Как инвестировать в недвижимость, как купить квартиру в Москве, какая доходность у жилой недвижимости, выбрать квартиру или студию, какие страны подходят для инвеста? И еще много конкретных тем о рынке недвижимости в России и за рубежом разбирает Виктор Зубик, основатель компании Smarent, в ходе интервью на Youtube-канале Александра Зимарина «Игры, в которые играют деньги».
Да, и Александр Зимарин считает, что Виктор Зубик — автор единственного YouTube-канала про инвестиции в недвижимость в России, который стоит смотреть.
Доходность жилой недвижимости — от 3% до 50%
Если инвестировать 100% капитала без ипотеки, то реальная доходность будет 5,5–6,5% годовых. Может, проще положить в банк на вклад?
Есть тонкое различие, акцентирует Виктор Зубик. При инвестициях в недвижимость стоит обратить внимание на два важных момента, которые мало кто замечает:
- можно инвестировать с помощью ипотеки, дешевых денег
- рост стоимости актива.
Если покупать облигации, получишь определенный купон. А недвижимость при должном подходе может показать очень хороший рост стоимости актива: зачастую может прирасти на 20–30%. Не за счет роста рынка, а за счет правильных факторов выбора объекта, локации, планировки. Нужно знать и соблюдать базовые факторы.
Могу сделать и громкое «инфоцыганское» заявление: с плечом можно сделать и 50% годовых — на практике такое есть в портфелях наших клиентов. Но тогда нужно играть спекулятивно, в короткую.
Однако Виктор Зубик против резких движений и за консервативные инвестиции.
Если вы купили квартиру без правильного подбора, без глубокой аналитики, а теперь пытаетесь сдавать — будете получать 3% максимум. Когда заходите с кешем, то доходность может быть ближе к 18%. Но при определенном подходе — цикл владения объектом инвестиционной недвижимости должен быть от 3 до 5 лет максимум.
Нужно учитывать, когда сможем продать без уплаты дополнительных налогов на имущество. Или, например, чтобы не платить огромные налоги, инвестировать в небольшую студию 20 кв. м — налог рассчитывается как площадь квартиры минус 20 кв. м. Помимо рентного дохода и роста цены капитала, стоит учитывать имущественные вычеты: 260 тыс. рублей на имущество и 390 тыс. рублей на проценты по ипотеке.
Дорогая коммуналка? Обслуживание студии, даже в бизнес-классе, максимум 2–3 тыс. рублей в месяц.
Александр Зимарин добавляет: а еще можно отсудить деньги за некачественный ремонт. Так, был личный опыт — получил 10% от стоимости объекта, когда еще не действовал мораторий. Некоторые судятся с арендатором и получают компенсацию. Но это «черные деньги, они мне не отзываются», — признается Виктор Зубик. Небольшие суммы проще записать себе в убытки и заниматься своими задачами дальше.
В финансовую модель закладывается много факторов, которые зависят от конкретной стратегии инвестора. Ну, и от позиции застройщика или девелопера. Когда они идут навстречу и хотят устранить недочеты, стоит договариваться. Но когда делают свою работу спустя рукава и условно игнорируют тебя, считают за дольщика, а не за клиента (разная позиция) — идите в суд и наказывайте их.
Александр Зимарин подметил, что Виктор Зубик избегает кликбейтных заголовков с обещаниями 100%-ной доходности в своих материалах на Youtube-канале и соцсетях. Это целенаправленная позиция. Виктор делится, что вообще убрал показатели доходности в рамках инвестиций: раньше переживал — куплю за 5 – продам за 6 млн – заработаю 1 млн. Сейчас позиция такая — надо выбирать качественные активы и ребалансировать их в своем портфеле.
Доверяй, но проверяй!
Люди доверчивы — это факт. И многие верят обещаниям застройщиков. Почему?
Правда в том, что они мастерски умеют рассказывать красивые сказки. А бывает и наглая ложь: от красивых рендеров до условий договоров. Когда инвестор приходит к брокерам или застройщику с запросом — хочу инвестировать, то приветливые менеджеры радушно предлагают: ну, вот же, берите! Точно вырастет, аж на 30%.
Где аналитика, где сравнение? Люди верят, а в итоге попадают в разные ситуации. Например, сейчас 300 (!) судебных дел по проекту «Сидней Сити» от ФСК — смотрите большой выпуск или читайте статью в блоге на сайте.
Настырно в регионы
Застройщики делают попытки продавать напрямую в регионах. Причем очень настырно. Например, Самолет. На выходе из казино на Роза Хуторе есть офис. Расчет прост: выиграл человек большие деньги — о, реклама квартиры в Москве. Беру!
Или агентство в Краснодарском крае (из 4 букв), где красноречивый региональный менеджер убеждал и рисовал доходности — человек купил и попал в историю с ФСК. В офисе продаж им говорили: нет никаких рисков.
Как люди, покупая квартиру за 20–25 млн рублей, верят на слово? Им жалко заплатить юристу за просмотр договора, хотя базовая проверка стоит от 5 до 15 тыс. рублей — и любой юрист заметит несоответствия. Например, такой пункт: если вы захотите выйти из этой инвестиции, то штраф до 10%.
Сколько стоит квартира — погугли, это просто
И что делать? Как человеку понять реальную стоимость квартиры сегодня?
Виктор рассказывает: есть простой способ — откройте карту новостроек на ЦИАН, сравните цены со вторичкой в соседних домах. Понятно, что не с хрущевками. Так, тот же ЖК «Сидней Сити» продавали за 22 млн рублей. Рядом жилье того же класса — например, «Сердце Столицы» от Донстрой — за 17–18 млн или другие проекты. Но все они продавались намного дешевле на вторичном рынке.
