Самый недооцененный район Москвы — разбор района Тушино

Те, кто выбирает район для покупки квартиры, задаются вопросом — есть ли в Москве место, где можно купить объект и для инвестиций, и для собственного проживания. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет о самом недооцененном районе города и проанализирует разные ЖК.

В этой статье:

• Покровское-Стрешнево – лучший район для инвестиций. Почему?
• Разбор новостроек в лучшем районе для инвестиций
• Выводы

Выбор района для покупки квартиры — один из самых сложных вопросов, будь то инвестиции или собственное проживание. Многие подходят к этому вопросу эмоционально — ориентируются на чьи-то советы, личные предпочтения или просто потому, что уже живут в этом районе. Однако такой подход часто приводит к не самым удачным инвестиционным решениям. Напомним, что мы выражаем мнение автора и не стремимся кого-то оскорбить. Все прогнозы не гарантируют фактического исхода событий. Мы делимся своим опытом и видением рынка.

Типичная ошибка — покупка недвижимости в знакомом районе просто потому, что он привычен. Например, если человек живёт в определённом месте, он может решить купить там же квартиру для сдачи в аренду, не учитывая, что этот район может быть не самым выгодным с точки зрения инвестиций. Семейные кварталы с развитой инфраструктурой для жизни не всегда оказываются ликвидными для аренды или перепродажи. Студия возле станции метро «Озёрная» может быть более востребованной у арендаторов, чем просторная квартира ближе к центру, но в менее удобной локации.

Разберем район, который может стать удачным компромиссом — подойдёт как для потенциального переезда, так и для инвестиций. Речь идёт о Покровском-Стрешневе, расположенном на северо-западе Москвы.

Район Покровское-Стрешнево находится на северо-западе Москвы. На самом деле этот район довольно большой, хотя немногие представляют его реальные размеры. Он имеет две станции метро — «Спартак» и «Тушинская». Станции «Стрешнево» и «Щукинская», вопреки распространённому мнению, не входят в его границы. Некоторые проекты, расположенные на Балтийской или Войковской, не будут рассматриваться в этом обзоре.

Интересно, что Покровское-Стрешнево — довольно старый район. Ещё в XVI веке здесь располагалась усадьба, которая, вероятно, и дала название всему району. Когда-то давно люди говорили: «Ой, как далеко ехать в это Покровское-Стрешнево».

Потом район использовался как аэродром. Тушинский аэродром активно применялся во время Великой Отечественной войны, и самолёты взлетали с него вплоть до 2014 года. Однако со временем стало очевидно, что аэропорт внутри МКАД — это плохая идея, особенно с учётом всех требований безопасности и расположения в хорошем районе. В итоге было принято решение застроить эту территорию новостройками.

Сейчас, если приехать в Покровское-Стрешнево, можно увидеть уже готовый, сформированный район с развитой инфраструктурой. Тем не менее, девелоперы продолжают здесь активное строительство. Это очень хороший пример частично выполненной джентрификации, когда на месте бывших полей и промышленных зон появляются новые дома. Район уже имеет станции метро, школы и всю необходимую инфраструктуру, но при этом там возводятся новые жилые комплексы. Здесь реализуется большое количество проектов. Здесь представлены проекты от Roup, Asterus, Primavera, и строятся дома от ПИК. Более того, в этой локации возле улицы Свободы появится застройщик Level, который также будет активно возводить свой проект.

Первое, на что нужно обратить внимание — это комплексная застройка и индивидуальный мастер-план. Затем — внешние точки роста района, его экологичность, готовая инфраструктура и высокая доходность с потенциалом роста арендной ставки. С одной стороны, можно просто перечислить эти пункты, как это делают многие риэлторы и брокеры, которые говорят: «Если нужна квартира, иди и покупай её в Покровском-Стрешнево, возле Спартака». Но важно понимать, почему это так, какие есть нюансы, и были ли эти люди на самом деле в этой локации. Это то, что нужно изучить в первую очередь, перед тем как покупать недвижимость.

