Основатель компании SmarentВиктор Зубик расскажет о питерских новостройках и сравнит их с московскими. Тема болезненная — особенно для тех, кто верит в инвестиции в новые районы Санкт-Петербурга. Рассмотрим несколько известных локаций: Мурино, Новосаратовку и Парнас — территории, где застройка зашла особенно глубоко за КАД.
В этой статье:
- Сравнение рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
- Район Мурино: недострои, банкротство застройщиков и бюджетное жилье
- Разумно ли сейчас покупать квартиру в Мурино?
- Цены на новостройки в Мурино
- Стоит ли инвестировать в Мурино?
- Новосаратовка: почему люди покупают квартиры там, где пока нет ничего
- Аналоги за эти же деньги в Москве
- Район Парнас.
Сравнение рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
В последние годы цены на московские новостройки выросли до уровня бизнес-класса. Некоторые проекты, не дотягивающие до этого стандарта, получили соответствующий ярлык лишь по решению застройщика. На фоне подорожания жилья всё больше людей начинают рассматривать альтернативы — от Подмосковья до Санкт-Петербурга.
Питер привлекает тех, кто после отпуска или командировки в северной столице задумывается: «А почему бы не инвестировать здесь?» Город красивый, туристический поток растёт, цены по сравнению с Москвой выглядят умеренно. Кажется, это логичный выбор. Но, как говорится, не стоит путать туризм с эмиграцией.
Многие инвесторы обращают внимание на питерские новостройки как на вариант для долгосрочной аренды. Однако реальная доходность таких вложений не впечатляет. По данным порталов недвижимости, средняя арендная ставка в Петербурге составляет около 50 тыс. руб., тогда как в Москве — ближе к 100 тыс. руб. При этом стоимость квартир в пределах КАД зачастую сопоставима с московскими ценами.
Именно поэтому всё больше внимания обращают на новые районы — те, где открылись или скоро откроются станции метро, где развиваются крупные проекты комплексной застройки. Однако перед покупкой стоит разобраться, что именно происходит в таких локациях.
Район Мурино: недострои, банкротство застройщиков и бюджетное жилье
Мурино часто упоминают как пример агрессивной застройки и урбанистического хаоса. Хотя здесь действует станция метро «Девяткино», официально Мурино всё ещё не является частью Санкт-Петербурга. В своё время существовала идея, что благодаря метро район присоединят к городу, и стоимость жилья вырастет. Но этого так и не произошло.
Около десяти лет назад студию здесь можно было купить примерно за 1 млн руб. Сегодня за эти деньги можно разве что сделать ремонт в квартире, но не приобрести новое жильё.
Чтобы понять масштаб района, достаточно взглянуть на цифры. В 2010 году в Мурино проживало около 7,9 тыс. человек, а к 2025 году — уже 116,5 тыс. Район разделён на несколько частей. В западной — 28 жилых комплексов, 171 многоквартирный дом, около 100 тыс. квартир и 3 млн м² жилой площади. Центральная часть добавляет ещё 36 тыс. квартир и 1,5 млн м².
Итого получаем почти 4,5 млн м² жилья — полноценный город-спутник, который продолжает расти. Однако транспортная доступность остаётся проблемой: путь до метро занимает около 40 минут, и эта «шаговая доступность» скорее условна.
Разумно ли сейчас покупать квартиру в Мурино?
Студии по цене около 1 млн руб. здесь давно остались в прошлом. Сегодня вторичный рынок предлагает студии в шаговой доступности от метро в диапазоне 5–6 млн руб. — с отделкой и мебелью. Однокомнатные квартиры стартуют от 5,4 млн руб., в среднем — около 7 млн руб.
Многие покупатели — жители регионов, которые продают своё жильё за 3–4 млн руб. и переезжают в «Питер», считая, что сделали выгодную покупку. Формально это действительно Санкт-Петербургская агломерация, но фактически — отдельный город.