Но лень. Лучше довериться — и именно нам повезет.
Рынок — это не «хотелки» и не обещания. Это то, что происходит внутри. Нужно обращаться к опытным профессионалам, которые понимают, что реально происходит.
Порой кажется, что люди более ответственно относятся к покупке телефона, чем к недвижимости. Посмотрели обзор на Youtube — и все. Не заходят даже в чат строящегося ЖК. А там масса информации от дольщиков, и можно напрямую получить обратную связь.
Виктор приводит пример: ЖК «Тропарево Парк». В проекте «вдруг» возник еще один дом внутри, в итоге очень плотная застройка, а в качестве компенсации людям стали предлагать кладовки. Ну, чтобы не расстраивались. Вот тебе и классный проект.
Купить квартиру в Москве: cтудия или однушка?
Практически каждый может купить квартиру в Москве — правда или ложь? Заветная однушка в Москве под сдачу — классическая инвестиция, а 5 однушек — ты царь. За сколько реально сегодня купить? Минимум за ликвидную, адекватную 1-комнатную?
Уточним у эксперта.
Виктор Зубик сходу разочаровывает собеседника, заявляя, что однушка — это плохо. Эксперт признается: «Обожаю отчеты Центробанка и Дом.РФ, у них самая точная аналитика, что на самом деле происходит».
Так вот, отчеты регулятора показывают, что не хватает площадей от 0 до 25 кв. м и от 45 до 55 кв. м. Зато 1-комнатных очень много. Риелтору, который работает на комиссию со стороны клиента или застройщика, невыгодно продавать студию. Она стоит 10 млн рублей, а однушка уже 15. Комиссия 2% — заработает не 200.000, а сразу 300.000, хотя работа одна и та же.
Цены на недвижимость растут, но люди по-прежнему хотят реализовать сценарий «хочу квартирку в Москве, чтобы ее сдавать». Более эффективно инвестировать в студии, считает Виктор Зубик. Можно брать с отделкой, меньше вложений в меблировку, нет налога, дешевая коммуналка. А главный плюс — ликвидность.
Виктор приводит кейс из практики:
Клиент из Калуги пришел в Smarent на подбор. После консультаций выбрали недвижимость в проекте ПИК на 2-й Нагатинский, который сдавался через 3 месяца. По переуступке, в семейную ипотеку. Кстати, отмечает Виктор, мало кто говорит, что по семейной ипотеке можно купить квартиру на вторичном рынке под 5,3–5,4%.
Купили в мае 2 студии под аренду, предполагали сдавать за 40–45 тыс. руб. А недавно, во время еженедельного стрима, Виктор получил от клиента обратную связь: одна студия сдана за 48, другая — за 50 тыс. рублей. Инвестировано — 7,5 млн + меблировка полмиллиона. В рамках стратегии клиент выйдет из студий через 2–3 года, где-то в районе 10 млн рублей, поскольку уже будет достроен дом, доделана промка и инфраструктура. А пока будет получать арендную плату.
Если предположить, что ипотечный взнос был 1,5 млн, ставка 5,4% на 6 млн — это около 30–35 000 руб. в месяц, из них 20–25 тыс. на проценты и тело долга 7–8 тыс. рублей. Вот это прозрачная понятная инвестиция. А если бы клиент пошел в однушку, она стоила бы 11–12 млн рублей + дороже меблировка и остальные издержки. Сдал бы за 60–65 тысяч. Получается, при значимой разнице в стоимости объектов, разница в сумме получаемой аренды всего в 20%. Вот в чем суть.
Если стоит выбор: студию либо однушку, берите две студии. Диверсифицирует риски и помогает делать хорошую инвестицию.
Да, и Александр Зимарин считает, что Виктор Зубик — автор единственного YouTube-канала про инвестиции в недвижимость в России, который стоит смотреть.
Доходность жилой недвижимости — от 3% до 50%
Если инвестировать 100% капитала без ипотеки, то реальная доходность будет 5,5–6,5% годовых. Может, проще положить в банк на вклад?
Есть тонкое различие, акцентирует Виктор Зубик. При инвестициях в недвижимость стоит обратить внимание на два важных момента, которые мало кто замечает:
- можно инвестировать с помощью ипотеки, дешевых денег
- рост стоимости актива.
Если покупать облигации, получишь определенный купон. А недвижимость при должном подходе может показать очень хороший рост стоимости актива: зачастую может прирасти на 20–30%. Не за счет роста рынка, а за счет правильных факторов выбора объекта, локации, планировки. Нужно знать и соблюдать базовые факторы.
Могу сделать и громкое «инфоцыганское» заявление: с плечом можно сделать и 50% годовых — на практике такое есть в портфелях наших клиентов. Но тогда нужно играть спекулятивно, в короткую.
Однако Виктор Зубик против резких движений и за консервативные инвестиции.
Если вы купили квартиру без правильного подбора, без глубокой аналитики, а теперь пытаетесь сдавать — будете получать 3% максимум. Когда заходите с кешем, то доходность может быть ближе к 18%. Но при определенном подходе — цикл владения объектом инвестиционной недвижимости должен быть от 3 до 5 лет максимум.
Нужно учитывать, когда сможем продать без уплаты дополнительных налогов на имущество. Или, например, чтобы не платить огромные налоги, инвестировать в небольшую студию 20 кв. м — налог рассчитывается как площадь квартиры минус 20 кв. м. Помимо рентного дохода и роста цены капитала, стоит учитывать имущественные вычеты: 260 тыс. рублей на имущество и 390 тыс. рублей на проценты по ипотеке.
Дорогая коммуналка? Обслуживание студии, даже в бизнес-классе, максимум 2–3 тыс. рублей в месяц.
