В этом интервью:
• Где получать знания о рынке Москвы — спойлер: на Youtube-канале Smarent Pro недвижимость
• Чтобы начать инвестировать, надо…
• Зачем вообще строят столько жилья
• Купить в Москве или в Арктике
• Коррекция — это повод?
• ИСЖ — три загадочные буквы
• А сколько ипотек у Зубика? Как играть в слабое звено
• Прогноз от Зубика на 2024
Кто такой Виктор Зубик?
Бизнесмен, основатель компании Smarent — технологичного первопроходца по оказанию комплекса услуг в сфере управления недвижимостью.
Блогер — на Youtube-канале Smarent pro недвижимость уже 154 000 подписчиков, недавно получил «Серебряную кнопку».
Инвестор в недвижимость — именно Виктор в свое время помог инвестировать в недвижимость и заработать автору канала Владу Аганову. В ПИКе.
Звучит интригующе? Вот интервью с канала «Интересный подкаст».
Зачем меняют ключевую ставку?
Влад Аганов предлагает начать с базы — что такое ключевая ставка ЦБ? В последние пару лет мы постоянно слышим, что она выросла. Почему это важно?
Это инструмент денежно-кредитной политики ЦБ, поясняет Виктор Зубик. Говоря проще, это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам, а они по цепочке выдают деньги компаниям и обычным гражданам. Получается, человек покупает машину или квартиру в кредит, а Банк России опосредованно регулирует процессы, ужесточая или смягчая свою политику через комплекс мер. Ключевая ставка ЦБ — это кран, с помощью которого меняется стоимость денег: подешевле либо подороже. Сейчас ключ на 16%. Значит, кредиты в среднем выдаются под 20%, учитывая наценку коммерческого банка. Но самому банку, по сути, все равно. Спред на кредит, по сути, одинаковый, в любых обстоятельствах он получит свои 2%. А вот люди и бизнес перестают брать кредиты — это тормозит экономику, бизнес-процессы, но зато — и рост цен. Инфляция снижается, стремясь к намеченному таргету ЦБ.
Если говорить про рынок недвижимости, то он закредитован: свыше 80% — это ипотека. Получается, люди не будут брать ипотеку под огромный процент, не будут покупать квартиры. Зато ставки по депозитам в моменте настроены так, чтобы люди несли деньги в банк и выбирали модель сбережения.
Трудно поверить, но еще недавно ключевая ставка была на историческом минимуме — на заседании ЦБ 24 июля 2020 года ее опустили до 4,25%.
Что решили банки
Что надо зарабатывать и при снижении спроса. Домклик заявил, что если не будет дополнительного субсидирования, то рынок льготной ипотеки сократится в пять раз. А если субсдирование будет, то на 37%.
И банки решили брать свои комиссии. Одной из главных тем начала 2024 года на ипотечном рынке стало введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам. Получается, по новым правилам, девелопер должен досубсидировать льготный кредит. А оформить льготную ипотеку можно только у застройщиков — партнеров банков.
А что застройщики
Отчетливо понимают: не будет дешевой ипотеки, не будет продаж. А еще застройщики любят затевать схемы. Как при существовании эскроу-счетов все же появляются обманутые дольщики? Все просто — по схеме.
Как пример: Виктор Зубик предлагает рассмотреть ситуацию по Seven Suns Development. До сих пор люди не получили свои квартиры. По идее при банкротстве застройщика они гарантированно должны получить свои деньги с эскроу-счетов назад. Но есть нюансы: во-первых, инвесторы продавали квартиры и несли деньги застройщику в 2019 году. Тогда цены были совсем другие. Сейчас проданные ими хрущевки стоят процентов на 30% дороже: например, уже 9 миллионов, а не 6 млн, как в 2019. Что сейчас можно купить на эти деньги в Москве или с московской пропиской? Вариантов не будет даже у ПИКа. Во-вторых, хитрый застройщик (хотя, к слову, в этом проекте не было разрешения на строительство) так объяснял дешевые ценники: деньги нужно было внести по схеме — на эскроу-счет положить 45.000 руб., а 100.000 руб. перечислить напрямую застройщику. Для покупателя риски огромные.
Зато банк защищен. В большинстве случаев банк заработает на выдаче ипотеки, на страховке, на проектном финансировании. А потом найдет нового девелопера, который достроит эти проекты. Людям вернут все деньги. Но стоимость денег изменилась.
