С ростом стоимости рыночной ипотеки офисная и жилая недвижимость оказались почти в равных условиях. При этом в сегменте офисов класса А в Москве уже ощущается дефицит предложения, а в Новой Москве ожидается большой спрос на стрит-ритейл в мега-ЖК. Застройщики же предлагают привлекательные условия для покупки. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, в чем выгода офисной недвижимости, на что стоит обратить внимание при выборе объектов, а также обсудит реальные кейсы – покупку помещения в проекте Stone Римская и стрит-ритейл за МКАД.
В этой статье:
Жилая недвижимость теряет привлекательность в 2024 году
Льготная ипотека завершилась, и волна инвесторов, активно покупавших недвижимость, спала. Сегодня почти никто не хочет покупать квартиры без льготных условий ипотеки, поскольку люди искали не столько качественные объекты и высокую доходность, сколько низкий ежемесячный платеж. Эта стратегия погони за «дешевыми деньгами» работает далеко не всегда, и в ближайшее время многие такие инвесторы, скорее всего, будут фиксировать убытки, так как продать купленные ранее объекты по желаемой цене не получится. Многие, разочаровавшись в спекуляциях, переключаются на аренду как более надежную стратегию, и пока это работает. Однако такой подход требует дополнительных вложений в ремонт и меблировку. Многие инвесторы не учли этих расходов при покупке, рассчитывая на быструю и легкую прибыль.
На самом деле, рынок переживает странную фазу: сначала льготная ипотека привела к ажиотажу, и даже Счетная палата рассказала о случае оформления до 27 льготных кредитов на одного человека. Сейчас же интерес переключился на семейную ипотеку, которая, к счастью, стала одноразовой. Но огромный спред между ставками рыночной и семейной ипотеки показывает, что такой механизм не сможет долго поддерживать рынок, и когда семейная ипотека завершится или станет невыгодной, нас ждет ощутимый спад.
Сейчас отчеты Дом.РФ показывают, что цены на недвижимость падают, но не так быстро, как многим хотелось бы. За второй квартал 2024 года было заключено 197 тыс. сделок, и меньше процента из них — за наличные. Большинство продолжают пользоваться ипотекой, в том числе льготными программами, но это ненадолго. В ближайшее время цены, скорее всего, будут снижаться, и уже невозможно будет покупать квартиры для спекуляций и перепродажи с прибылью, как это было раньше.
Люди все реже готовы покупать жилье — вместо этого они предпочитают аренду, поскольку разница в стоимости аренды и ипотечных платежей на рынке сегодня может достигать в 2-4 раза, что явно делает аренду более привлекательной.
Спрос смещается в коммерческую недвижимость
На этом фоне начинается новый этап развития рынка инвестиций, и интерес инвесторов постепенно смещается в сторону альтернативных предложений, а именно коммерческой недвижимости. Спросом начинают пользоваться офисы, стрит-ритейл, склады, поскольку этот сегмент не был перегрет льготными ипотечными программами – так, как жилой сегмент. Сегодня на коммерческую недвижимость можно оформить рассрочку до пяти лет, чего не предлагает ни один застройщик в жилом сегменте. Кроме того, здесь наблюдается низкая конкуренция, и этот сегмент только набирает популярность.
Коммерческая недвижимость имеет несколько преимуществ: она обеспечивает более высокую арендную доходность и требует меньше вложений на ремонт и меблировку перед сдачей в аренду. Но есть и минусы: отсутствие льготной ипотеки, необходимость создания юридического лица для покупки и сдачи, а также более высокие риски. Несмотря на это, доходность коммерческих объектов остается выше, чем в жилом сегменте.
В этой статье:
- Жилая недвижимость теряет привлекательность в 2024 году
- Спрос смещается в коммерческую недвижимость
- Точки роста рынка коммерческой недвижимости
- Проект STONE на Римской (офисы А класса)
- Стрит-ритейл за МКАД (Скандинавия, Деснаречье)
Жилая недвижимость теряет привлекательность в 2024 году
Льготная ипотека завершилась, и волна инвесторов, активно покупавших недвижимость, спала. Сегодня почти никто не хочет покупать квартиры без льготных условий ипотеки, поскольку люди искали не столько качественные объекты и высокую доходность, сколько низкий ежемесячный платеж. Эта стратегия погони за «дешевыми деньгами» работает далеко не всегда, и в ближайшее время многие такие инвесторы, скорее всего, будут фиксировать убытки, так как продать купленные ранее объекты по желаемой цене не получится. Многие, разочаровавшись в спекуляциях, переключаются на аренду как более надежную стратегию, и пока это работает. Однако такой подход требует дополнительных вложений в ремонт и меблировку. Многие инвесторы не учли этих расходов при покупке, рассчитывая на быструю и легкую прибыль.