Александр Зимарин добавляет: а еще можно отсудить деньги за некачественный ремонт. Так, был личный опыт — получил 10% от стоимости объекта, когда еще не действовал мораторий. Некоторые судятся с арендатором и получают компенсацию. Но это «черные деньги, они мне не отзываются», — признается Виктор Зубик. Небольшие суммы проще записать себе в убытки и заниматься своими задачами дальше.
В финансовую модель закладывается много факторов, которые зависят от конкретной стратегии инвестора. Ну, и от позиции застройщика или девелопера. Когда они идут навстречу и хотят устранить недочеты, стоит договариваться. Но когда делают свою работу спустя рукава и условно игнорируют тебя, считают за дольщика, а не за клиента (разная позиция) — идите в суд и наказывайте их.
Александр Зимарин подметил, что Виктор Зубик избегает кликбейтных заголовков с обещаниями 100%-ной доходности в своих материалах на Youtube-канале и соцсетях. Это целенаправленная позиция. Виктор делится, что вообще убрал показатели доходности в рамках инвестиций: раньше переживал — куплю за 5 – продам за 6 млн – заработаю 1 млн. Сейчас позиция такая — надо выбирать качественные активы и ребалансировать их в своем портфеле.
Доверяй, но проверяй!
Люди доверчивы — это факт. И многие верят обещаниям застройщиков. Почему?
Правда в том, что они мастерски умеют рассказывать красивые сказки. А бывает и наглая ложь: от красивых рендеров до условий договоров. Когда инвестор приходит к брокерам или застройщику с запросом — хочу инвестировать, то приветливые менеджеры радушно предлагают: ну, вот же, берите! Точно вырастет, аж на 30%.
Где аналитика, где сравнение? Люди верят, а в итоге попадают в разные ситуации. Например, сейчас 300 (!) судебных дел по проекту «Сидней Сити» от ФСК — смотрите большой выпуск или читайте статью в блоге на сайте.
Настырно в регионы
Застройщики делают попытки продавать напрямую в регионах. Причем очень настырно. Например, Самолет. На выходе из казино на Роза Хуторе есть офис. Расчет прост: выиграл человек большие деньги — о, реклама квартиры в Москве. Беру!
Или агентство в Краснодарском крае (из 4 букв), где красноречивый региональный менеджер убеждал и рисовал доходности — человек купил и попал в историю с ФСК. В офисе продаж им говорили: нет никаких рисков.
Как люди, покупая квартиру за 20–25 млн рублей, верят на слово? Им жалко заплатить юристу за просмотр договора, хотя базовая проверка стоит от 5 до 15 тыс. рублей — и любой юрист заметит несоответствия. Например, такой пункт: если вы захотите выйти из этой инвестиции, то штраф до 10%.
Сколько стоит квартира — погугли, это просто
И что делать? Как человеку понять реальную стоимость квартиры сегодня?
Виктор рассказывает: есть простой способ — откройте карту новостроек на ЦИАН, сравните цены со вторичкой в соседних домах. Понятно, что не с хрущевками. Так, тот же ЖК «Сидней Сити» продавали за 22 млн рублей. Рядом жилье того же класса — например, «Сердце Столицы» от Донстрой — за 17–18 млн или другие проекты. Но все они продавались намного дешевле на вторичном рынке.
Но лень. Лучше довериться — и именно нам повезет.
Рынок — это не «хотелки» и не обещания. Это то, что происходит внутри. Нужно обращаться к опытным профессионалам, которые понимают, что реально происходит.
Порой кажется, что люди более ответственно относятся к покупке телефона, чем к недвижимости. Посмотрели обзор на Youtube — и все. Не заходят даже в чат строящегося ЖК. А там масса информации от дольщиков, и можно напрямую получить обратную связь.
Виктор приводит пример: ЖК «Тропарево Парк». В проекте «вдруг» возник еще один дом внутри, в итоге очень плотная застройка, а в качестве компенсации людям стали предлагать кладовки. Ну, чтобы не расстраивались. Вот тебе и классный проект.
Купить квартиру в Москве: cтудия или однушка?
Практически каждый может купить квартиру в Москве — правда или ложь? Заветная однушка в Москве под сдачу — классическая инвестиция, а 5 однушек — ты царь. За сколько реально сегодня купить? Минимум за ликвидную, адекватную 1-комнатную?
Уточним у эксперта.
Виктор Зубик сходу разочаровывает собеседника, заявляя, что однушка — это плохо. Эксперт признается: «Обожаю отчеты Центробанка и Дом.РФ, у них самая точная аналитика, что на самом деле происходит».
Так вот, отчеты регулятора показывают, что не хватает площадей от 0 до 25 кв. м и от 45 до 55 кв. м. Зато 1-комнатных очень много. Риелтору, который работает на комиссию со стороны клиента или застройщика, невыгодно продавать студию. Она стоит 10 млн рублей, а однушка уже 15. Комиссия 2% — заработает не 200.000, а сразу 300.000, хотя работа одна и та же.
Цены на недвижимость растут, но люди по-прежнему хотят реализовать сценарий «хочу квартирку в Москве, чтобы ее сдавать». Более эффективно инвестировать в студии, считает Виктор Зубик. Можно брать с отделкой, меньше вложений в меблировку, нет налога, дешевая коммуналка. А главный плюс — ликвидность.
Виктор приводит кейс из практики:
Клиент из Калуги пришел в Smarent на подбор. После консультаций выбрали недвижимость в проекте ПИК на 2-й Нагатинский, который сдавался через 3 месяца. По переуступке, в семейную ипотеку. Кстати, отмечает Виктор, мало кто говорит, что по семейной ипотеке можно купить квартиру на вторичном рынке под 5,3–5,4%.
