Коган: бизнесмен от инвестиций в многомерном мире
Инвестировать в недвижимость Дубая – я говорю «Да» как инвестиционщик
Мне выпала большая честь взять интервью у Евгения Когана, потрясающего профессионала и харизматичного инвестбанкира с 30-летним опытом работы на международных рынках.
Самый профессиональный финансист
Выпускник Московского финансового института, который 30 лет своей сознательной жизни занимается инвестициями в разных формах. Россия – Израиль – и снова Россия. В Израиле путь от рабочего на стройке с несколькими сотнями долларов в кармане до старшего инвестиционного советника Union Bank of Israel прошел за полтора года. А в России стоял у истоков фондового и инвестиционного бизнеса. После возвращения в Россию стал одним из создателей инвестиционного бизнеса группы «Антанта капитал». Именно они вывели на фондовый рынок 200 компаний, по сути, создали рынки акций второго эшелона, делали листинги и IPO. На фондовом рынке в 2008 году компания гремела на рынке. После закрытия бизнеса Евгений Коган работал с Андреем Мовчаном в «Третьем Риме», затем была создана компания «Московские партнеры», где Коган становится президентом.
Я стебусь над жизнью
Сегодня Евгений Коган занимается собственными проектами, известная медийная и творческая личность. Острый стиль, яркая харизма и профессиональные кейсы привлекли аудиторию в 800.000+ человек в разных социальных сетях.
«Пишу о том, что я реально делаю» – вот кредо нашего сегодняшнего гостя.
Бизнесмен от инвестиций
Евгений Коган говорит так: «Я – не эксперт. Я – предприниматель. Я – бизнесмен от инвестиций».
Стратег с большой командой аналитиков, управляющий большими активами. Разработанные стратегии на практике показывали до 40–50% доходности.
Как инвестбанкир помогает привлекать финансирование, курирует сделки слияния-поглощения. Как стратег осуществляет крупномасштабное руководство командой профессиональных управляющих. Как инвестор и предприниматель ищет и находит ниши.
Что такое инвестиции по Когану
Это анализ, серьезный математический аппарат, опыт и понимание, как и когда что происходит. И, разумеется, интуиция.
«Нормальные инвестиции – это когда ты добиваешься из года в год свои 5–7 годовых в долларах».
О, времена
«Да, сейчас не время эффективности. Время не Баффета, но Сороса. Время, когда люди сходят с ума».
Почему Коган в Дубае?
Эмираты становятся хайповым направлением. Но эмоциональные инвестиции – это самые плохие инвестиции, подчеркивает он. Нужны цифры, отталкиваться стоит только от данных, общего анализа, от макро-, микро- и еще множества факторов.
Нужно разбираться на месте — и благодаря одному давнему деловому знакомству Евгений оказался в Дубае.
Правда, прикольно. Правда, есть потенциал. И как инвестиционщик я говорю: «Да».
После глубокого исследования рынка работа ведется с несколькими партнерами через Palladium Group: корпоративные сервисы – получение вида на жительство, открытие счетов, получение статуса резидента, открытие компаний и, что самое сложное, открытие счетов этим компаниям.
Купить недвижку в Дубае легко, ее продает каждый второй. Но Евгений Коган смотрит иначе. Его приоритет – умные инвестиции. Наблюдая за рынком, он заявляет, что рынок недвижимости Дубая абсолютно неэффективен.
Парадокс? Но именно неэффективность заинтересовала нашего гостя.
Ищите локацию, или Кейс из практики
Рынок не сбалансирован. Коган сравнивает его с рынком акций второго эшелона России лет 15 назад. Здесь те же законы:
Какой вывод:
Можно взять хорошую локацию, но весь upside уже заложен в цену.
А можно выбрать правильную, но непопулярную пока локацию, зная драйверы, которые могут в корне изменить ситуацию в будущем (например, скоростная дорога, а еще лучше железнодорожная магистраль, которая позволит в комфортных условиях преодолевать расстояния, кажущиеся в моменте большими).
Хороший пример
Виллы класса luxury в Дубае стоят 11 млн дирхамов, а подобный объект в Шардже – 4,5 млн, то есть разница в три раза. Сейчас путь от Шарджи до делового района – 20 минут. Но сюда придет ж/д магистраль, и цены вырастут.
Не очень хороший пример
Пару лет назад одна очаровательная женщина купила 2 квартиры: неплохие, хорошее место, классная рассрочка, гарантированная доходность на пару лет. А вот продать их можно только по цене покупки. Или ждать в долгосрок, чтобы получить цену выше покупки.
Где купил?
Евгений делится личным кейсом.
Район Jumeirah Lakes Towers (JLT) – перспективный район с приятными ценами: если в Дубай Марине квадратный метр стоит $6–7 тыс., то в JLT – от $3,5 тыс. Евгений купил 85-метровую квартиру именно там: по схожей цене, используя переуступку и payment plan.
Есть нюанс: такие объекты улетают быстро.
Евгений Коган делится историей покупки:
Как-то раз мне предложили недвижимость в проекте GOLF SUITES, а я улетал на пару недель. Но и объект улетел за это время. Тогда я стал умнее и следующее решение по объекту, подходящему моим целям, принял быстро. Разумеется, взвесив все за и против. Факторы сложились. А цель была – инвестиции, не для жизни.
Сколько буду держать? Пока не решил. Но продумывайте план А и план Б, рекомендует Коган. Возможно, сдам в аренду: видовая однушка на 33 этаже в хорошей локации, близость к метро, точечная застройка в обжитом районе.
Возьмем среднюю цены аренды 100 000 AED (за 90 000 уйдет сразу, хотя можно сдать и за 120 000) – примерно 2 200 000 рублей арендный доход за 12 месяцев.
Следите за руками, по Когану:
План А. Я беру квартиру, которую скоро построят, за 960 000 AED + налоги и могу ее сдавать по 100 000 AED. Иначе говоря, рентная доходность в диапазоне от 10 до 12% годовых. В потенциале возможен прирост стоимости актива.