С точки зрения инвестиций потенциал роста ограничен. Даже если достроят все запланированные проекты и появится ещё одна станция метро, внешних факторов для роста цен почти нет.
Часто это первое жильё: семьи с детьми, переезжающие из небольших городов. Мурино привлекает доступной ипотекой и возможностью купить квартиру «свою, но в Петербурге». Студии здесь нередко приобретают родители для студентов — альтернатива общежитию.
Однако транспортная ситуация остаётся сложной: перегруженные маршрутки, пробки, давка в метро на конечной станции. В часы пик образуются буквально «пробки из людей». Общественный транспорт не справляется с количеством жителей, и это одна из главных причин, почему многие недолюбливают этот район.
Мурино — символ того, как крупные проекты комплексной застройки могут превратиться из инвестиционной надежды в перегруженный «спальный город». Да, здесь есть метро, относительно доступные цены и множество новых домов. Но транспортная доступность, плотность населения и отсутствие точек роста делают этот район скорее примером того, как не стоит реализовывать масштабное градостроительство, чем успешной инвестицией.
Многие задаются вопросом: насколько вообще разумна сейчас покупка квартиры? Например, кто-то говорит: «Я не могу купить жильё на вторичке, но у меня есть семейная ипотека. В Ленинградской области лимит по ней пока до 12 млн руб., потому что регион ещё не корректировали». Так вот, насколько такая покупка разумна — как временное жильё, или всё-таки лучше постараться взять квартиру внутри Петербурга, даже если это будет ближе к бюджету в 15 млн руб.? Ведь первоначальный взнос — 2–3 млн руб. — примерно одинаковый.
Однозначно, лучше рассматривать варианты внутри Петербурга. Сейчас город активно застраивает так называемый серый пояс — это районы рядом с центром, зелёными зонами и транспортными узлами, зачастую со своим выходом к воде. То, что в Москве стоило бы 30 млн руб., в Петербурге можно найти за 10 млн руб. Разница очевидна.
Раньше, лет 5–10 назад, был тренд: покупайте всё за пределами Москвы или Петербурга — тогда действительно недвижимость за городом стоила дешевле, а в столицах — дороже. Сейчас же появились программы комплексного развития территорий (КРТ), и поэтому гораздо разумнее смотреть именно на этот серый пояс — в Москве его ещё называют «ржавым». Там сносят старые промзоны и заводы, строят новое жильё, которое также подходит под льготную ипотеку.
Причин несколько. Пять лет назад даже самая дальняя стройка от метро считалась шаговой доступностью. Например, в 2017 году можно было купить квартиру за 1,2 млн руб. без отделки — тогда это было нормально. Отделка стоила ещё около 50 тыс. руб. Тогда не было ни такого количества людей, ни пробок, ни массовой застройки серого пояса. И цены были другими — в Петербурге жильё стоило примерно в два раза дороже, чем в Ленобласти.
Если недвижимость уже куплена, нет ипотечного долга и квартира сдаётся, то насколько правильно её продать и куда-то реинвестировать? Если смотреть только на цифры, и вы не планируете жить в Петербурге, а рассматриваете объект исключительно как инвестицию, то, конечно, продавать правильно. Всё остальное — вопрос расчётов.
Цены на новостройки в Мурино
Возьмём, например, проект ID MurinoIII от застройщика «Евроинвест». Дом обещают сдать в конце 2026 года. Инвестиционная студия с отделкой «вайтбокс» обойдётся примерно в 4 млн руб. Застройщик не предлагает готовую отделку, потому что понимает: если сдавать квартиры с ремонтом, цена будет не менее 5 млн руб.
Самостоятельный ремонт встанет примерно в 1,2–1,5 млн руб. При этом стоимость материалов и работ в Москве, Екатеринбурге или Мурино примерно одинаковая, разве что логистика в Мурино даже дороже.