Давайте детальнее рассмотрим комплексную застройку проекта. Для начала стоит разобраться, что такое мастер-план, так как это довольно непонятная история. Можно объяснить на простом примере. Вот есть «серые зоны» в Москве, и их очень много, где постоянно что-то строится. Раньше планировалось развивать территории за МКАД, и там было много дешёвых проектов, которые люди активно покупали. Но в какой-то момент это создало сильную нагрузку на МКАД и транспортные артерии. Тогда было решено, что есть огромное количество промзон, которые можно отдать девелоперам для редевелопмента. Иногда застройщики берут небольшой кусочек «серой зоны» и строят там один дом. Можно назвать это мастер-планом, но лишь отчасти. Мастер-план — это когда берётся большой район, и его начинают застраивать в рамках единой инфраструктуры и концепции.

Единый проект согласовывается застройщиком с городом, поскольку застройщик не может придумывать дома сам по себе. Например, город выделил застройщику Level участок в 30 га, и Level предоставил мастер-план, согласовав с городом определённую архитектуру. Если вы видите полукруглые здания, это не потому, что так придумал дизайнер, а потому что застройщику сказали делать полукруглые дома именно в этой части.

Таким образом, у Покровского-Стрешнево есть большой единый мастер-план. Часть района, особенно возле Спартака, застраивается в рамках согласованной с городом концепции, с учётом инфраструктуры, ожидаемой загруженности населения и количества инфраструктурных объектов. И всё это делается в рамках единой концепции. Если посмотреть на проекты, то почти все они имеют комплексную застройку. Например, Citizen — это большой проект, который будет включать десятки корпусов, дошкольное образование, школу, поликлинику и бизнес-центр. Однако пока выделена и застраивается только небольшая часть. Почему застройщик не строит все 20 домов сразу? Причина в сниженном спросе на новостройки из-за высокой ипотеки и отсутствия льготных программ. Застройщики в рамках единого мастер-плана выводят в продажу всего несколько домов. С точки зрения рынка это правильно, но с точки зрения развития района — плохо. Например, часть Citizen могут построить в 2029 или даже 2030 году. Кроме того, сейчас там стройка остановлена, так как рабочие пробурили до станции метро, и теперь идёт консервация линии, а поезда не ходят. Мало того, что и так нарушают сроки сдачи двух корпусов, так ещё и после их сдачи начнут строить другие части, что может продолжаться до 2035 года. Но для инвесторов это, в целом, хорошо, так как со временем будет сформирован готовый участок. Другой пример — Alia, где практически всё уже застроено.

Также комплексная застройка есть у ПИК, который, кстати, не получил первую береговую линию, что, наверное, правильно, так как комфорт-класс не должен находиться в такой локации. И, конечно, Primavera — это премиальный проект с видовыми квартирами, который также строится в рамках комплексной застройки.

И ещё один огромный проект — CityBay, который возводится возле МКАД как единый проект. Часть домов уже готова, а последние очереди только начали строиться. CityBay — это довольно странный проект, у которого есть много минусов, но и определённые плюсы.

Далее стоит обратить внимание на внешние точки роста района. В первую очередь, будет активно развиваться транспортная доступность. Планируется строительство платной дороги, которая должна разгрузить пересечение Волоколамского и Ленинградского шоссе, где сейчас постоянно пробки. Когда эта дорога появится, пробок там действительно не будет, и вся нагрузка останется только на Волоколамском шоссе, которое, как предполагается, её выдержит. Возможно, со временем появятся и другие дороги. Сейчас район активно застраивается, например, участки Level и МР. Если посмотреть на CityBay, то хотя на рендерах красивая набережная, которой люди могут любоваться из видовых квартир, сейчас там этого нет, и это большая стройка.

Но она считается комфортной, так как часть инфраструктуры уже готова. Недостатком является то, что мэрия Москвы подтвердила отказ от строительства платной дороги в сторону Строгино. Эта дорога, которая должна была идти от станции «Спартак» к «Щукинской», могла бы сильно разгрузить данный полуостров. Но, по всей видимости, жители Крылатского посчитали, что она им не нужна. Возможно, проект просто временно отложили, так как сейчас и так строятся две платные дороги: одна от Ленинградки до Москва-Сити, а другая — от метро «Академическая» через Котловку в сторону Даниловского района.