План Б. Если предложат $4,1 тыс. за метр, дам инструкции продавать. Затем капитал можно реинвестировать.
Это правильная инвестиция. Дирхам привязан к доллару, это хорошая качественная недвижимость. Сохранение капитала и возможность получить хорошую доходность в зависимости от реализуемого плана.
А если бы рынок был эффективен, ценообразование строилось бы иначе. Да, нужно взвешивать риски: например, мой объект первоначально был долгостроем, но подрядчика поменяли, история у нового застройщика внушала доверие – и окей: стратегия выстроена, покупка совершена.
Есть нюансы
Понадобились ли счета ВНЖ, какие требования, чтобы купить квартиру по переуступке, требования к документам?
Сделать ВНЖ и ID-карту – это 5 дней работы. Вопрос организации и правильно простроенной логистики: здесь помогает один из партнеров – эффективно, четко и без сентиментов. После получения ID уже все легко – за 5 минут открывается счет, а на следующий день уже звонят из банка, куда вам привезти карточку. Местные банки работают клиентоориентированно, соблюдая конфиденциальность, но, «ешкин кот», улыбается Коган, отдают только лично в руки. И это правильно.
В общем пока опыт взаимодействия с местными банками радует:
– Карточку? Пожалуйста.
– Чековую книжку? Пожалуйста.
– Снять-внести наличные? Без проблем.
С переводами на не такие уж маленькие суммы тоже все нормально, особенно, если сравнивать с комплаенсом в Европе или соблюдением 115-ФЗ у нас. Конечно, если вы сделаете что-то экстраординарное, здесь есть программы, считывающие необычную активность. Не делаете глупости, понимаете законы и как работает система, всё будет хорошо.
Perche? Perché sì !
Борьба с отмыванием денег ради борьбы – бесполезна и бессмысленна. В каждом банке сидят люди, которые этим занимаются. Это уже огромный спрут, который окутал нашу Землю и, кажется, скоро все мы будем под контролем?!
А надо всего лишь понимать некие законы, как работают, как они мыслят. Исходить из многолетнего опыта, что станет красным флажком, а что нет.
Однако Евгений отмечает, что комплаенс здесь довольно непредсказуем и четких правил игры пока нет: сегодня он что-то пропускает, завтра придет к вам с вопросом, послезавтра он вам что-нибудь заморозит, а потом разморозит. И когда ты спрашиваешь:
– Perche? А почему?
– Perché sì ! А потому!
Се ля ви. Такова жизнь.
Интрига акций второго эшелона
Находить интересные, недооцененные темы – опыт наработан на рынке акций второго эшелона. В свое время, 20 лет назад, скупались предприятия, которые имели потенциал.
Это было безумно интересное время: ты мог купить бумагу и перепродать ее на 50% дороже через месяц, полгода, а иногда и через несколько дней. Бывало порой и не на 50, а делали иксы.
Был такой случай. Шла драка за собственность: у одного собственника процентов 30, у второго – 25. И вот они дрались, кто больше скупит, было и такое. Если купить еще 5% – это будут золотые акции, у тебя их выкупят практически за любую цену – собственникам они нужны, чтобы стать основным акционером и получить контрольный пакет.
А ты просчитываешь такие варианты.
Почему люди бегут в криптовалюту
Одна из причин – тотальный контроль, невозможность нормально работать.
Такой пример. Представим, что ваш брат, родственник, друг находится где-то. У него случились проблемы со здоровьем и нужно срочно послать ему деньги, например, в Таиланд. Вы приходите в банк и хотите перевести $5000 – вас замучают вопросами: откуда у вас деньги, на каком основании, кто он и т.д. А потом этот платеж может идти около месяца. И в каждом финансовом институте у комплаенса свои требования.
А с криптой все просто – вы нажали на кнопочку, через секунду ваша крипта улетела человеку, и он ее получил. Это финансовая свобода, цивилизованный ответ людей. Да, у крипты есть дополнительные факторы риска: наезды регуляторов – кто любит конкуренцию, это же частные деньги, и они менее подконтрольны. Например, проверить ваш холодный кошелек можете только вы как владелец.
Есть еще какие-то остатки свободы. Пока это уникально, но ключевое слово «пока».
Может, книгу напишу
Когда-нибудь, ближе так к 90, когда мне будет очень скучно в жизни, я напишу книжку, признается Евгений Коган. Она будет очень смешная в стиле Севела Эфраима «Моня Цацкес – знаменосец»: открываешь книжку и хохочешь каждые 5 минут – вот это мой опыт в жизни и в бизнесе.
Так бывает: скупаешь, ищешь варианты, а потом они приходят к тебе. И дальше, как в «Мастере и Маргарите»: сами придут и сами дадут.
Так и в бизнесе – ты находишь интересные темы, понимая, почему ты это делаешь.
Про инвестиции в искусство
Евгений Коган инвестирует в искусство, используя проверенную тактику: «все просто, это как второй эшелон». Идеология инвестиций та же. А тема потрясающая.
Например, выкупить всю коллекцию после кончины художника (увы, все мы смертны). Если этот художник интересный, ты поймал тему, угадал и взял весь free-float под свой контроль – цена на его искусство может взлететь, а ты становишься Market Maker.
Кто умеет правильно работать по стратегии второго эшелона, тот сможет работать и в искусстве.
Грядет много интересного
Фондовым и финансовым рынками Евгений Коган всю жизнь занимался профессионально: оказывал услуги, консультировал, формировал портфели и управлял активами. А вот инвестициями в недвижимость только в качестве хобби: для себя или для друзей. Сегодня – профессионально, с лицензиями и т.д.
Почему так?
Евгений Коган заявляет: «Я думаю, что та финансовая система, к которой мы с вами привыкли и которая для нас традиционна, через год-два-три очень сильно изменится. Мы ее не узнаем».
Будет много чего интересного. А когда система трансформируется, становится иной, что имеет ценность?