Как застройщики обманывают на «вводе в эксплуатацию»
Влад Аганов считает, что использование счетов эскроу обеспечивает безопасность вложений средств граждан. Ведь это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств застройщиком.
Но это в теории.
Виктор Зубик рассказывает, как происходит на практике. Есть гэп по срокам — и это очередная хитрая история. То есть у застройщиков есть срок ввода в эксплуатацию, а у покупателей-физиков есть дата получения ключей. Когда мчишь на машине по проспектам Москвы или любого города, на билбордах рекламируется срок ввода в эксплуатацию. А то, что у большинства застройщиков срок на передачу ключей — полгода и даже год, не рекламируется. Но ведь в многоквартирном ЖК тысячи квартир, быстро всем не передашь, аргументирует застройщик. На практике зачастую они не укладываются и в полгода-год и затягивают сроки. Бывает и на полтора года. На Youtube-канал Smarent pro недвижимость Виктор дает много кейсов. Например, про ЖК Sidney City.
Виктор Зубик делится личным негативным опытом — ЖК «Прибрежный Парк» от федерального застройщика ГК «Самолет». Заявленные сроки ввода в эксплуатацию сдвигались: был и март, и май, и сентябрь 2023 года. А в декабре пришло СМС-оповещение: «мы списали ваши деньги с эскроу-счета в пользу застройщика». Так возможно? Застройщик сдал в дом в эксплуатацию. Но ключи не передал. И когда они будут, в кол-центре застройщика не знают. Обещают, начать выдавать ключи с конца марта 2024. Но это не точно. Зато деньги точно списаны. Так что в договоре есть такая лазейка.
Таким образом, когда застройщик предлагает схему разных собственных рассрочек, мотивируя тем, что ипотека сейчас дорогая, стоит тщательно взвесить риски, оценить сроки и внимательно прочитать договор.
Зачем строят столько жилья
Влад Аганов недоумевает, зачем строят столько жилья, в том числе в регионах, если ни у кого нет денег? Это сговор банков и застройщиков?
У страны есть план, озвученный главным строителем России Маратом Хуснуллиным. Нужно построить 1 миллиард квадратных метров жилья до 2030 года, проясняет Виктор Зубик. Строительство — основной драйвер экономики и роста ВВП.
Нужно много строить — людям нужна работа, банкам нужно финансировать застройщиков, девелоперов, смежные сектора активно участвуют в цепочке. В середине цепочки физлица: покупают квартиру, берут ипотеку, оплачивают страховку, нанимают агента по приемке, делают ремонт, меблировку. Соответственно, процесс идет дальше: создаются рабочие места, строятся дороги и прочая инфраструктура. Это невероятный драйвер для экономики. То есть стройка будет продолжаться в любом случае.
Что в голове у русского
Не забываем и про менталитет русского человека. Самое важное для многих, что надо купить в этой жизни — квартира. Возьмем героя фильма про успешного российского предпринимателя. Что он купит, когда заработает деньги? Скорее всего, недвижимость и дорогую машину. И это ожидаемый ответ на извечный русский вопрос — что делать?
У компании Smarent много клиентов с разным бюджетом, и Виктор может их типизировать.
Например, позиция — вложить под 16%+ на фондовый рынок в облигации — присуща инвесторам с бюджетом от 300 тысяч до 3–10 млн рублей. А есть люди, у которых миллиард наличными. У них в портфеле есть и депозиты, и облигации, и разные евробонды. Но и такой солидный инвестор уверен — нужно хотя бы 100–150 млн вложить в недвижимость, потому что это синоним надежности. Важно, что недвижимость абсорбирует ту самую инфляцию. Гипотетически представим: что бы не произошло сейчас на рынке — уберут льготную ипотеку, все программы поддержки, сделают ключевую ставку 20% — но квартиры не вернутся на уровень цен 2020 года. Ни один здравомыслящий человек, у которого есть хотя бы однушка в старом доме или доме комфорт-класса стоимостью от 10 до 15 млн рублей, не захочет ее продавать за 5 миллионов.
Как инвестировать в недвижимость
Интересуют прикладные вопросы: как купить недвижимость, как разграничить стратегии покупки для себя и для инвеста. Влад Аганов предлагает разобрать базовые принципы. Например, человек имеет капитал 5–10 млн рублей.