Что касается экологии, то Покровское-Стрешнево получает крепкую пятёрку. Нельзя сказать, что здесь так же прекрасно, как в Крылатском, но роза ветров обеспечивает довольно хороший воздух. Воздух вдувается в Москву с северо-запада, поэтому восточная часть столицы зачастую имеет худшую экологию. В районе есть собственная набережная и река, что также положительно сказывается на экологии. Хотя зелени пока не хватает, со временем эта ситуация будет меняться.

Инфраструктура в районе уже развита и хороша. Здесь есть Чкалов Арена, детские сады, действующие и строящиеся школы. Большой стадион «Спартак» и теннисные корты также дополняют инфраструктуру. Парк, который уже существует, будет развиваться и улучшаться. А на реке можно сёрфить и кататься. Эта готовая инфраструктура и привлекает многих. Ещё одной важной частью является бизнес-парк «Ростех-Сити», который уже готов, и в него постепенно заезжают сотрудники.

Это прекрасно, потому что часть района не была застроена жилыми «муравейниками», а отдана под коммерческие помещения и офисы. Здесь будут работать потенциальные арендаторы с хорошими зарплатами, которые, скорее всего, будут покупать или арендовать недвижимость в этом районе.

Высокая арендная ставка — ещё один плюс. Хотя многие считают недвижимость инструментом для спекуляций или сохранения капитала, её главное преимущество в том, что она даёт постоянный рентный поток и может абсорбировать инфляцию. В Покровском-Стрешнево, несмотря на кажущееся большое количество квартир, в аренду сдаётся очень мало — всего 40-50 квартир. При этом арендные ставки высокие. Однушка может стоить 120 тыс. руб., двушка — 150 тыс. руб. или 115 тыс. руб. в зависимости от качества дома, ремонта и меблировки. Здесь есть и старые дома возле «Тушинской», и апарты, и комфорт-класс от ПИК, и бизнес-класс от Asterus Alia. Когда будут сдаваться новые дома, арендные ставки могут ещё вырасти. Например, видовые однушки в Primavera могут стоить 150-250 тыс. руб. в месяц, а евро-трёшки — 250 тыс. руб. и выше. Если сейчас двушка площадью 60 кв. м с простым, но хорошим ремонтом сдаётся за 150 тыс. руб., то премиальный дом с видом на реку будет стоить дороже. Даже самая дешёвая студия здесь сдаётся за 68-75 тыс. руб. в месяц.

Согласно отчёту Smarent, реальные цифры показывают, что евро-трёшка площадью 80 кв. м с отличным ремонтом сдаётся за 250 тыс. руб. в месяц. Эта же квартира может стоить и 300 тыс. руб., если её арендует, например, сотрудник «Ростеха» с высокой зарплатой, которому нужна качественная квартира в пешей доступности, а таких предложений в районе очень мало. Поэтому многие инвесторы предпочитают покупать эксклюзивные лоты, а не «ширпотреб». Арендные ставки в районе Спартака «космические» и имеют потенциал для роста, что объясняется близостью метро («Спартак» или «Тушинская»). Исключением является CityBay, который сдаётся сейчас. Он не подходит для аренды, так как не имеет станции метро в пешей доступности.

Годовой отчёт по аренде и покупке/продаже недвижимости, который содержит реальные цифры, можно найти в Telegram-боте. Этот отчёт, доступный за каждый месяц, помогает понять, почём реально сдаются квартиры. Чтобы сдать квартиру дорого, нужно её правильно подготовить. Самый важный момент — это планировка евроформата, так как классические квартиры сдаются дешевле. Меблировка должна быть полной, а не частичной. Также необходимо провести фотосессию, уборку, хоум-стейджинг и сделать видеотур. На всё это уходит около недели. Если квартира подготовлена правильно, можно сдавать её дороже конкурентов. Обязательно нужно использовать платное продвижение, отвечать на звонки и заключать официальный договор. Сдавать квартиру официально, став самозанятым и платя налог 4%, очень выгодно. Лучше поднять арендную ставку на 5-10% и сдавать квартиру официально. Правильная меблировка и хорошие фотографии увеличивают количество просмотров, а значит, и возможность сдать квартиру дороже. На рынке недвижимости нет ничего сложного, именно поэтому многие выбирают её для сохранения капитала. Даже пожилой человек сможет сдать квартиру, хотя и не так дорого, как профессионалы. Если нужна меблировка «под ключ», её может сделать компания Smarent.