Реальные, понятные активы. И они обязательно должны быть. Не обязательно физическими, они могут быть и виртуальными. Главное, чтобы они генерили денежный поток или были бы ликвидными и понятными.
Золото – ликвидно и понятно. Окей.
Недвижимость – не всегда ликвидна, но она более-менее понятна. И может генерить денежный поток. Окей.
По сути, это защитные активы. Но Евгений Коган акцентирует: «Я не говорю, что с недвижимостью будет обязательно везде хорошо».
Главный вывод, который он делает, опираясь на 30-летний в инвестициях, – очень простой:
«Любой актив стоит ровно столько, сколько за него сегодня готовы заплатить».
И крокодилы могут летать
Наглядный пример
У вас есть квартира, которая стоит, пусть 100 млн (мне не жалко, улыбается финансист). Это сегодня. А завтра вы не можете ее продать. И вот приходит некто, кто готов ее купить. Но за 50 млн. И это не рынок. Рынка нет, есть стоимость здесь и сейчас.
Еще пример с фондового рынка.
Вспоминая множество пройденных кризисов, по меньшей мере 6 или больше, Евгений рассказывает ситуацию, иллюстрирующую его мнение. Некая компания стоит 70–80% от своего кеша. Прибегает инвесторы – надо брать, ведь это правильная цена, компания не может стоить меньше, чем кеш на ее счетах.
Может, считает Коган. И объясняет, почему: только мажоритарный акционер может забрать весь кеш, а миноритарный – не может.
Итак, «Могут ли крокодилы летать? Низенько могут».
То есть компания может стоить дешевле своего кеша. Если ее по каким-то причинам продают, значит, ее цена такая.
Стоит иметь понятные активы и диверсификацию (качественные облигации, недвижимость, генерирующие поток; где-то как инструмент ликвидности крипта, где-то просто кеш). Хотя в любой сфере могут возникнуть какие-то инициативы замечательные (отсылка к недавней инициативе от депутата Вассермана).
Цифровая валюта – важнейший передел собственности
Цифровые деньги, искусственный интеллект – картина мира меняется. В частности, что будет с банками?
Коган рассуждает: по сути, тогда банки становятся кредитными агентствами. Не нужно приходить на поклон: будьте так любезны, подержите мои деньги, дайте мне счастье поиметь у вас счет.
Когда у вас будет прямой счет в центробанке, вы вроде бы не будете зависеть от
банкиров. Но в игру вступает финтех и искусственный интеллект. Именно он будет решать, а имеете ли вы право нажать кнопочку. Перевести 100 своих цифровых рублей Маше Пупкиной – ок. А на сумме 1000 цифровых рублей он может сказать, что для вас это нетипичная операция – не разрешаю, идите разберитесь.
Это довольно серьезная вещь и нужно задуматься, по каким законам это будет работать. Так, и европейские чиновники проговорились недавно, что в принципе цифровая валюта – это механизмы контроля.
Так вот почему недвижка
Именно потому, что недвижимость – это не только конкретный, понятный актив, это и «белые деньги». Это как золото. Когда в мире что-то меняется, «золото, оно и в Африке золото». Так и недвижимость.
Мир слетел с катушек
Если вернуться на год назад, то насколько верным было решение многих на фоне происходящих событий и просадки рынка выходить из фондового рынка и перекладываться в московскую недвижимость?
На это Евгений Коган философски приводит известное изречение: «Не судите и не судимы будете».
Спустя время всегда проще упрекать и говорить, что же там наделали, зачем вы так себя вели, противопоставляя то, как сделал бы умный инвестор. Ситуация была аномальная и абсолютно не просчитываемая: человек копил всю жизнь, тут у него часть денег заморозили, доллар летит наверх…
Говорить, что мы-то все понимали, давайте не будем...
И упрекать того, кто накуролесил тоже не стоит. Тогда Евгений Коган с партнерами сделали сервис по подписке, в котором создали антикризисный портфель – он хорошо заработал. Хотя, покупая дальние облигации в расчете на то, что инфляция пойдет вниз, рисковали. Случились и потери – на укреплении рубля. Никто не мог знать, что сальдо платежного и торгового баланса настолько серьезно изменится. Кто-то потерял, кто-то бешено заработал. Больше люди потеряли, конечно.
А то, что у людей заморожены активы, «это вообще редчайшее свинство». Мир слетел с катушек и во многом потерял свои правовые основы со всех сторон.
Облигации застройщика или недвижимость?
Что ответит профи фондового рынка на следующий вопрос Виктора Зубика, основателя компании Smarent.
Московская недвижимость как защитный актив в аренде дает 4,5% годовых. Это в рублях. Возможно, эффективнее купить облигации какого-нибудь застройщика, ведь там платят хорошие проценты, порой до 15–18%, интересуется Виктор.
Евгений Коган сразу уточняет, что облигации, например, ГК «Самолет», могут давать до 10–11%. Вложения в компанию «Пионер» наряду с повышенной доходностью несут больше риска. Можно купить бумаги ГК «Эталон». Но тогда в любом случае инвестору самому придется заниматься «отвратительным, занудным делом – анализом баланса, ликвидности, положением компании и т.д.». Смотреть только на цифры доходности – не вариант, проще отдать в доверительное управление. Профессиональный управляющий составит диверсифицированный портфель, например, когда купонный доход идет постоянно.
Главное, ответственность и стратегия, разработанная под конкретного клиента.
Делаете ставки?! Это вредно для здоровья
Сегодня залог успеха и залог безопасности – это диверсификация. Да, вы понижаете свою доходность, но при этом всегда имеете План Б. В наше время – это крайне важно. Нельзя делать ставку на красное либо черное.
Рекомендация от Когана: «ставки вообще не надо делать, это вредно для здоровья».
Москва или Дубай? ОАЭ или Турция?
Турция стала второй страной по количеству сделок, куда инвестировали россияне. Количество сделок за 2022 суммарно превысило результаты предыдущих шести лет.
