Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, как выглядит семейная ипотека на новых условиях и какие изменения возможны, а также разберет лучшие ЖК, которые можно купить в рамках этой программы.
В этой статье:
Семейная ипотека-2030
Июль 2024 года уже наступил, и мы можем оценить условия новой семейной ипотеки. Да, на данный момент, семейная ипотека выдается лишь один раз, но радует, что программа будет действовать до 2030 года. Это позволяет планировать свое будущее и, небольшой спойлер, включать программу в схему с рассрочкой. Брать же рассрочку c планом перейти после завершения строительства в рыночную ипотеку – рискованный шаг, поскольку рыночные ставки могут на тот момент составлять и 15%, и 20%. Хотя, в целом, возможность приобрести квартиру в рассрочку, не вкладывая большую сумму сразу, а оставив средства на депозите, и затем оформить ипотеку через год-два, выглядит привлекательно. Недавно я подсчитал, что в процессе строительства новых домов вы можете потерять около 1,5-2 млн ₽ на процентах по ипотеке. А вот цены на квартиры, с учетом всех факторов, могут и не вырасти.
Между тем недавно появилась очень интересная новость. Марат Хуснуллин, зампред правительства, курирующий вопросы строительства, намекнул на возможность изменения процентной ставки по семейной ипотеке. Государство продолжает субсидировать ипотеку, но это требует больших затрат из бюджета. Государство говорит, да, мы определили правила игры, но можем сделать все, что угодно. Это касается и IT-ипотеки. На текущий момент IT-ипотека действует до конца 2024 года: 18 млн ₽ под 5%, но в реале никто не может эту ипотеку взять. Решение по ставке для семейной ипотеки примут в октябре. Я думаю, что отчасти это сделано, чтобы люди, у которых есть возможность взять семейную ипотеку, поторопились и зафиксировали условия. И во многих случаях это будет правильно.
Совсем недавно мы подробно разбирали новые условия, но напомню еще раз.
То есть условия, что ребенок до 6 лет включительно действует строго на новостройки для Москвы. Но если вы хотите инвестировать в загородные дома или построить себе дом, и у вас ребенку, например, одному 11, а другому 17 лет, то вы без проблем, например, в Московской области можете построить дом в семейную ипотеку со взносом 20% и 12 млн в ипотеку под 6%.
При этом я решил сравнить семейную и рыночную ипотеку. И, кстати, сейчас действительно переплата практически в три раза – особенно если мы смотрим на проценты, потому что проценты по семейной ипотеке на 12 млн это 60 тысяч ₽. А вот проценты по рыночной ипотеке на те же 12 млн составляют 180 тыс. ₽. То есть сейчас рыночная ипотека невыгодна ни при каком раскладе. Единственный вариант, при котором можно брать рыночную ипотеку, это маленькая сумма – 1-3 млн ₽ при реинвестиции.
Что касается комбинированной ипотеки, то мы тоже делали расчеты. И при максимальном размере комбо-ипотеки в 30 млн ₽ (12 млн ₽ льготной и 18 млн ₽ рыночной) ежемесячный платеж составит 335 тыс. ₽.
В этой статье:
- Семейная ипотека-2030
- ТОП-4 ЖК для семейной ипотеки: ЖК «Москворечье», СРЕДА на Лобачевского, Cityzen, Shagal
Семейная ипотека-2030
Июль 2024 года уже наступил, и мы можем оценить условия новой семейной ипотеки. Да, на данный момент, семейная ипотека выдается лишь один раз, но радует, что программа будет действовать до 2030 года. Это позволяет планировать свое будущее и, небольшой спойлер, включать программу в схему с рассрочкой. Брать же рассрочку c планом перейти после завершения строительства в рыночную ипотеку – рискованный шаг, поскольку рыночные ставки могут на тот момент составлять и 15%, и 20%. Хотя, в целом, возможность приобрести квартиру в рассрочку, не вкладывая большую сумму сразу, а оставив средства на депозите, и затем оформить ипотеку через год-два, выглядит привлекательно. Недавно я подсчитал, что в процессе строительства новых домов вы можете потерять около 1,5-2 млн ₽ на процентах по ипотеке. А вот цены на квартиры, с учетом всех факторов, могут и не вырасти.
