В этом интервью:
• Встретились 2 эксперта – по крипте и по недвижимости
• Зубик за пенсионеров. Как купить крипту Федору Михайловичу
• Как заработать студенту и где доходность больше
• Как спрогнозировать биток. Мы в эфире. Все пропало?
• Куда инвестировать в 2024 в недвижке
• Как легализовать крипту
• Сколько заработал Виктор Зубик
Инвестировать в акции или недвижимость — мы узнали здесь. Но в спор вступают криптовалюты. Куда же вкладывать: крипта или недвижимость?
На канале Ольги Благовещенской — дебаты двух экспертов:
Виктор Зубик — основатель компании Smarent, блогер, частный инвестор, который сам своими деньгами заходит в недвижку и собирает портфель.
Дмитрий Мачихин — основатель компании BitOK, инвестор.
Итак, встретились два инвестора…Рефери, Ольга Благовещенская, бьет в гонг.
Раунд 1. Куда инвестировать — в недвижимость или крипту?
Мама — инвестор
Недвиж — отстой! С энтузиазмом заявляет Дмитрий, с ходу задавая настроение дебатам. Причины? Cамая простая и понятная: инвестиции в крипту — системные, приносят больше денег.
При условии, что у человека есть экспертиза, опыт, знания, не соглашается Виктор. Совершенно необязательно, утверждает Дмитрий.
А сможет ли моя мама инвестировать в криптовалюту, каверзно интересуется Виктор. Дмитрий приводит личный пример: конечно, вот моя мама инвестирует. Есть нюанс — с его помощью.
Дед — тоже инвестор
Всегда нужно инвестировать там, где разбираешься. Людей, обладающих знаниями рынка криптовалюты, очень мало, заявляет Виктор. И сразу выпускает тяжелую артиллерию: возьмем деда 60–70 лет. Если он купит квартиру, то сможет сдавать — ему не нужны ни экспертиза, ни знания. Имея пару студий в Москве, сможет обеспечить себе ежемесячный стабильный доход. А в случае с криптой? Накупит крипты, в какой-то момент заснет, а рынок упадет или обнулится — активов нет и куда дальше? В «Дед Дом», каламбурит Виктор.
Вопрос профессионализма — один из популярных мифов и не лишен смысла, вступает в бой Дмитрий. Если мы углубляемся в инвестиции в крипту и выбираем сложные инструменты, то без образования в этой сфере никуда. А в мире крипта доступна любому пенсионеру.
Виктора продолжает беспокоить обеспеченное будущее старшего поколения. Он предлагает рассмотреть кейс: Инвестор, Федор Михайлович, 50 лет, накопил 10 млн руб. Сложил их в несколько пачек и сидит-раздумывает — а куда же их вложить.
Как купить крипту — у них
В США у каждого есть возможность инвестировать в биткоин через ПИФы (форма коллективного инвестирования через паевые инвестиционные фонды), рассказывает Дмитрий. У гражданина, который почетно вышел на пенсию в Штатах, скорее всего, имеется пенсионный счет и почти у каждого инвестиционный. И с этого года инвестиции в биткоин получили официальный статус.
Зубик не унимается: но в США частные пенсионные фонды часто банкротятся, и пенсионеры идут побираться.
Вряд ли причиной банкротства будет криптовалюта, считает Дмитрий. Доля приобретения рисковых активов по пенсионным портфелям не выше 3% — это факт. Есть феноменальное количество людей, которым интересно пробовать альтернативные инвестиции. Не в первую, но во вторую очередь они задумываются о криптовалютах.
Как купить крипту — у нас
И куда идти с капиталом: 10 млн или хотя бы 500 тысяч, волнуется Виктор — не за себя, за деда.
Дмитрий сразу делает оговорку: официально инвестировать в крипту в России нельзя. Если мы хотим легально инвестировать на рынке криптовалюты, то в России нет такой возможности.
Виктор продолжает беспокоиться: как наш Михалыч должен действовать? Снять кеш с депозитов, сложить в рюкзак и побрести в некий офис в Москва-Сити? Ведь любые биржи, куда условно можно закинуть деньги в крипту, не имеют лицензии ЦБ?
Это так, подтверждает Дмитрий. В мире — иначе. А у нас рынок серый, но саморегулируемый. Формируются правила игры, появляется определенная безопасность. Рынок стал более цивилизованным, чем в 2017–2018 годах, когда клиента могли банально «выхлопать» прямо в Сити. И Федора Михайловича в первую очередь. Все это непрозрачно, небезопасно, неофициально. Хотя сделку заключить можно. Дмитрий напоминает, что в России криптовалюты нельзя использовать как платежное средство. ЦБ и другие ведомства предупреждают о рисках. Покупайте, но на свой страх и риск, не используя российскую инфраструктуру.
А как купить? Если без рюкзака кеша? Дмитрий разъясняет. Конвертировать в иностранные валюты и отправлять на иностранные площадки, которые есть и легально работают. Приобретать и далее хранить законным способом на различных кошельках.
Какая площадка? — продолжает допытываться любопытный Зубик. Дмитрий не называет площадку (а вдруг там люди потеряют деньги), но приводит порядок цифр — их десятки.
В целом получается, что рынок серый и не отрегулирован, у площадок нет лицензии ЦБ, резюмирует Виктор Зубик. И сравнивает с закрытыми паевыми инвестиционными фондами, ЗПИФ: там и лицензия, и Эльвира Набиуллина за ними присматривает. Можно доверить деньги, понятна вилка доходности и риски. Виктор любит примеры и сравнивает: вряд ли люди пойдут инвестировать в ЗПИФ «Петрович», который функционирует без лицензии и призывает доверить ему деньги под расписку, обещая построить склады. Скорее, люди предпочтут ЗПИФ Сбера.
Концептуально так, говорит Дмитрий. Разница в том, что у ЗПИФ «Петрович» стоимость чистых активов может быть 3–5 млн рублей, а у площадок, «которые я назвал» (на самом деле, не назвал), миллиарды долларов.
Рефери Ольга подводит промежуточные итоги Раунда 1:
Доходность недвижимости
Недвижка — это доступный, прозрачный, понятный, безрисковый инструмент.
Профессиональный инвестор в недвижимость Зубик перехватывает инициативу: недвижка — это безопасный инструмент, который поддерживает государство. Есть эскроу-счета, то есть деньги находятся под защитой, пока строится дом. Есть аккредитивы — безопасные инструменты для покупки и продажи недвижимости. Можно делать сделки внутри России, например, продать квартиру в Хабаровске, находясь в Москве. Это безопасно. Можно покупать с помощью плеча.
А какая доходность на рынке недвижимости сейчас, когда льготную ипотеку отменят, интересуется Ольга с хитрой улыбкой.
Но Зубик не прост и улыбается еще шире: здесь скрыты 2 вопроса — доходность с точки зрения прироста капитала и арендная доходность. Чистая реальная арендная доходность в недвижимости — от 5 до 8% годовых. С точки зрения роста стоимости капитала при правильном инвестировании — 12–18% годовых. Это реальные сделки с использованием дешевых денег от государства (госпрограммы или семейная ипотека) в периоде 3 лет. Если же уходить в 5–6 лет и дольше, то потенциал роста объекта намного ниже и доходность снижается.
Доходность крипты
Криптосделки — это серая область у нас в стране и небезопасная, резюмирует Ольга.
Дмитрий расставляет акценты: в России понятие криптобиржа вообще не существует, есть обменники, которые находятся в серой зоне, не имеют лицензии. Те, кто меняют в них деньги, делает это на свой страх и риск. Однако в мире есть много зарегулированных площадок, с которыми в том числе работают граждане России и СНГ. И все в порядке.
Доходность разная в зависимости от инструмента. «Дед» в мире криптовалют — это биткоин/Bitcoin, о нем заходит речь в первую очередь. И там, например, 90% годовых с момента создания. Несмотря на все падения, усредненная медиана 90%. Если брать всю историческую доходность, там порядка тысяч процентов.
Раунд 2. Как заработать на крипте?
С недвижимостью понятно: купил – продал или сдал в аренду. Как здесь: купил биткоин в январе, продал в феврале?
Есть разные инструменты инвестирования в криптовалюту. Сложные, действительно, доступны профессионалам. Дмитрий разъясняет на примере. Представьте, что вы размещаете деньги на депозите и эти же деньги переразмещаете еще в одном месте. Процедура называется Рестейкинг.
Простые инструменты следуют правилу «Купил и забыл» — одна из лучших стратегий. Есть те, кто предпочитают «жонглировать» — покупать различные инструменты, называемые в народе щитками. И зачастую теряют, не понимая, как с этим работать.
