В этом интервью:
• Недвига VS акции
• Смотрим 5 застройщиков: ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон, INGRAD
• Конкретные кейсы инвестирования
• Вредные советы на канале Вредного инвестора: как потерять деньги, вкладывая в бетон
Представляем экспертов
Виктор Зубик активно инвестирует в недвижимость с 2015 года, а последние 5 лет развивает компанию Smarent. Компания стала первопроходцем по оказанию комплекса услуг в сфере управления недвижимостью. Сейчас в управлении больше 300 квартир. Как заметил Сергей Полонский в интервью, 300 квартир — это о чем? На практике это большой операционный бизнес.
Максим Соколов — кандидат экономических наук, доцент, квалифицированный инвестор, эксперт федеральных и региональных СМИ. Любит аналитику и цифры. Консультирует Smarent c 2021 года.
Недвига VS акции
Рынок недвижимости или фондовый рынок? Вопрос-дилемма? Посмотрим, в чем суть на примере ведущих застройщиков Москвы.
Акции российских девелоперов, а именно ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон и INGRAD, можно оценить по мультипликаторам. Начиная с 2017, ЛСР и Эталон демонстрируют не очень позитивную динамику. И она явно уступает Индексу Мосбиржи. А вот максимальную доходность, к всеобщему удивлению, демонстрирует INGRAD, + 300%.
Компании, которые являются не самыми интересными с точки зрения вложений в бетон, могут быть интересны с точки зрения вложения в акции.
Не надо так
Куда могут инвестировать люди? Вариантов, по сути, два — фонда и недвига. Как сравнить инвестиции в недвижимость и фондовый рынок?
Те, кто берет акции, оценивают бизнес и ROE (показатель отражает эффективность управления компанией капиталом, вложенным акционерами). А как в реальности функционирует компания, вряд ли смотрят. Огромное количество потенциальных инвесторов изучают графики, сравнивают, как растут акции компании застройщика, как ведет себя индекс недвижимости. Спойлер: результат не в пользу индекса. И зачастую неопытные инвесторы принимают график как постулат. И идут играть на биржу. Бывает, предварительно сходят на курсы «гуру» недвижимости — не помогает.
А как сравнить?
Сравнивать конкретную акцию или какую-то компанию и доходность с индексом недвижимости — это неверный подход.
Рынок недвижимости — это дикий неликвид, заявляет профессиональный инвестор Виктор Зубик. И его рекомендация такова: смотрите конкретного застройщика, а еще правильнее — конкретную квартиру у этого застройщика. И тогда сравнивайте доходность.
Нам интересны строго определенные лоты, акцентирует Максим Соколов. Выбирая акции или облигации, инвестор смотрит на бизнес и на компанию в целом. Если взять статистику по рынку Москвы и Московской области, то цифры могут значительно отличаться. Один подход — рассматривать акции, облигации, ПИФы как укрупненные инструменты.
Наш подход — иной. Когда мы выбираем недвижимость, то анализируем конкретные ЖК, конкретные локации, конкретные лоты. И действуем по разработанным в компании четким параметрам, которые будут определять успех и то, насколько это будут выгодные и удачные инвестиции. Чтобы человек не потерял деньги.
А когда выбираем акции застройщиков, тогда стоит обращать внимание, как вел себя Индекс московской недвижимости от Домклик. Это индикатор для сравнения и оценки активов.
При всем богатстве выбора альтернатива есть
Облигации как альтернатива инвестициям в недвижимость — это классный инструмент, считает Виктор Зубик. Есть большой спрос и большое комьюнити заинтересованных лиц, подтверждает Назар Щетинин.
В портфеле Виктора, помимо недвижимости, есть облигации и фонды. Почему? Это довольно консервативная история, когда не хочется быть прикованным к экрану монитора, чтобы следить, а как там мои акции. Облигации — это понятный инструмент, особенно если снова рассматривать конкретного застройщика.
В качестве примера возьмем облигации ООО «Элит Строй» — это бумаги застройщика «Страна Девелопмент». Текущие параметры — 17,9% с ежемесячными выплатами купона. Виктор, профессионал на рынке недвижимости, понимает, как повышенная доходность соотносится с риском конкретного эмитента. Он хорошо знает эту компанию: что и как они строят в Москве, какие планы, какие старты, ежемесячную статистику продаж по объектам. Может оценить, будут ли у компании проблемы, связанные с передачей ключей и нарушением сроков, с выплатой штрафов. Эксперт рынка видит, что облигации данного застройщика — достойная альтернатива, например, чтобы «пересидеть» в быстроликвидном инструменте, когда не покупает недвижимость. И у недвижимости есть периодичность. Порой более выгодно выбрать этот класс активов на краткосрочный период.
Правда, для этого нужна экспертиза. И здесь Виктор привык обращаться к аналитикам, чтобы оценить финансовые показатели застройщика. А уже на их вердикт накладывает собственую экспертизу и знания рынка недвижимости. И решает, покупать облигации или нет, какого именно застройщика предпочесть.
Можно сравнить доходность с ОФЗ (облигации федерального займа — это государственные ценные бумаги, которые выпускает Минфин) как неким индикатором стабильности. При этом держим в голове, какая в моменте ключевая ставка ЦБ. Понятно, что ОФЗ — менее рискованная инвестиция, чем облигации застройщика с рейтингом ВВВ. Но и доходность другая. Все по классике.
Смотри в оба
На каждом этапе есть альтернатива вложениям в бетон, подчеркивает Максим. Знания и опыт инвестора на рынке физической недвижимости помогают более «вредно», то есть более тщательно, подходить к выбору акций и облигаций и глубоко понимать продукт.
Если обращать внимание только на отчетность и бухгалтерские показатели, можно попасть в ситуацию, которая произошла с инвесторами в Китае, добавляет Виктор. Огромное количество людей инвестировали в компании китайских застройщиков на основании их отчетности. Оказалось, что последние несколько лет их отчетность была фейковая. Нарисованная.
Так что очередной совет от экспертов — смотреть комплексно: и финансовые показатели, и технический анализ, и экспертную оценку — как строят, как продают, есть ли реальный спрос, смогут ли вообще достроить дом, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Для принятия обоснованного решения надо смотреть в оба и учитывать, насколько востребован физический продукт застройщика, перспективы спроса, локаций, законтрактованность. И еще много параметров.
Виктор Зубик подчеркивает, что сейчас застройщики с точки зрения текущего рынка — надежный актив. Классические застройщики, особенно в Москве, имеют меньше рисков, чем компании из других отраслей. Их поддерживает государство: дают выгодные кредиты и субсидирование. Они отлично справляются с ситуацией, у них хорошие показатели.
Лоббируются программы для застройщиков — кредит по ставке 1% годовых от ДОМ.РФ для тех, кто выходит на рынок ИЖС. Например, выгодоприобретателем может стать компания Самолет. На другом конце цепочки потребители — для них делают программы льготного кредитования на модульное строительство.
А может, лучше всех будет банкам, предполагает Вредный инвестор? Банки берут комиссии с обеих сторон: и с инвестора, и с застройщика — зарабатывают. Какие комиссии заплатил Виктор, покупая недвижимость как ЮЛ, узнаете, посмотрев видео.
Аналитика — наше все
Эксперты Smarent используют недешевую закрытую аналитику от ДОМ.РФ, чтобы посмотреть, есть ли просрочки, какая динамика продаж по конкретному объекту, оценить ситуацию в целом по рынку. Занимаясь инвестициями в недвижимость, это позволяет выбрать те самые правильные точки входа и выхода.
Если некий ЖК находится на хайпе, эксперты компании Smarent анализируют: сколько лотов осталось, делают аналитику, какие это лоты, рассказывает Максим. А главное, подходят ли они конкретному инвестору под его стратегию или нет.