Между тем недавно появилась очень интересная новость. Марат Хуснуллин, зампред правительства, курирующий вопросы строительства, намекнул на возможность изменения процентной ставки по семейной ипотеке. Государство продолжает субсидировать ипотеку, но это требует больших затрат из бюджета. Государство говорит, да, мы определили правила игры, но можем сделать все, что угодно. Это касается и IT-ипотеки. На текущий момент IT-ипотека действует до конца 2024 года: 18 млн ₽ под 5%, но в реале никто не может эту ипотеку взять. Решение по ставке для семейной ипотеки примут в октябре. Я думаю, что отчасти это сделано, чтобы люди, у которых есть возможность взять семейную ипотеку, поторопились и зафиксировали условия. И во многих случаях это будет правильно.
Совсем недавно мы подробно разбирали новые условия, но напомню еще раз.
- Семейную ипотеку могут взять те, у которых есть дети до 7 лет. Сумма будет 12 млн ₽.
- В малых городах (до 50 тысяч человек) семейную ипотеку можно получить, если есть двое несовершеннолетних детей. Но размер в этом случае будет, скорее всего, 6 млн.
- В 35 регионах с низким объемом строительства, если есть двое несовершеннолетних детей тоже работает правило двух несовершеннолетних детей
- Есть ребенок-инвалид – не зависит от региона и возраста
- Важный момент еще — семейную ипотеку можно потратить на ИЖС, если дом строится с использованием эскроу-счета, но понятно, что ипотека будет у топового банка типа Сбера. И в этом случае семейную ипотеку могут взять те, у кого есть двое несовершеннолетних детей.
То есть условия, что ребенок до 6 лет включительно действует строго на новостройки для Москвы. Но если вы хотите инвестировать в загородные дома или построить себе дом, и у вас ребенку, например, одному 11, а другому 17 лет, то вы без проблем, например, в Московской области можете построить дом в семейную ипотеку со взносом 20% и 12 млн в ипотеку под 6%.
При этом я решил сравнить семейную и рыночную ипотеку. И, кстати, сейчас действительно переплата практически в три раза – особенно если мы смотрим на проценты, потому что проценты по семейной ипотеке на 12 млн это 60 тысяч ₽. А вот проценты по рыночной ипотеке на те же 12 млн составляют 180 тыс. ₽. То есть сейчас рыночная ипотека невыгодна ни при каком раскладе. Единственный вариант, при котором можно брать рыночную ипотеку, это маленькая сумма – 1-3 млн ₽ при реинвестиции.
Что касается комбинированной ипотеки, то мы тоже делали расчеты. И при максимальном размере комбо-ипотеки в 30 млн ₽ (12 млн ₽ льготной и 18 млн ₽ рыночной) ежемесячный платеж составит 335 тыс. ₽.
Возвращаясь к использованию семейной ипотеки для ИЖС, хочу привести простой пример, о котором рассказывал на ежеквартальной конференции 29 июня. Мы с партнерами строим в поселке Афинеево в Московской области. И там дом с участком в ипотеку стоит 16 млн ₽. Получается, что со взносом 4 млн ₽, вы можете построить себе дом с платежом всего 72 тыс. ₽ в месяц. Мы строим дома как раз с использованием эскроу-счетов, и под этот проект можно будет взять семейную ипотеку. Подробнее про проект можно узнать на нашем сайте.
В целом я более чем уверен, что отголоски новой семейной ипотеки, которая действует на ИЖС с двумя несовершеннолетними детьми, мы увидим где-нибудь через полгода-год, потому что рынок ИЖС загоняют в эскроу, загоняют в льготные программы. Вспоминается 2020-21 года, там было все то же самое, только с рынком новостроек. Цены выросли примерно два раза, я думаю, что ИЖС со средней площадью дома в 136 квадратов ждет та же участь.
Сейчас в среднем ипотечный кредит в Москве колеблется в пределах 6-7 млн ₽. Это означает, что средний ежемесячный платеж составляет примерно 35-40 тысяч рублей при ставке 6%. Однако размер среднего платежа для будущих кредитов может вырасти, если ЦБ поднимет ключевую ставку, которая сейчас находится на уровне 16%. При повышении ключевой ставки до 18-20% государство может увеличить ставку по семейной ипотеке 6% до 8%. А как только будет понятно, что это действительно произойдет, весь отложенный спрос на семейную ипотеку – то есть те, кто мог бы взять кредит в следующем году, в 2026 году или 2027 году, побегут покупать недвижимость. Так рынок работает.
