Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, на что нужно обращать внимание при выборе новостройки, и какие квартиры точно не стоит покупать в 2024 году.
В этой статье:
Риски покупки квартиры в 2024 году
Что происходит на рынке недвижимости?
Примеры плохой инвестиции/покупки квартиры
Риски покупки квартиры в 2024 году
По итогам июльского заседания Центробанк опубликовал среднесрочный прогноз, и мы видим, что, к сожалению, ставки по ипотеке будут только расти. Более того, регулятор всеми силами намекает, что на 18% он может не остановиться. Все последствия такого решения для владельцев квартир пока не понятны. Но что можно говорить с уверенность, так это то, что любители траншевой ипотеки сильно рискуют. При покупке квартиры они как бы делают ставку как в казино – что Центробанк уронит ключевую ставку, и рыночная ипотека вдруг станет не 20-22%, а 8-10%.
Да, Эльвира Набиуллина говорила о такой мечте, но если открыть график ключевой ставки, то мы увидим, что она держится выше 12% уже год. И тогда, в 2023 году, ключевая ставка 12% казалось чем-то ужасным, с чем нельзя жить. Но человек ко всему привыкает. Многие «эксперты» тогда говорили, что такая высокая ставка долго не продержится, все будет как в 2022 году – два-три месяца и все нормализуется. Они советовали брать вторичку в дорогую рыночную ипотеку с расчетом рефинансироваться через год и на этом заработать. Только вот получилось наоборот: ставки выросли, а продать вторичку, чтобы как раз монетизировать эту самую обещанную прибыль, сложно, а часто и невозможно.
Если посмотреть на прогнозы Банка России, то мы видим, что на второй полугодие прогноз ключевой ставки составляет 18-19,4%, то есть о снижении речь не идет. На 2025 году ставка запланирована на уровне 14-16% – то есть при самом оптимистичном сценарии ставка вернется на уровень прошлого лета, когда все были уже вы ужасе от этой самой ставки. В 2026 году ожидается, что ставка будет районе 10-11%, и лишь в 2027 году она может опуститься до более приемлемых 7,5-8,5%.
Те, кто сейчас оформляют траншевую ипотеку, вероятно, получат ключи от своих квартир в 2025-2027 годах, и тогда их траншевая ипотека превратится в рыночную. И, как мы видим из прогнозов ЦБ, существует большой риск, что вам не удастся выгодно рефинансировать кредит. Может быть можно будет рефинансироваться в 2027 году под 10%, но это также под вопросом. Именно поэтому я настороженно отношусь к траншевым ипотекам с маленьким первоначальным взносом.
Некоторые могут задуматься: зачем вообще связываться с траншевой ипотекой и всеми этими рисками, если можно взять квартиру в рассрочку? На первый взгляд, это кажется привлекательным вариантом, например, Самолет предлагает ежемесячные платежи по 50 тысяч ₽ до получения ключей. Однако нужно учитывать, что многие застройщики предлагают рассрочку только на 1-2 года, и практически никто — на 4 года. Есть примеры, когда застройщики обещают беспроцентную рассрочку, но на деле цена квартиры значительно увеличивается, особенно при небольшом первоначальном взносе. Такие варианты мы разбирали на примере Level на прошлом эфире и в статье по его итогам.
Там цена квартиры взлетала сразу же с 8,5 млн ₽ до 11 млн, а после льготного периода предлагается платить всего лишь чуть более 1,8 млн ₽ ежеквартально – за студию. Мне кажется, это просто троллинг какой-то.
Многие сайты и агрегаторы активно продвигают рассрочку с небольшим первоначальным взносом, но неосознанный выбор этого варианта может быть рискованным. В реальности часто речь идет не о рассрочке, а об отсрочке платежа до ввода дома в эксплуатацию, при этом застройщики требуют полную оплату за несколько (иногда много) месяцев до получения ключей.