Самый понятный инструмент сейчас — это покупка биткоина и эфира, второй по популярности криптовалюты, в пропорции 50:50. И держать подольше с целью спекуляции — продать дороже, чем стоило ранее.
Виктор отмечает, что в недвижимости, отличие от криптовалюты, можно улучшать качество имеющихся активов: сделать ремонт, меблировку, из студии со временем перейти в однушку, поменять район поближе к МКАД, войти в комплексную застройку большого девелопера. В недвижимости спекуляция подразумевает реинвестирование. Можно иметь несколько объектов: один используется для спекуляций, коротких сделок, перепродаж; другой — приносит стабильный доход.
А в битке? — вопрошает Виктор. Даже если в течение года биток будет стоить 200.000, я не куплю. Не понимаю, зачем. Как найти лучший момент для продажи, не зная рынок? Как спрогнозировать? Я не знаю. И становлюсь заложником биткоина. Работаю на биткоин. А с недвижимостью проще — купил и все.
Майнинг — это вам не казино
Дмитрий подчеркивает, что для таких инвесторов это делает криптовалюты чем-то вроде казино. Но есть разные инструменты.
Например, майнинг — это, по сути, инфраструктура. Можно купить майнер как материальный актив и сдавать его в аренду, тут и CAPEX будет понятен. Правда, надо помнить об устаревании технологий. Дмитрий рассказывает, что «попадал»: поставил много ферм, они приносили доход, а потом начали выходить из строя. Нужно тратить деньги на ремонт, на обновление, счета на электричество немаленькие.
Дмитрий не считает биткоин инвестициями в чистом виде из-за необходимости инвестиций в инфраструктуру. Но есть другие криптовалюты.
Мы в эфире
Ethereum/Эфириум (эфир) — это криптовалюта и платформа для создания децентрализованных онлайн-сервисов на базе блокчейна. И здесь на слуху имя Виталика Бутерина, выходца из России, который эмигрировал с родителями в Канаду. Он создал не просто криптовалюту, а новую бизнес-модель. Его программа может быть фундаментом для множества других, которые существуют в экономике web3.0. Так вышло, что именно эфириум используется как топливо, как инфраструктура для других проектов. Это как Microsoft, но для мира криптовалют.
Что это дает инвесторам? Возможность заработать. Может приносить доход 4% годовых в эфире. С начала года эта криптовалюта подорожала на 40%. Получается, инвесторы, у которых есть эфир, заработали 4% +, как в случае с недвижимостью, и получили капитализацию в 40%.
Бдительный Виктор подчеркивает, что здесь есть момент манипуляции — цифры показаны, если брать точку минимума и точку максимума. То есть в определенный нужный момент.
Дмитрий соглашается. Однако делает акцент, что хотя эфир, по аналогии с биткоином, пока не является законным средством инвестиций в Штатах, но документы уже поданы, а сама компания стоит уже несколько сотен миллиардов долларов, под ней серьезная инфраструктура.
Что за стейкинг
Второй момент, на котором ставит акцент Дмитрий. Есть понятие стейкинга — получение пассивного заработка за счет простого хранения криптомонет. Если в биткоине майнят, то есть физически вырабатывают этот биткоин, то при работе с эфиром подтверждают транзакции, как цифровой нотариус, через сеть. Держа определенное количество эфира, инвестор становится неким лендлордом в криптомире: подтверждаем и получаем фиксированное вознаграждение по честному алгоритму, который не взломать и не подделать. Ну не новая ли экономика? Класс, уверен Дмитрий.
Для особо искушенных, кому мало этих 4%, есть возможность перенести ликвидность дистрибьюторам — тем, кто ее перепродает. У них есть протоколы стейкинга и другие штуки, где можно дополнительно получать до 20–30% годовых в эфире. Люди богатеют до неприличия. Правда, при этом имеют определенные риски.
Черные или белые доходы
Но они богатеют вчерную, уточняет Виктор. Если человек купил биткоин за 60 000, продал за 100 000, то получил доход 40 000. А где его можно задекларировать, спрашивает приверженец честного дохода и ответственный налогоплательщик Зубик. К тому же можно получить вычеты по налогам.
Дмитрий с охотой подхватывает тему и рассказывает о своем сервисе, который позволяет добропорядочным инвесторам отчитаться крипте в любой стране мира. Через этот сервис за 2 года отчиталось больше 5000 инвесторов. Посмотрите детали в видео.
Ольга резюмирует Раунд 2:
Недвижка — это очень прогнозируемая доходность. Пусть меньше, но стабильная. И каждый может в ней разобраться. А крипта — это очень сложно, лучше работать через какого-то эксперта, кому можно довериться. Не очень прозрачно и слабо прогнозируемо. Но зато нивелируется тем, что доходность большая.
Молодое поколение выбирает. Алло, это Семен
Дмитрий предлагает расширить сценарий. Ведь у нашего Федора Михайловича может быть внук. Это Семен, 23 года, разработчик в Яндексе. Значит, его зарплата примерно 600 тыс. рублей. После смузи и латте на кокосовом молоке у него все же скопился миллион. И куда инвестировать ему?
Молодежь сейчас разбалована шеринг-мышлением, по-стариковски заявляет 32-летний Зубик. Шеринг — экономика совместного пользования. Даже с большой зарплатой они не могут купить недвижимость. Да и выгоднее арендовать.
Пусть внук Семен инвестирует в крипту 1 миллион, удачно сделает 10 млн, но дальше он определенно задумается о безопасности. И как минимум половину денег понесет на рынок недвижимости. Как поступал его дед. Возможно, оставшиеся 5 млн он реинвестирует в новые криптомонеты или другие истории. Но люди, когда имеют серьезные активы, хотят безопасных историй. А с миллионом рублей и на рынке недвижимости делать нечего.
Школьные годы чудесные
Понятно, что не все являются разработчиками и отлично разбираются в крипте, как наш Семен. Возьмем человека, который не связан с миром технологий.
Дмитрий полагает, что ребята возраста выпускников школ и студентов университетов покупают крипту. Видят, как это работает, втягиваются и узнают, как оно устроено в мире. Молодое поколение уже не выбирает недвижимость.
Виктор приводит такой факт. Почему молодежь не выбирает недвижимость? Потому что часто родители решают этот вопрос за них. И это не миф. Виктор как практик видит это на кейсах в Smarent. Поколение 45+ считает, что купить студию в бизнес-классе, с хорошим видом и условиями, для детей — это очень правильное решение. Там можно жить самим, а можно сдавать, получая доход от аренды в 50–100.000 руб. в месяц. И тратить, куда хочется.
Ольга сталкивает позиции:
• Основной плюс недвижимости? Виктор: недвижимость не может резко упасть на 50%.
• Основной плюс крипты? Дмитрий: крипта — это доходность, скорость, инновации.
• Основной минус крипты? Виктор: крипта на текущий момент не легализована в России, биржи не имеют лицензию ЦБ. Да, на крипте можно заработать. Но, купив лотерейный билет, тоже можно заработать.
• Основной минус недвижимости? Дмитрий: доходность чаще низкая, и даже не опережает инфляцию. Высокий порог входа. Не всегда высокая ликвидность. И, пожалуй, скука.
Раунд 3. Инфляция и крипта
Стоимость денег стремительно снижается и в России, и по всему миру. Понятно, что инфляция рассчитывается по всем секторам экономики, но реальная оценивается от 15 до 30%.
Что за последние 100 лет происходило с рынком недвижимости? Почему у нас и наших родителей установка, что недвижимость — это кремень, единственный защищенный вариант, размышляет Дмитрий. Сам он считает, что недвижимость доживает последние года в том виде, в котором мы привыкли. Типа купил и живешь 20 лет.
Виктор соглашается: рынок абсолютно меняется. Есть тренд на формат коливинга. Будут появляться дома, в которых, купив квартиру, нельзя жить, а можно только сдавать. Можно быть акционером в компаниях, которые покупают коммерческую недвижимость и управляют, причем покупать лишь какую-то долю. Интересный инструмент, прикреплен к недвижимости, которая все же адсорбирует инфляцию.
Дмитрий имел опыт инвестирования в недвижимость. В лучшем случае можно получить доходность 18%. А как быть с реальной инфляцией?
Примеры стратегии и как начать инвестировать По принципам Виктора Зубика, рассказывали не раз.
Дмитрий резюмирует: за короткий промежуток времени с небольшой долей риска сделать капитал как инвестору недвижимости не получится.
Не получится, подтверждает Виктор. Это скорее сохранение. Если планируете делать капитал на рынке недвижимости, нужно минимум 10 лет. И его личный опыт это подтверждает.
