Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет интересный кейс инвестиции в однокомнатную квартиру, расскажет обо всех нюансах и затратах, и также сравнит эту инвестицию с банковским вкладом.
В этой статье:
Евро-2 в ЖК «Матвеевский парк» от ПИК – коридор и кухня-гостиная
Спальня
Санузел
Аренда
Квартира или депозит
Выводы
Евро-2 в ЖК «Матвеевский парк» от ПИК – коридор и кухня-гостиная
Мне часто прилетает такой комментарий от хейтеров: да кому нужны однокомнатные квартиры под аренду?! Доходность там 2-3%, ну, максимум 4%. Лучше же положить деньги на депозит под 17-18%, а то и 20% годовых на 2-3 года фиксировано и без каких-либо рисков. А если еще сдавать эту квартиру, то вложить в ремонт и меблировку нужно как минимум 1 млн ₽, чтобы получать совсем небольшой ежемесячный доход. Сегодня мы все посчитаем и решим, что все же выгоднее – вклад или покупка такой квартиры под аренду. И делать мы это будем на примере евродвушки в ЖК «Матвеевский парк» с ремонтом от ПИК недалеко от метро «Аминьевская».
На входе в квартиру мы сразу видим небольшой коридор, куда удалось разместить шкаф. Над входной дверью находится электрощиток. В коридоре мы повесили маленькое зеркало, которое позволяет навести красоту перед выходом на улицу. Также мы вместили пуфик, а вверху есть место для установки Wi-Fi роутера. Кондиционера в квартире нет.
Пройдя дальше, мы попадаем в кухню-гостиную. Застройщик выделил под кухню небольшую зону, которая выглядит не совсем функционально для квартиры площадью 32 м². Обычно квартиры евро-формата имеют площадь 36-38 м², и такие малогабаритные решения мне лично не очень по душе. Я бы предпочел приобрести студию, чем такую маленькую однокомнатную квартиру. Однако в свете новых строительных норм, запрещающих проектировать студии меньше 28 м², на рынке начинают появляться именно такие квартиры, как эта – евро-2 площадью около 30-31 м².
В этой квартире кухня занимает значительную часть пространства гостиной. Я бы предпочел установить здесь компактную кухню с барной стойкой, чтобы освободить больше места в комнате.
К сожалению, в данной зоне не получится установить дополнительные шкафчики, чтобы вместить все необходимое. Однако, несмотря на малые размеры, кухня оборудована всем необходимым: варочная панель, вытяжка, духовой шкаф, посудомоечная машина, и даже есть место, куда можно было бы встроить винный шкаф.
В небольшом шкафчике под барной стойкой можно хранить много мелочей, которые не часто нужны. В условиях малогабаритной квартиры, в отсутствие кладовки и других систем хранения, это полезно.
Когда мебель была установлена, мы заметили, что затраты на обустройство кухни значительно возросли: покупка варочной панели, духовки, посудомоечной машины, вытяжки, чайника и холодильника обходится гораздо дороже, чем раньше. Сейчас смета легко переваливает за 100 тыс. ₽, а раньше можно было уложиться в 50 тыс. ₽.
В этой кухне меня приятно удивили несколько вещей. Во-первых, это черная раковина и хороший кран. Кстати, воду мы всегда перекрываем для безопасности, пока квартира не заселена. Также вся кухонная утварь — ложки, поварешки, чайник, утюг, тарелки и чашки — уже подготовлены для будущих арендаторов. Все это демонстрирует высокую степень готовности квартиры к заселению, хотя внешне она может не всем понравиться.
Визуально кухня мне не кажется очень привлекательной, но с точки зрения функционала – это твердая пятерка. Самым удачным решением является барная стойка вместо стола, которая выполняет сразу несколько функций: на ней можно готовить, есть, работать, и даже заниматься сексом – барная стойка крепкая, а места в квартире не так много.
Меблировка квартиры была выполнена нами после ее передачи в управление собственником сразу от застройщика. Квартира была пустая, и мы довели ее до ума: закупили мебель, собрали ее и проверили, что все работает – для этого приезжал мастер, который все проверил и заполнил специальный отчет. Только после этого квартира готова к сдаче.
Продолжаем осмотр кухни-гостиной. Мы повесили картины, поставили диван и классный модный торшер. На полу мы положили ковер. Я не большой любитель ковров, а вот, например, Артемий Лебедев – фанат, посмотреть на его ковер можно в нашем интервью.
