этих программах. Ведь как только льготная ипотека сократилась до 6 млн ₽, выбирать стало особо не из чего, кроме Новой Москвы. По факту, покупатели оказались в ситуации, когда альтернатив просто не было.
Мы наблюдаем, что падение началось еще до провального февраля 2024 года. В Новой Москве количество договоров долевого участия (ДДУ) рухнуло на 41% до 1500 штук (и даже эта цифра в 1500 меня удивляет). Для сравнения, в старой Москве снижение составило лишь 20%, а количество ДДУ опустилось до 4000 в месяц. Если сказать проще: продажи в Новой Москве просто провалились. Полторы тысячи квартир за месяц — это и есть та реальность, с которой столкнулись застройщики.
Мы смотрим на проект «Скандинавия-Юг» тоже от А101, который плотно обосновался в Новой Москве вдоль красной ветки метро. Сейчас только у застройщика в продаже более двух тысяч квартир, а участок застройки способен поразить любое воображение. Его площадь почти 140 гектар, а это 190 футбольных полей – и не дворовых, а самых настоящих.
Станция метро «Потапово», которая была точкой роста этого микрорайона, уже открылась. И, как говорят, инвесторы на фондовом рынке, «покупай на слухах, продавай на фактах». То есть в ожидании открытия станции цены росли, а уже после самого факта открытия – начали корректироваться
Застройщик сейчас активно продает более 2000 квартир, а если точнее — на сентябрь 2024 года в продаже 2234 квартиры. Плюс к этому на вторичном рынке по переуступке выставлено еще около 200 квартир. Конкуренция здесь просто бешеная. Если вы думаете, что сможете обыграть застройщика и грамотно вложиться, то сильно ошибаетесь. У застройщика армия аналитиков и брокеров, которые гораздо лучше вас разбираются в этом рынке и знают, как на нем зарабатывать. Цены тут действительно космические, и будут продолжать расти, но, увы, только на бумаге, а не на вторичке.
Проект масштабный, конкуренция высокая и, прежде всего, с самим собой. Плюс рядом строит ПИК ЖК «Бунинские луга». То есть особых точек роста здесь нет, особой приятной атмосферы здесь тоже нет. Возможно, когда весь проект достроится, здесь станет уютнее, но проблемы вряд уйдут. Мы приехали в ЖК днем в понедельник и припарковались с большим трудом, при этом проект еще не до конца заселен. Путь на метро до центра Москвы будет занимать около часа. И здесь очень большая проблема с мигрантами.
А теперь давайте перейдем к фактам и реальным цифрам. Если взглянуть на статистику продаж, становится ясно, насколько люди действительно хотят покупать здесь недвижимость и жить. После отмены льготной ипотеки стало видно, что весь рынок Новой Москвы держался исключительно на этих программах. Ведь как только льготная ипотека сократилась до 6 млн ₽, выбирать стало особо не из чего, кроме Новой Москвы. По факту, покупатели оказались в ситуации, когда альтернатив просто не было.
Мы наблюдаем, что падение началось еще до провального февраля 2024 года. В Новой Москве количество договоров долевого участия (ДДУ) рухнуло на 41% до 1500 штук (и даже эта цифра в 1500 меня удивляет). Для сравнения, в старой Москве снижение составило лишь 20%, а количество ДДУ опустилось до 4000 в месяц. Если сказать проще: продажи в Новой Москве просто провалились. Полторы тысячи квартир за месяц — это и есть та реальность, с которой столкнулись застройщики.

Сейчас застройщик предлагает студии без отделки за 6,5 млн ₽. Но это без отделки — а значит, вам придется вложить еще минимум 1,5-2 млн в ремонт. Если брать вариант с отделкой, то уже придется заплатить 8,5 млн ₽.