Новости Минфина
Минфин анонсировал законопроект, по которому российскую криптовалюту смогут использовать для расчетов в международной торговле, цитирует Ольга СМИ. Значит ли это, что крипту в России решили легализовать?
Дмитрий разъясняет. Речь в законопроекте идет о криптовалютах, которые появляются с помощью майнинга. Поэтому нет. Как специалист по кибербезопасности, он уверен, что если вдруг это и произойдет, то в условиях действующих санкционных режимов, эти транзакции могут быть помечены как «черные». Тем же OFAC, Управлением по контролю за иностранными активами. И нигде, ни на одной бирже, нельзя будет их продать. Это лишь одна из множества причин, почему этого не будет претворено в жизнь. Инициатива довольно странная. Складывается ощущение, что она нужна только лишь бы поговорить.
А вот Банк России, наоборот, советует минимизировать сделки с участием цифровых валют. Инвестиции в цифровую валюту не запрещены, они нежелательны. При этом регулятор говорит, что взаиморасчеты внешние с помощью цифровых валют — как бы о'кей. Правда, нет регулирования.
Недвижимость — надежный инструмент ?
Ольга интересуется, считает ли Виктор, что недвижимость — надежный инструмент для инвеста: ставки повысились, условия ипотеки изменились.
Сейчас рынок не растет, но и не падает, подчеркивает Виктор. Пузырь тоже не случился. Но инфляция большая. Люди, которые купили недвижимость, не готовы избавляться от дешевой ипотеки. Зато банки стали понимать, что это невыгодная история. Ведь люди не хотят делать досрочные погашения. Банки призадумались, а что придется 20 лет держать их долги? А у некоторых счастливчиков — нулевая ипотека на 30 лет. И за счет этого цены не падают.
Застройщики, у кого стадия сдачи в этом году, продают понемногу небольшие лоты. В России и в мире происходит шринкфляция — это сжатие, уменьшение количества продукта при прежней цене. Было молоко 1 л, сейчас 900 мл. Была студия 25 м, сейчас 17–18 м. Застройщики в целом будут как-то поддерживать спрос, чтобы не уходить в повышение стоимости из-за инфляции себестоимости производства. Поэтому Виктор не верит в рост рынка.
Регулировать или нет
А почему усложнили получение ипотеки, интересуется Ольга.
Сделали все правильно, уверяет Виктор. Рынок недвижимости надо обелять, убирать серые схемы. У людей нет подтвержденных доходов. Рынок недвижимости вырос за последние 5 лет за счет его обеления. Чем более прозрачная и белая инфраструктура, тем больше там инвестиций.
Виктор уверен, как только крипта с течением времени выйдет на белый уровень, это даст Х2. На что Дмитрий мрачно заявляет: этого не случится никогда.
Рынок недвижимости регулируется очень правильно, считает Виктор. Он рекомендует читать отчеты Центробанка и ДОМ.РФ, чтобы знать тренды. Сейчас льготные неадресные программы будут убраны, поддерживать рынок в том формате, который был, нет смысла.
Как спрогнозировать биток
В последнее время наблюдаем резкие скачки у битка, отмечает Ольга. А есть ли прогнозируемость у битка?
Я не делаю прогнозов и не инвестирую в биткоин, улыбается Дмитрий. Исторически «сезон инвестиций» в биткоин наступает каждые 3–4 года. Связано это с алгоритмом майнинга: каждые 4 года он уменьшает вознаграждение майнеров примерно в 2 раза. Это повод, чтобы производить больше биткоинов, повышать спрос на него.
Есть огромное количество исследований: математических, фундаментальных. Есть intrinsic value — внутренняя стоимость разобрана подробно с точки зрения экономики. Исторически применим ретроспективный анализ.
Все пропало
А почему случаются истории, когда человек купил и потерял? Жадность. Иногда глупость, констатирует Дмитрий.
Виктор добавляет: крупные фонды зачастую манипулируют рынком: выкупают на низах, создавая определенные предпосылки, раскачивают биток.
Дмитрий комментирует: так было, но рынком становится манипулировать все сложнее. На него зашли настоящие серьезные институциональные инвесторы. Что такое пенсионный фонд США? Заходит государство, появляются правила и регулирование. Количество ликвидности и пар ликвидности феноменальное. Все больше и больше криптовалютные инвестиции напоминают фондовый рынок.
Ольга резюмирует: получается все так просто — купил биткоин на начале цикла, а через 4 года на максималках продаешь? Технически, да, подтверждает Дмитрий. Но есть нюанс: так никто не делает, люди не готовы 4 года ждать.
Если берем идеальную модель, которая существует только метафизически, как кот Шредингера, то такие люди есть и они заработали, не делая ничего.
А кто был в начале?
А кто все это придумал, вникает все глубже в тему Ольга. Допустим, доллар — это Америка.
Есть некая легенда, повествует Дмитрий. Это не изобретение в чистом виде. Есть группа лиц, которая взяла имеющиеся наработки по криптографии. Математики суммировали их и придумали новый демократичный способ передачи ценности. Фактически новые деньги.
Я могу сделать Зубик-коины, у меня есть своя аудитория, загорается было Виктор. Но остывает: в реальности это бессмысленная история, в итоге, скорее всего, заработаю только я.
Кто бенефициар? — продолжает допытываться Ольга. — Кому это выгодно? Кто тот, кто заставил весь мир поверить в крипту, которая ничем не подкреплена и не существует?
Бенефициара, скорее всего, нет, отвечает Дмитрий. Отдельно взятый протокол называется blockchain. Например, биткоин-блокчеин. Популярных — около 20, а так их сотни. На каждом либо одна монета, либо, если блокчейн позволяет, тысячи и сотни других монет. Это новая экономика, которая сегодня стоит $2,5 триллиона. Есть бенефициары у отдельно взятых монет, например, у эфириума — Виталик и группа ребят в галстуках.
На деревню дедушке
Ольга — юрист. Поэтому хочет добраться до сути: я должна понимать, а кому жаловаться?
В ПИК и Самолет можно прийти и написать на почту.
Что случилось с исчезновением NFT-кроссовок у детей Ольги, узнаешь, посмотрев видео.
А куда писать, если у тебя пропал биткон? Например, был миллиард и пропал?
Это зависит от способа хранения, поясняет Дмитрий. Если биткоин хранится на распределенном кошельке (аппаратный, онлайн), то писать некому. Это и хорошо, и плохо. Это код, который содержит запись, что у такого-то лица есть такое-то количество битков. Создаешь такой кошелек, получаешь шифр — и делай что хочешь, так как доступ есть с любого устройства, из любой точки мира, хоть с Луны. Но если у тебя украли оттуда криптовалюту… увы, в полицию.
Виктор подчеркивает преимущества недвижимости. Если человек потерял документы на квартиру и паспорт, то сможет восстановить довольно легко. А если потерять телефон, флешку и seed-фразу для криптокошелька, то потеряешь все.
Наследство от деда
А наследство можно положить, уточняет Ольга. Если у дедушки миллиард в крипте? Дмитрий рассказывает, что прецеденты есть — seed-фраза вносится в завещание. И хранится в банковской ячейке. Но эксперт не одобряет этот способ, больше доверяя интернету. Что касается аппаратных кошельков, они не взломоустойчивы, как и любое техническое устройство. Кто-то доверяет централизованным биржам — те самые большие площадки, которые больше похожи на банки. Если в криптомире что-то случится, то они компенсируют.
Правда, если сами не закроются, хитро подмечает Зубик. Это как на уровне банкротства застройщика или банка. А в недвижимости государство вводит новации по депозитам, ИИС, эскроу-счетам, планируя увеличивать страховые суммы. Надежнее.
Как инвестировать в недвижимость в 2024?
Нужно уходить от формата дешевой ипотеки. Есть разные инструменты. Например, рассрочка (даже правильнее, отсрочка). Некоторые девелоперы идут в историю, когда вы вносите 10–15%, а потом ежемесячно оплачиваете сумму порядка 50–100.000 руб. И это круто — по чуть-чуть гасите, приучаетесь к дисциплине, за 2–3 года строительства выплатите около 1,5–3 млн из тела долга.
Активнее можно рассматривать нежилую недвижимость в формате апартаментов. Она значительно дешевле. Если у инвестора задача получать арендный доход, можно купить несколько объектов, открыть ИП и сдавать, уплачивая налог всего 6%.
Многие подпадают под критерии семейной ипотеки. Серьезный знак со стороны государства: мы вас не бросим — продлили программу до 2030 г. Тем более, в Стратегии заложена цифра — построить 1 млрд квадратных метров жилья.