В итоге более-менее адекватная квартира под аренду в строящемся доме — например, под семейную или IT-ипотеку (которая здесь действует, потому что это не Петербург) — с меблировкой обойдётся около 5,5 млн руб.
На вторичном рынке также огромное количество предложений. Здесь активно покупают квартиры по семейной или IT-ипотеке, ведь это льготные программы, и для многих — единственная возможность приобрести жильё с отделкой.
Но стоит спросить себя: зачем покупать квартиру по рыночной ипотеке или за кэш за 5–15 млн руб.? Например, строящиеся квартиры — 32 м² за 5 млн руб., 50 м² за 10 млн руб. А вот интересный пример: студия 23 м² с «вайтбоксом» на 11-м этаже — 3,9 млн руб. С дисконтом — около 3,7 млн руб. При этом аналогичная квартира у застройщика стоит уже более 4 млн руб.
Готовая квартира стоит 3,7 млн руб. — купил, отремонтировал и сразу сдаёшь. А строящаяся стоит на 10 % дороже, и ждать её минимум полтора года, а чаще — два.
Если вложить 4 млн руб. на депозит при текущей ставке ЦБ около 18 %, можно получить примерно 1 млн руб. чистыми за два года. А покупая квартиру у застройщика, деньги просто «замораживаются», либо уходят на ипотеку. А потом при продаже квартиру, скорее всего, придётся уступить в цене — минус 300 тыс. руб.
Некоторые говорят: «Здесь можно купить квартиру под аренду — пусть ипотека гасится за счёт арендаторов». Но это иллюзия. Здесь нет точек роста, нет новых станций метро, а заселение домов создаёт дополнительные проблемы: нехватка парковок, детских площадок.
Максимальная арендная ставка студии — 25 тыс. руб., и это если очень повезёт. Реально — около 20 тыс. руб. в месяц. С учётом налогов и коммунальных расходов чистая доходность — около 150–200 тыс. руб. в год, то есть окупаемость почти нулевая.
Кроме того, арендаторы выбирают квартиры поближе к метро, где уже всё обжито и не шумят соседи с ремонтом. 40 минут до метро — это не вариант для аренды.
Стоит ли инвестировать в Мурино?
Покупать здесь недвижимость под перепродажу или инвестиции — невыгодно. Возникает вопрос: кто и зачем будет её потом арендовать или покупать?
Даже при развитии района, Мурино вряд ли станет точкой роста. Максимум — «актив, с которым нужно смириться». Если купили квартиру по льготной ипотеке — просто ждите лучших ставок и появления новых покупателей.
Типичная картина Мурино — высокие дома, плотная застройка, дворы-колодцы, отсутствие паркинга. Здесь нет подземных парковок, а между домами — окна в окна.
Особенно показателен ЖК «Материк» — единственная недостроенная новостройка во всей Ленинградской области. Слева дома достроили, чтобы уменьшить количество обманутых дольщиков, а часть комплекса достраивает фонд. Остальным просто выплатили компенсации: кто вложил 1 млн руб. — получил 3 млн руб.
Интересный факт: глава застройщика пытался сбежать в Занзибар с миллиардными долгами, но его задержали в Пулково. Сейчас он под арестом. Символично было бы, если бы его отправили жить в ту самую студию с видом на недострой.
Квартиры здесь дешёвые, но даже такие студии стоят не менее 4,5 млн руб. Узкие дворы, мелкая нарезка квартир, бесконечные лоджии — всё это устаревшие решения, от которых рынок постепенно отказывается.
В Мурино нет инвестиционного потенциала. Ни программы КРТ, ни развитие инфраструктуры ситуацию не изменят. Это не «город-сад», а скорее временное решение без точек роста.
Тем, кто хочет разбираться в рынке недвижимости, мы рекомендуем посетить самую масштабную конференцию Smarent, которая пройдет 8 ноября - все подробности по ссылке.
