Но не всем сюда нужно, считает Виктор Зубик, основатель компании Smarent. Одна из задач, для чего и снимается серия видео про ОАЭ, – отговорить людей инвестировать в Дубай. Как бы парадоксально это не звучало.
Либо наоборот. Те, кто не рассматривал регион, прочитают серию материалов об Эмиратах, посмотрят видео и скажут: О, удобный вход, можно получить ВНЖ и документы, сохранить капитал и инвестировать в недвижимость ОАЭ.
Либо наоборот. Те, кто не рассматривал регион, прочитают серию материалов об Эмиратах, посмотрят видео и скажут: О, удобный вход, можно получить ВНЖ и документы, сохранить капитал и инвестировать в недвижимость ОАЭ.
Коротко о главном
• Почему Дубай?
• Получить ВНЖ в Дубае и ОАЭ. Как получить визу резидента? 6 способов легализоваться
• Про деньги и банки
• Почему вторичка лучше?
• Мнение эксперта, нюансы и лайфхаки
Вопросов, как купить недвижимость и легализоваться в ОАЭ, много. Найти ответы поможет наш гость – Андрей Овчинников, основатель компании Emirabiz, эксперт с 10-летним опытом работы на рынке ОАЭ.
Дубай – всемирная ловушка для денег
Многие крупные СМИ пестрят заголовками: банки ОАЭ блокируют счета россиян. Но хайп закончился?! Как обстоят дела в реальности?
История о том, что вы привезли свои деньги и «припарковали» в Дубае, а теперь ловушка захлопнулась – это точно не про ОАЭ. «Давай, до свидания», то есть уезжай, а деньги останутся – такого не было в этой стране никогда.
Смотрят пристально
По поводу блокировки средств – если посмотреть более пристально, то банки, например Emarates NBD, не блокируют счета физических лиц, но блокируют инвестиции, сделанные через европейского брокера. И на это, безусловно, обращает внимание наш эксперт.
Деньги проверят
Что касается переводов, сделанных физическими лицами на свой счет в банке ОАЭ, эти счета не трогают.
Естественно, что у банков есть правила по комплаенсу, акцентирует Андрей Овчинников. Происхождение ваших денег проверят. Если банк засомневается, то запросит подтверждающие документы. Если же вы не сможете их предоставить, то деньги не зависают, а возвращаются на российский счет. Единственные издержки будут по комиссиям за перевод.
• Как подтвердить происхождение денег?
Здесь понадобится выписка по вашему счету российскому счету, справка НДФЛ банкам ОАЭ не понятна. Сотрудники комплаенс-службы должны увидеть, что счет, с которого пришли средства, ненулевой. Логично, что это не должно быть разовое зачисление-списание, скажем 2 млн долларов. Комплаенс анализирует самые крупные транзакции за последние 3–5 месяцев и запрашивает по ним информацию. Ну а вы обоснованно разъясняете: это за продажу квартиры, это я получил зарплату, это перевод от мамы, это я продал телик на Авито и т.д.
«История движения денег на счете должна быть органична».
Хочу открыть счет в банке ОАЭ
• Можно ли просто прийти в банк с российским паспортом и открыть счет?
Наш эксперт Андрей Овчинников поясняет, что существует два типа счетов в этой стране: нерезидентские счета и резидентские.
Реальность такова, что сейчас граждане России стали high-risk нацией, нерезидентские счета открыть практически нереально. Раньше, до 2022 года, если вы бизнесмен из России, имеете компанию и доход, то вам с удовольствием открывали счета. Разумеется, при прохождении всех процедур комплаенса, подтверждения источников дохода и происхождения денег.
«Лавочку прикрыли?»
Сейчас, чтобы получить визу и открыть счета, скорее стоит обращаться в местные компании, даже владея английским и немного понимая рынок. Андрей Овчинников, основатель компании Emirabiz, рассказывает, что на практике банкир, который принимает ваши документы, заинтересован в привлечении денег. Он тщательно изучит ваше портфолио, сколько денег вы можете принести в банк. Допустим, если сумма привлекательно большая, то он может рассмотреть открытие счёта. Аккуратно. Соблюдая баланс интересов клиента и требования комплаенса.
Как инвестировать обычным инвесторам
• А как тогда открывать счета рядовому инвестору, как получить резидентскую визу и зачем она в принципе нужна?
«Дубай – это про деньги. Это страна, куда все приезжают зарабатывать деньги».
Когда человек имеет визу резидента и трудоустроен, он становится менее рискованным для ведомств и получает статус low-risk. Когда у тебя зарплата, для банка все прозрачно.