Что думает Евгений Коган об инвестициях в недвижимость Турции?
Лира к доллару не прикреплена – это факт. А недвижка прикреплена к доллару. К тому же цены взлетели. Например, приличная вилла в хорошем закрытом коттеджном поселке или квартира на первой линии может стоить до полумиллиона долларов.
Да, эмоционально там супер: климат, море фантастическое и есть все, что угодно – одно удовольствие.
Однако турецкая недвижимость имеет ряд рисков. Значимый – геополитический. Есть и внутриполитические риски, например, из 85-миллионного населения 30 млн человек – курды, также живет много других национальностей: черкесы, немного греков, армяне. Акцент на том, что турецкое общество очень сильно расколото, и противостояние весьма нешуточное. Также есть вопросы, связанные с НАТО, отношениями с Грецией, Сирией. Неопределенность с видом на жительство. Моментов много.
То есть с точки зрения геолокации – это фантастическое место и эмоциональная инвестиция. Хотя на Эгейском море недвижимость уже очень дорогая.
Коган резюмирует, что турецкая недвижимость, как и израильская, «просто страшно переоценены». Получается, в мире не так много мест, где действительно интересно покупать недвижку: Америка при высоких процентных ставках – сейчас не лучший вариант, в Канаде безумно выросли цены.
Получается, что защитный хороший актив, который будет расти, – только хабы. То есть только те места, куда идет капитал, куда идет эмиграция.
Саудовская Аравия и город Neom
Конечно, саудиты – красавцы, подчеркивает Евгений Коган. Но есть нюанс: в Саудовской Аравии любимым развлечением всего 10 лет назад была публичная казнь. Да, изменения идут семимильными шагами. Но арабские «понты» никто не отменял: любой шейх должен доказать, что у него все самое крутое: не зря здесь кругом одни Lamborghini и Ferrari. И так далее. Плюс конкуренция с другими арабскими странами.
Наследный принц Саудовской Аравии проводит фантастически разумную политику: сумели помириться с Ираном, очень помогают Турции, выстроили отношения с Китаем. То есть это стал такой политический центр. Идет бурное развитие, много проектов, куда приглашают спецов отовсюду.
Проекты города будущего Neom – это невероятные инвестиции, невероятный хайтек, невероятные технологические решения, свой микроклимат, творение человеческой мысли, перед которым снимаешь шляпу. В этом плане арабы, хотя я израильтянин и служил там армии, это «мои люди», говорит Евгений.
Самое ценное в этом мире
Удивительная вещь: после подписания мирного договора тут огромное количество израильтян. Рядом иранцы ходят. То есть идея простая и разумная: ребята, занимайтесь делами, не мешайте друг другу жить.
Теперь и Саудовская Аравия, похоже, начинает решать геополитические вопросы, привлекать инвестиции, работать по-западному, строить комплексы, которые интересны западному человеку. Правда, пока в своем ритме. Но я думаю, что за Саудовской Аравией будущее: сюда будут идти и деньги мира, и инвестиции, и технологии.
Почему, например, Израиль стал Израилем. Будучи небогатой страной в 90-х, благодаря мозгам
Израиль сегодня на одном из первых мест в мире по золотовалютным резервам на душу населения, по Нобелевским лауреатам, по международным открытиям. Это технологический хаб и страна хайтека.
Саудиты, используя опыт и Америки, и Израиля, покупают самое ценное в этом мире – мозги. Денег много. И Саудовская Аравия вполне может стать логистическим, технологическим, производственным хабом, считает Евгений Коган. Всегда лучше меряться мозгами.
Блиц
Фондовый рынок или рынок недвижимости?
– И, и
Научная и педагогическая деятельность или спекуляции на фондовом рынке?
– И, и – мне и то, и другое интересно.
Акции, облигации или золото?
– И, и (золотые ETF и акции золотодобывающих компаний)
Недвижимость, золото или биткоин?
– Недвижимость, золото. При всем уважении к битку.
Для жизни – Россия, Израиль или другая страна?
Другая страна.
Для инвестиций – Россия, Эмираты или что-то другое?
Россия, Эмираты и что-то другое. Я работаю по всему миру. Я – международный человек.
Спекулировать недвижимостью или стабильный арендный поток?
– И, и.
Объясню, хотя это блиц, но это важно.
Есть разные деньги: есть деньги, которые нельзя трогать, они работают и приносят доход. Деньги для спекуляций – это другие деньги, это разные инвестиции. Их ни в коем случае нельзя объединять: у человека должна быть подушка безопасности, определенный запас. Если есть возможности для спекуляции, то это другие стратегии.
Миллион подписчиков на YouTube или усердные студенты в аудитории?
Улыбается: я профессор все-таки.Хотя, конечно, подписчики на YouTube – прикольно. Но сегодня он есть, а завтра его закроют, поэтому студенты тоже не помешают.
– И то, и другое.
Быть экспертом в финансовой сфере или на рынке недвижимости Дубая?
Быть экспертом в финансовой деятельности – это значит быть инвестором, работать там, где есть притяжение, капитал. Если сейчас интересно на рынке капитала Эмиратов, не только Дубая, значит быть там. Если интересно быть на рынке облигаций, я буду там.
Смотрите шире
Люди почему-то говорят или – или.
«А у меня многомерная картина. Передо мной многомерная модель – не двухмерная, не трехмерная, а многомерная. И я её вижу. Я понимаю, что сегодня ты можешь великолепно сработать на облигациях, которые дают тебе отличный денежный поток. Завтра ты можешь заниматься недвижимостью, а может, и параллельно – это тоже денежный поток: ты смотришь на процентные ставки, динамику, инфляцию и т.д.
Если хорошо разбираешься в макроэкономике, то можешь делать прогнозы и, соответственно, оценивать: куда идти, куда не идти», – резюмирует Евгений Коган.
Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке
Инвестировать в недвижимость Дубая – я говорю «Да» как инвестиционщик
Мне выпала большая честь взять интервью у Евгения Когана, потрясающего профессионала и харизматичного инвестбанкира с 30-летним опытом работы на международных рынках.
Самый профессиональный финансист
Выпускник Московского финансового института, который 30 лет своей сознательной жизни занимается инвестициями в разных формах. Россия – Израиль – и снова Россия. В Израиле путь от рабочего на стройке с несколькими сотнями долларов в кармане до старшего инвестиционного советника Union Bank of Israel прошел за полтора года. А в России стоял у истоков фондового и инвестиционного бизнеса. После возвращения в Россию стал одним из создателей инвестиционного бизнеса группы «Антанта капитал». Именно они вывели на фондовый рынок 200 компаний, по сути, создали рынки акций второго эшелона, делали листинги и IPO. На фондовом рынке в 2008 году компания гремела на рынке. После закрытия бизнеса Евгений Коган работал с Андреем Мовчаном в «Третьем Риме», затем была создана компания «Московские партнеры», где Коган становится президентом.
Я стебусь над жизнью
Сегодня Евгений Коган занимается собственными проектами, известная медийная и творческая личность. Острый стиль, яркая харизма и профессиональные кейсы привлекли аудиторию в 800.000+ человек в разных социальных сетях.
«Пишу о том, что я реально делаю» – вот кредо нашего сегодняшнего гостя.
Бизнесмен от инвестиций
Евгений Коган говорит так: «Я – не эксперт. Я – предприниматель. Я – бизнесмен от инвестиций».
Стратег с большой командой аналитиков, управляющий большими активами. Разработанные стратегии на практике показывали до 40–50% доходности.
Как инвестбанкир помогает привлекать финансирование, курирует сделки слияния-поглощения. Как стратег осуществляет крупномасштабное руководство командой профессиональных управляющих. Как инвестор и предприниматель ищет и находит ниши.
Что такое инвестиции по Когану
Это анализ, серьезный математический аппарат, опыт и понимание, как и когда что происходит. И, разумеется, интуиция.
«Нормальные инвестиции – это когда ты добиваешься из года в год свои 5–7 годовых в долларах».
О, времена
«Да, сейчас не время эффективности. Время не Баффета, но Сороса. Время, когда люди сходят с ума».
Почему Коган в Дубае?
Эмираты становятся хайповым направлением. Но эмоциональные инвестиции – это самые плохие инвестиции, подчеркивает он. Нужны цифры, отталкиваться стоит только от данных, общего анализа, от макро-, микро- и еще множества факторов.
Нужно разбираться на месте — и благодаря одному давнему деловому знакомству Евгений оказался в Дубае.
Правда, прикольно. Правда, есть потенциал. И как инвестиционщик я говорю: «Да».
После глубокого исследования рынка работа ведется с несколькими партнерами через Palladium Group: корпоративные сервисы – получение вида на жительство, открытие счетов, получение статуса резидента, открытие компаний и, что самое сложное, открытие счетов этим компаниям.
Купить недвижку в Дубае легко, ее продает каждый второй. Но Евгений Коган смотрит иначе. Его приоритет – умные инвестиции. Наблюдая за рынком, он заявляет, что рынок недвижимости Дубая абсолютно неэффективен.
Парадокс? Но именно неэффективность заинтересовала нашего гостя.
Ищите локацию, или Кейс из практики
Рынок не сбалансирован. Коган сравнивает его с рынком акций второго эшелона России лет 15 назад. Здесь те же законы:
- Главное в недвижимости – локация, а ликвидность будет потом. Если это правильная локация, всегда есть потенциал.
- Есть определенные условия, в моменте влияющие отрицательно на стоимость, например, стройка рядом. Но потенциал будущей стоимости с коэффициентом 1,5.
Какой вывод:
Можно взять хорошую локацию, но весь upside уже заложен в цену.
А можно выбрать правильную, но непопулярную пока локацию, зная драйверы, которые могут в корне изменить ситуацию в будущем (например, скоростная дорога, а еще лучше железнодорожная магистраль, которая позволит в комфортных условиях преодолевать расстояния, кажущиеся в моменте большими).
Хороший пример
Виллы класса luxury в Дубае стоят 11 млн дирхамов, а подобный объект в Шардже – 4,5 млн, то есть разница в три раза. Сейчас путь от Шарджи до делового района – 20 минут. Но сюда придет ж/д магистраль, и цены вырастут.
Не очень хороший пример
Пару лет назад одна очаровательная женщина купила 2 квартиры: неплохие, хорошее место, классная рассрочка, гарантированная доходность на пару лет. А вот продать их можно только по цене покупки. Или ждать в долгосрок, чтобы получить цену выше покупки.
Где купил?
Евгений делится личным кейсом.
Район Jumeirah Lakes Towers (JLT) – перспективный район с приятными ценами: если в Дубай Марине квадратный метр стоит $6–7 тыс., то в JLT – от $3,5 тыс. Евгений купил 85-метровую квартиру именно там: по схожей цене, используя переуступку и payment plan.
Есть нюанс: такие объекты улетают быстро.
Евгений Коган делится историей покупки:
Как-то раз мне предложили недвижимость в проекте GOLF SUITES, а я улетал на пару недель. Но и объект улетел за это время. Тогда я стал умнее и следующее решение по объекту, подходящему моим целям, принял быстро. Разумеется, взвесив все за и против. Факторы сложились. А цель была – инвестиции, не для жизни.
Сколько буду держать? Пока не решил. Но продумывайте план А и план Б, рекомендует Коган. Возможно, сдам в аренду: видовая однушка на 33 этаже в хорошей локации, близость к метро, точечная застройка в обжитом районе.
Возьмем среднюю цены аренды 100 000 AED (за 90 000 уйдет сразу, хотя можно сдать и за 120 000) – примерно 2 200 000 рублей арендный доход за 12 месяцев.