В целом я более чем уверен, что отголоски новой семейной ипотеки, которая действует на ИЖС с двумя несовершеннолетними детьми, мы увидим где-нибудь через полгода-год, потому что рынок ИЖС загоняют в эскроу, загоняют в льготные программы. Вспоминается 2020-21 года, там было все то же самое, только с рынком новостроек. Цены выросли примерно два раза, я думаю, что ИЖС со средней площадью дома в 136 квадратов ждет та же участь.
Сейчас в среднем ипотечный кредит в Москве колеблется в пределах 6-7 млн ₽. Это означает, что средний ежемесячный платеж составляет примерно 35-40 тысяч рублей при ставке 6%. Однако размер среднего платежа для будущих кредитов может вырасти, если ЦБ поднимет ключевую ставку, которая сейчас находится на уровне 16%. При повышении ключевой ставки до 18-20% государство может увеличить ставку по семейной ипотеке 6% до 8%. А как только будет понятно, что это действительно произойдет, весь отложенный спрос на семейную ипотеку – то есть те, кто мог бы взять кредит в следующем году, в 2026 году или 2027 году, побегут покупать недвижимость. Так рынок работает.
Кстати, застройщики стали снижать цены и стали предлагать более выгодные условия. Так же было в январе 2024 года. Если мы посмотрим на переплату, если сделают семейную ипотеку под 8 , то это будет чуть менее 20 тысяч ₽ в месяц. Даже за пять лет вы оплатите 1 200 000 лишних процентов, просто из-за такого небольшого повышения ставки.
На самом деле, если говорить о рынке недвижимости, то ситуация выглядит напряженной, так как в 2027 году ожидается минимальный объем ввода жилья. Возможно, эта цифра изменится, но нужно учитывать, что новые объемы могут появиться только к 2030 году. Даже если строительство начнется в 2025 году, то объект сдадут лишь в 2028 году. Кроме того, к 2027 году ключевая ставка может составить около 8%, что приведет к активному снятию денег с депозитов. В отсутствие большого объема ввода жилья в 2027 году возникнет определенный дефицит. Кроме того, количество квартир в новых домах в экспозиции на вторичном рынке снижается, а вот арендный потенциал растет. То есть квартир будет мало, а количество людей, ищущих новую, лучшую жизнь в Москве, увеличивается.
Есть еще один фактор. Те, кто планировал спекулировать на рынке недвижимости, стали консервативными инвесторами, потому что дешевой ипотеки больше нет и перепродавать квартиру с целью реинвестиций не всегда разумно. Если квартира была куплена в льготную ипотеку, то платеж вполне комфортный, и он не вырастет. А вот аренда дорожает.
Есть еще один фактор. Те, кто планировал спекулировать на рынке недвижимости, стали консервативными инвесторами, потому что дешевой ипотеки больше нет и перепродавать квартиру с целью реинвестиций не всегда разумно. Если квартира была куплена в льготную ипотеку, то платеж вполне комфортный, и он не вырастет. А вот аренда дорожает.
В таблице выше мы показали изменение по арендной ставке на разные ЖК в Москве. Получается, что чем выше стоимость недвижимости и чем выше спрос на аренду, тем выше арендная ставка. И перспектив для снижения аренды нет. Ввод жилья будет проседать. Тот же Старокоптевский, который был у нас в аренде, сдали за 95 тысяч 38 метров. И это не вау-квартира, не «О боже, я хочу здесь жить, заберите мои деньги». Та же «Метрополия» - 130 тысяч в месяц, а если сейчас в июле или в августе эту квартиру попробовать пересдать, то я думаю, что арендная ставка будет составлять 140-150 тысяч ₽. И эту квартиру сдали за 1 или 2 дня. Но для меня самый шок в аренде – это Prime Park. Потому что в Prime Park, который находится на метро «Динамо» и «ЦСКА», однушка сдается за 240-250 тысяч ₽, и очередь желающих потратить такие деньги на однокомнатную квартиру в этом ЖК, намного больше, чем количество предложений.