На самом деле, рынок переживает странную фазу: сначала льготная ипотека привела к ажиотажу, и даже Счетная палата рассказала о случае оформления до 27 льготных кредитов на одного человека. Сейчас же интерес переключился на семейную ипотеку, которая, к счастью, стала одноразовой. Но огромный спред между ставками рыночной и семейной ипотеки показывает, что такой механизм не сможет долго поддерживать рынок, и когда семейная ипотека завершится или станет невыгодной, нас ждет ощутимый спад.
Сейчас отчеты Дом.РФ показывают, что цены на недвижимость падают, но не так быстро, как многим хотелось бы. За второй квартал 2024 года было заключено 197 тыс. сделок, и меньше процента из них — за наличные. Большинство продолжают пользоваться ипотекой, в том числе льготными программами, но это ненадолго. В ближайшее время цены, скорее всего, будут снижаться, и уже невозможно будет покупать квартиры для спекуляций и перепродажи с прибылью, как это было раньше.
Люди все реже готовы покупать жилье — вместо этого они предпочитают аренду, поскольку разница в стоимости аренды и ипотечных платежей на рынке сегодня может достигать в 2-4 раза, что явно делает аренду более привлекательной.
Спрос смещается в коммерческую недвижимость
На этом фоне начинается новый этап развития рынка инвестиций, и интерес инвесторов постепенно смещается в сторону альтернативных предложений, а именно коммерческой недвижимости. Спросом начинают пользоваться офисы, стрит-ритейл, склады, поскольку этот сегмент не был перегрет льготными ипотечными программами – так, как жилой сегмент. Сегодня на коммерческую недвижимость можно оформить рассрочку до пяти лет, чего не предлагает ни один застройщик в жилом сегменте. Кроме того, здесь наблюдается низкая конкуренция, и этот сегмент только набирает популярность.
Коммерческая недвижимость имеет несколько преимуществ: она обеспечивает более высокую арендную доходность и требует меньше вложений на ремонт и меблировку перед сдачей в аренду. Но есть и минусы: отсутствие льготной ипотеки, необходимость создания юридического лица для покупки и сдачи, а также более высокие риски. Несмотря на это, доходность коммерческих объектов остается выше, чем в жилом сегменте.
Ситуация с офисами тоже сильно изменилась в последние годы. Несмотря на ожидания, что после пандемии офисы перестанут быть востребованными, рынок показывает обратное: количество вакантных офисных помещений снижается. Если в 2015 году свободных офисов было около 30%, то сейчас их всего 6%. Компании возвращаются в офисы, хотя и в гибридном формате — сотрудники работают и из офиса, и удаленно. Изменилась и потребность в качестве офисов: если раньше арендовали офисы категории B, то сейчас востребованы офисы класса A, где вакантных площадей практически не осталось.
Таким образом, в ближайшие годы коммерческая недвижимость в Москве может показать значительный рост. Сегодня мы обсудим, почему коммерческая недвижимость станет ключевой точкой роста для инвесторов. Еще больше полезной аналитики, конкретные подборки, ежеквартальные конференции, закрытые эфиры и экспертный чатик вы найдете на Boosty.
Точки роста рынка коммерческой недвижимости
На офисном рынке сейчас наблюдается рост ставок аренды: каждый год они увеличиваются на 10-15%. Если кажется, что офисное помещение легко найти и арендовать, это заблуждение. Хотя прироста в 40%, как в жилом сегменте, не было, ставки стабильно повышаются. В текущей ситуации рынок аренды – это рынок собственника, особенно если речь идет о юридических лицах, где арендодатель имеет больше контроля над условиями.
Государственные структуры также активно заполняют офисные помещения, часто арендуя целые этажи, а не небольшие офисы. Это способствует росту конкуренции и, как следствие, увеличению арендных ставок.
Таким образом, в ближайшие годы коммерческая недвижимость в Москве может показать значительный рост. Сегодня мы обсудим, почему коммерческая недвижимость станет ключевой точкой роста для инвесторов. Еще больше полезной аналитики, конкретные подборки, ежеквартальные конференции, закрытые эфиры и экспертный чатик вы найдете на Boosty.