Но купить недвижимость в ипотеку — не равно убежать от инфляции. Нужно выбирать объект так, чтобы его стоимость прирастала. Ведь банк в первый год, если ипотека 8%, уже заберет процентов 10. Стоит смотреть реальные расчеты со страховкой.
Еще в текущих условиях инвестор становится более дисциплинированным.
Еще один раунд. Все конфисковать
Но все меняется, пытается найти дзен Ольга. Особенно, в последнее время: например, недвижимость могут забрать (у иноагентов) или за рубежом (у подсанкционных лиц). Недвижка перестает быть тем, чем была для наших предков. А ту же флешку можно положить в карман и уехать.
Есть определенные правила игры у каждого государства, считает Виктор. За плохие действия могут забрать и недвижимость, и криптовалюту, и банковские счета заблокировать. Если хотите инвестировать в России, вы платите налоги — вот правила игры. Это как соблюдать правила дорожного движения. Так что, больше контроля — это логично.
А могут ли забрать флешку? Дмитрий приводит опыт коллег из Беларуси. Там законодательно прописана возможность для правоохранительных органов списывать конфискат при задержании или обыске каких-нибудь хакеров на специальную государственную флешку. В России легальных инструментов конфискации нет. Но правоохранители очень изобретательны.
А как узнать код? Такие способы есть, объясняет Дмитрий. Правда, чтобы взломать, нужен суперкомпьютер, который пока не создан. А когда будет создан, то майнинг биткоина будет на другом, повышенном уровне сложности.
Биржу люди используют как банк для трейдинга. Понимая, что, в случае если вы кому-то насолили, вас могут заблокировать, выводят прибыль на так называемый холодный кошелек.
Бытует мнение, что когда человек сколотил на крипте состояние, он хочет заземлиться — перейти как раз в квартиры и дома. Виктор рассказывает, что серый рынок криптовалют обеляется зачастую через недвижимость. Например, в ОАЭ. Люди покупают строящуюся недвижимость на $10 млн в рассрочку на 8 лет. Ни у кого не будет претензий: ни у банков, ни у застройщиков. По мере того как недвижка подрастет, продают, с разницы уплачивают налоги. И на международном дубайской счете — официальные деньги.
Что прочесть о крипте
Крипта создавалась как средство платежа. Не для спекуляций. Дмитрий рекомендует тем, кто впервые будет погружаться в тему криптовалют, прочитать Whitepaper Биткоина. Опубликовано в 2008 группой лиц или анонимом под псевдонимом Сатоши Накамото. Там не упоминается противопоставление биткоина доллару, использование его для вложений. Там нет ничего о том, что он будет расти или падать. Как говорят биткоин-максималисты (к коим Дмитрий себя не относит), 1 биткоин всегда равен одному 1 биткоину. А их, на минуточку, сейчас 18,5 млн, а будет всего — 21 млн.
Найди если сможешь
Ненайденных биткоинов осталось 3 млн, остальные уже в рынке, пугает Дмитрий. Они как золото — их надо найти. По прогнозам, это случится к 2080-м. Есть два варианта: к этому моменту это не будет стоить ничего или же последний биткоин будет стоить миллиард, например, долларов.
По мнению Виктора, владеть стопроцентно биткоинами — это как раз-таки самая глупая идея. В момент, как вы стали 100-процентным владельцем всей криптовалюты, то биткоин стал равен одному биткоину, стоимость ноль. На него нет желающих.
А представьте, вы забрали 100%... ладно, хотя бы 1% рынка недвижимости. Виктор мечтает — я выберу 1% московской недвижимости, чем 100% биткоинов во всем мире.
События 2022 года еще больше укрепили Виктора в выборе недвижимости. После роста 2021 все рынки резко просели, акции стали стоить в 2–3Хменьше, выплата дивидендов во многих кейсах невозможна. А недвижимость как актив была и осталась. Ну, может, планировал инвестор получить с квартиры миллион рублей дохода, а получил 800.000 — на 20% упала аренда. Вообще некритично.
А что выберет Дмитрий? Конечно, 1% биткоинов против 1% московской недвижимости.
А знаешь, что еще будет
Российские криптоинвесторы объявили о создании крипторусского мира в Тихом океане, знает всеведущая Ольга. К 2040 году там планируется аналог Кремниевой долины.
А вот Дмитрий слышит об этом первый раз. О, Атлантида, радуется Виктор.
Дмитрий рассказывает, что подобный нарратив будоражит многие умы. Так, один человек построил целую страну: Либерлэнд — виртуальное государство на юго-востоке Европы, получил границы, документы и выдает паспорта. Сам Дмитрий вряд ли бы стал гражданином такой страны: непонятно, как работает право, органы власти и прочее. Криптаны — уникальные люди, вечно что-то придумывают, создают хайп, но до дела редко доходит. Дмитрий же верит в технологии, которых в этом проекте нет.
Так вы будете ругаться или нет, настаивает Ольга. Ребята предпочитают задавать друг другу вопросы и обмениваться мнениями.
Зубик-криптоинвестор
Дмитрий интересуется у Виктора: предположим, ты — криптоинвестор. Как бы тогда распределил бы активы и покупал бы недвижимость?
Во-первых, использовал бы как инструмент легализации и сохранения активов. Всем нужна безопасность, потому что 100 биткоинов на флешке — это 100 биткоинов на флешке. Никакая не безопасность. Даже $100.000 или $1миллион на разных счетах в разных странах мира — это тоже немного опасно: запретили тебе в эту страну въезд или заблокировали счета — и прощай, получить активы. Такие ситуации мы видели.
Если у криптоинвестора разные доходы, он чувствует себя безопасно: есть разные активы, решены базовые и финансовые вопросы. А дальше можно заниматься развитием и вкладывать уже в технологии.
А есть ли недвижимость у Дмитрия?
Есть, но было больше. Демотивируюсь, когда подсчитываю, сколько она реально приносит при текущей ключевой ставке и инфляции. В нашем возрасте нужно работать, пусть даже на повышенных рисках, но с прицелом на большой капитал.
Как инструмент инвестирования Дмитрий не особо осуждает недвижку. Но настаивает, что для прироста капитала за короткий промежуток времени она не подходит. Зато на рынке крипты Дмитрий — активный игрок с опытом и знаниями.
Как легализовать доходы в криптовалюте в России?
Именно этот момент отталкивает добропорядочного инвестора Зубика от инвестиций в крипту. Дмитрий знает решение!
Самостоятельно и добровольно взять и заполнить 3-НДФЛ — самый простой и понятный способ легализации. Инвестиции в криптовалюту разрешены. Да, они не приветствуются, для них нет инфраструктуры, нельзя рассчитываться. Но покупать в целях инвестирования на свой страх и риск — можно. Какие есть нюансы по заполнению декларации, Дмитрий рассказывает в видео.
Нужен следующий шаг, но пока все в стадии обсуждения, сетует Дмитрий. Если криптовалюты будут признаны как инвестиции, кто-то может опасаться, что хитромудрые люди будут использовать их для отмывания. А кто-то, напротив, только за легальные инвестиции.
Есть Федеральный закон, где криптовалюта поименована как актив, есть подзаконные акты. Но никак не прописан ни инструментарий, ни ответственность.
Обменник — это серый инструмент: деятельность не лицензирована, лицензии не существует в природе. Это незаконная банковская деятельность. Игроки есть, некоторые имеют размер и оборота среднего банка по российским масштабам. Но есть и статьи УК.
Сколько у тебя денег
Сколько каждый из вас заработал за последний год? По секрету всему свету, дипломатично интересуется Ольга.
Дмитрий честно признается: за последний год нисколько не заработал. Но есть нюанс: речь о прибыли. Ведь заработок на экране — это не заработок. А все, что получал, реинвестировал и построил параллельно еще одну интересную компанию. Не связанную с криптой.
Ольга дотошна: а за позапрошлый год, на какую сумму отчитался? Тут никуда не денешься — Дмитрий вынужден продемонстрировать свою налоговую декларацию на экране. Задекларировал крипты, причем разных сделок, на сумму порядка миллиона рублей и официально легально заплатил налог с крипты, докладывает он. Главное, чтобы Ольга была удовлетворена ответом.
А что Виктор Зубик? Квартира, которая сдается в аренду, принесла доход 533 000 рублей в год. Продал один объект из набитого квартирами толстого портфеля — это то самое слабое звено. В общем, около 3 млн.
Ольга резюмирует: итак, Виктор заработал за последний год 3 млн, а Дмитрий — ноль. Гонг. Получилось интересно.
PS: Дмитрий сожалеет, что некоторые вещи даже не записал. Но это сделали мы — читайте эту и другие статьи в блоге на сайте Smarent.