Более подробную информацию можно получить у менеджеров, так как многие нюансы лучше обсуждать голосом. Далее разберем проекты, которые подойдут для инвестиций в этом районе.

Начнём с проекта Citizen от МР, который может быть интересен для инвестиций из-за имеющихся у него проблем.

Когда у объекта недвижимости всё хорошо, продажи идут успешно, и строительство идёт по плану, цена, конечно, повышается. Citizen сейчас будет сдавать всего несколько корпусов. Этот проект расположен недалеко от станции метро «Тушинская» и МЦД. Предполагается, что вся эта застройка, если, конечно, МР ничего не продаст, будет возведена одним застройщиком.

Здесь появятся детские учреждения, школы, поликлиники, инфраструктура и жилые дома. Однако на данный момент в продажу выставлена лишь пара домов. Это связано с тем, что во время строительства одного из домов была нарушена герметичность тоннеля метро, а также с низким спросом на новостройки. Спрос упал примерно на 20%, и застройщики не спешат выводить новые проекты на рынок. Зачем, например, вводить вторую очередь, если в этом нет смысла ни для застройщика, ни для покупателей.

Но если рассматривать объект с точки зрения аренды или инвестиций, то у него есть явные преимущества. Рядом находится набережная, где можно гулять, и она уже существует.

Есть две станции метро и уже действующая инфраструктура старого фонда, которой можно пользоваться. Также поблизости есть спортивный комплекс, а вся остальная инфраструктура находится через дорогу, в районе станции «Спартак». Расположение у Citizen очень хорошее, особенно для тех, кто не любит пользоваться автомобилем. Цены при этом не заоблачные, и, возможно, застройщик готов торговаться. На сайте цены могут быть одни, но кулуарно застройщики часто предоставляют скидки, не желая устраивать демпинг. Например, студия за 13 млн руб. — это, возможно, не лучший вариант, но однушка за 16 млн руб. — уже хорошая цена, так как в этом районе рынок ближе к 20 млн руб. Евро-трёшка, которая может быть интересна для инвестиций или для семьи, обойдётся дороже.

Многие, кто имеет на руках около 12 млн руб., ищут недвижимость именно в этом формате. Планировка у МР хорошая: кухня-гостиная, два санузла, одна комната как мастер-спальня, кабинет и шкаф на входе. С точки зрения покупки, базовая цена такой квартиры составляет 21,3 млн руб. При рассрочке цена увеличивается на 1,2 млн руб. Первый взнос — 6 млн руб., а остаток выплачивается равными платежами по 600 тыс. руб. в месяц до завершения строительства. Это дорого, но некоторые, кто продал старую недвижимость и имеет на руках 20 млн руб., могут рассмотреть такую гибридную стратегию, которая будет более правильным решением, чем покупка вторички в этом районе. Если задача — сохранить капитал, а не жить в квартире, то лучше купить такой объект.

Продажи в проекте сейчас идут не очень активно, но застройщик легко сможет продать оставшиеся 40% за три года. Когда ставка ЦБ будет снижаться, люди начнут активнее выходить из депозитов и рассматривать недвижимость. Продажи в этом темпе без проблем справятся с текущими остатками. Чтобы получить более выгодные цены, нужно следить за появлением второй очереди. Если она выйдет, количество объектов увеличится, и цены могут стать интереснее. На данный момент осталось 914 объектов, что составляет около 1 тыс. квартир. Может показаться, что это много, и возникнут мысли о «крахе» и «беде», но застройщик строит три года, и ему нужно продавать по 200 квартир в год, что вполне реалистично. На старте продаж, как правило, количество сделок было выше. Поэтому ждать больших скидок от Citizen не стоит, но рассмотреть проект можно.