Когда инвестор приходит к девелоперу, особенно крупному, в офисе продаж говорят: у нас вырастет цена до Х, мы круто продаем и лидеры продаж. Кто-то, например Донстрой, действительно, лидер. И с подтвержденными цифрами может продавать дороже, следуя классическому правилу — чем больше спрос, тем больше поднимаешь ценник.
А эксперты компании смотрят с другого ракурса, объясняет Виктор. Чем меньше спрос, тем больше просадка по цене. Если объект подходит для целей покупки в рамках критерия «правильный объект», то надо покупать там.
Однако типичный инвестор подвержен влиянию маркетологов. Стереотип такой: о, застрой в моем районе, хорошие продажи, цены растут. А видит он, как искусственно растет цена, а не реальную аналитику. Но идет и покупает.
Рассмотрим 5 ведущих застройщиков Москвы
1. ПИК
Посмотрим аналитику — компания ПИК на рынке Москвы.
Во-первых, видим, что у них самый большой объем запроектированных квартир по квадратным метрам. Наблюдается спад последние три месяца по продажам жилых помещений и рост стоимости среднего квадратного метра — отражает картину того, что сейчас происходит на рынке и за счет чего формируется ближайшая коррекция.
Таким образом, три показателя — площадь запроектированных квартир, продажи жилых помещений и средневзвешенная цена и стоимость — позволяют укрупненно понять, в какой ценовой категории работает застройщик, кто потенциальный инвестор таких объектов и какая структура востребована: двушки, трешки и т.д. И выбрать более интересные объекты.
Аналитика показывает тренды. Например, сейчас востребованы Евро-3 площадью 50–55 кв. м. Эксперт отмечает, что это самый ликвидный формат квартир для инвестиций. Естественно, в более низкой ценовой категории востребованы студии. А вот риелтор скажет, что это не так. Почему? Ответ прост: это низкая комиссия агенту. И поэтому инвестора, скорее, поведут в классические однушки — при одинаковом объеме работы риелтору это выгоднее. А тот факт, что классические однушки занимают уже 57% доли рынка, скромно умалчивают.
Инвестору надо смотреть там, где мало. Тогда объект имеет потенциал. Понятно, что цена должна быть разумной. Берем старт продаж в ЖК «Северный порт» — студии предлагают за 13 млн. Это сложно назвать инвестом, велик шанс потерять деньги. Тем более, проект рассчитан на сдачу в 2028 году.
2. Самолет
Компания больше представлена в Московской области, однако и на рынке Москвы занимает 2 место. Наряду с ПИК, это две крупнейшие по капитализации компании.
Наблюдаем, что квартиры у них подешевле и не растут в стоимости. Причина проста, поясняет Виктор, инвесторам не нужны квартиры за МКАД — они дороги, дают маленькую ликвидность, низкую аренду. Люди стараются от них избавляться. Зато региональные брокеры «впаривают» именно Самолет. Играют на мечте: всего за 6 млн вы станете владельцем квартиры с отделкой в Москве. Правда, есть комиссия 24%, и объект на границе Москвы, например ЖК «Молжаниново», но зато с московской пропиской.
Виктор Зубик считает, что у компании Самолет одни из самых дорогих квартир, учитывая соотношение: цена/качество/расположение. Аналитика показывает, что спрос падает. А вот у ПИКа, объекты которого находятся в основном внутри МКАДа, в хороших локациях, цена растет даже при снижении продаж. У Самолета — цена либо на месте, либо падает.
3. ЛСР
По мультипликаторам с точки зрения бизнеса ЛСР всегда смотрелся неплохо. Одно время это была достаточно интересная дивидендная история. Особенно для стоимостного инвестора. На московском рынке у них появляется активность, видимо, выходят какие-то новые проекты, интересные, комментирует Максим Соколов графики.
Виктор акцентирует, что Максим — аналитик, который смотрит на графики и не сталкивается с продажами по роду своей деятельности. А Зубик знает продажи. И объясняет движения на графике иначе: у ЛСР стали сильно проседать продажи с мая по июль, потому что были очень высокие цены по объектам. Затем компания ввела траншевую ипотеку и сделала хорошие продажи. А сейчас, вопреки наставлениям главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, вводит нулевую ипотеку. Получается, что ЛСР сделал продажи не за счет новых проектов и качества, а за счет того, что начал демпинговать и выплачивать комиссионные банкам, чтобы субсидировать ипотеку. Счета эскроу находятся в крупнейших банках — ДОМ.РФ, ВТБ, Сбер, МКБ. Владея такой информацией, я никогда не куплю акции ЛСР, хотя застройщик крупный, признается Виктор. У них плохое качество, плохие объекты — и рынок, и потребитель не сильно им доверяют. Скорее, куплю бумаги не столь известного частного застройщика и отдам долю в портфеле ему.
4. Эталон
Средний чек по Эталону практически в два раза выше, чем у предыдущих застройщиков. Компания переориентируется на проекты бизнес-класса, в регионы идет с комфорт- и эконом-классом. Застройщикам в Москве невыгодно строить эконом, акцентирует Виктор Зубик: земля дорогая, и они идут в новый сегмент — комфорт плюс. Люди активно его берут, им крайне важна стоимость ежемесячного платежа в ипотеку и стоимость объекта недвижимости. Наши люди не избалованы. Есть коммерческие помещения, входная группа на уровне земли, паркинг и закрытая территория — уже все довольны. И это вопрос также решает Пионер, объекты которого нравятся Виктору.
Что касается цифр, видно, что Эталон чуть-чуть сделал дисконт, с продажами у них все хорошо: они выросли, но цена за метр сильно не изменилась. Эталон также используют траншевую ипотеку. А еще начинают делать скидки до 25% на 2–3-комнатные квартиры. И здесь есть потенциал на квартиры небольшой площади.
5. INGRAD
Максим Соколов подчеркивает, что с точки зрения акций компания INGRAD показала себя интересно. Цифры говорят следующее. Самый дорогой квадратный метр относительно остальных рассматриваемых компаний — у них. Зато самый минимальный объем запроектированных метров.
Супервыброс по продаже объектов на графике видим в октябре. Виктор Зубик поясняет, что у INGRAD было два старта продаж:
- INJOY между метро «Войковская» и МЦК «Балтийская»
- Белый мыс, в ГО Мытищи Московской области.
Как у девелопера ситуация не очень. Компания готовилась к сделке с ПИКом — перестали выпускать новые продажи, частично распустили команду. А ПИК их не купил. Есть вопросы к качеству — проект INJOY продается как бизнес, но строится как комфорт. Скорее, им придется делать скидки, чтобы вытягивать текущую ситуацию.
Учитывая комплекс озвученных факторов, Виктор не купил бы бумаги, выпускаемые застройщиком. Рискованно.
Резюме
Если инвестор собирает активы в портфель и выбирает между акциями, облигациями и вложением в бетон, то скрупулезный подход и тщательный анализ того, как стратегически ведет себя бизнес и какой продукт предлагает, действительно, поможет выбирать качественные объекты, тщательно подходить к выбору акций и облигаций — и более удачно инвестировать. Можно вместе со Smarent.
А теперь кейсы
INGRAD
Виктор Зубик делится кейсом по компании INGRAD. Они показали максимальную доходность, +300%. Берем конкретный объект: в 2017 старт продаж ЖК «Новочеремушкинская 17», точечная застройка у метро «Академическая». На тот момент строили хорошо, на рынке были неизвестны и демпинговали. 1-комнатные стартовали в среднем по 8–9 млн рублей. Предположим, что консервативный инвестор купил квартиру тогда и решил, наконец, продать. А средняя цена сейчас — 30 млн рублей. И даже если бы наш инвестор взял дорогую по тем меркам ипотеку в 11%, он в выигрыше — доходность на вложенный капитал с кредитным плечом до 180%. Пример особенно актуален сейчас, когда ипотека снова дорогая. Но и в 2024 году возможны классные инвестиции по хорошей цене. Если же сдавать в аренду, то квартира приносит доход 80–100 тыс.
