История про покупку квартиры и ремонт у каждого своя. И она всегда увлекательна. Возникает 100500 вопросов:
- Сколько нужно денег, чтобы подготовить однушку под сдачу в аренду?
- На чем можно сэкономить при ремонте, а на чем не стоит никогда
- ИКЕЯ ушла — где купить мебель?
- Почему ремонт тянется так долго?
- Неужели волшебники, у которых все получается быстро и красиво, живут только в «Квартирном вопросе»?
У нас есть ответы. От компании Smarent и Виктора Зубика, ее основателя.
Лучше один раз увидеть
Сегодня будет кейс из практики — 1-комнатная квартира в ЖК «Метрополия», с которой мы комплексно отработали по заказу клиента.
Задача:
1) Реинвестиция: продать жилье в старом фонде и купить недвижимость бизнес-класса в Москве — готово ✓
2) Реализовать консервативную стратегию для сохранения капитала, для чего нужно подготовить купленную квартиру под сдачу в аренду: сделать ремонт и меблировку — готово ✓
Где купили недвижимость: пул объектов в ЖК «Метрополия»
Решение: комплекс услуг от Smarent
Результат: представляем вашему вниманию, что именно мы сделали в одной из квартир клиента.
Это пример классической правильной инвестиции, когда:
- вы хотите купить объект недвижимости на коррекции рынка
- купить готовый объект, а не ждать, когда он достроится
- бюджет покупки — 11,5 млн. рублей
- сделать ремонт и меблировку за 2,3 млн рублей
- стать рантье: отдать квартиру в управление надежной компании и получать гарантированный доход каждый месяц.
Никто не хотел покупать
Взгляд в 2022: пессимистичный
Никто не хотел покупать квартиры с черновой отделкой в этом ЖК. Хотя цена за 1-комнатную квартиру около 11 млн рублей была более чем привлекательна. Мотивировали тем, что шумно, рядом ТТК и промка. Да, и ипотека на вторичку (мы говорим о переуступке) — 10–10,5%.
А ведь «Метрополия» — жилой комплекс бизнес-класса и расположен на границе с ЦАО (Центральный административный округ). Застройщик MR-Group позиционирует ЖК как «город городов».
Взгляд в 2023: теперь на оптимизме
На дворе лето 2023 года — и ЖК «Метрополия» выглядит очень кайфово: на самом деле не так слышно МЦК и Третье транспортное кольцо, хотя они рядом. А до МЦК пешком 2 минуты, что удобно. Люди заселились, жизнь кипит: много развлечений для детей во дворах, открываются магазины и кафе, фитнес и сервисные предприятия.
С точки зрения цен: 1-комнатные квартиры без отделки продаются по 12–13 миллионов рублей, ипотека сейчас — 11,5%, арендная ставка начинается от 70–80 тысяч.
Евро-2 или 1-комнатная?
Если вы планируете сдавать квартиру, выбирайте планировку 1-комнатной квартиры, не евро-2. Почему? Чтобы сделать полноценную отдельную спальню, в которой поставить двуспальную кровать.
И устроить гардеробную. Например, здесь коридор очень большой. В рамках планировки — не очень круто, но, возвращаясь к первоначальной задаче:
1) мы выбирали из того, какое предложение было на рынке тогда
2) наша цель минимизировать затраты, при этом выбрать хороший этаж, нормальную цену и достойную планировку.
Добро пожаловать
ЖК «Метрополия» — это новостройка с видом на 3 транспортное кольцо. Казалось бы , куда хуже?
Не спешите делать выводы сразу. Давайте посмотрим все плюсы и минусы.
Едем вместе на 11 этаж на лифте OTIS, на входе в квартиру висит замечательная табличка — квартира в управлении Smarent. И это обязывает.
Что такое классический стандарт от Smarent
В данном кейсе показываем недорогой ремонт в ЖК бизнес-класса.
Затраты на чистовые работы и материалы составили 1 011 593 руб. Что входит в эту цену? Заходим в квартиру и смотрим.
Храним — не выбрасываем
В квартире важно иметь место, куда можно все сложить. Тем более, в однокомнатной квартире нужно эффективно использовать каждый сантиметр. Мы сделали кладовку: поставили классическую гардеробную систему Леруа для хранения вещей, наверху арендатор удобно разместит сезонные вещи в коробках, на сетчатых полках разложит свое добро, на штанге аккуратно развесит вещи. Комфорт.