Евротрешки, которые часто выбирают семейные покупатели, идут по еще более высокой цене: без отделки — 14,5 млн, с отделкой — 16,5 млн ₽. И это за комфорт-класс за МКАДом, в районе с огромной конкуренцией.
По сути, если вы решите купить квартиру здесь, то это вариант «купил и забыл». Если вам нужно недорогое жилье, и вы не планируете его перепродавать, возможно, это ваш вариант. Но придется смириться с тем, что вы платите за жизнь в «картофельных полях» или, как мы сказали, в «футбольных». Но если не верите мне, то вот реальный отзыв:
«1. Парковки – мест нет 2. Сады, они есть, но мест туда нет. Люди детей отводят в частные сады, хотя в офисе нас уверяли, проблем нет с садами 3. Школы переполнены, дети уже учатся в 2 смены 4. Лес, он есть, но дороги и тропинок туда нет. 5. Выехать из ЖК в 8 утра уже невозможно».
По сути, если вы решите купить квартиру здесь, то это вариант «купил и забыл». Если вам нужно недорогое жилье, и вы не планируете его перепродавать, возможно, это ваш вариант. Но придется смириться с тем, что вы платите за жизнь в «картофельных полях» или, как мы сказали, в «футбольных». Но если не верите мне, то вот реальный отзыв:
«1. Парковки – мест нет 2. Сады, они есть, но мест туда нет. Люди детей отводят в частные сады, хотя в офисе нас уверяли, проблем нет с садами 3. Школы переполнены, дети уже учатся в 2 смены 4. Лес, он есть, но дороги и тропинок туда нет. 5. Выехать из ЖК в 8 утра уже невозможно».

Бунинские кварталы
Этот проект не входит в топ продаж, но если задача стоит жестко — купить квартиру в Москве и уложиться в 6 млн, то, наверное, единственный проект, который я бы рассмотрел, — это «Бунинские кварталы». Если вам нужна рассрочка, траншевая ипотека или субсидированное предложение, и при этом вы не хотите жить в типичных панельках ПИК, то «Бунинские кварталы» — вариант неплохой.
Этот проект не входит в топ продаж, но если задача стоит жестко — купить квартиру в Москве и уложиться в 6 млн, то, наверное, единственный проект, который я бы рассмотрел, — это «Бунинские кварталы». Если вам нужна рассрочка, траншевая ипотека или субсидированное предложение, и при этом вы не хотите жить в типичных панельках ПИК, то «Бунинские кварталы» — вариант неплохой.

Что по фасадам? Темные выглядят отлично, светлые — ну, вполне норм.

Но важнее всего, как всегда, цена. Самый дешевый вариант на сайте застройщика стоит 5,9 млн ₽. Переуступка идет примерно по тем же ценам, что и у застройщика — это большой плюс.

Лоты с отделкой стартуют от 7,5 млн, а однокомнатные с ремонтом стоят уже ближе к 10 млн ₽. Если вам действительно по какой-то причине нужно купить самую дешевую квартиру с московской пропиской, то такой вариант рассмотреть можно, но вы знаете мое отношение к Новой Москве. Купив здесь студию за 7,5 млн, продать ее за 10 млн через несколько лет — маловероятно, разве что гиперинфляция прилетит. Аренда будет максимум 40 тыс. ₽, а конкуренция — огромная. До метро добираться пешком — минут 25, что тоже отрицательно влияет на привлекательность для арендаторов.
Забавный факт: год назад я уже говорил, что покупать здесь — не лучшая идея. Тогда студию без отделки можно было взять за 5 млн, сейчас переуступка уходит за 6-6,5 млн. Некоторые скажут: «Вот, был шанс заработать на льготной ипотеке — купил со взносом 1 млн и продал на миллион дороже!» — ну, да, можно было срубить 50% годовых, если не считать ипотечных расходов. Но сравним с проектами, которые я тогда называл более привлекательными. Например, Level Нагатинская – там студия год назад стоила 8 млн, а сейчас на вторичке ее можно продать за 11 млн. Та же история с ПИКом: купили за 6 млн с отделкой, а сейчас по переуступке продают за 9 млн. И зачем торопиться продавать, когда такие квартиры можно сдавать за 60-65 тыс.?
Забавный факт: год назад я уже говорил, что покупать здесь — не лучшая идея. Тогда студию без отделки можно было взять за 5 млн, сейчас переуступка уходит за 6-6,5 млн. Некоторые скажут: «Вот, был шанс заработать на льготной ипотеке — купил со взносом 1 млн и продал на миллион дороже!» — ну, да, можно было срубить 50% годовых, если не считать ипотечных расходов. Но сравним с проектами, которые я тогда называл более привлекательными. Например, Level Нагатинская – там студия год назад стоила 8 млн, а сейчас на вторичке ее можно продать за 11 млн. Та же история с ПИКом: купили за 6 млн с отделкой, а сейчас по переуступке продают за 9 млн. И зачем торопиться продавать, когда такие квартиры можно сдавать за 60-65 тыс.?