У нас в Smarent в управлении находится более 400 квартир, и мы понимаем, что аренда – это единственный стабильный источник дохода за последние 5 лет. Ни акции, ни облигации за 5 лет, за долгий цикл не дали такую доходность. Соответственно, люди сейчас активно покупают недвижимость в семейную ипотеку на 30 лет – если не решить свой жилищный вопрос, то чтобы сохранить свой капитал и потихоньку оплачивать ипотечные платежи за счет аренды. А если еще сейчас действительно можно брать квартиру в рассрочку с переходом на семейную ипотеку, это вообще будет красота, конечно, и такие инвестиции будут более выгодными.
И возникает вопрос, а что же купить в семейную ипотеку? Многие не видят смысла в аналитике. Они заходят на ЦИАН, ставят галочки в фильтрах и ищут квартиру. Или «шерстят» какой-нибудь любимый район, тот же Юго-Запад. У них, например, есть 3 млн, 12 млн они берут в ипотеку и ставят предельную цену в 15 млн ₽, выбирают новостройки и все, бинго. Но не все так просто!
У нас в Smarent в управлении находится более 400 квартир, и мы понимаем, что аренда – это единственный стабильный источник дохода за последние 5 лет. Ни акции, ни облигации за 5 лет, за долгий цикл не дали такую доходность. Соответственно, люди сейчас активно покупают недвижимость в семейную ипотеку на 30 лет – если не решить свой жилищный вопрос, то чтобы сохранить свой капитал и потихоньку оплачивать ипотечные платежи за счет аренды. А если еще сейчас действительно можно брать квартиру в рассрочку с переходом на семейную ипотеку, это вообще будет красота, конечно, и такие инвестиции будут более выгодными.
И возникает вопрос, а что же купить в семейную ипотеку? Многие не видят смысла в аналитике. Они заходят на ЦИАН, ставят галочки в фильтрах и ищут квартиру. Или «шерстят» какой-нибудь любимый район, тот же Юго-Запад. У них, например, есть 3 млн, 12 млн они берут в ипотеку и ставят предельную цену в 15 млн ₽, выбирают новостройки и все, бинго. Но не все так просто!
Вывод: Это самая неправильная позиция, потому что недвижимость нужно выбирать относительно ваших целей, стратегий, задач, вашего бюджета, ежемесячного возможного платежа и понимания, что вы будете делать с этим объектом, на какой период вы его берете. И самое еще важное, это, конечно же, учитывать внешние точки роста и развития локации. Я уверен, что из этого списка, процентов 80 – это неликвид, на котором нельзя заработать. Потеряют ли люди свои деньги? Не факт, потому что стоимость недвижимости сейчас растет, есть инфляция, дешевая ипотека и прочие моменты. На выбор сейчас очень немного интересных объектов. Как мы уже обсуждали, у нас небольшое количество стартов продаж и объектов, которые стоило бы смотреть.
Именно поэтому наиболее рациональным и эффективным будет индивидуальный подбор недвижимости. Только так мы сможем учесть ваши предпочтения, ваши индивидуальные условия, возможности и ограничения. Покупка квартиры под аренду, для себя, или для будущего проживания детей через 5 и 20 лет – все эти ситуации могут сильно менять набор объектов, которые мы будем рассматривать. Обращение в Smarent убережет вас от глупой и необдуманной покупки. Наш с вами выбор будет логичным и перспективным!
ТОП-4 ЖК для семейной ипотеки
ТОП-4 ЖК для семейной ипотеки
ЖК «Москворечье», ПИК+
Мы начнем наш топ-лист с нового проекта от ПИК+. Проект находится в районе Варшавского шоссе, рядом с LIFE Варшавская от Пионера, который виден на рендерах. Промку между двумя проектами никто никогда не уберет – это территория Царицынского молочного комбината, который входит в Вимм-Билль-Данн. На рендерах, конечно, нам показывают красивые стадионы, большую застройку. На самом деле не так все прекрасно, но зато ПИК вышел по адекватным ценам.
Мы начнем наш топ-лист с нового проекта от ПИК+. Проект находится в районе Варшавского шоссе, рядом с LIFE Варшавская от Пионера, который виден на рендерах. Промку между двумя проектами никто никогда не уберет – это территория Царицынского молочного комбината, который входит в Вимм-Билль-Данн. На рендерах, конечно, нам показывают красивые стадионы, большую застройку. На самом деле не так все прекрасно, но зато ПИК вышел по адекватным ценам.
