Блог управляющей компании Smarent
Блог

Ставка 19%, ипотека 23% – что будет с рынком

Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудит статистику продаж за август 2024 года и порассуждает, почему одни застройщики смогли показать кратный прирост, а другие растеряли все позиции в рейтинге, а также расскажет о влиянии новой ключевой ставки на рынок недвижимости.

В этой статье:
  • Новостройки попали под удар ипотеки, а вторичка растет
  • Падение продаж – есть нюансы
  • Что с ипотекой?
  • ЛСР – продажи падают, но скидок нет


Новостройки попали под удар ипотеки, а вторичка растет

Ипотека фактически схлопнулась. С текущими ставками около 23% брать ипотеку кажется бессмысленным, ведь даже без учета страховки, которая может обойтись в 60-120 тыс. ₽ в год, платить по 200-300 тыс. ₽ ежемесячно за жилье мало кто готов. Именно поэтому сейчас растет рынок аренды, а продажи недвижимости сильно замедлились.

Самое интересное, что цены на вторичное жилье продолжают расти. Изначально предполагалось, что новостройки подешевеют, что приведет к сокращению разрыва в ценах между первичкой и вторичкой. Но вместо этого мы видим рост вторичного рынка, потому что люди не хотят покупать новостройки, особенно с долгими сроками сдачи, например, в 2027 году. Нет льготных программ, а цены завышены. Застройщики продают не столько квадратные метры, сколько доверие, которого становится все меньше. Особенно это касается застройщиков, таких как ПИК – цены высокие, а итоговый продукт может сильно отличаться от рендеров. Кстати, этого застройщика и его серию ПИК+ мы недавно хорошо «прожарили».
Ждуны, которые рассчитывали на снижение ставок по ипотеке, снова в пролете. Если бы они рискнули и взяли ипотеку 12 млн ₽, то ежемесячный платеж со старой ключевой ставкой был бы 220 тыс., а сегодня – уже 230 тыс., а это дополнительные 120 тыс. ₽ за год, или переплата в полмиллиона за пять лет.

Многие ожидали, что цены на жилье упадут, льготные программы исчезнут, и они смогут выгодно купить недвижимость. Но этого не происходит: продажи новостроек падают, а цены – нет, при этом вторичка дорожает.

Центробанк 13 сентября принял решение о повышении ключевой ставки до 19%, что стало плохой новостью для рынка недвижимости и бизнеса в целом. Ставка по ипотеке теперь составляет 22-25%, а вклады предлагаются по 19%-20%, и, возможно, не просто так людей загоняют в депозиты.

С точки зрения рынка ипотеки большой разницы между 19% и 20% нет, и скорее всего, мы находимся на пике. При этом цены на недвижимость, вопреки ожиданиям, не падают из-за вторичного рынка.

Многие думали, что ключевая ставка в 18% - это будет максимумом, поскольку, по официальным данным, пик инфляции был достигнут в июле. Тем не менее центробанк решил перестраховаться, возможно, чтобы не дать людям бежать покупать в кредит китайский автомобиль или очередную новостройку. И в октябре 2024 года, на следующем заседании ЦБ, нельзя исключать еще одного повышения.
Падение продаж – есть нюансы

Когда мы говорим о динамике рынка новостроек, то смотрим на аналитику Telegram-канала «Или-Или» и «Пульс продаж новостроек». Первое, что бросается в глаза — это значительное падение продаж. Однако есть исключения: например, мы видим рост по проекту «Амурский парк». Причина — удачное расположение и приемлемая цена. Это интересный момент. Удивительно хороший результат мы видим и по проекту «Мангазея на Речном», где, несмотря на высокие цены, продажи продолжаются: 20 лотов за месяц.
Тем не менее есть и довольно характерные моменты. Сильное падение продаж показал проект Cityzen от MR Group. ЖК расположен у метро «Тушинская», и на первый взгляд все должно идти хорошо. Но вот студии стоимостью 12,5 млн ₽, или по 500 тыс. за квадрат, мягко говоря, никого не привлекают. Сейчас у проекта нет траншевой ипотеки, что отпугивает инвесторов. В результате продажи упали с 100 до 20, а цены продолжают снижаться.