Во-первых, акцентирует Виктор Зубик, когда человек планирует вложить средства, надо понимать, что это не весь его капитал. Во-вторых, разумно использовать гибридную стратегию: часть положить деньги на вклад под 12% или купить замечательные облигации под 18%, часть вложить в качестве первоначального взноса и взять семейную или IT-ипотеку со ставкой 5–6%. Когда мы говорим про инвестиции в недвижимость, это не значит, что берем чемодан, в котором 10 млн руб., и выбираем недвижимость строго до 10 млн руб. Это основная ошибка.
Правда, так настроены работать многие риелторы: узнают ваш бюджет и в оговоренном ценовом диапазоне дают 5 предложений. «И получаешь ту самую идиотскую инвестицию, потому что отталкиваешься не от цели, а от бюджета», — убежден Виктор Зубик.
В инвестициях в недвижимость есть несколько задач. Главное — понять, а зачем лично вы вообще инвестируете в недвижимость. Заработать денег? Вопрос — а сколько именно? И человек зависает, начиная размышлять.
Есть ли правильный ответ на этот вопрос? Есть, уверен Виктор. Все зависит от задачи.
Например, человек выходит на пенсию и хотел бы получать 50 тыс. рублей стабильного арендного потока. Или сохранить капитал. Или воспользоваться дешевыми деньгами по программам, которые дает государство. Или купить квартиру под аренду, чтобы сдавать. Или есть 3 млн руб., и хотелось бы заработать 18% годовых с помощью инвеста.
Почему это так важно? Если хочешь и можешь спекулировать, скорее, нужно идти на котлован — рассчитывать на ключи в 2028-м, ремонт и последующую перепродажу. А для целей получения стабильного денежного потока от аренды стратегия меняется — мы не будем смотреть котлован, а будем искать объект, который сдается в ближайшее время. Готовая, отремонтированная квартира в данном случае — тоже далеко не лучшая инвестиция: с хорошей планировкой и ликвидных вариантов очень мало или доходность будет очень низкая. Найти хороший вариант — это большая сложная задача.
Дешевые деньги — так бывает?
Обозначим, что такое дешевые деньги. Это льготная адресная ипотека — временная мера от государства для поддержки рынка строительства. Это механизм для поддержки строительной отрасли, о чем говорили в начале интервью.
Простой критерий — деньги по этим программам должны быть дешевле, чем инфляция. Условно: инфляция 10%, а тебе дают под 5%. Говорить, что те, кто набрал льготных кредитов, поступили неразумно — неверно. Люди счастливы, что воспользовались такой возможностью. Статистика подтверждает: в 2022 году средняя ставка по выданным ипотекам на первичном рынке была 3,75%, в этом году — 6%. Счастлив ли инвестор, который вложил свои ранее накопленные деньги в недвижимость в хорошем городе, в нормальном доме, по ставке от 3 до 7%? Невероятно счастлив!
Не зря наш регулятор бьет в колокол, что раздали слишком много дешевых кредитов и закручивает гайки.
Купить в Москве или регионе
Покупка квартиры в Москве и покупка квартиры в регионе под инвест — это принципиально разные вещи или есть общие принципы? На что ориентироваться инвестору?
Инвестировать в недвижимость, обозначая в качестве стратегии фразу «недвижимость всегда растет» или «посмотрите на инфляцию, купите квартиру — она все равно через 5–10 лет вырастет», — неправильно. С одной стороны, кажется, что рынок недвижимости всегда растет. С другой — проверяем факты. Например, в 2022 году, в период с мая по ноябрь, был спад на рынке по объективным причинам.
Например, предложение от Level — скидки доходили до 25%. А сам Влад Аганов инвестировал с помощью консультаций Виктора Зубика в феврале 2022 года — кейс успешен.
Суть инвестиций в недвижимость — люди покупают квартиры очень редко. И инвестор не мониторит постоянно, а выросла ли инвестиция за месяц и на сколько. Купили — и забыли (разумеется, в рамках стратегии). «Мой Youtube-канал Smarent Pro недвижимость люди смотрят, когда болит, когда надо инвестировать», — признает Виктор Зубик.
Если смотреть, сколько конкретный лот стоил в 2019 и в 2023 — действительно, кажется, все выросло. А Виктор Зубик постоянно в рынке, поэтому замечает изменения, отслеживает тенденции, фиксирует моменты просадки. И отмечает: в январе 2024 года уже шло снижение. У того же ПИКа — лидера рынка по продажам, который и реагирует первым, и задает тренды на рынке. Суммируя все предложения по скидкам, получается до 15%.
