Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, детально проанализирует застройщика ПИК, расскажет о его сильных и слабых сторонах, изучит реальные отзывы клиентов, обсудит новые проекты застройщика и частые проблемы, с которыми сталкиваются жильцы.
В этой статье:
Был пионером, стал скуфом
Еще летом 2023 года, когда мы делали большой обзор ПИК, казалось, что даже при всех проблемах, альтернативы просто нет. Но прошел всего год, и выяснилось, что застройщик номер ноль – это скуф, скучный, несуразный и несовременный девелопер, который не видит тренды и теряет позиции в пользу более ярких игроков. В панике ПИК наплодил кучу брендов, в которых и сам не до конца разобрался. А мы будем разбираться.
В свое время, в середине 2010-х годов ПИК совершил революцию на рынке недвижимости – сначала Москвы, а потом и всей России. Менеджмент компании увидел запрос покупателей на недорогое, красивое и удобное жилье, чтоб было как в Европах. Сейчас это кажется очевидным и воспринимается как должное, но еще десять лет назад все, что вы могли купить при обычном бюджете – это унылая «лужковка», она же П-44-Т: никаких дворов без машин, никакой доступной среды, только самые суровые детские площадки. Ну, а планировки разрабатывались, видимо, еще советскими проектировщиками: никаких студий и евроформата, малюсенькие ванные и максимум один раздельный санузел. А про стрит-ритейл и говорить нечего – в арсенале лишь районный продуктовый, он же магазин-лабиринт из комнатушек и извилистых коридоров.
В этой статье:
- Был пионером, стал скуфом
- Самолет «налетает» на пятки
- Vangarden
- Кутузовский квартал
- Москворечье
- Бусиновский парк
- Плеханова 11
- 2-й Иртышский
- Полар
Был пионером, стал скуфом
Еще летом 2023 года, когда мы делали большой обзор ПИК, казалось, что даже при всех проблемах, альтернативы просто нет. Но прошел всего год, и выяснилось, что застройщик номер ноль – это скуф, скучный, несуразный и несовременный девелопер, который не видит тренды и теряет позиции в пользу более ярких игроков. В панике ПИК наплодил кучу брендов, в которых и сам не до конца разобрался. А мы будем разбираться.
В свое время, в середине 2010-х годов ПИК совершил революцию на рынке недвижимости – сначала Москвы, а потом и всей России. Менеджмент компании увидел запрос покупателей на недорогое, красивое и удобное жилье, чтоб было как в Европах. Сейчас это кажется очевидным и воспринимается как должное, но еще десять лет назад все, что вы могли купить при обычном бюджете – это унылая «лужковка», она же П-44-Т: никаких дворов без машин, никакой доступной среды, только самые суровые детские площадки. Ну, а планировки разрабатывались, видимо, еще советскими проектировщиками: никаких студий и евроформата, малюсенькие ванные и максимум один раздельный санузел. А про стрит-ритейл и говорить нечего – в арсенале лишь районный продуктовый, он же магазин-лабиринт из комнатушек и извилистых коридоров.
И тут пришел ПИК. Менеджмент поездил по этим самым Европам, посмотрел, что и как строят там и выбрал лучшие решения. Первыми проектами новой формации стали Варшавское шоссе 141 и Мещерский лес. Это был абсолютно новый продукт для России. Шутка ли! В доме нет лоджий, а балконы весьма условны. Потребовалось время, чтобы потребитель принял эти фишки. Но суперсовременные дворы, продуманные пространства, огромные окна, приятные входные группы, понятная схема покупки и низкий ипотечный платеж сделали свое дело.
Кроме того, ПИК быстро понял, что потребитель не хочет делать ремонт, и уже скоро сформировался этот узнаваемый продукт от ПИК – инстаграмная квартира, где все беленькое и деревянненькое, но достаточно пары штрихов, и уже появлялась
Кроме того, ПИК быстро понял, что потребитель не хочет делать ремонт, и уже скоро сформировался этот узнаваемый продукт от ПИК – инстаграмная квартира, где все беленькое и деревянненькое, но достаточно пары штрихов, и уже появлялась
Для меблировки от Smarent ПИК квартира - это идеальный пример, когда из обычного ремонта от застройщика получается уютная квартира под аренду.
Еще один тренд, законодателем которого стал ПИК, – это студии. Первые «будки» в проекте «Варшавское шоссе 141» были не такими уж и будками – аж 22-25 метра. Но со временем эффективность взяла верх, и площадь студий неизменно сокращалась. И теперь ПИК-стандарт – это 19-20 квадратных метров. Было, до недавних изменений.
И ракета под названием ПИК улетела в космос. Продукт компании полюбился потребителям, да и маркетологи знали свое дело – квартиры разлетались как горячие котлетки: финансовые показатели хорошели, а застройщик занимал топовые места во всевозможных рейтингах, настолько, что рынок даже стал называть его «застройщиком номер ноль» – что предполагает полное отсутствие конкуренции.
Но, как это часто бывает, создав один крутой продукт, компания успокаивается и думает, что это теперь навсегда, достаточно лишь слегка менять цвет линий на фасадах и делать все более мелкую нарезку квартир, чтобы будок уж точно всем хватило, а доход девелопера рос вместе с ценой за квадратный метр.
И ракета под названием ПИК улетела в космос. Продукт компании полюбился потребителям, да и маркетологи знали свое дело – квартиры разлетались как горячие котлетки: финансовые показатели хорошели, а застройщик занимал топовые места во всевозможных рейтингах, настолько, что рынок даже стал называть его «застройщиком номер ноль» – что предполагает полное отсутствие конкуренции.