Следите за руками, по Когану:
План А. Я беру квартиру, которую скоро построят, за 960 000 AED + налоги и могу ее сдавать по 100 000 AED. Иначе говоря, рентная доходность в диапазоне от 10 до 12% годовых. В потенциале возможен прирост стоимости актива.
План Б. Если предложат $4,1 тыс. за метр, дам инструкции продавать. Затем капитал можно реинвестировать.
Это правильная инвестиция. Дирхам привязан к доллару, это хорошая качественная недвижимость. Сохранение капитала и возможность получить хорошую доходность в зависимости от реализуемого плана.
А если бы рынок был эффективен, ценообразование строилось бы иначе. Да, нужно взвешивать риски: например, мой объект первоначально был долгостроем, но подрядчика поменяли, история у нового застройщика внушала доверие – и окей: стратегия выстроена, покупка совершена.
Есть нюансы
Понадобились ли счета ВНЖ, какие требования, чтобы купить квартиру по переуступке, требования к документам?
Сделать ВНЖ и ID-карту – это 5 дней работы. Вопрос организации и правильно простроенной логистики: здесь помогает один из партнеров – эффективно, четко и без сентиментов. После получения ID уже все легко – за 5 минут открывается счет, а на следующий день уже звонят из банка, куда вам привезти карточку. Местные банки работают клиентоориентированно, соблюдая конфиденциальность, но, «ешкин кот», улыбается Коган, отдают только лично в руки. И это правильно.
В общем пока опыт взаимодействия с местными банками радует:
– Карточку? Пожалуйста.
– Чековую книжку? Пожалуйста.
– Снять-внести наличные? Без проблем.
С переводами на не такие уж маленькие суммы тоже все нормально, особенно, если сравнивать с комплаенсом в Европе или соблюдением 115-ФЗ у нас. Конечно, если вы сделаете что-то экстраординарное, здесь есть программы, считывающие необычную активность. Не делаете глупости, понимаете законы и как работает система, всё будет хорошо.
Perche? Perché sì !
Борьба с отмыванием денег ради борьбы – бесполезна и бессмысленна. В каждом банке сидят люди, которые этим занимаются. Это уже огромный спрут, который окутал нашу Землю и, кажется, скоро все мы будем под контролем?!
А надо всего лишь понимать некие законы, как работают, как они мыслят. Исходить из многолетнего опыта, что станет красным флажком, а что нет.
Однако Евгений отмечает, что комплаенс здесь довольно непредсказуем и четких правил игры пока нет: сегодня он что-то пропускает, завтра придет к вам с вопросом, послезавтра он вам что-нибудь заморозит, а потом разморозит. И когда ты спрашиваешь:
– Perche? А почему?
– Perché sì ! А потому!
Се ля ви. Такова жизнь.
Интрига акций второго эшелона
Находить интересные, недооцененные темы – опыт наработан на рынке акций второго эшелона. В свое время, 20 лет назад, скупались предприятия, которые имели потенциал.
Это было безумно интересное время: ты мог купить бумагу и перепродать ее на 50% дороже через месяц, полгода, а иногда и через несколько дней. Бывало порой и не на 50, а делали иксы.
Был такой случай. Шла драка за собственность: у одного собственника процентов 30, у второго – 25. И вот они дрались, кто больше скупит, было и такое. Если купить еще 5% – это будут золотые акции, у тебя их выкупят практически за любую цену – собственникам они нужны, чтобы стать основным акционером и получить контрольный пакет.
А ты просчитываешь такие варианты.
Почему люди бегут в криптовалюту
Одна из причин – тотальный контроль, невозможность нормально работать.
Такой пример. Представим, что ваш брат, родственник, друг находится где-то. У него случились проблемы со здоровьем и нужно срочно послать ему деньги, например, в Таиланд. Вы приходите в банк и хотите перевести $5000 – вас замучают вопросами: откуда у вас деньги, на каком основании, кто он и т.д. А потом этот платеж может идти около месяца. И в каждом финансовом институте у комплаенса свои требования.
А с криптой все просто – вы нажали на кнопочку, через секунду ваша крипта улетела человеку, и он ее получил. Это финансовая свобода, цивилизованный ответ людей. Да, у крипты есть дополнительные факторы риска: наезды регуляторов – кто любит конкуренцию, это же частные деньги, и они менее подконтрольны. Например, проверить ваш холодный кошелек можете только вы как владелец.
Есть еще какие-то остатки свободы. Пока это уникально, но ключевое слово «пока».
Может, книгу напишу
Когда-нибудь, ближе так к 90, когда мне будет очень скучно в жизни, я напишу книжку, признается Евгений Коган. Она будет очень смешная в стиле Севела Эфраима «Моня Цацкес – знаменосец»: открываешь книжку и хохочешь каждые 5 минут – вот это мой опыт в жизни и в бизнесе.
Так бывает: скупаешь, ищешь варианты, а потом они приходят к тебе. И дальше, как в «Мастере и Маргарите»: сами придут и сами дадут.
Так и в бизнесе – ты находишь интересные темы, понимая, почему ты это делаешь.
Про инвестиции в искусство
Евгений Коган инвестирует в искусство, используя проверенную тактику: «все просто, это как второй эшелон». Идеология инвестиций та же. А тема потрясающая.
Например, выкупить всю коллекцию после кончины художника (увы, все мы смертны). Если этот художник интересный, ты поймал тему, угадал и взял весь free-float под свой контроль – цена на его искусство может взлететь, а ты становишься Market Maker.
Кто умеет правильно работать по стратегии второго эшелона, тот сможет работать и в искусстве.
Грядет много интересного
Фондовым и финансовым рынками Евгений Коган всю жизнь занимался профессионально: оказывал услуги, консультировал, формировал портфели и управлял активами. А вот инвестициями в недвижимость только в качестве хобби: для себя или для друзей. Сегодня – профессионально, с лицензиями и т.д.
Почему так?
Евгений Коган заявляет: «Я думаю, что та финансовая система, к которой мы с вами привыкли и которая для нас традиционна, через год-два-три очень сильно изменится. Мы ее не узнаем».
