Мне показалось, что блиц, который мы провели в конце интервью с Сергеем Полонским, очень ярко характеризует этого уникального человека с неповторимой харизмой. Знаковые проекты экс-владельца и основателя Mirax Group: «Башня Федерация» в «Москва-Сити», комплекс «Кутузовская миля», ЖК «Рублевская Ривьера».
Итак, 5 вопросов в блице и содержательное интервью: Сергей Полонский и Виктор Зубик, основатель компании Smarent – о философии девелопера, невероятных проектах и технологиях. И, конечно, о том, как покупать недвижимость и куда инвестировать.
Кто такой Сергей Полонский — 5 вопросов
Вопрос 1: «У кого нет миллиарда, могут идти в ж…»
Виктор Зубик напомнил громкую фразу Сергея Полонского, которая до сих пор живет на просторах интернета. Но в этом выражении было заложено совершенно другое, прокомментировал Сергей. Фраза произнесена на инвестиционной выставке в Каннах.
«Мы говорили о том, что компания, которая не хочет сделать так, чтобы она стоила миллиард, в ней нет смысла работать, с ней нет смысла взаимодействовать».
Это относилось не к человеку. То есть, чтобы удивлять и менять мир у компании должно быть сто миллиардов долларов. Иначе ты будешь бизнесменом, а не предпринимателем.
Итак, 5 вопросов в блице и содержательное интервью: Сергей Полонский и Виктор Зубик, основатель компании Smarent – о философии девелопера, невероятных проектах и технологиях. И, конечно, о том, как покупать недвижимость и куда инвестировать.
Кто такой Сергей Полонский — 5 вопросов
Вопрос 1: «У кого нет миллиарда, могут идти в ж…»
Виктор Зубик напомнил громкую фразу Сергея Полонского, которая до сих пор живет на просторах интернета. Но в этом выражении было заложено совершенно другое, прокомментировал Сергей. Фраза произнесена на инвестиционной выставке в Каннах.
«Мы говорили о том, что компания, которая не хочет сделать так, чтобы она стоила миллиард, в ней нет смысла работать, с ней нет смысла взаимодействовать».
Это относилось не к человеку. То есть, чтобы удивлять и менять мир у компании должно быть сто миллиардов долларов. Иначе ты будешь бизнесменом, а не предпринимателем.
Вопрос 2: Что бы Вы себе пожелали в 25 лет?
Многие пишут мне этот вопрос в соцсетях, и никому я еще не отвечал. Но сегодня отвечу. Хотя обычно, если я не нашел ответ за три, максимум 10 секунд, значит, я ответа не знаю. Сегодня придется думать на эту тему.
Во-первых: Не читайте книги! Ищите «живые книги»!
Сегодня такое количество книг, что все невозможно прочитать и обработать эту информацию. Ищите людей, которые эти книги прочитали, либо их пишут.
Во-вторых: Возьмите отпуск на полгода-год и облетите 20 стран мира, по неделе-по две.
Зачем? Чтобы с вами было интересно. Говорят, «бизнес и ничего личного». Нет, бизнес — это только личное. Вы должны стать интересным человеком, у вас должно появиться хобби, уникальность, насмотренность.
В третьих: Не имейте дело с мудаками!
Вопрос 3: Что бы Вы выбрали для вложений: фондовый рынок, рынок недвижимости или образование?
До 30 лет, безусловно, я бы вложил в образование. Это нетворкинги-коворкинги, я пошел бы учиться, например в Беркли/Berkley. То есть это не только образование в классическом понимании, но и наставники. Известно, что если у вас нет двух наставников, то в этой жизни вы ничего не добьетесь.
«Если бы у меня не было наставников, которые меня сопровождали, с которыми всегда можно сесть поговорить-обсудить, которые дадут тебе подзатыльник… Да кто я такой вообще? Босоногий пацан, построивший самое высокое здание в России и в Европе, создавший лучшую компанию. Это невозможно представить. В мире никто в моем возрасте, кстати, не создавал ничего подобного. Безусловно, это только потому, что я учился у лучших из лучших».
Вопрос 4: Что сохранит капитал в долгосроке: недвижимость, золото или биткоин?
Я считаю, что земля, недвижимость — но там где, есть уникальные продукты. Не панельки.
Биткоин, безусловно, должен быть в портфеле. Хотя если смотреть вперед на 20 лет, очень большая вероятность, что он исчезнет. А сейчас это хороший, испытанный инструмент. Если у вас много денег, он обязан быть в определенном количестве.
Золото также имеет очень большую волатильность, как и биток.
Используйте принцип — перенестись в будущее на 20 лет и представить, что ты хочешь оставить своему ребенку, который родится сейчас. Исходя из этого, стройте стратегию.
«Ищите уникальные проекты, ищите острова, ищите здания класса Бурдж-Халифа».
Обязательно должен быть S&P 500 — не даст сверхроста, но позволит балансировать зону риска.
Если вы хотите сверхвзрывы какие-то, то это не на 20 лет. Это краткосрочные вложения, там, где присутствует искусственный интеллект, блокчейн, смарт-контракты, криптовалюта. Комплексно. Если вы современный человек, то в этих направлениях у вас что-то должно быть в портфеле. Пусть вы вложили всего $1000 долларов, но уже будет концентрация, вы будете заглядывать и знать, что происходит в определенной сфере.
Поэтому лучше вложить $10 000 в квартиры в Москве, $10 000 в Нью-Йорке, $10 000 в Дубае. Также обязательно возьмите три проекта IT — тогда вы будете понимать эту сферу, с Вами будет интересно поговорить.
Золото, деривативы — бесперспективны на ближайшие 20 лет.
Вопрос 5: Вы до сих пор хотите купить Луну?
Я никогда не хотел купить Луну, эмоционально повторяет Сергей три раза. Правда, хитро улыбается: недавно во сне я летал на Луну, мне каждый день здесь снятся потрясающие сны-фильмы. И я думаю о ней.
Ну а теперь интервью.
Человек, благодаря которому появился Москва-Сити?!
С большой вероятностью, это так, заявляет герой нашего интервью. Чтобы начать строительство «Башни Федерация» были собраны лучшие архитекторы и конструкторы со всего мира. Там очень сложные геологические условия: карстовая порода известняков, Москва-река, грунтовые воды и т.д. Район не котировался вообще, и никто не хотел там жить.
А теперь Москва-Сити стала точкой роста, как Бурдж-Халифа в Дубае. Это так называемое титульное здание, вокруг которого формируется бизнес-среда и которое становится точкой притяжения.
Правда, в Дубае существует несколько подобных точек — Бурдж-Халифа, Дубай Марина, Крик Харбор, The Blue Waters. А в Москве новых точек роста не появилось: они возникают, когда экономика растёт и стабильна. Сергей Полонский считает, что с точки зрения архитектуры город не развивается, существующая — довольно утилитарна: здания-символы, элегантные и притягательные, перестали появляться.
Многие пишут мне этот вопрос в соцсетях, и никому я еще не отвечал. Но сегодня отвечу. Хотя обычно, если я не нашел ответ за три, максимум 10 секунд, значит, я ответа не знаю. Сегодня придется думать на эту тему.
Во-первых: Не читайте книги! Ищите «живые книги»!
Сегодня такое количество книг, что все невозможно прочитать и обработать эту информацию. Ищите людей, которые эти книги прочитали, либо их пишут.
Во-вторых: Возьмите отпуск на полгода-год и облетите 20 стран мира, по неделе-по две.
Зачем? Чтобы с вами было интересно. Говорят, «бизнес и ничего личного». Нет, бизнес — это только личное. Вы должны стать интересным человеком, у вас должно появиться хобби, уникальность, насмотренность.
