Лучший инвест – это там, где шумно, грязно, невозможно тихо говорить и хочется побыстрее уехать. Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, покажет пять самых интересных районов Москвы с точки зрения инвестиций, расскажет о точках роста, интересных ЖК, КРТ и мастер-планах.
В этой статье:
Районы на перспективу
Подборки формата «топ самых ужасных мест в Москве», «никогда не покупай квартиру здесь» нравятся пользователям больше всего. Но, как говорят, критикуешь – предлагай. И сегодня мы рассмотрим пять лучших районов с точки инвестиций в недвижимость. И у них есть один общий момент – все они находятся недалеко от центра, там есть конкретные точки роста, и, соответственно, явный потенциал повышения цен. Например, город может вкладывать большие деньги в развитие, благоустраивать набережную, или в локацию может заходить крупный девелопер с большим мастер-планом, который потребует 5, 10 или даже 15 лет строительства, это может быть открытие метро или ТПУ, джентрификация, когда на месте бывшей страшной промзоны строят современный район. Эти места в перспективе становятся привлекательными как для комфортного проживания, так и для инвестиций в аренду.
Сегодня мы будем говорить именно о таких районах. И начнем с двух, пожалуй, самых интересных для многих москвичей, которые считают, что жизнь за пределами Третьего транспортного кольца не столь привлекательна.
В этой статье:
- Басманный район
- Метро Римская
- Нижегородский район
- Метро Волгоградский проспект
- Южный порт
Районы на перспективу
Подборки формата «топ самых ужасных мест в Москве», «никогда не покупай квартиру здесь» нравятся пользователям больше всего. Но, как говорят, критикуешь – предлагай. И сегодня мы рассмотрим пять лучших районов с точки инвестиций в недвижимость. И у них есть один общий момент – все они находятся недалеко от центра, там есть конкретные точки роста, и, соответственно, явный потенциал повышения цен. Например, город может вкладывать большие деньги в развитие, благоустраивать набережную, или в локацию может заходить крупный девелопер с большим мастер-планом, который потребует 5, 10 или даже 15 лет строительства, это может быть открытие метро или ТПУ, джентрификация, когда на месте бывшей страшной промзоны строят современный район. Эти места в перспективе становятся привлекательными как для комфортного проживания, так и для инвестиций в аренду.
Сегодня мы будем говорить именно о таких районах. И начнем с двух, пожалуй, самых интересных для многих москвичей, которые считают, что жизнь за пределами Третьего транспортного кольца не столь привлекательна.
Басманный район (Бауманская)
Начнем с района, который можно назвать центром технической мысли России — Басманного района. Это место, где сосредоточены «мозги» страны. Как говорится, «Как тебе такое, Илон Маск?». Ведь если бы Маск решил получить российское гражданство и открыть здесь завод Tesla, вероятно, он бы выбрал именно Басманный район.
Басманный район не только близок к историческим местам Москвы, как Чистые пруды, но и отличается богатой культурой и значительным научным потенциалом, благодаря близости МГТУ им. Баумана.
В последние годы этот район активно развивается. Район постепенно преображается и становится привлекательным не только для проживания, но и для инвестиций. Если вы решите купить здесь недвижимость, на первый взгляд район может показаться не самым престижным, но его потенциал недооценен. Цены на жилье здесь ниже, чем в более известных районах Москвы, но это ЦАО (Центральный административный округ). Это возможность для тех, кто хочет жить в центре, но не готов платить по 50 миллионов за квартиру на Патриарших прудах.
Начнем с района, который можно назвать центром технической мысли России — Басманного района. Это место, где сосредоточены «мозги» страны. Как говорится, «Как тебе такое, Илон Маск?». Ведь если бы Маск решил получить российское гражданство и открыть здесь завод Tesla, вероятно, он бы выбрал именно Басманный район.
Басманный район не только близок к историческим местам Москвы, как Чистые пруды, но и отличается богатой культурой и значительным научным потенциалом, благодаря близости МГТУ им. Баумана.
В последние годы этот район активно развивается. Район постепенно преображается и становится привлекательным не только для проживания, но и для инвестиций. Если вы решите купить здесь недвижимость, на первый взгляд район может показаться не самым престижным, но его потенциал недооценен. Цены на жилье здесь ниже, чем в более известных районах Москвы, но это ЦАО (Центральный административный округ). Это возможность для тех, кто хочет жить в центре, но не готов платить по 50 миллионов за квартиру на Патриарших прудах.
Басманный район определенно начинает обрастать «лоском». Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке здесь составляет около 325 тыс. ₽, а на первичном рынке — свыше 500 тыс. Это вполне сопоставимо с такими районами, как Вернадский проспект или Академическая, но с тем отличием, что от станции метро Бауманская до Красной площади можно добраться всего за 6 минут. А пешая прогулка по этому историческому району станет настоящим удовольствием.
Одним из главных преимуществ Басманного района является его транспортная доступность. Здесь проходит Третье транспортное кольцо (ТТК), но благодаря Лефортовскому тоннелю шум от дороги минимален. В районе есть метро, трамвайные линии и две ветки МЦД (Московские центральные диаметры), что делает район удобным для передвижения по всей Москве. За 20 минут можно добраться до ключевых деловых районов, таких как Белорусская или Москва-Сити.