А вот если ты предприниматель, значит, ты парень рискованный. И здесь посложнее: нужен подтвержденный источник дохода.
• Никто не приглашает на работу, а хочется инвестировать. Как получить визу в ОАЭ, оставаясь при этом налоговым резидентом России?
• Почему Дубай?
• Получить ВНЖ в Дубае и ОАЭ. Как получить визу резидента? 6 способов легализоваться
• Про деньги и банки
• Почему вторичка лучше?
• Мнение эксперта, нюансы и лайфхаки
Вопросов, как купить недвижимость и легализоваться в ОАЭ, много. Найти ответы поможет наш гость – Андрей Овчинников, основатель компании Emirabiz, эксперт с 10-летним опытом работы на рынке ОАЭ.
Дубай – всемирная ловушка для денег
Многие крупные СМИ пестрят заголовками: банки ОАЭ блокируют счета россиян. Но хайп закончился?! Как обстоят дела в реальности?
История о том, что вы привезли свои деньги и «припарковали» в Дубае, а теперь ловушка захлопнулась – это точно не про ОАЭ. «Давай, до свидания», то есть уезжай, а деньги останутся – такого не было в этой стране никогда.
Смотрят пристально
По поводу блокировки средств – если посмотреть более пристально, то банки, например Emarates NBD, не блокируют счета физических лиц, но блокируют инвестиции, сделанные через европейского брокера. И на это, безусловно, обращает внимание наш эксперт.
Деньги проверят
Что касается переводов, сделанных физическими лицами на свой счет в банке ОАЭ, эти счета не трогают.
Естественно, что у банков есть правила по комплаенсу, акцентирует Андрей Овчинников. Происхождение ваших денег проверят. Если банк засомневается, то запросит подтверждающие документы. Если же вы не сможете их предоставить, то деньги не зависают, а возвращаются на российский счет. Единственные издержки будут по комиссиям за перевод.
• Как подтвердить происхождение денег?
Здесь понадобится выписка по вашему счету российскому счету, справка НДФЛ банкам ОАЭ не понятна. Сотрудники комплаенс-службы должны увидеть, что счет, с которого пришли средства, ненулевой. Логично, что это не должно быть разовое зачисление-списание, скажем 2 млн долларов. Комплаенс анализирует самые крупные транзакции за последние 3–5 месяцев и запрашивает по ним информацию. Ну а вы обоснованно разъясняете: это за продажу квартиры, это я получил зарплату, это перевод от мамы, это я продал телик на Авито и т.д.
«История движения денег на счете должна быть органична».
Хочу открыть счет в банке ОАЭ
• Можно ли просто прийти в банк с российским паспортом и открыть счет?
Наш эксперт Андрей Овчинников поясняет, что существует два типа счетов в этой стране: нерезидентские счета и резидентские.
Реальность такова, что сейчас граждане России стали high-risk нацией, нерезидентские счета открыть практически нереально. Раньше, до 2022 года, если вы бизнесмен из России, имеете компанию и доход, то вам с удовольствием открывали счета. Разумеется, при прохождении всех процедур комплаенса, подтверждения источников дохода и происхождения денег.
«Лавочку прикрыли?»
Сейчас, чтобы получить визу и открыть счета, скорее стоит обращаться в местные компании, даже владея английским и немного понимая рынок. Андрей Овчинников, основатель компании Emirabiz, рассказывает, что на практике банкир, который принимает ваши документы, заинтересован в привлечении денег. Он тщательно изучит ваше портфолио, сколько денег вы можете принести в банк. Допустим, если сумма привлекательно большая, то он может рассмотреть открытие счёта. Аккуратно. Соблюдая баланс интересов клиента и требования комплаенса.
Как инвестировать обычным инвесторам
• А как тогда открывать счета рядовому инвестору, как получить резидентскую визу и зачем она в принципе нужна?
«Дубай – это про деньги. Это страна, куда все приезжают зарабатывать деньги».
Когда человек имеет визу резидента и трудоустроен, он становится менее рискованным для ведомств и получает статус low-risk. Когда у тебя зарплата, для банка все прозрачно.
А вот если ты предприниматель, значит, ты парень рискованный. И здесь посложнее: нужен подтвержденный источник дохода.
• Никто не приглашает на работу, а хочется инвестировать. Как получить визу в ОАЭ, оставаясь при этом налоговым резидентом России?
Как получить визу в ОАЭ – 6 способов легализоваться:
1 способ – стать кочевником
То есть получить Digital Nomad Visa/Виза цифрового кочевника – это самый недорогой вариант.