Мы установили рабочее место, но, на мой взгляд, это не очень удобно – полка висит слишком низко. Например, я бы каждый раз бился головой. Эти мелкие недочеты мы, конечно, исправим, ведь наша задача — создать максимально комфортное и функциональное пространство.
На арендные квартиры мы не ставим дорогие телевизоры, хотя я считаю, что лучше было бы повесить здесь модель с большим экраном от 50 дюймов, чтобы придать помещению более современный вид. Комод, хоть и добавляет места для хранения, на мой взгляд, загромождает пространство. Если бы это была моя квартира, я бы предпочел заменить его на более легкую и компактную мебель. Однако для арендной квартиры мебель подбиралась с учетом функциональности и бюджета.
Диван раскладывается и скорее всего это модель от divan.ru. Здесь квартира идеально подойдет для одного человека или пары. Анализируя нашу целевую аудиторию, могу сказать, что такие небольшие квартиры часто снимают молодые девушки в возрасте 25-35 лет, которые живут самостоятельно, строят карьеру и нуждаются в уютном и функциональном жилье. Иногда такие квартиры снимают пары или молодые семьи.
В аренде квартиры площадью 32 м², 36 м² и 44 м² стоят примерно одинаково, разница может быть лишь в 10 тыс. ₽. Именно поэтому мы никогда не рекомендуем покупать однушку площадью 50 м², поскольку гораздо выгоднее будет взять две студии. Выбирая из евро-2 площадью 32 и 36 метров, я бы доплатил за большую площадь, поскольку такие квартиры легче сдаются и продаются.
Спальня
Спальня здесь совсем небольшая, но мы установили полноценную удобную двуспальную кровать и вместительный шкаф. Внутри шкафа уже подготовлен комплект постельного белья, что позволит арендатору сразу заехать и начать жить. Также предусмотрены необходимые бытовые предметы, такие как сушилка для белья и гладильная доска — все, что нужно для комфортного проживания.
Телевизора здесь нет, как и каких-то дополнительных элементов вроде шеста или других лишних предметов. Здесь есть только все самое необходимое для отдыха: уютная двухспальная кровать и спокойное, тихое пространство.
Окно в комнате не панорамное, но оно обеспечивает хорошее освещение. Единственный недостаток этой квартиры, который я уже упоминал, — это отсутствие кондиционера. Однако квартира расположена на не солнечной стороне, и здесь прохладно. Было бы отлично, если бы комната была на пару метров больше, тогда шкаф мог бы быть более глубоким, а пространство более функциональным. Здесь не хватает пару метров, на кухне пары метров. Но мы работаем с тем, что есть, и постарались максимально эффективно использовать пространство. Но, как я говорил, квартира площадью на 4 м² больше, то есть 36 квадратов, была бы более функциональной и ликвидной.
Санузел
Что мне действительно нравится в этой квартире, так это санузел и коврик. Кстати, этот коврик просто отличный, он сильно напоминает афганские ковры, как у Артемия Лебедева, но наверняка стоит в 100 раз дешевле. В санузле также очень удобная раковина с большой столешницей над стиральной машиной, есть электрический полотенцесушитель.
Как всегда, мы использовали дозаторы для мыла, зеркала с подсветкой, и, так как здесь есть ниша, добавили полочки, что стало отличным решением.
Особенно хочу отметить, что в последнее время ПИК начал устанавливать инсталляции вместо стандартных унитазов. Это тоже отличное решение.
Здесь стоит стандартная дешевая акриловая ванна – я такие не люблю, предпочитаю чугунные ванны. В целом, если у вас квартира от ПИК и вы планируете жить в ней, я бы рекомендовал полностью переделать санузел: установить чугунную ванну, качественную плитку, но инсталляцию можно оставить. Также в базовой комплектации от ПИК установлена стандартная раковина, которую мы обычно заменяем на более современную и стильную.
В итоге, несмотря на небольшую площадь квартиры, санузел получился просто идеальным. Я безумно доволен этим санузлом и смело могу поставить ему пять баллов.