Нельзя не отметить развитую социальную и развлекательную инфраструктуру. Здесь расположены престижные школы, в том числе физико-математическая школа при Бауманском университете. Район сочетает в себе камерность и все преимущества центра города.
Одним из главных преимуществ Басманного района является его транспортная доступность. Здесь проходит Третье транспортное кольцо (ТТК), но благодаря Лефортовскому тоннелю шум от дороги минимален. В районе есть метро, трамвайные линии и две ветки МЦД (Московские центральные диаметры), что делает район удобным для передвижения по всей Москве. За 20 минут можно добраться до ключевых деловых районов, таких как Белорусская или Москва-Сити.
Нельзя не отметить развитую социальную и развлекательную инфраструктуру. Здесь расположены престижные школы, в том числе физико-математическая школа при Бауманском университете. Район сочетает в себе камерность и все преимущества центра города.
С точки зрения инвестиций Басманный район выглядит перспективно благодаря комплексным проектам, которые появляются на месте бывших промышленных объектов. Застройщики постепенно начинают развивать эту территорию, строя современные жилые комплексы. Важная точка роста — это строительство нового корпуса Бауманского университета, который станет не только образовательным, но и научным центром. Здесь планируется возвести современные здания из стекла и бетона, включая исследовательские центры, научную библиотеку и общежития. Новый кампус займет площадь в 170 тыс. м2, и его уже сравнивают со Сколково, только гораздо более удобным из-за расположения в центре Москвы. Это создаст дополнительные рабочие места и привлечет студентов – потенциальных арендаторов.
В районе также появляются новые кафе, рестораны и стрит-ритейл, что делает его еще более привлекательным для жизни даже сейчас. Местные жители отмечают, что за последние 5 лет район заметно преобразился, и, несмотря на его прежнюю репутацию «пролетарского» места, сегодня он становится все более престижным.
Хотя в Басманном районе нет крупных торговых центров, есть множество небольших продуктовых магазинов и уютных заведений. Местные жители, например, часто посещают Рогожский рынок, известный своим фудкортом. Это один из тех районов, где уже можно переезжать и жить, не ожидая, пока расцветут каменные цветы новостроек.
Однако у района есть и свои минусы. Здесь нет крупных зеленых зон, как на Юго-Западе Москвы, и многие комплексы являются точечными застройками без единого мастер-плана. Кроме того, шум от стройки и общественного транспорта может стать проблемой для некоторых жителей.
Кто же покупает недвижимость в этом районе. Во-первых, это любители исторического центра Старой Москвы. Хипстеры уже давно повзрослели и начали неплохо зарабатывать. Во-вторых, это родители студентов вузов, которые находятся в районе Бауманской. И третья категория – это те, кто покупает квартиру для сдачи в аренду тем же студентам или преподавателям вузов.
Местные жители относятся к своему району с большой любовью. Вот что они пишут в отзывах: «— Живу в самом центре Басманного района — в Фурманном переулке, с самого рождения. С точки зрения инфраструктуры район можно оценить на 7 из 10, поскольку есть много маленьких продуктовых магазинов, недалеко идти до развлекательных заведений вроде баров или клубов, но при этом здесь нет крупных супермаркетов, всего несколько торговых центров и в целом, для людей, привыкших к крупным торговым площадям, нет почти ничего.»
Хотя в Басманном районе нет крупных торговых центров, есть множество небольших продуктовых магазинов и уютных заведений. Местные жители, например, часто посещают Рогожский рынок, известный своим фудкортом. Это один из тех районов, где уже можно переезжать и жить, не ожидая, пока расцветут каменные цветы новостроек.
Однако у района есть и свои минусы. Здесь нет крупных зеленых зон, как на Юго-Западе Москвы, и многие комплексы являются точечными застройками без единого мастер-плана. Кроме того, шум от стройки и общественного транспорта может стать проблемой для некоторых жителей.
Кто же покупает недвижимость в этом районе. Во-первых, это любители исторического центра Старой Москвы. Хипстеры уже давно повзрослели и начали неплохо зарабатывать. Во-вторых, это родители студентов вузов, которые находятся в районе Бауманской. И третья категория – это те, кто покупает квартиру для сдачи в аренду тем же студентам или преподавателям вузов.
Местные жители относятся к своему району с большой любовью. Вот что они пишут в отзывах: «— Живу в самом центре Басманного района — в Фурманном переулке, с самого рождения. С точки зрения инфраструктуры район можно оценить на 7 из 10, поскольку есть много маленьких продуктовых магазинов, недалеко идти до развлекательных заведений вроде баров или клубов, но при этом здесь нет крупных супермаркетов, всего несколько торговых центров и в целом, для людей, привыкших к крупным торговым площадям, нет почти ничего.»
Что касается новостроек, то здесь их пока не так много. И на этой набережной AFI Development построил ЖК «Резиденцию Архитекторов», который, по моему мнению, стал одним из худших проектов в Басманном районе. Это сложно назвать хорошим качественным жильем для ЦАО на набережной. При этом в среднем однокомнатная квартира здесь стоит 20 млн, двушка – 30 млн ₽.
Город здесь строит ЖК «Интеллигент», и цены здесь относительно адекватные, но пока сложно сказать, какого качества уровня будет данный проект. Три башни находятся максимально близко друг к другу. Рядом проходит ветка МЦД, и может быть шумно, хотя шум от трамвайных путей часто людей беспокоит сильнее. Зато рядом нет и не будет шумных шоссе.