Они аргументируют, что тогда вы сможете рефинансироваться через переход на семейную ипотеку или в рыночную, которая будет почти как семейная. Про прогноз ключевой ставки на ближайшие несколько лет мы уже поговорили, и, я надеюсь, вы осознаете риск, что платить вместо 71 тысячи в месяц вам придется все 200 тысяч. Да и ставку по семейной ипотеке могут легко и в самое ближайшее время поднять с 6% до 8% или даже выше, что заметно увеличит ежемесячные платежи.
Таким образом, есть много нюансов и рисков, связанных с текущей ситуацией на рынке недвижимости. Поэтому важно внимательно подходить к выбору финансовых инструментов и не полагаться на обещания, которые могут оказаться невыгодными в долгосрочной перспективе.
Что происходит на рынке недвижимости?
На текущем рынке недвижимости мы наблюдаем интересную динамику. Хотя по графикам может показаться, что спрос на ипотеку восстанавливается, фактически мы видим его постепенное снижение. Особенно это заметно относительно 2023 года, который можно считать аномальным из-за резкого скачка спроса во втором полугодии, вызванного повышением ключевой ставки. Люди стремились воспользоваться льготными ипотечными программами, что стимулировало активность на рынке новостроек. Однако, если сравнивать этот год с 2024 годом, ситуация выглядит менее оптимистично: за первые шесть месяцев 2024 года спрос на недвижимость упал на 10%, что довольно критично.
Важно понимать, что рынок недвижимости — это очень эмоциональный рынок. Многие люди делают покупки под влиянием ожиданий относительно роста цен. Когда ожидания высоки, цены действительно могут расти, однако, если массово начинает преобладать ощущения грядущего падения цен, происходит коррекция. В последние месяцы мы видим признаки наступающей коррекции: цены на недвижимость либо стагнируют, либо показывают незначительный рост.
Стагнация, конечно, не означает крах рынка, но это явный сигнал, что инвесторы должны быть осторожны. Идеи о быстрой перепродаже недвижимости после получения ключей сейчас менее актуальны, так как даже если цена вырастет после сдачи дома, это произойдет только через полгода или год.
Отчет по продажам за июнь и июль 2024 года также показывает, что значительных изменений в активности покупателей не произошло, что удивительно, учитывая сложную макроэкономическую ситуацию. Основной спрос, как и раньше, приходится на самые доступные сегменты рынка, например, квартиры от ЛСР и некоторых других застройщиков, активно предлагающих траншевую ипотеку. В то же время ПИК со свистом вылетел из топ-10, что может свидетельствовать о начале серьезных изменений на рынке. Тем не менее пока у застройщиков все неплохо – падение есть, но продажи идут: 20 даже если это 20 квартир в месяц, то за 36 месяцев (средний срок строительства) это будет 720 квартир! Возможно, часть сделок – это отложенные июньские продажи со льготной и старой семейной ипотекой, поэтому ждем данных за август.
А как дела на вторичном рынке? Продажи есть. И если у вас возникло желание продать вашу квартиру, то сейчас как никогда важна правильная подготовка и позиционирование. Smarent поможет правильно оценить и, что важно, подготовить объект к продаже, чтобы получить максимальную цену за минимальный срок. Наш приоритет – быстрая продажа по рыночной цене. К базовому пакету «Продажа недвижимости» можно добавить пакет «Ускорение продажи», который включает улучшение объекта, а именно устранение недостатков, генеральную уборку, хоумстейджинг, профессиональная фотосъемка, рум-тур, разработка 2D-планировки.
Примеры плохой инвестиции/покупки квартиры
Рассмотрим несколько ЖК, где покупка квартиры может стать разочарованием.
Мангазея на Речном
На старте этот проект показал хорошие результаты, но затем столкнулся с резким падением спроса — с 76 до 20 проданных квартир в месяц. Это может быть связано с тем, что застройщик вывел на рынок менее ликвидную очередь комфорт-класса, тогда как его конкурент – проект «Легенда Речной Порт» – предлагает жилье бизнес-класса, что делает его более привлекательным для покупателей в этой локации. Наблюдаем за проектом. Если у Мангазеи в августе продажи упадут до 5-8, то ждем скидок в сентябре.
