Крах Самолета

Застройщик «Самолет» стал часто появляться в новостях, но только это сложно назвать достижением. Качество строительства падает, а сроки задерживаются, что вызывает недовольство дольщиков. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирается, что происходит с компанией и можно ли ей доверять.

Часто, когда обсуждают застройщика «Самолет», начинают с акций: «Вот, была цена 2800, стала 1100 — все плохо». И почти всегда говорят: «Проблема в отсутствии льготной ипотеки». Мол, была бы ипотека — все бы наладилось. Но те, кто понимает рынок недвижимости, знают: причина совсем в другом.

Я еще в 2021–2022 годах получал много вопросов на консультациях: стоит ли покупать акции «Самолета»? Тогда на фоне бурного роста с 2020 года — акции выросли почти в 5 раз — компания казалась суперуспешной: новая команда, классные проекты, большой ввод жилья. Но людям изнутри рынка уже тогда было ясно — ничего хорошего ждать не стоит. Я сам в 2021 году купил квартиру в «Прибрежном парке», чтобы понять — это я не понимаю рынок или рынок не понимает, что происходит.

Настоящие проблемы начались с отменой льготной ипотеки, потому что 80% сделок у «Самолета» проходили именно с ней. Средняя стоимость квартир была до 15 млн, а ипотека покрывала 12 — спрос держался. Люди просто покупали квартиры, не задумываясь: жить, сдавать, перепродавать. При этом брокерам платили хорошие комиссии — 3–4%. Это был почти единственный застройщик в комфорт-классе (или, как они говорят, «прагматик-классе»), кто платил комиссию.

В 2021 году «Самолет» считался чуть ли не идеальным — особенно на фоне ПИКа, которого ругали за панели и качество. Но после отмены льготной ипотеки продажи начали падать. Если до этого продавали по 120–140 тыс. кв. м в месяц, сейчас — около 50 тыс., то есть в 2–3 раза меньше. И дело тут не в ипотеке, а в самих проектах.

На сайте у застройщика — рассрочки, скидки, акции, весенние лозунги, «счастливые лица». Но покупателю важны не акции, а реальная цена, условия и качество продукта. Можно хоть 66% скидку дать — это ничего не изменит, если продукт не соответствует ожиданиям.

Посмотрим на «квартирографию» «Самолета» — средняя площадь квартир 43 кв. м. И если застройщик заявляет, что делает жилье для семейной жизни, то это явно не тот формат. Для семьи за городом, где поют птички, нужна квартира хотя бы 80 кв. м, а лучше 100. Почему мне не нравятся проекты вроде «Пригорода лесного» или «Остафьево»? Потому что там вводится по миллиону квадратов, а инфраструктуры нет — ни транспортной, ни социальной.

Если сравнить с конкурентом — ПИКом, то у него, несмотря на падение после отмены льготной ипотеки, позже начался рост. Например, в феврале ПИК продал 180 тыс. кв. м, а «Самолет» — 80 тыс., хотя оба работают на одном рынке.

В марте у всех продажи просели, но у ПИКа все равно 90 тыс., у «Самолета» — 30 тыс., у ЛСР — 14–15 тыс., у А101 — около 28 тыс. То есть сейчас «Самолет» продает примерно на уровне А101, и вряд ли кто-то считает А101 лидером рынка. Если в апреле и мае продажи у всех застройщиков пойдут вниз, то реальные скидки мы, скорее всего, увидим только к концу июня — началу июля, в сезон традиционной летней просадки. Такая просадка уже была летом прошлого года, и динамика падения сейчас касается не только «Самолета» — давайте будем объективны.