Многие здесь еще рассматривают Level Бауманская, но расположение дома мне не нравится, он зажат старым фондом, хотя построят они, вероятно, неплохо. Отсутствие большой комплексной застройки мы как раз и относили к минусам района.
Дом 56 от Галс – классный проект, но стоит дорого. Можно было бы еще выделить Stone Sokolniki, проект находится в ВАО. Если ЖК такого качества строился бы в ЦАО, то цена была бы минимум плюс 20%.
Многие здесь еще рассматривают Level Бауманская, но расположение дома мне не нравится, он зажат старым фондом, хотя построят они, вероятно, неплохо. Отсутствие большой комплексной застройки мы как раз и относили к минусам района.
Дом 56 от Галс – классный проект, но стоит дорого. Можно было бы еще выделить Stone Sokolniki, проект находится в ВАО. Если ЖК такого качества строился бы в ЦАО, то цена была бы минимум плюс 20%.
Ну и есть еще проект MyPriority Басманный от Гранель, но строит его по факту очень качественный турецкий генподрядчик. На мой взгляд, это самый недооцененный проект в районе. Он уже близок к завершению, и вполне может быть, что квартиру в этом ЖК можно будет начать сдавать в конце 2025 года.
Метро «Римская» / Лефортово
Следующий на очереди – район около метро «Римская». Технически это часть Таганского района, который граничит с Лефортово. Сегодня эта зона считается одной из самых перспективных в Москве, благодаря близости к центру города. Если ориентироваться на Кремль или нулевой километр, дорога на метро до центра займет около 7 минут. А если вы предпочитаете районы типа Чистых прудов или Патриарших, на метро можно добраться туда за 5 минут. Велосипед или самокат доставит вас в центр всего за 10 минут.
Главным преимуществом района «Римская» является его отличное расположение. Кроме того, это место переживает значительную волну обновлений, активно застраивается и модернизируется. Сильная точка роста – это строительство транспортного узла на базе станций метро «Римская» / «Площадь Ильича», и его интеграция с двумя ветками Московского центрального диаметра (МЦД-2 и МЦД-4). Старые дома постепенно сносят, на их месте появляются современные жилые комплексы. С другой стороны, уже сейчас можно заметить масштабные строительные работы, и парковка становится проблемой.
Вот, что говорят о районе его жители: «Мне очень нравится район метро Римская, особенно две его улицы. Это улица Международная и улица Рабочая. В конце Рабочей улицы находится Рогожский рынок. Этот рынок, кстати, мне очень напоминает те места, которые я встречала в Барселоне, где можно отведать мидии, креветки, вкусную выпечку, вина и послушать живую музыку. Если углубиться чуть-чуть подальше, то можно дойти пешком до Таганки.»
Следующий на очереди – район около метро «Римская». Технически это часть Таганского района, который граничит с Лефортово. Сегодня эта зона считается одной из самых перспективных в Москве, благодаря близости к центру города. Если ориентироваться на Кремль или нулевой километр, дорога на метро до центра займет около 7 минут. А если вы предпочитаете районы типа Чистых прудов или Патриарших, на метро можно добраться туда за 5 минут. Велосипед или самокат доставит вас в центр всего за 10 минут.
Главным преимуществом района «Римская» является его отличное расположение. Кроме того, это место переживает значительную волну обновлений, активно застраивается и модернизируется. Сильная точка роста – это строительство транспортного узла на базе станций метро «Римская» / «Площадь Ильича», и его интеграция с двумя ветками Московского центрального диаметра (МЦД-2 и МЦД-4). Старые дома постепенно сносят, на их месте появляются современные жилые комплексы. С другой стороны, уже сейчас можно заметить масштабные строительные работы, и парковка становится проблемой.
Вот, что говорят о районе его жители: «Мне очень нравится район метро Римская, особенно две его улицы. Это улица Международная и улица Рабочая. В конце Рабочей улицы находится Рогожский рынок. Этот рынок, кстати, мне очень напоминает те места, которые я встречала в Барселоне, где можно отведать мидии, креветки, вкусную выпечку, вина и послушать живую музыку. Если углубиться чуть-чуть подальше, то можно дойти пешком до Таганки.»
Одним из ярких примеров современных жилых проектов является жилой комплекс «Символ», который возводит компания «Донстрой». Этот девелопер известен созданием жилья бизнес-класса, и его проекты уже начали трансформацию старой промышленной зоны. Местность, где раньше располагался завод «Серп и Молот», сейчас превращается в современный жилой и коммерческий центр. Уже готовы первые три очереди. И как бы ни ругали этот проект за его шумность и плохую экологию, но это один из самых комфортных жилых комплексов сейчас для проживания вблизи центра.
Сюда заходят и другие девелоперы. Помимо Донстроя, осваивать эту локацию начинает Stone, который построит новый комплекс в районе метро «Римская». Ожидается, что этот проект будет крайне востребованным в будущем. Инфраструктура также совершенствуется – прокладываются новые трамвайные маршруты, создаются удобные транспортные развязки. Через 5-10 лет этот район станет привлекательным для тех, кто ищет жилье недалеко от центра. По прогнозам, арендные ставки в районе будут значительно расти – студии здесь могут сдавать минимум за 100 тыс. ₽ в месяц.