Новосаратовка: почему люди покупают квартиры там, где пока нет ничего
Вторая локация, о которой стоит поговорить, — это Новосаратовка. И возникает вопрос: кто вообще здесь может покупать жильё?
Посмотрим логичнее. Район находится за КАДом. Дорога сюда есть, но она всего лишь в одну полосу. Станции метро нет, инфраструктуры тоже нет. Возможно, когда-то она появится, но сейчас — по факту — ничего этого нет. Здесь можно пройтись пешком: вокруг грязь, строительная техника, мусор, плавающие утки. И, конечно, возникает вопрос — почему же люди покупают жильё именно здесь?
Если открыть статистику продаж по Петербургу и Ленинградской области, район Новосаратовка занимает лидирующие позиции. Ответ, казалось бы, очевиден — цена. Мы о ней ещё поговорим, но, пройдясь по этой локации, я сразу понял, что даже инвестиционную квартиру здесь иметь не хотелось бы. Однако есть ключевая причина, почему сюда всё-таки приходят застройщики и покупатели — это программа КРТ, комплексное развитие территории.
Обещают, что сюда приведут станцию метро, а население района со временем превысит полмиллиона человек. Сейчас здесь болото, а через несколько лет здесь должен появиться новый «город в городе», который застраивают сразу несколько компаний. Территория застройки — более 100 га. И важный момент: здесь обещают прописку Санкт-Петербурга, а не Ленинградской области.
Эта история во многом напоминает Мурино и другие пригороды Петербурга, где застраиваются огромные массивы «муравейников» в надежде на будущую ликвидность. Именно поэтому Новосаратовка и попала в наш обзор — ведь мы часто говорим, что покупать нужно там, где «страшно», где «грязные ботинки», где вокруг стройка и промзона. Но здесь всё же есть вопросы.
Почему люди покупают квартиры именно здесь? Качество строительства, прямо скажем, оставляет желать лучшего. С учётом инфляции и проблем отрасли каждое новое здание, скорее всего, будет строиться с ещё меньшим вниманием к деталям. Нет вентилируемых фасадов — простая штукатурка, плитка, минимальный уровень отделки.
Главная причина, как уже сказано, — цена. Плюс — надежда на то, что район со временем обрастёт инфраструктурой и транспортом. Правда, в метро верится слабо: болота, рядом Нева — технически это сложно, а может и вовсе невозможно. Из «инфраструктуры» пока что — козлятник, от которого неприятно пахнет, особенно летом.
Место, конечно, перспективное с точки зрения масштаба застройки — здесь можно строить и строить, до самого лесопарка. Но дорога одна. Уже сейчас вечером, когда люди возвращаются в город, движение стоит. Это огромная проблема. Если в Мурино можно не выезжать из района — там есть метро и минимальная инфраструктура — то здесь просто нечем заняться.
По факту это очередная попытка построить новый «Мурино» — только, вероятно, хуже. Здесь будут такие же проблемы, но, кажется, никто не учится на ошибках.
Нужно признать, что дворы делают относительно неплохими — несмотря на отсутствие паркингов и фасадов, видно, что стараются. Но этого недостаточно. Квартиру на вторичке здесь будет крайне сложно продать. Разве что по очень низкой цене. Например, самые дешёвые варианты — от 3,6 млн руб., а однушки — до 5 млн руб. То есть если кому-то нужна квартира до 5 млн руб. с питерской пропиской — она здесь есть. Но захотите ли вы здесь жить — большой вопрос.
И сдать квартиру здесь тоже непросто. Аренда начинается от 16.000 руб. в месяц. В итоге, после всех расходов, инвестор получает порядка 10.000–15.000 руб. чистыми. Это очень мало.