Будет много чего интересного. А когда система трансформируется, становится иной, что имеет ценность?
Реальные, понятные активы. И они обязательно должны быть. Не обязательно физическими, они могут быть и виртуальными. Главное, чтобы они генерили денежный поток или были бы ликвидными и понятными.
Золото – ликвидно и понятно. Окей.
Недвижимость – не всегда ликвидна, но она более-менее понятна. И может генерить денежный поток. Окей.
По сути, это защитные активы. Но Евгений Коган акцентирует: «Я не говорю, что с недвижимостью будет обязательно везде хорошо».
Главный вывод, который он делает, опираясь на 30-летний в инвестициях, – очень простой:
«Любой актив стоит ровно столько, сколько за него сегодня готовы заплатить».
И крокодилы могут летать
Наглядный пример
У вас есть квартира, которая стоит, пусть 100 млн (мне не жалко, улыбается финансист). Это сегодня. А завтра вы не можете ее продать. И вот приходит некто, кто готов ее купить. Но за 50 млн. И это не рынок. Рынка нет, есть стоимость здесь и сейчас.
Еще пример с фондового рынка.
Вспоминая множество пройденных кризисов, по меньшей мере 6 или больше, Евгений рассказывает ситуацию, иллюстрирующую его мнение. Некая компания стоит 70–80% от своего кеша. Прибегает инвесторы – надо брать, ведь это правильная цена, компания не может стоить меньше, чем кеш на ее счетах.
Может, считает Коган. И объясняет, почему: только мажоритарный акционер может забрать весь кеш, а миноритарный – не может.
Итак, «Могут ли крокодилы летать? Низенько могут».
То есть компания может стоить дешевле своего кеша. Если ее по каким-то причинам продают, значит, ее цена такая.
Стоит иметь понятные активы и диверсификацию (качественные облигации, недвижимость, генерирующие поток; где-то как инструмент ликвидности крипта, где-то просто кеш). Хотя в любой сфере могут возникнуть какие-то инициативы замечательные (отсылка к недавней инициативе от депутата Вассермана).
Цифровая валюта – важнейший передел собственности
Цифровые деньги, искусственный интеллект – картина мира меняется. В частности, что будет с банками?
Коган рассуждает: по сути, тогда банки становятся кредитными агентствами. Не нужно приходить на поклон: будьте так любезны, подержите мои деньги, дайте мне счастье поиметь у вас счет.
Когда у вас будет прямой счет в центробанке, вы вроде бы не будете зависеть от
банкиров. Но в игру вступает финтех и искусственный интеллект. Именно он будет решать, а имеете ли вы право нажать кнопочку. Перевести 100 своих цифровых рублей Маше Пупкиной – ок. А на сумме 1000 цифровых рублей он может сказать, что для вас это нетипичная операция – не разрешаю, идите разберитесь.
Это довольно серьезная вещь и нужно задуматься, по каким законам это будет работать. Так, и европейские чиновники проговорились недавно, что в принципе цифровая валюта – это механизмы контроля.
Так вот почему недвижка
Именно потому, что недвижимость – это не только конкретный, понятный актив, это и «белые деньги». Это как золото. Когда в мире что-то меняется, «золото, оно и в Африке золото». Так и недвижимость.
Мир слетел с катушек
Если вернуться на год назад, то насколько верным было решение многих на фоне происходящих событий и просадки рынка выходить из фондового рынка и перекладываться в московскую недвижимость?
На это Евгений Коган философски приводит известное изречение: «Не судите и не судимы будете».
Спустя время всегда проще упрекать и говорить, что же там наделали, зачем вы так себя вели, противопоставляя то, как сделал бы умный инвестор. Ситуация была аномальная и абсолютно не просчитываемая: человек копил всю жизнь, тут у него часть денег заморозили, доллар летит наверх…
Говорить, что мы-то все понимали, давайте не будем...
И упрекать того, кто накуролесил тоже не стоит. Тогда Евгений Коган с партнерами сделали сервис по подписке, в котором создали антикризисный портфель – он хорошо заработал. Хотя, покупая дальние облигации в расчете на то, что инфляция пойдет вниз, рисковали. Случились и потери – на укреплении рубля. Никто не мог знать, что сальдо платежного и торгового баланса настолько серьезно изменится. Кто-то потерял, кто-то бешено заработал. Больше люди потеряли, конечно.
А то, что у людей заморожены активы, «это вообще редчайшее свинство». Мир слетел с катушек и во многом потерял свои правовые основы со всех сторон.
Облигации застройщика или недвижимость?
Что ответит профи фондового рынка на следующий вопрос Виктора Зубика, основателя компании Smarent.
Московская недвижимость как защитный актив в аренде дает 4,5% годовых. Это в рублях. Возможно, эффективнее купить облигации какого-нибудь застройщика, ведь там платят хорошие проценты, порой до 15–18%, интересуется Виктор.
Евгений Коган сразу уточняет, что облигации, например, ГК «Самолет», могут давать до 10–11%. Вложения в компанию «Пионер» наряду с повышенной доходностью несут больше риска. Можно купить бумаги ГК «Эталон». Но тогда в любом случае инвестору самому придется заниматься «отвратительным, занудным делом – анализом баланса, ликвидности, положением компании и т.д.». Смотреть только на цифры доходности – не вариант, проще отдать в доверительное управление. Профессиональный управляющий составит диверсифицированный портфель, например, когда купонный доход идет постоянно.
Главное, ответственность и стратегия, разработанная под конкретного клиента.
Делаете ставки?! Это вредно для здоровья
Сегодня залог успеха и залог безопасности – это диверсификация. Да, вы понижаете свою доходность, но при этом всегда имеете План Б. В наше время – это крайне важно. Нельзя делать ставку на красное либо черное.
Рекомендация от Когана: «ставки вообще не надо делать, это вредно для здоровья».
Москва или Дубай? ОАЭ или Турция?
