Сегодня в гостях у Виктора Зубика, основателя компании Smarent, один из самых обсуждаемых юристов, основатель юридической компании и одноименного ютуб канала «Ярдрей» — Андрей Подшивалов.
В этом интервью:
• Как офис продаж застройщика манипулирует вами
• Потребительский терроризм
• Схемы при приемке квартир от застройщика
• Тонкости покупки квартиры на котловане
• Как защитить себя от арендатора?
Кто такой Андрей Подшивалов, или Ярдрей
Андрей Подшивалов, известный в интернете под псевдонимом Ярдрей – юрист-судебник с опытом практической работы в судах более 10 лет. Если вы когда-либо пытались судиться за бракованный автомобиль или некачественную квартиру, то его имя вам наверняка известно. Специализация Андрея – как раз гражданские и арбитражные споры, защита прав потребителей. Андрей – автор Youtube каналов #Yardrey и #Yardrey2, а также ведет проект «Социальный Ярдрей».
Обман в офисе застройщика – следим за руками
Большинство людей не ждут подвоха, сидя на мягком диване и попивая вкусный кофе с шоколадкой в офисе застройщика. Приятный менеджер по продажам с уверенностью рассказывает, какой правильный выбор вы делаете, и легко обещает кратный прирост стоимости объекта. Покупатель тает, беззаботно подписывает, а потом сталкивается с реальностью. Какими манипуляциями пользуются застройщики и можно ли их заставить выполнять обещания?
- Подмена понятий – сроки ключей и сроки ввода. Застройщики часто говорят «мы введем дом в эксплуатацию до конца этого года» и человек в своём сознании ждёт, что он, соответственно, до конца года получит ключи, начнёт делать ремонт и уже совсем скоро поедет покупать фужеры и полотенца. В реальности, застройщик, как правило, подразумевает ввод в эксплуатацию, а там еще от 6 до 12 месяцев на передачу ключей. И это если застройщик не нарушит сроки, что происходит все чаще. Обман? Андрей считает, что это вопрос формулировки – нужно смотреть, что написано в ДДУ.
- Изменение видовых характеристик. Еще одна частая история. Допустим, люди купили квартиру с видом на тихий водоём, или как в случае с Headliner от Корторс, на Москва-Сити, переплатили за этот вид, ну, скажем, миллион, а там перед окнами застройщик вдруг строит дом, и вместо красивого пейзажа приходится «наслаждаться» видом в чужие окна. Люди приходят с буклетом, а там просто красивая картинка, которая юридически ни к чему вообще не обязывает. В договоре естественно ничего, просто плюс один миллион к цене. Андрей рекомендует прописывать все дополнительные услуги и характеристики в договоре и не заключать ДДУ, если застройщик отказывается это сделать.
- Попытка заставить дольщика согласиться на перенос сроков ввода. Личная история: застройщик «Самолет» в проекте «Прибрежный парк» по-тихому прислал в личный кабинет доп. соглашение о переносе сроков ввода, которое, некоторые могут, не разобравшись, подписать. Тем самым они потеряют право требовать неустойку. Андрей подчеркивает, что любое дополнительно соглашение – это соглашение двух сторон, и заставить подписать его никто не может. Это не односторонний акт. Возможные возражения застройщика в суде, что ими было сделано все возможное, а вот дольщик – такой потребительский террорист, специально отказался подписать, чтобы обогатиться, не сработают.
Что касается взыскания с застройщика неустойки, то есть разные подходы. Некоторые ждут ключей и уже потом идут в суд, чтобы взыскать всю сумму сразу. Другие же считают, что поскольку суды применяют 333 статью Гражданского кодекса и срезают размер неустойки, то выгоднее будет дробить периоды и взыскивать за каждый период, например, месяц отдельно. Андрей скептически оценивает эффективность таких приемов, но да, это тоже распространено.
С 18 марта 2024 ввели мораторий на взыскание неустойки с застройщика. Что может сделать дольщик, у которых застройщик нарушает сроки передачи ключей по договору? К сожалению, особенно ничего, все дружно попали в лужу, к тому же мораторий могут продлить и дальше.
Потребительский терроризм – кто на самом деле террорист?
Этот эфир наверняка будут смотреть застройщики и могут попытаться обвинить нас в пропаганде потребительского терроризма. Андрей убежден, что потребительский терроризм в принципе не может существовать на рынке недвижимости. На его практике, такие случае встречались лишь с автомобилями, бытовой техникой, телефонами. Например, когда кто-то покупает телефон, потом намеренно его выводит из строя и через суд взыскивают стоимость двух таких телефонов. Рынок недвижимости так устроен, что здесь люди лишь пытаются защитить свои права, а это точно не терроризм. Скорее, это застройщики лоббируют страшилки про терроризм, чтобы сделать свою жизнь еще шоколаднее. Правда заключается в том, что свои права отстаивают очень и очень немногие. А заставить застройщиков лучше строить могут только драконовские неустойки, штрафы, убытки и прочее – именно то, что они называют потребительским терроризмом.