Точки роста рынка коммерческой недвижимости
На офисном рынке сейчас наблюдается рост ставок аренды: каждый год они увеличиваются на 10-15%. Если кажется, что офисное помещение легко найти и арендовать, это заблуждение. Хотя прироста в 40%, как в жилом сегменте, не было, ставки стабильно повышаются. В текущей ситуации рынок аренды – это рынок собственника, особенно если речь идет о юридических лицах, где арендодатель имеет больше контроля над условиями.
Государственные структуры также активно заполняют офисные помещения, часто арендуя целые этажи, а не небольшие офисы. Это способствует росту конкуренции и, как следствие, увеличению арендных ставок.
Несмотря на наличие множества предложений офисных помещений класса B и B+, основная проблема заключается в их низкой ликвидности. Подобная ситуация напоминает проблемы с устаревшим жилым фондом в Москве: многие старые здания и хрущевки мало востребованы. В то же время ликвидные новые офисы класса A и A+ пользуются большим спросом, а их количество ограничено, особенно в хороших локациях.
Один из трендов рынка офисной недвижимости – это децентрализация: офисы постепенно выносятся за пределы Третьего транспортного кольца и Садового кольца, хотя не уходят за МКАД. В новых районах между ТТК и МКАДом, где строятся крупные жилые комплексы, возникает необходимость в создании офисных пространств, чтобы люди могли работать рядом с местом проживания, а не ездить в центр. Примером может служить район Матвеевского кластера, ЖК «Символ», а также новые районы на Юго-Востоке и территории бывших промышленных зон, таких как ЗИЛ.
В результате сейчас на рынке наблюдается явный дефицит офисов, особенно в районах активной застройки. Восточный и Юго-Восточный округа, то есть такие локации как метро «Римская», «Авиамоторная», «Нижегородская», «Волгоградский проспект» и «ЗИЛ», являются основными точками роста, но качественных офисов там практически нет. Большинство предложений относятся к старым и неактуальным объектам, тогда как новые офисы, соответствующие современным стандартам, особенно классов A и A+, пользуются высоким спросом и отсутствуют в нужном количестве.
Компании все чаще выбирают небольшие офисные помещения до 100 м2. Спрос на более компактные площади увеличился, так как после пандемии многие компании перешли на гибридную модель работы, оставив лишь небольшие представительства.
В зоне активной застройки, как, например, на территории ЗИЛа и Даниловской набережной, дефицит офисов особенно заметен. Там, где строятся сотни тысяч квадратных метров жилья, потребность в коммерческих площадях растет, однако новых офисов класса A или A+ практически нет.
Одним из немногих исключений является офисные проекты N’ice Tower и объект Stone Римская. В целом, я вижу большой потенциал развития района метро «Римская». Я уже рассказывал об этой локации и ее перспективах.
В результате сейчас на рынке наблюдается явный дефицит офисов, особенно в районах активной застройки. Восточный и Юго-Восточный округа, то есть такие локации как метро «Римская», «Авиамоторная», «Нижегородская», «Волгоградский проспект» и «ЗИЛ», являются основными точками роста, но качественных офисов там практически нет. Большинство предложений относятся к старым и неактуальным объектам, тогда как новые офисы, соответствующие современным стандартам, особенно классов A и A+, пользуются высоким спросом и отсутствуют в нужном количестве.
Компании все чаще выбирают небольшие офисные помещения до 100 м2. Спрос на более компактные площади увеличился, так как после пандемии многие компании перешли на гибридную модель работы, оставив лишь небольшие представительства.
В зоне активной застройки, как, например, на территории ЗИЛа и Даниловской набережной, дефицит офисов особенно заметен. Там, где строятся сотни тысяч квадратных метров жилья, потребность в коммерческих площадях растет, однако новых офисов класса A или A+ практически нет.
Одним из немногих исключений является офисные проекты N’ice Tower и объект Stone Римская. В целом, я вижу большой потенциал развития района метро «Римская». Я уже рассказывал об этой локации и ее перспективах.
Проект STONE на Римской (офисы А класса)
Планируется проект класса А, хотя, зная Stone, уверен, что они построят на уровне А+. Архитектурное бюро WALL предлагает отличную концепцию, и в плане фасадов и визуала это будет топовый проект. В районе метро «Римская», по сути, нет конкурентов.
Планируется проект класса А, хотя, зная Stone, уверен, что они построят на уровне А+. Архитектурное бюро WALL предлагает отличную концепцию, и в плане фасадов и визуала это будет топовый проект. В районе метро «Римская», по сути, нет конкурентов.