Вы можете работать удаленно и зарплата у вас больше $5000 (в инете $3500), которую нужно подтвердить выпиской со счета в своей стране. Виза кочевника открывается на 1 год, вы получите Emirates ID и возможность открыть банковский счет в ОАЭ. На этот счет можно переводить деньги из своей страны.
Есть нюанс: нужен банк, работающий со SWIFT в России, чтобы сделать перевод. А ситуация меняется каждый день.
• Сколько стоит Виза кочевника и как ее получить?
Digital Nomad Visa стоит примерно $2500, включая сборы.
• Как заводить деньги?
Можно заводить деньги, например, через USDT. Наличные – это самый плохой вариант. Не декларируя, привезти в Эмираты можно 100 000 AED. Так что, если сумма небольшая, ее можно подтвердить, показав, например, билет на самолет. Но использовать такой способ часто неорганично, это может вызвать вопросы.
Местные банкиры рекомендуют заводить деньги и сразу покупать какой-либо банковский продукт, например бонды. Но инвестор планировал купить квартиру.
2 способ – стать сотрудником
Виза сотрудника – она длиннее: когда хочется визу подольше, на 2 года или 10 лет.
Варианты с более долгими визами – это трудоустройство, то есть нужно найти компанию, которая возьмет на работу. И порой это «серый механизм», хотя это не запрещено. Для ведомств ОАЭ вы уже сотрудник не зарубежной компании, а местной – то есть наименее рискованный кандидат для банка. Счет открывается за час.
• Сколько стоит виза сотрудника?
Такая виза стоит сейчас $5.000, но по факту она выгоднее: дольше срок, больше преимуществ для обладателя. Например, получая постоянную зарплату и доход в Эмиратах, впоследствии можно претендовать на вожделенную ипотеку. Получить ее мечтают многие российские инвесторы.
Если бы инвесторы могли покупать недвижку в Дубае в ипотеку, то рынок мог бы взлететь и показать не 86 000 сделок за год, как было в прошлом году, а 186 000, считает Виктор Зубик.
Андрей Овчинников акцентирует момент, что в ОАЭ плавающая ставка на ипотеку: если 2 года назад вы могли зайти под 2,5%, сейчас 12%. То есть ставка может и падать, и расти. Срок ипотеки – 20-25 лет.
3 способ – Золотая виза, золотая.
Везде много рекламы, которая обещает бесплатное получение ВНЖ при покупке недвижимости. Заманивают, лазейка или это правда? Что такое золотая виза, как ее получить? Андрей Овчинников все раскладывает по полочкам.
Золотая виза – это виза, которая дается людям, кто так или иначе инвестировал в эту страну. Умом, то есть дается талантливым ученым, вкладывая в человеческий капитал.
А деньгами можно? Можно!
Если инвестировать в недвижимость 2 000 000 AED (примерно $600 000). Это вариант, о котором говорят многие.
4 способ – деньги в банк, а вам виза и кредит
Андрей показывает другую возможность: можно положить эту сумму в банк, причем под процент. Минимальный срок – 2 года, если забрать деньги раньше, то виза будет отменена.
В чем преимущества?
Деньгами не рискуешь, 4% DLD – налог от стоимости недвижимости при ее покупке-продаже недвижимости – не платишь. И таким образом получить Золотую визу.
Дополнительный бонус – получить предложение от банка: взять в кредит 90% от вложенной вами суммы под 3,5%.
Пример-комбо:
Вложить деньги в банк, получить Золотую визу. А потом, допустим на 1 800 000 AED, купить студию-вторичку на Jumeirah Lakes Towers (GLT) и сдавать. Затраты на оформление визы такие же, в районе $5500. И здесь Emirabiz дает бонус: если клиент покупает недвижимость на первичном рынке через них, то компания оплачивает эту госпошлину. То есть закрывает сделку комплексно: делает полный пакет документов, открывает визу, открывает счет в банке.
2 000 000 AED нет. Зато есть 20 000 000, но в рублях
Классический инвестор имеет эквивалент суммы однушки в Москве, то есть около 20 млн рублей. Какие есть варианты у такого инвестора, что ему подходит и можно ли получить ВНЖ через недвижимость, имея сумму до $250 000?
Можно купить недвижимость в Дубае. Но только вторичку.
Первичка визу не дает? Врут про золотые горы?!
Получается те, кто обещает визу на 2 года (ранее было на 3 года) за покупку недвижимости, врут?
• Cтрана одна, а правила разные, акцентирует Андрей Овчинников.