Турция стала второй страной по количеству сделок, куда инвестировали россияне. Количество сделок за 2022 суммарно превысило результаты предыдущих шести лет.
Что думает Евгений Коган об инвестициях в недвижимость Турции?
Лира к доллару не прикреплена – это факт. А недвижка прикреплена к доллару. К тому же цены взлетели. Например, приличная вилла в хорошем закрытом коттеджном поселке или квартира на первой линии может стоить до полумиллиона долларов.
Да, эмоционально там супер: климат, море фантастическое и есть все, что угодно – одно удовольствие.
Однако турецкая недвижимость имеет ряд рисков. Значимый – геополитический. Есть и внутриполитические риски, например, из 85-миллионного населения 30 млн человек – курды, также живет много других национальностей: черкесы, немного греков, армяне. Акцент на том, что турецкое общество очень сильно расколото, и противостояние весьма нешуточное. Также есть вопросы, связанные с НАТО, отношениями с Грецией, Сирией. Неопределенность с видом на жительство. Моментов много.
То есть с точки зрения геолокации – это фантастическое место и эмоциональная инвестиция. Хотя на Эгейском море недвижимость уже очень дорогая.
Коган резюмирует, что турецкая недвижимость, как и израильская, «просто страшно переоценены». Получается, в мире не так много мест, где действительно интересно покупать недвижку: Америка при высоких процентных ставках – сейчас не лучший вариант, в Канаде безумно выросли цены.
Получается, что защитный хороший актив, который будет расти, – только хабы. То есть только те места, куда идет капитал, куда идет эмиграция.
Саудовская Аравия и город Neom
Конечно, саудиты – красавцы, подчеркивает Евгений Коган. Но есть нюанс: в Саудовской Аравии любимым развлечением всего 10 лет назад была публичная казнь. Да, изменения идут семимильными шагами. Но арабские «понты» никто не отменял: любой шейх должен доказать, что у него все самое крутое: не зря здесь кругом одни Lamborghini и Ferrari. И так далее. Плюс конкуренция с другими арабскими странами.
Наследный принц Саудовской Аравии проводит фантастически разумную политику: сумели помириться с Ираном, очень помогают Турции, выстроили отношения с Китаем. То есть это стал такой политический центр. Идет бурное развитие, много проектов, куда приглашают спецов отовсюду.
Проекты города будущего Neom – это невероятные инвестиции, невероятный хайтек, невероятные технологические решения, свой микроклимат, творение человеческой мысли, перед которым снимаешь шляпу. В этом плане арабы, хотя я израильтянин и служил там армии, это «мои люди», говорит Евгений.
Самое ценное в этом мире
Удивительная вещь: после подписания мирного договора тут огромное количество израильтян. Рядом иранцы ходят. То есть идея простая и разумная: ребята, занимайтесь делами, не мешайте друг другу жить.
Теперь и Саудовская Аравия, похоже, начинает решать геополитические вопросы, привлекать инвестиции, работать по-западному, строить комплексы, которые интересны западному человеку. Правда, пока в своем ритме. Но я думаю, что за Саудовской Аравией будущее: сюда будут идти и деньги мира, и инвестиции, и технологии.
Почему, например, Израиль стал Израилем. Будучи небогатой страной в 90-х, благодаря мозгам
Израиль сегодня на одном из первых мест в мире по золотовалютным резервам на душу населения, по Нобелевским лауреатам, по международным открытиям. Это технологический хаб и страна хайтека.
Саудиты, используя опыт и Америки, и Израиля, покупают самое ценное в этом мире – мозги. Денег много. И Саудовская Аравия вполне может стать логистическим, технологическим, производственным хабом, считает Евгений Коган. Всегда лучше меряться мозгами.
Блиц
Фондовый рынок или рынок недвижимости?
– И, и
Научная и педагогическая деятельность или спекуляции на фондовом рынке?
– И, и – мне и то, и другое интересно.
Акции, облигации или золото?
– И, и (золотые ETF и акции золотодобывающих компаний)
Недвижимость, золото или биткоин?
– Недвижимость, золото. При всем уважении к битку.
Для жизни – Россия, Израиль или другая страна?
Другая страна.
Для инвестиций – Россия, Эмираты или что-то другое?
Россия, Эмираты и что-то другое. Я работаю по всему миру. Я – международный человек.
Спекулировать недвижимостью или стабильный арендный поток?
– И, и.
Объясню, хотя это блиц, но это важно.
Есть разные деньги: есть деньги, которые нельзя трогать, они работают и приносят доход. Деньги для спекуляций – это другие деньги, это разные инвестиции. Их ни в коем случае нельзя объединять: у человека должна быть подушка безопасности, определенный запас. Если есть возможности для спекуляции, то это другие стратегии.
Миллион подписчиков на YouTube или усердные студенты в аудитории?
Улыбается: я профессор все-таки.Хотя, конечно, подписчики на YouTube – прикольно. Но сегодня он есть, а завтра его закроют, поэтому студенты тоже не помешают.
– И то, и другое.
Быть экспертом в финансовой сфере или на рынке недвижимости Дубая?
Быть экспертом в финансовой деятельности – это значит быть инвестором, работать там, где есть притяжение, капитал. Если сейчас интересно на рынке капитала Эмиратов, не только Дубая, значит быть там. Если интересно быть на рынке облигаций, я буду там.
Смотрите шире
Люди почему-то говорят или – или.
«А у меня многомерная картина. Передо мной многомерная модель – не двухмерная, не трехмерная, а многомерная. И я её вижу. Я понимаю, что сегодня ты можешь великолепно сработать на облигациях, которые дают тебе отличный денежный поток. Завтра ты можешь заниматься недвижимостью, а может, и параллельно – это тоже денежный поток: ты смотришь на процентные ставки, динамику, инфляцию и т.д.
Если хорошо разбираешься в макроэкономике, то можешь делать прогнозы и, соответственно, оценивать: куда идти, куда не идти», – резюмирует Евгений Коган.
Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке