В декабре 2024 года к нам обратился клиент с не самой простой задачей. Но это только на первый взгляд. Смотрите сами:
Продажа
Москва, Марьино, не самый интересный район, старый панельный дом, не очень приятный подъезд с характерным запахом. Квартира располагалась на шестом этаже панельного дома. Стандартная однушка площадью 39 м², с балконом и кухней около восьми метров. Состояние на момент продажи — под ремонт. В квартире много лет жили арендаторы. Аренда была стабильной, но существенно ниже рынка — 35 тысяч рублей в месяц.
Так часто бывает, когда арендаторы живут долго: въехали по одной цене, с тех пор рынок вырос, а собственник либо не следит за рынком, либо стесняется поднимать цену. Многие рассуждают так: вроде бы жильцы хорошие, ведут себя аккуратно, хлопот не доставляют. И кстати, с управлением от Смарент проблем и не бывает, а цену мы всегда держим на уровне или чуть выше рынка. Но сейчас речь не об этом. В нашем случае собственник точно также цену не поднимал. К тому же арендаторы самостоятельно делали легкий ремонт и чинили сантехнику. Однако на самом деле при правильном подходе и небольших вложениях в меблировку квартира могла приносить еще около 10 тысяч рублей в месяц. За год это минус 120 тысяч недозаработанных рублей из бюджета семьи.
В какой-то момент собственник решил, что он может лучше – и не просто дороже сдавать, а купить более выгодный вариант, который не только можно будет сдавать существенно выгоднее, но и который еще и будет расти в цене.
Когда мы впервые увидели квартиру, то большого воодушевления не испытывали – выглядела она мягко говоря запущено. Но собственник адекватно смотрел на свой актив, поэтому мы разработали стратегию и взялись за работу. Первым делом мы организовали клининг и избавились от лишних предметов. Далее мы сделали фотографии и видео для рекламы — важно было показать объект честно, но при этом не отпугнуть потенциальных покупателей. Основной акцент сделали на том, что квартира действительно под ремонт. Это и было нашим уникальным преимуществом. Для многих покупателей это плюс — не нужно переплачивать за чей-то устаревший дизайн, можно сделать всё под себя.
Мы понимали, что в окружении подобных объектов достаточно много. Большинство аналогичных квартир были с якобы ремонтом, но стояли в продаже по 4–5 месяцев, с ценниками в районе 9,5–10 млн (и это после всех игр со снижением цены). Продавцы просто теряли время и деньги. Забавно, что они могли сразу продать без такого завышения цены, быстро бы нашли покупателя и за это время даже просто на депозите заработали бы себе эту разницу.
Мы сразу действовали верно: мы вышли на рынок с честной ценой, чтобы быстро закрыть сделку и сразу реинвестировать средства. Мы выставили квартиру за 8,95 млн рублей. Без завышений и с учётом высокого сезонного спроса (середина декабря). Как бы мы ни относились к таким приемам, но это факт: психологически человеку легче согласиться на сумму чуть-чуть ниже круглой – например, наши 8,95 млн рублей. Результат — продажа всего за три дня. Покупателями оказалась молодая пара без детей. У них была наличка, и они искали самую дешевую квартиру, но не студию, в этом районе как раз под свой ремонт. Для них это было первое собственное жильё в Москве.
Покупка новой квартиры: стратегия
Главная задача собственника была зафиксировать прибыль и продать актив, который не приносил достаточного дохода и не имел перспектив роста. Мы вместе выработали план: выйти из квартиры в Марьино и вложиться в ликвидную новостройку с возможностью дальнейшего роста и высокой арендной ставкой. При этом важно было грамотно распределить имеющиеся средства, чтобы минимизировать издержки на время поиска нового объекта.
План включал в себя несколько этапов. После продажи деньги размещались на короткий депозит, чтобы не простаивали, пока мы подбираем объект. Затем — покупка новостройки с минимальным первоначальным взносом, использованием рассрочки и возможностью использования семейной ипотеки в будущем. Такой подход позволял одновременно сохранять ликвидность и гибкость. Во-первых, дети (и, соответственно, семейная ипотека) у клиента были только в планах. А, во-вторых, могли измениться условия по семейной ипотеке. На этот случай мы предусмотрели план «Б»: возможность продажи большой семейной квартиры, чтобы закрыть обязательства.
Клиент хотел приобрести квартиру в новостройке ближе к Третьему транспортному кольцу, в развивающихся локациях, с пешей доступностью до метро или МЦК (не более десяти минут). Он был готов рассматривать варианты без отделки и с дальними сроками ввода. Важно, чтобы квартира была не ниже 3-го этажа. В будущем он планировал эту квартиру сдавать.
Бюджет – около 20 млн рублей: 8,95 млн от продажи квартиры в Марьино плюс потенциальная семейная ипотека в будущем на 12 млн рублей. При этом клиент не хотел дополнительно вкладывать личные средства в покупку. Поэтому мы решили действовать через рассрочку. Клиент рассчитывал на комфортный платёж по рассрочке до 70 тысяч в месяц.
Подбор
В финал вышли два варианта: ЖК Set и ЖК Shagal. Мы сравнили условия, локацию и финансовую модель. Set не очень понравился клиенту из-за удаленности от метро и не самой выгодной рассрочкой. В результате мы остановились на Shagal. Здесь понравилось всё: близость к центру, перспективы развития района, формат застройки и условия рассрочки. Не понравились только сами планировки. Не было эффекта «вау».
На тот момент новая очередь стартовала совсем недавно, поэтому больших скидок застройщик не давал, зато мы смогли договориться и вывести в продажу вау-квартиру под нашего клиента.
Это однокомнатная квартира площадью 38 м² на 10 этаже. Но ее фишка в том, что в ней ПЯТЬ окон, и вид на две стороны. На планировке от застройщика она выглядит как классическая однушка, но из нее буквально одним движением стены можно сделать евро-2. Таких квартир на момент сделки в продаже не было, но подобные варианты более ликвидны в аренде и при последующей перепродаже за счет уникальности. Сдача дома запланирована на июнь 2029 года.
Условия покупки и финансовая модель
Цена квартиры с учетом небольшой, но приятной скидки составила 19.83 млн рублей. Первоначальный взнос составил всего 5%, или менее 1 млн ₽. Далее рассрочка: ежемесячные платежи по 50 тысяч ₽ на три года и два промежуточных платежа — 15% через год и ещё 10% через два года. И сразу напомню, что для таких рассрочек всегда должен быть план «Б», как у нашего клиента.
Деньги от продажи квартиры в Марьино мы разложили по нескольким депозитам, что принесет к окончанию рассрочки около 4 млн рублей. Эти средства пойдут на ремонт квартиры после получения ключей.
В феврале был подписан ДДУ. За это время деньги на депозите уже принесли около 350 тысяч ₽.
Чего ждём от этого актива?
Мы ожидаем, что в 2029 году ставка аренды на евро-2 в этом районе составит порядка 120 тысяч рублей в месяц. И это в три с лишним раза выше дохода от старой квартиры нашего клиента в Марьино. При этом есть перспективы роста стоимости самого объекта за счёт улучшения локации и инфраструктуры.
Вывод
Даже из «подуставшей» вторички с низкой доходностью можно грамотно перезайти в более перспективный актив. Ключевое здесь — стратегия и чёткий план действий. И команда Smarent всегда помогает подобрать правильные инструменты: рассрочка, депозит или ипотека с запасным вариантом на случай каких-то изменений.