Важный минус проекта – плохая транспортная доступность: до метро «Варшавская» и «Каширская» топать и топать. К тому же топать придется в лучшем случае через LIFE Варшавская, либо по каким-то дворам. К тому же сейчас продается самая отдаленная от метро очередь. Пешей доступности нет, и вряд ли она появится. Заселение – это январь 2028 года.
С учетом того, что ПИК+, улучшенная серия, которая может посоревноваться, например, с каким-нибудь Level комфорт-класса, типа Level Нижегородская, Level Селигерская, Level Южнопортовая, то цена 8 млн ₽ с отделкой – довольно адекватный прайс. Мне, конечно, кажется, что ПИК и хорошая отделка – это два несовместимых понятия. Они обещают внутрипольный конвектор, большие панорамные окна. Но может оказаться, что здесь будет щель, там щель, а тут дыра какая-нибудь. Мы пока не знаем, сможет ли ПИК сделать хорошо. Первый проект серии ПИК+ Vangarden сдался, но он с предчистовой отделкой, и нареканий много.
С учетом того, что ПИК+, улучшенная серия, которая может посоревноваться, например, с каким-нибудь Level комфорт-класса, типа Level Нижегородская, Level Селигерская, Level Южнопортовая, то цена 8 млн ₽ с отделкой – довольно адекватный прайс. Мне, конечно, кажется, что ПИК и хорошая отделка – это два несовместимых понятия. Они обещают внутрипольный конвектор, большие панорамные окна. Но может оказаться, что здесь будет щель, там щель, а тут дыра какая-нибудь. Мы пока не знаем, сможет ли ПИК сделать хорошо. Первый проект серии ПИК+ Vangarden сдался, но он с предчистовой отделкой, и нареканий много.
Давайте посмотрим на локацию и конкурентов. Как мы уже сказали, рядом строит Пионер. Там цена за 25 метров 13 млн ₽. Пионер говорит, что это бизнес-класс, но лично мое мнение, что все примерно будет одинаково. Что меня удивляет – это «Кавказский бульвар 51», обычный ПИК и Русич-Кантемировский. Там цена стоит 8-9 млн ₽, хотя локация хуже, и здесь все-таки ПИК+. Видимо, ПИК переживает по поводу продаж, поэтому не стал задирать цену на старте. Еще один конкурент – Wave от ЛСР.
Что касается самой локации, то телеграм-канал «Лабиринт Инвестора» сделал хорошую карту проектов и важных моментов: можно посмотреть, где ПИК строит сейчас, где будет строить, где строит Пионер, где мусоросжигательный завод, где теплостанции. Интересный момент – два проекта от MR: они умеют и строить, и продавать – это раскачает локацию. В целом здесь большой потенциал, большая территория застройки, к тому же близко к центру, есть станции метро и парк Коломенское.
Давайте посмотрим на планировки и цены. Новые планировки меня порадовали: выделена зона под кухню, санузел больше. И цена составляет всего 8 млн ₽ с учетом 2%-ной скидки по промокоду. В семейную ипотеку со взносом 20% (у ПИК на сайте по умолчанию стоит 30%) ежемесячный платеж будет 38 тысяч ₽. Сможете ли вы сдавать эту студию больше, чем за 38 тысяч ₽? Легко. Арендная ставка будет порядка 50 тысяч ₽.
Но я бы смотрел на малогабаритные однушки, в которые застройщики будут уходить после отмены студий. Сравните: за 20-метровую студию цена 8 млн, а за 30 метровую однушку – лишь 10 млн ₽: площадь +50%, а цена +25%. Платеж по семейной ипотеке будет менее 50 тысяч ₽ в месяц. Давайте будем объективными. Вот маленькая квартира в Москве, метро «Варшавская», большой развивающийся район, и это не эконом, это будет хороший дом. Если у вас есть 2 млн ₽, то можно положить его на депозит и через 5 лет у вас будет 3 млн, а можно купить эту квартиру в семейную ипотеку, и будет собственная квартира в Москве с небольшим ипотечным платежом, который можно будет гасить за счет арендатора. Мне кажется, это интересная история. Было бы еще интереснее, если бы была рассрочка, но пока этого нет.
Но в семейную ипотеку я бы строго смотрел евро-3 вот в таком формате. Здесь пять окон и два санузла, есть мастер-спальня и коридор небольшой. Для сравнения в Life Варшавская от Пионера за такую цену можно купить лишь студию. Не нужно быть суперэкспертом, чтобы понимать, что на ключах цена, скорее всего, вырастет с 300 тысяч за метр до более чем 400 тысяч за метр. Хорошее это предложение? Хорошее. Правда, сейчас там максимально стремная локация.
