Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает два района Москвы – Южнопортовый и Нижегородский, которые часто попадают в списки худших локаций, но благодаря их активному развитию именно там можно искать долгосрочный инвест.
В этой статье:
ЮВАО – почему здесь покупают недвижимость?
Южнопортовый район: ЖК «1-й Дубровский», Highway, Му Priority Дубровка
Нижегородский район: N’ice Loft, N’ice Tower
ЮВАО – почему здесь покупают недвижимость?
В последнее время цены на недвижимость в Москве значительно выросли. Например, средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке составляет около 20 млн ₽, при этом она будет без отделки, а в лучшем случае это будет Whitebox. Если вы ожидаете увидеть уникальную квартиру с панорамным видом и шикарной планировкой, то будете разочарованы, так как в среднем площадь такой квартиры составит 38–42 м2. Кроме того, окна вашей квартиры могут выходить прямо на соседние дома, и даже в менее престижных районах хорошие видовые квартиры могут стоить от 25 до 30 млн ₽. Именно поэтому сегодня мы рассмотрим два худших района Москвы, где сейчас идет активное строительство и люди охотно покупают квартиры.
Вы удивитесь, но невидовая квартира формата евро-2 в ЖК «Метрополия» сейчас стоит 20 млн ₽, а арендный платеж за такую квартиру может составлять около 90 000 ₽. Аренда квартиры евро-3 будет стоить 130 000 ₽. Сегодня мы подробно разберем район метро «Волгоградский проспект», который находится внутри Третьего транспортного кольца.
Объективности ради, нужно сказать, что такие цены вы найдете только на сайте застройщика, а если вы, например, захотите такую квартиру купить на вторичном рынке недвижимости, то ее цена будет составлять в районе 15-16 млн ₽, то есть на 20% меньше. Однако если при покупке квартиры от застройщика даже по более высокой цене ипотечный платеж при льготной ипотеке составлял бы 77 тыс. ₽ в месяц, то в рыночную ипотеку вам придется ежемесячно отдавать 120 000 ₽. И здесь возникает вопрос – а почему вообще люди здесь покупают недвижимость?
Юго-Восточный округ Москвы довольно большой, и некоторые его части расположены довольно близко к центру, при этом он считается одним из самых дешевых районов. Я же утверждаю, что это одно из самых перспективных мест столицы.
И это подтверждает статистика по ДДУ – ЮВАО входит в топ-5 округов Москвы (занимает 4-е место) по числу зарегистрированных ДДУ, то есть люди охотно покупают здесь жилье.
Южнопортовый район
В первую очередь, когда мы говорим про Южнопортовый район, я бы смотрел часть внутри Третьего транспортного кольца, а это как раз метро «Волгоградский проспект» и метро «Дубровка». Именно в этой части сейчас активно строят новые проекты. Многие со мной не согласятся, поскольку считают, что инвестировать нужно в «нижнюю» часть, ближе к Кожуховской и Печатникам, то есть в то, что называют Москва-Сити-2 – например, ЖК «Южнопортовый». Эта история если и сработает, то в 2030-40 годах, мы же смотрим на более короткий горизонт. Мы хотим купить объект недвижимости поближе к центру и с адекватными сроками сдачи. Люди не хотя жить в стройке, а Москва-Сити-2 будет строиться еще очень долго с момента ввода в эксплуатацию первых домов. Да и ценник сейчас на проекты типа Level Южнопортовый, Portland довольно высок.
Если мы смотрим на район метро «Волгоградский проспект», то там государство активно выделяет участки под комплексное развитие территории (КРТ), поскольку считает, что земля используется неэффективно. Основная часть КРТ идет в районе станции «Новоостаповской». Здесь нет производств, которые могли бы быть полезны городу и стране, зато есть много складов, и это внутри ТТК. Безусловно, их нужно сносить и строить красивые районы.