Но, как это часто бывает, создав один крутой продукт, компания успокаивается и думает, что это теперь навсегда, достаточно лишь слегка менять цвет линий на фасадах и делать все более мелкую нарезку квартир, чтобы будок уж точно всем хватило, а доход девелопера рос вместе с ценой за квадратный метр.
Самолет «налетает» на пятки
И конкуренты не заставили себя долго ждать. О планах догнать и перегнать ПИК Самолет открыто заявил еще пару лет назад. Но вряд ли ПИК воспринял эту угрозу всерьез. Уж очень крепкое было его положение на рынке. Однако Самолет не шутил, ввалил максимум усилий и в начале 2024 года топ-менеджмент Самолета, вероятно, открыл самую дорогую бутылку шампанского: компания, наконец, обогнала «застройщика номер ноль». Впервые за пять лет первую строчку рейтинга застройщиков по объему текущего строительства занял не ПИК, а Самолет.
И конкуренты не заставили себя долго ждать. О планах догнать и перегнать ПИК Самолет открыто заявил еще пару лет назад. Но вряд ли ПИК воспринял эту угрозу всерьез. Уж очень крепкое было его положение на рынке. Однако Самолет не шутил, ввалил максимум усилий и в начале 2024 года топ-менеджмент Самолета, вероятно, открыл самую дорогую бутылку шампанского: компания, наконец, обогнала «застройщика номер ноль». Впервые за пять лет первую строчку рейтинга застройщиков по объему текущего строительства занял не ПИК, а Самолет.
За пять лет Самолет смог нарастить объемы строительства в четыре раза, а ПИК, наоборот, сократил – почти на 40%. ПИК просчитался, но где? Все это время Самолет активно увеличивал земельный банк, шел с экспансией в регионы – Сахалин, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Екатеринбург, Уфа. Покупка МИЦ тоже, безусловно, сыграла свою роль – одна только эта сделка увеличила земельный банк Самолета на 2 млн квадратов.
Да и маркетологи Самолета не теряли время зря. Самолет выкатил новый продукт: не просто квартиру с ремонтом, а еще и с мебелью, техникой, декором и шторами. Мало того, что покупателю не придется тратить недели, а то и месяцы своей жизни на поездки по магазинам, на приемку и сборку, так еще все это можно включить в ипотечный льготный кредит. В итоге возможность заехать в квартиру с одним рюкзаком, конечно же, подкупила многих.
Да и маркетологи Самолета не теряли время зря. Самолет выкатил новый продукт: не просто квартиру с ремонтом, а еще и с мебелью, техникой, декором и шторами. Мало того, что покупателю не придется тратить недели, а то и месяцы своей жизни на поездки по магазинам, на приемку и сборку, так еще все это можно включить в ипотечный льготный кредит. В итоге возможность заехать в квартиру с одним рюкзаком, конечно же, подкупила многих.
Модно слово Proptech звучало от обеих компаний, но у Самолета получилось явно лучше. Настолько лучше, что компания выделила эту часть бизнеса в отдельную компанию и выводит на IPO под брендом Самолет-плюс. Офисы Самолет-плюс встречаются по всей Москве и позиционируют себя как сервис квартирных решений «от сделки до отделки». Сервис Самолет Плюс позволяет полностью закрыть потребности клиента в рамках формата «единого окна». На этом сервисе клиент может найти решения для поиска, покупки, продажи и аренды недвижимости; ремонта и меблировки; организации уборки, переезда; оценки квартиры, дома или другой недвижимости. Тем не менее даже такой гигант с мощной поддержкой со стороны материнской компании не окажет вам услугу по управлению вашей недвижимостью. За таким эксклюзивом приходите в Smarent.
Оскар Хартманн, который ранее входил в совет директоров Самолета, рассказывал в интервью на Youtube-канале, что цель была построить великую компанию, не просто девелопера, а супертехнологичную компанию, которая занимается девелопментом. И одно из направлений его работы было улучшение качества жизни клиентов Самолета. И сделано было много. А вот вы вспомните хоть что-то про проптэк ПИКа? А он есть.
Забавный факт. Самолет-плюс стал агентом по продаже квартир ПИК в регионах, и это компания, которая известна своим нежеланием работать с агентами. Это ли не признание своего поражения? Но говорить, что ПИК совсем сложил лапки, мы не будем. ПИК, как и Самолет, тоже пошел в регионы. А еще он сделал ставку на выход в новые сегменты рынка – комфорт плюс, бизнес-минус и премиум-класс, запустив кучу суббрендов: Formа, Mono, Sreda, Parametr, и, наконец ПИК+.
Финансовые результаты за 2023 год оказались неутешительными. Если чистая прибыль Самолета выросла практически в два раза, то у ПИК – тоже в два раза, но упала. За 2022 год ПИК не отчитывался, но, думаю, проблему уже осознавал. И первый шаг на пути к выходу из кризиса – это признание проблемы. ПИК провел несколько опросов, выяснил предпочтения своей целевой аудитории и начал работать над ошибками. Оказалось, что эстетика фасадов, включая сочетание различных текстур и материалов – важный критерий для выбора жилья. Также респонденты отмечали важность наличия балконов и лоджий, мастер-спальни и более функциональных планировок, т.к. шринкфляцию никто не отменял.
В 2021 году ПИК начал делать робкие шаги в сторону улучшения своего предложения. В качестве эксперимента ПИК запустил серию ПЛЮС, но пока только один проект. Давайте разберемся, что такое ПИК+ и действительно ли это так круто, как рассказывают пресс-релизы и рендеры.