Следующий проект, о котором пойдет речь, — CityBay. Сейчас возводится новая очередь, которая находится дальше от МКАД и ближе к жилой зоне. В этом проекте низкоэтажные дома с видом на воду, в ближайшее время будет сильный тренд на низкоэтажное строительство, особенно с видом на воду. Это уникальные лоты, но для аренды или инвестиций они вряд ли подходят.

Главный минус проекта — отсутствие станции метро в пешей доступности. Чтобы добраться до метро, придётся либо постоянно ездить на такси, что странно, либо идти пешком до станции МЦД, а оттуда ехать до «Тушинской» и пересаживаться на метро. Это тоже не очень удобно. К тому же, рядом находится МКАД, что не лучшим образом сказывается на экологии. С другой стороны, у проекта есть своя набережная и своя инфраструктура. МР делает его хорошо, но стоит отметить, что рядом есть заправка, и этот кусочек возле МКАД, вероятно, продаётся дешевле всего.

Для арендатора станция метро — это ключевой фактор, и МЦД для бизнес-класса не подходит. Цены здесь варьируются: однушки по 15 млн, евро-трёшки по 20 млн руб. Срок сдачи — 2027 год. Цена за метр для евро-трёшки — 350 тыс. руб. — хорошая, поэтому люди и покупают здесь квартиры. Но это никак не связано с арендой. Студия площадью 34 кв. м за 14 млн руб. — это глупая затея, не стоит рассматривать этот проект для инвестиций. Если добавить к базовой цене рассрочку, цена вырастает почти на 3 млн руб.

Первый взнос составляет 7 млн руб., а ежемесячный платёж — 75 тыс. руб. до конца 2026 года. Люди берут квартиры, так как могут заплатить 40% первоначального взноса, а потом полтора года платить ежемесячно, а оставшуюся часть закрыть ипотекой, когда ставки снизятся. Поэтому проект является лидером по продажам, но в нём нет ничего выгодного. Остаток квартир большой — более 3 тыс. лотов. За месяц продали 123 квартиры, что вроде неплохо, но впереди большой навес предложений. Есть риск, что такие покупатели, которым «впарили» квартиры с рассрочкой, позже поймут, что на вторичном рынке квартира стоит дешевле.

Цена сильно зависит от видовых характеристик. Если посмотреть на цены в «бетоне», то студия площадью 26 кв. м стоит 13 млн руб., а 60 кв. м — 24 млн руб. Цены на новостройки здесь ниже, чем на вторичку, но с учётом рассрочки итоговая стоимость получается сопоставимой.

Здесь не нужно «играть в гибридную стратегию», так как есть проблемы с продажей на вторичке. Если у вас есть семейная ипотека и вам нравится район, то, возможно, стоит рассмотреть покупку, но для сдачи в аренду — нет. К слову, готовая студия в CityBay продается за 15 млн руб., а квартира 63 кв. м с неплохим ремонтом — за 30 млн руб. Это показывает, почему люди покупают новостройки: можно взять квартиру в ипотеку, а ремонт сделать самостоятельно, что дешевле, чем покупать готовый вариант на вторичке за 30 млн руб. за наличные.

Alia — это топовый проект, о котором часто говорят и который покупают его клиенты. ЖК довольно большой, и важно понимать, что застройка изначально была не видовая. Видовые квартиры будут продаваться позже.

В первых домах был бизнес-класс, а видовые башни, которые сейчас строятся, будут уже премиальными. Цены здесь неплохие, в начале 2024 года можно было купить студию за 8–10 млн руб. Сейчас студия стоит 13 млн руб., что дороговато, однушка — 20 млн руб., а евро-трёшка — 25 млн руб. Эти цены продолжают расти, и есть большой шанс, что евро-трёшка может подорожать до 28–29 млн руб. к концу года, не потому что весь рынок растёт, а потому что вариантов на рынке в бизнес-классе с небольшой евро-трёшкой мало, и Alia сейчас выигрывает.