Я не говорю, что это неинтересный проект, напротив. Здесь есть большие студии по 25 м2 с хорошей планировкой. Однако это жилье комфорт-класса без отделки, и стоимость невидовой студии составляет 12 млн ₽.
Если говорить об однокомнатных квартирах, их цена доходит до 16 млн ₽, что тоже немало. Например, студии площадью 43 м2 с узкими окнами, пусть и панорамными, трудно назвать оптимальными для жилья. 15 м2 для кухни-гостиной — это мало, особенно для квартиры такого размера. По сути, это классическая однушка, и если бы здесь был просторный санузел и кухня-гостиная хотя бы 20 кв. м, тогда можно было бы считать это хорошей планировкой.
То есть, у нас дом комфорт-класса, есть неликвидные планировки, да и проект достроят только к 2028 году, а застройщик не предлагает никаких выгодных программ.
Есть неплохие евро-трешки с тремя окнами и большой кухней-гостиной, их стоимость приближается к 330 тыс. ₽ за м2, что для комфорт-класса вполне приемлемо. Однако цены на такие объекты высокие. Покупатель начинает задумываться: зачем ему тратить 21-22 млн ₽ на евро-трешку, брать на себя ипотеку на 10 млн ₽ и платить по 70 тыс. ₽ в месяц за квартиру без отделки комфорт-класса в течение трех лет? В такой ситуации инвестор предпочтет не рисковать и выберет, возможно, депозит, а не покупку квартиры. Спрос на такие объекты снижается.
Если сравнить с конкурентами, то, например Легенда Северный порт предлагает жилье бизнес-класса с хорошими видовыми характеристиками за 23 млн ₽ со скидкой. Там больше площадь и более продуманная планировка делают его привлекательным для инвесторов и потребителей. Еще один конкурент – это проект Cityzen от MR, хотя он и не находится рядом, но он тоже расположен близко к метро, там тоже есть доступ к Химкинскому водохранилищу. К тому же там можно взять евро-3 за 19 млн с неплохой рассрочкой от застройщика. И MR точно построит лучше, чем Мангазея с комфорт-классом.
Либо возьмем супертопорную инвестицию – Кронштадский 9 от ПИК, где можно купить евро-2 за 15 млн ₽. То есть инвестор, который хочет купить квартиру в семейную ипотеку, чтобы сдавать ее в аренду, посмотрит и скажет: а зачем мне ваша Мангазея на Речном, если я могу пойти купить на тридцать первом этаже видовую однушку с отделкой в готовом корпусе. Он внесет 3 млн ₽, возьмет семейную ипотеку и будет практически завтра ее сдавать, при этом арендная ставка вот такой квартиры на 31 этаже - это выше 100 тыс. ₽. То есть с учетом всех расходов, налогов 2 млн ₽ он получит за первые 2 года. А если возьмем 3 года строительства Мангазеи, то это будет 3 млн ₽. А в это время инвестор в Мангазею будет платить три года ипотеку. Это и объясняет, почему продажи у Мангазеи на Речном снизились. Люди стали тщательнее считать деньги и понимают, что им выгоднее выбрать готовую квартиру на вторичном рынке, чем ждать несколько лет, вкладываясь в проект с высокой степенью неопределенности.
ЖК «Метрополия»
Этот проект я решил разобрать, потому что продажи снизились с 30 до 13, и меня это удивило. Несмотря на то, что дома практически готовы, с планируемой сдачей через 6–12 месяцев, застройщик предлагает квартиры по 18 млн ₽ в льготную ипотеку. Но, честно говоря, это далеко не выгодное предложение. Покупать такое жилье в условиях льготной ипотеки или рассрочки не стоит.
Если взглянуть на готовые корпуса, можно найти видовую квартиру за 15,7 млн ₽. Возможно, ее даже удастся купить за 15 млн. Но все это жилье в целом малопривлекательно, а разница между новыми предложениями и вторичкой сейчас составляет около 20%. Это заставляет задуматься о том, стоит ли вообще рассматривать покупку у застройщика без предложений с реальной выгодой.
Если смотреть и анализировать статистику продаж, то я бы, в первую очередь, выделил следующих номинантов на снижение цен: Indy Towers, Level Бауманская, Первый Нагатинский, Forst, MyPriority Павелецкая, Дом на Зорге, Portland, Среда на Лобачевского.