В третьих: Не имейте дело с мудаками!
Вопрос 3: Что бы Вы выбрали для вложений: фондовый рынок, рынок недвижимости или образование?
До 30 лет, безусловно, я бы вложил в образование. Это нетворкинги-коворкинги, я пошел бы учиться, например в Беркли/Berkley. То есть это не только образование в классическом понимании, но и наставники. Известно, что если у вас нет двух наставников, то в этой жизни вы ничего не добьетесь.
«Если бы у меня не было наставников, которые меня сопровождали, с которыми всегда можно сесть поговорить-обсудить, которые дадут тебе подзатыльник… Да кто я такой вообще? Босоногий пацан, построивший самое высокое здание в России и в Европе, создавший лучшую компанию. Это невозможно представить. В мире никто в моем возрасте, кстати, не создавал ничего подобного. Безусловно, это только потому, что я учился у лучших из лучших».
Вопрос 4: Что сохранит капитал в долгосроке: недвижимость, золото или биткоин?
Я считаю, что земля, недвижимость — но там где, есть уникальные продукты. Не панельки.
Биткоин, безусловно, должен быть в портфеле. Хотя если смотреть вперед на 20 лет, очень большая вероятность, что он исчезнет. А сейчас это хороший, испытанный инструмент. Если у вас много денег, он обязан быть в определенном количестве.
Золото также имеет очень большую волатильность, как и биток.
Используйте принцип — перенестись в будущее на 20 лет и представить, что ты хочешь оставить своему ребенку, который родится сейчас. Исходя из этого, стройте стратегию.
«Ищите уникальные проекты, ищите острова, ищите здания класса Бурдж-Халифа».
Обязательно должен быть S&P 500 — не даст сверхроста, но позволит балансировать зону риска.
Если вы хотите сверхвзрывы какие-то, то это не на 20 лет. Это краткосрочные вложения, там, где присутствует искусственный интеллект, блокчейн, смарт-контракты, криптовалюта. Комплексно. Если вы современный человек, то в этих направлениях у вас что-то должно быть в портфеле. Пусть вы вложили всего $1000 долларов, но уже будет концентрация, вы будете заглядывать и знать, что происходит в определенной сфере.
Поэтому лучше вложить $10 000 в квартиры в Москве, $10 000 в Нью-Йорке, $10 000 в Дубае. Также обязательно возьмите три проекта IT — тогда вы будете понимать эту сферу, с Вами будет интересно поговорить.
Золото, деривативы — бесперспективны на ближайшие 20 лет.
Вопрос 5: Вы до сих пор хотите купить Луну?
Я никогда не хотел купить Луну, эмоционально повторяет Сергей три раза. Правда, хитро улыбается: недавно во сне я летал на Луну, мне каждый день здесь снятся потрясающие сны-фильмы. И я думаю о ней.
Ну а теперь интервью.
Человек, благодаря которому появился Москва-Сити?!
С большой вероятностью, это так, заявляет герой нашего интервью. Чтобы начать строительство «Башни Федерация» были собраны лучшие архитекторы и конструкторы со всего мира. Там очень сложные геологические условия: карстовая порода известняков, Москва-река, грунтовые воды и т.д. Район не котировался вообще, и никто не хотел там жить.
А теперь Москва-Сити стала точкой роста, как Бурдж-Халифа в Дубае. Это так называемое титульное здание, вокруг которого формируется бизнес-среда и которое становится точкой притяжения.
Правда, в Дубае существует несколько подобных точек — Бурдж-Халифа, Дубай Марина, Крик Харбор, The Blue Waters. А в Москве новых точек роста не появилось: они возникают, когда экономика растёт и стабильна. Сергей Полонский считает, что с точки зрения архитектуры город не развивается, существующая — довольно утилитарна: здания-символы, элегантные и притягательные, перестали появляться.
В точку
Как получилось, что Полонский и его компания настолько точно попали в запрос потребителя, ведь проекты, например Кутузовская миля, до сих пор на пике спроса?
Сергей Полонский рассказывает, что в 2004–2006 была поставлена амбициозная задача — создать компанию N1 в Европе и одну из лучших в мире. Он лично облетел все знаковые высотные проекты мира в Европе, Азии, Америке, чтобы взять лучший опыт.
Сейчас же историю модерируют банки. Именно они говорят, что строить и за сколько продавать. Вкладывать в архитектуру потенциально невыгодно: банк нацелен на прибыль и лишние затраты для него в потенциале станут убытком. Например, взять хорошего архитектора — значит, добавить $200–500 за метр. Девелопер это понимает. А банк как исполнительный инструмент — нет, ему важна прибыль здесь и сейчас.
Зато девелоперу важна история проектов для будущего развития. Если первый проект плох, то у тебя не будут покупать второй-третий.
Быть здесь и сейчас. А надо ли?
Чтобы создать большую компанию, нужно минимум 15 лет. А когда цикл времени короткий, когда неизвестно, что будет завтра, тогда говорят «надо быть здесь и сейчас».
«Здесь и сейчас находятся только алкоголики. Потому что они не знают, что будет завтра, и не помнят, что было вчера», — парирует Сергей.
Каким должен быть девелопер?
У девелоперов должен быть кластер параметров:
• Строить как минимум в трех странах мира. Если строишь в одной стране, ты не создаёшь пространство.
• Если строишь один дом — это тоже не летает. Например, когда строился Москва-Сити, вокруг была промышленная зона. А компания создала точку роста для всей Москвы и показала, каким должен быть настоящий инвест.
• Создавать принципиально новое. То, чего не было. Теперь любое здание, построенное рядом с Москва-Сити, даст понятную экономику.
Банки следят за тобой
Просто построить дом рядом, пусть даже уникальный — это не девелопмент. Сегодня фактически все компании превратились в топ-менеджеров, которые, по сути, работают на банк. Банки следят за всеми системами, а ты даже не можешь распоряжаться своей прибылью. Раньше можно было эффективно перераспределять прибыль между объектами в рамках всей группы компаний.
«Сегодня нет места для творчества», — считает Полонский.
Лоббируете-лоббируете, а результат?
Сейчас на каждый объект нужен эскроу-счет. Да, это повышает безопасность, но можно добиться этого другими способами.
Сергей рассказывает, что ещё в 2004 в рамках Ассоциации строителей России предлагал модель, аналогичную постепенному раскрытию счетов эскроу. Как во Франции: построил фундамент — 20% денег можно забрать. Сейчас это лоббирует Минстрой, акцентирует Виктор.
Сергей эмоционален: лоббируют-лоббируют, а результата нет. А это важно для бизнесменов.
Предпринимательство — уникальная профессия
Чем бизнесмен отличается от предпринимателя? Бизнесмен — это первый уровень.
Ты берёшь какой-то проект и знаешь, какая продажная цена, сколько заработаешь. Например, ты подрядчик по строительству дороги, у тебя заложено 10% прибыли, это бизнес. А предприниматель — это последняя миля, когда можешь только прогнозировать, ты создаешь.
И сегодня в России не осталось предпринимателей, сетует Сергей. Если даже у тебя большая компания, в любом случае это какие-то кредиты. И фактически банк садится с тобой рядом и рассказывает, что тебе делать, а что не делать. Ты — заложник.
Доморощенный застройщик
Сергей уверен: можно сколько угодно строить проекты в одном городе, в одной стране. Но так и оставаться доморощенным застройщиком. Да, есть конкурентное преимущество за счет связей с чиновниками, знания площадок и банка. Но видение ограничено отдельной страной.
Купить площадку — это одно, а создать проект это другое. Так считает Сергей, говоря о ГК «Самолет». Mirax Group работала в 11 странах. Не все проекты реализованы, но это одни из лучших в Черногории, Швейцарии, Англии.