Мы часто слышим, что цены на недвижимость «рухнут», но пока мы проезжаем по КАДу и видим десятки новостроек-«муравейников», становится очевидно: людям просто не хочется жить в таких местах. В Петербурге есть множество районов лучше. Например, даже Кудрово — плотное, но внутри более развитое. А в некоторых других пригородах ситуация настолько плоха, что люди буквально жгут костры на лестницах.
И если сейчас летом всё выглядит относительно приятно, то представьте ту же Новосаратовку зимой — серость, ветер, промозглая погода и запах. Это реальность, которую не покажут на рендерах. На презентациях застройщики обещают рост цен: мол, сейчас 5 млн, потом будет 10 млн — «сделайте два икса». Но верить в это, мягко говоря, наивно.
Качество строительства вызывает вопросы. Говорят, что дома «строят из того, что осталось» — как шутят местные, «из шишек и палок». Линии электропередачи здесь никто не собирается убирать — они шумят и жужжат.
Возможно, через 20 лет кто-то скажет, что те, кто сомневался, были неправы, и квартира за 4 млн теперь стоит 14 млн. Однако не стоит упускать ситуацию с инфляцией. Цель недвижимости — быть ликвидной, приносить доход и давать качество.
В Новосаратовке, увы, качественного продукта нет. Люди хотят жить в нормальных домах, среди адекватных соседей, с хорошей шумоизоляцией, отделкой, красивыми фасадами — чтобы радоваться, возвращаясь домой. Но здесь всего этого пока нет.
Застройщики также предлагают свою меблировку – всего за 250 тысяч рублей. Однако в случае, если это студия для аренды – цена уже возрастает до 500 тысяч. При этом меблировка не полная. С такой суммой лучше обратиться в Smarent – специалисты сделают вам качественную и полную меблировку.
Аналоги за эти же деньги в Москве
Если посмотреть на аналоги в Москве и Подмосковье, то за те же деньги можно найти объекты с куда более высокой ликвидностью и качеством. Давайте рассмотрим несколько примеров.
Первое, что приходит на ум — Ильинские Луга. Это проект ПИК в Подмосковье, формат низкоэтажной застройки. Здесь не будет станции метро, но это престижное западное направление, а студии можно купить от 4 млн руб. Аренда здесь — 30–40.000 руб.
Другой пример — Мытищи, где скоро будет линия МЦД. Там студии продаются по 4,8 млн руб., аренда — те же 30–40.000 руб. В новой Москве, например, в Никольских Лугах, студия от ПИК стоит 6,5 млн руб. и сдаётся примерно за 50.000 руб. В Бунинских кварталах— около 7 млн руб., с таким же уровнем дохода. Да, дороже, но качество и статус жилья совершенно иные: московская прописка, развитая инфраструктура, нормальная транспортная доступность.
Есть и другие интересные варианты — например, проект Level Лесной на западе Москвы. Студии там стоят 5–6 млн руб., но даже без отделки это совершенно другой уровень. Если сравнивать с Новосаратовкой, то за примерно тот же бюджет можно купить недвижимость в Москве или Подмосковье, где арендная ставка и ликвидность выше.
Проблема в логике некоторых покупателей: «возьму здесь, потому что дешевле» .Тем не менее, цена не должна быть единственным критерием.
У многих возникает вопрос — а как реинвестировать, если квартира уже куплена, например, в Петербурге, у непонятного застройщика? В этом вам могут помочь специалисты Smarent – у нас есть услуга по продаже вторички, в том числе и в Санкт-Петербурге, с последующей реинвестицией в более выгодные объекты в Москве или Подмосковье с понятной арендой и потенциалом роста.
Район Парнас
Переходим к третьей локации — Парнас. Это уже действительно Санкт-Петербург, с питерской пропиской и собственной станцией метро «Парнас», открытой ещё в 2006 году.
Здесь ситуация типична для Петербурга: сначала построили метро, потом начали активно застраивать прилегающие территории. Архитектура в целом старая, многие дома возводились более десяти лет назад. Несмотря на удобное расположение и транспортную доступность, жители Петербурга не слишком любят этот район. Когда слышишь «квартира в Питере», представляешь набережные, прогулки, кафе — а не каменные джунгли.