• Встретились 2 эксперта – по крипте и по недвижимости
• Зубик за пенсионеров. Как купить крипту Федору Михайловичу
• Как заработать студенту и где доходность больше
• Как спрогнозировать биток. Мы в эфире. Все пропало?
• Куда инвестировать в 2024 в недвижке
• Как легализовать крипту
• Сколько заработал Виктор Зубик
Инвестировать в акции или недвижимость — мы узнали здесь. Но в спор вступают криптовалюты. Куда же вкладывать: крипта или недвижимость?
На канале Ольги Благовещенской — дебаты двух экспертов:
Виктор Зубик — основатель компании Smarent, блогер, частный инвестор, который сам своими деньгами заходит в недвижку и собирает портфель.
Дмитрий Мачихин — основатель компании BitOK, инвестор.
Итак, встретились два инвестора…Рефери, Ольга Благовещенская, бьет в гонг.
Раунд 1. Куда инвестировать — в недвижимость или крипту?
Мама — инвестор
Недвиж — отстой! С энтузиазмом заявляет Дмитрий, с ходу задавая настроение дебатам. Причины? Cамая простая и понятная: инвестиции в крипту — системные, приносят больше денег.
При условии, что у человека есть экспертиза, опыт, знания, не соглашается Виктор. Совершенно необязательно, утверждает Дмитрий.
А сможет ли моя мама инвестировать в криптовалюту, каверзно интересуется Виктор. Дмитрий приводит личный пример: конечно, вот моя мама инвестирует. Есть нюанс — с его помощью.
Дед — тоже инвестор
Всегда нужно инвестировать там, где разбираешься. Людей, обладающих знаниями рынка криптовалюты, очень мало, заявляет Виктор. И сразу выпускает тяжелую артиллерию: возьмем деда 60–70 лет. Если он купит квартиру, то сможет сдавать — ему не нужны ни экспертиза, ни знания. Имея пару студий в Москве, сможет обеспечить себе ежемесячный стабильный доход. А в случае с криптой? Накупит крипты, в какой-то момент заснет, а рынок упадет или обнулится — активов нет и куда дальше? В «Дед Дом», каламбурит Виктор.
Вопрос профессионализма — один из популярных мифов и не лишен смысла, вступает в бой Дмитрий. Если мы углубляемся в инвестиции в крипту и выбираем сложные инструменты, то без образования в этой сфере никуда. А в мире крипта доступна любому пенсионеру.
Виктора продолжает беспокоить обеспеченное будущее старшего поколения. Он предлагает рассмотреть кейс: Инвестор, Федор Михайлович, 50 лет, накопил 10 млн руб. Сложил их в несколько пачек и сидит-раздумывает — а куда же их вложить.
Как купить крипту — у них
В США у каждого есть возможность инвестировать в биткоин через ПИФы (форма коллективного инвестирования через паевые инвестиционные фонды), рассказывает Дмитрий. У гражданина, который почетно вышел на пенсию в Штатах, скорее всего, имеется пенсионный счет и почти у каждого инвестиционный. И с этого года инвестиции в биткоин получили официальный статус.
Зубик не унимается: но в США частные пенсионные фонды часто банкротятся, и пенсионеры идут побираться.
Вряд ли причиной банкротства будет криптовалюта, считает Дмитрий. Доля приобретения рисковых активов по пенсионным портфелям не выше 3% — это факт. Есть феноменальное количество людей, которым интересно пробовать альтернативные инвестиции. Не в первую, но во вторую очередь они задумываются о криптовалютах.
Как купить крипту — у нас
И куда идти с капиталом: 10 млн или хотя бы 500 тысяч, волнуется Виктор — не за себя, за деда.
Дмитрий сразу делает оговорку: официально инвестировать в крипту в России нельзя. Если мы хотим легально инвестировать на рынке криптовалюты, то в России нет такой возможности.
Виктор продолжает беспокоиться: как наш Михалыч должен действовать? Снять кеш с депозитов, сложить в рюкзак и побрести в некий офис в Москва-Сити? Ведь любые биржи, куда условно можно закинуть деньги в крипту, не имеют лицензии ЦБ?
Это так, подтверждает Дмитрий. В мире — иначе. А у нас рынок серый, но саморегулируемый. Формируются правила игры, появляется определенная безопасность. Рынок стал более цивилизованным, чем в 2017–2018 годах, когда клиента могли банально «выхлопать» прямо в Сити. И Федора Михайловича в первую очередь. Все это непрозрачно, небезопасно, неофициально. Хотя сделку заключить можно. Дмитрий напоминает, что в России криптовалюты нельзя использовать как платежное средство. ЦБ и другие ведомства предупреждают о рисках. Покупайте, но на свой страх и риск, не используя российскую инфраструктуру.
А как купить? Если без рюкзака кеша? Дмитрий разъясняет. Конвертировать в иностранные валюты и отправлять на иностранные площадки, которые есть и легально работают. Приобретать и далее хранить законным способом на различных кошельках.
Какая площадка? — продолжает допытываться любопытный Зубик. Дмитрий не называет площадку (а вдруг там люди потеряют деньги), но приводит порядок цифр — их десятки.
В целом получается, что рынок серый и не отрегулирован, у площадок нет лицензии ЦБ, резюмирует Виктор Зубик. И сравнивает с закрытыми паевыми инвестиционными фондами, ЗПИФ: там и лицензия, и Эльвира Набиуллина за ними присматривает. Можно доверить деньги, понятна вилка доходности и риски. Виктор любит примеры и сравнивает: вряд ли люди пойдут инвестировать в ЗПИФ «Петрович», который функционирует без лицензии и призывает доверить ему деньги под расписку, обещая построить склады. Скорее, люди предпочтут ЗПИФ Сбера.
Концептуально так, говорит Дмитрий. Разница в том, что у ЗПИФ «Петрович» стоимость чистых активов может быть 3–5 млн рублей, а у площадок, «которые я назвал» (на самом деле, не назвал), миллиарды долларов.
Рефери Ольга подводит промежуточные итоги Раунда 1:
Доходность недвижимости
Недвижка — это доступный, прозрачный, понятный, безрисковый инструмент.
Профессиональный инвестор в недвижимость Зубик перехватывает инициативу: недвижка — это безопасный инструмент, который поддерживает государство. Есть эскроу-счета, то есть деньги находятся под защитой, пока строится дом. Есть аккредитивы — безопасные инструменты для покупки и продажи недвижимости. Можно делать сделки внутри России, например, продать квартиру в Хабаровске, находясь в Москве. Это безопасно. Можно покупать с помощью плеча.
А какая доходность на рынке недвижимости сейчас, когда льготную ипотеку отменят, интересуется Ольга с хитрой улыбкой.
Но Зубик не прост и улыбается еще шире: здесь скрыты 2 вопроса — доходность с точки зрения прироста капитала и арендная доходность. Чистая реальная арендная доходность в недвижимости — от 5 до 8% годовых. С точки зрения роста стоимости капитала при правильном инвестировании — 12–18% годовых. Это реальные сделки с использованием дешевых денег от государства (госпрограммы или семейная ипотека) в периоде 3 лет. Если же уходить в 5–6 лет и дольше, то потенциал роста объекта намного ниже и доходность снижается.
Доходность крипты
Криптосделки — это серая область у нас в стране и небезопасная, резюмирует Ольга.
Дмитрий расставляет акценты: в России понятие криптобиржа вообще не существует, есть обменники, которые находятся в серой зоне, не имеют лицензии. Те, кто меняют в них деньги, делает это на свой страх и риск. Однако в мире есть много зарегулированных площадок, с которыми в том числе работают граждане России и СНГ. И все в порядке.
Доходность разная в зависимости от инструмента. «Дед» в мире криптовалют — это биткоин/Bitcoin, о нем заходит речь в первую очередь. И там, например, 90% годовых с момента создания. Несмотря на все падения, усредненная медиана 90%. Если брать всю историческую доходность, там порядка тысяч процентов.
Раунд 2. Как заработать на крипте?
С недвижимостью понятно: купил – продал или сдал в аренду. Как здесь: купил биткоин в январе, продал в феврале?
Есть разные инструменты инвестирования в криптовалюту. Сложные, действительно, доступны профессионалам. Дмитрий разъясняет на примере. Представьте, что вы размещаете деньги на депозите и эти же деньги переразмещаете еще в одном месте. Процедура называется Рестейкинг.
Простые инструменты следуют правилу «Купил и забыл» — одна из лучших стратегий. Есть те, кто предпочитают «жонглировать» — покупать различные инструменты, называемые в народе щитками. И зачастую теряют, не понимая, как с этим работать.