Сегодня район переживает активную реконструкцию, и, несмотря на временные неудобства от стройки и шумных дорог, он быстро набирает популярность среди инвесторов. На фоне доступных цен на недвижимость по сравнению с другими центральными районами, Римская привлекает тех, кто ищет выгодные инвестиционные возможности. Более того, развитие соседних районов, таких как Бауманский и Южнопортовый, добавляет дополнительный потенциал к росту цен на жилье.
Если говорить о транспортной доступности, пешком можно дойти до Садового кольца, а через несколько лет этот район станет полностью обновленным, с удобными маршрутами общественного транспорта и улучшенной инфраструктурой. На сегодняшний день район переживает процессы джентрификации, что способствует его постепенной трансформации из рабочего в престижный. Ключевым моментом развития станет создание современного транспортного узла с расширенной сетью трамвайных линий и новой жилой застройкой.
Сюда заходят и другие девелоперы. Помимо Донстроя, осваивать эту локацию начинает Stone, который построит новый комплекс в районе метро «Римская». Ожидается, что этот проект будет крайне востребованным в будущем. Инфраструктура также совершенствуется – прокладываются новые трамвайные маршруты, создаются удобные транспортные развязки. Через 5-10 лет этот район станет привлекательным для тех, кто ищет жилье недалеко от центра. По прогнозам, арендные ставки в районе будут значительно расти – студии здесь могут сдавать минимум за 100 тыс. ₽ в месяц.
Сегодня район переживает активную реконструкцию, и, несмотря на временные неудобства от стройки и шумных дорог, он быстро набирает популярность среди инвесторов. На фоне доступных цен на недвижимость по сравнению с другими центральными районами, Римская привлекает тех, кто ищет выгодные инвестиционные возможности. Более того, развитие соседних районов, таких как Бауманский и Южнопортовый, добавляет дополнительный потенциал к росту цен на жилье.
Если говорить о транспортной доступности, пешком можно дойти до Садового кольца, а через несколько лет этот район станет полностью обновленным, с удобными маршрутами общественного транспорта и улучшенной инфраструктурой. На сегодняшний день район переживает процессы джентрификации, что способствует его постепенной трансформации из рабочего в престижный. Ключевым моментом развития станет создание современного транспортного узла с расширенной сетью трамвайных линий и новой жилой застройкой.
Нижегородский район
Нижегородский район, о котором мы сейчас поговорим – один из самых интересных и перспективных районов Москвы, особенно с точки зрения инвестиционной привлекательности. Несмотря на свою немного суровую репутацию, его положение и активное развитие делают его одним из главных объектов внимания. Во время наших прямых эфиров именно этот район часто вызывает вопросы зрителей, ведь его инфраструктурные особенности делают его похожим на «адский треугольник»: с двух сторон его зажимают автодороги, с третьей — железнодорожные пути. Здесь нет привычных парков, прудов или уютных прогулочных зон, зато есть то, что особенно важно для тех, кто ищет правильные вложения — перспективы для роста и развития.
Главное, что стоит отметить — район находится всего в двух километрах от ЦАО, что делает его одним из ближайших к центру среди всех районов Юго-Восточного административного округа. На самом деле, Нижегородский район соседствует с Центральным округом и практически примыкает к Садовому кольцу. Важную роль в этом процессе играет транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Нижегородская». Это центральный транспортный хаб, через который проходят линии метро, МЦК и МЦД. Такая транспортная доступность делает район идеальным местом как для проживания, так и для бизнеса. Все это позволяет быстро добраться практически в любую точку Москвы.
Нижегородский район, о котором мы сейчас поговорим – один из самых интересных и перспективных районов Москвы, особенно с точки зрения инвестиционной привлекательности. Несмотря на свою немного суровую репутацию, его положение и активное развитие делают его одним из главных объектов внимания. Во время наших прямых эфиров именно этот район часто вызывает вопросы зрителей, ведь его инфраструктурные особенности делают его похожим на «адский треугольник»: с двух сторон его зажимают автодороги, с третьей — железнодорожные пути. Здесь нет привычных парков, прудов или уютных прогулочных зон, зато есть то, что особенно важно для тех, кто ищет правильные вложения — перспективы для роста и развития.
Главное, что стоит отметить — район находится всего в двух километрах от ЦАО, что делает его одним из ближайших к центру среди всех районов Юго-Восточного административного округа. На самом деле, Нижегородский район соседствует с Центральным округом и практически примыкает к Садовому кольцу. Важную роль в этом процессе играет транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Нижегородская». Это центральный транспортный хаб, через который проходят линии метро, МЦК и МЦД. Такая транспортная доступность делает район идеальным местом как для проживания, так и для бизнеса. Все это позволяет быстро добраться практически в любую точку Москвы.
Застройщики уже давно обратили внимание на потенциал Нижегородского района. Например, компания ПИК в 2020 году начала здесь свой проект «Перовская», где можно было приобрести студию за 4,9 млн ₽. Сегодня такие квартиры на вторичном рынке стоят около 10 млн ₽. Несмотря на первоначальный скепсис по поводу этого проекта, инвесторы голосуют рублем. Арендные ставки растут: если раньше однушки сдавались за 65 тыс. ₽, то сейчас за квартиры с хорошим видом можно просить уже около 100 тыс. ₽.