Если у вас есть 12,5 млн ₽, логичнее купить готовую квартиру на вторичном рынке с ключами и отделкой. Такую квартиру можно сразу сдавать и получать 60-70 тыс. ₽ в месяц. Проблема еще и в том, что отмена IT-ипотеки серьезно ударила по девелоперам, так что даже однокомнатные квартиры за 16 млн ₽ и евротрешки за 20 млн выглядят непривлекательно.
Что касается проекта «Издание» от Брусники, то он продается благодаря агрессивной маркетинговой политике — покупателям предлагают разбить платежи на части. Например, внести 20% сразу, а остаток платить по 50 тыс. ₽ в месяц. В июне они продали 160 квартир из-за окончания льготных ипотечных программ. Проект состоит из семи корпусов, и это отличный результат для такого объема. Однако, чтобы сохранить продажи, придется предлагать скидки.
У Брусники есть одна большая проблема — это ужасные планировки. Студии в 30 квадратных метров с неудобной нарезкой и балконами, которые учитываются в общей площади, создают иллюзию более просторного жилья. Однако реальная площадь таких квартир значительно меньше, что делает их менее привлекательными. Хотя проект находится в хорошей локации, такие недостатки существенно портят впечатление.

Застройщики пытаются удержать покупателей, предлагая низкие ставки по своим ипотекам, но такие проекты, как Cityzen, с высокими ценами и отсутствием выгодных программ, вряд ли смогут привлечь массового потребителя.
Если говорить о рынке в целом, девелоперы начали снижать цены, и это связано с их убытками. Например, у компании «Самолет» убыток за первое полугодие составил 4,7 млрд ₽. ПИК и ЛСР пока в плюсе, но А101 уже в минусе на 16 млрд. Вероятно, в ближайшее время можно ожидать еще больших скидок.
Акции застройщиков падают в цене, и на этом на этом фоне может сложиться мнение, что и цены на новостройки будут так же снижаться, а рынок недвижимости окажется в кризисе. Я не буду углубляться в детали фондового рынка или другие сложные аспекты. Моя цель — показать вам на примере одного застройщика, который вызывает вопросы. Например, возьмем застройщика «Самолет», который сейчас занимает лидирующие позиции на рынке по объему текущего строительства, при этом акции компании сильно подешевели – в два раза с апреля 2024 года. Но вот небольшой спойлер для тех, кто работает в финансовой сфере, но не знаком с рынком недвижимости: за последние два года Самолет строил дешевое жилье. Он запустил множество проектов, предлагал выгодные, почти нулевые льготные программы, рассрочки и прочие привлекательные условия. Акции компании росли, и акционеры были довольны.

Однако, когда потребитель стоит перед выбором — покупать новостройку от Самолета или искать вторичное жилье — он часто сталкивается с тем, что предложения Самолета – это проекты сомнительного качества, что видно по фотографиям готовых объектов. Поэтому покупатели часто разочаровываются и решают искать альтернативу на вторичном рынке. Я сравнил фотографии новостроек Самолета и увидел, что многие из них выглядят не так привлекательно, как ожидалось. В результате, акции Самолета упали, и это связано с проблемами в продажах и качеством их продукции. Покупатели не хотят вкладывать деньги в проекты, которые не соответствуют их ожиданиям, особенно когда на рынке есть качественные альтернативы.

Как я всегда говорю, важно предлагать не только выгодные цены, но и хороший продукт, чтобы обеспечить успешные продажи. Когда я говорю об инвестициях в недвижимость, для меня это не спекуляции, а покупка реального объекта недвижимости, который может приносить доход от аренды или быть домом для вашей семьи.
В качестве примера успешных застройщиков, которые предлагают хорошие цены и качественные проекты, могу назвать Shagal от Эталона, Level Нижегородская, Veer от MR, ПИК Бусиновский парк, Level Звенигородская и Событие от Донстроя. Там застройщики предоставляют отличные условия, и их проекты хорошо продаются. В первой двадцатке застройщиков, которые я изучил, большинство проектов действительно хороши, за исключением, возможно, Метронома и Лучей, где продажи упали на 79%, но все равно продаются по 57 квартир даже без скидок.
Продажи растут там, где хорошие цены и где хороший продукт. И те, кто думает, что рынок недвижимости – это производное льготных программ ипотеки, ошибается. Всплеск льготной ипотеки в процентном соотношении был в июне перед закрытием программы. Но в целом, рынок недвижимости, в первую очередь, зависит от вторичного рынка и ипотеки. Когда предлагаются хорошие цены и качественные объекты, спрос на недвижимость растет, несмотря на высокие ипотечные ставки. Недвижимость — это необходимость, а не просто желание, поэтому даже при высоких ставках люди предпочитают покупать недвижимость, если это выгоднее, чем аренда.

Почему люди не боятся рыночной ипотеки даже по таким ставкам?

  • Покупка недвижимости для многих — это не спекуляция, а способ сохранить свои деньги в условиях экономической нестабильности и инфляции. Это может быть покупка объекта для сдачи в аренду или для собственного проживания. Когда люди имеют капитал и рассматривают покупку, они часто оценивают, насколько ипотечный платеж будет сопоставим с арендной платой. Льготные ипотечные программы были популярны, потому что позволяли снизить ежемесячные платежи по сравнению с арендой.
  • Сроки и цена важнее, чем ипотечная ставка при покупке для себя.
  • Инвестиции/покупка через траншевую ипотеку
  • Высокая инфляция, информационный шум. Часто люди, не уделяя должного внимания анализу рынка и ценам, просто покупают жилье там, где дешевле и ближе к Москве. Их главный аргумент: «Это же Москва, и цена невысокая». Однако многие не учитывают такие важные факторы, как наличие конкурентов и ситуации на рынке, что может привести к поспешному решению.
  • Многие боятся после продажи недвижимости/актива держать деньги в рублях и на депозите. Особенно это актуально при реинвестиции. Когда человек продает свою недвижимость, он редко кладет деньги на долгосрочные депозиты. Обычно он временно размещает средства на короткий срок — пару месяцев — на банковский вклад, чтобы потом приобрести новое жилье. Например, человек может продать квартиру во Владивостоке и планировать покупку жилья в Санкт-Петербурге. В таком случае он не станет откладывать покупку на год, даже если слышал, что ставки высокие или цены могут упасть. Решение о покупке принимается в течение нескольких месяцев, а не годами, потому что покупка недвижимости зачастую является необходимостью.
Что с ипотекой?

Но, конечно, будем реалистами, спрос на ипотеку падает. Но рынок приходит в норму, и по факту, количество выданных кредитов вернулось на уровень начала года после перегрева во втором квартале. И некоторым девелоперам придется делать скидки.
По статистике Дом.РФ, отношение новых запусков к вводу жилья довольно стабильно — на 100 тыс. м2 новостроек приходится 144 тыс. новых вводов. Это означает, что у застройщиков есть запас новостроек на ближайшие три года. Если новых стартов продаж не будет, застройщики все равно смогут продавать эти объекты, но с каждым годом цены на них будут расти. Как только количество квартир на рынке начнет уменьшаться, а спрос сохранится, цены на недвижимость продолжат расти. Пока дефицита предложений нет, но возможны риски его появления.

Продажи падают практически у всех застройщиков, и сильнее всего – по переоцененным проектам от суперброкеров: тот же Portland продает всего по 7-8 квартир в месяц, «Квартал на воде» от МИЦ/Самолета тоже просел до 8 продаж в месяц, Injoy от Инграда – тоже 7 продаж. Но если взять, например, проект ARTEL от застройщика Stenoy, то там тоже лишь 9 проданных квартир, но у них будет все в порядке, поскольку это небольшой клубный дом, и такой результат – это норма.

Я часто рассказываю про скидки от застройщиков на своих эфирах, но клиенты, которые обращаются к нам в Smarent, всегда получают самую актуальную информацию. Даже если я показываю объекты в прямом эфире, цена на них может измениться буквально через 1-2 дня. Если вы хотите воспользоваться моментом и купить недвижимость по выгодной цене — особенно если у вас семейная ипотека или вы планируете покупку через траншевую ипотеку или за наличные — приходите к нам на подбор. Мы предлагаем отличный пакет «Инвест под ключ» стоимостью 25 900 ₽. Цены на него вскоре повысятся, поэтому стоит оформить его заранее, чтобы найти для себя лучший объект.

Если вы уже получили ключи от квартиры и не знаете, что с ней делать, то продавать ее на вторичном рынке может оказаться не лучшей идеей — особенно если квартира была приобретена по льготной ипотеке. В таком случае, приглашаем вас воспользоваться нашей услугой по меблировке. Мы полностью укомплектуем вашу квартиру и организуем ее сдачу в аренду без лишних хлопот.

Наша управляющая компания Smarent имеет в управлении более 400 квартир, и мы знаем, как сдавать их дорого и эффективно. Более того, весь процесс сдачи и управления квартирой осуществляется без вашего участия: вам не нужно лично общаться с арендаторами, заниматься документами или выбирать арендатора. Мы берем на себя все задачи — от меблировки до управления, включая подбор арендаторов. Все, что от вас потребуется — это один раз передать ключи, а дальше весь процесс будет проходить в онлайн-формате.
ЛСР – продажи падают, но скидок нет

Для меня худшая новостройка Москвы – это Парксайд от ЛСР. Я делал большой обзор застройщика ЛСР и конкретно этого проекта. В сентябре 2023 года ЛСР продал 93 квартиры в Parkside, а уже в августе 2024 года — всего 12.
Причина такого резкого падения в том, что проект непривлекателен для покупателей. Район непопулярен, две станции метро находятся на расстоянии 20-30 минут пешком, что делает его неудобным для инвестиций и сдачи в аренду. Также для личного проживания возникают вопросы, так как район не отличается высоким спросом.
Сегодня ЛСР предлагает здесь студии по цене 7 млн ₽ за 21,5 м2 с ключами, обещанными к концу 2025 года, при этом проект позиционируется как бизнес-класс. Цена – низкая для Москвы, однако мы понимаем, что проект не соответствует заявленным стандартам. Застройщик может называть проект бизнес-классом, но в реальности он ближе к более сегменту эконом, что и вызывает недовольство покупателей.
Застройщик сейчас сдает первую очередь проекта, а за ней будет следовать вторая, которая даже еще не начата. Это так называемые «бизнес-класс» дома, хотя по факту они больше похожи на комфорт-класс, просто с более высокой ценой. Например, за студию с отделкой просят 8 млн ₽, и хотя эта цена кажется привлекательной, она явно завышена для данного места. Если бы комплекс находился рядом с метро или имел хорошую транспортную доступность, его можно было бы рассматривать как интересное предложение.
Однако здесь ситуация иная – очень мелкая нарезка, большое количество маленьких квартир, студий и однушек, что больше напоминает формат апартаментов, предназначенных под аренду, а не для комфортного проживания. Основная проблема комплекса — это его расположение и переполненность мелкими квартирами.
Даже если рассматривать однокомнатные квартиры, ценник вызывает вопросы. Например, 37-метровая квартира с отделкой в доме не бизнес-класса, находящемся в 20-25 минутах ходьбы от метро «Чертановская», стоит 13,24 млн ₽. Без отделки цена — 11,3 млн. Это слишком дорого для такого уровня жилья. При этом у застройщика, как утверждается, есть проблемы с продажами, но они не предлагают значительных скидок. Вся система скидок больше похожа на иллюзию: условные 15-20% снижаются не от реальных цен, а от завышенных, «фантазийных» цен.
Для сравнения, у других застройщиков можно найти более доступные предложения. Например, аналогичная квартира в комплексе от ПИК не в самом лучшем районе и не с самой ближней доступностью от метро стоит около 9,5 млн ₽ с учетом скидки. То есть разница в 4 млн между аналогичными по качеству объектами. Только ЛСР нацеливается на более дорогие сегменты, при этом предоставляет не всегда обоснованную ценовую политику.
Я уже приводил этот пример, но расскажу еще раз. В Level Нижегородская в июле было всего 23 продажи, а сейчас – 109. Вывод: Дайте нормальные цены, и люди будут покупать. Реальные цены, настоящие цены, а не фантазийные, которые придумывают застройщики. Я уверен, что ЛСР хочет повторить эксперимент Level, потому что если мы возьмем топ-20 продаж по Москве, то там будут Level Нижегородская, Level Южнопортовая, Level Звенигородская, Level Мичуринский, и это не самые дешевые проекты.
У ЛСР просадка по всем проектам: Дмитровское небо – со 137 квартир до 25, ЗилАрт – со 108 квартир до 32 и даже по Обручева 30 – с 66 до 23 квартир. Если открыть вкладку со скидками – у них она называется «Цены из прошлого» – то мы увидим, что там не лучшие проекты, а проекты с проблемами, а на хорошие проекты, типа Зиларта или Обручева 30, больших скидок нет. В таких проектах застройщики не спешат давать скидки на ликвидные квартиры, но готовы скидывать цены на менее привлекательные варианты, как, например, квартиры на низких этажах без отделки.