Есть миллиард, а дальше что
Даже имея большие деньги, нельзя проснуться завтра и сделать девелоперскую компанию за одну ночь. Коллектив, команда, бренд, имя, насмотренность — все это создается не один день.
С точки зрения данных по количеству и всего остального Полонский не видит перспектив роста рынка в РФ.
Как считать доход от инвестиций? Не в рублях, уверен Сергей. Надо считать, сколько вы заработали метров квадратных, либо в каких-то более-менее твердых валютах.
Например, рубль упал на 20% по отношению к доллару, а ты вложил деньги сегодня и у тебя доход 10% в рублях, то по факту у тебя минус 10%. Если использовать ипотечное плечо: вкладывать 20–30% капитала как наличные и взять, например, 5-процентное плечо при 10%-ной инфляции? Тогда банки будут работать в убыток. Это не рынок, это субсидирование — искусственно созданный рынок: то, что сейчас и происходит на российском рынке.
Во-первых, если инфляция превышает доход, то у тебя, соответственно, убыток. Во-вторых, инфляция инфляцией, но если строить компанию как мировую, то должен считать доход в долларах. Помимо инфляции нужно учесть падение рубля к доллару, оно может быть гораздо больше, чем инфляция. Потому что инфляция не всегда связана с курсом рубль-доллар, точнее, имеет апроксимацию, но очень относительную.
IPO — это не handmade
Только выход на IPO, как это проделала Mirax Group в 2004, даст реальную оценку капитализации компании. Все остальное — handmade.
Процесс квалификации — это сложнейшая задача. Например, есть один главный акционер, который принимает решения — сразу минус 20%. То есть компания должна работать без тебя, должен быть совет директоров, процессы принятия решений и регламенты. Построена система.
Россия — страна мха и кустиков
Чтобы создать компанию, нужно 15 лет — это все-таки дерево, которое должно расти. А у нас его сразу начинают спиливать. Ты создал серьезный бизнес — тут же приходят разные структуры: проверяющие, налоговые, фсбшники, милиционеры.
Порассуждав, от какой суммы компания манит соответствующие структуры (в интервью идет поток цифр), Сергей и Виктор приходят к сумме выручки 10 млн долларов.
По расчетам Сергея (харизму момента сложно перенести на бумагу, так что рекомендую посмотреть ход рассуждений в интервью), математика такая: если у тебя стоимость денег, например 10%, то компания должна зарабатывать минимум 30. В итоге определили, что выручка $400 миллионов по году для девелопера будет норм.
Теперь стоимость квадратного метра с землей. Возьмём по Москве $2000, наверное, где-то такова себестоимость земля+стоимость строительства, прикидывает Сергей в своих расчетах.
«Все остальные штучки обычно входят в стоимость земли».
Штучки — по-видимому, это стоимость каких-то взаимоотношений с определенными структурами.
Схема получения земли раньше и сейчас
А поменялись «эти штучки» по сравнению с 2004? Какая схема получения земли более справедлива — в 2004 или сейчас?
Чтобы обсуждать, надо владеть информацией. Опять цепь рассуждений, и Сергей резюмирует: cкорее, это абсолютно закрытый стол. По слухам, есть несколько человек, «не буду называть фамилию», кто принимает решение по Москве: кому выдавать, кому не выдавать земельный участок.
Но количество застройщиков сокращается за последние 10 лет, виден гигантский разрыв, за 3 года минус 29%, остаются какие-то моноигроки и все, приводит цифры Виктор. Это так, соглашается Сергей, поскольку только они имеют технологический ресурс. Например, Самолёт.
А уменьшение конкуренции искажает суть капитализма. Если нет конкуренции, то нет смысла строить лучше здания, делать маркетинг, рекламу. Пожалуй, на тот момент времени мы в принципе обгоняли тот же Дубай, где только начинали строить башню Бурдж-Халифа. Были другие масштабы и хорошие игроки типа Донстрой и Capital Group.
Кто разрешил?
Хотя Capital Group, при всём уважении, перегородили своими тремя башнями весь вид на Москва-Сити, особенно, когда едешь от Белого Дома. Кто позволил портить то, что было создано?
Сергей рассказывает историю, как проектировался ансамбль Москва-Сити. Когда создавали проект, то вместе с главным архитектором Москвы Кузьминым Александром Викторовичем они садились и вдвоем проектировали на макете.
«Это был процесс творения».
Да, мы срезали, передвигали, меняли местами на макете. Например, мэрия должна была быть на 15 участке — это такой большой куб 700 тысяч метров. Посмотрели и поняли, что так будет закрыт вид на ансамбль. Перенесли, а здесь решили построить совершенно другое, маленькое здание.
Банки мешают или …
Что мешает делать классные проекты девелоперам? — спрашивает Виктор.
Считается, что архитектура — это застывшая история, напоминает Сергей.
Соответственно, когда есть свобода мысли, свобода возможности, свобода взглядов и всего остального, ты расширяешь свое видение — становишься человеком open mind.
А когда не можешь выбрать фасад определенного цвета, потому что тебя обвинят в каких-нибудь несоответствующих взглядах, то «соответственно, конечно, безусловно» у тебя сужается горизонт и структура видения.
Это очень важный момент, акцентирует Сергей Полонский:
«Если ты хочешь стать девелопером, то должен видеть развитие своей компании на 15 лет вперед».
Покажите мне сегодня хоть одного, кто реально готов рассказать о том, как видит долгосрочное развитие. А нужно создавать школу подрядчиков, школу старейшин, школу для сотрудников, потому что люди приходят новые. У Mirax в свое время вообще ничего не было — мы собрали лучший мировой опыт и обучали строителей.
Ты не будешь вкладываться в сотрудников, в обучение, в развитие, если понимаешь, что завтра по щелчку компания может исчезнуть. Как? Все очень просто: у тебя себестоимость вырастет и будет больше, чем рыночная продажная цена.
И такое возможно. Тот же Дубай в 2008, 2014 пережил очень серьезный стресс. Большие проекты создаются, когда есть стабильность экономики и политики, когда можно взаимодействовать с другими крупными компаниями. Ты не можешь проснуться и построить 100-этажное здание: компании, которые делают лифты высокоскоростные, их всего четыре в мире. И они сейчас не работают с Россией. То же и с фасадными системами или инженерными.
Поэтому, когда два года назад запланировали создание проекта Сити-Сочи, то по объективным причинам решили отложить — не решим технологические задачи. Да, уникальная география, климат, потрясающая природа, проект шикарный. Планировалось, что это будет бизнес-хаб, куда приезжали бы люди со всех стран мира, айтишники и высокотехнологичные компании. Но технологически не вытянем.
Нам никто не мешал
При строительстве Москва-Сити, надо отдать должное, нам никто не мешал, признает Полонский. Проект сопровождал Орджоникидзе Иосиф Николаевич, но высшие должностные лица не мешали. Наоборот, Лужкова приходилось «затаскивать» на проект, когда это нужно было.
С 2000 по 2008 — годы расцвета экономики. Хотя все технологии пришлось привозить. Например, компания Тернер, с которой мы взаимодействовали при строительстве башни Федерация, в том числе управляла строительством Бурдж-Халифа.
Но оба объекта совершенно разные. При строительстве Москва-Сити решались сложнейшие технологические задачи. Так, было много экспериментов по марке бетона, который просто разрывало в ходе эксперимента на разнице температур. Впервые в мире поставили два независимых лифта в одной лифтовой шахте. Сергей красочно рассказывает, как решали проблему для лифта класса A, чтобы время ожидания не превышало 29 секунд, как соблюли экономику проекта и нашли адекватное решение. Впервые в мире.
Какие новые технологии сейчас используются на рынке недвижимости?