Это пример, когда получилась более консервативная безопасная инвестиция, чем покупка бумаг неизвестного застройщика в 2017. И более спокойная: купил и забыл. Не следишь в моменте, как меняется цена. Да, прошла небольшая коррекция цен в 2022 на рынке, но людей тогда меньше всего волновали вопросы с недвижимостью. А вот с купленными акциями, закрытием рынка в феврале и последующими событиями в сентябре волновали.
Зато покупка квартиры в ЖК «Весна» у того же INGRAD ощутимых дивидендов не принесла. И это пример плохого инвеста.
Таким образом, когда мы сравниваем на примере акции конкретного застройщика и инвестицию в конкретный ЖК, то часто, при правильном выборе ЖК, планировки, локации, инвестор получает хорошую историю при инвестировании в недвижимость.
Наш ответ на вопрос: акции или недвижимоcть = правильная оценка и выбор.
Куплю на ЦИАН — а там мусорка?!
На рынки тысячи квартир. И все их многообразие представлено на сайте ЦИАН. Но, по мнению Виктора, это свалка ненужных квартир. Как представитель IT-сектора ЦИАН — интересная компания. Если бы сервис ЦИАН оставался инструментом только для ЮЛ и агентств с лицензией и договорами на эксклюзивную продажу квартир, было бы прекрасно. А физические лица продавали бы только через Авито. Но пока на сайт вываливают дикий неликвид, не подкрепленные аналитикой хотелки физиков по ценам. «Моя квартира — всегда самая лучшая» — девиз любого собственника. Соответственно, цены завышены, квартира не продается. Собственник не проконсультировался с экспертом, не понимает рынок, квартира элементарно не подготовлена к продаже, фото сделаны кое-как, цена неадекватна.
Что касается аренды и продажи, то компания Smarent проводит профессиональную подготовку квартир под сдачу, подбирает арендатора и берет в дальнейшее управление. Собственнику — доход, компании — решение всех вопросов и нюансов взаимодействия с арендатором.
С помощью флиппинга — купили, подготовили, продали — люди могут увеличить свой арендный доход. Метод довольно популярен.
ПИК-студия
Другой пример. Акции ПИКа хорошо выросли после ковида. А что, если бы тогда наш инвестор купил маленькую студию, так называемую собачью будку, казалось бы, не нужную никому? Сравниваем: 20-метровая студия стоила тогда в среднем 5,76 млн рублей, теперь ее можно продать за 10–11 млн рублей. Где? Например, в ЖК «Очаковский», показавшем большие показатели роста. А в аренду такая студия сдается за 45–50 руб. в месяц.
Парадокс, но… Обычная домохозяйка, не профессиональный инвестор, которая купила за 6 млн в льготную ипотеку студию в не самом лучшем объекте ЖК «Большая Академическая», за 3 года сделала бы X2. Деньги вложены в недвижимость, квартира с отделкой и уже год, как могла бы сдаваться в аренду и принести еще полмиллиона.
А вот история профессионального инвестора на фондовом рынке, особенно если он играл с кредитным плечом на фондовом рынке последние три года, довольно печальна. Хорошо, если не стал банкротом в феврале.
Где ты был, когда раздавали нулевую ипотеку
Бывали и такие времена. Например, у застройщика квартира стоила 10 млн, отдавали ее по нулевой ипотеке за 12, а реальная стоимость объекта, скажем 8–9 млн. Взнос — 2 млн. Получается, что долг 10 млн был больше, чем реальная стоимость квартиры. В чем подвох? Дотошный Зубик пошел в банки — ВТБ и Сбер — с вопросом: когда люди начнут получать стоимость, то будут заказывать оценку объекта недвижимости для ипотеки, ведь это обязательно. Соответственно, вы начнете просить у физиков доплатить до безопасной истории (20–30%-го спреда от реальной рыночной стоимости до суммы долга)? Но нет. Никто так делать не будет. И ставку в сторону повышения пересчитывать тоже не будет — в договоре нет таких пунктов. Так что в некоторых случаях покупка недвижимости с плечом — отличный вариант.
Будут ли инвесторы, взявшие квартиры в нулевую или льготную ипотеку, продавать в 2024 году? Вряд ли. Инфляция, неясность. А у них бетон: хочешь живи, хочешь сдавай или вообще ничего не делай. Да и налог на студии 20 кв.м = 0. Виктор Зубик приводит пример, за сколько сдается Евро-3 площадью 61 кв. м. — смотри видео. Спойлер: очень выгодно.
Кейс самого Зубика
Что выгоднее — акции Самолета или инвест в его объекты? Для изучения возьмем кейс самого Виктора.
Дано: студия 25,3 кв. м в ЖК «Прибрежный парк», вход 4,017 млн, первоначальный взнос 600 тыс. Платеж — 9,3 тыс. руб. на 24 месяца, так как Самолет дал нулевую ставку на период до ввода в эксплуатацию. Выход — по 5,25 млн (130 тыс. налоги, 100 тыс. комиссия брокеру при продаже). Доход = 1 млн на вложенные 800 тыс. (около 50% годовых).
Виктор — профи, понимает рынок. А вот если слегка изменить параметры — взять ипотеку по 8–9%, цену входа чуть выше в 4–4,5 млн, а выхода в 5 млн руб (это реальные кейсы) — доходность выходит всего около 10% годовых. Все расчеты есть в видео.
Какой вывод? Важна точка входа, объект, локация. Правило Зубика — выбор правильного, качественного объекта недвижимости. И тогда все равно: растет рынок или падает.
Зачастую правильный объект — не тот, что предлагают брокеры от застройщика. Решив продать рекомендованный ими объект через пару-тройку лет, инвестор столкнется с тем, что доходность его инвестиций стремится к нулю. А брокер, рассказавший чудесную сказку, давно не работает.
Правило «купи квартиру и акции-облигации того же застройщика, раз вы ему доверили свои деньги» не работает, утверждает Виктор Зубик. Это как купить акции АВТОВАЗа — не значит ездить только на ВАЗе.
Выводы
Рынок недвижимости обладает огромным потенциалом с точки зрения инвестиций. Выбирает инвестор в зависимости от собственной стратегии. Разумеется, стоит учитывать:
- Возраст инвестора
- Какой у него капитал
- Какие цели
- Понимание точек входа и точек выхода
- Какая стратегия: спекулятивная, пассивная и т.д.
Представители эмитентов рассказывают про одну часть бизнеса. Виктор Зубик и Максим Соколов — люди из «реального сектора». Они работают с продуктом и представляют его конечному пользователю, в том числе инвесторам в недвижимость, с целью получения ими постоянного рентного дохода. Эксперты показали на примерах, как выбирать хороший продукт и получить перспективные вложения. Расширяйте палитру взгляда.
Другие Правила инвестиций от Виктора Зубика узнаете здесь.
Вопросы вредных инвесторов
Закредитованность населения пугает даже ЦБ. Как на это будет реагировать рынок?
Опасения ЦБ и его главы — абсолютно понятная логика. Регулятор смотрит со стороны макро, а не микро. Разница между новостройкой и вторичкой — 40%. Но для регулятора хрущевка 10 млн и новостройка бизнес-класс того же INGRAD за 15–20 млн — одно и то же. И то, и то — квартира. Эльвира Набиуллина не приветствует факт того, что люди стали набирать несколько ипотек и начали спекулировать с объектами недвижимости. И с 23 декабря семейная ипотека стала «одноразовой». Субсидирование и льготные программы предусмотрены для решения жилищного вопроса, а не для спекуляции. ЦБ аккуратно подкручивает гайки, приучая людей постепенно. И это нормально. При резких изменениях все хлынут на рынок покупать. Даже я пошел и купил бы, улыбается Виктор.