Рассмотрим расположение: проект будет построен в месте, где есть четыре станции метро. Здесь проходят диаметры D4 и D2, а также две станции метро – «Римская» и «Площадь Ильича». Это создает прекрасную транспортную доступность.
Также стоит отметить огромную промзону «Серп и Молот», где находится ЖК «Символ». По планам, к 2030 году в этом районе будут жить около 20 тыс. человек, что требует рабочих мест и офисных площадей. Город активно вкладывается в развитие этого района, и масштаб строительства впечатляет, и как только появятся новые жилые комплексы, я был бы готов начать инвестировать в этот район.
В ЖК «Символ» Донстроя несколько очередей уже заселено, но большая часть проекта еще находится в стройке. Вопросов к качеству проекта нет, скорее есть вопросы к ценам — они, действительно, завышены. И если появится что-то более доступное, я бы рассмотрел возможность инвестиций и в эту историю.
В ЖК «Символ» Донстроя несколько очередей уже заселено, но большая часть проекта еще находится в стройке. Вопросов к качеству проекта нет, скорее есть вопросы к ценам — они, действительно, завышены. И если появится что-то более доступное, я бы рассмотрел возможность инвестиций и в эту историю.
Конкурирующих площадок в этой зоне практически нет, кроме таких проектов как «Суперметалл», «Винзавод» с «Артплеем», но цены там существенно выше. У бизнес-центра от Stone действительно привлекательная локация: он формально находится за пределами ЦАО, но фактически расположен в его границах. Это придает проекту потенциал и выгодную цену. До станции метро – всего три минуты, что крайне важно для арендаторов. Если рассматривать конкурирующие офисные проекты, такие как «Арма» или «Суперметалл», они все расположены дальше. Например, я сам рассматривал «Суперметалл» как площадку для подкаст-студии, но отказался из-за высокой стоимости и удаленности от метро.
Стоимость аналогичных офисов в других проектах варьируется от $400 до $600 за м2, что делает Stone на «Римской» более конкурентоспособным. В Yes Apartment на Технопарке офис на 45 м2 ушел за 25–26 млн ₽. С точки зрения ликвидности, офис рядом с ЦАО и станцией метро «Римская» гораздо привлекательнее, чем район Технопарка или другого конкурента – N’ice Tower на Волгоградском проспекте (а этот проект еще и находится заметно дальше от метро, что снижает его привлекательность для арендаторов).
Стоимость аналогичных офисов в других проектах варьируется от $400 до $600 за м2, что делает Stone на «Римской» более конкурентоспособным. В Yes Apartment на Технопарке офис на 45 м2 ушел за 25–26 млн ₽. С точки зрения ликвидности, офис рядом с ЦАО и станцией метро «Римская» гораздо привлекательнее, чем район Технопарка или другого конкурента – N’ice Tower на Волгоградском проспекте (а этот проект еще и находится заметно дальше от метро, что снижает его привлекательность для арендаторов).
Реальный кейс Smarent – покупка офиса в Stone Римская
Поделюсь нашим реальным кейсом. Мы получили интересное предложение по офисному помещению площадью 67 м2 за 22 млн ₽. Цена за метр составила около 334 тыс. ₽. Первоначальный взнос был 10%, то есть около 2,5 млн ₽, с отсрочкой на год, затем платится следующий взнос в районе 9 млн рублей и далее с ежеквартальной рассрочкой по примерно 1 млн ₽ под 9,5% годовых. То есть мы получаем помещение, классный офис А+ класса в локации без явных конкурентов, где есть серьезная точка роста, большое количество жителей. Конечно, здесь не будет доступной ипотеки с ежемесячным платежом в 40 тыс. ₽, но это другой уровень инвестиций, другой доход и другие риски. В итоге, с учетом удорожания офис нам обойдется не в 22 млн ₽, а в 26-27 млн, что все равно достаточно привлекательно, учитывая его ликвидность и возможный рост стоимости до 40 млн ₽.
Поделюсь нашим реальным кейсом. Мы получили интересное предложение по офисному помещению площадью 67 м2 за 22 млн ₽. Цена за метр составила около 334 тыс. ₽. Первоначальный взнос был 10%, то есть около 2,5 млн ₽, с отсрочкой на год, затем платится следующий взнос в районе 9 млн рублей и далее с ежеквартальной рассрочкой по примерно 1 млн ₽ под 9,5% годовых. То есть мы получаем помещение, классный офис А+ класса в локации без явных конкурентов, где есть серьезная точка роста, большое количество жителей. Конечно, здесь не будет доступной ипотеки с ежемесячным платежом в 40 тыс. ₽, но это другой уровень инвестиций, другой доход и другие риски. В итоге, с учетом удорожания офис нам обойдется не в 22 млн ₽, а в 26-27 млн, что все равно достаточно привлекательно, учитывая его ликвидность и возможный рост стоимости до 40 млн ₽.