Но почему именно «Самолет» проседает больше остальных? Хотя это крупнейший застройщик России и лидер по объемам строительства в Московском регионе, в прошлом месяце он продал всего 30 тыс. кв. м жилья — это очень мало для такого масштаба. Это уровень застройщика А101 и в три раза меньше, чем у ПИКа. Проблема «Самолета» не в ипотеке, а в стратегии, продукте и позиционировании на рынке. Я выделил несколько ключевых причин, почему квартиры от «Самолета» сейчас не пользуются спросом:

1. Плохая транспортная доступность. Люди переплачивают за город, за вид из окна, за маленькую площадь — лишь бы была возможность быстро добираться на работу и обратно. У многих проектов «Самолета» с этим серьезные проблемы.

2. Завышенные цены для прагматик-класса. На рендерах — «город-сказка»: уютные дворы, тишина, низкоэтажная застройка. В реальности — шум, грязь, стройка под окнами, очереди в развитие, пробки и отсутствие парковок. Даже приехать на обзор — стресс.

3. Недостаточная инфраструктура для семей. Да, заявлены школы, сады, поликлиники. Но если в проекте 500 тыс. кв. м жилья, это десятки тысяч жителей. Одна школа — не решение. Не хватает поликлиник, досуга, всего, что важно для семьи. А средняя площадь квартиры — всего 43 кв. м. Где тут жить семьей?

4. Локации без характера. Многие проекты строятся просто на свободных полях. Экология, может, и хорошая, но визуально это выглядит как застройка «в никуда». Нет ощущения района, среды, уюта.

5. Много инвесторов — низкая арендная доходность. Многие покупали квартиры не для жизни, а как инвестицию. Арендные ставки в этих проектах низкие, конкуренция большая. Это снижает привлекательность и для новых покупателей, и для инвесторов на фондовом рынке.

6. Потеря доверия. Вначале всех активно «загоняли» в инвестиции — и в квартиры, и в акции. А теперь многие инвесторы чувствуют себя обманутыми. «Загнали и побрили» — это уже не шутка, а реальность.

7. Нарушение сроков и отсутствие обратной связи. Даже Дом.РФ фиксирует значительное количество нарушений сроков ввода. Но для дольщика важно не только получение разрешения, а именно передача ключей. И с этим у «Самолета» — масса проблем. Люди ищут отзывы, читают чаты, и, увидев негатив, просто отказываются от покупки. При этом девелопер никак не работает с репутационными рисками — не комментирует, не реагирует.

Я сам был дольщиком «Самолета», прекрасно знаю, как все работает. Мои запросы, письма — все игнорировалось. Весь путь я подробно описывал в Telegram-канале, можно найти по запросу «Прибрежный парк». Каждый месяц застройщик переносил сроки, и в итоге я получил квартиру почти на полтора года позже заявленного срока. Особенно абсурдно было, когда мне сказали: «Мы уже начали выдачу ключей в вашем доме, но именно ваша квартира — единственная, которая не готова. Мы не знаем, когда она будет готова». Может, это и был честный ответ, но звучало как издевка.

Моя основная претензия к «Самолету» — транспортная доступность. Кто-то может сказать: «Посмотрите на Вереска, Октябрьскую, Новоданиловскую» — но большинство этих проектов достались «Самолету» после покупки МИЦа. Основной же пул проектов — это замкадные локации без внятной транспортной связи.

Я не против жизни за МКАДом — сам жил в Одинцово рядом с МЦД. Но в проектах «Самолета» часто нет даже минимальной транспортной инфраструктуры. Разве что «Молжаниново» можно выделить, но и там застройщик умудрился накосячить.

Недвижимость — это про локацию. Чем дальше от Москвы, тем дешевле цена за метр. А «Самолет» продает жилье по ценам, как будто это Москва. Например, проект «Горки Парк» рядом с Видным. Маленькая «однушка» 31 кв.м стоит около 5 млн ₽ — без отделки. Чтобы снизить цены, «Самолет» стал указывать такие квартиры без отделки в рекламе. Реальной скидки нет, просто убрали часть стоимости и ответственности.

Хочешь рассрочку? Плюс 20% к стоимости. Кто-то скажет, это нормально, но в условиях отсутствия удобств и инфраструктуры — такое себе решение. При этом на «Горки Парк» было много жалоб, люди буквально устраивали пикеты у офисов продаж, требуя ключи.

Экология? Формально да, вроде за городом. Но дом стоит прямо у шоссе, и с учетом того, что это Юго-Восток, экология не сильно лучше, чем в Москве.

Если хотите нормальную однушку хотя бы на 40 кв.м, с адекватной евро-планировкой — уже около 7 млн. И это не в Москве, а сдача в июле 2026 года. А с учетом реальных сроков — скорее всего, не раньше января 2027 года. Поэтому, если вы рассматриваете покупку у «Самолета», просто сразу добавляйте минимум +6 месяцев к заявленному сроку сдачи.Если вы решите купить квартиру в рассрочку, то итоговая цена вырастет до 8 млн ₽. Не скажу, что это выгодная цена — на бумаге может показаться дешево, но на практике всеиначе. А если вы еще и решите «инвестировать», как делают многие, то у «Самолета» это больше похоже на «вход — рубль, выход — два».

Например, кто-то сейчас пытается продать готовую квартиру: 42 метра, 13 этаж, по цене 5,5 млн ₽. Это еще оптимистичный вариант. На ЦИАНе — 79 переуступок по одному только проекту. Для такого масштаба — это очень много.

Многие люди заходят в такие проекты без реального понимания, зачем. Кто-то говорит: «Нет ипотеки, денег немного, инфляция, надо инвестировать...» — и покупает квартиру в рассрочку на 3 года. Типичный сценарий: первый платеж — 1,2 млн, потом по 33 тыс. в месяц. Представьте: риелтор звонит условной Валентине Михайловне, убеждает ее, что «инфляция съест все сбережения, надо срочно инвестировать». Обещают чудеса — район якобы скоро войдет в состав Москвы, цены вырастут. Валентина соглашается, покупает. А потом, через два года, хочет продать, но выясняется: ее квартира теперь стоит не 8, а 5,5–6 млн. Она уже внесла, допустим, 2 миллиона, а на выходе — минус. Кто-то скажет: это инвестиционные риски, сами виноваты. Но тут мы обсуждаем не инвест-ошибки, а маразм, который творится на рынке недвижимости, в том числе у «Самолета» с их политикой цен и презентацией проектов.

Проекты «Самолета» плохо подходят для семейного проживания. Это звучит неожиданно, но давайте посмотрим на примере. Проект «Квартал Марьино» — вроде бы семейное жилье. На деле — находится за городом, в поселке Марьино, далеко за МКАДом, по Калужскому шоссе. Это не Москва. Это пригород без удобной логистики.

Самолет позиционирует жилье как «доступное», но средняя площадь квартир — около 43 кв.м. Квартир 100+ метров вы не найдете. Есть, конечно, 53 кв.м, иногда — 78, но и там нет кухни-гостиной, только кухня и три комнаты. Такая квартира стоит 15 миллионов. Это, кстати, уже Москва — формально. Но по факту — это «Москва-Рядом» .

И что вы найдете в таких проектах, как «Квартал Марьино»? Да, по сути — ничего. Школы — в будущем, детские сады — частные, от 50–60 тыс. ₽ в месяц, что уже не совсем для целевой аудитории «Самолета». Работы поблизости тоже нет. В лучшем случае — магазин у дома, но 80% жителей каждый день будут ездить в Москву: тратить время, деньги на бензин, нервы в пробках. Все минусы квартиры за МКАД я описал в ролике – посмотрите, чтобы избежать финансовых ошибок.

На рендерах — будущие школы, паркинг, поликлиника. На деле — вы покупаете первую очередь, и жить будете в стройке минимум 2–3 года. У застройщика проблемы с продажами, поэтому новые корпуса и соцобъекты могут откладываться. Да, могут пообещать школу к 2027 году, но легко сдать ее в 2029 году — примеры таких задержек уже были, например, у Shagal от Эталона.