По стандарту есть гладильная доска, сушилка, место для чемоданов и пылесоса. Здесь же довольно расположились остатки труб, имитируя, как можно хранить лыжи или сноуборд. Ну, или что еще пожелает хранить будущий хозяин квартиры — место есть, при этом все аккуратно и не загромождает жилое пространство.
Двери
Лаконичные двери — это классический фабрики Профиль Дорс с оптимальным соотношением цена – качество. Именно поэтому не использовались потайные дверные системы. Высокий плинтус, обои под покраску — просто, но функционально. Цвет стен — спокойный серый.
Шкаф в прихожей
Это обычный шкаф, не встроенная мебель. Опять же с целью экономии. Оптимальное количество полок, место для вешалок. Эргономично и удобно для повседневной жизни. Но если хотите встроенный — пожалуйста. Это вопрос бюджета, потому что классический встроенный шкаф на этот размер обойдется минимум 50–80 тыс. руб., плюс доставка и сборка. А наш прекрасный шкаф стоит всего 20,9 тыс. руб.
В шкафу — доступ к электрике. Затраты на черновые работы по электрике — 219 031 руб. По стандарту выключатели матовые по всей квартире – стильно и выглядит достойно.
- Сколько нужно денег, чтобы подготовить однушку под сдачу в аренду?
- На чем можно сэкономить при ремонте, а на чем не стоит никогда
- ИКЕЯ ушла — где купить мебель?
- Почему ремонт тянется так долго?
- Неужели волшебники, у которых все получается быстро и красиво, живут только в «Квартирном вопросе»?
У нас есть ответы. От компании Smarent и Виктора Зубика, ее основателя.
Лучше один раз увидеть
Сегодня будет кейс из практики — 1-комнатная квартира в ЖК «Метрополия», с которой мы комплексно отработали по заказу клиента.
Задача:
1) Реинвестиция: продать жилье в старом фонде и купить недвижимость бизнес-класса в Москве — готово ✓
2) Реализовать консервативную стратегию для сохранения капитала, для чего нужно подготовить купленную квартиру под сдачу в аренду: сделать ремонт и меблировку — готово ✓
Где купили недвижимость: пул объектов в ЖК «Метрополия»
Решение: комплекс услуг от Smarent
Результат: представляем вашему вниманию, что именно мы сделали в одной из квартир клиента.
Это пример классической правильной инвестиции, когда:
- вы хотите купить объект недвижимости на коррекции рынка
- купить готовый объект, а не ждать, когда он достроится
- бюджет покупки — 11,5 млн. рублей
- сделать ремонт и меблировку за 2,3 млн рублей
- стать рантье: отдать квартиру в управление надежной компании и получать гарантированный доход каждый месяц.
Никто не хотел покупать
Взгляд в 2022: пессимистичный
Никто не хотел покупать квартиры с черновой отделкой в этом ЖК. Хотя цена за 1-комнатную квартиру около 11 млн рублей была более чем привлекательна. Мотивировали тем, что шумно, рядом ТТК и промка. Да, и ипотека на вторичку (мы говорим о переуступке) — 10–10,5%.
А ведь «Метрополия» — жилой комплекс бизнес-класса и расположен на границе с ЦАО (Центральный административный округ). Застройщик MR-Group позиционирует ЖК как «город городов».
Взгляд в 2023: теперь на оптимизме
На дворе лето 2023 года — и ЖК «Метрополия» выглядит очень кайфово: на самом деле не так слышно МЦК и Третье транспортное кольцо, хотя они рядом. А до МЦК пешком 2 минуты, что удобно. Люди заселились, жизнь кипит: много развлечений для детей во дворах, открываются магазины и кафе, фитнес и сервисные предприятия.
С точки зрения цен: 1-комнатные квартиры без отделки продаются по 12–13 миллионов рублей, ипотека сейчас — 11,5%, арендная ставка начинается от 70–80 тысяч.
Евро-2 или 1-комнатная?