Сергей Полонский рассказывает о проекте Реалист, который основан на искусственном интеллекте (ИИ).
Боль многих — тут Сергей и Виктор бурно выражают понимание — взаимодействие с менеджерами, агентами, брокерами. Работа над проектом велась 6 лет. В рамках партнерства заключено соглашение и идет развитие направления.
ИИ помогает определиться покупателю квартиры, какой объект купить в соответствии с инвестиционными целями: для себя, сдачи в аренду, где максимальная цена. Это второе мнение на основе автоматизированной аналитики. Нет такого менеджера, который мог бы рассказать обо всех объектах, которые строятся в Дубае. Это невозможно: каждый день здесь что-то возникает, что-то меняется.
Искусственный интеллект за последние 3 года ни разу не ошибся — это очень важно. Также ИИ предсказал, что в Москве будет очень серьёзное падение стоимости и объемов продаж.
«Сегодня не использовать искусственный интеллект для принятия решений — это как оказаться в каменном веке».
Еще одно преимущество ИИ для инвесторов — активное управление инвестициями в недвижимость. В личном кабинете есть инфо по приобретенным квартирам: если цена падает, ИИ даст сигнал продавать — одним кликом инвестор сможет совершить продажу.
«Фактически недвижимость — это пассив сегодня. Наша задача сделать так. Чтобы недвижимость стала активом».
Зачем покупать недвижимость?
В долларах, по расчетам Сергея, падение было в два раза. Так, в 2005 году курс был 30, а сейчас — 80, квартира стоила, например 10 млн, сейчас — 15 млн. Плюс люди должны еще и платить налог с недвижимости.
Виктор убежден, что цикл владения объектом для инвестора должен быть 3–5 лет. А многие купили и ждут. Конечно, объект обесценивается. А по сути, стоило бы воспользоваться услугой Реинвестиция от Smarent и ребалансировать портфель.
Когда покупать недвижимость?
«Недвижимость нужно покупать тогда, когда у тебя нет других идей, когда ты хочешь выйти на пенсию, когда у тебя достаточно уже денег и ты не думаешь ни о чём».
Сергей Полонский убежден, что молодые люди должны вкладываться не в ипотеку, а в свое развитие и образование. Вся молодежь до 30 лет живет в арендных квартирах.
Виктор приводит личный пример: «А у меня 7 ипотек, но живу я в арендной квартире. Арендуй там, где удобно и выгоднее, но инвестируй параллельно».
Сергей согласен с таким подходом: жить — это одно, а инвестиции — совсем другое. Если инвестировать с умом и со Smarent, то можно оформить и вторичку в IT-ипотеку. Мы знаем как, акцентирует Виктор. Сергей согласен: когда вам до 30 и вы используете это инструмент как инвестиции, то «да, да, да». А постулат «мой дом — моя крепость» в современном мире не актуален.
Мир открыт: живите, зарабатывайте, летайте по всем странам, вкладывайте в образование. Как Маск — он вообще взял и все продал. «Да и у меня нет ни квартиры, ни офиса, ничего», — сознается Сергей. Правда, были определенные причины: «меня избавили от активов, пока я находился в командировках».
Любые активы подразумевают, что именно надо заниматься, управлять, обслуживать.
Виктор согласен, что это большой труд и самому заниматься хлопотно и затратно с точки зрения времени. Поэтому Smarent и выбрала эту нишу для своего бизнеса. Компания решает все эти вопросы комплексно, технологично контактируя с клиентом в онлайн-формате. Например, некоторые клиенты живут за рубежом, а недвижимость передают в управление Smarent: официально, по договору, вбелую.
А когда управлением вашей недвижимости занимаются профессионалы, то своевременно проводится ребалансировка портфеля, например через 3 года можно переложиться в другой актив или найти быстрорастущий проект.
Как получилось, что Полонский и его компания настолько точно попали в запрос потребителя, ведь проекты, например Кутузовская миля, до сих пор на пике спроса?
Сергей Полонский рассказывает, что в 2004–2006 была поставлена амбициозная задача — создать компанию N1 в Европе и одну из лучших в мире. Он лично облетел все знаковые высотные проекты мира в Европе, Азии, Америке, чтобы взять лучший опыт.
Сейчас же историю модерируют банки. Именно они говорят, что строить и за сколько продавать. Вкладывать в архитектуру потенциально невыгодно: банк нацелен на прибыль и лишние затраты для него в потенциале станут убытком. Например, взять хорошего архитектора — значит, добавить $200–500 за метр. Девелопер это понимает. А банк как исполнительный инструмент — нет, ему важна прибыль здесь и сейчас.
Зато девелоперу важна история проектов для будущего развития. Если первый проект плох, то у тебя не будут покупать второй-третий.
Быть здесь и сейчас. А надо ли?
Чтобы создать большую компанию, нужно минимум 15 лет. А когда цикл времени короткий, когда неизвестно, что будет завтра, тогда говорят «надо быть здесь и сейчас».
«Здесь и сейчас находятся только алкоголики. Потому что они не знают, что будет завтра, и не помнят, что было вчера», — парирует Сергей.
Каким должен быть девелопер?
У девелоперов должен быть кластер параметров:
• Строить как минимум в трех странах мира. Если строишь в одной стране, ты не создаёшь пространство.
• Если строишь один дом — это тоже не летает. Например, когда строился Москва-Сити, вокруг была промышленная зона. А компания создала точку роста для всей Москвы и показала, каким должен быть настоящий инвест.
• Создавать принципиально новое. То, чего не было. Теперь любое здание, построенное рядом с Москва-Сити, даст понятную экономику.
Банки следят за тобой
Просто построить дом рядом, пусть даже уникальный — это не девелопмент. Сегодня фактически все компании превратились в топ-менеджеров, которые, по сути, работают на банк. Банки следят за всеми системами, а ты даже не можешь распоряжаться своей прибылью. Раньше можно было эффективно перераспределять прибыль между объектами в рамках всей группы компаний.
«Сегодня нет места для творчества», — считает Полонский.
Лоббируете-лоббируете, а результат?
Сейчас на каждый объект нужен эскроу-счет. Да, это повышает безопасность, но можно добиться этого другими способами.
Сергей рассказывает, что ещё в 2004 в рамках Ассоциации строителей России предлагал модель, аналогичную постепенному раскрытию счетов эскроу. Как во Франции: построил фундамент — 20% денег можно забрать. Сейчас это лоббирует Минстрой, акцентирует Виктор.
Сергей эмоционален: лоббируют-лоббируют, а результата нет. А это важно для бизнесменов.
Предпринимательство — уникальная профессия
Чем бизнесмен отличается от предпринимателя? Бизнесмен — это первый уровень.
Ты берёшь какой-то проект и знаешь, какая продажная цена, сколько заработаешь. Например, ты подрядчик по строительству дороги, у тебя заложено 10% прибыли, это бизнес. А предприниматель — это последняя миля, когда можешь только прогнозировать, ты создаешь.
И сегодня в России не осталось предпринимателей, сетует Сергей. Если даже у тебя большая компания, в любом случае это какие-то кредиты. И фактически банк садится с тобой рядом и рассказывает, что тебе делать, а что не делать. Ты — заложник.
Доморощенный застройщик
Сергей уверен: можно сколько угодно строить проекты в одном городе, в одной стране. Но так и оставаться доморощенным застройщиком. Да, есть конкурентное преимущество за счет связей с чиновниками, знания площадок и банка. Но видение ограничено отдельной страной.
Купить площадку — это одно, а создать проект это другое. Так считает Сергей, говоря о ГК «Самолет». Mirax Group работала в 11 странах. Не все проекты реализованы, но это одни из лучших в Черногории, Швейцарии, Англии.