Выводы:
Выводы:
- Евро-3 - более выгодная покупка для инвестирования через семейную ипотеку
- Нужно выбирать планировку/ этаж / вид, потому что есть много квартир «окна-в-окна», есть варианты с видом на мусоросжигательный завод
- Не лучший ЖК под аренду из-за далекого расположения станции метро
- Хороший вариант для использования маткапитала и семейной ипотеки для долгосрочного владения объектом (5-10 лет)
- Среди конкурентов (Пионер и MR) самая низкая цена, правда при более низком качестве
- Нужно следить за бронированиями и смотреть за снижением цен
СРЕДА на Лобачевского
ЖК СРЕДА на Лобачевского — новый проект ПИК. Не знаю, что у них происходит, но они все перемешали и соединили. Мы не говорили об этом проекте, но мне кажется, его стоит рассмотреть, потому что цены там не растут и даже немного снижаются.
ЖК СРЕДА на Лобачевского — новый проект ПИК. Не знаю, что у них происходит, но они все перемешали и соединили. Мы не говорили об этом проекте, но мне кажется, его стоит рассмотреть, потому что цены там не растут и даже немного снижаются.
Наш проект находится в любимой локации Матвеевского кластера со множеством конкурентов. Если посмотреть на рендеры, то нам обещают сказочный проект, отдельную дорогу. Понимаем, что здесь удобный выезд на Кутузовский, метро «Аминьевская», Аминьевское шоссе и проспект Генерала Дорохова, но под окнами есть железная дорога. Сэкономит ли ПИК? Наверное, да, и рендеры будут отличаться от реальности.
Если посмотрим на студии, то минимальная цена без отделки 12 млн ₽. Здесь хорошая планировка, но есть лишь предчистовая отделка.
Однушки же скрывают одну любопытную деталь. В графе «тип жилья» здесь написано Vangarden-2 и т.д. То есть мы понимаем, что первоначально этот проект должен был называться Vangarden, и, видимо, это обычный ПИК+. ПИК начал понимать, зачем продавать дешево? Ведь можно продавать однушки на старте продаж по 16 млн ₽, нужно только создать новый бренд, упаковать его в новую обертку и назвать СРЕДА на Лобачевского. По сути, это очередной Vangarden, только улучшенный.
Возможно, единственный интересный вариант в ЖК — это евро-3 с отличной планировкой и ценой около 20 млн ₽. Эта цена объективна, учитывая, что это улучшенный комфорт или бизнес-минус. Здесь почти трехметровые потолки, 5 окон, такая же мастер-спальня, как в ПИК+. Планировка идентична той, что мы видели в ПИК «Москворечье».
Площадь этой квартиры — 53 метра. Идеальный проект, идеальная цена и классная евротрешка, но нам нужно 8 млн ₽ для стартового взноса. Если бы была рассрочка, мы могли бы вносить по 2 млн в течение четырех лет строительства, а затем взять семейную ипотеку перед получением ключей. Это было бы супервыгодное вложение, и я бы его рекомендовал. Однако ситуация пока неясная, а брать статистику продаж по этому проекту сейчас нет смысла, так как старт был недавно.
Сравнивая СРЕДА на Кутузовском и СРЕДА на Лобачевского, я бы выбрал второй вариант, так как он часть более комплексного решения, а свечки СРЕДА на Кутузовском будут просто построены и забыты. «Лобачевский» имеет больше шансов на развитие.
Сравнивая СРЕДА на Кутузовском и СРЕДА на Лобачевского, я бы выбрал второй вариант, так как он часть более комплексного решения, а свечки СРЕДА на Кутузовском будут просто построены и забыты. «Лобачевский» имеет больше шансов на развитие.
Из конкурентов можно выделить Vangarden и Матвеевский парк, которые находятся рядом. И там даже по переуступке цены выше. Если рассматривать комфорт-класс в районе метро «Аминьевская», то это будут Огни от Донстроя и Вестердам. И там евро-3 с отделкой стоит около 29 млн ₽, что близко к рыночной цене. Без отделки цена составила бы 25 млн ₽.