Если вы планируете сдавать квартиру, выбирайте планировку 1-комнатной квартиры, не евро-2. Почему? Чтобы сделать полноценную отдельную спальню, в которой поставить двуспальную кровать.
И устроить гардеробную. Например, здесь коридор очень большой. В рамках планировки — не очень круто, но, возвращаясь к первоначальной задаче:
1) мы выбирали из того, какое предложение было на рынке тогда
2) наша цель минимизировать затраты, при этом выбрать хороший этаж, нормальную цену и достойную планировку.
Добро пожаловать
ЖК «Метрополия» — это новостройка с видом на 3 транспортное кольцо. Казалось бы , куда хуже?
Не спешите делать выводы сразу. Давайте посмотрим все плюсы и минусы.
Едем вместе на 11 этаж на лифте OTIS, на входе в квартиру висит замечательная табличка — квартира в управлении Smarent. И это обязывает.
Что такое классический стандарт от Smarent
В данном кейсе показываем недорогой ремонт в ЖК бизнес-класса.
Затраты на чистовые работы и материалы составили 1 011 593 руб. Что входит в эту цену? Заходим в квартиру и смотрим.
Храним — не выбрасываем
В квартире важно иметь место, куда можно все сложить. Тем более, в однокомнатной квартире нужно эффективно использовать каждый сантиметр. Мы сделали кладовку: поставили классическую гардеробную систему Леруа для хранения вещей, наверху арендатор удобно разместит сезонные вещи в коробках, на сетчатых полках разложит свое добро, на штанге аккуратно развесит вещи. Комфорт.
По стандарту есть гладильная доска, сушилка, место для чемоданов и пылесоса. Здесь же довольно расположились остатки труб, имитируя, как можно хранить лыжи или сноуборд. Ну, или что еще пожелает хранить будущий хозяин квартиры — место есть, при этом все аккуратно и не загромождает жилое пространство.
Двери
Лаконичные двери — это классический фабрики Профиль Дорс с оптимальным соотношением цена – качество. Именно поэтому не использовались потайные дверные системы. Высокий плинтус, обои под покраску — просто, но функционально. Цвет стен — спокойный серый.
Шкаф в прихожей
Это обычный шкаф, не встроенная мебель. Опять же с целью экономии. Оптимальное количество полок, место для вешалок. Эргономично и удобно для повседневной жизни. Но если хотите встроенный — пожалуйста. Это вопрос бюджета, потому что классический встроенный шкаф на этот размер обойдется минимум 50–80 тыс. руб., плюс доставка и сборка. А наш прекрасный шкаф стоит всего 20,9 тыс. руб.
В шкафу — доступ к электрике. Затраты на черновые работы по электрике — 219 031 руб. По стандарту выключатели матовые по всей квартире – стильно и выглядит достойно.
Санузел — мал, да удал
Это функциональное помещение — хороший пример того, как это должно быть в арендной квартире. На стене прячется потайной люк, скрывающий разводку воды (мы сделали Rehau) и водоснабжения без лишних гребенок. Не космолет, хотя можно спроектировать и такой. Здесь простое понятное решение.
Кафель выложен аккуратно, на угловом торце — конечно, еврозапил. Любуемся!
Мы поставили чугунную ванну-универсал, что важно для многих арендаторов с детьми или любителей принять ванну. Стеклянная шторка, чтобы не допустить разбрызгивания воды. Классические смесители — цвет перекликается с цветом выключателей.
Есть полноценная стиральная машина, над которой по стандарту Smarent установлен широкий удобный умывальник. На стене зеркало с подсветкой.
В нише мы предусмотрели место для корзины под грязное белье, также в ней можно повесить уютные купальные халаты. А можно сделать закрытый шкаф или полки — был бы бюджет.
Полотенцесушитель — электрический, с поперечными перекладинами для сушки, дает возможность контроля и нагрева воздуха в ванной комнате, и параллельной сушки полотенец. Помимо удобства использования отметим довольно стильный дизайн.
Есть вытяжка, которую можно включить при входе в помещение — соблюдаем ГОСТ. Смонтирована на стене сбоку, не привлекает внимание, но эффективно выполняет свое предназначение и несомненно спасает от сырости во влажном помещении.
«Очень крутой санузел», — резюмирует Виктор.