Финансовые результаты за 2023 год оказались неутешительными. Если чистая прибыль Самолета выросла практически в два раза, то у ПИК – тоже в два раза, но упала. За 2022 год ПИК не отчитывался, но, думаю, проблему уже осознавал. И первый шаг на пути к выходу из кризиса – это признание проблемы. ПИК провел несколько опросов, выяснил предпочтения своей целевой аудитории и начал работать над ошибками. Оказалось, что эстетика фасадов, включая сочетание различных текстур и материалов – важный критерий для выбора жилья. Также респонденты отмечали важность наличия балконов и лоджий, мастер-спальни и более функциональных планировок, т.к. шринкфляцию никто не отменял.
В 2021 году ПИК начал делать робкие шаги в сторону улучшения своего предложения. В качестве эксперимента ПИК запустил серию ПЛЮС, но пока только один проект. Давайте разберемся, что такое ПИК+ и действительно ли это так круто, как рассказывают пресс-релизы и рендеры.
Vangarden
Первый проект серии ПИК+ – это Vangarden. Он находится во всеми любимом Западном административном округе Москвы. Стартовал проект в самом начале 2022 года, после чего цены на квартиры выросли на 20%. Все квартиры в комплексе продавались с предчистовой отделкой.
Первый проект серии ПИК+ – это Vangarden. Он находится во всеми любимом Западном административном округе Москвы. Стартовал проект в самом начале 2022 года, после чего цены на квартиры выросли на 20%. Все квартиры в комплексе продавались с предчистовой отделкой.
Запуск продаж Vangarden можно назвать одним из самых неудачных для ПИК за последнее время. Одной из главных причин негативного восприятия проекта стала его локация. Жилой комплекс расположен рядом с ТЭЦ-25, одной из крупнейших и самых шумных в Москве. Многих такое соседство отпугнуло.
Проект Vangarden – это комплекс комфорт-класса с низкоэтажными корпусами и зелеными дворами. Но это не бизнес-класс, хотя в некоторых источниках он фигурирует именно как бизнес. Возможно, путаница связана с другим проектом ПИК под брендом «Среда», который строится неподалеку – «Среда на Лобачевского».
Цены на студии в Vangarden начинаются от 11-12 млн ₽, однокомнатные квартиры стоят 17-18 млн, а более просторные евротрешки площадью 50-55 м² продаются по 22 млн ₽.
Судя по отзывам покупателей, многие остались недовольны качеством предчистовой отделки и строительных материалов. Например, двери и внутренние перегородки оставляют желать лучшего. Есть претензии к качеству отделки стен и труб. В новых домах уже можно заметить трещины и дефекты, есть значительные проблемы с герметичностью и изоляцией, что в будущем может вызвать протечки и другие неудобства. Такой whitebox точно придется демонтировать и все делать заново.
Несмотря на то, что проект выглядит современно и привлекательно снаружи, внутри возникает много вопросов к качеству исполнения и материалов. Высокие потолки «пентхаусов», достигающие 3,7 метра, должны были стать одним из ключевых преимуществ. Однако эти квартиры воспринимаются, скорее, как «пентхаусы на минималках» из-за общей атмосферы комплекса.
Проект Vangarden вызывает смешанные чувства: с одной стороны, отличные фасады и внешний вид, с другой — многочисленные недочеты в исполнении и проблемное окружение. Для многих покупателей такой комплекс не оправдывает ожиданий и высокой стоимости.
Несмотря на то, что проект выглядит современно и привлекательно снаружи, внутри возникает много вопросов к качеству исполнения и материалов. Высокие потолки «пентхаусов», достигающие 3,7 метра, должны были стать одним из ключевых преимуществ. Однако эти квартиры воспринимаются, скорее, как «пентхаусы на минималках» из-за общей атмосферы комплекса.
Проект Vangarden вызывает смешанные чувства: с одной стороны, отличные фасады и внешний вид, с другой — многочисленные недочеты в исполнении и проблемное окружение. Для многих покупателей такой комплекс не оправдывает ожиданий и высокой стоимости.
Основным конкурентом Vangarden можно считать самого застройщика ПИК. Если не учитывать новостройки по программе реновации, которые находятся поблизости и будут стоить значительно дешевле, то основной конкурент Vangarden – это Матвеевский парк, другой проект от ПИК, который относится к комфорт-классу. Там квартиры идут с отделкой, что сильно привлекает покупателей, готовых сразу въехать в новую квартиру без дополнительных затрат на ремонт. На текущий момент евротрешка в Матвеевском парке стоит в районе 16 млн ₽ с отделкой, что заметно дешевле по сравнению с Vangarden, где аналогичная квартира обойдется в 22 млн ₽.
Еще один конкурент от ПИК – это Среда на Лобачевского. Это уже проект бизнес-класса, который также продается с отделкой Whitebox. Цены на евро-3 составляют немногим более 20 млн ₽, что делает проект привлекательным для тех, кто готов вложиться в жилье чуть более высокого класса.
Если рассматривать новостройки от других застройщиков в этом районе, то, например, Level Мичуринский предлагает евротрешки по цене чуть выше 26 млн ₽, правда большей площади. В ЖК «Вестердам» от компании «Интеко» стоимость такой же квартиры составляет около 25 млн ₽. Более дорогим выбором может стать комплекс «Огни» от Донстроя, где за евро-3 с отделкой придется заплатить около 30 млн ₽. Ну, а те, у кого бюджет еще выше, скорее всего, предпочтут купить квартиру в ЖК «Событие-4» от Донстроя или в Stories, где цена на евро-3 начинается от 35 млн ₽.