Первый Нагатинский
Проект расположен возле метро «Нагатинская» в районе с активной застройкой. Сам по себе ЖК неплохой, но программы рассрочки, предлагаемые застройщиком, выглядят очень рискованными. Рассрочка рассчитана на срок до конца строительства, а это всего лишь 6–12 месяцев. Застройщик предлагает внести лишь 5% стоимости, и возникает риск, что покупатели будут недовольны или даже потеряют свои деньги.
Предположим, вам предлагают студию 30 м2 за 19 млн ₽, но это неликвидный объект. Людей, готовых внести 1-2 млн ₽ по России очень много. Но если впоследствии придется брать ипотеку, то платеж может легко составить 300 тыс. ₽ в месяц из-за высокой процентной ставки.
Особенно это касается однокомнатных квартир. Застройщики предлагают их по цене около 22 млн ₽, заявляя о беспроцентной рассрочке при взносе 5%. Но при переводе на ипотеку платеж может оказаться слишком высоким, и покупатель окажется в ситуации, когда придется фиксировать убыток и терять первоначальный взнос.
И такие же сказки рассказывают про евро-3. Но я недавно купил в этом районе квартиру почти 100 м2 примерно за эту же сумму, а тут 58. Продать такую квартиру с прибылью будет проблематично, а перейти в рыночную ипотеку – дорого.
Почему я так уверен? Смотрим на вторичку. Студия стоит 11-11,5 млн. И это близко к справедливой цене. Я бы для аренды брал такую студию, но никак не 30 метров за 19 млн. Нужно понимать, что взяв такую квартиру у застройщика, вы вряд ли, как бы вас ни уверяли менеджеры, сможете продать ее не то что дороже этой цены, но даже за те же деньги. Может быть вы найдете покупателя миллионов за 15. Вы точно не захотите продавать ее в убыток и вам придется переходить в ипотеку, рыночную.
Ипотечный платеж при этом составит почти 300 тыс. ₽ в месяц. На евро-2 ситуация чуть лучше, но ежемесячный платеж будет тоже в районе 300 тыс. Нужна вам такая рассрочка и такая ипотека? Вспомните ФСК и Сидней Сити, где из-за подобных рассрочек дольщики уже несколько лет судятся с застройщиком.
ЖК «Роттердам»
Несмотря на сложившуюся ситуацию на рынке, продажи продолжаются стабильно: например, в июне 2024 года была продана 21 квартира, а в июле 19 квартир. Особый интерес вызывают квартиры с видом на реку, в окружении зелени и яхт, что делает их привлекательными для потенциальных владельцев.
Архитектурный стиль комплекса достаточно интересен, хотя территория дома небольшая, что может не всем понравиться. Стоимость студий начинается от 22 млн ₽. Если обратиться к статистике, средняя цена продажи квартиры в доме (по всем квартирам не по студиям) составляет около 500 тысяч ₽ за м2 - и это строящийся дом, не готовое жилье. Такая высокая цена обусловлена активной работой с инвесторами, которым компания предлагает рассрочки, отсрочки и околонулевые программы на период строительства и объясняет, что здесь можно заработать.
ФСК не будет снижать цены, несмотря на высокую стоимость квадратного метра. Они успешно удерживают высокую среднюю цену. В открытой продаже сейчас находятся 214 квартир, однако на платформе ЦИАН уже 90 владельцев пытаются выйти из проекта, предлагая квартиры по переуступке. При этом за переуступку компания берет комиссию в размере 3-4%, что может существенно увеличить расходы на продажу недвижимости.
Застройщик предлагает студию 32 м2 за 22,5 млн ₽, но по переуступке можно найти студии с видом на реку за 15,5 млн ₽ и даже можно найти за 13,5 млн, что вызывает вопросы о реальной выгоде от таких инвестиций. ФСК зазывает вас в замечательную кроличью нору под названием «инвестиции в недвижимость», только вот по итогу зарабатывает он сам и его брокеры. И даже переход в ипотеку не исправляет ситуацию, поскольку ипотечный платеж будет выше потенциальной арендной платы.