В Абу-Даби, если вы внесли деньги в офф-план, их могут рассматривать как основание для получения Золотой визы. Например, если вы заплатили больше $205 тыс., тогда на основании документов, чеков вы можете сделать двухлетнюю визу.
А вот в Дубае это основание не действует. В любом случае нужно иметь Title Deed — сертификат на право собственности. Именно поэтому Андрей Овчинников говорит о вторичке при покупке для целей ВНЖ.
Пример (Важно! Правила действительны на момент записи интервью, все стремительно меняется, поэтому всегда стоит уточнять при совершении реальной сделки)
Вы купили квартиру за $300 тыс. и вносите по payment-plan оплату частями — подать на ВНЖ вы сможете только при получении документа о собственности. Даже если покажете, что внесли $205 тыс. Даже если это модная новостроечка на первичном рынке (которая зачастую дороже вторички). Даже если купленная через модное агентство.
Title Deed = ВНЖ в Дубае.
А при отложенной структуре оплаты — например, 30% вносите сразу, а 60% до 2027 года, вы даже просто не успеете выплатить сумму, чтобы получить основание для получения ВНЖ. Правда, Андрей акцентирует, что Восток – дело тонкое, и, если вы уже выплатили больше $205 000, попробовать подать все же можно.
5 способ – виза от застройщика
А вот в свободной экономической зоне Рас-эль-Хайма инвесторы имеют возможность получить резидентскую визу ОАЭ по другим условиям. В рамках пакета услуг застройщик делает бесплатные ВНЖ, используя собственные квоты. Но это не виза под недвижимость, а скорее виза от компании. Сам застройщик вам регистрирует компанию, и вы уже под нее получаете основание для получения визы.
Получается так называемая инвесторская виза, виза бизнесмена. То есть по сути застройщик просто оплачивает пошлину за компанию. «Хотя опять же, кто знает, он может потом и не обновить вашу компанию», – предупреждает Андрей Овчинников.
6 способ – безопасный и дорогой – открыть бизнес
Самый безопасный вариант, хотя и самый дорогой – открытие компании. Кто хочет открыть бизнес в Дубае, проще делать это через инвесторскую визу, которая будет стоить около $9 000. Есть одно НО: нужно ежегодно обновлять лицензию (можно сравнить с патентом для ИП в России), это стоит $6000. Открытие простенькой компании – условно стоит $10 000, сюда входит оплата госпошлины. Плюс считаем налоги, тем более, скоро будет введен корпоративный налог.
Итак, «ВНЖ всегда будет стоить денег», в любом случае виза будет платной.
Мнение эксперта, нюансы и лайфхаки
• Какая виза лучше?
Сопоставьте свои цели, сравните условия по визам, сроки, преимущества.
Например, стоимость визы на 2 года и на 10 лет одинаковая, около $5.000 – имеет смысл заходить в резидентство через визу сотрудника. С ее помощью открывается целый мир: вы можете спокойно выбирать район, где хотите купить, пожить и осмотреться. Нюанс: если ты уволился/тебя уволили, то виза не остается, дается 30-дневный срок для переустройства, иначе действовать до конца срока она не будет.
• Налог 4% – гениальная идея
Так считает Виктор Зубик. В России государство получит налог при продаже недвижимости спустя некоторое время, с учетом нюансов по сроку владения (в основном, если владеешь 5 лет, то вообще 0). В ОАЭ подход другой — налог берется сразу, зато дается возможность инвестировать и инструменты для этого.
Андрей Овчинников поясняет, это вынужденная история для страны. Исторически это страна кочевников, своего рода проходная страна, люди приезжают и уезжают. Соответственно, здесь сложно взять кредит на личные расходы – не все добросовестны: приезжают, берут кредит и уезжают. Вот почему деньги за услуги ведомства и компании всегда берут вперед.
• Первичка или вторичка?
Рассмотрим, чем хороша покупка на первичном рынке. Если хочешь купить квартиру на первичке, есть много удобных планов по оплате, рассрочки и спецпредложения. По расходам – только 4% за регистрацию.
Получается, комфортно и удобно?
Да, это легкий вход. Однако Андрей Овчинников акцентирует, что и в случае с первичкой мы не освобождены от необходимости иметь банковский счет: для оплаты, для возможной продажи, для получения дохода от аренды и оплаты payment plan. Напомним, что, оплатив $205 000, нет гарантии получения ВНЖ. Да, и $5000 составит госпошлина за ВНЖ. То есть некорректно сравнивать, что при покупке первички затраты всего 4%, а для вторички гораздо больше, до 10%.
«В случае с первичкой вы свою легализацию в этой стране просто откладываете на потом».