Прогнозируемая арендная ставка на офис в этом районе — не менее 50–60 тыс. ₽ за м2 в год, что составляет около 4 тыс. ₽ за м2 в месяц. Таким образом, аренда офиса площадью 60–70 м2 будет приносить доход как минимум 200–250 тыс. ₽ в месяц, а покупка сопоставимой по цене квартиры в ЖК «Символ» (за 22 млн ₽ это была бы однушка) – максимум 100–150 тыс. ₽ в месяц. При этом покупка квартиры требует либо семейной ипотеки, к которой не у всех есть доступ, либо покупки за наличные. Поэтому для многих офис окажется более выгодным вложением средств по сравнению с жильем.
Рассмотрев эти цифры, я подумал, почему бы мне не купить офис для собственной компании и не сохранить свой капитал? Мы нашли интересное помещение площадью 75 м2 за 27 млн ₽, удобной формы, подходящей для возможного деления на два пространства.
Чтобы купить такой офис, достаточно сделать взнос в размере 2,7 млн ₽, и затем можно перейти на рассрочку. Следующий платеж — 20%, или 5,3 млн, в апреле 2025 года, а далее ежеквартальные платежи на уровне полутора-двух миллионов рублей. В итоге мы забронировали офис, сочтя его отличным ликвидным активом.
В проекте есть варианты побольше — например, офис площадью 122 м2 за 44 млн ₽, который можно разделить на два помещения по 55-60 метров.
Есть также варианты поменьше: помещение площадью 72 м2 стоит около 25 млн ₽, с первоначальным взносом в 2,5 млн ₽. Это аналогично покупке квартиры, но при этом получается ликвидное офисное пространство с перспективами роста.
Что особенно важно, рядом с двумя офисными башнями будет еще и жилой комплекс от Stone, который также будет интересен для инвестиций. Мы ждем разрешения на строительство, и как только оно появится, мы обязательно обсудим этот проект.
Выводы по проекту офисного центра Stone на Римской:
Таким образом, такой офис в районе метро «Римская» — это надежный, перспективный вариант для вложений. Многие пока не переключились с жилой недвижимости, поэтому на рынке коммерческой недвижимости много интересных предложений, а застройщики готовы давать интересные возможности для инвестиций.
На мой взгляд, это может стать интересной альтернативой покупке квартиры. Рассрочка составляет около полумиллиона в месяц, и такой тип покупки, конечно, больше подходит юридическим лицам. Тем не менее в плане ликвидности и возможностей роста этот офисный проект превосходит большинство аналогичных предложений. Если выбирать среди всех текущих проектов от Stone и вообще всех строящихся проектов в Москве, я бы остановил выбор на этом объекте в перспективном районе метро «Римская».
Что особенно важно, рядом с двумя офисными башнями будет еще и жилой комплекс от Stone, который также будет интересен для инвестиций. Мы ждем разрешения на строительство, и как только оно появится, мы обязательно обсудим этот проект.
Выводы по проекту офисного центра Stone на Римской:
- Прямых конкурентов нет
- Бронь 10%, первоначальный взнос от 20%
- Рассрочка до 2028 года с наценкой 9-12%, что ниже любой рыночной ипотеки (РнС пока не получено, график рассрочки будет зависеть от сроков его получения)
- Большая точка роста возле метро «Римская»
- Stone – надежный застройщик офисов
- Это хороший вариант покупки офиса для собственного бизнеса или сохранения капитала
Таким образом, такой офис в районе метро «Римская» — это надежный, перспективный вариант для вложений. Многие пока не переключились с жилой недвижимости, поэтому на рынке коммерческой недвижимости много интересных предложений, а застройщики готовы давать интересные возможности для инвестиций.
На мой взгляд, это может стать интересной альтернативой покупке квартиры. Рассрочка составляет около полумиллиона в месяц, и такой тип покупки, конечно, больше подходит юридическим лицам. Тем не менее в плане ликвидности и возможностей роста этот офисный проект превосходит большинство аналогичных предложений. Если выбирать среди всех текущих проектов от Stone и вообще всех строящихся проектов в Москве, я бы остановил выбор на этом объекте в перспективном районе метро «Римская».