Таким образом, взгляд у нас неоднозначный. Было бы намного лучше, если бы застройщик сделал этот проект с отделкой. Именно отсутствие чистовой отделки и стало главным минусом проекта, из-за которого он плохо продавался. Новые проекты ПИК+ идут с чистовой отделкой и там уже обещают панорамные окна. Мне кажется, что Vangarden будет худший проект в серии ПИК+. Тем не менее для тех, кто ищет что-то лучше, чем классический ПИК, но не готов платить за полноценный бизнес-класс, Vangarden может быть хорошим выбором. Отмечу, что этот проект вряд ли подходит для инвестиций, перепродажи по переуступке или флиппинга.
Таким образом, взгляд у нас неоднозначный. Было бы намного лучше, если бы застройщик сделал этот проект с отделкой. Именно отсутствие чистовой отделки и стало главным минусом проекта, из-за которого он плохо продавался. Новые проекты ПИК+ идут с чистовой отделкой и там уже обещают панорамные окна. Мне кажется, что Vangarden будет худший проект в серии ПИК+. Тем не менее для тех, кто ищет что-то лучше, чем классический ПИК, но не готов платить за полноценный бизнес-класс, Vangarden может быть хорошим выбором. Отмечу, что этот проект вряд ли подходит для инвестиций, перепродажи по переуступке или флиппинга.
Кутузовский квартал
Название для проекта выбрано громкое и элитное, но место под застройку — довольно сомнительное. Кутузовский квартал находится рядом с домом по программе реновации, который тоже построил ПИК. И главный недостаток проекта — его расположение: прямо под окнами будущего жилого комплекса проходит платный широкополосный дублер Кутузовского проспекта. Рядом проходит линия МЦД с шумной железной дорогой.
Название для проекта выбрано громкое и элитное, но место под застройку — довольно сомнительное. Кутузовский квартал находится рядом с домом по программе реновации, который тоже построил ПИК. И главный недостаток проекта — его расположение: прямо под окнами будущего жилого комплекса проходит платный широкополосный дублер Кутузовского проспекта. Рядом проходит линия МЦД с шумной железной дорогой.
До метро «Кунцевская» придется идти минимум 15–20 минут, даже если выбирать оптимальный маршрут.
Проект «Кутузовский квартал» стартовал в 2023 году, и на начальном этапе цена на студии с отделкой составляла около 9 млн ₽, что казалось довольно дорого. Сейчас же цена возросла до 12 млн ₽ за квартиру-будку с отделкой в новом формате ПИК+, и этот проект, по моему мнению, еще не будет сильно отличаться от Vangarden.
Существенный минус Кутузовского квартала — здесь не будет никакой социальной инфраструктуры, которую, например, создают в Матвеевском кластере. ПИК также заложил очень низкий коэффициент по парковочным местам — всего 0,2. Если бы я непременно хотел инвестировать в этот проект, то я бы выбрал машино-места.
Плюсов у Кутузовского квартала я не вижу. Нет ни перспектив развития локации, ни роста стоимости, ни выгодной цены, ни качественного проекта. Этот проект может подойти разве что тем, кто уже живет в этом районе и хочет остаться в нем.
Существенный минус Кутузовского квартала — здесь не будет никакой социальной инфраструктуры, которую, например, создают в Матвеевском кластере. ПИК также заложил очень низкий коэффициент по парковочным местам — всего 0,2. Если бы я непременно хотел инвестировать в этот проект, то я бы выбрал машино-места.
Плюсов у Кутузовского квартала я не вижу. Нет ни перспектив развития локации, ни роста стоимости, ни выгодной цены, ни качественного проекта. Этот проект может подойти разве что тем, кто уже живет в этом районе и хочет остаться в нем.
Скрытые недостатки Кутузовского квартала, которые не показывают на рендерах и которые не увидеть при выборе квартиры онлайн, связаны с плотной посадкой домов. Да, здесь будут две башни на 23 и 30 этажей, но они находятся очень близко друг к другу. Это означает, что в большинстве студий и небольших квартир будут «окна в окна». Расстояние между домами составит всего 30-40, максимум 50 метров, что создает ощущение тесноты и уменьшает привлекательность.
Москворечье
Как мы помним, с лета 2024 года по закону запрещено строить квартиры площадью менее 28 метров. Однако ПИК нашел способ обойти это правило и в новом проекте «Москоречье» вывел в продажу 19-метровые студии, которые, как пошутил Олег Карлсон, можно назвать квартирами для самоубийц и «Раскольниковых».
Проект «Москворечье» находится в одном из самых неблагоприятных районов Москвы. Рядом — ТЭЦ и мусоросжигательный завод. Здесь чувствуется неприятный запах — не ясно, это мусор, газ, пыль или что-то еще, но однозначно понятно, что район сейчас не годится для комфортного проживания. Впрочем, это и плюс, и минус: невысокая привлекательность района влияет на цены, делая их доступнее. Застройка территории будет длиться до 2035 года, а первую очередь планируется сдать не раньше начала 2028 года и это в лучшем случае.
Как мы помним, с лета 2024 года по закону запрещено строить квартиры площадью менее 28 метров. Однако ПИК нашел способ обойти это правило и в новом проекте «Москоречье» вывел в продажу 19-метровые студии, которые, как пошутил Олег Карлсон, можно назвать квартирами для самоубийц и «Раскольниковых».
Проект «Москворечье» находится в одном из самых неблагоприятных районов Москвы. Рядом — ТЭЦ и мусоросжигательный завод. Здесь чувствуется неприятный запах — не ясно, это мусор, газ, пыль или что-то еще, но однозначно понятно, что район сейчас не годится для комфортного проживания. Впрочем, это и плюс, и минус: невысокая привлекательность района влияет на цены, делая их доступнее. Застройка территории будет длиться до 2035 года, а первую очередь планируется сдать не раньше начала 2028 года и это в лучшем случае.