Сейчас в районе появляются проекты от крупных девелоперов, таких как Level и Брусника. В частности, проект Level Нижегородская становится значимым элементом нового облика района. Это не просто комплекс домов, а целая инфраструктурная система, которая постепенно вытесняет старые промышленные территории. Кроме того, постепенно вводятся новые инфраструктурные объекты, в том числе офисы класса А, которые станут важными точками роста для всей восточной части Москвы, а в будущем, с ростом цен на квадратный метр, район изменится до неузнаваемости.
Однако, несмотря на этот прогресс, многие по-прежнему считают Нижегородский серым и промышленным. Но когда мы посещали район летом 2024 года, мы увидели, что он уже сейчас подходит не только для инвесторов, но и для семейного проживания. Здесь активно развивается инфраструктура, курсируют автобусы, и многие жилые комплексы находятся в пешей доступности от станций метро и ТПУ.
Однако, несмотря на этот прогресс, многие по-прежнему считают Нижегородский серым и промышленным. Но когда мы посещали район летом 2024 года, мы увидели, что он уже сейчас подходит не только для инвесторов, но и для семейного проживания. Здесь активно развивается инфраструктура, курсируют автобусы, и многие жилые комплексы находятся в пешей доступности от станций метро и ТПУ.
Активное участие города и застройщиков, включая проекты по реновации, преобразует район. Сносятся старые пятиэтажки, на их месте строятся современные жилые комплексы. Девелоперы, такие как Level, становятся якорными игроками на этом рынке. Среди других застройщиков в районе можно выделить компании Гранель с ЖК «Профит» и Аквилон с ЖК Beside, однако их проекты не всегда отличаются высоким качеством. Level, напротив, уже зарекомендовал себя успешными проектами, такими как ЖК Level Нагатинская. А с учетом недавних скидок, за 8-9 млн ₽ можно было купить хорошую студию. Но я бы в этом районе смотрел евротрешки, потому что жилья мелкой нарезки тут хватает, а вот с более семейными форматами будет дефицит.
Ближе к центру строятся апартаменты N’ice Loft от Coldy. Локация пока еще стремная, застройщик уже нарушает сроки, но проект хороший. И цена составляет 6-7 млн ₽, то есть примерно на уровне студии далеко за МКАД.
Таким образом, Нижегородский район, на первый взгляд кажущийся неприглядным и промышленным, оказывается одним из самых перспективных районов Москвы для инвестиций. Его будущее связано с ростом стоимости недвижимости, развитием инфраструктуры и появлением новых жилых и коммерческих объектов.
Таким образом, Нижегородский район, на первый взгляд кажущийся неприглядным и промышленным, оказывается одним из самых перспективных районов Москвы для инвестиций. Его будущее связано с ростом стоимости недвижимости, развитием инфраструктуры и появлением новых жилых и коммерческих объектов.
Метро «Волгоградский проспект»
Наш следующий номер программы – район, который расположен между метро «Дубровка» и метро «Волгоградский проспект». Этот часть Южнопортового района, который многие ассоциируют с другим местом. Исторически это был промышленный, пролетарский район, где располагались склады и предприятия. Когда я только приехал в Москву, я жил здесь, и рядом находился рынок, который недавно снесли. Мне кажется, что на месте этого рынка стоило бы построить новый комплекс апартаментов, так как таких проектов в районе сейчас много.
Наш следующий номер программы – район, который расположен между метро «Дубровка» и метро «Волгоградский проспект». Этот часть Южнопортового района, который многие ассоциируют с другим местом. Исторически это был промышленный, пролетарский район, где располагались склады и предприятия. Когда я только приехал в Москву, я жил здесь, и рядом находился рынок, который недавно снесли. Мне кажется, что на месте этого рынка стоило бы построить новый комплекс апартаментов, так как таких проектов в районе сейчас много.
Застройщики активно выбирают это место для новых проектов, поскольку Южнопортовый находится внутри Третьего транспортного кольца, и отсюда можно легко дойти до Таганки. Этот район часто недооценивают, особенно коренные москвичи – достаточно вспомнить советский мем «Кто заказывал такси на Дубровку». Однако, несмотря на предрассудки, нельзя отрицать его преимущества: близость к центру и значительные перспективы роста. Важно отметить, что здесь уже активно строятся новые объекты, и не нужно ждать много лет для появления инфраструктуры.
Когда-то в центре этого района находился первый государственный подшипниковый завод, открывшийся в 1933 году, где на пике работали 25 тыс. человек. Но завод не пережил тяжелые 1990-е годы, и постепенно район начал приходить в упадок. Однако его близость к центру (всего 5 километров до Кремля) сделала его привлекательным для девелоперов. Первопроходцем стал застройщик MR Group с проектом ЖК «Метрополия». Первые корпуса этого комплекса были сданы в 2021 году, и с каждым новым зданием район обретал современный облик, постепенно избавляясь от своего депрессивного прошлого.
Если раньше мне казалось, что Южнопортовый район неинтересен для инвестиций из-за его промышленных объектов, таких как ТЭЦ, то сейчас я вижу его совершенно иначе. Развитие идет полным ходом, и, если сравнивать состояние района в 2020, 2021 и 2024 годах, изменения видны невооруженным глазом, особенно около метро «Волгоградский проспект». Здесь строят крупные проекты, такие как комплексы от компаний ПИК и Гранель. Если рассматривать перспективы на 5-10 лет, район имеет все шансы стать отличным вариантом для инвесторов, желающих приобрести недвижимость для сдачи в аренду. Для личного проживания – район спорный.
Этот район отлично подходит для тех, кто работает в Москва-Сити, но не хочет платить за дорогое жилье там. Здесь отличная транспортная доступность — всего 15-20 минут на МЦК до Сити, что делает его привлекательным для арендаторов. Однако если речь идет о покупке квартиры, лучше рассматривать вторичный рынок. Первичные объекты здесь уже существенно подорожали.
Раньше район Южнопортовый действительно можно было использовать в фильмах с мрачной атмосферой. Но сейчас все меняется. Здесь все еще остаются шумные и грязные промышленные зоны, но девелоперы вынуждены делать скидки, чтобы привлечь внимание к своим проектам. Когда ПИК запускал свой проект «Первый Дубровский», цена студии была около 7 млн ₽. Сейчас на вторичном рынке такие квартиры стоят уже 10 млн. Но в комплексе апартаментов Highway от Гранель, например, цены на студии практически не изменились с момента запуска — они остаются на уровне 5-6 млн ₽. Тем не менее я бы не рекомендовал этот проект для инвестиций. Этот застройщик планирует построить еще несколько корпусов апартаментов на территории ЖК «Метрополия». Еще он строит квартиры в ЖК MyPriority Дубровка рядом с метро «Дубровка», но подрядчик здесь не такой крутой, как в MyPriority Басманный, а значит, с качеством могут быть обычные для Гранель проблемы.
Если раньше мне казалось, что Южнопортовый район неинтересен для инвестиций из-за его промышленных объектов, таких как ТЭЦ, то сейчас я вижу его совершенно иначе. Развитие идет полным ходом, и, если сравнивать состояние района в 2020, 2021 и 2024 годах, изменения видны невооруженным глазом, особенно около метро «Волгоградский проспект». Здесь строят крупные проекты, такие как комплексы от компаний ПИК и Гранель. Если рассматривать перспективы на 5-10 лет, район имеет все шансы стать отличным вариантом для инвесторов, желающих приобрести недвижимость для сдачи в аренду. Для личного проживания – район спорный.
Этот район отлично подходит для тех, кто работает в Москва-Сити, но не хочет платить за дорогое жилье там. Здесь отличная транспортная доступность — всего 15-20 минут на МЦК до Сити, что делает его привлекательным для арендаторов. Однако если речь идет о покупке квартиры, лучше рассматривать вторичный рынок. Первичные объекты здесь уже существенно подорожали.
Раньше район Южнопортовый действительно можно было использовать в фильмах с мрачной атмосферой. Но сейчас все меняется. Здесь все еще остаются шумные и грязные промышленные зоны, но девелоперы вынуждены делать скидки, чтобы привлечь внимание к своим проектам. Когда ПИК запускал свой проект «Первый Дубровский», цена студии была около 7 млн ₽. Сейчас на вторичном рынке такие квартиры стоят уже 10 млн. Но в комплексе апартаментов Highway от Гранель, например, цены на студии практически не изменились с момента запуска — они остаются на уровне 5-6 млн ₽. Тем не менее я бы не рекомендовал этот проект для инвестиций. Этот застройщик планирует построить еще несколько корпусов апартаментов на территории ЖК «Метрополия». Еще он строит квартиры в ЖК MyPriority Дубровка рядом с метро «Дубровка», но подрядчик здесь не такой крутой, как в MyPriority Басманный, а значит, с качеством могут быть обычные для Гранель проблемы.
Визитной карточкой района остается ЖК «Метрополия». Этот комплекс состоит из 32 высоток и включает как апартаменты, так и жилые квартиры. Четыре года назад студию здесь можно было купить за 4 млн ₽. Сейчас студия с отделкой на вторичном рынке здесь, в зависимости от вида, может стоить 12-15 млн ₽. Виды играют ключевую роль, так как с одной стороны комплекса находится ТЭЦ, но изнутри ЖК ее не видно. Сейчас такой ценник не подходит для инвестиций.
Если вы решите приобрести квартиру в этом ЖК, то, скорее всего, с учетом развития района, ваша инвестиция оправдает себя. Однако, чтобы извлечь максимальную выгоду, важно не просто полагаться на перспективы района, а подходить к выбору недвижимости профессионально, с учетом ваших целей, бюджета и всех доступных инструментов. Именно в этом вам может помочь Smarent. Мы не просто подбираем квартиры — мы проводим всесторонний анализ вашего инвестиционного портфеля, помогаем с исследованием рынка и индивидуальным подбором недвижимости под ваши задачи. В нашей компании вы получите профессиональную оценку всех факторов: от текущих тенденций на рынке до наиболее выгодных условий по ипотеке. Это позволит вам не только сэкономить время, но и увеличить доходность от вашей инвестиции.
Развитие инфраструктуры в районе продолжается. В Метрополии планируют открыть торговый центр и школу, а также здесь готовится открытие стрит-ритейла. С каждым годом район будет становиться все лучше. Уже сейчас сносят Микояновский мясокомбинат, и на его месте появится новый жилой комплекс. Также есть план развития территории Нижегородского района, который находится по соседству, что положительно скажется на всем районе.