Да, у Stone есть офисник на Ходынке, расположенный рядом с метро ЦСКА. Это хорошая локация, но там очень высокая конкуренция. Рассмотрим офис площадью 70 м2, который стоит 35 млн ₽ (и для Ходынки это хорошая цена). Для сравнения, аналогичное помещение на метро «Римская» обойдется в 25 млн ₽.
Основным преимуществом нового строительства является более низкая цена по сравнению с вторичной недвижимостью, которая, к тому же, загружена арендаторами и уступает по качеству. Потенциал роста стоимости офисных помещений в новых проектах вполне сопоставим с ситуацией на рынке жилой недвижимости в 2017-2019 годах.
Основным преимуществом нового строительства является более низкая цена по сравнению с вторичной недвижимостью, которая, к тому же, загружена арендаторами и уступает по качеству. Потенциал роста стоимости офисных помещений в новых проектах вполне сопоставим с ситуацией на рынке жилой недвижимости в 2017-2019 годах.
Помимо Ходынки, у Stone есть проект рядом с метро «Калужская» и «Воронцовская». Локация обещает удобный доступ к Сколково и аэропорту Внуково, что делает офисы привлекательными для компаний, ориентированных на Запад Москвы. Сейчас на Калужской можно приобрести офис класса А площадью 43 м2 за 20 млн ₽, с минимальным взносом всего 2 млн ₽ и рассрочкой. Для сравнения, квартира такого же уровня и площади в этом районе стоит значительно дороже.
Децентрализация офисных помещений стала заметным трендом. За пределами ТТК предложение по офисам ограничено, что создает потенциально высокую ликвидность для новых проектов. Офисы на Калужской могут стать отличным решением, поскольку вокруг строится множество жилых комплексов, и спрос на коммерческую недвижимость будет расти вместе с новыми проектами.
В текущих условиях ипотечного рынка инвестиции в офисы могут стать привлекательной альтернативой для тех, кто уже закрыл свои базовые потребности в жилье и ищет активы с более высокой доходностью, пусть и с немного большими рисками.
Децентрализация офисных помещений стала заметным трендом. За пределами ТТК предложение по офисам ограничено, что создает потенциально высокую ликвидность для новых проектов. Офисы на Калужской могут стать отличным решением, поскольку вокруг строится множество жилых комплексов, и спрос на коммерческую недвижимость будет расти вместе с новыми проектами.
В текущих условиях ипотечного рынка инвестиции в офисы могут стать привлекательной альтернативой для тех, кто уже закрыл свои базовые потребности в жилье и ищет активы с более высокой доходностью, пусть и с немного большими рисками.
Стрит-ритейл за МКАД
Интересным направлением для инвестиций становится и стрит-ритейл за пределами МКАД, особенно в районах, где активно строятся жилые комплексы. Один из ярких примеров — ЖК «Скандинавия» в Новой Москве, где сейчас проживает около 40 тыс. человек, а к 2027 году прогнозируется увеличение численности до 70 тыс., с возможным ростом до 100 тыс. жителей. Больше половины жителей закрывают свои потребности (магазины, салоны красоты, барбер-шопы, беби-клубы) внутри своего ЖК или района.
Интересным направлением для инвестиций становится и стрит-ритейл за пределами МКАД, особенно в районах, где активно строятся жилые комплексы. Один из ярких примеров — ЖК «Скандинавия» в Новой Москве, где сейчас проживает около 40 тыс. человек, а к 2027 году прогнозируется увеличение численности до 70 тыс., с возможным ростом до 100 тыс. жителей. Больше половины жителей закрывают свои потребности (магазины, салоны красоты, барбер-шопы, беби-клубы) внутри своего ЖК или района.
Еще один кейс: помещение площадью 107 м2 с двумя входными группами в ЖК «Скандинавия» стоит около 30 млн ₽, что сравнимо с ценой большой квартиры в бизнес-классе. При этом взнос составляет 40% (12 млн ₽), беспроцентная отсрочка на два года, до середины 2026 года, что делает это предложение очень привлекательным для долгосрочных инвестиций с окупаемостью в районе 10 лет. Кроме того, помещение можно разделить на два, сдать двум арендаторам или продать по отдельности, что еще больше повысит доходность.
На вторичном рынке подобное помещение в этом же районе оценивается дороже: 90 м2 может стоить 36 млн ₽, то есть потенциал роста стоимости таких объектов весьма велик.