Однако ипотечные условия ухудшились, а банки сейчас намного сложнее одобряют льготные программы и тщательно проверяют ПДН — предельную долговую нагрузку. Есть крайне закредитованные граждане, ПДН у них доходит до 80–85%. Однако продавать свою недвижимость себе в убыток никто не собирается. Таких кейсов нет.
Инвестировать в недвижимость эффективнее все-таки в Москве. Столица развивается, в отличие от других городов. Сравните Питер и Москву: сколько станций метро открыто за 5 лет. Еще в Москве действует программа джентрификации. Например, на территории завода «Серп и молот» между метро «Римская» и метро «Авиамоторная» построен ЖК «Символ» — сейчас квадратный метр с отделкой стоит 600.000 руб., потому что именно город развивает там современную инфраструктуру. Люди, вложившиеся в проект, хорошо заработали.
Справочно: Реконструкция (ревитализация) пришедших в упадок городских кварталов путем благоустройства и последующего привлечения более состоятельных жителей. В результате джентрификации происходит повышение среднего уровня доходов населения района за счет замены жителей с низкими доходами на более состоятельных.
Точкой роста определенных локаций в Москве становится развитие МЦК — имеет смысл покупать недвижимость в этих районах.
Справочно: Московское центральное кольцо (МЦК) соединяет все направления пригородных электричек и позволяет перемещаться между железнодорожными станциями без пересадок на метро или другой городской транспорт.
В рамках инвеста всегда стоит принимать во внимание, за счет чего недвижимость в конкретной локации станет дороже. Изучать потенциальную целевую аудиторию — кто именно будет покупать или арендовать. Покупка квартир в Москве — это покупка инфраструктуры в первую очередь. Особенно, если говорить про аренду. Недвижимость для перепродажи можно брать не возле метро, и это вполне нормально. Но если планируете сдавать квартиру, логично учитывать хорошую транспортную доступность: диаметры, МЦК, станция метро.
А что про регионы? Виктор Зубик с большим интересом присматривается к возможностям Арктического пояса России — интереснейший инвест может быть там: ипотека 2% годовых до 9 млн рублей, большая перспектива развития до 2030 года. Но есть риски. Подробно рассматривали в интервью.
Что касается цен в регионах, часто девелоперы назначают высокую стоимость за квадратный метр. Оценка квартиры, исходя из цены на сайте, необъективна. Покупать квартиру, например за 10 млн, хотя у застройщика на сайте цена обозначена 12 млн — не факт успешной сделки. Реальная цена может быть 9 млн.
Виктор делится кейсом. В Smarent обратилась клиентка с просьбой продать 2-комнатную квартиру в ЖК «Пригород Лесной» от Самолета. Оценка экспертов компании — 6 млн. Но застройщик продает за 9,5 млн руб. Так что ее резюме таково: вы вообще не разбираетесь в рынке недвижимости. А реальность такова, что это чары и манипуляции застройщика: он дает дешевую ставку, дешевую ипотеку, заманивает возможными акциями. Но на вторичном рынке цена квартиры значительно ниже. И есть много примеров таких проектов на рынке. Это тоже обязательно нужно учитывать.
Итак, минимальный чек-лист «Чтобы начать инвестировать»:
1. Цель: перепродать или сдавать.
2. Потенциальные точки роста
3. Инфраструктура
4. Адекватная цена за метр
5. Сравнение с конкурентами
6. Возможность воспользоваться дешевыми деньгами
Понятно, что всегда эффективно будет получить консультацию экспертов. Какие еще правила инвестиций применяет Виктор Зубик, смотрите здесь.
Как себя чувствует рынок
«Медленно, но уверенно мы падаем» — коротко оценивает Виктор Зубик. Возможно, сейчас идет именно та самая коррекция рынка, на которой, как правило, говорят: надо брать. 2024 год будет годом покупателя. Мы не знаем, какие будут программы, и каким рынок будет после выборов.