Главный недостаток = ключевое преимущество квартиры
ЖК расположен у ТТК — именно это останавливало многих инвесторов при выборе ЖК. Но эффективные менеджеры Smarent сумели превратить недостаток в главную фишку квартиры. Вид на ТТК — типично индустриальный. Впечатляет и днем, и вечером.
Вид на урбанистический
амбициозный проект стал ключевым преимуществом. Невероятно завораживающий, особенно в квартире под аренду, возможно, для гостей Москвы.
Наблюдать за сплетением магистралей сквозь панорамное окно, удобно устроившись за специально спроектированным столом с чашечкой кофе или работая с ноутбуком, — отдельное удовольствие. Это особая атмосфера современного города: динамика транспортных артерий, а вдали зеленые парки и панорама большого города.
Кухня — домашний очаг
Здесь можно поставить круглый стол, мы же с целью экономии сделали большую столешницу. Получилось 3 в 1: стол для приема пищи, барная стойка, рабочее место. И акцентировали классный вид из окна.
Оснащение кухни
Кухня Леруа, микроволновка, плита, вытяжка, чайник, подсветка — дизайнер подбирала бюджетные, но функциональные решения. Большой встроенный холодильник. И обязательно есть посудомойка (25 990 руб.) — в современной квартире это норма, даже в арендной.
Элементы хоумстейджинга, включая вазы, картины, декор, шторы — создают уют и обжитое пространство. На стене при входе в кухню — стеллажные полки, чтобы будущий арендатор квартиры разместил книги, свои коллекции или радостно захламил их всякой всячиной.
Здоровый сон
Здесь можно поставить круглый стол, мы же с целью экономии сделали большую столешницу. Получилось 3 в 1: стол для приема пищи, барная стойка, рабочее место. И акцентировали классный вид из окна.
Оснащение кухни
Кухня Леруа, микроволновка, плита, вытяжка, чайник, подсветка — дизайнер подбирала бюджетные, но функциональные решения. Большой встроенный холодильник. И обязательно есть посудомойка (25 990 руб.) — в современной квартире это норма, даже в арендной.
Элементы хоумстейджинга, включая вазы, картины, декор, шторы — создают уют и обжитое пространство. На стене при входе в кухню — стеллажные полки, чтобы будущий арендатор квартиры разместил книги, свои коллекции или радостно захламил их всякой всячиной.
Здоровый сон
Спальня
Тихая, уютная, светлая. На удивление, здесь много места, несмотря на небольшую площадь. Видно, что работал профессиональный дизайнер Smarent, рассчитывая эргономику пространства.
Большая двуспальная кровать (26 590 руб.) по стандарту Smarent: с удобным матрасом, одеялами, комплектами постельного белья, подушками, в том числе декоративными. В углу тумбочка с ящичками.
Огромный шкаф: 4 отделения и полки до потолка — не загромождает пространство, но очень вместителен. Кстати, тоже не встроенный.
Комод c 6 ящиками не занимает много места, но в то же время — это еще один элемент продуманной системы хранения в квартире.
На стене телевизор — удобно смотреть любимый сериал или Youtube-канал Smarent Pro недвижимость, расслабившись в удобной кровати после напряженного дня. Комплект штор включает легкую тюль (2 916 руб.) и полный блэкаут — шина скрыта, все смотрится завершенно.
И еще одно рабочее место — воздушный стол с ящиками для хранения — можно работать в отдельных помещениях и не мешать друг другу. Рабочий стул — 5 487 руб. На стене дополнительное освещение и полки.
Потолок натяжной. На потолке — стильный светильник.
Конечно, в современной квартире должен быть кондиционер. И он есть: окно открывается, проветривать можно, но трешка шумит — лучше использовать современные климатические решения.
Сколько стоит ремонт и меблировка в новостройке в 2023 году?
Стоимость ремонта 1 652 000 рублей без учета стоимости услуг Smarent и УК.
Около 45 тыс./кв м.
Ремонт и меблировка — 2 343 127 руб.
Полная расшифровка сметы по меблировке с указанием цен и мест закупки доступна для спонсоров на Boosty.
А смета, что нужно иметь в квартире под аренду, на нашем сайте Smarent.com — наш опыт оснащения и управления арендных квартир (а их 200+) позволил составить оптимальный перечень комплектации.