Рассмотрим классическую однушку. Базовая цена — 20 млн руб. При рассрочке — 22,5 млн руб., что на 2,5 млн дороже. Первый взнос 40%, платёж 70 тыс. руб. в месяц, но это удобно, так как рассрочка даётся на 2,2 года. Это большое отличие от CityBay, и шансы, что к концу 2027 года ставка по ипотеке будет 10-12%, значительно выше, чем в конце 2026-го. Поэтому те, кто ищет относительно недорогую недвижимость, могут её здесь купить, имея 10–12 млн руб., и при этом не загоняя себя в «кабалу». Ежемесячные платежи комфортны, и за 2,2 года можно выплатить 2 млн руб. долга по квартире.

Продажи идут неплохо: 25 лотов за месяц, всего 1,2 тыс. квартир. Новых очередей пока нет, и причин для снижения цен тожеНа вторичном рынке в Alia евро-трёшки площадью 67 кв. м продаются ближе к 30 млн руб., а студии — за 14 млн руб. и даже за 20 млн руб. Цены на вторичке здесь вполне реальные, и они подтверждают, что новостройки продаются дороже. Студия с ремонтом на вторичке стоит 20 млн руб., что является рыночной ценой. Сейчас в основном продаются видовые квартиры в премиальных очередях. Первая очередь получилась не самой удачной и визуально не очень красивой.

Следующий проект — Primavera. Спецзастройщик, частный девелопер стадиона «Спартак-Тушино», сделал очень хороший проект, хотя и к нему есть некоторые вопросы. Но если возникает вопрос, где найти хороший премиальный дом с видовыми характеристиками, хорошей экологией, внутри МКАД и с хорошей транспортной доступностью, то вариантов почти нет.

Похожие проекты стоят от 100 млн руб. Часто люди, которые рассматривали Prime Park или другие проекты по 100 млн руб., приходят в Primavera и видят цену в 50–60 млн руб., что им кажется очень дёшево, и они берут.

Цены на однушки здесь — 25 млн руб., на маленькие евро-трёшки — 38 млн руб. Лотов осталось мало, даже низкие этажи, такие как третий и четвертый, отлично подходят. Рассрочка здесь с таким же удорожанием, как базовая цена, и первоначальный взнос составляет 40%, а ежегодные платежи — по 7 млн руб. Для целевой аудитории этого проекта это нормальные условия. Планировка хорошая, хотя если есть желание иметь отдельную гардеробную, для этого нужно покупать квартиру побольше. Ожидается, что будет продано ещё около 1 тыс. квартир, так как запущена вторая очередь.

Продают по 20–30 квартир в месяц, и за три года застройщик спокойно продаст все лоты. Цены в Primavera не снизятся, и квартира за 38 млн руб. не станет стоить 28 млн руб. Через год цена, скорее, поднимется до 48 млн руб., так как есть люди, готовые за это платить.

На вторичке похожие квартиры в «Алых парусах» продаются по 40–70 млн руб., и сравнивать их с Primavera нельзя, но это указывает на потенциал роста цен. Уже сейчас в «бетоне» однушки продаются по 30 млн руб., а видовые квартиры площадью 70 кв. м — по 60 млн руб. Стоимость метра в Primavera может легко достигнуть 1 млн руб., потому что это уникальный лот.

Следующий проект, который также был упомянут в контексте инвестиций — это U2. Он находится ближе к станции метро «Сходненская», на набережной, рядом с проектом Level.

В этой части Москвы давно не было стартов продаж. ЖК состоит всего из четырёх корпусов высотой 29, 24, 25 и 21 этажей. Это точечная застройка, не часть мастер-плана. Девелопер «Точно» выходит на рынок Москвы с первым проектом, и, по слухам, делает это с екатеринбургским застройщиком, к которому есть много претензий.