Реальность в моменте такова: застройщики хотят продать и заманивают клиентов купить недвижимость в ближайшие три месяца. Но рыночный фон изменился. На рынке ипотеки льготные программы есть, но получить их стало сложнее. Семейная ипотека теперь дается однократно. Другие программы нельзя комбинировать: можно взять или только IT-, или семейную. Продажи остановились: одобренную ипотеку в Сбере не выдают, потому что застройщик не работает с банком, не желая платить комиссию, которая в среднем составляет 7,5% от суммы кредита. То есть это еще сумма в районе полумиллиона рублей. Рыночная ипотека — 18%.
Считаем, квартира стоит 16 млн, 4 млн — первоначальный взнос; платеж 192.000 руб. в месяц, из них только 2 тыс. на тело долга и 190 тыс. на проценты = формула максимально идиотской инвестиции.
В итоге рынок сократился примерно в пять раз, потому что в моменте нет обычного, не льготного, ипотечного инструмента, на котором держался рынок.
А почему квартиры дорожают?
После нового года цены на квартиры ставят плюс 20–30% у отдельных застройщиков. Что происходит?
Стараются продать дороже: чем ближе к сроку сдачи, тем дороже. Застройщики манипулируют тем, что вообще все льготные программы уберут. Если же покупать за кеш или в ипотеку без субсидирования, то цены стали ниже, чем в январе. Хотя и не намного.
Суть в другом: когда квартира стоит 27 млн или 25 млн — большой разницы нет. Это неподъемная сумма в рамках текущих ставок рыночной ипотеки. Застройщик не будет продавать недвижимость дешево, потому что деньги попадут на эскроу-счет. В лучшем случае он получит их через несколько лет, когда сдаст дом в эксплуатацию. А каким будет курс рубля в 2026 году, не знает никто.
У застройщиков благодаря хорошим продажам в 2023 году накоплен «жирок», пока им выгоднее придержать построенные площади, чем отдавать дешево. Планы выполнены и перевыполнены. Зачем? Застройщики могут позволить себе делать единичные продажи и встать на паузу.
А могут ли инвесторы-физики держать цены
Виктор Зубик делится личным кейсом. На продажу выставлена студия в ЖК «Прибрежный парк» за 5,5 млн руб. Есть покупатель, который готов купить. Но застройщик Самолет дает разрешение на уступку только при условии подписания дополнительного соглашения об отказе от неустойки. А там сумма минимум полмиллиона рублей. Продавать невыгодно.
И таких инвесторов много. Они купили за дешевые деньги, и тщательно взвешивают все риски и выгоды. Получается, что реальные сделки делают только в рамках альтернативной истории. Или когда ситуация экстренная, и нет возможности ждать.
По прогнозам эксперта, количество продаж реально уменьшится: с 15 000 до 4000–5000 сделок за месяц.
Берем на коррекции рынка?
Рынок недвижимости не оставят без поддержки, ведь это значимый кусок ВВП страны. Захотят ли терять свою прибыль участники рынка, кто занимается недвижимостью в России? Например, банки. Конечно, не захотят. Скорее, государство, застройщики и банки могут разработать новый механизм для поддержки рынка и продаж.
Когда на рынке случается непонятная ситуация, рынок и застройщики обычно находят консенсус и предлагают новый инструмент. Например, в 2022 году придумали «Нулевую ипотеку». На 30 лет! Многие инвесторы сожалеют, что не воспользовались тогда этим уникальным предложением. О каком проекте сожалеет Виктор, смотрите в видео.
Снижение цен плюс грамотное использование инструментов позволили удачливым инвесторам сделать правильные инвестиции.
Так кому повезло? Виктор Зубик отмечает, что это не супербогатые люди. Средний чек — 15 млн за объект недвижимости. Они могут воспользоваться ипотекой в диапазоне от 6 до 18 млн с первоначальным взносом 20–30%. Математика инвестора не работает, если заходить с кешем или с большим взносом. Инвестиции — это про эффективное использование чужих денег. Миллионерами и миллиардерами люди становятся не за счет того, что накопили. А за счет эффективного использования комплекса инструментов. Например, взяли кредит в банке под залог покупаемого объекта, купили землю, построили поселок, продали дома — и заработали кучу денег.
Когда суммы большие, люди занимаются строительством. Когда поменьше, идут к застройщику: Пионер, MR, ПИК и прочие, порой не столь известные пока на рынке.
Что купить для инвеста?