Проект будет нетипичным для ПИК, с разнообразными фасадами — заявлено около 80 разных вариантов. Это либо сделает Москворечье действительно интересным проектом, который сможет конкурировать с Life Варшавская от Пионера, либо превратит его в хаотичный архитектурный ансамбль в стиле ЖК «Зиларт» от ЛСР.
На мой взгляд, Москворечье — одна из самых перспективных точек для долгосрочных инвестиций в пределах МКАД. Здесь вряд ли будет покупать конечный потребитель, основная целевая аудитория — инвесторы. Такой проект можно рассматривать для долгих вложений, особенно если планируется использовать семейную ипотеку без цели спекуляций. Однако цены вряд ли сильно вырастут в ближайшие годы. Например, маленькая однушка или евродвушка стоит около 12 млн ₽. При текущих ставках около 20% ипотека обойдется в 170 тыс. ₽ в месяц. Ожидание в четыре года (до 2028 года) с таким ежемесячным платежом создает значительную переплату, и маловероятно, что стоимость недвижимости возрастет настолько, чтобы ее компенсировать.
Для инвестиций я бы рекомендовал рассматривать только евротрешки, так как здесь представлены хорошие угловые планировки 50-55 кв. метров с панорамными окнами, стоимостью около 15 млн ₽. ПИК обещает улучшенную отделку, но поверить в это сложно.
Однако самый важный недостаток для инвесторов — это отсутствие пешей доступности до метро. Например, в соседнем Life Варшавская студия стоит 13 млн ₽ с отделкой, и это бизнес-класс, плюс там есть удобная пешая доступность до станции метро «Варшавская». Здесь же до станции метро «Коломенская» придется идти минут 20, а ближайшая станция, возможно, появится на Бирюлевской линии (станция «Кавказский бульвар»), но и она будет не слишком близко. Интересно, что ЖК «Кавказский бульвар» от ПИК тоже является конкурентом ЖК «Москворечье» с ценами на студии в районе 8-9 млн ₽.
Большинство покупателей здесь — инвесторы, которые покупают квартиры под аренду. На высокую доходность без близости к метро рассчитывать не стоит, но на ключах в 2028 году аренда студии может приносить около 50 тыс. ₽ в месяц и покрывать ипотечные платежи по семейной ипотеке. Рассрочка от ПИК сейчас не предлагает выгодных условий: 6 месяцев отсрочки платежа, чтобы потом перейти на рыночную ипотеку, — не самая лучшая идея. А брать отсрочку, чтобы сэкономить немного на платежах по семейной ипотеке, тоже рискованно, так как ставки могут подняться до 8%.
Большинство покупателей здесь — инвесторы, которые покупают квартиры под аренду. На высокую доходность без близости к метро рассчитывать не стоит, но на ключах в 2028 году аренда студии может приносить около 50 тыс. ₽ в месяц и покрывать ипотечные платежи по семейной ипотеке. Рассрочка от ПИК сейчас не предлагает выгодных условий: 6 месяцев отсрочки платежа, чтобы потом перейти на рыночную ипотеку, — не самая лучшая идея. А брать отсрочку, чтобы сэкономить немного на платежах по семейной ипотеке, тоже рискованно, так как ставки могут подняться до 8%.
Бусиновский парк
Не так давно мы делали обзор худших районов Москвы, и Западное Дегунино вошло в этот антирейтинг. ПИК+ стартовал здесь с проектом «Бусиновский парк» в конце 2023 года, и стоимость студий выросла с 6 до 8 млн ₽, однокомнатные квартиры тоже подорожали примерно на 2 млн ₽. Низкие цены – это был один из основных факторов роста: люди ищут недорогое жилье с отделкой в домах комфорт-класса внутри МКАДа.
Не так давно мы делали обзор худших районов Москвы, и Западное Дегунино вошло в этот антирейтинг. ПИК+ стартовал здесь с проектом «Бусиновский парк» в конце 2023 года, и стоимость студий выросла с 6 до 8 млн ₽, однокомнатные квартиры тоже подорожали примерно на 2 млн ₽. Низкие цены – это был один из основных факторов роста: люди ищут недорогое жилье с отделкой в домах комфорт-класса внутри МКАДа.
Бусиновский парк расположен в 3 километрах от метро «Ховрино». Также можно добраться до станции МЦД «Грачевская», но это все же не полноценное метро, и такие локации имеют свои минусы. ПИК активно берет на себя такие, казалось бы, не самые удачные локации и продает там жилье под видом улучшенных проектов ПИК+. Но насколько эти проекты действительно улучшены — остается под вопросом: будет ли новая очередь Бусиновского парка лучше предыдущей — не факт. Как говорится, маркетинг работает, и ПИК умеет его использовать.
Если хотите детально изучить район Бусиновского парка, посмотрите наш выпуск про худшие районы Москвы, где мы подробно показали местность. С тех пор ничего не изменилось — улучшений в инфраструктуре нет. Главная проблема Бусиновского парка заключается в удаленности от метро и отсутствии внешних точек роста вблизи.
Если хотите детально изучить район Бусиновского парка, посмотрите наш выпуск про худшие районы Москвы, где мы подробно показали местность. С тех пор ничего не изменилось — улучшений в инфраструктуре нет. Главная проблема Бусиновского парка заключается в удаленности от метро и отсутствии внешних точек роста вблизи.
Что касается моего личного мнения о Бусиновском парке, то, несмотря на высокую конкуренцию, это сейчас самое дешевое и выгодное место для покупки квартиры с отделкой. Тем не менее я не призываю покупать именно здесь.