ЖК «Деснаречье»
Ну, и вишенка на торте – ЖК «Деснаречье». 200 гектаров леса, речка, будущая станция метро — ну просто сказка, правда? И цены вроде бы привлекательные, с московской пропиской в комплекте. Но чувствуете нотки скепсиса? Все это, как обычно, красивые рендеры и обещания в офисе продаж, где, возможно, вам нальют отличный кофе, чтобы вы могли расслабиться и с головой уйти в мечты о сказочном квартале.
Здесь появятся 3 млн м2 жилья! При этом рядом стоят другие гигантские проекты вроде район «Новые Ватутинки» и жилья от ПИК. И все это под соусом: «Вот-вот откроется метро!» На сайте застройщика заявлено, что станция откроется к 2027 году. Но если заглянуть на официальный портал Москвы, то там сроки более... обтекаемые. Скорее всего, появится эта станция не раньше 2029-2030 годов, и то, если повезет. Но до этого счастливого момента, жители будут мучиться, добираясь на машинах, искать парковочные места и справляться с кучей других проблем.
Три миллиона квадратных метров — цифра внушительная, для сравнения: это два Южных порта или три полных Матвеевских кластера. А теперь представьте всю эту площадь, и представьте, сколько здесь должно быть школ, детских садов, магазинов и прочих объектов инфраструктуры, необходимых для комфортного проживания. А теперь посмотрим, что из этого реально строится: пока здесь можно найти одно скромное здание с надписью «Дошкольное учреждение», и даже оно, похоже, еще не введено в эксплуатацию. В общем, перспективы жителей этого района выглядят, мягко говоря, туманно.
Ну, и вишенка на торте – ЖК «Деснаречье». 200 гектаров леса, речка, будущая станция метро — ну просто сказка, правда? И цены вроде бы привлекательные, с московской пропиской в комплекте. Но чувствуете нотки скепсиса? Все это, как обычно, красивые рендеры и обещания в офисе продаж, где, возможно, вам нальют отличный кофе, чтобы вы могли расслабиться и с головой уйти в мечты о сказочном квартале.
Здесь появятся 3 млн м2 жилья! При этом рядом стоят другие гигантские проекты вроде район «Новые Ватутинки» и жилья от ПИК. И все это под соусом: «Вот-вот откроется метро!» На сайте застройщика заявлено, что станция откроется к 2027 году. Но если заглянуть на официальный портал Москвы, то там сроки более... обтекаемые. Скорее всего, появится эта станция не раньше 2029-2030 годов, и то, если повезет. Но до этого счастливого момента, жители будут мучиться, добираясь на машинах, искать парковочные места и справляться с кучей других проблем.
Три миллиона квадратных метров — цифра внушительная, для сравнения: это два Южных порта или три полных Матвеевских кластера. А теперь представьте всю эту площадь, и представьте, сколько здесь должно быть школ, детских садов, магазинов и прочих объектов инфраструктуры, необходимых для комфортного проживания. А теперь посмотрим, что из этого реально строится: пока здесь можно найти одно скромное здание с надписью «Дошкольное учреждение», и даже оно, похоже, еще не введено в эксплуатацию. В общем, перспективы жителей этого района выглядят, мягко говоря, туманно.