Существует мнение, что сдавать офисы или стрит-ритейл сложно, однако практика показывает обратное. Проблемы возникают у неликвидных, плохо расположенных помещений, например, если стрит-ритейл имеет выход только во двор, или с офисами B класса. Если проанализировать рынок офисных помещений класса А+, особенно в диапазоне от 50 до 150 квм, то очевидно, что они пользуются высоким спросом, и свободных предложений практически нет, скорее, даже на них стоит очередь. Например, в бизнес-центре Golden, расположенном рядом со Stone на Римской, в продаже нет ни одного офиса, хотя аренда доступна.
Существует мнение, что сдавать офисы или стрит-ритейл сложно, однако практика показывает обратное. Проблемы возникают у неликвидных, плохо расположенных помещений, например, если стрит-ритейл имеет выход только во двор, или с офисами B класса. Если проанализировать рынок офисных помещений класса А+, особенно в диапазоне от 50 до 150 квм, то очевидно, что они пользуются высоким спросом, и свободных предложений практически нет, скорее, даже на них стоит очередь. Например, в бизнес-центре Golden, расположенном рядом со Stone на Римской, в продаже нет ни одного офиса, хотя аренда доступна.
Когда мы говорим про инвестиции в жилую недвижимость, то предпочтительнее выбирать локации внутри МКАД, особенно рядом со станциями метро. Для стрит-ритейл же, наоборот, районы Новой Москвы становятся идеальным вариантом. Когда застройщики строят крупные жилые комплексы на тысячи семей без хорошей транспортной доступности, то жителям требуется инфраструктура, чтобы удовлетворять свои базовые потребности.
Примером может служить проект «Деснаречье» в Новой Москве. Обещают построить метро к 2026 году, однако реальный срок ввода в эксплуатацию, скорее всего, будет ближе к 2030-2033 годам. На сайте Градостроительного комплекса Москвы по этой станции значится этап «разрабатывается документация». На сайте указано, что проект планируется завершить в 2028-2029 годах. Но зная о регулярных задержках в строительстве метро, можно спокойно добавить 1-2 года и предположить, что реалистичный срок открытия — не ранее 2030 года.
Жителям этих районов необходимы магазины, салоны красоты, кафе и другие объекты, что создает высокий спрос на коммерческую недвижимость. Получается, что покупать квартиру под аренду в таком огромном ЖК – не самое умное инвестиционное решение, а вот коммерческая недвижимость будет точно востребована.
Я посмотрел раздел коммерческой недвижимости у одного из крупнейших застройщиков Новой Москвы компании «А101». Я выделил несколько предложений:
Жителям этих районов необходимы магазины, салоны красоты, кафе и другие объекты, что создает высокий спрос на коммерческую недвижимость. Получается, что покупать квартиру под аренду в таком огромном ЖК – не самое умное инвестиционное решение, а вот коммерческая недвижимость будет точно востребована.
Я посмотрел раздел коммерческой недвижимости у одного из крупнейших застройщиков Новой Москвы компании «А101». Я выделил несколько предложений:
Помещение площадью 60 м2 стоит около 16 млн ₽.
Другой вариант — помещение в 63 м2 за 19 млн ₽. И показатель ожидаемой окупаемости в районе 10 лет выглядит вполне обоснованным.
Эти помещения расположены на первых этажах и подходят для организации стрит-ритейла. Важно, что такие объекты имеют высокие потолки (5м), позволяющие организовать дополнительный уровень и существенно увеличить полезную площадь. Таким образом, помещение на 60 метров можно легко превратить в 90 метров, что значительно повышает его ценность.
Еще одним плюсом является возможность приобрести такую недвижимость небольшим первоначальным взносом (30%, или 5 млн ₽) с беспроцентной рассрочкой или траншевой ипотекой, что делает вход в этот вид инвестиций более доступным. Пока в Деснаречье рынка коммерческих помещений нет, и оценить рыночную стоимость объекта нельзя, но я уверен, что с завершением строительства метро их стоимость значительно возрастет.
Коммерческие помещения в ЖК «Скандинавия» могут быть более интересной историей, но здесь, в Деснаречье, ниже точка входа и больше площадь.
Выводы:
Стрит-ритейл и квартиры/апартаменты — это два совершенно разных инвестиционных продукта. При покупке квартиры вы становитесь владельцем жилого помещения, которое можно сдать в аренду физическому лицу. Доходность здесь стабильна, но и рисков меньше. В стрит-ритейле же вы фактически инвестируете в бизнес, берете на себя предпринимательские риски, сдавая помещение другому предпринимателю, но и доходность при этом значительно выше.
Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют более глубокой проработки и анализа, и они не подходят для всех. Однако это открывает новые возможности для тех, кто уже закрыл базовые потребности, такие как покупка квартиры для себя и аренда квартиры как безопасный актив, и теперь хочет войти в более доходный, но и более рискованный сегмент рынка.