В бизнес-классе, это Level Мичуринский с евро-3 57 метров за 25 млн ₽, ЖК «ОМ» — 25 млн ₽, ЖК «Инноватор» – 28 млн ₽ за 65 метров, но это уступка, Событие от Донстроя — 35 млн ₽ за 68 метров, и Stories на Мосфильмовской – за 36 млн ₽. Таким образом, цена в 20 млн ₽ за евро-3 в СРЕДА на Лобачевского – хороший вариант.
Выводы:
Выводы:
- Евро-3 - более выгодная покупка для инвестирования
- Ликвиднее угловые квартиры
- Нет отделки, Vangarden - серьезный конкурент по цене
- Для жизни ЖК будет подходить через 5 лет, не ранее
- Хороший вариант для использования маткапитала и семейной ипотеки для долгосрочного владения объектом (5-10 лет)
- Супервысокая конкуренция от комфорт- до бизнес+ класса!
- Пока нет выгодной рассрочки для перехода на семейную ипотеку
ЖК Cityzen от MR Group
Да, раньше я этот проект хейтил, но рынок поменялся, цены на многие ЖК взлетели, а на этот нет.
Да, раньше я этот проект хейтил, но рынок поменялся, цены на многие ЖК взлетели, а на этот нет.
Что мне нравится в Cityzen, кроме стоимости и сроков, так это его местоположение – рядом метро и МЦД «Тушинская», а также огромный участок под застройку, где появятся жилые комплексы от Level и MR. Однако бутылочное горлышко на единственном шоссе затрудняет движение в центр, хотя общественный транспорт здесь хорошо развит. Недалеко мы видим Химкинское водохранилище и перспективные проекты, такие как Северный порт, которые продаются дороже.
В целом, предложение застройщика выглядит неплохо, учитывая наличие детских садов и зеленых зон, хотя пока это только проект.
Я бы рассмотрел небольшую однушку, например ту, что справа – 33 м2 на 34 этаже. Это отличная видовая квартира в евро-формате, которая отлично подходит под аренду, если учесть соотношение стоимости и качества, или для тех, кто не знает, будет ли жить сам или сдавать. Таким образом, имея 3 млн ₽, можно приобрести недвижимость и постепенно выплачивать ипотеку.
Да, здесь есть неплохие евро-3, и я их рекомендовал ранее в IT-ипотеку, но в семейку я бы на самом деле, наверное, не стал переплачивать для этой локации. Это будет низкий этаж, невидовая квартира, но за метр хорошая цена. Опять же, если бы здесь была рассрочка с переходом в «семейку», то этот вариант можно было бы посмотреть.
Считаем ежемесячный платеж с учетом скидки от MR. Первоначальный взнос 3,3 млн, платеж 72 тыс. в месяц. Арендная ставка видовой квартиры будет ближе к 100 тыс. ₽ в месяц в 2027-28 годах, не забываем, что придется найти деньги на ремонт. С другой стороны, если у вас голова на плечах или вы купите квартиру через Smarent и в перспективе нескольких лет вы захотите ее сдавать, то Smarent без проблем сможет вам сделать ремонт, меблировку, подготовку под эксплуатацию и сдачу в аренду.
Цены конкурентов меня удивляют. В Интонации невидовая квартира 48 метров, четвертый этаж стоит 24 миллиона рублей. ЖК Moments - 36 квадратов, но видовая стоит 21 млн ₽. Это не евро-3. Хочется выругаться матом, но в ЖК SkyGarden от ФСК квартира площадью 42 метра стоит 17 млн ₽ и это комфорт-класс, не бизнес-класс, там потолки 2,8 метра. Ну и ЖК «Алия» – 2 этаж, 38 метров за 20 млн ₽. Я думаю, что ЖК Cityzen – это хорошая точка для застройки по примеру City Bay – проект хорошо продается даже в отсутствии транспортной доступности.
Выводы:
Выводы:
- Идеальный вариант для перехода из рассрочки в семейную ипотеку, если MR такую введет, и я думаю, что введет
- Комплексное развитие территории
- Рядом метро / МЦД
- Цены ниже, чем вторичка и конкуренты
- Можно смотреть евро-2 в семейную ипотеку (не студии!)
- Доверие к качеству и бренду MR Group
ЖК Shagal от Эталона
Изначально я планировал сделать топ-3 ЖК для «семейки», но коллеги мне скинули интересные условия рассрочки, и я включил Shagal в эту подборку.