Купили в мае 2 студии под аренду, предполагали сдавать за 40–45 тыс. руб. А недавно, во время еженедельного стрима, Виктор получил от клиента обратную связь: одна студия сдана за 48, другая — за 50 тыс. рублей. Инвестировано — 7,5 млн + меблировка полмиллиона. В рамках стратегии клиент выйдет из студий через 2–3 года, где-то в районе 10 млн рублей, поскольку уже будет достроен дом, доделана промка и инфраструктура. А пока будет получать арендную плату.
Если предположить, что ипотечный взнос был 1,5 млн, ставка 5,4% на 6 млн — это около 30–35 000 руб. в месяц, из них 20–25 тыс. на проценты и тело долга 7–8 тыс. рублей. Вот это прозрачная понятная инвестиция. А если бы клиент пошел в однушку, она стоила бы 11–12 млн рублей + дороже меблировка и остальные издержки. Сдал бы за 60–65 тысяч. Получается, при значимой разнице в стоимости объектов, разница в сумме получаемой аренды всего в 20%. Вот в чем суть.
Если стоит выбор: студию либо однушку, берите две студии. Диверсифицирует риски и помогает делать хорошую инвестицию.
Самая дешевая жилая студия?
Это ПИК с отделкой типа «Митинский лес» или в Медведково ЖК «Палар» по 6 млн. — типичная инвестиция «для домохозяйки». Но Виктор считает, что интереснее инвестировать внутри МКАДа: арендная доходность и ликвидность намного выше.
От 5 млн рублей можно смотреть в Люберцах, проект «Кузьминский лес» по 4–5 млн: внесли 750 тыс., а в итоге получите квартиру, которая подрастет на 1 млн только за период строительства.
Такие простые инвестиции доступны многим. Так что ПИК как первая инвестиция — это вполне нормально.
Какие расходы стоит закладывать, резюмируем:
- Первый взнос
- Платежи до конца сдачи + на 2 месяца, пока идет ремонт и меблировка
- Расходы на базовую меблировку.
Тогда вы гарантированно не попадаете в сложную ситуацию, и с этой инвестицией все будет хорошо.
А сам что?
Сейчас ПИК в портфель Виктор не покупает, поставлены другие задачи: качественные активы в бизнес-классе без отделки. Плюс он умеет создавать дополнительную ценность. Разница в бизнес-классе квартиры с ремонтом и без ремонта 100 тыс. за метр, то есть даже со студии 25 кв. м — 2,5 млн. Виктор же может сделать ремонт за 1,5 млн, так что выбор очевиден.
Но это для тех, у кого чуть больше капитала и больше опыта. Нет опыта — смотрите вариант от ПИК. Или от ЛСР. Например, проект в льготную траншевую ипотеку: давали фиксированную ставку 7,3%, но взнос был 30%. Зато платеж до момента сдачи, а это 2025 год, всего 50 рублей (!), не тысяч. Получилась суперконсервативная история.
Недвижимость — игра в слабое звено
Для начала можно так: купить студию – продать – купить студию в бизнес-классе – продать – купить два объекта.
Не разбрасывайтесь деньгами, рекомендует Виктор. Когда вам предлагаю однушку с панорамными окнами якобы бизнес-класса, подумайте — а вам она точно нужна?
Постепенно инвестор набирает в портфель пул объектов. Потом анализирует, какой из них самый слабый, от чего нужно избавиться и купить другой, то есть реинвестировать. Так он улучшает свой капитал. Это путь лет на 10.
Ипотека в правильных руках — это хорошо, уверен Виктор Зубик. Плохо, когда инвестор слепо слушается аналитиков, а потом сетует: вложил деньги на фондовый рынок, а сейчас ни денег, ни квартиры. Да и квартиры в два раза выросли (кейс из комментариев на стриме).
Ипотека — это плечо с дешевыми деньгами, которыми дает нам пользоваться государство. Тем более, рано или поздно его уберут. Скорее, будут только адресные программы.
Зато те, кто заработал, вложив в недвижимость в 2020, скорее, хотели бы докупить, а не зафиксировать хорошую прибыль (какую именно, Виктор подсчитывает в видео — посмотрите). Деньги ради денег не нужны. И здесь возникает проблема — на рынке не хватает вторичного жилья. Имея солидную сумму, 30 млн, откройте ЦИАН и попробуйте найти. Хорошие активы люди оставляют в портфеле.
Сравнивать, сколько стоила квартира в долларах в далеком «лохматом» году и сколько сейчас — нерелевантно. Почему же, когда курс был 60, такие «эксперты» скромно молчали и не сравнивали? «Я не знаю ни одного человека, который инвестирует в недвижимость с 2008 и который сказал бы, что он дурак и лучше бы выбрал фондовый рынок или доллары», — рассказывает эксперт. На практике Виктор общается с огромным количеством инвесторов, у которых есть большие портфели. Так вот, те «кайфуют», что купили активы и они выросли в рублях, их долги обесценились, а во многих случаях инвесторы потихоньку наращивают капитал.
Недвижимость — не ставка в казино
Недвижимость — это суперконсервативная история, считает Виктор Зубик. Поэтому базовый вход — минимум 1,5 млн рублей. Не стоит поддаваться на уговоры риелтора, который заинтересован в получении комиссии и, конечно, растянет ваш бюджет — вы вдруг обнаружите, что планировали купить студию за 10 млн с взносом 15%, а купили однушечку за 20 млн руб.
Стоит выбирать гибридные стратегии. Взять семейную либо льготную ипотеку со ставкой 5,3–7,3%, у которой есть внешние точки роста, и остаток денег разместить в другие активы: на депозит, облигации, То есть хранить деньги в разных кошельках. Если пока нет возможности, значит, нужно чуть-чуть подкопить и собирать портфель.