Есть миллиард, а дальше что
Даже имея большие деньги, нельзя проснуться завтра и сделать девелоперскую компанию за одну ночь. Коллектив, команда, бренд, имя, насмотренность — все это создается не один день.
С точки зрения данных по количеству и всего остального Полонский не видит перспектив роста рынка в РФ.
Как считать доход от инвестиций? Не в рублях, уверен Сергей. Надо считать, сколько вы заработали метров квадратных, либо в каких-то более-менее твердых валютах.
Например, рубль упал на 20% по отношению к доллару, а ты вложил деньги сегодня и у тебя доход 10% в рублях, то по факту у тебя минус 10%. Если использовать ипотечное плечо: вкладывать 20–30% капитала как наличные и взять, например, 5-процентное плечо при 10%-ной инфляции? Тогда банки будут работать в убыток. Это не рынок, это субсидирование — искусственно созданный рынок: то, что сейчас и происходит на российском рынке.
Во-первых, если инфляция превышает доход, то у тебя, соответственно, убыток. Во-вторых, инфляция инфляцией, но если строить компанию как мировую, то должен считать доход в долларах. Помимо инфляции нужно учесть падение рубля к доллару, оно может быть гораздо больше, чем инфляция. Потому что инфляция не всегда связана с курсом рубль-доллар, точнее, имеет апроксимацию, но очень относительную.
IPO — это не handmade
Только выход на IPO, как это проделала Mirax Group в 2004, даст реальную оценку капитализации компании. Все остальное — handmade.
Процесс квалификации — это сложнейшая задача. Например, есть один главный акционер, который принимает решения — сразу минус 20%. То есть компания должна работать без тебя, должен быть совет директоров, процессы принятия решений и регламенты. Построена система.
Россия — страна мха и кустиков
Чтобы создать компанию, нужно 15 лет — это все-таки дерево, которое должно расти. А у нас его сразу начинают спиливать. Ты создал серьезный бизнес — тут же приходят разные структуры: проверяющие, налоговые, фсбшники, милиционеры.
Порассуждав, от какой суммы компания манит соответствующие структуры (в интервью идет поток цифр), Сергей и Виктор приходят к сумме выручки 10 млн долларов.
По расчетам Сергея (харизму момента сложно перенести на бумагу, так что рекомендую посмотреть ход рассуждений в интервью), математика такая: если у тебя стоимость денег, например 10%, то компания должна зарабатывать минимум 30. В итоге определили, что выручка $400 миллионов по году для девелопера будет норм.
Теперь стоимость квадратного метра с землей. Возьмём по Москве $2000, наверное, где-то такова себестоимость земля+стоимость строительства, прикидывает Сергей в своих расчетах.
«Все остальные штучки обычно входят в стоимость земли».
Штучки — по-видимому, это стоимость каких-то взаимоотношений с определенными структурами.
Схема получения земли раньше и сейчас
А поменялись «эти штучки» по сравнению с 2004? Какая схема получения земли более справедлива — в 2004 или сейчас?
Чтобы обсуждать, надо владеть информацией. Опять цепь рассуждений, и Сергей резюмирует: cкорее, это абсолютно закрытый стол. По слухам, есть несколько человек, «не буду называть фамилию», кто принимает решение по Москве: кому выдавать, кому не выдавать земельный участок.
Но количество застройщиков сокращается за последние 10 лет, виден гигантский разрыв, за 3 года минус 29%, остаются какие-то моноигроки и все, приводит цифры Виктор. Это так, соглашается Сергей, поскольку только они имеют технологический ресурс. Например, Самолёт.
А уменьшение конкуренции искажает суть капитализма. Если нет конкуренции, то нет смысла строить лучше здания, делать маркетинг, рекламу. Пожалуй, на тот момент времени мы в принципе обгоняли тот же Дубай, где только начинали строить башню Бурдж-Халифа. Были другие масштабы и хорошие игроки типа Донстрой и Capital Group.
Кто разрешил?
Хотя Capital Group, при всём уважении, перегородили своими тремя башнями весь вид на Москва-Сити, особенно, когда едешь от Белого Дома. Кто позволил портить то, что было создано?
Сергей рассказывает историю, как проектировался ансамбль Москва-Сити. Когда создавали проект, то вместе с главным архитектором Москвы Кузьминым Александром Викторовичем они садились и вдвоем проектировали на макете.
«Это был процесс творения».
Да, мы срезали, передвигали, меняли местами на макете. Например, мэрия должна была быть на 15 участке — это такой большой куб 700 тысяч метров. Посмотрели и поняли, что так будет закрыт вид на ансамбль. Перенесли, а здесь решили построить совершенно другое, маленькое здание.
Банки мешают или …
Что мешает делать классные проекты девелоперам? — спрашивает Виктор.
Считается, что архитектура — это застывшая история, напоминает Сергей.
Соответственно, когда есть свобода мысли, свобода возможности, свобода взглядов и всего остального, ты расширяешь свое видение — становишься человеком open mind.
А когда не можешь выбрать фасад определенного цвета, потому что тебя обвинят в каких-нибудь несоответствующих взглядах, то «соответственно, конечно, безусловно» у тебя сужается горизонт и структура видения.
Это очень важный момент, акцентирует Сергей Полонский:
«Если ты хочешь стать девелопером, то должен видеть развитие своей компании на 15 лет вперед».
Покажите мне сегодня хоть одного, кто реально готов рассказать о том, как видит долгосрочное развитие. А нужно создавать школу подрядчиков, школу старейшин, школу для сотрудников, потому что люди приходят новые. У Mirax в свое время вообще ничего не было — мы собрали лучший мировой опыт и обучали строителей.
Ты не будешь вкладываться в сотрудников, в обучение, в развитие, если понимаешь, что завтра по щелчку компания может исчезнуть. Как? Все очень просто: у тебя себестоимость вырастет и будет больше, чем рыночная продажная цена.
И такое возможно. Тот же Дубай в 2008, 2014 пережил очень серьезный стресс. Большие проекты создаются, когда есть стабильность экономики и политики, когда можно взаимодействовать с другими крупными компаниями. Ты не можешь проснуться и построить 100-этажное здание: компании, которые делают лифты высокоскоростные, их всего четыре в мире. И они сейчас не работают с Россией. То же и с фасадными системами или инженерными.
Поэтому, когда два года назад запланировали создание проекта Сити-Сочи, то по объективным причинам решили отложить — не решим технологические задачи. Да, уникальная география, климат, потрясающая природа, проект шикарный. Планировалось, что это будет бизнес-хаб, куда приезжали бы люди со всех стран мира, айтишники и высокотехнологичные компании. Но технологически не вытянем.
Нам никто не мешал
При строительстве Москва-Сити, надо отдать должное, нам никто не мешал, признает Полонский. Проект сопровождал Орджоникидзе Иосиф Николаевич, но высшие должностные лица не мешали. Наоборот, Лужкова приходилось «затаскивать» на проект, когда это нужно было.
С 2000 по 2008 — годы расцвета экономики. Хотя все технологии пришлось привозить. Например, компания Тернер, с которой мы взаимодействовали при строительстве башни Федерация, в том числе управляла строительством Бурдж-Халифа.
Но оба объекта совершенно разные. При строительстве Москва-Сити решались сложнейшие технологические задачи. Так, было много экспериментов по марке бетона, который просто разрывало в ходе эксперимента на разнице температур. Впервые в мире поставили два независимых лифта в одной лифтовой шахте. Сергей красочно рассказывает, как решали проблему для лифта класса A, чтобы время ожидания не превышало 29 секунд, как соблюли экономику проекта и нашли адекватное решение. Впервые в мире.
Какие новые технологии сейчас используются на рынке недвижимости?