• Сделай это сейчас
Ситуация в мире меняется быстро, и лучше легализоваться сейчас. Андрей приводит в пример аналогию развития событий с Ираном.
Так, иранцам, которые до этого не имели визы, практически невозможно их открыть сейчас. Всегда отказы. Если же виза была, то потом ее можно продлить без проблем. Также можно оформить визу членам семьи, так как глава семьи является спонсором и может открыть визу супруге, детям и родителям. Это хороший инструмент. И спонсорская виза дешевле — около $1500 на человека.
В этом случае именно вторичка, а не первичка решает больше задач: сохранить капитал, быстро получить ВНЖ и легализоваться. Стоит брать в расчет и волатильность на валютном рынке.
«Для сохранения денег — только вторичка. А первичка – это вариант, когда у вас уже есть вторичка и вы хотите немножко поиграть».
• Вторичка: какие плюсы?
Если в ваших планах только инвестировать, вы вообще не планируете жить в Дубае, то можно рассматривать первичку. Если же говорить о тихой гавани, где можно спокойно бросить якорь на какое-то время, тогда только вторичка.
Почему вторичка?
Покупка недвижимости на вторичном рынке — это стабильный вариант. Без рисков, присущих первичке, начинаете получать доход сразу. Сдать можно легко, при этом ставки растут, а ты получаешь годовой контракт — стабильные хорошие деньги. Арендный рынок в расцвете, в некоторых районах просто очереди стоят на аренду таунхаусов.
Важно сдать на высоком рынке, подчеркивает эксперт. Вниз цена на аренду так быстро не падает, здесь все регламентируется государственным органом – можно понижать или повышать арендную ставку только на 5% в год. Редко на 10%.
Всю статистику, кто не верит, можно проверить на Property Finder: выбираем желаемый ЖК и получаем всю статистику по квартирам в нем. Естественно, стоит ориентироваться на средние показатели, так как на любых агрегаторах присутствует фейковые объявления.
Какие приключения ждут инвестора при покупке вторички в Эмиратах?
Если мы говорим о вторичке, то всегда необходимо иметь банковский счет. Это означает, что надо заранее можно подготовиться, чтобы покупать. Как минимум, это базовые затраты на визу.
Бывает, что предлагают вариант использовать менеджерский чек. Но в этом случае вы теряете контроль над деньгами.
«Я против серых схем, мы здесь говорим про безопасность и консервативные инвестиции».
• Новый налог – не для всех
Всегда стоит следить за тенденциями рынка недвижимости. Также и в ОАЭ. Выбирать правильную локацию.
Например, скоро вводится новый корпоративный налог в 9%. А вот для нескольких районов, возможно, будет какое-то послабление. Так называемая free-zone: недвижимость в этих районах не будет падать, потому что будет востребована и для офисов, и для жизни.
Например, GLT – это фри-зона, район, в котором 42 башни: половина –офисные, половина – жилые здания. Естественно, и здесь лучше выбирать с экспертом, потому что все башни управляются разными компаниями, по-разному обслуживаются, находятся в разной степени ухоженности. Большим спросом пользуются что-то новое, построенное в GLT.
• А не является ли Дубай временным хайпом
Здесь безопасно. Здесь другой размах. Здесь можно вложить деньги. Правда, большие: если у вас «всего» $20–30 тысяч, то это не про Дубай.
Вопрос, не временно ли это. Уедут русские – и все, Дубай пропадет?
Андрей Овчинников, основатель компании Emirabiz, делится наблюдениями. За 10 лет, которые эксперт живет в Дубае, город очень изменился: постепенно улучшается, становится более открытым и более европеизированным. Правительство последовательно улучшает комфортность проживания и инфраструктуру города. Повышается качество жизни, качество недвижимости, качество образования. Все время что-то новое. За 10 лет видим только улучшения.
Чтобы обезопасить себя в кризисы, стоит инвестировать с умом, то есть покупать недвижимость с правильными документами, без серых схем. Официально и экспертно.
Да, страна больше подвержена волатильности: при кризисах падает сильнее, чем другие. Зато и взлетает быстрее. Общая тенденция – к росту.
«Тем не менее в Дубае классно!» – резюмирует эксперт.
Подборка видео от экспертов рынка Дубая: Евгений Коган – про Дубай и не только Изменение финансовой системы / Цифровой рубль (smarent.com)
Инвестиции со Smarent в ОАЭ: ОАЭ (Дубай, Абу-Даби, Рас-эль-Хайма) (smarent.com)
1 способ – стать кочевником
То есть получить Digital Nomad Visa/Виза цифрового кочевника – это самый недорогой вариант.