А наши люди любят сыграть в казино. Как будто пришли, а там несколько ячеек со ставками: купить доллары, купить квартиру за кеш, купить квартиру в льготную ипотеку, купить квартиру на вторичке — вариантов много, а выбор «ставлю на одно».
А если взять и то, и то? Без крайностей — аренда или ипотека, доллары или недвижимость и т.д. Комбо. Недвижимость — это игра в улучшение актива.
В рублях или в валюте?
Ответьте себе: с какой целью? Мы живем в рублевой зоне, у нас рублевая экономика. Когда мы приходим устраиваться на работу, мы просим зарплату в долларах? Если же вам нужны долларовые доходы, то должна быть долларовая стратегия: для этого есть Дубай, развивается район Шарджа на первой береговой линии — покупайте вторичную недвижимость.
А мы говорим про ипотечные стратегии — у нас инфляция 10–12%, а ипотека 5–7%. Не сильно убегаем от инфляции. «Но, по крайней мере, лично мне очень приятно, что я должен тучу миллионов банкам на фоне большой инфляции», — признается Виктор.
А валюта — это отдельный кошелек, отдельные инвестиции. Виктор и команда Smarent сейчас активно изучают зарубежные направления — Эмираты, Таиланд, Бали. Турция в формате инвестиций не очень нравится. Диверсифицируйте свой портфель.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Стоит обращать особое внимание на законодательство страны. Например, разбирались, как инвестировать в недвижимость Таиланда здесь. Виктор положительно смотрит в сторону Таиланда: спрос у россиян высокий, условия интересные, есть классные дома и проекты. Альтернатив для россиян сейчас не так много.
Нравится район Мина, Саудовская Аравия, Катар, Оман, Объединенные Арабские Эмираты — невероятный хаб, который будет расти.
Виктор Зубик признается, что раньше недооценивал Дубай. Считал, что это инфоцыганский пузырь. Теперь, если бы стоял выбор открыть международную компанию в Калифорнии, США или Дубае, то выбрал бы ОАЭ. Почему? Проще законодательство, получение ВНЖ, открытие счетов, транспортная доступность. У рынка есть потенциал. Правда, как и на московском рынке, надо правильно выбирать и не слишком верить брокерам.
Проблемы первички Дубая
В чем сейчас проблема в Дубае? Все новостройки, которые продаются на старте продаж, выше на 30%, чем рыночная стоимость объекта. Зайдите на Property Finder. Посмотрите, сколько стоят аналогичные квартиры. И удивитесь. Из недавней подборки: популярный район GVC — студия в новостройке стартует от 650.000 дирхамов, а на вторичке, в новом доме, без проблем найдете за 500.000, с меблировкой и гостиничным сервисом. А в соседнем районе Sports City за 400–450 000. Потратьте 5 мин — даже без аналитики сэкономьте кучу денег.
По Дубаю у Виктора есть свои размышления. Когда вам говорят: смотрите, очень крутые клиенты покупают этажами, то задумайтесь, а почему? Возможно, они заработали черный нал, поменяли через криптовалюты, и теперь им нужно расписать деньги в ежемесячную рассрочку. Покупают недвижимость, которая строится 7 лет — деньги обеляются. Глобально рынок вырос и по этой причине. Ну и активно работают риелторы, показывая в запрещенных соцсетях красивую жизнь. При покупке первички происхождение денег проверяют менее тщательно, зато при покупке вторички — тотальное расследование.
Новоиспеченным риелторам в Дубае надо выполнить план — 3–5 лидов за пару месяцев. Фиксированной зарплаты нет, а надо выживать — и они активно «впаривают» то, что надо продать или то, на что вы клюнули: рассрочку, минимальный взнос, красивую жизнь.
Так, квартира-студия на первой береговой линии в Шардже стоит $100.000. А $150.000 — в хорошем районе, с затратами на мебель, процедуру сделки. Сдавать ее сможете в диапазоне около 9% годовых, или чистыми 8% годовых в валюте. Правда, риелторы-экспаты вам будут говорить, что Шарджа — это плохо. Или же сами будут искренне удивлены, что такие цены бывают.
Но подобрать хорошую вторичку в Дубае тоже непросто.
Спрос есть, квартир нет
На российском рынке хороших предложений для инвеста мало. Виктор Зубик и команда Smarent постоянно делают подборки новостроек на канале и отмечают, что c 2022 некоторые застройщики прекратили свои проекты, в отличие от Дубая, где каждую неделю выходит новое предложение. «Так что в 2023 году мы получили высокий спрос на недвижимость, имеем дешевую ипотеку и отсутствие новых проектов. Поэтому, когда покупаешь бездумно, риск потерять велик», — резюмирует Виктор Зубик.
Всегда кажется, лучший момент еще не настал. А где вы были в мае-июне 2022, когда была нулевая ипотека и низкие цены. Виктор рассказывает: знакомый взял в ЖК FØRST на Симоновской набережной 5 студий с долгом в 60 млн рублей — и теперь счастливейший человек — уже отбил свои инвестиции, вложил в облигации под 10% годовых.
Правила от Виктора Зубика
Если вы не в рынке, то не будете знать, какую просадку стоит или не стоит выкупать. Сам Виктор выступает за правильный подбор. Следите, вот лишь несколько факторов:
- Хотим инвестировать в недвижимость, смотрим объект, у которого есть внешние точки роста: новая станция метро, развитие промки, КРТ (комплексное развитие территорий), куда сейчас вкладывают правительство Москвы.
- Важна надежность застройщика (например, МИЦ не подойдет под критерии).
- Смотрим, кто генподрядчик (например, застройщик Гранель не очень, но у него турецкие подрядчики).