В районе метро «Дубровка» и «Волгоградский проспект», как видно на карте выше, довольно много новостроек. ЖК Champine от застройщика Touch мне совершенно не нравится: 22,5 млн ₽ за 40 м2 на втором этаже с видом на заправку – это дорого. Гранель строит апраты Highway и бизнес-класс MyPriority Dubrovka, ПИК строит «Первый Дубровский», ну и MR со своей «Метрополией», про которую мы уже довольно много говорили ранее. Рассмотрим проекты детальнее.
ЖК «1-й Дубровский», ПИК
Первый Дубровский – довольно хороший проект, чтобы его купить под аренду,… но это когда там студия стоила 6-7-8 и даже 9 млн ₽. С точки зрения развития локации это было интересно. Сейчас же за студию с ключами в ноябре 2025 г. придется выложить 11 млн ₽. Какое бы КРТ это ни было, какая крутая точка развития и замечательные виды здесь бы ни открывались (а виды тут и правда неплохие), это дорого. Но локация хорошая. Да, здесь нет парков, это определенный минус. Но если бы в той же Метрополии были парки и река, то цена была бы сильно выше, и я бы рассматривал этот проект для жизни, поскольку это довольно близко к центру. ЖК «Первый Дубровский» находится прямо возле станции метро, и если вам нужна квартира под аренду, если вы недавно переехали в Москву, то наличие парков находится далеко не в топе ваших запросов.
Ценник на Первый Дубровский сейчас улетел в космос, и я очень надеюсь, что вы не поведетесь на уловки ПИКа, Самолета и других ребят, которые сейчас начинают активно рассказывать, что они сохранили для вас выгодную там ставку 8% или 11%. Но мы открываем на сайте ПИКа Первый Дубровский и видим студию за 11,25 млн ₽, или 560 за метр. Это очень дорого, но, конечно, вам ее предлагают купить только в семейную ипотеку (а финальных условий мы не знаем), либо IT-ипотеку, либо за полную оплату. Если мы поставим ползунок на 11,5% (субсидируемая застройщиком ставка), то цена у нас взлетит до 13,4 млн ₽. За такие деньги я бы не стал смотреть этот ЖК ни под аренду, ни под перепродажу, даже с учетом того, что проект довольно хорошо развивается.
Апартаменты Highway от Гранель
Гранель никак не может достроить свой проект, хотя застройщик по-прежнему утверждает, что сдаст Highway в 2024 году. Мне кажется, что ПИК с отделкой и ключами в ноябре 2025 года сдаст свой ЖК быстрее. Я зашел на сайт Гранель и взял текущие фотографии. Если ребята из Гранель меня смотрят, то какой это 2024 год? Как мне кажется, застройщик все понимает, и именно поэтому цены здесь сейчас более-менее адекватные.
Расположение у проекта отличное – напротив ЖК «Первый Дубровский», рядом с метро «Волгоградский проспект» и в пешей доступности от метро «Дубровка». Гранель строит всего один корпус. В целом, все замечательно, кроме текущей стадии проекта, и это все-таки апартаменты.
Застройщик предлагает апартаменты за 7,5 млн ₽, и вроде бы это неплохо, но по переуступке сейчас такие апарты можно взять за 6,6-6,7 млн ₽. Да, площадь будет меньше, чем у застройщика. И если бы из этих трех вариантов выбирал я, то я бы взял 23 м2 по переуступке, но на самом деле я бы ни один из этих вариантов не покупал. Это комфорт-класс, а не бизнес, это Гранель, сроки будут нарушены, и в проекте просто невероятно большое количество апартов.
Ради интереса, я посмотрел, что продается у Smarent – я считаю, что из этого проекта нужно выходить. У нас в продаже есть квартира за 7 млн, то есть примерно на уровне цены застройщика. Зато ипотечный платеж даже в рыночную ипотеку под 18% при взносе 3,5 млн ₽ будет на уровне 50 тыс., и в перспективе ее можно будет рефинансировать. Но этот проект от Гранель – довольно плохая покупка.
На однушки цены у застройщика и по переуступке примерно одинаковы: около 11 млн ₽. Но продать по переуступке за цену застройщика будет довольно сложно.
Му Priority Дубровка (Гранель, Бизнес-класс)
Если бы я выбирал лучший проект в этой локации, то я бы выбрал Гранель, но проект бизнес-класса MyPriority Dubrovka.