Вы можете работать удаленно и зарплата у вас больше $5000 (в инете $3500), которую нужно подтвердить выпиской со счета в своей стране. Виза кочевника открывается на 1 год, вы получите Emirates ID и возможность открыть банковский счет в ОАЭ. На этот счет можно переводить деньги из своей страны.
Есть нюанс: нужен банк, работающий со SWIFT в России, чтобы сделать перевод. А ситуация меняется каждый день.
• Сколько стоит Виза кочевника и как ее получить?
Digital Nomad Visa стоит примерно $2500, включая сборы.
• Как заводить деньги?
Можно заводить деньги, например, через USDT. Наличные – это самый плохой вариант. Не декларируя, привезти в Эмираты можно 100 000 AED. Так что, если сумма небольшая, ее можно подтвердить, показав, например, билет на самолет. Но использовать такой способ часто неорганично, это может вызвать вопросы.
Местные банкиры рекомендуют заводить деньги и сразу покупать какой-либо банковский продукт, например бонды. Но инвестор планировал купить квартиру.
2 способ – стать сотрудником
Виза сотрудника – она длиннее: когда хочется визу подольше, на 2 года или 10 лет.
Варианты с более долгими визами – это трудоустройство, то есть нужно найти компанию, которая возьмет на работу. И порой это «серый механизм», хотя это не запрещено. Для ведомств ОАЭ вы уже сотрудник не зарубежной компании, а местной – то есть наименее рискованный кандидат для банка. Счет открывается за час.
• Сколько стоит виза сотрудника?
Такая виза стоит сейчас $5.000, но по факту она выгоднее: дольше срок, больше преимуществ для обладателя. Например, получая постоянную зарплату и доход в Эмиратах, впоследствии можно претендовать на вожделенную ипотеку. Получить ее мечтают многие российские инвесторы.
Если бы инвесторы могли покупать недвижку в Дубае в ипотеку, то рынок мог бы взлететь и показать не 86 000 сделок за год, как было в прошлом году, а 186 000, считает Виктор Зубик.
Андрей Овчинников акцентирует момент, что в ОАЭ плавающая ставка на ипотеку: если 2 года назад вы могли зайти под 2,5%, сейчас 12%. То есть ставка может и падать, и расти. Срок ипотеки – 20-25 лет.
3 способ – Золотая виза, золотая.
Везде много рекламы, которая обещает бесплатное получение ВНЖ при покупке недвижимости. Заманивают, лазейка или это правда? Что такое золотая виза, как ее получить? Андрей Овчинников все раскладывает по полочкам.
Золотая виза – это виза, которая дается людям, кто так или иначе инвестировал в эту страну. Умом, то есть дается талантливым ученым, вкладывая в человеческий капитал.
А деньгами можно? Можно!
Если инвестировать в недвижимость 2 000 000 AED (примерно $600 000). Это вариант, о котором говорят многие.
4 способ – деньги в банк, а вам виза и кредит
Андрей показывает другую возможность: можно положить эту сумму в банк, причем под процент. Минимальный срок – 2 года, если забрать деньги раньше, то виза будет отменена.
В чем преимущества?
Деньгами не рискуешь, 4% DLD – налог от стоимости недвижимости при ее покупке-продаже недвижимости – не платишь. И таким образом получить Золотую визу.
Дополнительный бонус – получить предложение от банка: взять в кредит 90% от вложенной вами суммы под 3,5%.
Пример-комбо:
Вложить деньги в банк, получить Золотую визу. А потом, допустим на 1 800 000 AED, купить студию-вторичку на Jumeirah Lakes Towers (GLT) и сдавать. Затраты на оформление визы такие же, в районе $5500. И здесь Emirabiz дает бонус: если клиент покупает недвижимость на первичном рынке через них, то компания оплачивает эту госпошлину. То есть закрывает сделку комплексно: делает полный пакет документов, открывает визу, открывает счет в банке.
2 000 000 AED нет. Зато есть 20 000 000, но в рублях
Классический инвестор имеет эквивалент суммы однушки в Москве, то есть около 20 млн рублей. Какие есть варианты у такого инвестора, что ему подходит и можно ли получить ВНЖ через недвижимость, имея сумму до $250 000?
Можно купить недвижимость в Дубае. Но только вторичку.
Первичка визу не дает? Врут про золотые горы?!
Получается те, кто обещает визу на 2 года (ранее было на 3 года) за покупку недвижимости, врут?
• Cтрана одна, а правила разные, акцентирует Андрей Овчинников.