А вот с парковкой здесь беда. Аренда парковочных уже сейчас стоит 15-20 тыс. ₽ в месяц, но с приходом эвакуаторов цены могут вырасти до 25 тыс. ₽. Вполне себе вариант для инвестиций.
Подводя итог, Южнопортовый район переживает активное развитие и трансформацию. Благодаря проектам девелоперов, таких как MR Group, этот район становится привлекательным как для жизни, так и для инвестиций.
Если вы решите приобрести квартиру в этом ЖК, то, скорее всего, с учетом развития района, ваша инвестиция оправдает себя. Однако, чтобы извлечь максимальную выгоду, важно не просто полагаться на перспективы района, а подходить к выбору недвижимости профессионально, с учетом ваших целей, бюджета и всех доступных инструментов. Именно в этом вам может помочь Smarent. Мы не просто подбираем квартиры — мы проводим всесторонний анализ вашего инвестиционного портфеля, помогаем с исследованием рынка и индивидуальным подбором недвижимости под ваши задачи. В нашей компании вы получите профессиональную оценку всех факторов: от текущих тенденций на рынке до наиболее выгодных условий по ипотеке. Это позволит вам не только сэкономить время, но и увеличить доходность от вашей инвестиции.
Развитие инфраструктуры в районе продолжается. В Метрополии планируют открыть торговый центр и школу, а также здесь готовится открытие стрит-ритейла. С каждым годом район будет становиться все лучше. Уже сейчас сносят Микояновский мясокомбинат, и на его месте появится новый жилой комплекс. Также есть план развития территории Нижегородского района, который находится по соседству, что положительно скажется на всем районе.
А вот с парковкой здесь беда. Аренда парковочных уже сейчас стоит 15-20 тыс. ₽ в месяц, но с приходом эвакуаторов цены могут вырасти до 25 тыс. ₽. Вполне себе вариант для инвестиций.
Подводя итог, Южнопортовый район переживает активное развитие и трансформацию. Благодаря проектам девелоперов, таких как MR Group, этот район становится привлекательным как для жизни, так и для инвестиций.
Печатники
Ну и напоследок обсудим самый перспективный район Москвы – именно так считает главный архитектор Москвы. Речь идет о районе Печатники, в частности о проекте жилого комплекса Level Южнопортовая и ЖК Portland. Этот район называют ключевым элементом градостроительного будущего столицы. На рендерах мы видим непривычный для Москвы ландшафт, больше похожий на классические виды Нью-Йорка или Сиднея. Все это часть крупной программы реорганизации гигантской промзоны «Южный порт» площадью 400 га. Тот же ЖК «Зиларт», о котором мы не раз говорили, занимает лишь 65 га, то есть в шесть раз меньше.
Ну и напоследок обсудим самый перспективный район Москвы – именно так считает главный архитектор Москвы. Речь идет о районе Печатники, в частности о проекте жилого комплекса Level Южнопортовая и ЖК Portland. Этот район называют ключевым элементом градостроительного будущего столицы. На рендерах мы видим непривычный для Москвы ландшафт, больше похожий на классические виды Нью-Йорка или Сиднея. Все это часть крупной программы реорганизации гигантской промзоны «Южный порт» площадью 400 га. Тот же ЖК «Зиларт», о котором мы не раз говорили, занимает лишь 65 га, то есть в шесть раз меньше.
Всего в районе Южного порта может появиться до 7,5 млн квадратных метров недвижимости. А стройка продлится до 2050 года.
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, известный в профессиональной среде как «Ураган», выразил свое отношение к джентрификации района: «Скопление промышленных территорий стремительно превращается в новые городские районы с большим количеством общественных пространств. Эти преобразования носят эпохальный характер. Высотный многофункциональный район «Южный порт» станет полноценным противовесом северо-западу с Москва-Сити. Здесь возникнет мощная архитектура. Планируется обширная набережная, аналогов которой нет в Москве». И кстати здесь самая широкая часть Москвы-реки, а недвижимость возле реки максимально ликвидна.
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, известный в профессиональной среде как «Ураган», выразил свое отношение к джентрификации района: «Скопление промышленных территорий стремительно превращается в новые городские районы с большим количеством общественных пространств. Эти преобразования носят эпохальный характер. Высотный многофункциональный район «Южный порт» станет полноценным противовесом северо-западу с Москва-Сити. Здесь возникнет мощная архитектура. Планируется обширная набережная, аналогов которой нет в Москве». И кстати здесь самая широкая часть Москвы-реки, а недвижимость возле реки максимально ликвидна.
Тем не менее необходимо учитывать, что район Печатники пока только начинает развиваться, и девелоперы не спешат заходить сюда в массовом порядке. Причиной тому является сравнительно низкая стоимость квадратного метра в этой локации, которая пока не позволяет продавать недвижимость по таким высоким ценам, как на более развитых территориях Москвы. Один из первых проектов — это ЖК Level Южнопортовая, который относится к классу комфорт, а не бизнес-классу, что отражает осторожный подход девелоперов к новому району. Я бы повременил с инвестициями сюда и дождался бы возможных привлекательных стартов продаж.
Отдельного внимания заслуживает вопрос транспортной доступности. Станция метро «Южный Порт», которую обещают построить рядом с новыми жилыми комплексами, еще не начала работать, а без метро сложно говорить о полноценной ликвидности жилья для аренды. Этот фактор особенно важен для тех, кто рассматривает недвижимость в Южном порту как объект для инвестиций.