Строительство ведется недалеко от огромного ТЦ «Дубровка», и я надеюсь, что когда-нибудь его снесут. Совсем рядом находится метро «Дубровка» и недалеко метро «Волгоградский проспект». MyPriority расположен подальше от ТТК, Волгоградского проспекта и промышленных объектов со всех сторон. Я думаю, что это не арендный ЖК, а проект для перепродажи.
Основная проблема в том, что проект строит Гранель. Если мы посмотрим на фасады и на проект, то мы не понимаем, будет ли это бизнес, комфорт-плюс или комфорт-плюс-плюс, и сможет ли его сдать застройщик во 2-м квартале 2025 года. У меня на этот счет есть определенные сомнения.
У застройщика на сайте нет реальных цен, и приходится ориентироваться на рынок переуступок. Студия 27 м2 по переуступке сейчас стоит 11,5 млн, но за эти же деньги у ПИК можно купить квартиру с отделкой, и, вероятно, это будет более правильный ход для покупки под аренду. Евро-3 в MyPriority Dubrovka сейчас стоит в районе 21-22 млн ₽. И в целом, застройщик вывел в продажу сейчас лишь небольшое количество не самых ликвидных квартир.
Выводы (покупка новостройки в Южнопортовом районе)
Большой и развивающийся район Москвы внутри ТТК – участок от метро «Дубровка» до «Волгоградского проспекта» застроят в ближайшие пару лет, цены и аренда там будут расти
Высокая арендная ставка – просто потому что ЖК «Метрополия» (а именно этот ЖК уже частично построен и может служить ориентиром) находится прямо возле метро и недалеко от центра
Хорошие сроки сдачи проектов
При высокой ставке ЦБ РФ под аренду правильнее покупать апартаменты
Небольшая конкуренция при высоком спросе
Выше ликвидность, чем в ЖК «Южнопортовый» (р-н Печатники), где студии стартуют от 10 млн ₽, но там хуже транспортная доступность, дольше срок реализации
Я надеюсь, что вы понимаете, что смысл данного разбора – не заставить вас бежать покупать Дубровку или Highway от Гранель. Во-первых, ситуация на рынке недвижимости меняется каждый день, и уже завтра баланс цены, рисков и инвестиционной привлекательности легко может сместиться в пользу другого ЖК или района. Во-вторых, общие рассуждения – это никак не индивидуальная рекомендация, которая может сильно меняться в зависимости от вашей личной ситуации, целей и планов. Сегодняшний разбор показывает, как нужно рассуждать при покупке недвижимости и почему не нужно бежать туда, куда бежит весь рынок. Если открыть статистику продаж за июнь 2024 г., то мы увидим, что толпа бежит в ЖК «Лучи», хотя даже поверхностный анализ показывает, что инвеста там искать не стоит. Что нужно делать? Можно сыграть в казино и поставить на случайно выбранный ЖК, а можно обратиться к профессионалам, которые разработают вам индивидуальную стратегию, проведут анализ рынка и выберут наиболее перспективные ЖК: вы будете знать, зачем вы инвестируете, что вы можете ожидать от этой инвестиции, и какой будет ваш план действий. Именно так нужно подходить к инвестициям. Переходите по ссылке, выбирайте подходящий вам пакет услуг и оставляйте заявку.
Нижегородский район
Более перспективным для инвестиций я считаю Нижегородский район. Он тоже находится близко к центру, к метро «Таганская», и этот район тоже будет активно застраиваться, при этом там находятся несколько станций метро, МЦК и МЦД. Дополнительным толчком может стать развитие соседних районов Лефортово и Бауманская, а также невысокий ценник на недвижимость в Нижегородском районе. Люди хотят инвестировать в недвижимость, но ищут адекватные цены.