В Абу-Даби, если вы внесли деньги в офф-план, их могут рассматривать как основание для получения Золотой визы. Например, если вы заплатили больше $205 тыс., тогда на основании документов, чеков вы можете сделать двухлетнюю визу.
А вот в Дубае это основание не действует. В любом случае нужно иметь Title Deed — сертификат на право собственности. Именно поэтому Андрей Овчинников говорит о вторичке при покупке для целей ВНЖ.
Пример (Важно! Правила действительны на момент записи интервью, все стремительно меняется, поэтому всегда стоит уточнять при совершении реальной сделки)
Вы купили квартиру за $300 тыс. и вносите по payment-plan оплату частями — подать на ВНЖ вы сможете только при получении документа о собственности. Даже если покажете, что внесли $205 тыс. Даже если это модная новостроечка на первичном рынке (которая зачастую дороже вторички). Даже если купленная через модное агентство.
Title Deed = ВНЖ в Дубае.
А при отложенной структуре оплаты — например, 30% вносите сразу, а 60% до 2027 года, вы даже просто не успеете выплатить сумму, чтобы получить основание для получения ВНЖ. Правда, Андрей акцентирует, что Восток – дело тонкое, и, если вы уже выплатили больше $205 000, попробовать подать все же можно.
5 способ – виза от застройщика
А вот в свободной экономической зоне Рас-эль-Хайма инвесторы имеют возможность получить резидентскую визу ОАЭ по другим условиям. В рамках пакета услуг застройщик делает бесплатные ВНЖ, используя собственные квоты. Но это не виза под недвижимость, а скорее виза от компании. Сам застройщик вам регистрирует компанию, и вы уже под нее получаете основание для получения визы.
Получается так называемая инвесторская виза, виза бизнесмена. То есть по сути застройщик просто оплачивает пошлину за компанию. «Хотя опять же, кто знает, он может потом и не обновить вашу компанию», – предупреждает Андрей Овчинников.
6 способ – безопасный и дорогой – открыть бизнес
Самый безопасный вариант, хотя и самый дорогой – открытие компании. Кто хочет открыть бизнес в Дубае, проще делать это через инвесторскую визу, которая будет стоить около $9 000. Есть одно НО: нужно ежегодно обновлять лицензию (можно сравнить с патентом для ИП в России), это стоит $6000. Открытие простенькой компании – условно стоит $10 000, сюда входит оплата госпошлины. Плюс считаем налоги, тем более, скоро будет введен корпоративный налог.
Итак, «ВНЖ всегда будет стоить денег», в любом случае виза будет платной.
Мнение эксперта, нюансы и лайфхаки
• Какая виза лучше?
Сопоставьте свои цели, сравните условия по визам, сроки, преимущества.
Например, стоимость визы на 2 года и на 10 лет одинаковая, около $5.000 – имеет смысл заходить в резидентство через визу сотрудника. С ее помощью открывается целый мир: вы можете спокойно выбирать район, где хотите купить, пожить и осмотреться. Нюанс: если ты уволился/тебя уволили, то виза не остается, дается 30-дневный срок для переустройства, иначе действовать до конца срока она не будет.
• Налог 4% – гениальная идея
Так считает Виктор Зубик. В России государство получит налог при продаже недвижимости спустя некоторое время, с учетом нюансов по сроку владения (в основном, если владеешь 5 лет, то вообще 0). В ОАЭ подход другой — налог берется сразу, зато дается возможность инвестировать и инструменты для этого.
Андрей Овчинников поясняет, это вынужденная история для страны. Исторически это страна кочевников, своего рода проходная страна, люди приезжают и уезжают. Соответственно, здесь сложно взять кредит на личные расходы – не все добросовестны: приезжают, берут кредит и уезжают. Вот почему деньги за услуги ведомства и компании всегда берут вперед.
• Первичка или вторичка?
Рассмотрим, чем хороша покупка на первичном рынке. Если хочешь купить квартиру на первичке, есть много удобных планов по оплате, рассрочки и спецпредложения. По расходам – только 4% за регистрацию.
Получается, комфортно и удобно?
Да, это легкий вход. Однако Андрей Овчинников акцентирует, что и в случае с первичкой мы не освобождены от необходимости иметь банковский счет: для оплаты, для возможной продажи, для получения дохода от аренды и оплаты payment plan. Напомним, что, оплатив $205 000, нет гарантии получения ВНЖ. Да, и $5000 составит госпошлина за ВНЖ. То есть некорректно сравнивать, что при покупке первички затраты всего 4%, а для вторички гораздо больше, до 10%.