Закредитованность есть, но ставка низкая — 3,75% за прошлый год и 5,5% средняя. Наш человек будет есть доширак, но найдет деньги для выплат. Для россиянина квартира — символ стабильности. А вот с акциями другие взаимоотношения: если случается какая-то просадка, наш человек скорее заберет портфель и махнет рукой с известным выражением: да и х..р с ними.
Получается, есть риск для энергосбытовых компаний, добавляет Вредный инвестор. Действительно, люди очень плохо платят коммуналку. Да и инвесторы не любят платить за ЖКХ, цены за услуги постоянно растут. А еще капремонт и обслуживание — стоит учитывать все издержки владения, комментирует Виктор Зубик.
Еще один «вредный» совет от Виктора: если взял ипотеку, купил квартиру и не можешь платить — продай, поставь ее по цене, купленной ранее, возможно, зафиксируй небольшой убыток. Но нет. Например, у ФСК была программа «Купи сейчас, плати потом». Человек купил квартиру за 45 млн, у застройщика такая стоит 40, продать ее в лучшем случае быстро можно за 35 млн. Но человек хочет только за 45 млн, он же инвестировал. По договору уже перешли на рыночную ипотеку, в итоге платит проценты 200–300 тыс. в месяц и ждет покупателя.
Стоит примерять разные сценарии. Например, Виктор по купленному объекту «Прибрежный парк» рассматривает 2 варианта: 1) продать за 4,99 млн сейчас 2) учитывая очень льготные условия и небольшой платеж, дождаться сдачи, взыскать с Самолета неустойку по срокам и качеству, сделать ремонт, меблировку — а потом подумать, что делать.
ЦБ как регулятор проводит определенную денежно-кредитную политику, порой с опережением. У руководства страны достаточно инструментов, чтобы обеспечить платежеспособный спрос. Где есть деньги, где есть потребитель, там всегда будет все расцветать, дополняет Максим Соколов. Инструменты застройщиков позволяют влиять на продажи и на рынок, подстегивать платежеспособный спрос. При сокращении льготной ипотеки спекулятивный пузырь будет ослабевать.
Государство выполняет социальную функцию: люди должны жить в новом комфортном жилье с нормальной инфраструктурой, дети должны ходить в детский сад и т.д. И этот баланс обеспечивает государство. Потому и позволяет застройщикам включать инструменты: пример по ЛСР выше. С одной стороны, мультипликативный эффект, в котором заинтересован Минстрой, правительство, инвестиционно-строительный комплекс. С другой — от инвестиций в поддержку строительного сектора получаем дополнительные рабочие места, налоги по всей цепочке, в том числе от смежных поставщиков товаров и услуг.
Но, помимо государственной политики, есть политика и стратегия инвесторов, которые приходят на рынок недвижимости, фондовый и другие рынки. Государство обеспечивает баланс интересов обеих сторон, пресекая пирамиды и формирование пузырей на рынках.
Навес из нераспроданных квартир: кто будет покупать квартиры и апартаменты, которые сдаются в 2026–2027 годах?
Люди, улыбается Виктор. 2021 год был рекордный, 2022 — непонятный, 2023 — опять рекорд. 2024, скорее, будет никакой. Рынок хочет доступные цены, и государство управляет этим рычагом, как сказал Максим. Да и застройщик легко может просубсидировать ставку на период строительства.
Есть нюанс. Открывая статистику ДОМ.РФ, можно увидеть ноль продаж у отдельных застройщиков. Волнует ли их это? Скорее, нет. У них дешевые деньги.
Например, проект Береговой-2 от Главстрой — срок сдачи объекта в 2024, а срок возврата кредита — в 2031. То есть у них есть куча времени. Застройщики, строящие бизнес и премиум-класс поменяли стратегию. Первый вариант — они хотят продавать готовое жилье, и у них есть 2–3 года в рамках проектного финансирования. Второй вариант — делают траншевую ипотеку, по которой на период строительства платится только тело долга. И в этом случае стоит учитывать, насколько хорош объект, качество строительства, надежность застройщика. И только потом принимать решение. Если параметры не очень, то происходит, как в проекте Зорге 9 — не распродано 55% апартаментов и застройщик готов повышать комиссию партнерам-продавцам. Казалось бы, дайте хорошую цену людям. Но так не происходит: просят 18–20 млн за однушку площадью 35 кв. м. Притом что у физиков на ЦИАН эта однушка стоит 13–15 млн.
Кто-то сориентируется, и будет все хорошо. А кто-то обанкротится.
А может купить вторичку, заехать и жить?
А зачем покупать старый фонд, удивляется Виктор Зубик. Актуален тренд на новостройки: люди хотят жить в новом доме с паркингом, закрытой территорией, с частным детским садом и прочими элементами комфорта. К тому же новостройки часто покупают с помощью семейной ипотеки, когда берут 12 млн дешевых денег, или используют комбинированную ипотеку. И получают новый качественный дом по цене хрущевки.
Это как с покупкой авто: что купить — старый Nissan Qashqai или новый Jeely Coolray 2024.
Возможен и такой подход, добавляет Максим Соколов. До периода льготной ипотеки основной инвестидеей была покупка дешевой квартиры в домах 1990-2000-х, потом делали ремонт и отдавали в аренду. Основной драйвер был — строительство метро. Прошло 5 лет, метро никого не удивишь, оно везде, перестало быть супердрайвером и основой принятия инвестиционного решения. Спрос ушел в льготные программы. И это опять хороший эффект госрегулирования: когда надо было поддержать застройщиков, то создали платежеспособный спрос такими программами и направили потребителя на тот рынок, который нужно.
Да, люди хотят покупать комфортное жилье. Но с точки зрения инвестиционного спроса может быть и возврат на 5 лет назад, и вторичка будет привлекательнее, чем первичный рынок.
Не покупайте новостройки
Есть еще момент, акцентирует Виктор. А стоит ли бежать покупать новостройки прямо сейчас, если есть выгодная ставка по депозитам. Мы находимся в периоде, когда торговали прошлым и показывали кейсы прошлого. Рынок уже немного другой.
Как пример, эксперт приводит кейс «Как поступил сотрудник Smarent». Он купил за 10 млн студию в ILove от Кортроса, планировал жить в этом ЖК. Не понравились качество, планировка, вскрылись другие недостатки. Продал за 16 млн, из которых 10 млн пошли на покупку классной студии в льготную ипотеку, а на часть денег купил облигации и получает 150.000 руб. в месяц. Рынок в какой-то момент начнет восстанавливаться, соответственно, он купит себе классную квартиру за нормальные деньги. Хорошая доходность, хорошая сделка.
Впереди яма. Демографическая
Мы приближаемся к демографической яме, обусловленной низкой рождаемостью в 1990-х. Это поколение вступает в свой активный период, готово покупать квартиры и в семейную, и в различные варианты ипотеки. Но их мало по численности. Хватит ли платежеспособного спроса, чтобы сбыть все, что уже настроили?
Хватит, уверен Виктор Зубик. Cпрос пока превышает предложение. Это факт, который подтвержден аналитикой в отчетах ДОМ.РФ, и озвучен в выступлениях Эльвиры Набиуллиной.
Однако рынок разбалансирован. Застройщики не хотят строить и продавать меньше, чем 500 тыс. за метр, потому что срок сдачи домов приходится уже на 2028 г. А какой будет спрос, какие программы, каким будет рынок через 4–5 лет — ясности нет. Девелоперский бизнес очень рискованный, поэтому должен быть высокодоходным. С момента начала строительства застройщик несет много рисков.
А что касается демографии, то следующий год объявлен годом семьи. И многие пойдут в историю с рождением детей, чтобы получить льготные преференции от государства, считает Виктор Зубик. К тому же спустя 2–3 года после серьезных вооруженных конфликтов обычно фиксировался беби-бум.
Поэтому при выборе доверяйте цифрам, аналитике, экспертизе.