Город включил участок в районе улицы Скотопрогонной площадью более 30 га в программу КРТ со строительством офисов, магазинов, ТРЦ, промпредприятий, школ, садов, физкультурно-оздоровительных комплексов, ресторанов и пр., что привлечет застройщиков и сделает район более привлекательным. Пока не ясно, кто отхватит этот кусок, возможно ПИК, или Sreda – Sreda на Скотопрогонной звучит интригующе. Да, сейчас этот район сложно назвать приятным для жизни, но, благодаря КРТ, он может стать мощной точкой роста. Я позитивно смотрю на этот район в перспективе 5-10 лет: благодаря строительству, он преобразится, при этом локация хороша близостью к центру.
Да, здесь кладбище. Но, как говорят многие, покажите мне в Москве бизнес-класс не рядом с кладбищем. Таких проектов практически нет. Особенно много домов бизнес-класса с «тихими соседями» в районе Водного стадиона. Территория вонючего Микояновского завода будет застроена. Еще один минус, который часто приводят – это ТЭЦ. Но в Москве много районов, где из окон открываются виды на ТЭЦ, в том числе на Западе, в том числе в Кутузовский Life, да даже премиальный проект на Саввинской набережной от Level с ценником в 1,5 млн ₽ за метр с тоже идет с видом на ТЭЦ. И это уже никого не смущает, локация и транспортная доступность важнее.
Хороший пример, который может показать, как будет развиваться этот район – это Матвеевский кластер возле метро «Аминьевская». С каждым новым проектом, с каждым новым домом цены повышаются. А если взять последний старт продаж – Sreda на Лобачевского – то там студии вышли по цене от 13 млн ₽. И в Нижегородском районе ситуация будет аналогичной.
Район активно застраивается разными застройщиками: апартаменты N’ice Loft от Колди, проект Beside 2.0 от Аквилона, к которому, правда, есть очень много вопросов, Профит от Гранель, Level Нижегородская, Квартал «Издание» от Брусника, где сейчас 30-метровые студии продаются под 12 млн и ЖК «Перовское-2» от ПИК с 20-метровыми будками по 10 млн. Из всей этой тусовки новостроек я бы, наверное, выделил N’ice Loft. По моему опыту, в период строительства апарты не растут в стоимости, поскольку основные покупатели в этот период – ипотечники, а для апартов никто не может дать выгодных ставок. Как я наблюдал на примере B’aires, апарты начинают расти в цене, когда они становятся вторичкой и конкурируют с другой свежей вторичкой, которую покупают либо за наличные, либо в рыночную ипотеку. Кстати, если вы думаете, что рынок вторичной недвижимости умер, то это не так – недавно мы подробно разобрали, что сейчас там происходит.
Апартаменты N’ice Loft
Это классический проект от Колди. Мне очень нравится, как строит эта компания. Я недооценивал Колди, когда они строили Казаков Grand Loft – мне, как и многим, казалось, что-то строит какой-то непонятный застройщик на Курской. Тогда там можно было купить студию в районе там 9-10 млн ₽, а сейчас они стоят 16-20 млн рублей. N’ice Loft сдадут в марте 2025 года, и у меня в портфеле есть апарты в этом проекте. ЖК визуально выглядит классно. Неподалеку находятся сразу две ледовые арены.
Да, рядом кладбище, да, рядом промка, но основная часть этой промки включена в КРТ (об этом мы как раз говорили выше). Есть пешая доступность до МЦК «Калитники» и метро «Волгоградский проспект», однако пока до Волгоградского проспекта придется идти через промку, и я бы вечером от такого маршрута отказался. Но в этом и идея: я считаю Нижегородский район перспективным не потому, что в нем сейчас приятно жить, а потому что как раз все считают, что в нем жить неприятно, и поэтому цены находятся на адекватном уровне, но уже через несколько лет район точно преобразится за счет КРТ, за счет новых проектов, и тогда цены взлетят.
Я положительно отношусь к этому проекту не только потому, что он расположен близко к центру, но и потому что до Курской отсюда всего две станции метро, а на Курской находится большое количество вузов, в том числе Высшая школа экономики. Я точно понимаю, что здесь хорошая аудитория студентов, которые могут арендовать квартиры.