ЖК находится довольно далеко от МКАД, метро еще даже не нарисовалось на горизонте, проект — в полях. Но знаете, что здесь точно будет выгодным? Коммерческая недвижимость. Например, стрит-ритейл. Здесь, кстати, цены на коммерцию пока что относительно доступные — около 16 млн ₽ за 60 квадратов в рассрочку. Те, кто купит коммерческие площади на первых этажах, могут в будущем заработать на наивных покупателях жилья, которые поведутся на все эти обещания от застройщика.
А теперь — самое интересное про цены. Локация, мягко говоря, не топ. До «Прокшино» и «Скандинавии», которые хотя бы как-то развиваются, ей далеко. И да, даже нормальной пешеходной дорожки тут нет. Готовы удивляться? Еще раз ЖК строится буквально в чистом поле. Нет инфраструктуры, метро точно уже запаздывает. Пробки и куча сопутствующих проблем — это реальность. А теперь угадайте, сколько стоит здесь квартира-студия без отделки?
А теперь — самое интересное про цены. Локация, мягко говоря, не топ. До «Прокшино» и «Скандинавии», которые хотя бы как-то развиваются, ей далеко. И да, даже нормальной пешеходной дорожки тут нет. Готовы удивляться? Еще раз ЖК строится буквально в чистом поле. Нет инфраструктуры, метро точно уже запаздывает. Пробки и куча сопутствующих проблем — это реальность. А теперь угадайте, сколько стоит здесь квартира-студия без отделки?