Если бы я инвестировал на севере Москвы и выбрал этот район, то я бы подождал новых стартов продаж. В ближайшее время возле станции метро «Яхромская» появится новый проект. Я расскажу об этом подробнее в своем Telegram-канале — обязательно подпишитесь. Там цены будут на уровне ПИК, но проект будет ближе к метро и с более высоким качеством.
Если бы я инвестировал на севере Москвы и выбрал этот район, то я бы подождал новых стартов продаж. В ближайшее время возле станции метро «Яхромская» появится новый проект. Я расскажу об этом подробнее в своем Telegram-канале — обязательно подпишитесь. Там цены будут на уровне ПИК, но проект будет ближе к метро и с более высоким качеством.
Плеханова 11
Проект «Плеханова 11» расположен на востоке Москвы, и это один из любимых проектов команды Smarent. Он стартовал в конце 2023 года и на удивление предлагает более низкие цены, чем вторичное жилье в этом районе.
Проект «Плеханова 11» расположен на востоке Москвы, и это один из любимых проектов команды Smarent. Он стартовал в конце 2023 года и на удивление предлагает более низкие цены, чем вторичное жилье в этом районе.
ЖК «Плеханова 11» — это часть масштабной застройки в районе метро «Перово» и «Шоссе Энтузиастов». Локация рядом с шоссе Энтузиастов особенно привлекательна, так как сюда уже зашла компания «Основа» со своими апартаментами EvoPark Измайлово. Восток Москвы активно развивается и находится довольно близко к центру: на метро можно добраться всего за 15-20 минут. Плюс рядом, в пешей доступности, есть огромный Измайловский парк.
Плеханово 11 выделяется на фоне других проектов ПИК благодаря улучшенным фасадам с панорамными окнами. Хотя с первого взгляда фасады могут не сильно отличаться от типичных проектов ПИК, использование больших окон и более качественных материалов создает ощущение обновленного формата. Тем не менее даже проекты ПИК+ все еще остаются рисковой инвестицией, потому что нельзя быть уверенным, насколько они действительно лучше стандартных вариантов.
Конкурентами ЖК «Плеханова 11» можно считать Level Нижегородская, Квартал «Издание», ЖК «Перовская» и другие проекты в этой части города.
Преимущества Плеханова 11 включают сроки сдачи в конце 2026 года. Активное строительство уже идет, а район уже обжитой, со всей необходимой инфраструктурой. Однако возникает вопрос, сможет ли текущая инфраструктура выдержать наплыв новых жителей, учитывая будущие проекты реновации и дополнительные очереди строительства от ПИК.
Рядом с ЖК «Плеханова 11» есть небольшой парк и пруд, которые расположены ближе к станции метро. Однако местные жители жалуются на неухоженность парка и неблагополучный контингент. Если ПИК не создаст хороший парк-двор, семьям с детьми будет негде гулять. Также в ближайшей промзоне часто встречается сомнительный контингент, что делает район не самым привлекательным для жизни.
Конкурентами ЖК «Плеханова 11» можно считать Level Нижегородская, Квартал «Издание», ЖК «Перовская» и другие проекты в этой части города.
Преимущества Плеханова 11 включают сроки сдачи в конце 2026 года. Активное строительство уже идет, а район уже обжитой, со всей необходимой инфраструктурой. Однако возникает вопрос, сможет ли текущая инфраструктура выдержать наплыв новых жителей, учитывая будущие проекты реновации и дополнительные очереди строительства от ПИК.
Рядом с ЖК «Плеханова 11» есть небольшой парк и пруд, которые расположены ближе к станции метро. Однако местные жители жалуются на неухоженность парка и неблагополучный контингент. Если ПИК не создаст хороший парк-двор, семьям с детьми будет негде гулять. Также в ближайшей промзоне часто встречается сомнительный контингент, что делает район не самым привлекательным для жизни.
Цены на квартиры в Плеханово 11 растут: студия сейчас стоит 9,5-10 млн ₽, тогда как полгода назад цена была около 7,5 млн. Евро-2 стоит 12-13 млн. А евро-3 предлагаются по 16-17 млн. Будет ли ПИК снижать цены с текущими ставками и ситуацией на рынке недвижимости? Скорее всего, да, но не стоит ожидать возвращения к стартовым ценам.
Плеханова 11 — это хороший вариант для тех, кто хочет сдавать квартиру в аренду и, возможно, планирует жить в ней какое-то время. Я верю в развитие Восточного административного округа Москвы, так как он находится близко к центру и пока недооценен. Однако смысл в покупке Плеханова 11 есть, только если вам доступна семейная ипотека. Если же смотреть на проект за кеш или в рыночную ипотеку, то более интересным вариантом я считаю апраты EvoPark Измайлово от ГК «Основа» и, кстати, у Smarent есть здесь интересный концептуальный проект со спецусловиями.
Плеханова 11 — это хороший вариант для тех, кто хочет сдавать квартиру в аренду и, возможно, планирует жить в ней какое-то время. Я верю в развитие Восточного административного округа Москвы, так как он находится близко к центру и пока недооценен. Однако смысл в покупке Плеханова 11 есть, только если вам доступна семейная ипотека. Если же смотреть на проект за кеш или в рыночную ипотеку, то более интересным вариантом я считаю апраты EvoPark Измайлово от ГК «Основа» и, кстати, у Smarent есть здесь интересный концептуальный проект со спецусловиями.
2-й Иртышский
ЖК «2-й Иртышский» – один из самых дешевых проектов от ПИК+. Комплекс расположен в районе Гольяново, который многие называют «московским Бронксом» из-за его плохой репутации. Этот район часто упоминается как депрессивный и даже попадал в антирейтинги районов Москвы. Однако, несмотря на такую репутацию, район Гольяново и окрестности метро «Черкизовская» постепенно развиваются, и он может стать одним из самых перспективных районов Москвы.
ЖК «2-й Иртышский» – один из самых дешевых проектов от ПИК+. Комплекс расположен в районе Гольяново, который многие называют «московским Бронксом» из-за его плохой репутации. Этот район часто упоминается как депрессивный и даже попадал в антирейтинги районов Москвы. Однако, несмотря на такую репутацию, район Гольяново и окрестности метро «Черкизовская» постепенно развиваются, и он может стать одним из самых перспективных районов Москвы.
Тем не менее ближайшая станция метро «Черкизовская» находится в 24 минутах пешком. Из-за этого проект вряд ли подходит для инвесторов, заинтересованных в сдаче квартир в аренду, но он может быть интересен для личного проживания.
Вокруг комплекса расположены промзоны и ТЭЦ, что многих смущает. Несмотря на возможное улучшение района, комплекс все же остается в одном из самых неблагоприятных районов Москвы.
Вокруг комплекса расположены промзоны и ТЭЦ, что многих смущает. Несмотря на возможное улучшение района, комплекс все же остается в одном из самых неблагоприятных районов Москвы.
Положительный момент — цена. 2-й Иртышский попал в подборку самых доступных новостроек. Проект стартовал с неожиданно высокой отметки в 8 млн ₽ за студию, учитывая, что, например, ЖК «Бусиновский парк» начал продажи в районе 6 млн ₽. В итоге на фоне низкого спроса цены во 2-м Иртышском снизились до 7,5–7,7 млн ₽ и только недавно начали немного расти.
Проект «2-й Иртышский» остается одним из самых дешевых в этой локации. Например, студия в «Первом Измайловском» от ДСК стоит около 10 млн ₽, что почти на 30% дороже. Качество строительства у ДСК, вероятно, будет ниже, чем у ПИК. Основным конкурентом для ПИК остаются собственные проекты, такие как Амурский парк, где квартира стоит около 9 млн ₽ с планируемой сдачей в ближайший год, но она будет в 10 минутах от метро и подходит под отделку.
Проект «2-й Иртышский» остается одним из самых дешевых в этой локации. Например, студия в «Первом Измайловском» от ДСК стоит около 10 млн ₽, что почти на 30% дороже. Качество строительства у ДСК, вероятно, будет ниже, чем у ПИК. Основным конкурентом для ПИК остаются собственные проекты, такие как Амурский парк, где квартира стоит около 9 млн ₽ с планируемой сдачей в ближайший год, но она будет в 10 минутах от метро и подходит под отделку.
В целом, целевая аудитория ЖК «2-й Иртышский» — это люди, ищущие недорогое жилье для личного проживания. Здесь можно купить однокомнатную квартиру за 10 млн ₽ или евро-3 за 15 млн ₽. Однако комфорт и качество жизни в таком районе остаются под вопросом, особенно с учетом постоянных строительных работ и окружающей застройки.
Покупка недвижимости только на основе бюджета — не лучший подход. Правильнее всего — разработать стратегию и четко понимать, зачем вам нужна недвижимость. Например, в некоторых случаях выгоднее вложить деньги на депозит, чем инвестировать в недвижимость. Именно поэтому в Smarent мы начинаем работу с клиентами с разработки стратегии: анализируем бюджет, доступные ипотечные программы и предлагаем подходящие объекты. Мы часто отговариваем клиентов от предложений, которые им советовали другие брокеры, так как они ориентированы, в первую очередь, на получение комиссии. В Smarent мы проводим независимый подбор объектов на рынке Москвы и Санкт-Петербурга, чтобы помочь вам определить цели и стратегию. В большинстве случаев мы предлагаем объекты, где арендная ставка превышает ваш ипотечный платеж. Ведь сейчас наступает рынок аренды, и важно выбирать объекты с учетом всех показателей. Кстати, у нас в Smarent в управлении находится более 400 объектов, и мы прекрасно понимаем, за сколько будет сдаваться студия в том или ином проекте.
Полар
ЖК «Полар» от ПИК+ строится совместно с компанией Capital Group. Одна из его ключевых особенностей – доминанта в 50 этажей. ЖК расположен в промзоне №51 на севере Москвы, и от него до станции метро «Медведково» можно добраться пешком примерно за 15-20 минут. Этот фактор является существенным минусом проекта, так как новых станций метро в этой зоне не планируется.
ЖК «Полар» от ПИК+ строится совместно с компанией Capital Group. Одна из его ключевых особенностей – доминанта в 50 этажей. ЖК расположен в промзоне №51 на севере Москвы, и от него до станции метро «Медведково» можно добраться пешком примерно за 15-20 минут. Этот фактор является существенным минусом проекта, так как новых станций метро в этой зоне не планируется.
Преимуществом Полара является большая лесопарковая зона вблизи проекта, а до МКАД можно дойти за 15 минут пешком. Однако удобного съезда с МКАД нет, и ни ПИК, ни государство не планируют его строительство.
Сам проект напоминает мне Vangarden, о котором мы уже говорили ранее, из-за схожего стиля фасадов и наличия нескольких низкоэтажных корпусов. Всего в Поларе планируют построить 6 корпусов, и доминанта из 50 этажей будет выполнена в медных тонах, что создаст эффект «металлического дома». Как это будет выглядеть в реальности, пока сложно представить, потому что видим мы только стандартные фасады ПИК.
Квартиры в Поларе предлагаются с чистовой и предчистовой отделкой, однако опыт показывает, что покупать такие квартиры от ПИК не всегда целесообразно. В отличие от других проектов компании, таких как Плеханова 11, Полар полностью монолитный: монолитные перекрытия и фасады, обшитые клинкерным кирпичом.