- Естественно, цена — значит, анализируем соседние дома и массивы, конкурентов.
- Сравниваем: застройщик продает студию по 10 млн, а по переуступке за 8 млн — анализируем, сможет ли рынок упасть на 20%. Как минимум, закладываем коррекцию рынка на 10% вниз.
- Оцениваем рынок аренды: в какой ценовой вилке может сдаваться квартира и какое соотношение дохода от аренды с ипотечным платежом. Чтобы сбалансировать риски неблагоприятной финансовой ситуации.
Выбираем актив. В данном кейсе за 8 млн — ок, а за 9 млн. уже намного больше рисков в модели. Значит, по такой цене я этот объект для себя отсекаю, делится опытом Виктор.
А кто-то верит в святой рост рынка, и может переоценить свои силы. Сколько конкретно мы с него заработаем — это гадание. Да, мы можем оценить рынок, посмотреть перспективу, точки роста, локацию, примерную аренду. Повышаем насмотренность. Но глобально никто не знает, какая будет цена в 2025 и какие будут обстоятельства у инвестора.
Благодаря такой модели намного проще инвестировать. Поэтому на эфирах и нет заголовков — получишь 30% годовых. Это же ложь.
Инвест без льготной ипотеки — апартаменты?
Виктор Зубик предлагает взглянуть в сторону апартаментов как недооцененного актива. Недвижимость в классных клубных домах может стать ценной инвестицией. Хотя многим страшно: нежилые помещения, наслушались истории про дорогое управление. Для примера, Виктор платит 108 руб. в месяц за квадратный метр. КРОСТ в жилой недвижимости берет 150 руб.
Эксперт считает, что это инструмент с неограниченным плечом. Ограничен ты только своими финансами в формате ипотеки, аренды и т.д. Виктор активно смотрит апартаменты, ведь при прочих равных в одном и том же районе жилая студия стоит 9–10 млн, а апартаменты — 6 млн. И для варианта инвестиций с рыночной ипотекой либо с кешем апартаменты — очень крутой инструмент.
Правда, есть 4 вида апартов, где Зубик против:
- Гостиничные апартаменты из-за больших сопутствующих расходов.
- Редевелопмент, когда взяли какое-то старое здание, напилили 15-метровые студии. Это большое общежитие с ужасной слышимостью, а не актив.
- Коммерческие площади, переделанные под апартаменты
- Когда строит неизвестный застройщик, потому что в случае с апартаментами вы инвестор в недвижимость, а не обычный человек, который решает свои жилищные проблемы.
Инвестировать в апартаменты стоит, но не всем подряд. Рынок интересный, но со своими нюансами и узкой выборкой объектов. Например, студия за 18 млн руб. в Kazakov Grand Loft от Coldy на Курской для инвеста точно не подходит.
Можно составить сбалансированный портфель на 20–30 млн: взять одну студию по переуступке, другую — от застройщика и апартаменты.
Гостиничные апартаменты — 5 звезд или без рейтинга?
Александр Зимарин на своих эфирах выяснил, что счастливых инвесторов в гостиничные апартаменты на свете не существует. По крайней мере, пока таких кейсов не встретилось. Почему так происходит?
Виктор Зубик проясняет ситацию.
Во-первых, это неоправданные ожидания. Людям рассказывают про очень крутую доходность. Но это посуточный сервис и управление.
Например, у компании Smarent в управлении более 250 квартир. И ни одну из них он бы не взял с обещанием фиксированной доходности. Когда с рынком было все хорошо, так делали. Но сейчас фон изменился. На росте рынка собственник просил скорректировать первоначально оговоренную цену. Но, когда рынок падает, то собственник молчит и сразу вспоминает про первоначальные условия. «Вы подписались — будьте добры, исполняйте». Часто управляющие компании дают фиксированную доходность в тех зданиях, которые сами построили и сами продают.
Менеджмент может заложить эти риски в стоимость апартов. Часто получается, что вы берете апартамент условно не за 8 млн, а за 10, и они из ваших 2 млн рублей вам выплачивают аренду. А вы «счастливый» указываете, вот все кругом дураки и инвестируют в какие-то объекты, зато я купил апарты и мне стабильно прилетает 10% годовых. Но в какой-то момент УК прекращает контракт, и вы узнаете реальную доходность. Ладно, тогда пора продавать. А рынок высококонкурентный. И вы, скорее, выходите с дисконтом. Например, в Питере есть апартаменты VALO — это 4 здания и 4000 студий. Как выйти из такого проекта легко?
Во-вторых, у них большие расходы на обслуживание, в том числе на коммунальные услуги. Еще берут процент за поиск и управление вашим номером, часто есть и процент за гостиничный сервис. Виктор раскладывал эту модель на цифры. Вот что получилось: вам обещают доход 150 тыс. рублей, но могут забрать 50–75 тыс. на покрытие расходов. Это дополнительные уборки, налоги, открытие счета ИП для официальной сдачи.
Есть и другие факторы. Как раз по апартаментам и нежилым помещениям есть нюанс. Если вы сдавали как ИП и платили налог 6–7% официально за аренду, это является предпринимательской деятельностью. И когда будете продавать такой объект недвижимости, с вас возьмут 6% от стоимости. Математика такая: купили за 10 млн, продали за 11 — думали, что заплатите налог 130 тыс. (13% с разницы). А нет, вы здесь заплатите 6%, то есть 660 тыс. рублей с 11 млн.
Вы думали, что вы инвестор, а по факту опять опыт получили.
Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
Если за границей это всегда была суперпопулярная тема, то у нас она только набирает популярность. Самый высокий доход по типу активов показывают REITs — фонды коллективного инвестирования в недвижимость. Они более доходны, чем индекс S&P 500, на который обычно ссылаются в России. Примеры: Фонд «PNK-rental», который сейчас закрылся, но все свои обязательства исполнил. Появился «Парус» со своими фондами, Aktivo, Simple Estate.
Что скажет Виктор Зубик о сегменте коммерческой недвижимости?
Нужно инвестировать там, где ты разбираешься — это супербазовое правило. Однако не стоит слишком диверсифицировать. Например, пока Виктор не инвестирует в Питер или Сочи, так как рынок недвижимости в Москве понятен и имеет точки роста. Что касается коммерции, пока в процессе изучения: есть планы купить коммерческое помещение, но для личных нужд. Сейчас коммерция не сильно дорогая, есть классные предложения, зачастую даже с отделкой — можно купить офис для бизнеса. Если вы можете купить актив на баланс компании, то вам не нужно выводить деньги, по факту покупаете за безнал.
Но главный вопрос в инвестициях в коммерческую недвижимость тот же — а зачем? Должна быть насмотренность и понимание, кому и за сколько ты сдашь. Сказочная история типа «купи помещение и сдай под магазин “Красное&Белое” или “Ароматный мир“» сталкивается с реальностью — желающих точно больше, чем самих магазинов. Следовательно, могут возникнуть коррупционная составляющая, которая снизит доходность.
Стоит ли инвестировать в какие-то фонды? Да, но не больше, чем на 10% от стоимости портфеля. Вполне хорошая история у «Парус» или Simple Estate, они умеют управлять, имеют неплохие объекты. Но заходить условно на 50% — это шанс получить дисбаланс в портфеле, пониженную доходность. Тем более, что стоимость этих активов не сильно-то и растет. Должно быть понимание, кто целевая аудитория, для кого и для чего. Вряд ли бы Виктор взял офисы, скорее, интересен street-retail, маленькие помещения в фуд-моллах или точка на фуд-корте. Однако конкуренция там зашкаливает.
Рынок коворкингов — то, что растет
Наш эксперт считает, что коворкинги имеют потенциал, однако порог входа на большое помещение с ремонтом там довольно высокий, от полумиллиарда рублей. Но это более эффективное решение, чем кейс купить этаж апарт-комплекса за миллиард и непонятно, кому и как сдавать. А в коворкинге можно за полмиллиарда сделать классное помещение, и оно будет приносить минимум 24% годовых.
Часто происходит так, в коммерцию люди просто складывают деньги: когда нужно купить что-то большое и понятное, за 30–50–100 млн рублей. Застройщики продают коммерцию сейчас очень дорого.
Еще рабочий вариант коммерции — это Dark Store или Dark Kitchen, рынок здесь будет расти, потому что таких помещений не хватает в черте города.
Если есть деньги, то разумно построить логистический центр. «Сам бы построил», — признается Виктор. Выгодно и доходно: с баланса компании, используя НДС.
Александр Зимарин заявляет, что статистика подтверждает слова Виктора: офисы показали +2%, а логистика выросла на 7,7% в среднем. Жизнь без сервиса доставки сейчас немыслима.
Стоит ли инвестировать в ИЖС?
Многие застройщики запускают проекты индивидуального жилищного строительства. Самолет — в Дмитрове, ПИК — в Балашихе, ФСК, ГАЛС, Кортрос — в процессе запуска. На первый взгляд, например у Самолета, это суперликвидный поселок, 6 соток, 2-этажные дома площадью 120 м. На территории детский сад, школа. Меняет ли это правила игры на рынке загородного жилья? Вот куда стоит инвестировать. Или нет?
Виктор Зубик считает: стоит. Направление ИЖС будет расти, можно использовать льготную ипотеку под 5–7%, вырастет и стоимость земли в Московской области, и сами дома. Касательно ликвидности, надо смотреть на ценник. Так, по мнению эксперта, 10 млн за дом под Дмитровым — это дорого. Целевая аудитория с точки зрения инвестора непонятна. Есть другие районы, которые точно эффективнее. Например, у Кортроса площадка, где ЖК «Равновесие» по Одинцова — там будет продление МЦД до Звенигорода. И это интересная история.
Пока более привлекательны классические барнхаусы типа holiday homes, считает Виктор Зубик. Небольшой барнхаус, который стоит 11–12 млн рублей, площадью метров 80–90 м, замеблированный, приносит 24% без учета услуг управления, чистыми минимум 15% годовых. Это реальные кейсы.
Стоит понаблюдать, какие будут цены. ПИК предполагает строить панельно-монолитные дома под Балашихой. Возможно, там будет интересно. Пока в продажу не выставили.
А в целом в рамках тренда — очень круто-здорово. Вопрос цены, ликвидности, много зачем и почему. Впрочем, так всегда в инвестициях в недвижимость.
Купить квартиру = всего 4 SMS
Цифровизация услуг в России на высоком уровне. «У нас очень крутые Госуслуги». Так, чтобы исправить выписку из ЕГРН, не надо идти в МФЦ — при технической ошибке достаточно нажать кнопку на сервисе Госуслуг. Ключ выпускается моментально: скачиваешь приложение, регистрируешься, пройдет авторизация и проверка (например, достаточно указать загранпаспорт).
Цифровизация услуг — цивилизованная и большая трансформация — в том числе повлияла на рост рынка недвижимости, акцентирует Виктор Зубик. Сейчас купить квартиру — это 4 SMS: забронировать квартиру, выпустить электронно-цифровую подпись, эскроу-аккредитив и ипотека. Все в онлайн. То есть из любого города можно купить квартиру в онлайн-формате, не приезжая в Москву вообще.