Застройщик обещает модную инженерку, звукоизоляцию и другие фишки, но пока это сомнительно. Однако, если посмотреть на цены, они более разумные, чем у других проектов. Евро-двушка площадью 45 кв. м стоит 18–19 млн руб., евро-трёшки площадью 60 кв. м — 26 млн руб. Студии также пользуются популярностью в этом районе. При рассрочке цена евро-трёшки увеличивается на 3 млн руб.

Первый взнос составляет 7 млн руб., а ежемесячный платёж — 150 тыс. руб. на 24 месяца, что довольно мало, учитывая срок строительства. 30 млн руб. в рассрочку от неизвестного застройщика — это большой риск, но уникальность проекта в том, что это один дом с уже готовой инфраструктурой и видовыми квартирами. По цене он выгоднее, чем «Мангазея на Речном» или «Северный порт». Однако есть большие проблемы с продажами: всего 13 лотов продано, хотя в проекте 500 квартир.

Нельзя обойти стороной и Holand Park от ПИК. Он ещё будет строиться, и ожидается, что ПИК скоро выведет в продажу новую очередь.

Цены здесь очень хорошие, особенно учитывая, что квартиры практически готовы. Студия площадью 36 кв. м стоит 16 млн руб., евро-трёшка — 20 млн руб. Но никаких рассрочек или «вечеринок» — только наличные или ипотека. Лоты раскупают очень быстро. Цены здесь завышены, и для инвестиций лучше было бы дождаться новой очереди, но неизвестно, когда она выйдет. Студия без отделки стоит 13 млн руб., и если добавить 2 млн на ремонт, получится 15 млн руб. При этом на вторичке такую же студию с ремонтом можно купить за 13,2 млн руб., что дешевле. Это важный момент, на который стоит обратить внимание.

Главная особенность всего этого района — минимальное количество лотов на вторичном рынке. Всего около 30–40 квартир выставлено на продажу. Это говорит о том, что люди не хотят избавляться от недвижимости здесь.

Если бы район и дома были плохими, то на рынке было бы не менее 100 квартир. Никто не продаёт, потому что многие купили по льготным программам, а район активно строится и развивается. Единственный нюанс — это фонд реновации.

В районе Тушино будет строиться огромное количество домов по программе реновации. Вряд ли они сильно повлияют на рынок, так как это другой класс домов, но всё же это нужно учитывать. Возможно, тем, кто хочет что-то купить готовое под сдачу в этом районе, стоит рассмотреть дома по реновации и покупать квартиры на торгах. Это тоже разумный план, чтобы сохранить капитал.

Район Покровское-Стрешнево является активно развивающимся и имеет большой потенциал, хотя может показаться, что он уже исчерпал себя. На вторичном рынке и в аренде мало предложений, что является большим плюсом для инвесторов. Однако выбрать ликвидную квартиру может быть сложно, если бюджет ограничен. Но если нужны хорошие условия, рассрочка и подходящий лот, то выбор будет непростым.

В районе наблюдается большой отложенный спрос, особенно на вторичном рынке. Это уникальная локация. Несмотря на проблемы с пробками на Волоколамском шоссе, строительство платной дороги должно разгрузить эту часть. К тому же, не всем нужно постоянно ездить через всю Москву.

Приоритет в выборе квартир отдаётся формату евро-3, так как именно таких предложений не хватает. Это не потому, что они дороже, а потому что потребитель хочет их покупать и арендовать. Раньше люди покупали две студии, а сейчас предпочитают одну хорошую евро-трёшку. Рынок меняется, и к нему нужно подстраиваться.

Ранее клиент обратился в Smarent за подбором, и для него была куплена хорошая евро-трёшка под аренду за 22,8 млн руб. с первоначальным взносом 40%.

Самостоятельно реализовать такую стратегию было бы сложно, так как многие, получив предложение от брокера, долго думают, а потом возвращаются, когда цена уже выросла. Люди обращаются в Smarent именно потому, что там могут «надавить» в хорошем смысле и сказать: «Ребята, надо брать, лот хороший, посмотрите на рынок, лучше не будет». И за это клиенты действительно благодарны.