Проблема в том, что многие покупатели ждут доходности немедленно. Но эта локация еще долго будет большой стройплощадкой. То есть район, безусловно, перспективный, но для тех, кто готов подождать и не год-два, а лет 10-15. Осталось только, как в фантастическом фильме, впасть в гибернацию и проснуться лет через 25. И вполне вероятно, именно здесь будут тусоваться самые модные и престижные мальчики и девочки, а не на Патриках и Москва-Сити, но пока верится слабо. Меня смущает, что несмотря на все обещания и фантазии о будущем, застройщики очень осторожны. Например, Level вышел лишь с комфорт-классом, а с 2021 года, когда началось обсуждение перспектив, в этом месте мало что поменялось. И еще меня смущает, что ПИК, крупнейший девелопер в Москве, не заходит в эту локацию, хотя здесь должна быть дешевая земля.
Отдельного внимания заслуживает вопрос транспортной доступности. Станция метро «Южный Порт», которую обещают построить рядом с новыми жилыми комплексами, еще не начала работать, а без метро сложно говорить о полноценной ликвидности жилья для аренды. Этот фактор особенно важен для тех, кто рассматривает недвижимость в Южном порту как объект для инвестиций.
Проблема в том, что многие покупатели ждут доходности немедленно. Но эта локация еще долго будет большой стройплощадкой. То есть район, безусловно, перспективный, но для тех, кто готов подождать и не год-два, а лет 10-15. Осталось только, как в фантастическом фильме, впасть в гибернацию и проснуться лет через 25. И вполне вероятно, именно здесь будут тусоваться самые модные и престижные мальчики и девочки, а не на Патриках и Москва-Сити, но пока верится слабо. Меня смущает, что несмотря на все обещания и фантазии о будущем, застройщики очень осторожны. Например, Level вышел лишь с комфорт-классом, а с 2021 года, когда началось обсуждение перспектив, в этом месте мало что поменялось. И еще меня смущает, что ПИК, крупнейший девелопер в Москве, не заходит в эту локацию, хотя здесь должна быть дешевая земля.
Если говорить про Level Южнопортовая, то здесь, конечно же, очень будет мелкая нарезка, при том что каждая из многочисленных башен будет в районе 50 этажей. Когда мы смотрим на проект сейчас, в середине 2024 года, а проекту уже практически два года, то мы не видим никаких серьезных изменений. Потому что на самом деле адекватные сроки сдачи-передачи ключей по этим проектам – в лучшем случае 2027 год. И пока вы сделаете ремонт, меблировку, подготовите квартиру, то вам нужно еще ждать минимум 3-4 года до получения того самого арендного дохода. Именно поэтому, Level здесь сейчас дает адекватные цены: студию площадью 23-24 метра можно купить в районе 8,5 млн ₽, а однушку – за 11-12 млн ₽. Для московского рынка, особенно рынка новостроек, это, конечно, супер-цена.
В соседнем же ЖК Portland на первой береговой линии студия стоит минимум 15 млн, и даже с учетом того, что это бизнес-класс – это оверпрайс.
Но самый важный момент для нас это как раз развитие локации и, соответственно, скорость получения арендного потока. Если бы Level предложил студию за 8 млн ₽ без отделки в траншевую ипотеку, то есть со взносом 2 млн ₽ и 6 млн через 3 года даже в рыночную ипотеку, я бы сказал, что это классная инвестиция. Но на текущих условиях – нет.
О новых стартах продаж новостей нет, но есть интересная информация. Уже сейчас пять компаний объединились в Ассоциацию девелоперов Южного порта. Кроме Level и Forma туда вошли AEON, Ферро-строй и Кортрос. Застройщиков обяжут строить инфраструктуру, а город, в свою очередь, позаботится о дорожной сети, новой станции метро и уникальной набережной.
Но весь минус этого района заключается в том, что никто не знает, когда здесь появится новый Москва-Сити. Пока здесь грязь и стройка, но, возможно, это и есть самый главный инвест. Самое важное, это правильно выделить сравнивать, анализировать рынок недвижимости и понимать, кто и почему здесь будет покупать арендовать недвижимость, а также насколько сказки про развитие района соответствуют действительности.
Но самый важный момент для нас это как раз развитие локации и, соответственно, скорость получения арендного потока. Если бы Level предложил студию за 8 млн ₽ без отделки в траншевую ипотеку, то есть со взносом 2 млн ₽ и 6 млн через 3 года даже в рыночную ипотеку, я бы сказал, что это классная инвестиция. Но на текущих условиях – нет.
О новых стартах продаж новостей нет, но есть интересная информация. Уже сейчас пять компаний объединились в Ассоциацию девелоперов Южного порта. Кроме Level и Forma туда вошли AEON, Ферро-строй и Кортрос. Застройщиков обяжут строить инфраструктуру, а город, в свою очередь, позаботится о дорожной сети, новой станции метро и уникальной набережной.
Но весь минус этого района заключается в том, что никто не знает, когда здесь появится новый Москва-Сити. Пока здесь грязь и стройка, но, возможно, это и есть самый главный инвест. Самое важное, это правильно выделить сравнивать, анализировать рынок недвижимости и понимать, кто и почему здесь будет покупать арендовать недвижимость, а также насколько сказки про развитие района соответствуют действительности.