• Недвига VS акции
• Смотрим 5 застройщиков: ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон, INGRAD
• Конкретные кейсы инвестирования
• Вредные советы на канале Вредного инвестора: как потерять деньги, вкладывая в бетон
Представляем экспертов
Виктор Зубик активно инвестирует в недвижимость с 2015 года, а последние 5 лет развивает компанию Smarent. Компания стала первопроходцем по оказанию комплекса услуг в сфере управления недвижимостью. Сейчас в управлении больше 300 квартир. Как заметил Сергей Полонский в интервью, 300 квартир — это о чем? На практике это большой операционный бизнес.
Максим Соколов — кандидат экономических наук, доцент, квалифицированный инвестор, эксперт федеральных и региональных СМИ. Любит аналитику и цифры. Консультирует Smarent c 2021 года.
Недвига VS акции
Рынок недвижимости или фондовый рынок? Вопрос-дилемма? Посмотрим, в чем суть на примере ведущих застройщиков Москвы.
Акции российских девелоперов, а именно ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон и INGRAD, можно оценить по мультипликаторам. Начиная с 2017, ЛСР и Эталон демонстрируют не очень позитивную динамику. И она явно уступает Индексу Мосбиржи. А вот максимальную доходность, к всеобщему удивлению, демонстрирует INGRAD, + 300%.
Компании, которые являются не самыми интересными с точки зрения вложений в бетон, могут быть интересны с точки зрения вложения в акции.
Не надо так
Куда могут инвестировать люди? Вариантов, по сути, два — фонда и недвига. Как сравнить инвестиции в недвижимость и фондовый рынок?
Те, кто берет акции, оценивают бизнес и ROE (показатель отражает эффективность управления компанией капиталом, вложенным акционерами). А как в реальности функционирует компания, вряд ли смотрят. Огромное количество потенциальных инвесторов изучают графики, сравнивают, как растут акции компании застройщика, как ведет себя индекс недвижимости. Спойлер: результат не в пользу индекса. И зачастую неопытные инвесторы принимают график как постулат. И идут играть на биржу. Бывает, предварительно сходят на курсы «гуру» недвижимости — не помогает.
А как сравнить?
Сравнивать конкретную акцию или какую-то компанию и доходность с индексом недвижимости — это неверный подход.
Рынок недвижимости — это дикий неликвид, заявляет профессиональный инвестор Виктор Зубик. И его рекомендация такова: смотрите конкретного застройщика, а еще правильнее — конкретную квартиру у этого застройщика. И тогда сравнивайте доходность.
Нам интересны строго определенные лоты, акцентирует Максим Соколов. Выбирая акции или облигации, инвестор смотрит на бизнес и на компанию в целом. Если взять статистику по рынку Москвы и Московской области, то цифры могут значительно отличаться. Один подход — рассматривать акции, облигации, ПИФы как укрупненные инструменты.
Наш подход — иной. Когда мы выбираем недвижимость, то анализируем конкретные ЖК, конкретные локации, конкретные лоты. И действуем по разработанным в компании четким параметрам, которые будут определять успех и то, насколько это будут выгодные и удачные инвестиции. Чтобы человек не потерял деньги.
А когда выбираем акции застройщиков, тогда стоит обращать внимание, как вел себя Индекс московской недвижимости от Домклик. Это индикатор для сравнения и оценки активов.
При всем богатстве выбора альтернатива есть
Облигации как альтернатива инвестициям в недвижимость — это классный инструмент, считает Виктор Зубик. Есть большой спрос и большое комьюнити заинтересованных лиц, подтверждает Назар Щетинин.
В портфеле Виктора, помимо недвижимости, есть облигации и фонды. Почему? Это довольно консервативная история, когда не хочется быть прикованным к экрану монитора, чтобы следить, а как там мои акции. Облигации — это понятный инструмент, особенно если снова рассматривать конкретного застройщика.
В качестве примера возьмем облигации ООО «Элит Строй» — это бумаги застройщика «Страна Девелопмент». Текущие параметры — 17,9% с ежемесячными выплатами купона. Виктор, профессионал на рынке недвижимости, понимает, как повышенная доходность соотносится с риском конкретного эмитента. Он хорошо знает эту компанию: что и как они строят в Москве, какие планы, какие старты, ежемесячную статистику продаж по объектам. Может оценить, будут ли у компании проблемы, связанные с передачей ключей и нарушением сроков, с выплатой штрафов. Эксперт рынка видит, что облигации данного застройщика — достойная альтернатива, например, чтобы «пересидеть» в быстроликвидном инструменте, когда не покупает недвижимость. И у недвижимости есть периодичность. Порой более выгодно выбрать этот класс активов на краткосрочный период.
Правда, для этого нужна экспертиза. И здесь Виктор привык обращаться к аналитикам, чтобы оценить финансовые показатели застройщика. А уже на их вердикт накладывает собственую экспертизу и знания рынка недвижимости. И решает, покупать облигации или нет, какого именно застройщика предпочесть.
Можно сравнить доходность с ОФЗ (облигации федерального займа — это государственные ценные бумаги, которые выпускает Минфин) как неким индикатором стабильности. При этом держим в голове, какая в моменте ключевая ставка ЦБ. Понятно, что ОФЗ — менее рискованная инвестиция, чем облигации застройщика с рейтингом ВВВ. Но и доходность другая. Все по классике.
Смотри в оба
На каждом этапе есть альтернатива вложениям в бетон, подчеркивает Максим. Знания и опыт инвестора на рынке физической недвижимости помогают более «вредно», то есть более тщательно, подходить к выбору акций и облигаций и глубоко понимать продукт.
Если обращать внимание только на отчетность и бухгалтерские показатели, можно попасть в ситуацию, которая произошла с инвесторами в Китае, добавляет Виктор. Огромное количество людей инвестировали в компании китайских застройщиков на основании их отчетности. Оказалось, что последние несколько лет их отчетность была фейковая. Нарисованная.
Так что очередной совет от экспертов — смотреть комплексно: и финансовые показатели, и технический анализ, и экспертную оценку — как строят, как продают, есть ли реальный спрос, смогут ли вообще достроить дом, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Для принятия обоснованного решения надо смотреть в оба и учитывать, насколько востребован физический продукт застройщика, перспективы спроса, локаций, законтрактованность. И еще много параметров.
Виктор Зубик подчеркивает, что сейчас застройщики с точки зрения текущего рынка — надежный актив. Классические застройщики, особенно в Москве, имеют меньше рисков, чем компании из других отраслей. Их поддерживает государство: дают выгодные кредиты и субсидирование. Они отлично справляются с ситуацией, у них хорошие показатели.
Лоббируются программы для застройщиков — кредит по ставке 1% годовых от ДОМ.РФ для тех, кто выходит на рынок ИЖС. Например, выгодоприобретателем может стать компания Самолет. На другом конце цепочки потребители — для них делают программы льготного кредитования на модульное строительство.
А может, лучше всех будет банкам, предполагает Вредный инвестор? Банки берут комиссии с обеих сторон: и с инвестора, и с застройщика — зарабатывают. Какие комиссии заплатил Виктор, покупая недвижимость как ЮЛ, узнаете, посмотрев видео.
Аналитика — наше все
Эксперты Smarent используют недешевую закрытую аналитику от ДОМ.РФ, чтобы посмотреть, есть ли просрочки, какая динамика продаж по конкретному объекту, оценить ситуацию в целом по рынку. Занимаясь инвестициями в недвижимость, это позволяет выбрать те самые правильные точки входа и выхода.
Если некий ЖК находится на хайпе, эксперты компании Smarent анализируют: сколько лотов осталось, делают аналитику, какие это лоты, рассказывает Максим. А главное, подходят ли они конкретному инвестору под его стратегию или нет.