Если посмотреть глубже, Парнас — это, по сути, промышленная зона с большим количеством ЖД-путей и предприятий. Здесь расположено более 75 производств — от пищевых и логистических до известных брендов , но при этом это не опасные предприятия, они обеспечивают рабочие места и формируют местный спрос на аренду.
С точки зрения транспортной доступности, Парнас довольно удобен. Основные трассы — КАД, ЗСД и А-181 — проходят рядом. До центра города на метро можно добраться за час–полтора, ночью — за 25–30 минут.
Район активно застраивался последние годы. Самый крупный проект — «Северная долина» от «Главстроя». Застройка началась в 2009 году, а к 2023 году уже введено в эксплуатацию 52 дома общей площадью более 2 млн м². Это типичный пример «муравейника», но проект завершён и жилой.
Плюсы и минусы Парнаса
Если сравнивать с Новосаратовкой и Мурино, то Парнас выглядит более логично для покупки недорогого жилья. Здесь уже сформирован район, есть метро и прописка Санкт-Петербурга. Цены не сильно выше: студии можно найти за 4–5 млн руб.
Однако у Парнаса есть и минусы. Несмотря на близость метро, район огромный — отдалённые дома находятся в 25–30 минутах ходьбы или требуют поездки на автобусе. Маршрутки здесь, в отличие от Ленобласти, не ходят, но автобусы тоже не решают проблему: зимой ждать их долго и некомфортно.
Если говорить о рынке, то ликвидность квартир здесь выше, чем в Новосаратовке или Мурино. Вторичное жильё можно продать без серьёзного дисконта. Если выставить адекватную цену, покупатель найдётся.
По уровню аренды — однокомнатные квартиры стоят около 35.000 руб. в месяц. Это выше, чем в пригородах, благодаря метро и статусу питерской прописки. Но даже самую ликвидную однушку с хорошим ремонтом по питерским стандартам за 50.000 руб. здесь не сдать. За эти деньги арендатор скорее выберет вариант ближе к центру.
Парнас — это, по сути, «город в городе». Да, это Петербург юридически, но по духу — типичная спальная зона. Проблемы с парковками здесь тоже есть: днём летом, когда многие уезжают за город, место можно найти, но зимой и вечером ситуация кардинально другая — место придётся поискать.
Если сравнивать даже с Москвой, то наличие прописки Санкт-Петербурга и станции метро делает такие объекты более ликвидными. Логично предположить, что и стоимость, и арендная ставка здесь должны быть выше. Однако на практике, например, у застройщика Главстрой Санкт-Петербург в ЖК «Северная долина» можно купить студию с ремонтом в готовом доме — фактически «под ключ» — по цене около 5,5 млн руб. Однокомнатные квартиры стоят немного дороже. Причём даже в рамках семейной ипотеки можно взять просторную евро-трёшку.
Если быть объективными, Санкт-Петербург действительно выигрывает — ведь в Москве за 5,5 млн руб. у станции метро внутри МКАД предложений практически нет. Но, как всегда, есть нюанс. Недвижимость — это не только про стоимость покупки. Найти дешёвую квартиру в Москве можно, но это, как правило, апартаменты с низкой ликвидностью, высокой стоимостью владения и рисками потерь при продаже.
Даже здесь это заметно: на ЦИАН готовая студия по переуступке стоит 4,9 млн руб., то есть минус 10% от первоначальной цены. Всё логично: нет рассрочки, нет семейной ипотеки и других выгодных условий.
Аренда на Парнасе
Если говорить об аренде, то студию здесь можно сдать примерно за 30–33 тыс. руб. — и предложений на рынке довольно много. К примеру, просторная двухкомнатная квартира стоит около 45 тыс. руб. Получается, что питерская двухкомнатная по цене аренды сопоставима с московской студией, которую сдают за 45–50 тыс. руб.