Сергей Полонский рассказывает о проекте Реалист, который основан на искусственном интеллекте (ИИ).
Боль многих — тут Сергей и Виктор бурно выражают понимание — взаимодействие с менеджерами, агентами, брокерами. Работа над проектом велась 6 лет. В рамках партнерства заключено соглашение и идет развитие направления.
ИИ помогает определиться покупателю квартиры, какой объект купить в соответствии с инвестиционными целями: для себя, сдачи в аренду, где максимальная цена. Это второе мнение на основе автоматизированной аналитики. Нет такого менеджера, который мог бы рассказать обо всех объектах, которые строятся в Дубае. Это невозможно: каждый день здесь что-то возникает, что-то меняется.
Искусственный интеллект за последние 3 года ни разу не ошибся — это очень важно. Также ИИ предсказал, что в Москве будет очень серьёзное падение стоимости и объемов продаж.
«Сегодня не использовать искусственный интеллект для принятия решений — это как оказаться в каменном веке».
Еще одно преимущество ИИ для инвесторов — активное управление инвестициями в недвижимость. В личном кабинете есть инфо по приобретенным квартирам: если цена падает, ИИ даст сигнал продавать — одним кликом инвестор сможет совершить продажу.
«Фактически недвижимость — это пассив сегодня. Наша задача сделать так. Чтобы недвижимость стала активом».
Зачем покупать недвижимость?
В долларах, по расчетам Сергея, падение было в два раза. Так, в 2005 году курс был 30, а сейчас — 80, квартира стоила, например 10 млн, сейчас — 15 млн. Плюс люди должны еще и платить налог с недвижимости.
Виктор убежден, что цикл владения объектом для инвестора должен быть 3–5 лет. А многие купили и ждут. Конечно, объект обесценивается. А по сути, стоило бы воспользоваться услугой Реинвестиция от Smarent и ребалансировать портфель.
Когда покупать недвижимость?
«Недвижимость нужно покупать тогда, когда у тебя нет других идей, когда ты хочешь выйти на пенсию, когда у тебя достаточно уже денег и ты не думаешь ни о чём».
Сергей Полонский убежден, что молодые люди должны вкладываться не в ипотеку, а в свое развитие и образование. Вся молодежь до 30 лет живет в арендных квартирах.
Виктор приводит личный пример: «А у меня 7 ипотек, но живу я в арендной квартире. Арендуй там, где удобно и выгоднее, но инвестируй параллельно».
Сергей согласен с таким подходом: жить — это одно, а инвестиции — совсем другое. Если инвестировать с умом и со Smarent, то можно оформить и вторичку в IT-ипотеку. Мы знаем как, акцентирует Виктор. Сергей согласен: когда вам до 30 и вы используете это инструмент как инвестиции, то «да, да, да». А постулат «мой дом — моя крепость» в современном мире не актуален.
Мир открыт: живите, зарабатывайте, летайте по всем странам, вкладывайте в образование. Как Маск — он вообще взял и все продал. «Да и у меня нет ни квартиры, ни офиса, ничего», — сознается Сергей. Правда, были определенные причины: «меня избавили от активов, пока я находился в командировках».
Любые активы подразумевают, что именно надо заниматься, управлять, обслуживать.
Виктор согласен, что это большой труд и самому заниматься хлопотно и затратно с точки зрения времени. Поэтому Smarent и выбрала эту нишу для своего бизнеса. Компания решает все эти вопросы комплексно, технологично контактируя с клиентом в онлайн-формате. Например, некоторые клиенты живут за рубежом, а недвижимость передают в управление Smarent: официально, по договору, вбелую.
А когда управлением вашей недвижимости занимаются профессионалы, то своевременно проводится ребалансировка портфеля, например через 3 года можно переложиться в другой актив или найти быстрорастущий проект.
Диверсифицировать риски
«Неприлично хранить в России все деньги», — улыбается Сергей.
Стоит создавать денежный поток и в других валютах. При этом нужно быть осторожным, чтобы не обжечься. Например, в Дубае популярны 2 программы: off-plan для покупки на первичном рынке, своего капитала нужно 20%, плюс налоги. Покупка вторички, которая может быть дешевле до 30%, но здесь нужно 100%
Подробно про недвижимость Дубая мы говорили с Евгением Коганом и Андреем Овчинниковым — почитайте, крайне интересно и полезно.
Сергей Полонский убежден: если у вас есть деньги, около 30% должно быть в недвижимости. Но важно, где она находится. Это острый вопрос. Например, если в портфеле есть хотя бы один проект в Дубае, то инвестор уже будет смотреть за всей картинкой мира, более глобально, выходя за пределы видения своей страны.
«В некоторой степени считается приличным иметь в портфеле разные страны. Тем самым ты снизишь зону риска», — развивает свою точку зрения Сергей.
Почему Дубай? Хотя ипотечные ставки растут по всему миру, и в США, и в ОАЭ. Но в Эмиратах недвижимость не подешевела — в этом ее уникальность, подчеркивает Полонский.
«Чем хуже вокруг, тем больше люди ищут спокойную гавань, тем больше приезжают туда, где спокойно и нет политики. Это положительно влияет на рост стоимости недвижимости в Дубае».
Опыт 11 стран, но живу в Дубае
«Если бы мне об этом рассказали 10 лет назад, я бы не поверил в жизни».
Почему Дубай? После эпохи коронавируса здесь сложилась большая русскоговорящая община. Идет развитие, здесь есть энергия. Если вы занимаетесь активным бизнесом, то на Бали или в Таиланде вы просядете просто технологически, другой часовой пояс. Европа — не вариант, ближайшие 3 года точно будет в рецессии. Америка — другая планета. Плюс там сложно получить гражданство, открыть бизнес. Это своего рода иллюзия, там ты всегда будешь чужим.
А в Дубае все чужие: есть шейхи, а есть другие. Хотя они находятся в своем пространстве, но очень четко понимают, что очень серьезная идет конкуренция с Абу-Даби и Саудовской Аравией. Если шейхи будут принимать неверные решения или плохо взаимодействовать с инвесторами, если люди с деньгами не будут чувствовать себя в безопасности — экономической, физической — и прогнозировать, то начнут разъезжаться.
Куда стекаются деньги
«Деньги — это лакмусовая бумага. Куда идут деньги, куда едут люди, это и показывает, где им быть».
Казалось бы, чтобы я пустыне жил, это невозможно. It’s impossible! Перестраиваешь свои ритмы. Кругом кондиционеры, инфраструктура — и нормально. Да и государство заботится о людях: в жаркий сезон, уже с 15 июня, запрещено работать на улице в определенные дневные часы. А Шарджа переходит на 4-дневную рабочую неделю — эксперимент, котором мы проводили 15 лет назад в компании.
Между прочим, и Виктор работает в 4-дневном режиме уже полтора года.
Сергей развивает мысль дальше:
«Может книжечки читать, стихи писать. И у тебя всегда есть запас: вдруг привалил какой-то проект на миллиард, а у тебя всегда ещё ресурс».
А на 5-дневке ты на разрыв как пружина. В других странах есть похожие ограничения: в Эмиратах считается неприличным звонить с 12 до 14 часов, в Германии после шести вечера по деловым вопросам. Знать культуру ведения бизнеса в разных странах важно. Когда ведешь бизнес в одной стране, твой взгляд сужен.
«Я вообще считаю, что лицензия девелопера будет выдаваться тем, кто слетал в космос. Чтобы человек посмотрел сверху».
Девелоперы — это боги, которые построили планету, Землю, город. А мы их ученики, считает Сергей Полонский.
Именно так было при строительстве Сити. Все производители автомобилей — это мои подрядчики, производители самолетов — это мои подрядчики, телефонов и так далее. Все это составная часть большой общей инфраструктуры.