На сайте идут продажи двух очередей, но есть и третья очередь, которая расположена ближе к метро. Она доступна в закрытых продажах и предлагается по приемлемым ценам. Когда запустят Бирюлевскую ветку метро, то третья очередь станет еще привлекательнее.
Изначально я планировал сделать топ-3 ЖК для «семейки», но коллеги мне скинули интересные условия рассрочки, и я включил Shagal в эту подборку.
На сайте идут продажи двух очередей, но есть и третья очередь, которая расположена ближе к метро. Она доступна в закрытых продажах и предлагается по приемлемым ценам. Когда запустят Бирюлевскую ветку метро, то третья очередь станет еще привлекательнее.
Проект – часть большого проекта комплексной застройки территории на ЗИЛе. Эталон – крупный участник редевелопмента, вторая доминанта после Зиларта и доверия к нему больше, чем к ЛСР.
Сейчас Эталон предлагает рассрочку с 30%-ным первоначальным взносом для однушек и студий. Например, в 3-й очереди со сдачей в 4-м квартале 2026 года квартира площадью 43 метра на 3-м этаже стоит 17 млн ₽. Ее можно купить со взносом немного более 5 млн (30%) и дальше до марта 2025 года у нас не будет никаких платежей, а тогда можно будет перейти на семейную ипотеку.
Но мне гораздо больше нравится история с евро-3. Цена в 22 млн за такую квартиру в районе ЗИЛа – это интересно. Здесь первоначальный взнос будет всего 1.5 млн ₽ также до марта 2025 года! Например, вы хотите приобрести квартиру евро-3 для себя или сдачи в аренду. Предположим, у вас есть около 10 млн ₽ или чуть меньше, и в течение года к вам может прийти еще какая-то сумма, например, премия или заработок. В этом случае, вместо того чтобы сразу внести всю сумму, вы можете внести 1,5 млн и забронировать квартиру, а оставшиеся 8,5 млн положить на депозит, который будет приносить вам 15–18% годовых. В марте 2025 года вы берете ипотеку на 12 млн и доплачиваете оставшиеся 8,5 млн. Возможно, компания Эталон предложит более выгодные условия рассрочки и для однушек, особенно если продажи снизятся в августе. Это был бы отличный вариант. Я считаю этот проект весьма перспективным.
Если сравнить его с конкурентами, такими как NOW и Зиларт, то средняя стоимость однокомнатной квартиры в Зиларте составляет 25 млн ₽. В NOW, например, без отделки квартира будет стоить 21 млн ₽, а на вторичке, с отделкой те же 25 млн ₽.
Еще один конкурент – ЖК Portland, и там цены выше, чем Shagal, при этом локация существенно хуже.
Выводы:
Выводы:
- Идеальный вариант для перехода из рассрочки в семейную ипотеку
- ЗИЛ - самое большое комплексное развитие территории
- Самый большой проект Европы - 108 Га
- 3-я очередь - ближе к метро
- Цены ниже, чем вторичка и конкуренты
- Можно смотреть евро-2/евро-3 в семейную ипотеку, но не студии
Еще раз поговорить про подбор и рассказать об изменениях в наших пакетах услуг. Мы разделили пакет «Инвест под ключ» на два этапа. На первом этапе, цена которого составляет всего 25 900 ₽, мы занимаемся разработкой стратегии: смотрим, какая у вас ипотека, какие у вас вводные, что вы хотите, какие у вас цели – перепродажа, сдача в аренду, ничего не делать, в конце концов, и это тоже вариант. А уже на втором этапе мы занимаемся подбором объекта. Стоимость второго этапа составляет от 1% до 3%: 1% – если мы купили вариант от застройщика, 2% – если мы выбрали вам вариант по переуступке (сюда включены юридические услуги) и 3% – если мы купили готовый объект на вторичном рынке, готовую квартиру. Тут мы с вами ездим, смотрим, проверяем продавца на банкротство, саму сделку и прочие моменты. А еще мы ввели постоплату. То есть вы сначала оплачиваете консультацию, ребята делают подборку, аналитику, вместе с вами выбирают объект. И уже в зависимости от объекта будет определена цена второго этапа, а заплатить вы сможете после сделки. Поэтому рекомендую тем, кто думает идти или не идти, идти к нам в подбор. И я точно понимаю, что этот подбор актуален для тех, у кого скоро ребенку исполнится 7 лет.