Аренда
Мы уже определили целевую аудиторию и понимаем, кто будет заинтересован в аренде. Важно помнить, что квартира находится в удобной локации — рядом станция метро БКЛ «Аминьевская» и станция МЦД, что позволяет легко добраться до Сити. Это огромный плюс с точки зрения транспортной доступности.
Что касается стоимости аренды, давайте посмотрим на Авито. На данный момент, похожая по характеристикам квартира с хорошей меблировкой сдается за 90 тыс. ₽ в месяц. Студия стоит 65 тыс. ₽ в месяц, а евро-3 – 130 тыс. ₽ в месяц. Я считаю, что справедливая цена для этой квартиры на данный момент — около 90 тыс. ₽ в месяц. Честно говоря, я бы не дал больше 60-70 тыс. за такую квартиру, но на Авито часто выставляют желаемую, а не реальную цену.
Эту квартиру удалось сдать всего за три дня по арендной ставке в 82 тыс. ₽, и если бы мы сдавали ее в августе, я думаю, цена могла бы составить 85-90 тыс. ₽. Это неплохой доход, учитывая, что ипотечный платеж составляет около 50 тыс. ₽. Получать арендный доход более 80 тыс. ₽ в месяц, вложив при этом всего пару миллионов, — это, на мой взгляд, хорошая инвестиция.
Квартира или депозит
Теперь немного об инвестиционной составляющей. Эта квартира была куплена за 10,5 млн ₽ в семейную ипотеку с небольшим взносом в районе 2 млн ₽ и ежемесячным платежом, потому что сумма ипотеки составляла около 8 млн ₽. Ипотечный платеж составил всего 50 тыс. ₽, и квартира сама себя будет окупать.
Если смотреть на текущую стоимость недвижимости в этом районе, цена на аналогичные квартиры площадью около 32 м² на вторичном рынке составляет около 15-15,5 млн ₽ без меблировки. Если добавить мебель, такая квартира может стоить минимум 16 млн ₽. Таким образом, если собственник решит продать ее сейчас, он может заработать около 5 млн ₽ прибыли, даже с учетом всех затрат на ипотеку. Однако я не думаю, что собственник захочет продавать эту квартиру, так как она была приобретена по выгодной ставке в семейную ипотеку, и этот район имеет потенциал для дальнейшего роста цен. Зачем продавать актив, который будет приносить доход?
Давайте сравним, что было бы, если бы эти 2 млн собственник положил на депозит в 2022 году под 18-20% годовых вместо покупки квартиры. Доход на таком вкладе был бы значительно меньше — максимум около 1 млн ₽. Таким образом, покупка недвижимости оказалась более выгодным решением. Вся эта ситуация показывает, что правильные инвестиции в недвижимость могут принести гораздо большую доходность, чем банковский депозит. Есть теория, а есть практика.
При этом у собственника не было никаких переживаний и хлопот. Деньги лежали на эскроу, дом строился, затем Smarent принял квартиру от застройщика, замеблировал, подготовил к аренде и сдал. Это и есть полный цикл. Собственник лишь будет получать ежемесячные выплаты на карту. И даже если он захочет продать эту квартиру и реинвестировать капитал в другие объекты, для него все будет так же – без хлопот и проблем.
Выводы
У нас есть актив, который будет окупаться и приносить доход. Если смотреть на затраты на меблировку, они составили чуть больше 600 тыс. ₽, что, возможно, и дорого, но это позволит сдавать и продавать квартиру значительно дороже. Если бы собственник вложил деньги в меблировку, он смог бы продать ее минимум на миллион рублей дороже, чем без нее.
В завершение, если вы думаете о продаже недвижимости, и она у вас с отделкой, я бы рекомендовал вложить деньги в меблировку, чтобы значительно повысить ее стоимость. Я стараюсь использовать мой канал не только для того, чтобы рекомендовать обращаться в нашу компанию, но и чтобы показывать реальные примеры обустройства жилья. Смета на эту квартиру со всеми паролями и явками выложены на Boosty. Если у вас евродвушка, то для вас эта смета может стать отличным навигатором, сэкономив вам кучу сил и времени.
Также подписывайтесь на Телеграм-канал Smarent – там самая быстрая и актуальная информация. Не забудьте про YouTube-канал – помимо интервью и видео на важные темы, там я провожу еженедельные прямые эфиры, где разбираем тренды рынка недвижимости, ЖК, застройщиков, и я отвечаю на вопросы спонсоров.