Таким образом, итоговые вложения по данному кейсу в 1-комнатной квартире в ЖК «Метрополия» составили около 14 млн рублей.
Тихая, уютная, светлая. На удивление, здесь много места, несмотря на небольшую площадь. Видно, что работал профессиональный дизайнер Smarent, рассчитывая эргономику пространства.
Большая двуспальная кровать (26 590 руб.) по стандарту Smarent: с удобным матрасом, одеялами, комплектами постельного белья, подушками, в том числе декоративными. В углу тумбочка с ящичками.
Огромный шкаф: 4 отделения и полки до потолка — не загромождает пространство, но очень вместителен. Кстати, тоже не встроенный.
Комод c 6 ящиками не занимает много места, но в то же время — это еще один элемент продуманной системы хранения в квартире.
На стене телевизор — удобно смотреть любимый сериал или Youtube-канал Smarent Pro недвижимость, расслабившись в удобной кровати после напряженного дня. Комплект штор включает легкую тюль (2 916 руб.) и полный блэкаут — шина скрыта, все смотрится завершенно.
И еще одно рабочее место — воздушный стол с ящиками для хранения — можно работать в отдельных помещениях и не мешать друг другу. Рабочий стул — 5 487 руб. На стене дополнительное освещение и полки.
Потолок натяжной. На потолке — стильный светильник.
Конечно, в современной квартире должен быть кондиционер. И он есть: окно открывается, проветривать можно, но трешка шумит — лучше использовать современные климатические решения.
Сколько стоит ремонт и меблировка в новостройке в 2023 году?
Стоимость ремонта 1 652 000 рублей без учета стоимости услуг Smarent и УК.
Около 45 тыс./кв м.
Ремонт и меблировка — 2 343 127 руб.
Полная расшифровка сметы по меблировке с указанием цен и мест закупки доступна для спонсоров на Boosty.
А смета, что нужно иметь в квартире под аренду, на нашем сайте Smarent.com — наш опыт оснащения и управления арендных квартир (а их 200+) позволил составить оптимальный перечень комплектации.
Таким образом, итоговые вложения по данному кейсу в 1-комнатной квартире в ЖК «Метрополия» составили около 14 млн рублей.
Продать или сдавать?
Если собственник захочет, он может продать ее за 15,9–16 млн рублей по ценам на июнь 2023 г. То есть получить +2 000 000 руб. Это консервативная оценка.
На ЦИАНе присутствуют и объявления по цене до 20 млн рублей на квартиры с таким видом (хотя изначально с видом на ТЭЦ можно было купить значительно дешевле) и на высоком этаже.
Сдавать квартиру в аренду можно по цене около 70 000–80 000 руб./месяц, то есть в год до 1 млн руб. — консервативная безопасная стратегия, которая доступна каждому.
Нет риска: можете перепродать, можете сдавать. Хотя, по мнению Виктора Зубика, основателя компании Smarent, сейчас продавать не стоит: рынок все еще растет, доделывается вторая-третья очередь и появляется инфраструктура. Проект уже начинает конкурировать с проектом Символ от Дон-Строй, где 1-комнатная с ремонтом продается по цене около 20 млн рублей.
А у нас квартира сдана, с ремонтом, мебелью.
«Мне нравится, квартира, мне нравится вид, мне нравится баланс. Нет сомнений, что те деньги, которые мы вложили в эту квартиру, вложены эффективно. Нет чувства, что могли бы отработать лучше или стоило вложить больше».
Разумеется, для более дорогой квартиры с другой арендной ставкой подход будет скорректирован.
А что конкуренты?
Для сравнения: зайдите на ЦИАН, посмотрите качество ремонта и ставки на аренду в этом ЖК, рекомендует Виктор. Почему-то с улыбкой. Пожалуй, стоит зайти и взглянуть на объявления, чтобы сделать выводы непредвзято.
Спойлер: действительно, там очень весело.
В нашем кейсе сделан достойный ремонт. Выбрана качественная сантехника, надежная электрика, функциональная мебель и приятный дизайн, который понравится многим и может быть кастомизирован с помощью небольших деталей.
Как сделать ремонт со Smarent?