Инвест — это либо студия, либо актуальная сейчас евротрешка до 60 кв. м. Именно здесь есть потенциал, считает эксперт. Первоначальный взнос — 3–4 млн + используем деньги по подходящей программе. Статистика такова: 50% рынка занимает льготная ипотека, 24% и 25% — семейная и с господдержкой, зато разрекламированная IT — всего 1,5%, рынок узкий. Это про московские сделки. Бывают редкие удачные предложения в других сегментах, но редко.
При выборе очень важна планировка. Как для студии, так и при выборе малогабаритной Евро-3 площадью 45–55–60 кв. м — именно такой формат востребован для семьи: 2 взрослых в возрасте от 30 до 40 лет + один ребенок. При средней цене за квадратный метр в 400 тыс. рублей в рамках бюджета, скорее, купят компактную квартиру с раздельными комнатами.
Сравним: 70 кв. м * 400 тыс. = 28 млн и 55*400 тыс. = 22 млн. А 55 м в квадратной планировке могут быть эффективнее, чем 70 м с длинным коридором. И продаваться эти 55 м будут по 24 млн — наверняка дороже, но все равно в бюджете.
Все рассуждения Виктора Зубика подкреплены аналитикой и цифрами. Например, исследованием от Дом.РФ. Однокомнатные квартиры от 25 до 45 кв. м составляют 57% рынка, а студий и Евро-3 — всего по 14–15%. Сравнивайте баланс предложения и прогнозируйте спрос.
Стоит быть внимательным и при общении с риелтором. Простой факт: комиссия за его услуги — 2%. Цена студии в среднем 10 млн, цена 1-комнатной квартиры — 15 млн. Усилия одинаковые, а разница в вознаграждении больше на 50%, или 100 тыс. рублей. Куда он вас поведет? Зачем ему предлагать вам студию?
Виктор Зубик исходит из практики. В управлении компании Smarent 300+ квартир, и именно студия или Евро-3 — тот объект недвижимости, который быстрее всего будет сдан или продан. Средний срок экспозиции — 3 дня. Например, в высокий сезон — август, сентябрь, октябрь — студия 20 м на 2-й Нагатинской сдавалась за 50 тыс. рублей.
Какие конкретные объекты более или менее интересны, Виктор рассказывает в видео. Например, где купила квартиру Клава Кока.
Куплю дом. Не квартиру
Влад Аганов рассуждает о тренде последнего времени — инвестировать в землю или купить дом. Что думает Виктор Зубик?
Это связано с доступностью. Имея несколько миллионов и получив семейную ипотеку 12 млн, можно купить собственный участок и дом в 100 кв. м, каркасник или барнхаус. Сразу решаешь жилищный вопрос.
ИЖС — тренд инвестиций в ближайшие 2 года. Тем более, многие известные застройщики пошли в этот сегмент рынка. Почему пока еще не так популярно? Дело в механизмах, которые разрабатывают Дом.РФ и государство. Сейчас ИЖС — это постройка своими силами либо подписание договора подряда с мелким застройщиком. Инвестор пока вынужден контролировать и вникать во все этапы постройки. Поэтому планируется механизм эскроу-счетов. Скорее всего, он заработает с июля. Значит, будут и госпрограммы, и льготная ипотека. Появятся аккредитованные подрядчики, у которых можно заказать дом. И банк будет выдавать ипотеку на ИЖС на условиях эскроу.
Виктор признается, что активно изучает эту историю. И хотел бы построить поселок с домами под аренду, потому что средняя доходность в сегменте сейчас около 18% годовых. Правда, и здесь есть нюансы, которые ухудшают вашу инвестицию. Есть сложности с выходом из инвестиций — и это надо учитывать.
Как считать доходность
Нужно считать доходность от точки входа до точки выхода и арендный доход. У нас же привыкли считать в основном доходность.
Есть и разные схемы, которые могут ввести инвестора в заблуждение. Например, замечательная управляющая компания, которая гарантируют доходность 10% годовых от сдачи в аренду при стоимости квартиры-студии в 10 млн. Как они это делают? Реальная стоимость квартир — 8 млн, и они добавляют 2 млн за 2 года выплаты арендного потока. И продают тебе же за 10 млн. А потом в течение двух лет твои 2 млн возвращают в рамках аренды. А на третий год доходность дают значительно ниже. Инвестор решает продавать объект и вдруг выясняет, что его стоимость на рынке всего 6–7 млн.
Где кладезь информации
А из каких источников черпает информацию Виктор Зубик?