Истории, когда нужно приехать лично, забронировать какую-то квартиру для проживания, расходы на риелтора, который водит по «бабушатникам», непонятные документы, как переводить деньги: кеш и ячейки — в прошлом.
Именно удобство инвестирования и продажи недвижимости — невероятная точка роста. Раньше все было намного сложнее.
Цифровизация в Smarent
В компании Виктора Зубика также автоматизируют услугу аренды. Владельцы недвижимости порой живут в разных городах, и некоторые даже и не видели купленные квартиры, а сразу передали управление в Smarent.
Примеров цифровизации, как в России, в мире найти сложно. Виктор делится, что рынок недвижимости Турции оттолкнул его именно этим: оплата криптой, квартиры от застройщиков продаются не по полной цене. Получается, покупаешь квартиру за $100.000, а в договоре $50.000. Подобный «чернушный» рынок с занижениями цен, уходом от налогов и схемами был и у нас. Продавать недвижимость и не платить налоги — это все до поры до времени.
В Smarent все официально. Все делается на основе договоров и ЭЦП.
Smarent — реализовать мечту
Александр Зимарин приводит пример: статистика показывает, что 50% населения не знает про льготную ипотеку. Фантастика? Оказалось, реальность.
Получается, Smarent реализовал мечту многих — купить квартиру. При этом комплексный подход, качественный сервис, глубокая аналитика, профессиональная работа с запросами, перечисляет Александр Зимарин.
С одной стороны, идея проста и витает в воздухе. С другой — реализовать ее всегда было сложно. Пожалуй, компания Smarent Виктора Зубика сделала это первой в России.
Это комплексный продукт, подтверждает Виктор. Действительно, все услуги можно получить, не выезжая из своего города: начиная от подбора квартиры и до передачи в управление. Обязательные процедуры проверки: паспортные данные, сэлфи, правомочность владения объектом, разрешения супруга и т.п. Нюансов много, но все происходит комфортно в удаленном формате.
Правда, Виктор Зубик рекомендует лично приезжать принимать квартиру. Ну, во-первых, купив квартиру за 10–20 млн, это повод съездить в Москву и порадоваться покупке, посмотреть-пофоткать свою квартиру. Да, можно найти знакомого или родственника, который примет по доверенности вашу квартиру. Можно организовать профессионального приемщика, «дожать» застройщика для устранения всех дефектов.
Но эмоции не те. Это важный момент: для того чтобы инвестировать в недвижимость, вы должны получать от нее удовольствие.
Smarent может сделать дизайн-проект и найти подрядчика. В зависимости от класса дома — комфорт, комфорт плюс, бизнес или премиум — у всех разные запросы на ремонт, соответственно, разные бюджеты и подрядчики. «Ищем подрядчика, ставим, контролируем», — рассказывает Виктор. Клиент может рассчитываться через Smarent либо через подрядчика — как удобнее с точки зрения оплаты. Потом этап меблировки на основании дизайн-проекта. По окончании подготавливаем квартиру, генуборку, доводим все до блеска. Затем хоумстейджинг — и делаем профессиональные фотографии. Все этапы по согласованной с клиентом смете. Может для кого-то сейчас покажется шоком, но по факту генеральная уборка после ремонта стоит 8–10 тыс. рублей. И это еще хорошая цена.
Smarent выступает как налоговый агент. О налоговом статусе: можно быть самозанятым, ИП или физлицом, как удобно. Если жилая недвижимость, то у самозанятого налог будет 4–6%, у ИП на патенте — 2–3%. Нужно смотреть их лимиты в год, учитывать существующие ограничения, чтобы не выйти за лимиты по налоговой форме собственности. Кому-то интереснее выступать как физлицо и потом использовать льготы на лечение, обучение и другие компенсации. Порой для апартов выгоднее сдавать как физлицо и потом компенсировать.
Следующий этап — квартира передается в отдел аренды. У коллег есть фотографии, план, видеотур и полная информация. Показ организуется практически моментально после обработки запроса в колл-центре. Бывает, что квартиру только выставили, а уже на следующий день сдали. Цена заранее оговорена с собственником и зафиксирована, то есть известно, за сколько сдавать. Каждый месяц Smarent заселяет-выселяет как минимум 20 квартир. «Есть определенная экспертиза, мы знаем рынок», — акцентирует Виктор Зубик. Комиссия за управление около 10%. В итоге собственник будет получать те же деньги, за которые он сам бы сдавал. Но при этом нет никаких «головных болей».
Виктор рассказывает, что, пожалуй, раньше недооценивал важность этой услуги. Пока не попробовал сам. «И реально кайфанул» на личном опыте. После приемки ПИКовских квартир передал в управление в Smarent. На практике получилось, что сначала приемщик разбирался с мастерами, которые приезжали устранять недостатки, потом оконщики, далее возник вопрос по дверям и их замене. То есть это было 7 отдельных выездов. Далее закупили мебель, привезли, собрали — рекламация по стульям. Потом пришла бракованная микроволновка и вытяжка — тоже нужно вернуть и обменять.
Виктор же пришел уже в полностью готовую квартиру с хоумстейджингом, а доход от этой квартиры решил отдать жене. Этот лайфхак подсказал Оскар Хартманн: если у вас есть квартира и вы ее решили сдавать, лучше отдайте в руки жене.
Компания Smarent стабильно каждое 10-е число месяца выплачивает доход от аренды владельцу. Владельцы счастливы, а жены получают стабильный доход и контролируют — довольны все. Виктор улыбается и рекомендует этот лайфхак предпринимателям и инвесторам — точно улучшит качество вашей жизни.
Все зависит от стратегии и от задачи. Мы выясняем, помогаем выбрать правильную систему. Smarent гарантирует прозрачность, надежность и регламентированные отношения.