«Классика Smarent — разумные инвестиции для оптимального результата».
Концепция ремонта со Smarent — это как конструктор: можно взять несколько пакетов услуг, можно только один.
К слову, в данном кейсе в ЖК Метрополия клиент доверился Smarent и воспользовался комплексом услуг:
Реинвестиция
Приемка квартиры
Ремонт
Меблировка
Сдача в аренду и управление недвижимостью.
Почему выбирают Smarent
Мы знаем, как инвестировать с умом. Поможем выбрать недвижимость под ваши конкретные инвестиционные задачи, так как отлично знаем все тонкости и нюансы рынка недвижимости Москвы и Московской области.
Smarent — независимый эксперт, мы не связаны ни с одним застройщиком и не получаем никаких партнерских комиссий.
Наш клиент — инвестор. Вы приходите с конкретным запросом. Мы проводим системную аналитику проектов разных застройщиков и предлагаем обоснованный широкий выбор.
А потом вы можете заключить договор со Smarent на комплексное обслуживание или взять только одну услугу.
Да, и нам уже доверились 200+ владельцев квартир.
Смотреть Другие кейсы по ремонту по ссылке
Если собственник захочет, он может продать ее за 15,9–16 млн рублей по ценам на июнь 2023 г. То есть получить +2 000 000 руб. Это консервативная оценка.
На ЦИАНе присутствуют и объявления по цене до 20 млн рублей на квартиры с таким видом (хотя изначально с видом на ТЭЦ можно было купить значительно дешевле) и на высоком этаже.
Сдавать квартиру в аренду можно по цене около 70 000–80 000 руб./месяц, то есть в год до 1 млн руб. — консервативная безопасная стратегия, которая доступна каждому.
Нет риска: можете перепродать, можете сдавать. Хотя, по мнению Виктора Зубика, основателя компании Smarent, сейчас продавать не стоит: рынок все еще растет, доделывается вторая-третья очередь и появляется инфраструктура. Проект уже начинает конкурировать с проектом Символ от Дон-Строй, где 1-комнатная с ремонтом продается по цене около 20 млн рублей.
А у нас квартира сдана, с ремонтом, мебелью.
«Мне нравится, квартира, мне нравится вид, мне нравится баланс. Нет сомнений, что те деньги, которые мы вложили в эту квартиру, вложены эффективно. Нет чувства, что могли бы отработать лучше или стоило вложить больше».
Разумеется, для более дорогой квартиры с другой арендной ставкой подход будет скорректирован.
А что конкуренты?
Для сравнения: зайдите на ЦИАН, посмотрите качество ремонта и ставки на аренду в этом ЖК, рекомендует Виктор. Почему-то с улыбкой. Пожалуй, стоит зайти и взглянуть на объявления, чтобы сделать выводы непредвзято.
Спойлер: действительно, там очень весело.
В нашем кейсе сделан достойный ремонт. Выбрана качественная сантехника, надежная электрика, функциональная мебель и приятный дизайн, который понравится многим и может быть кастомизирован с помощью небольших деталей.
Как сделать ремонт со Smarent?
«Классика Smarent — разумные инвестиции для оптимального результата».
Концепция ремонта со Smarent — это как конструктор: можно взять несколько пакетов услуг, можно только один.
К слову, в данном кейсе в ЖК Метрополия клиент доверился Smarent и воспользовался комплексом услуг:
Реинвестиция
Приемка квартиры
Ремонт
Меблировка
Сдача в аренду и управление недвижимостью.
Почему выбирают Smarent
Мы знаем, как инвестировать с умом. Поможем выбрать недвижимость под ваши конкретные инвестиционные задачи, так как отлично знаем все тонкости и нюансы рынка недвижимости Москвы и Московской области.
Smarent — независимый эксперт, мы не связаны ни с одним застройщиком и не получаем никаких партнерских комиссий.
Наш клиент — инвестор. Вы приходите с конкретным запросом. Мы проводим системную аналитику проектов разных застройщиков и предлагаем обоснованный широкий выбор.
А потом вы можете заключить договор со Smarent на комплексное обслуживание или взять только одну услугу.
Да, и нам уже доверились 200+ владельцев квартир.
Смотреть Другие кейсы по ремонту по ссылке