Соответственно, даже молодому району вроде Парнаса сложно конкурировать по доходности. Арендная ставка 30 тыс. руб. даёт доходность порядка 5% годовых. Если цель — именно денежный поток, а не улучшение жилищных условий, то любой банковский депозит будет выгоднее.
Даже при снижении ключевой ставки трудно представить, что такая студия вырастет в цене до 10 млн руб. Скорее всего, она и останется на уровне 5 млн руб. — и при продаже вы просто вернёте вложенные деньги без учёта затрат.
Что можно купить в Москве за эти деньги?
Теперь посмотрим, что можно приобрести в Москве за сопоставимую сумму. Внутри МКАД за 7–8 млн руб. вполне реально купить студию с отделкой, сдавая её за 45–65 тыс. руб.
Например, в начале года в Мичуринском парке (метро Озёрная) квартира стоила около 8 млн руб., арендная ставка — 65 тыс. руб., а на вторичке такие объекты уже продавались по 10–12 млн руб.
Если рассматривать варианты за пределами МКАД, например Никольские Луга, то цена студии около 6,5 млн руб., но потенциал роста там тоже выше, чем у питерских проектов. Аренда — 45–50 тыс. руб., при этом вторичка дороже первички, что само по себе показатель ликвидности.
Это не предположения — данные подтверждаются реальной практикой. В компании Smarent под управлением находится 800–900 объектов, и мы точно понимаем, где и какие квартиры сдаются, по каким ценам и с какой доходностью.
В Москве даже до 10 млн руб. можно найти массу вариантов — Люблинский парк, Страна Заречная, Амурский парк, квартал Герцена и другие проекты. Всё это внутренняя Москва, с более качественной инфраструктурой и понятным потенциалом роста.
Если цель — найти надёжную квартиру под аренду в развивающемся районе, то сделать это в Москве гораздо проще, а стоимость на вторичке после сдачи дома почти всегда выше цены покупки. В Петербурге ситуация обратная.
Минусы новостроек Петербурга
Если сравнивать питерские новостройки с московскими, то по качеству они заметно проигрывают. Фасады проще, окна — маленькие, не панорамные. Даже в Подмосковье или Новой Москве нередко встречаются более современные дворы, закрытые от машин, с паркингами и благоустройством.
В Петербурге же подземные паркинги почти не строят — дорого, а покупатели не готовы платить. В итоге машины заполняют дворы, и дети играют буквально среди припаркованных автомобилей. Это, конечно, не всегда отражается на аренде или вторичке, но влияет на общий комфорт и восприятие качества жилья.
Такая застройка напоминает Подмосковье десятилетней давности. Возможно, Петербургу стоит пересмотреть градостроительную политику и перестать выдавать разрешения на подобные проекты — ведь на рендерах всё выглядит красиво, а в реальности получается иначе.
Выводы
Первое — это низкая арендная ставка. Аренда в Петербурге примерно в два раза ниже, чем в Москве. Студия здесь — 15–20 тыс. руб., в Москве — 40–50 тыс. руб.
Второе — низкая ликвидность. Продать квартиру в Петербурге, особенно в Ленинградской области, сложно. Районы активно застраиваются и будут строиться ещё как минимум до 2030 года.
Если вы не живёте в Санкт-Петербурге и не планируете закрепиться здесь, инвестиции в местную недвижимость выглядят сомнительно и почти по всем показателям проигрывают московской.
И, наконец, главное — стратегия. Ответьте себе, зачем вы покупаете недвижимость: чтобы владеть качественным активом или просто воспользоваться дешёвой ипотекой?
Лучше выбрать продукт — актив, который хотят все: вы сами, арендатор и будущий покупатель. Потому что рано или поздно недвижимость придётся продавать, а значит, важно, чтобы её действительно хотели купить.