Когда инвестор приходит к девелоперу, особенно крупному, в офисе продаж говорят: у нас вырастет цена до Х, мы круто продаем и лидеры продаж. Кто-то, например Донстрой, действительно, лидер. И с подтвержденными цифрами может продавать дороже, следуя классическому правилу — чем больше спрос, тем больше поднимаешь ценник.
А эксперты компании смотрят с другого ракурса, объясняет Виктор. Чем меньше спрос, тем больше просадка по цене. Если объект подходит для целей покупки в рамках критерия «правильный объект», то надо покупать там.
Однако типичный инвестор подвержен влиянию маркетологов. Стереотип такой: о, застрой в моем районе, хорошие продажи, цены растут. А видит он, как искусственно растет цена, а не реальную аналитику. Но идет и покупает.
Рассмотрим 5 ведущих застройщиков Москвы
1. ПИК
Посмотрим аналитику — компания ПИК на рынке Москвы.
Во-первых, видим, что у них самый большой объем запроектированных квартир по квадратным метрам. Наблюдается спад последние три месяца по продажам жилых помещений и рост стоимости среднего квадратного метра — отражает картину того, что сейчас происходит на рынке и за счет чего формируется ближайшая коррекция.
Таким образом, три показателя — площадь запроектированных квартир, продажи жилых помещений и средневзвешенная цена и стоимость — позволяют укрупненно понять, в какой ценовой категории работает застройщик, кто потенциальный инвестор таких объектов и какая структура востребована: двушки, трешки и т.д. И выбрать более интересные объекты.
Аналитика показывает тренды. Например, сейчас востребованы Евро-3 площадью 50–55 кв. м. Эксперт отмечает, что это самый ликвидный формат квартир для инвестиций. Естественно, в более низкой ценовой категории востребованы студии. А вот риелтор скажет, что это не так. Почему? Ответ прост: это низкая комиссия агенту. И поэтому инвестора, скорее, поведут в классические однушки — при одинаковом объеме работы риелтору это выгоднее. А тот факт, что классические однушки занимают уже 57% доли рынка, скромно умалчивают.
Инвестору надо смотреть там, где мало. Тогда объект имеет потенциал. Понятно, что цена должна быть разумной. Берем старт продаж в ЖК «Северный порт» — студии предлагают за 13 млн. Это сложно назвать инвестом, велик шанс потерять деньги. Тем более, проект рассчитан на сдачу в 2028 году.
2. Самолет
Компания больше представлена в Московской области, однако и на рынке Москвы занимает 2 место. Наряду с ПИК, это две крупнейшие по капитализации компании.
Наблюдаем, что квартиры у них подешевле и не растут в стоимости. Причина проста, поясняет Виктор, инвесторам не нужны квартиры за МКАД — они дороги, дают маленькую ликвидность, низкую аренду. Люди стараются от них избавляться. Зато региональные брокеры «впаривают» именно Самолет. Играют на мечте: всего за 6 млн вы станете владельцем квартиры с отделкой в Москве. Правда, есть комиссия 24%, и объект на границе Москвы, например ЖК «Молжаниново», но зато с московской пропиской.
Виктор Зубик считает, что у компании Самолет одни из самых дорогих квартир, учитывая соотношение: цена/качество/расположение. Аналитика показывает, что спрос падает. А вот у ПИКа, объекты которого находятся в основном внутри МКАДа, в хороших локациях, цена растет даже при снижении продаж. У Самолета — цена либо на месте, либо падает.
3. ЛСР
По мультипликаторам с точки зрения бизнеса ЛСР всегда смотрелся неплохо. Одно время это была достаточно интересная дивидендная история. Особенно для стоимостного инвестора. На московском рынке у них появляется активность, видимо, выходят какие-то новые проекты, интересные, комментирует Максим Соколов графики.
Виктор акцентирует, что Максим — аналитик, который смотрит на графики и не сталкивается с продажами по роду своей деятельности. А Зубик знает продажи. И объясняет движения на графике иначе: у ЛСР стали сильно проседать продажи с мая по июль, потому что были очень высокие цены по объектам. Затем компания ввела траншевую ипотеку и сделала хорошие продажи. А сейчас, вопреки наставлениям главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, вводит нулевую ипотеку. Получается, что ЛСР сделал продажи не за счет новых проектов и качества, а за счет того, что начал демпинговать и выплачивать комиссионные банкам, чтобы субсидировать ипотеку. Счета эскроу находятся в крупнейших банках — ДОМ.РФ, ВТБ, Сбер, МКБ. Владея такой информацией, я никогда не куплю акции ЛСР, хотя застройщик крупный, признается Виктор. У них плохое качество, плохие объекты — и рынок, и потребитель не сильно им доверяют. Скорее, куплю бумаги не столь известного частного застройщика и отдам долю в портфеле ему.
4. Эталон
Средний чек по Эталону практически в два раза выше, чем у предыдущих застройщиков. Компания переориентируется на проекты бизнес-класса, в регионы идет с комфорт- и эконом-классом. Застройщикам в Москве невыгодно строить эконом, акцентирует Виктор Зубик: земля дорогая, и они идут в новый сегмент — комфорт плюс. Люди активно его берут, им крайне важна стоимость ежемесячного платежа в ипотеку и стоимость объекта недвижимости. Наши люди не избалованы. Есть коммерческие помещения, входная группа на уровне земли, паркинг и закрытая территория — уже все довольны. И это вопрос также решает Пионер, объекты которого нравятся Виктору.
Что касается цифр, видно, что Эталон чуть-чуть сделал дисконт, с продажами у них все хорошо: они выросли, но цена за метр сильно не изменилась. Эталон также используют траншевую ипотеку. А еще начинают делать скидки до 25% на 2–3-комнатные квартиры. И здесь есть потенциал на квартиры небольшой площади.
5. INGRAD
Максим Соколов подчеркивает, что с точки зрения акций компания INGRAD показала себя интересно. Цифры говорят следующее. Самый дорогой квадратный метр относительно остальных рассматриваемых компаний — у них. Зато самый минимальный объем запроектированных метров.
Супервыброс по продаже объектов на графике видим в октябре. Виктор Зубик поясняет, что у INGRAD было два старта продаж:
- INJOY между метро «Войковская» и МЦК «Балтийская»
- Белый мыс, в ГО Мытищи Московской области.
Как у девелопера ситуация не очень. Компания готовилась к сделке с ПИКом — перестали выпускать новые продажи, частично распустили команду. А ПИК их не купил. Есть вопросы к качеству — проект INJOY продается как бизнес, но строится как комфорт. Скорее, им придется делать скидки, чтобы вытягивать текущую ситуацию.
Учитывая комплекс озвученных факторов, Виктор не купил бы бумаги, выпускаемые застройщиком. Рискованно.
Резюме
Если инвестор собирает активы в портфель и выбирает между акциями, облигациями и вложением в бетон, то скрупулезный подход и тщательный анализ того, как стратегически ведет себя бизнес и какой продукт предлагает, действительно, поможет выбирать качественные объекты, тщательно подходить к выбору акций и облигаций — и более удачно инвестировать. Можно вместе со Smarent.
А теперь кейсы
INGRAD
Виктор Зубик делится кейсом по компании INGRAD. Они показали максимальную доходность, +300%. Берем конкретный объект: в 2017 старт продаж ЖК «Новочеремушкинская 17», точечная застройка у метро «Академическая». На тот момент строили хорошо, на рынке были неизвестны и демпинговали. 1-комнатные стартовали в среднем по 8–9 млн рублей. Предположим, что консервативный инвестор купил квартиру тогда и решил, наконец, продать. А средняя цена сейчас — 30 млн рублей. И даже если бы наш инвестор взял дорогую по тем меркам ипотеку в 11%, он в выигрыше — доходность на вложенный капитал с кредитным плечом до 180%. Пример особенно актуален сейчас, когда ипотека снова дорогая. Но и в 2024 году возможны классные инвестиции по хорошей цене. Если же сдавать в аренду, то квартира приносит доход 80–100 тыс.