Год назад, в 2023 году, я купил здесь апарты на 16-м этаже площадью 20 м2 с видом на кладбище, покупал я в рыночную ипотеку по 10%. Потолки в моем лофте 3.3 метра. В начале 2024 года я увидел на сайте, что цены снизились, и подумал о покупке еще одного апартамента. Однако оказалось, что по сниженной цене были выставлены неликвидные лоты на низких этажах и с видом «окна-в-окна». То есть вариантов на хороших этажах с видом и высокими потолками не осталось.
На сайте застройщика студия 17 м2 стоит 5,6 млн ₽, студия 22 метра – уже 8 млн ₽, а классическая 20-метровая будка – около 6,2 млн. Получается, что в Москве студию внутри ТТК в нескольких остановках на трамвае от Павелецкого вокзала можно купить за 60 тыс. долларов, или 6 млн ₽, тогда как квартира-студия от ПИК будет стоить 11 млн ₽. Это невероятно дешево.
Без льготной ипотеки апраты снова вступают в игру. Допустим, мы берем студию за 6 млн ₽ со взносом 3 млн ₽ и ипотекой еще 3 млн ₽, и тогда ежемесячный платеж будет 50 тыс. ₽ – да, это немало, но таковы сейчас реалии. Если ипотечная ставка снизится с 18% до 10% в течение нескольких лет, то это вполне интересный вариант, точно лучше, чем Beside от Аквилон или будки от ПИК по 11 млн ₽.
На вторичке Smarent сейчас продает здесь апарты с отделкой за 7,2 млн ₽ – я предпочитаю для аналитики брать наши квартиры, поскольку знаю, что на ЦИАН много фейков, а в этих объявлениях я уверен. Я оцениваю, что на ключах апраты в N’ice Loft будут стоить 10 млн ₽.
Выводы:
Большая точка роста на 5-10 лет
Покупка не для краткосрочной спекуляции
Создание дополнительной ценности через ремонт и меблировку – ремонт от застройщика я бы не покупал в данном случае
Арендный поток
Рост стоимости не за счет рынка, а за счет развития района!
Уникальный проект
За 5-6М рублей внутри ТТК ничего не купить, кроме апартов
Возможно, будут акции от застройщика в августе
N’ice Tower – офисы класса А
Мы обычно рассказываем про жилую недвижимость – квартиры или апартаменты, однако сейчас я бы хотел поделиться другим кейсом Smarent – покупка офиса класса А. Рядом с N’ice Loft Колди строит офисник – N’ice Tower – две башни переменной этажности на 227 офисов. И вы удивитесь, но даже с учетом того, что сейчас здесь не самая приятная локация нам удалось купить офис 40 м2 лишь по цене в районе 11 млн ₽. Первый взнос составил 30%, а ежемесячный платеж в беспроцентную рассрочку на два года – 330 тыс. рублей. Оказывается, что найти небольшой офис класса А – практически невыполнимая задача: спрос очень высокий, а на вторичке такие варианты стоят около 20 млн.
Для меня это интересная покупка, поскольку локация перспективная, офисов в здании не так много (мелкая нарезка только до 6 или 7 этажа), рядом будет проживать большое количество людей – около 5 тыс. в N’ice Loft и 280 тыс. в Нижегородском районе.
Выводы (N’ice Tower):
Инвестиции в строительство надежного застройщика
Хороший актив в портфеле
Большая точка роста в данном районе
Хорошее дополнение к проекту апартаментов Nice Loft
Нет обременения по ипотеке, только рассрочка
Возможность продажи на ключах от 15 млн ₽ и выше!
Мы видим растущий запрос клиентов на инвестиции в коммерческую недвижимость, и поэтому некоторое время назад мы запустили такой сервис. Рынок коммерческой недвижимости гораздо сложнее жилой недвижимости, он требует более глубокого анализа и экспертности, а ошибиться здесь гораздо проще. Smarent может помочь в подборе коммерческого объекта на этапе строительства или с покупкой готового арендного бизнеса. Кроме того, и здесь возможна реинвестиция – из коммерческого объекта в жилой и, наоборот, из жилого в коммерческий. Расскажите нам ваш запрос, и мы найдем решение.