Шейх — вот он девелопер, в большом понимании. Nakheel (застройщик) — они создали острова. То, чего еще не было. Отдельную инфраструктуру. Другие теперь копируют, и это нормально.
Новое, пожалуй, пытается создать Саудовская Аравия. NEOM Port — проект направлен на преобразование в страну XXI века, модель прогресса, избавления от нефтяной зависимости.
В свое время в Сочи прорабатывался проект плавучий дом в нейтральных водах с бизнес-зоной.
Девелоперы меняют мир
И его нужно менять каждый месяц, каждый год. Это пространство, которое создаёт и формирует людей. Ты должен перенестись в будущее, как ученики Кастанеды, хотя бы на 15 лет. Если ты не видишь на 15 лет, скорее, ты строитель, застройщик или бизнесмен. А когда ты из настоящего запускаешь стрелу времени, а из будущего сюда, тогда сможешь решить задачу иначе.
«Ты всегда будешь догонять и создавать то, что когда ты создашь, уже устареет».
Получается, что «застройщик N0» (речь о ПИКе), который строит панельки по 30 этажей по факту вообще где-то в прошлом, спрашивает Виктор. Хотя при этом продают проекты под видом будущего? Нужны они будут кому-то через 10–20 лет?
Про синдром однодневности
У нас есть «Клуб мозговедов-визионеров», в него входят Сергей Чобан, член Союза немецких архитекторов, Геннадий Сирота, главный архитектор проекта Москва-Сити. Мы обсуждали, а как изменится структура жизни людей после коронавируса. Если отнестись к коронавирусу как к предварительной тренировке подобных событий в еще более жестком варианте, то инфраструктура не готова вообще: люди не имеют возможности автономно жить, не заражая друг друга. Должны быть комплексы, которые могут полностью блокироваться, но люди могли там жить. Делать дома без балкона — это нонсенс. Да, застройщик несет затраты и получает коэффициент 0,5 на выходе, но… Они не девелоперы, а бизнесмены, они стали банкирами, поэтому не вкладывают деньги в архитектуру, красоту, дизайн.
Когда строили мы, на каждом доме должна быть табличка с информацией об архитекторе, девелопере, застройщике — чтобы будущие поколения могли гордиться.
Выбирай, ищи, работай
Полонский рассказывает, что они не работали с госденьгами принципиально, чтобы избежать конфликта интересов и не сделать плохие проекты. Даже за деньги не стоит работать с «убийцами будущего».
Например, Хрущев, когда строил пятиэтажки, закладывал небольшой срок 20–40 лет, чтобы их легко можно было снести и реновировать. А сегодня строят монолитные 40-этажки, которые будут стоять 100 лет и уничтожать архитектуру Москвы.
Оказывается, проект Мякинино предполагал делать Сергей Полонский, с другой архитектурой и плотностью меньше в два раза. Человек, который скупает краденое, это очень плохо, высказывается Сергей о Гордееве, президенте ГК «ПИК», который в итоге сделал проект «Мякинино парк».
По рендерам, гуляющим в интернете, можно увидеть замысел: то, что хотели и то, что получилось: «как всегда».
Должна быть информированность и прозрачность по истории проекта. У нас нет такой традиции. Если покупаешь квартиру у какого-то застройщика, ты должен понимать, что часть его останется в тебе, философствует Сергей. Если ты инвестор — это одно, а если покупатель, то должен знать, что в этой квартире, например, жил Чикатило. Энергетика влияет.
«Ты не можешь строить и панельки, и wow-проекты — это конфликт интересов».
Панельки — это всегда сверхдоход, а wow-проект — это сложно и длительно. Чтобы построить Сити, мне пришлось закрыть свой основной офис и жить полтора года на стройке, чтобы его запустить, сознается Сергей.
В свое время Сергей предложил запретить строить панельные дома внутри МКАДа. И здесь не позиция — Полонский против бедных. Если сравнить себестоимость строительства панельки и монолитного дома, то разница $200–300. Зато это уникальная архитектура, а $300 долларов сегодня в продажной цене — это ни о чем. Когда ты покупаешь здание с архитектурой, ты покупаешь хороший актив. Кстати, проект «Кутузовская Ривьера» до сих не имеет аналогов ни Дубаях, ни на Западе в целом, уверен Сергей Полонский.
Где конкуренция
Проект Событие, который пытается построить Дон-Строй, это уже не проект девелопера, а проект банка. Это уже не Макс (Максим Блажко, создатель Дон-Строй) и Дима, подчеркивает Полонский.
«Мы конкурировали с добрыми чувствами, мы дружили, был драйв: я построил этот проект, а я построю другой, лучше».
Сегодня дружить в прорывных вещах — такого нет. Время сегодня: здесь и сейчас.
Когда ты покупаешь квартиру, ты смотришь, что и кто строит вокруг. Генпланы, застройщики, конкуренты, недострои, дороги. Сергей приводит пример проекта Дубровская Слобода. Тогда никто не верил в тот район, а в итоге сделали проект и он стал играть совершенно по-другому. Над проектом ЗИЛ должен был работать Сергей Полонский — его отдали ЛСР.
Покупать дорогие квартиры те, кто привык жить в так называемой зоне лакшери, сегодня не стремятся. Смотрят, как уехать в Дубай или другие страны мира.
«Если у тебя есть деньги, ты не хочешь находиться в системе неопределенности».
Мир и так нестабилен. А когда нестабильность по типу «игры в казино» — это не ок.
Скажу сразу, это интервью стоит посмотреть, потому что бумага не передаст эмоций, экспрессии и хитросплетения наших рассуждений. Но, чтобы понять глубже, сначала прочитайте, а потом посмотрите. Двойное удовольствие.
«Неприлично хранить в России все деньги», — улыбается Сергей.
Стоит создавать денежный поток и в других валютах. При этом нужно быть осторожным, чтобы не обжечься. Например, в Дубае популярны 2 программы: off-plan для покупки на первичном рынке, своего капитала нужно 20%, плюс налоги. Покупка вторички, которая может быть дешевле до 30%, но здесь нужно 100%
Подробно про недвижимость Дубая мы говорили с Евгением Коганом и Андреем Овчинниковым — почитайте, крайне интересно и полезно.
Сергей Полонский убежден: если у вас есть деньги, около 30% должно быть в недвижимости. Но важно, где она находится. Это острый вопрос. Например, если в портфеле есть хотя бы один проект в Дубае, то инвестор уже будет смотреть за всей картинкой мира, более глобально, выходя за пределы видения своей страны.
«В некоторой степени считается приличным иметь в портфеле разные страны. Тем самым ты снизишь зону риска», — развивает свою точку зрения Сергей.
Почему Дубай? Хотя ипотечные ставки растут по всему миру, и в США, и в ОАЭ. Но в Эмиратах недвижимость не подешевела — в этом ее уникальность, подчеркивает Полонский.
«Чем хуже вокруг, тем больше люди ищут спокойную гавань, тем больше приезжают туда, где спокойно и нет политики. Это положительно влияет на рост стоимости недвижимости в Дубае».
Опыт 11 стран, но живу в Дубае
«Если бы мне об этом рассказали 10 лет назад, я бы не поверил в жизни».
Почему Дубай? После эпохи коронавируса здесь сложилась большая русскоговорящая община. Идет развитие, здесь есть энергия. Если вы занимаетесь активным бизнесом, то на Бали или в Таиланде вы просядете просто технологически, другой часовой пояс. Европа — не вариант, ближайшие 3 года точно будет в рецессии. Америка — другая планета. Плюс там сложно получить гражданство, открыть бизнес. Это своего рода иллюзия, там ты всегда будешь чужим.