Это пример, когда получилась более консервативная безопасная инвестиция, чем покупка бумаг неизвестного застройщика в 2017. И более спокойная: купил и забыл. Не следишь в моменте, как меняется цена. Да, прошла небольшая коррекция цен в 2022 на рынке, но людей тогда меньше всего волновали вопросы с недвижимостью. А вот с купленными акциями, закрытием рынка в феврале и последующими событиями в сентябре волновали.
Зато покупка квартиры в ЖК «Весна» у того же INGRAD ощутимых дивидендов не принесла. И это пример плохого инвеста.
Таким образом, когда мы сравниваем на примере акции конкретного застройщика и инвестицию в конкретный ЖК, то часто, при правильном выборе ЖК, планировки, локации, инвестор получает хорошую историю при инвестировании в недвижимость.
Наш ответ на вопрос: акции или недвижимоcть = правильная оценка и выбор.
Куплю на ЦИАН — а там мусорка?!
На рынки тысячи квартир. И все их многообразие представлено на сайте ЦИАН. Но, по мнению Виктора, это свалка ненужных квартир. Как представитель IT-сектора ЦИАН — интересная компания. Если бы сервис ЦИАН оставался инструментом только для ЮЛ и агентств с лицензией и договорами на эксклюзивную продажу квартир, было бы прекрасно. А физические лица продавали бы только через Авито. Но пока на сайт вываливают дикий неликвид, не подкрепленные аналитикой хотелки физиков по ценам. «Моя квартира — всегда самая лучшая» — девиз любого собственника. Соответственно, цены завышены, квартира не продается. Собственник не проконсультировался с экспертом, не понимает рынок, квартира элементарно не подготовлена к продаже, фото сделаны кое-как, цена неадекватна.
Что касается аренды и продажи, то компания Smarent проводит профессиональную подготовку квартир под сдачу, подбирает арендатора и берет в дальнейшее управление. Собственнику — доход, компании — решение всех вопросов и нюансов взаимодействия с арендатором.
С помощью флиппинга — купили, подготовили, продали — люди могут увеличить свой арендный доход. Метод довольно популярен.
ПИК-студия
Другой пример. Акции ПИКа хорошо выросли после ковида. А что, если бы тогда наш инвестор купил маленькую студию, так называемую собачью будку, казалось бы, не нужную никому? Сравниваем: 20-метровая студия стоила тогда в среднем 5,76 млн рублей, теперь ее можно продать за 10–11 млн рублей. Где? Например, в ЖК «Очаковский», показавшем большие показатели роста. А в аренду такая студия сдается за 45–50 руб. в месяц.
Парадокс, но… Обычная домохозяйка, не профессиональный инвестор, которая купила за 6 млн в льготную ипотеку студию в не самом лучшем объекте ЖК «Большая Академическая», за 3 года сделала бы X2. Деньги вложены в недвижимость, квартира с отделкой и уже год, как могла бы сдаваться в аренду и принести еще полмиллиона.
А вот история профессионального инвестора на фондовом рынке, особенно если он играл с кредитным плечом на фондовом рынке последние три года, довольно печальна. Хорошо, если не стал банкротом в феврале.
Где ты был, когда раздавали нулевую ипотеку
Бывали и такие времена. Например, у застройщика квартира стоила 10 млн, отдавали ее по нулевой ипотеке за 12, а реальная стоимость объекта, скажем 8–9 млн. Взнос — 2 млн. Получается, что долг 10 млн был больше, чем реальная стоимость квартиры. В чем подвох? Дотошный Зубик пошел в банки — ВТБ и Сбер — с вопросом: когда люди начнут получать стоимость, то будут заказывать оценку объекта недвижимости для ипотеки, ведь это обязательно. Соответственно, вы начнете просить у физиков доплатить до безопасной истории (20–30%-го спреда от реальной рыночной стоимости до суммы долга)? Но нет. Никто так делать не будет. И ставку в сторону повышения пересчитывать тоже не будет — в договоре нет таких пунктов. Так что в некоторых случаях покупка недвижимости с плечом — отличный вариант.
Будут ли инвесторы, взявшие квартиры в нулевую или льготную ипотеку, продавать в 2024 году? Вряд ли. Инфляция, неясность. А у них бетон: хочешь живи, хочешь сдавай или вообще ничего не делай. Да и налог на студии 20 кв.м = 0. Виктор Зубик приводит пример, за сколько сдается Евро-3 площадью 61 кв. м. — смотри видео. Спойлер: очень выгодно.
Кейс самого Зубика
Что выгоднее — акции Самолета или инвест в его объекты? Для изучения возьмем кейс самого Виктора.
Дано: студия 25,3 кв. м в ЖК «Прибрежный парк», вход 4,017 млн, первоначальный взнос 600 тыс. Платеж — 9,3 тыс. руб. на 24 месяца, так как Самолет дал нулевую ставку на период до ввода в эксплуатацию. Выход — по 5,25 млн (130 тыс. налоги, 100 тыс. комиссия брокеру при продаже). Доход = 1 млн на вложенные 800 тыс. (около 50% годовых).
Виктор — профи, понимает рынок. А вот если слегка изменить параметры — взять ипотеку по 8–9%, цену входа чуть выше в 4–4,5 млн, а выхода в 5 млн руб (это реальные кейсы) — доходность выходит всего около 10% годовых. Все расчеты есть в видео.
Какой вывод? Важна точка входа, объект, локация. Правило Зубика — выбор правильного, качественного объекта недвижимости. И тогда все равно: растет рынок или падает.
Зачастую правильный объект — не тот, что предлагают брокеры от застройщика. Решив продать рекомендованный ими объект через пару-тройку лет, инвестор столкнется с тем, что доходность его инвестиций стремится к нулю. А брокер, рассказавший чудесную сказку, давно не работает.
Правило «купи квартиру и акции-облигации того же застройщика, раз вы ему доверили свои деньги» не работает, утверждает Виктор Зубик. Это как купить акции АВТОВАЗа — не значит ездить только на ВАЗе.
Выводы
Рынок недвижимости обладает огромным потенциалом с точки зрения инвестиций. Выбирает инвестор в зависимости от собственной стратегии. Разумеется, стоит учитывать:
- Возраст инвестора
- Какой у него капитал
- Какие цели
- Понимание точек входа и точек выхода
- Какая стратегия: спекулятивная, пассивная и т.д.
Представители эмитентов рассказывают про одну часть бизнеса. Виктор Зубик и Максим Соколов — люди из «реального сектора». Они работают с продуктом и представляют его конечному пользователю, в том числе инвесторам в недвижимость, с целью получения ими постоянного рентного дохода. Эксперты показали на примерах, как выбирать хороший продукт и получить перспективные вложения. Расширяйте палитру взгляда.
Другие Правила инвестиций от Виктора Зубика узнаете здесь.
Вопросы вредных инвесторов
Закредитованность населения пугает даже ЦБ. Как на это будет реагировать рынок?
Опасения ЦБ и его главы — абсолютно понятная логика. Регулятор смотрит со стороны макро, а не микро. Разница между новостройкой и вторичкой — 40%. Но для регулятора хрущевка 10 млн и новостройка бизнес-класс того же INGRAD за 15–20 млн — одно и то же. И то, и то — квартира. Эльвира Набиуллина не приветствует факт того, что люди стали набирать несколько ипотек и начали спекулировать с объектами недвижимости. И с 23 декабря семейная ипотека стала «одноразовой». Субсидирование и льготные программы предусмотрены для решения жилищного вопроса, а не для спекуляции. ЦБ аккуратно подкручивает гайки, приучая людей постепенно. И это нормально. При резких изменениях все хлынут на рынок покупать. Даже я пошел и купил бы, улыбается Виктор.