Очень нравится читать отчеты Центробанка: там много полезной информации и сигналов, улавливая и сопоставляя которые, можно увидеть зарождающиеся тренды.
Еще материалы Дом.РФ, который сейчас вкладывает миллионы и миллиарды рублей в финансовое образование людей. Например, популяризируют рынок ИЖС, вспахивая инфополе заранее. Действительно, при малейшей склонности к аналитике, начинаешь замечать инфоповоды или маячки на рынке от госструктур, признает Влад Аганов. Кстати, Виктор Зубик выступил приглашенным спикером Дом.РФ на мероприятиях в рамках выставки-форума «Россия» на ВДНХ.
Такие усилия, несомненно, полезны. Если провести опрос, например, в любом бизнес-центре, знают ли люди про льготную ипотеку со ставкой 6 или 8%, половина скажет: да. Но другая половина вообще не слышала о программах от государства. А между тем люди могли бы построить себе дом или дачу уже сейчас, воспользовавшись таким предложением. А они копят. Хотя можно взять условные 6 млн рублей под 6–8%, платить 42.000 руб. в месяц и пользоваться уже сейчас. Для московской семьи это может быть интересным вариантом, ведь аренда такого дома в сутки сейчас стоит 15.000 руб. Сколько времени заняло у Виктора найти подобный дом и снять его на пару дней — узнаете, посмотрев видео.
Сколько ипотек у Зубика
Что сейчас в портфеле у самого эксперта, интересуется Влад Аганов.
Да, недавно считали с женой, а сколько у нас ипотек, загадочно улыбается Виктор Зубик. Последние покупки — это апартаменты, в которые активно инвестирую в настоящее время. Их можно было приобретать по рыночной ипотеке в районе 10%. А главное, более низкая стоимость входа, что очень важно. В планах отремонтировать и сдавать, так что локации выбирались не для личных целей. Например, на Волгоградке — хорошие, качественные апартаменты.
А сколько ипотек в итоге? Девять. Не 30, как предполагал Влад.
Как играть в слабое звено
Именно так называет свою стратегию Виктор Зубик, рассказывает о ней на выступлениях или в соцсетях. Игроки — это квартиры в вашем портфеле. И постоянно надо выкидывать слабое звено. Поэтому у Виктора всегда в продаже находится одна из квартир, находящихся в портфеле.
Зачем? Вот характерный пример. Случайно выставил квартиру дорого, это было в 2018-м. У застройщика квартира тогда стоила 4,6 млн, а Виктор выставил свою за 5,1 млн. Оказалось, покупателю нужна была именно эта конкретная квартира на 11 этаже, потому что там же была куплена квартира родителей. Можно выставить любой ценник и посмотреть. Квартира может висеть год, но покупатель найдется, Виктор не переживает.
Суть подхода к портфелю такая: «Я готов, что все объекты, которые купил, не буду продавать. Я не покупаю недвижимость для того, чтобы потом от нее избавиться. Я покупаю качественный актив в портфель».
А вот срочно взять и купить что-нибудь ненужное, чтобы продать что-то ненужное — это слабый подход. Виктор признает: «Я знаю мало кейсов, когда человек купил недвижимость в дешевую ипотеку и пожалел, что сделал это. Зато я знаю много других кейсов, когда люди пошли в банк и им не дали ипотеку. Зато чудесным образом щедрый застройщик почему-то дал. И теперь они не могут выплатить».
Если человек много работал, заработал денег, их нужно инвестировать и реинвестировать. Часть капитала может лежать на депозите. Сейчас привлекательные ставки — будет правильным решением получить хороший процент за 3 месяца. А потом посмотрим — выберем хороший объект недвижимости. И на эфирах Виктор Зубик всегда говорит — диверсифицируйте.
Прогноз на 2024 год — повангуем
Что ждет рынок недвижимости? Виктор Зубик дает свой прогноз.
– Точно появится какой-то новый механизм, который поддержит весь этот рынок.
– Факт, что застройщикам придется делать скидки — мы дошли до этого: цены не могут всегда расти. Когда есть резкий рост в любой экономике, потом всегда идет определенная коррекция.
– В 2024 будем переживать коррекцию. Насколько большая она будет, никто не может сказать точно. Все равно стоит смотреть на возможность покупки недвижимости.
– Используйте 2024 год как время возможности для тех, кто не смог купить объект недвижимости, чтобы сохранить свой капитал. Это точно будет время для покупки, но не для продажи.