Еще одна особенность Полара — это высота потолков. Застройщик обещал высоту 2,72 метра, но планирует передать квартиры с высотой потолков 2,62 метра. Это стандартная проблема, когда фактическая высота потолков отличается от заявленной.
Еще одна особенность Полара — это высота потолков. Застройщик обещал высоту 2,72 метра, но планирует передать квартиры с высотой потолков 2,62 метра. Это стандартная проблема, когда фактическая высота потолков отличается от заявленной.
Тем не менее Полар был одним из самых инвестиционно привлекательных проектов в 2023 году. Тогда студия с чистовой отделкой стоила 4,8 млн ₽. Это позволило приобрести квартиру с минимальным взносом в 1 млн ₽, взяв ипотеку на оставшиеся 4 млн ₽ с ежемесячным платежом около 40 тыс. ₽. Сегодня же цены на студии стартуют от 8 млн ₽, а за 10 млн приобрести небольшую однокомнатную квартиру 33 м2 с предчистовой отделкой.
Если бы вы купили квартиру за 4-5 млн ₽ с первоначальным взносом 1 млн, то сейчас могли бы продать ее на вторичном рынке за 7,5-8 млн ₽, заработав примерно 2,5 млн ₽. Полар остается более интересным проектом, чем соседний «Полярная 15» от того же ПИК, где студии стоят около 9 млн ₽, но это типичный панельный дом, хотя и ближе к станции метро.
Полар уже не выглядит столь привлекательным ни для инвестиций, ни для покупки жилья для себя, особенно с учетом того, что ключевая ставка остается высокой, и доступная ипотека в ближайшее время не ожидается. В результате мы можем увидеть снижение спроса и возможное снижение цен.
Выводы:
Серия ПИК+ действительно представляет интерес за счет улучшенных планировок и вроде бы более интересных фасадов. ПИК стал более ответственно подходить к разработке квартирографии. Но возьмем, к примеру, ЖК «Плеханова 11». Хотя нам обещают ПИК+, по факту мы видим стандартные белые фасады. Повышение цен на проекты также может негативно сказаться на продажах. Если ПИК оставит свои классические панели и добавит ПИК+, это может создать путаницу среди покупателей и превратить предложения в некий «колхоз» в стиле ЛСР. Тогда потребителю будет сложно понять, что именно ему предлагают — улучшенную отделку и планировки или стандартный вариант.
На данный момент даже мне, как эксперту, сложно разобраться во всех брендах ПИК. Если компания продолжит расширять свою линейку, то потеряет свою уникальность на рынке. С другой стороны, если ПИК действительно решил заменить свои устаревшие панели на современные фасады в стиле клинкерного кирпича, то это станет большим плюсом и задаст новый тренд на рынке. Это может позволить обойти таких игроков в сегменте комфорт-класса, как RG Девелопмент, и составить конкуренцию компаниям вроде Крост, которые, по моему мнению, теряют позиции. ПИК+ при всех своих недостатках выглядит лучше, чем многие проекты Самолета даже внутри МКАДа.
Я считаю, что застройщику нужно время, чтобы понять, в каком направлении двигаться дальше. Нам, как потребителям и инвесторам, также нужно время, чтобы оценить, насколько этот продукт интересен для инвестиций или покупки для личного проживания. Со временем мы увидим качество строительства и выявим все проблемы.
Если бы вы купили квартиру за 4-5 млн ₽ с первоначальным взносом 1 млн, то сейчас могли бы продать ее на вторичном рынке за 7,5-8 млн ₽, заработав примерно 2,5 млн ₽. Полар остается более интересным проектом, чем соседний «Полярная 15» от того же ПИК, где студии стоят около 9 млн ₽, но это типичный панельный дом, хотя и ближе к станции метро.
Полар уже не выглядит столь привлекательным ни для инвестиций, ни для покупки жилья для себя, особенно с учетом того, что ключевая ставка остается высокой, и доступная ипотека в ближайшее время не ожидается. В результате мы можем увидеть снижение спроса и возможное снижение цен.
Выводы:
Серия ПИК+ действительно представляет интерес за счет улучшенных планировок и вроде бы более интересных фасадов. ПИК стал более ответственно подходить к разработке квартирографии. Но возьмем, к примеру, ЖК «Плеханова 11». Хотя нам обещают ПИК+, по факту мы видим стандартные белые фасады. Повышение цен на проекты также может негативно сказаться на продажах. Если ПИК оставит свои классические панели и добавит ПИК+, это может создать путаницу среди покупателей и превратить предложения в некий «колхоз» в стиле ЛСР. Тогда потребителю будет сложно понять, что именно ему предлагают — улучшенную отделку и планировки или стандартный вариант.
На данный момент даже мне, как эксперту, сложно разобраться во всех брендах ПИК. Если компания продолжит расширять свою линейку, то потеряет свою уникальность на рынке. С другой стороны, если ПИК действительно решил заменить свои устаревшие панели на современные фасады в стиле клинкерного кирпича, то это станет большим плюсом и задаст новый тренд на рынке. Это может позволить обойти таких игроков в сегменте комфорт-класса, как RG Девелопмент, и составить конкуренцию компаниям вроде Крост, которые, по моему мнению, теряют позиции. ПИК+ при всех своих недостатках выглядит лучше, чем многие проекты Самолета даже внутри МКАДа.
Я считаю, что застройщику нужно время, чтобы понять, в каком направлении двигаться дальше. Нам, как потребителям и инвесторам, также нужно время, чтобы оценить, насколько этот продукт интересен для инвестиций или покупки для личного проживания. Со временем мы увидим качество строительства и выявим все проблемы.