ЖК «Метроном»
Застройщик «Брусника» с проектом «Метроном» начал терять темпы продаж, что стало неожиданностью, учитывая, как быстро этот проект ранее набирал популярность. Если раньше у Метронома было порядка 90 сделок в месяц, то в июле 2024 года он скатился до 30 продаж. И хотя это неплохой результат, такой показатель можно считать сигналом о снижении интереса к проекту.
Метроном выглядит привлекательно с точки зрения архитектуры и визуальных решений, однако его расположение вызывает вопросы. Он соседствует с Лосиноостровским парком и новым проектом от ПИК — «Второй Иртышский», который можно считать прямым конкурентом Метронома по расположению.
ПИК уже снизил цены и предлагает студии от 7,5-7,7 млн ₽, Брусника же продолжает удерживать высокую стоимость, но дает сложные ипотечные схемы.
Так, Брусника предлагает траншевую ипотеку от Сбера, где часть кредита выдается на период строительства, а основная сумма — за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Это позволяет покупателям сэкономить на ипотечных платежах и, возможно, накопить средства на ремонт или досрочное погашение кредита. Однако такая схема подходит не всем, особенно тем, кто не имеет доступа к льготным программам ипотеки. Но если у вас есть вся сумма, или не хватает 1-2 млн ₽, то эта программа может быть интересной.
В продаже у Брусники есть студии без отделки по цене около 8 млн ₽ за квартиру площадью 17,4 м2. Однако после ремонта и за вычетом балкона фактическая площадь будет меньше — около 15-16 квадратных метров. При этом, если покупать такую квартиру в траншевую ипотеку с переходом в рыночную, ежемесячный платеж может составить более 100 тыс. ₽, что может оказаться неожиданным и неподъемным для многих, а арендная ставка тут составит 50-60 тыс. А продать за 8 млн квартиру с неликвидной площадью 17 м2 без отделки, когда за 8-9 млн продаются 20-метровые будки с отделкой, будет проблематично.
Если же случится чудо, и эта квартира будет стоиться в 2026 году не 8, а 12 млн, то это будет означать лишь одно – все остальные ЖК подорожали еще сильнее.
Выводы:
Риски снижения ставки по рыночной ипотеке минимальные
Застройщикам нужны продажи, а не наполнение эскроу
Зачем потребителю покупать новостройку, если можно взять вторичку? Покупать квартиру за кеш при депозитах под 18% - глупая история
Практические нет рассрочек без процентов! Там где есть – срок короткий
Опасность перехода в рыночную ипотеку на большую сумму (более 4 млн ₽)
Идет коррекция рынка недвижимости до цен начала 2024 года
Если вы скоро получите ключи от квартиры с отделкой, но не знаете, как ее правильно обставить, и не уверены, за какую цену ее можно будет сдать, мы готовы помочь. У нас есть услуга меблировки объектов «под ключ». Цена услуги составляет 125 900 ₽ плюс смета на саму меблировку, которую вы оплачиваете напрямую. Мы не зарабатываем на этой смете, только на услуге меблировки.
Что именно мы предлагаем? Во-первых, мы принимаем квартиру, проверяем ее техническое состояние, создаем дизайн-проект и составляем смету. Затем мы полностью меблируем вашу квартиру, превращая ее в уютное и привлекательное жилье, без вашего участия. После этого мы можем сдать квартиру в аренду за примерно 100 тыс. ₽ в месяц (эта сумма ориентировочная, основана на средней стоимости аренды однокомнатных квартир).
Кроме того, мы можем не просто сдать вашу квартиру, а полностью взять ее в управление. Примеры наших работ и сметы по меблировке вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе «Подготовка объекта». Там же доступна информация о смете и видео по меблировке. Если вы готовы обставить свою квартиру самостоятельно, то рекомендую подписаться на наш профиль на Boosty. Там есть сметы на разные квартиры, поверьте, это сэкономит вам силы, время и деньги, при этом вы получите квартиру как из интерьерного журнала.