Самый понятный инструмент сейчас — это покупка биткоина и эфира, второй по популярности криптовалюты, в пропорции 50:50. И держать подольше с целью спекуляции — продать дороже, чем стоило ранее.
Виктор отмечает, что в недвижимости, отличие от криптовалюты, можно улучшать качество имеющихся активов: сделать ремонт, меблировку, из студии со временем перейти в однушку, поменять район поближе к МКАД, войти в комплексную застройку большого девелопера. В недвижимости спекуляция подразумевает реинвестирование. Можно иметь несколько объектов: один используется для спекуляций, коротких сделок, перепродаж; другой — приносит стабильный доход.
А в битке? — вопрошает Виктор. Даже если в течение года биток будет стоить 200.000, я не куплю. Не понимаю, зачем. Как найти лучший момент для продажи, не зная рынок? Как спрогнозировать? Я не знаю. И становлюсь заложником биткоина. Работаю на биткоин. А с недвижимостью проще — купил и все.
Майнинг — это вам не казино
Дмитрий подчеркивает, что для таких инвесторов это делает криптовалюты чем-то вроде казино. Но есть разные инструменты.
Например, майнинг — это, по сути, инфраструктура. Можно купить майнер как материальный актив и сдавать его в аренду, тут и CAPEX будет понятен. Правда, надо помнить об устаревании технологий. Дмитрий рассказывает, что «попадал»: поставил много ферм, они приносили доход, а потом начали выходить из строя. Нужно тратить деньги на ремонт, на обновление, счета на электричество немаленькие.
Дмитрий не считает биткоин инвестициями в чистом виде из-за необходимости инвестиций в инфраструктуру. Но есть другие криптовалюты.
Мы в эфире
Ethereum/Эфириум (эфир) — это криптовалюта и платформа для создания децентрализованных онлайн-сервисов на базе блокчейна. И здесь на слуху имя Виталика Бутерина, выходца из России, который эмигрировал с родителями в Канаду. Он создал не просто криптовалюту, а новую бизнес-модель. Его программа может быть фундаментом для множества других, которые существуют в экономике web3.0. Так вышло, что именно эфириум используется как топливо, как инфраструктура для других проектов. Это как Microsoft, но для мира криптовалют.
Что это дает инвесторам? Возможность заработать. Может приносить доход 4% годовых в эфире. С начала года эта криптовалюта подорожала на 40%. Получается, инвесторы, у которых есть эфир, заработали 4% +, как в случае с недвижимостью, и получили капитализацию в 40%.
Бдительный Виктор подчеркивает, что здесь есть момент манипуляции — цифры показаны, если брать точку минимума и точку максимума. То есть в определенный нужный момент.
Дмитрий соглашается. Однако делает акцент, что хотя эфир, по аналогии с биткоином, пока не является законным средством инвестиций в Штатах, но документы уже поданы, а сама компания стоит уже несколько сотен миллиардов долларов, под ней серьезная инфраструктура.
Что за стейкинг
Второй момент, на котором ставит акцент Дмитрий. Есть понятие стейкинга — получение пассивного заработка за счет простого хранения криптомонет. Если в биткоине майнят, то есть физически вырабатывают этот биткоин, то при работе с эфиром подтверждают транзакции, как цифровой нотариус, через сеть. Держа определенное количество эфира, инвестор становится неким лендлордом в криптомире: подтверждаем и получаем фиксированное вознаграждение по честному алгоритму, который не взломать и не подделать. Ну не новая ли экономика? Класс, уверен Дмитрий.
Для особо искушенных, кому мало этих 4%, есть возможность перенести ликвидность дистрибьюторам — тем, кто ее перепродает. У них есть протоколы стейкинга и другие штуки, где можно дополнительно получать до 20–30% годовых в эфире. Люди богатеют до неприличия. Правда, при этом имеют определенные риски.
Черные или белые доходы
Но они богатеют вчерную, уточняет Виктор. Если человек купил биткоин за 60 000, продал за 100 000, то получил доход 40 000. А где его можно задекларировать, спрашивает приверженец честного дохода и ответственный налогоплательщик Зубик. К тому же можно получить вычеты по налогам.
Дмитрий с охотой подхватывает тему и рассказывает о своем сервисе, который позволяет добропорядочным инвесторам отчитаться крипте в любой стране мира. Через этот сервис за 2 года отчиталось больше 5000 инвесторов. Посмотрите детали в видео.
Ольга резюмирует Раунд 2:
Недвижка — это очень прогнозируемая доходность. Пусть меньше, но стабильная. И каждый может в ней разобраться. А крипта — это очень сложно, лучше работать через какого-то эксперта, кому можно довериться. Не очень прозрачно и слабо прогнозируемо. Но зато нивелируется тем, что доходность большая.
Молодое поколение выбирает. Алло, это Семен
Дмитрий предлагает расширить сценарий. Ведь у нашего Федора Михайловича может быть внук. Это Семен, 23 года, разработчик в Яндексе. Значит, его зарплата примерно 600 тыс. рублей. После смузи и латте на кокосовом молоке у него все же скопился миллион. И куда инвестировать ему?
Молодежь сейчас разбалована шеринг-мышлением, по-стариковски заявляет 32-летний Зубик. Шеринг — экономика совместного пользования. Даже с большой зарплатой они не могут купить недвижимость. Да и выгоднее арендовать.
Пусть внук Семен инвестирует в крипту 1 миллион, удачно сделает 10 млн, но дальше он определенно задумается о безопасности. И как минимум половину денег понесет на рынок недвижимости. Как поступал его дед. Возможно, оставшиеся 5 млн он реинвестирует в новые криптомонеты или другие истории. Но люди, когда имеют серьезные активы, хотят безопасных историй. А с миллионом рублей и на рынке недвижимости делать нечего.
Школьные годы чудесные
Понятно, что не все являются разработчиками и отлично разбираются в крипте, как наш Семен. Возьмем человека, который не связан с миром технологий.
Дмитрий полагает, что ребята возраста выпускников школ и студентов университетов покупают крипту. Видят, как это работает, втягиваются и узнают, как оно устроено в мире. Молодое поколение уже не выбирает недвижимость.
Виктор приводит такой факт. Почему молодежь не выбирает недвижимость? Потому что часто родители решают этот вопрос за них. И это не миф. Виктор как практик видит это на кейсах в Smarent. Поколение 45+ считает, что купить студию в бизнес-классе, с хорошим видом и условиями, для детей — это очень правильное решение. Там можно жить самим, а можно сдавать, получая доход от аренды в 50–100.000 руб. в месяц. И тратить, куда хочется.
Ольга сталкивает позиции:
• Основной плюс недвижимости? Виктор: недвижимость не может резко упасть на 50%.
• Основной плюс крипты? Дмитрий: крипта — это доходность, скорость, инновации.
• Основной минус крипты? Виктор: крипта на текущий момент не легализована в России, биржи не имеют лицензию ЦБ. Да, на крипте можно заработать. Но, купив лотерейный билет, тоже можно заработать.
• Основной минус недвижимости? Дмитрий: доходность чаще низкая, и даже не опережает инфляцию. Высокий порог входа. Не всегда высокая ликвидность. И, пожалуй, скука.
Раунд 3. Инфляция и крипта
Стоимость денег стремительно снижается и в России, и по всему миру. Понятно, что инфляция рассчитывается по всем секторам экономики, но реальная оценивается от 15 до 30%.
Что за последние 100 лет происходило с рынком недвижимости? Почему у нас и наших родителей установка, что недвижимость — это кремень, единственный защищенный вариант, размышляет Дмитрий. Сам он считает, что недвижимость доживает последние года в том виде, в котором мы привыкли. Типа купил и живешь 20 лет.
Виктор соглашается: рынок абсолютно меняется. Есть тренд на формат коливинга. Будут появляться дома, в которых, купив квартиру, нельзя жить, а можно только сдавать. Можно быть акционером в компаниях, которые покупают коммерческую недвижимость и управляют, причем покупать лишь какую-то долю. Интересный инструмент, прикреплен к недвижимости, которая все же адсорбирует инфляцию.
Дмитрий имел опыт инвестирования в недвижимость. В лучшем случае можно получить доходность 18%. А как быть с реальной инфляцией?
Примеры стратегии и как начать инвестировать По принципам Виктора Зубика, рассказывали не раз.
Дмитрий резюмирует: за короткий промежуток времени с небольшой долей риска сделать капитал как инвестору недвижимости не получится.
Не получится, подтверждает Виктор. Это скорее сохранение. Если планируете делать капитал на рынке недвижимости, нужно минимум 10 лет. И его личный опыт это подтверждает.