Эти помещения расположены на первых этажах и подходят для организации стрит-ритейла. Важно, что такие объекты имеют высокие потолки (5м), позволяющие организовать дополнительный уровень и существенно увеличить полезную площадь. Таким образом, помещение на 60 метров можно легко превратить в 90 метров, что значительно повышает его ценность.
Еще одним плюсом является возможность приобрести такую недвижимость небольшим первоначальным взносом (30%, или 5 млн ₽) с беспроцентной рассрочкой или траншевой ипотекой, что делает вход в этот вид инвестиций более доступным. Пока в Деснаречье рынка коммерческих помещений нет, и оценить рыночную стоимость объекта нельзя, но я уверен, что с завершением строительства метро их стоимость значительно возрастет.
Коммерческие помещения в ЖК «Скандинавия» могут быть более интересной историей, но здесь, в Деснаречье, ниже точка входа и больше площадь.
Выводы:
- Открытие станции метро «Десна» повысит ликвидность
- Большое развитие территории Новой Москвы до 2030-35 года – большой плюс для коммерции
- Стоимость стрит-ритейла на уровне квартиры
- Небольшое количество помещений
- Вход от 5М рублей
- Подходит для перепродажи
Стрит-ритейл и квартиры/апартаменты — это два совершенно разных инвестиционных продукта. При покупке квартиры вы становитесь владельцем жилого помещения, которое можно сдать в аренду физическому лицу. Доходность здесь стабильна, но и рисков меньше. В стрит-ритейле же вы фактически инвестируете в бизнес, берете на себя предпринимательские риски, сдавая помещение другому предпринимателю, но и доходность при этом значительно выше.
Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют более глубокой проработки и анализа, и они не подходят для всех. Однако это открывает новые возможности для тех, кто уже закрыл базовые потребности, такие как покупка квартиры для себя и аренда квартиры как безопасный актив, и теперь хочет войти в более доходный, но и более рискованный сегмент рынка.
Мы в Smarent уже достаточно давно занимаемся коммерческой недвижимостью. У нас есть отдельный отдел с опытными брокерами, которые помогают нашим клиентам в этой сфере. Мы видим, что спрос на такие услуги растет, и развиваем свои компетенции в этом направлении. В перспективе мы планируем управлять не только квартирами, но и коммерческими помещениями. Если у вас есть интерес к таким инвестициям, вы можете оставить заявку на нашем сайте, и наши эксперты помогут разработать стратегию и выбрать подходящий объект. Очень важно сначала понять, какой тип недвижимости вам подходит, а уже потом принимать решение о покупке. Инвестиции в стрит-ритейл, офисы или квартиры — это вопрос стратегии и индивидуальных задач каждого инвестора.
Лично я вижу большой потенциал в коммерческой недвижимости в Новой Москве, особенно в сегменте стрит-ритейла и офисов. Я готов инвестировать в такие активы, так как считаю их высокодоходными и ликвидными. Однако я по-прежнему не готов покупать квартиры в Новой Москве для аренды, хотя вложения в жилую недвижимость внутри МКАДа остаются актуальными.
В случае с офисами, особенно для сохранения капитала моего бизнеса, такие решения также выглядят привлекательно. Например, возможность переехать в офис в бизнес-центре «Stone на Римской» позволяет не только снизить расходы на аренду, но и закрепить свой капитал в недвижимости. Все зависит от задач, которые стоят перед вами. Поэтому анализируйте, изучайте рынок и выбирайте те инвестиционные инструменты, которые лучше всего подходят для ваших целей и ожиданий.
Лично я вижу большой потенциал в коммерческой недвижимости в Новой Москве, особенно в сегменте стрит-ритейла и офисов. Я готов инвестировать в такие активы, так как считаю их высокодоходными и ликвидными. Однако я по-прежнему не готов покупать квартиры в Новой Москве для аренды, хотя вложения в жилую недвижимость внутри МКАДа остаются актуальными.
В случае с офисами, особенно для сохранения капитала моего бизнеса, такие решения также выглядят привлекательно. Например, возможность переехать в офис в бизнес-центре «Stone на Римской» позволяет не только снизить расходы на аренду, но и закрепить свой капитал в недвижимости. Все зависит от задач, которые стоят перед вами. Поэтому анализируйте, изучайте рынок и выбирайте те инвестиционные инструменты, которые лучше всего подходят для ваших целей и ожиданий.