А в Дубае все чужие: есть шейхи, а есть другие. Хотя они находятся в своем пространстве, но очень четко понимают, что очень серьезная идет конкуренция с Абу-Даби и Саудовской Аравией. Если шейхи будут принимать неверные решения или плохо взаимодействовать с инвесторами, если люди с деньгами не будут чувствовать себя в безопасности — экономической, физической — и прогнозировать, то начнут разъезжаться.
Куда стекаются деньги
«Деньги — это лакмусовая бумага. Куда идут деньги, куда едут люди, это и показывает, где им быть».
Казалось бы, чтобы я пустыне жил, это невозможно. It’s impossible! Перестраиваешь свои ритмы. Кругом кондиционеры, инфраструктура — и нормально. Да и государство заботится о людях: в жаркий сезон, уже с 15 июня, запрещено работать на улице в определенные дневные часы. А Шарджа переходит на 4-дневную рабочую неделю — эксперимент, котором мы проводили 15 лет назад в компании.
Между прочим, и Виктор работает в 4-дневном режиме уже полтора года.
Сергей развивает мысль дальше:
«Может книжечки читать, стихи писать. И у тебя всегда есть запас: вдруг привалил какой-то проект на миллиард, а у тебя всегда ещё ресурс».
А на 5-дневке ты на разрыв как пружина. В других странах есть похожие ограничения: в Эмиратах считается неприличным звонить с 12 до 14 часов, в Германии после шести вечера по деловым вопросам. Знать культуру ведения бизнеса в разных странах важно. Когда ведешь бизнес в одной стране, твой взгляд сужен.
«Я вообще считаю, что лицензия девелопера будет выдаваться тем, кто слетал в космос. Чтобы человек посмотрел сверху».
Девелоперы — это боги, которые построили планету, Землю, город. А мы их ученики, считает Сергей Полонский.
Именно так было при строительстве Сити. Все производители автомобилей — это мои подрядчики, производители самолетов — это мои подрядчики, телефонов и так далее. Все это составная часть большой общей инфраструктуры.
Шейх — вот он девелопер, в большом понимании. Nakheel (застройщик) — они создали острова. То, чего еще не было. Отдельную инфраструктуру. Другие теперь копируют, и это нормально.
Новое, пожалуй, пытается создать Саудовская Аравия. NEOM Port — проект направлен на преобразование в страну XXI века, модель прогресса, избавления от нефтяной зависимости.
В свое время в Сочи прорабатывался проект плавучий дом в нейтральных водах с бизнес-зоной.
Девелоперы меняют мир
И его нужно менять каждый месяц, каждый год. Это пространство, которое создаёт и формирует людей. Ты должен перенестись в будущее, как ученики Кастанеды, хотя бы на 15 лет. Если ты не видишь на 15 лет, скорее, ты строитель, застройщик или бизнесмен. А когда ты из настоящего запускаешь стрелу времени, а из будущего сюда, тогда сможешь решить задачу иначе.
«Ты всегда будешь догонять и создавать то, что когда ты создашь, уже устареет».
Получается, что «застройщик N0» (речь о ПИКе), который строит панельки по 30 этажей по факту вообще где-то в прошлом, спрашивает Виктор. Хотя при этом продают проекты под видом будущего? Нужны они будут кому-то через 10–20 лет?
Про синдром однодневности
У нас есть «Клуб мозговедов-визионеров», в него входят Сергей Чобан, член Союза немецких архитекторов, Геннадий Сирота, главный архитектор проекта Москва-Сити. Мы обсуждали, а как изменится структура жизни людей после коронавируса. Если отнестись к коронавирусу как к предварительной тренировке подобных событий в еще более жестком варианте, то инфраструктура не готова вообще: люди не имеют возможности автономно жить, не заражая друг друга. Должны быть комплексы, которые могут полностью блокироваться, но люди могли там жить. Делать дома без балкона — это нонсенс. Да, застройщик несет затраты и получает коэффициент 0,5 на выходе, но… Они не девелоперы, а бизнесмены, они стали банкирами, поэтому не вкладывают деньги в архитектуру, красоту, дизайн.
Когда строили мы, на каждом доме должна быть табличка с информацией об архитекторе, девелопере, застройщике — чтобы будущие поколения могли гордиться.
Выбирай, ищи, работай
Полонский рассказывает, что они не работали с госденьгами принципиально, чтобы избежать конфликта интересов и не сделать плохие проекты. Даже за деньги не стоит работать с «убийцами будущего».
Например, Хрущев, когда строил пятиэтажки, закладывал небольшой срок 20–40 лет, чтобы их легко можно было снести и реновировать. А сегодня строят монолитные 40-этажки, которые будут стоять 100 лет и уничтожать архитектуру Москвы.
Оказывается, проект Мякинино предполагал делать Сергей Полонский, с другой архитектурой и плотностью меньше в два раза. Человек, который скупает краденое, это очень плохо, высказывается Сергей о Гордееве, президенте ГК «ПИК», который в итоге сделал проект «Мякинино парк».
По рендерам, гуляющим в интернете, можно увидеть замысел: то, что хотели и то, что получилось: «как всегда».
Должна быть информированность и прозрачность по истории проекта. У нас нет такой традиции. Если покупаешь квартиру у какого-то застройщика, ты должен понимать, что часть его останется в тебе, философствует Сергей. Если ты инвестор — это одно, а если покупатель, то должен знать, что в этой квартире, например, жил Чикатило. Энергетика влияет.
«Ты не можешь строить и панельки, и wow-проекты — это конфликт интересов».
Панельки — это всегда сверхдоход, а wow-проект — это сложно и длительно. Чтобы построить Сити, мне пришлось закрыть свой основной офис и жить полтора года на стройке, чтобы его запустить, сознается Сергей.
В свое время Сергей предложил запретить строить панельные дома внутри МКАДа. И здесь не позиция — Полонский против бедных. Если сравнить себестоимость строительства панельки и монолитного дома, то разница $200–300. Зато это уникальная архитектура, а $300 долларов сегодня в продажной цене — это ни о чем. Когда ты покупаешь здание с архитектурой, ты покупаешь хороший актив. Кстати, проект «Кутузовская Ривьера» до сих не имеет аналогов ни Дубаях, ни на Западе в целом, уверен Сергей Полонский.
Где конкуренция
Проект Событие, который пытается построить Дон-Строй, это уже не проект девелопера, а проект банка. Это уже не Макс (Максим Блажко, создатель Дон-Строй) и Дима, подчеркивает Полонский.
«Мы конкурировали с добрыми чувствами, мы дружили, был драйв: я построил этот проект, а я построю другой, лучше».
Сегодня дружить в прорывных вещах — такого нет. Время сегодня: здесь и сейчас.
Когда ты покупаешь квартиру, ты смотришь, что и кто строит вокруг. Генпланы, застройщики, конкуренты, недострои, дороги. Сергей приводит пример проекта Дубровская Слобода. Тогда никто не верил в тот район, а в итоге сделали проект и он стал играть совершенно по-другому. Над проектом ЗИЛ должен был работать Сергей Полонский — его отдали ЛСР.
Покупать дорогие квартиры те, кто привык жить в так называемой зоне лакшери, сегодня не стремятся. Смотрят, как уехать в Дубай или другие страны мира.
«Если у тебя есть деньги, ты не хочешь находиться в системе неопределенности».
Мир и так нестабилен. А когда нестабильность по типу «игры в казино» — это не ок.
Скажу сразу, это интервью стоит посмотреть, потому что бумага не передаст эмоций, экспрессии и хитросплетения наших рассуждений. Но, чтобы понять глубже, сначала прочитайте, а потом посмотрите. Двойное удовольствие.