Новости Минфина
Минфин анонсировал законопроект, по которому российскую криптовалюту смогут использовать для расчетов в международной торговле, цитирует Ольга СМИ. Значит ли это, что крипту в России решили легализовать?
Дмитрий разъясняет. Речь в законопроекте идет о криптовалютах, которые появляются с помощью майнинга. Поэтому нет. Как специалист по кибербезопасности, он уверен, что если вдруг это и произойдет, то в условиях действующих санкционных режимов, эти транзакции могут быть помечены как «черные». Тем же OFAC, Управлением по контролю за иностранными активами. И нигде, ни на одной бирже, нельзя будет их продать. Это лишь одна из множества причин, почему этого не будет претворено в жизнь. Инициатива довольно странная. Складывается ощущение, что она нужна только лишь бы поговорить.
А вот Банк России, наоборот, советует минимизировать сделки с участием цифровых валют. Инвестиции в цифровую валюту не запрещены, они нежелательны. При этом регулятор говорит, что взаиморасчеты внешние с помощью цифровых валют — как бы о'кей. Правда, нет регулирования.
Недвижимость — надежный инструмент ?
Ольга интересуется, считает ли Виктор, что недвижимость — надежный инструмент для инвеста: ставки повысились, условия ипотеки изменились.
Сейчас рынок не растет, но и не падает, подчеркивает Виктор. Пузырь тоже не случился. Но инфляция большая. Люди, которые купили недвижимость, не готовы избавляться от дешевой ипотеки. Зато банки стали понимать, что это невыгодная история. Ведь люди не хотят делать досрочные погашения. Банки призадумались, а что придется 20 лет держать их долги? А у некоторых счастливчиков — нулевая ипотека на 30 лет. И за счет этого цены не падают.
Застройщики, у кого стадия сдачи в этом году, продают понемногу небольшие лоты. В России и в мире происходит шринкфляция — это сжатие, уменьшение количества продукта при прежней цене. Было молоко 1 л, сейчас 900 мл. Была студия 25 м, сейчас 17–18 м. Застройщики в целом будут как-то поддерживать спрос, чтобы не уходить в повышение стоимости из-за инфляции себестоимости производства. Поэтому Виктор не верит в рост рынка.
Регулировать или нет
А почему усложнили получение ипотеки, интересуется Ольга.
Сделали все правильно, уверяет Виктор. Рынок недвижимости надо обелять, убирать серые схемы. У людей нет подтвержденных доходов. Рынок недвижимости вырос за последние 5 лет за счет его обеления. Чем более прозрачная и белая инфраструктура, тем больше там инвестиций.
Виктор уверен, как только крипта с течением времени выйдет на белый уровень, это даст Х2. На что Дмитрий мрачно заявляет: этого не случится никогда.
Рынок недвижимости регулируется очень правильно, считает Виктор. Он рекомендует читать отчеты Центробанка и ДОМ.РФ, чтобы знать тренды. Сейчас льготные неадресные программы будут убраны, поддерживать рынок в том формате, который был, нет смысла.
Как спрогнозировать биток
В последнее время наблюдаем резкие скачки у битка, отмечает Ольга. А есть ли прогнозируемость у битка?
Я не делаю прогнозов и не инвестирую в биткоин, улыбается Дмитрий. Исторически «сезон инвестиций» в биткоин наступает каждые 3–4 года. Связано это с алгоритмом майнинга: каждые 4 года он уменьшает вознаграждение майнеров примерно в 2 раза. Это повод, чтобы производить больше биткоинов, повышать спрос на него.
Есть огромное количество исследований: математических, фундаментальных. Есть intrinsic value — внутренняя стоимость разобрана подробно с точки зрения экономики. Исторически применим ретроспективный анализ.
Все пропало
А почему случаются истории, когда человек купил и потерял? Жадность. Иногда глупость, констатирует Дмитрий.
Виктор добавляет: крупные фонды зачастую манипулируют рынком: выкупают на низах, создавая определенные предпосылки, раскачивают биток.
Дмитрий комментирует: так было, но рынком становится манипулировать все сложнее. На него зашли настоящие серьезные институциональные инвесторы. Что такое пенсионный фонд США? Заходит государство, появляются правила и регулирование. Количество ликвидности и пар ликвидности феноменальное. Все больше и больше криптовалютные инвестиции напоминают фондовый рынок.
Ольга резюмирует: получается все так просто — купил биткоин на начале цикла, а через 4 года на максималках продаешь? Технически, да, подтверждает Дмитрий. Но есть нюанс: так никто не делает, люди не готовы 4 года ждать.
Если берем идеальную модель, которая существует только метафизически, как кот Шредингера, то такие люди есть и они заработали, не делая ничего.
А кто был в начале?
А кто все это придумал, вникает все глубже в тему Ольга. Допустим, доллар — это Америка.
Есть некая легенда, повествует Дмитрий. Это не изобретение в чистом виде. Есть группа лиц, которая взяла имеющиеся наработки по криптографии. Математики суммировали их и придумали новый демократичный способ передачи ценности. Фактически новые деньги.
Я могу сделать Зубик-коины, у меня есть своя аудитория, загорается было Виктор. Но остывает: в реальности это бессмысленная история, в итоге, скорее всего, заработаю только я.
Кто бенефициар? — продолжает допытываться Ольга. — Кому это выгодно? Кто тот, кто заставил весь мир поверить в крипту, которая ничем не подкреплена и не существует?
Бенефициара, скорее всего, нет, отвечает Дмитрий. Отдельно взятый протокол называется blockchain. Например, биткоин-блокчеин. Популярных — около 20, а так их сотни. На каждом либо одна монета, либо, если блокчейн позволяет, тысячи и сотни других монет. Это новая экономика, которая сегодня стоит $2,5 триллиона. Есть бенефициары у отдельно взятых монет, например, у эфириума — Виталик и группа ребят в галстуках.
На деревню дедушке
Ольга — юрист. Поэтому хочет добраться до сути: я должна понимать, а кому жаловаться?
В ПИК и Самолет можно прийти и написать на почту.
Что случилось с исчезновением NFT-кроссовок у детей Ольги, узнаешь, посмотрев видео.
А куда писать, если у тебя пропал биткон? Например, был миллиард и пропал?
Это зависит от способа хранения, поясняет Дмитрий. Если биткоин хранится на распределенном кошельке (аппаратный, онлайн), то писать некому. Это и хорошо, и плохо. Это код, который содержит запись, что у такого-то лица есть такое-то количество битков. Создаешь такой кошелек, получаешь шифр — и делай что хочешь, так как доступ есть с любого устройства, из любой точки мира, хоть с Луны. Но если у тебя украли оттуда криптовалюту… увы, в полицию.
Виктор подчеркивает преимущества недвижимости. Если человек потерял документы на квартиру и паспорт, то сможет восстановить довольно легко. А если потерять телефон, флешку и seed-фразу для криптокошелька, то потеряешь все.
Наследство от деда
А наследство можно положить, уточняет Ольга. Если у дедушки миллиард в крипте? Дмитрий рассказывает, что прецеденты есть — seed-фраза вносится в завещание. И хранится в банковской ячейке. Но эксперт не одобряет этот способ, больше доверяя интернету. Что касается аппаратных кошельков, они не взломоустойчивы, как и любое техническое устройство. Кто-то доверяет централизованным биржам — те самые большие площадки, которые больше похожи на банки. Если в криптомире что-то случится, то они компенсируют.
Правда, если сами не закроются, хитро подмечает Зубик. Это как на уровне банкротства застройщика или банка. А в недвижимости государство вводит новации по депозитам, ИИС, эскроу-счетам, планируя увеличивать страховые суммы. Надежнее.
Как инвестировать в недвижимость в 2024?
Нужно уходить от формата дешевой ипотеки. Есть разные инструменты. Например, рассрочка (даже правильнее, отсрочка). Некоторые девелоперы идут в историю, когда вы вносите 10–15%, а потом ежемесячно оплачиваете сумму порядка 50–100.000 руб. И это круто — по чуть-чуть гасите, приучаетесь к дисциплине, за 2–3 года строительства выплатите около 1,5–3 млн из тела долга.
Активнее можно рассматривать нежилую недвижимость в формате апартаментов. Она значительно дешевле. Если у инвестора задача получать арендный доход, можно купить несколько объектов, открыть ИП и сдавать, уплачивая налог всего 6%.
Многие подпадают под критерии семейной ипотеки. Серьезный знак со стороны государства: мы вас не бросим — продлили программу до 2030 г. Тем более, в Стратегии заложена цифра — построить 1 млрд квадратных метров жилья.