А стоит она 6,5 млн ₽. И знаете что? За эти же деньги, буквально за 7 млн, можно купить квартиру внутри самой Москвы, да еще и с отделкой! Я уже делал обзоры на такие проекты и даже критиковал их, как, например, ПИК с его «2-м Иртышским». 6,5 млн за студию — это, конечно, дорого. А когда к 2027 году этот дом, возможно, достроят (и давайте будем честными, А101, скорее всего, не уложится в сроки), ремонт обойдется вам минимум в 2 млн. Итого выходит 8,5 миллионов. И вот вопрос: вы действительно хотите зарыть 8,5 млн в локацию, где конкуренция зашкаливает?
Честно говоря, я не понимаю, почему люди на это ведутся. Но по статистике, продажи в «Деснаречье» просто галактических объемов. Может, они нашли наивных покупателей из регионов, которые свято верят в чудо-инфраструктуру Новой Москвы? Тогда, конечно, все понятно — льготные программы еще как-то работают. Либо у этих людей вообще нет критического мышления, и они не верят блогерам, обвиняя их в ангажированности, но во все уши слушают брокеров в офисах продаж, которые угощают кофе с печеньем и, конечно же, «рассказывают всю правду» про свой проект.
Строители строят — им хорошо. Застройщик продает — ему тоже отлично. Проект дорогой уже на стадии строительства, и банки, которые профинансировали эту «мечту», тоже в шоколаде.
Если вы уже купили квартиру и сейчас понимаете, что это было не самым лучшим решением, приходите к нам. Мы поможем продать ее и сделать грамотную реинвестицию. И нет, это не реклама, просто совет — избавляйтесь от неликвида и вкладывайтесь во что-то действительно стоящее.
Когда-то Новая Москва была отличной инвестицией. Пример? В том же Саларьево лет пять назад можно было купить студию за 2 млн ₽, а теперь она стоит 6-7 млн. Но сейчас ситуация изменилась. И новая очередь от ПИК в Саларьево уже стартовала по цене 450 тыс. за квадрат? Получается, студия в Новой Москве уже стоит 9 млн ₽. Серьезно? Это совсем не похоже на выгодное вложение.
Или тот же Филатов Луг от Инграда — когда-то за 3 млн можно было взять 25 метров. Тогда точка входа была низкой, потому что люди боялись рисков, отсутствовала инфраструктура, и метро только обещали. Сейчас же все побежали покупать, потому что это Москва, и метро вроде бы появится. А школы? Поликлиники? Инфраструктуры, как не было, так и нет.
И знаете что? Эти поля никуда не денутся. Вчера строили Ватутинки, сегодня строят Деснаречье, а завтра здесь появится еще какой-нибудь мега-ЖК. Местные жители уже привыкли слушать стройку каждый день, и новый проект будет соседствовать с очередной стройкой. Это бесконечный цикл: застройщики находят доверчивых покупателей, которые ведутся на льготные программы вроде семейной ипотеки.
Я всегда опираюсь на реальные данные, а не фантазии или рассказы брокеров. Мы управляем более чем 400 квартирами, и видим реальную картину. Например, в Прокшино аренда стоит 40 тыс. в месяц. А внутри МКАДа — в том же ПИКе или у Пионера — квартиры сдаются за 60-65 тыс. Но если вам удобнее верить другим, это ваш выбор. Только потом не удивляйтесь, когда ваша недвижимость будет продаваться в убыток. И не каждый агент захочет связываться с продажей квартир в Деснаречье.
Честно говоря, я не понимаю, почему люди на это ведутся. Но по статистике, продажи в «Деснаречье» просто галактических объемов. Может, они нашли наивных покупателей из регионов, которые свято верят в чудо-инфраструктуру Новой Москвы? Тогда, конечно, все понятно — льготные программы еще как-то работают. Либо у этих людей вообще нет критического мышления, и они не верят блогерам, обвиняя их в ангажированности, но во все уши слушают брокеров в офисах продаж, которые угощают кофе с печеньем и, конечно же, «рассказывают всю правду» про свой проект.
Строители строят — им хорошо. Застройщик продает — ему тоже отлично. Проект дорогой уже на стадии строительства, и банки, которые профинансировали эту «мечту», тоже в шоколаде.
Если вы уже купили квартиру и сейчас понимаете, что это было не самым лучшим решением, приходите к нам. Мы поможем продать ее и сделать грамотную реинвестицию. И нет, это не реклама, просто совет — избавляйтесь от неликвида и вкладывайтесь во что-то действительно стоящее.
Когда-то Новая Москва была отличной инвестицией. Пример? В том же Саларьево лет пять назад можно было купить студию за 2 млн ₽, а теперь она стоит 6-7 млн. Но сейчас ситуация изменилась. И новая очередь от ПИК в Саларьево уже стартовала по цене 450 тыс. за квадрат? Получается, студия в Новой Москве уже стоит 9 млн ₽. Серьезно? Это совсем не похоже на выгодное вложение.
Или тот же Филатов Луг от Инграда — когда-то за 3 млн можно было взять 25 метров. Тогда точка входа была низкой, потому что люди боялись рисков, отсутствовала инфраструктура, и метро только обещали. Сейчас же все побежали покупать, потому что это Москва, и метро вроде бы появится. А школы? Поликлиники? Инфраструктуры, как не было, так и нет.
И знаете что? Эти поля никуда не денутся. Вчера строили Ватутинки, сегодня строят Деснаречье, а завтра здесь появится еще какой-нибудь мега-ЖК. Местные жители уже привыкли слушать стройку каждый день, и новый проект будет соседствовать с очередной стройкой. Это бесконечный цикл: застройщики находят доверчивых покупателей, которые ведутся на льготные программы вроде семейной ипотеки.
Я всегда опираюсь на реальные данные, а не фантазии или рассказы брокеров. Мы управляем более чем 400 квартирами, и видим реальную картину. Например, в Прокшино аренда стоит 40 тыс. в месяц. А внутри МКАДа — в том же ПИКе или у Пионера — квартиры сдаются за 60-65 тыс. Но если вам удобнее верить другим, это ваш выбор. Только потом не удивляйтесь, когда ваша недвижимость будет продаваться в убыток. И не каждый агент захочет связываться с продажей квартир в Деснаречье.