Лично мне не очень нравятся проекты «Дмитровское небо» и Wave, но понимаю, что кому-то может нравиться локация или цена. Но если бы я выбирал себе в портфель объект от ЛСР на коррекции, то предпочел более качественные проекты – Зиларт и Обручева 30.
Что касается Wave, который на первый взгляд продается неплохо, в реальности остаток составляет 1575 квартир и это только в первой очереди, а в остальной части проекта будет, думаю, еще не менее 3000 квартир. Проект неплохой, но его транспортная доступность до метро оставляет желать лучшего. Плюс не все любят эту локацию из-за радиоактивных захоронений. И когда я начал смотреть, а есть ли там скидки, то с удивлением обнаружил, что скидок нет. Застройщик предлагает не самые ликвидные квартиры по высоким ценам. Например, студия 20 метров с неэффективной планировкой на втором этаже стоит 8,5 млн ₽ без отделки.
Более ликвидный вариант площадью 22 м2 предлагают уже за 9 млн ₽, а с ремонтом такая студия будет стоить 11,5 млн. Это непомерно высокая цена для квартиры, которая будет готова только через несколько лет, к тому времени, когда жилье уже будет считаться устаревшим.
Цены на однушки тоже вызывают вопросы. Квартира в 32 метра в псевдо-бизнес-классе стоит 17,5 млн ₽. Это при том, что у застройщиков проблемы с продажами, но они продолжают завышать цены, несмотря на рыночные условия.
Для сравнения, в других проектах можно найти более адекватные предложения. Например, квартира в ЖК «Обручева 30» возле метро, площадью 36 метров, стоит всего на 10% дороже, но там ситуация с ликвидностью и арендным потенциалом куда лучше. Вывод очевиден: застройщики, такие как ЛСР, своими скидками пытаются создать иллюзию выгодных предложений, но на деле это далеко не так.

Это еще раз показывает, насколько важен опыт и экспертиза при выборе недвижимости. Можно купить хороший объект, который будет легко и дорого сдаваться, а его перепродажа не доставит больших проблем, а можно купить дикий неликвид, поверив в скидки. У нас есть разные пакеты услуг для подбора недвижимости. Для новостроек есть интересный пакет «Лайт», его стоимость на данный момент составляет всего 69 900 ₽, но через несколько дней она вырастет почти в два раза. Почему так происходит? Мы повысим цены, поскольку спрос растет, а качество наших услуг постоянно совершенствуется. Поэтому, если хотите сэкономить, не стоит медлить.

На рынке недвижимости важно не только смотреть на один объект, но и анализировать другие варианты. Если у вас нет достаточной экспертизы в этой области, можно попасть в ситуацию, когда вам продают то, что удобно продавцу, а не то, что подходит вам. Это особенно актуально, если вы планируете сдавать квартиру в аренду.

Я настоятельно советую обратиться к нам за подбором — мы проведем качественную аналитику и предложим несколько подходящих вариантов. При этом, скорее всего, среди них не будет тех объектов, которые я сегодня показал, потому что мы подбираем индивидуально под клиента. Цены на рынке могут изменяться, но важно помнить: телеграм-каналы и слухи не всегда точны, лучше доверять профессионалам и проверенным источникам.


Выводы:
  1. В условиях высокой ставки по ипотеке девелоперы переходят на субсидирование, правда за счет покупателя
  2. Траншевая ипотека спасает рынок недвижимости от падений более серьезных
  3. Спрос на семейную ипотеку довольно сильно вырос в связи с возможным повышением ставки
  4. Скидки дают там, где никому не нужна недвижимость
  5. Недвижимость – это локация и сравнение с конкурентами, а не внутри ЖК
  6. Возможно сейчас то самое ДНО