«В случае с первичкой вы свою легализацию в этой стране просто откладываете на потом».
• Сделай это сейчас
Ситуация в мире меняется быстро, и лучше легализоваться сейчас. Андрей приводит в пример аналогию развития событий с Ираном.
Так, иранцам, которые до этого не имели визы, практически невозможно их открыть сейчас. Всегда отказы. Если же виза была, то потом ее можно продлить без проблем. Также можно оформить визу членам семьи, так как глава семьи является спонсором и может открыть визу супруге, детям и родителям. Это хороший инструмент. И спонсорская виза дешевле — около $1500 на человека.
В этом случае именно вторичка, а не первичка решает больше задач: сохранить капитал, быстро получить ВНЖ и легализоваться. Стоит брать в расчет и волатильность на валютном рынке.
«Для сохранения денег — только вторичка. А первичка – это вариант, когда у вас уже есть вторичка и вы хотите немножко поиграть».
• Вторичка: какие плюсы?
Если в ваших планах только инвестировать, вы вообще не планируете жить в Дубае, то можно рассматривать первичку. Если же говорить о тихой гавани, где можно спокойно бросить якорь на какое-то время, тогда только вторичка.
Почему вторичка?
Покупка недвижимости на вторичном рынке — это стабильный вариант. Без рисков, присущих первичке, начинаете получать доход сразу. Сдать можно легко, при этом ставки растут, а ты получаешь годовой контракт — стабильные хорошие деньги. Арендный рынок в расцвете, в некоторых районах просто очереди стоят на аренду таунхаусов.
Важно сдать на высоком рынке, подчеркивает эксперт. Вниз цена на аренду так быстро не падает, здесь все регламентируется государственным органом – можно понижать или повышать арендную ставку только на 5% в год. Редко на 10%.
Всю статистику, кто не верит, можно проверить на Property Finder: выбираем желаемый ЖК и получаем всю статистику по квартирам в нем. Естественно, стоит ориентироваться на средние показатели, так как на любых агрегаторах присутствует фейковые объявления.
Какие приключения ждут инвестора при покупке вторички в Эмиратах?
Если мы говорим о вторичке, то всегда необходимо иметь банковский счет. Это означает, что надо заранее можно подготовиться, чтобы покупать. Как минимум, это базовые затраты на визу.
Бывает, что предлагают вариант использовать менеджерский чек. Но в этом случае вы теряете контроль над деньгами.
«Я против серых схем, мы здесь говорим про безопасность и консервативные инвестиции».
• Новый налог – не для всех
Всегда стоит следить за тенденциями рынка недвижимости. Также и в ОАЭ. Выбирать правильную локацию.
Например, скоро вводится новый корпоративный налог в 9%. А вот для нескольких районов, возможно, будет какое-то послабление. Так называемая free-zone: недвижимость в этих районах не будет падать, потому что будет востребована и для офисов, и для жизни.
Например, GLT – это фри-зона, район, в котором 42 башни: половина –офисные, половина – жилые здания. Естественно, и здесь лучше выбирать с экспертом, потому что все башни управляются разными компаниями, по-разному обслуживаются, находятся в разной степени ухоженности. Большим спросом пользуются что-то новое, построенное в GLT.
• А не является ли Дубай временным хайпом
Здесь безопасно. Здесь другой размах. Здесь можно вложить деньги. Правда, большие: если у вас «всего» $20–30 тысяч, то это не про Дубай.
Вопрос, не временно ли это. Уедут русские – и все, Дубай пропадет?
Андрей Овчинников, основатель компании Emirabiz, делится наблюдениями. За 10 лет, которые эксперт живет в Дубае, город очень изменился: постепенно улучшается, становится более открытым и более европеизированным. Правительство последовательно улучшает комфортность проживания и инфраструктуру города. Повышается качество жизни, качество недвижимости, качество образования. Все время что-то новое. За 10 лет видим только улучшения.
Чтобы обезопасить себя в кризисы, стоит инвестировать с умом, то есть покупать недвижимость с правильными документами, без серых схем. Официально и экспертно.
Да, страна больше подвержена волатильности: при кризисах падает сильнее, чем другие. Зато и взлетает быстрее. Общая тенденция – к росту.
«Тем не менее в Дубае классно!» – резюмирует эксперт.
Подборка видео от экспертов рынка Дубая: Евгений Коган – про Дубай и не только Изменение финансовой системы / Цифровой рубль (smarent.com)
Инвестиции со Smarent в ОАЭ: ОАЭ (Дубай, Абу-Даби, Рас-эль-Хайма) (smarent.com)