Закредитованность есть, но ставка низкая — 3,75% за прошлый год и 5,5% средняя. Наш человек будет есть доширак, но найдет деньги для выплат. Для россиянина квартира — символ стабильности. А вот с акциями другие взаимоотношения: если случается какая-то просадка, наш человек скорее заберет портфель и махнет рукой с известным выражением: да и х..р с ними.
Получается, есть риск для энергосбытовых компаний, добавляет Вредный инвестор. Действительно, люди очень плохо платят коммуналку. Да и инвесторы не любят платить за ЖКХ, цены за услуги постоянно растут. А еще капремонт и обслуживание — стоит учитывать все издержки владения, комментирует Виктор Зубик.
Еще один «вредный» совет от Виктора: если взял ипотеку, купил квартиру и не можешь платить — продай, поставь ее по цене, купленной ранее, возможно, зафиксируй небольшой убыток. Но нет. Например, у ФСК была программа «Купи сейчас, плати потом». Человек купил квартиру за 45 млн, у застройщика такая стоит 40, продать ее в лучшем случае быстро можно за 35 млн. Но человек хочет только за 45 млн, он же инвестировал. По договору уже перешли на рыночную ипотеку, в итоге платит проценты 200–300 тыс. в месяц и ждет покупателя.
Стоит примерять разные сценарии. Например, Виктор по купленному объекту «Прибрежный парк» рассматривает 2 варианта: 1) продать за 4,99 млн сейчас 2) учитывая очень льготные условия и небольшой платеж, дождаться сдачи, взыскать с Самолета неустойку по срокам и качеству, сделать ремонт, меблировку — а потом подумать, что делать.
ЦБ как регулятор проводит определенную денежно-кредитную политику, порой с опережением. У руководства страны достаточно инструментов, чтобы обеспечить платежеспособный спрос. Где есть деньги, где есть потребитель, там всегда будет все расцветать, дополняет Максим Соколов. Инструменты застройщиков позволяют влиять на продажи и на рынок, подстегивать платежеспособный спрос. При сокращении льготной ипотеки спекулятивный пузырь будет ослабевать.
Государство выполняет социальную функцию: люди должны жить в новом комфортном жилье с нормальной инфраструктурой, дети должны ходить в детский сад и т.д. И этот баланс обеспечивает государство. Потому и позволяет застройщикам включать инструменты: пример по ЛСР выше. С одной стороны, мультипликативный эффект, в котором заинтересован Минстрой, правительство, инвестиционно-строительный комплекс. С другой — от инвестиций в поддержку строительного сектора получаем дополнительные рабочие места, налоги по всей цепочке, в том числе от смежных поставщиков товаров и услуг.
Но, помимо государственной политики, есть политика и стратегия инвесторов, которые приходят на рынок недвижимости, фондовый и другие рынки. Государство обеспечивает баланс интересов обеих сторон, пресекая пирамиды и формирование пузырей на рынках.
Навес из нераспроданных квартир: кто будет покупать квартиры и апартаменты, которые сдаются в 2026–2027 годах?
Люди, улыбается Виктор. 2021 год был рекордный, 2022 — непонятный, 2023 — опять рекорд. 2024, скорее, будет никакой. Рынок хочет доступные цены, и государство управляет этим рычагом, как сказал Максим. Да и застройщик легко может просубсидировать ставку на период строительства.
Есть нюанс. Открывая статистику ДОМ.РФ, можно увидеть ноль продаж у отдельных застройщиков. Волнует ли их это? Скорее, нет. У них дешевые деньги.
Например, проект Береговой-2 от Главстрой — срок сдачи объекта в 2024, а срок возврата кредита — в 2031. То есть у них есть куча времени. Застройщики, строящие бизнес и премиум-класс поменяли стратегию. Первый вариант — они хотят продавать готовое жилье, и у них есть 2–3 года в рамках проектного финансирования. Второй вариант — делают траншевую ипотеку, по которой на период строительства платится только тело долга. И в этом случае стоит учитывать, насколько хорош объект, качество строительства, надежность застройщика. И только потом принимать решение. Если параметры не очень, то происходит, как в проекте Зорге 9 — не распродано 55% апартаментов и застройщик готов повышать комиссию партнерам-продавцам. Казалось бы, дайте хорошую цену людям. Но так не происходит: просят 18–20 млн за однушку площадью 35 кв. м. Притом что у физиков на ЦИАН эта однушка стоит 13–15 млн.
Кто-то сориентируется, и будет все хорошо. А кто-то обанкротится.
А может купить вторичку, заехать и жить?
А зачем покупать старый фонд, удивляется Виктор Зубик. Актуален тренд на новостройки: люди хотят жить в новом доме с паркингом, закрытой территорией, с частным детским садом и прочими элементами комфорта. К тому же новостройки часто покупают с помощью семейной ипотеки, когда берут 12 млн дешевых денег, или используют комбинированную ипотеку. И получают новый качественный дом по цене хрущевки.
Это как с покупкой авто: что купить — старый Nissan Qashqai или новый Jeely Coolray 2024.
Возможен и такой подход, добавляет Максим Соколов. До периода льготной ипотеки основной инвестидеей была покупка дешевой квартиры в домах 1990-2000-х, потом делали ремонт и отдавали в аренду. Основной драйвер был — строительство метро. Прошло 5 лет, метро никого не удивишь, оно везде, перестало быть супердрайвером и основой принятия инвестиционного решения. Спрос ушел в льготные программы. И это опять хороший эффект госрегулирования: когда надо было поддержать застройщиков, то создали платежеспособный спрос такими программами и направили потребителя на тот рынок, который нужно.
Да, люди хотят покупать комфортное жилье. Но с точки зрения инвестиционного спроса может быть и возврат на 5 лет назад, и вторичка будет привлекательнее, чем первичный рынок.
Не покупайте новостройки
Есть еще момент, акцентирует Виктор. А стоит ли бежать покупать новостройки прямо сейчас, если есть выгодная ставка по депозитам. Мы находимся в периоде, когда торговали прошлым и показывали кейсы прошлого. Рынок уже немного другой.
Как пример, эксперт приводит кейс «Как поступил сотрудник Smarent». Он купил за 10 млн студию в ILove от Кортроса, планировал жить в этом ЖК. Не понравились качество, планировка, вскрылись другие недостатки. Продал за 16 млн, из которых 10 млн пошли на покупку классной студии в льготную ипотеку, а на часть денег купил облигации и получает 150.000 руб. в месяц. Рынок в какой-то момент начнет восстанавливаться, соответственно, он купит себе классную квартиру за нормальные деньги. Хорошая доходность, хорошая сделка.
Впереди яма. Демографическая
Мы приближаемся к демографической яме, обусловленной низкой рождаемостью в 1990-х. Это поколение вступает в свой активный период, готово покупать квартиры и в семейную, и в различные варианты ипотеки. Но их мало по численности. Хватит ли платежеспособного спроса, чтобы сбыть все, что уже настроили?
Хватит, уверен Виктор Зубик. Cпрос пока превышает предложение. Это факт, который подтвержден аналитикой в отчетах ДОМ.РФ, и озвучен в выступлениях Эльвиры Набиуллиной.
Однако рынок разбалансирован. Застройщики не хотят строить и продавать меньше, чем 500 тыс. за метр, потому что срок сдачи домов приходится уже на 2028 г. А какой будет спрос, какие программы, каким будет рынок через 4–5 лет — ясности нет. Девелоперский бизнес очень рискованный, поэтому должен быть высокодоходным. С момента начала строительства застройщик несет много рисков.
А что касается демографии, то следующий год объявлен годом семьи. И многие пойдут в историю с рождением детей, чтобы получить льготные преференции от государства, считает Виктор Зубик. К тому же спустя 2–3 года после серьезных вооруженных конфликтов обычно фиксировался беби-бум.
Поэтому при выборе доверяйте цифрам, аналитике, экспертизе.