Но купить недвижимость в ипотеку — не равно убежать от инфляции. Нужно выбирать объект так, чтобы его стоимость прирастала. Ведь банк в первый год, если ипотека 8%, уже заберет процентов 10. Стоит смотреть реальные расчеты со страховкой.
Еще в текущих условиях инвестор становится более дисциплинированным.
Еще один раунд. Все конфисковать
Но все меняется, пытается найти дзен Ольга. Особенно, в последнее время: например, недвижимость могут забрать (у иноагентов) или за рубежом (у подсанкционных лиц). Недвижка перестает быть тем, чем была для наших предков. А ту же флешку можно положить в карман и уехать.
Есть определенные правила игры у каждого государства, считает Виктор. За плохие действия могут забрать и недвижимость, и криптовалюту, и банковские счета заблокировать. Если хотите инвестировать в России, вы платите налоги — вот правила игры. Это как соблюдать правила дорожного движения. Так что, больше контроля — это логично.
А могут ли забрать флешку? Дмитрий приводит опыт коллег из Беларуси. Там законодательно прописана возможность для правоохранительных органов списывать конфискат при задержании или обыске каких-нибудь хакеров на специальную государственную флешку. В России легальных инструментов конфискации нет. Но правоохранители очень изобретательны.
А как узнать код? Такие способы есть, объясняет Дмитрий. Правда, чтобы взломать, нужен суперкомпьютер, который пока не создан. А когда будет создан, то майнинг биткоина будет на другом, повышенном уровне сложности.
Биржу люди используют как банк для трейдинга. Понимая, что, в случае если вы кому-то насолили, вас могут заблокировать, выводят прибыль на так называемый холодный кошелек.
Бытует мнение, что когда человек сколотил на крипте состояние, он хочет заземлиться — перейти как раз в квартиры и дома. Виктор рассказывает, что серый рынок криптовалют обеляется зачастую через недвижимость. Например, в ОАЭ. Люди покупают строящуюся недвижимость на $10 млн в рассрочку на 8 лет. Ни у кого не будет претензий: ни у банков, ни у застройщиков. По мере того как недвижка подрастет, продают, с разницы уплачивают налоги. И на международном дубайской счете — официальные деньги.
Что прочесть о крипте
Крипта создавалась как средство платежа. Не для спекуляций. Дмитрий рекомендует тем, кто впервые будет погружаться в тему криптовалют, прочитать Whitepaper Биткоина. Опубликовано в 2008 группой лиц или анонимом под псевдонимом Сатоши Накамото. Там не упоминается противопоставление биткоина доллару, использование его для вложений. Там нет ничего о том, что он будет расти или падать. Как говорят биткоин-максималисты (к коим Дмитрий себя не относит), 1 биткоин всегда равен одному 1 биткоину. А их, на минуточку, сейчас 18,5 млн, а будет всего — 21 млн.
Найди если сможешь
Ненайденных биткоинов осталось 3 млн, остальные уже в рынке, пугает Дмитрий. Они как золото — их надо найти. По прогнозам, это случится к 2080-м. Есть два варианта: к этому моменту это не будет стоить ничего или же последний биткоин будет стоить миллиард, например, долларов.
По мнению Виктора, владеть стопроцентно биткоинами — это как раз-таки самая глупая идея. В момент, как вы стали 100-процентным владельцем всей криптовалюты, то биткоин стал равен одному биткоину, стоимость ноль. На него нет желающих.
А представьте, вы забрали 100%... ладно, хотя бы 1% рынка недвижимости. Виктор мечтает — я выберу 1% московской недвижимости, чем 100% биткоинов во всем мире.
События 2022 года еще больше укрепили Виктора в выборе недвижимости. После роста 2021 все рынки резко просели, акции стали стоить в 2–3Хменьше, выплата дивидендов во многих кейсах невозможна. А недвижимость как актив была и осталась. Ну, может, планировал инвестор получить с квартиры миллион рублей дохода, а получил 800.000 — на 20% упала аренда. Вообще некритично.
А что выберет Дмитрий? Конечно, 1% биткоинов против 1% московской недвижимости.
А знаешь, что еще будет
Российские криптоинвесторы объявили о создании крипторусского мира в Тихом океане, знает всеведущая Ольга. К 2040 году там планируется аналог Кремниевой долины.
А вот Дмитрий слышит об этом первый раз. О, Атлантида, радуется Виктор.
Дмитрий рассказывает, что подобный нарратив будоражит многие умы. Так, один человек построил целую страну: Либерлэнд — виртуальное государство на юго-востоке Европы, получил границы, документы и выдает паспорта. Сам Дмитрий вряд ли бы стал гражданином такой страны: непонятно, как работает право, органы власти и прочее. Криптаны — уникальные люди, вечно что-то придумывают, создают хайп, но до дела редко доходит. Дмитрий же верит в технологии, которых в этом проекте нет.
Так вы будете ругаться или нет, настаивает Ольга. Ребята предпочитают задавать друг другу вопросы и обмениваться мнениями.
Зубик-криптоинвестор
Дмитрий интересуется у Виктора: предположим, ты — криптоинвестор. Как бы тогда распределил бы активы и покупал бы недвижимость?
Во-первых, использовал бы как инструмент легализации и сохранения активов. Всем нужна безопасность, потому что 100 биткоинов на флешке — это 100 биткоинов на флешке. Никакая не безопасность. Даже $100.000 или $1миллион на разных счетах в разных странах мира — это тоже немного опасно: запретили тебе в эту страну въезд или заблокировали счета — и прощай, получить активы. Такие ситуации мы видели.
Если у криптоинвестора разные доходы, он чувствует себя безопасно: есть разные активы, решены базовые и финансовые вопросы. А дальше можно заниматься развитием и вкладывать уже в технологии.
А есть ли недвижимость у Дмитрия?
Есть, но было больше. Демотивируюсь, когда подсчитываю, сколько она реально приносит при текущей ключевой ставке и инфляции. В нашем возрасте нужно работать, пусть даже на повышенных рисках, но с прицелом на большой капитал.
Как инструмент инвестирования Дмитрий не особо осуждает недвижку. Но настаивает, что для прироста капитала за короткий промежуток времени она не подходит. Зато на рынке крипты Дмитрий — активный игрок с опытом и знаниями.
Как легализовать доходы в криптовалюте в России?
Именно этот момент отталкивает добропорядочного инвестора Зубика от инвестиций в крипту. Дмитрий знает решение!
Самостоятельно и добровольно взять и заполнить 3-НДФЛ — самый простой и понятный способ легализации. Инвестиции в криптовалюту разрешены. Да, они не приветствуются, для них нет инфраструктуры, нельзя рассчитываться. Но покупать в целях инвестирования на свой страх и риск — можно. Какие есть нюансы по заполнению декларации, Дмитрий рассказывает в видео.
Нужен следующий шаг, но пока все в стадии обсуждения, сетует Дмитрий. Если криптовалюты будут признаны как инвестиции, кто-то может опасаться, что хитромудрые люди будут использовать их для отмывания. А кто-то, напротив, только за легальные инвестиции.
Есть Федеральный закон, где криптовалюта поименована как актив, есть подзаконные акты. Но никак не прописан ни инструментарий, ни ответственность.
Обменник — это серый инструмент: деятельность не лицензирована, лицензии не существует в природе. Это незаконная банковская деятельность. Игроки есть, некоторые имеют размер и оборота среднего банка по российским масштабам. Но есть и статьи УК.
Сколько у тебя денег
Сколько каждый из вас заработал за последний год? По секрету всему свету, дипломатично интересуется Ольга.
Дмитрий честно признается: за последний год нисколько не заработал. Но есть нюанс: речь о прибыли. Ведь заработок на экране — это не заработок. А все, что получал, реинвестировал и построил параллельно еще одну интересную компанию. Не связанную с криптой.
Ольга дотошна: а за позапрошлый год, на какую сумму отчитался? Тут никуда не денешься — Дмитрий вынужден продемонстрировать свою налоговую декларацию на экране. Задекларировал крипты, причем разных сделок, на сумму порядка миллиона рублей и официально легально заплатил налог с крипты, докладывает он. Главное, чтобы Ольга была удовлетворена ответом.
А что Виктор Зубик? Квартира, которая сдается в аренду, принесла доход 533 000 рублей в год. Продал один объект из набитого квартирами толстого портфеля — это то самое слабое звено. В общем, около 3 млн.
Ольга резюмирует: итак, Виктор заработал за последний год 3 млн, а Дмитрий — ноль. Гонг. Получилось интересно.
PS: Дмитрий сожалеет, что некоторые вещи даже не записал. Но это сделали мы — читайте эту и другие статьи в блоге на сайте Smarent.