Приемка квартиры – только здесь и только сейчас
Бывает, что застройщик явно не успевает со сроками, но и тут некоторые не теряются. К примеру, ФСК условно должен передать ключи до 31 августа, а дом еще еле-еле введен в эксплуатацию. И чтобы не платить неустойку, застройщик начинает 1 или 2 сентября рассылать всем смс, приглашая на приемку квартиры, например, ровно 13 сентября (зная, что квартира не готова). Огромное количество людей не смогут придти конкретно в эту дату, и тогда следующую уже предлагают, скажем, в ноябре, тем самым, получая несколько месяцев форы. Плюс потом в суде застройщик может утверждать, что они были готовы передать квартиру раньше, а дольщик специально задерживает приемку ради неустойки. Андрей напоминает, что по закону у дольщика есть семь дней не чтобы принять квартиру, а чтобы начать процесс приемки, то есть он вполне может официально известить застройщика о готовности принять квартиру в определенную дату. На односторонний акт, который может отправить застройщик, нужно ответить возражением.
Еще бывают ситуации, когда застройщик, получив решение суда о выплате компенсации за некачественную входную дверь и ламинат, приходят с приставами и забирают эту дверь и ламинат. Андрей подчеркивает, что хотя он о таких ситуациях не слышал и это больше похоже на очередную страшилку от застройщика, такие действия были бы незаконными.
Покупка на котловане – как не оказаться в стране дураков
Есть еще одна относительно новая проблема. Это инфо-риелторство. По факту, каждый второй брокер стал уже инвестиционным аналитиком, а каждый второй менеджер продаж в офисе застройщика рассказывает про то, как правильно инвестировать в недвижимость. Вот сидит девочка в офисе продаж и убеждает купить квартиру в льготную ипотеку, обещая гарантированную доходность 132% годовых. Как она посчитала? Откуда такая цифра? Люди верят, а девочка уходит работать к следующему застройщику.
Реальный кейс: У ФСК есть программа «Купите сейчас – платите потом» (мы делали на эту тему расследование). В офисе продаж, например, они продавали однушки с отделкой 35 квм за 25 млн рублей. Приходит клиент, который не рассчитывал на такую сумму, а ему предлагают заплатить сейчас, скажем, 20% от суммы квартиры, то есть 5 млн (обычно такая сумма есть), а остальную часть – за несколько месяцев до ввода в эксплуатацию, аргументируя, что к тому моменту инвестор сможет продать эту квартиру за 30 млн рублей и заработать на 5 млн рублей вложенного капитала 5 млн рублей. По факту, продать неготовую квартиру за такие деньги не получается, срок оплаты оставшейся суммы наступает, а сроки передачи нарушаются. В итоге, сейчас 300 таких инвесторов имеют заблокированные приставами счета. Андрей комментирует, что здесь тоже вопрос формулировок (132% годовых или до 132% годовых). Плюс важно, отражены ли эти обещания в договоре (спойлер – нет). То есть переписку в мессенджере с личного номера менеджера, который не фигурирует в законе, в суде использовать не получится. То есть по факту застройщик не несет никакой ответственности за обещания менеджера.
Получается, что если на приемку квартиры практика приглашения профессионала уже сложилась, то на подписание ДДУ и акта приема-передачи профессионального юриста приглашать пока не принято. Мы в Smarent предлагаем услугу «Личное сопровождение сделки по недвижимости».
Андрей поделился примером из практики. Его компания вела сделку по покупке для клиента загородного дома. Юристы выдали продавцу список из 30 документов, которые нужно было предоставить. Это напугало даже покупателя. Но продавец все предоставил, и даже потом был благодарен, поскольку при следующей сделке уже понимал, что нужно смотреть и какие могут быть последствия.
Арендатор-террорист – как защитить себя
После трагедии в Crocus многих шокировала история с арестом собственника квартиры, который сдавал ее террористу. Пока решения суда о его участии или неучастии нет, но, безусловно, стоит задуматься о том, может ли собственник нести ответственность за то, что делает арендатор, и как защитить себя в этом случае. Андрей объясняет, что такие риски нужно прописать в договоре. Напоминаю, что мы в Smarent помогаем не только продавать и покупать квартиры, но и можем сдавать вашу недвижимость в аренду, что защитит вас от подобных рисков. В зависимости от требуемого набора услуг, мы предлагаем три тарифа: Смарт-Агент, Управление, Управление+.
Андрей поделился примером из практики. Его компания вела сделку по покупке для клиента загородного дома. Юристы выдали продавцу список из 30 документов, которые нужно было предоставить. Это напугало даже покупателя. Но продавец все предоставил, и даже потом был благодарен, поскольку при следующей сделке уже понимал, что нужно смотреть и какие могут быть последствия.
Арендатор-террорист – как защитить себя
После трагедии в Crocus многих шокировала история с арестом собственника квартиры, который сдавал ее террористу. Пока решения суда о его участии или неучастии нет, но, безусловно, стоит задуматься о том, может ли собственник нести ответственность за то, что делает арендатор, и как защитить себя в этом случае. Андрей объясняет, что такие риски нужно прописать в договоре. Напоминаю, что мы в Smarent помогаем не только продавать и покупать квартиры, но и можем сдавать вашу недвижимость в аренду, что защитит вас от подобных рисков. В зависимости от требуемого набора услуг, мы предлагаем три тарифа: Смарт-Агент, Управление, Управление+.
Куда инвестирует Ярдрей?
Андрей признался, что фондовый рынок и крипта слишком волатильны для него, поэтому он предпочитает недвижимость. Всем зрителям и читателям Smarent он желает роста капитала и юридического спокойствия. А мы готовы вам помочь с покупкой, флиппингом, продажей или реинвестицией.