И если в Москве можно найти хоть какую-то школу поблизости, то здесь — вообще пусто. Все «будет когда-нибудь». Вид на рендерах — на красивый частный сектор и леса. По факту — стройка и отсутствие нормального места для прогулок.

Представьте молодую семью с двумя детьми, купившую самую большую квартиру от застройщика — 78 кв.м без кухни-гостиной. Четыре человека выходят погулять. Куда? Вокруг дома пару кругов, и все. Нет ни набережной, ни парков, ни кафе, ни маршрутов для прогулок. Почему люди выбирают Одинцово или Красногорск? Потому что там уже есть инфраструктура: школы, сады, транспорт, торговля. И это важно учитывать. Не только квадратные метры решают — решает, как и где вы будете жить каждый день.

Проекты в «картофельных полях» — это такие жилые комплексы, как «Новое Внуково» и «Квартал Западный» рядом с МЦД Санино. На первый взгляд, все неплохо: близость к станции, возможность доехать до Сити, малоэтажная застройка. Но есть нюанс — если у вас нет автомобиля, добраться до дома проблематично. Пешком от станции идти минимум 20 минут по неудобным дворам, особенно в «Новом Внуково». Автомобиль — это тоже не выход для всех: аренда машино-места стоит 10–15 тысяч в месяц, покупка — от 2 млн. Плюс сама машина — от 3 млн. Не каждый может себе это позволить.

Такие ЖК называют «доступным жильем», но по факту инфраструктуры там нет. Обещают технопарк, школы, детсады — но с нынешними темпами продаж и общей ситуацией на рынке застройщик не спешит строить. Может быть, в 2035 году это будет нормальный район. Может быть.

А пока — куча проблем: перебои с электричеством, нехватка парковок, жалобы на качество жилья и проблемы с арендой. Я общался с жителями «Нового Внуково» — это не единичные случаи. Многие, кто покупал квартиры под сдачу, не могут ни сдать, ни продать.

Возьмем, к примеру, аренду. В «Квартале Западном» сдается около 28 квартир — много для небольшого ЖК. И это при том, что застройщик хотел сделать семейный проект, не инвестиционный. Но по факту — аренда слабая. Запрашивают 40–45 тысяч за студии, но это хотелки. Реально сдают за 30, а с учетом налогов и расходов остается 20–25 тысяч прибыли — максимум.

Отдельная боль — состояние самих квартир. Люди покупают с отделкой, думают «добавлю мебель — и в бой». А меблировка сейчас стоит от миллиона рублей. В итоге квартиры пустуют, а арендатору предлагают за свой счет поставить кондиционер. Потом — проблемы с трассами, штробление стен, скандалы с УК и застройщиком. Такой квестникому не нужен. Вывод простой: хочешь сдавать квартиру — сначала подготовь ее. Купи мебель, технику, доведи до ума. А если не готов — не надо рассчитывать на высокую аренду.

Многие скажут: «Такую квартиру нужно продавать». Но, скорее всего, она куплена по льготной ипотеке под 6%, и владелец просто не хочет терять эту ставку. Такие проекты, как «картофельные поля» — это не про комфортную жизнь, а про инвестиции. Если бы здесь были реальные цены — например, студия за 3 млн или двушка с отделкой за 7 млн — тогда еще можно было бы рассматривать. Но по текущим ценам и без развитой инфраструктуры это сомнительная история.

Основная проблема — большое количество инвесторов. Графики переуступок у застройщика «Самолет» это подтверждают. Например, в апреле 2023 года было до 700 переуступок в месяц. Даже сейчас — 100–300. Многие покупали с надеждой перепродать, но рынок не тянет. С недавнего времени застройщик стал требовать у продавцов и покупателей подписывать отказ от претензий по качеству и срокам. Это значит: купил по переуступке — забудь о претензиях к застройщику. Такой подход усложняет продажи.

«Самолет» — это уже территория массовых инвесторов. Сейчас застройщики хотят от них избавиться, поэтому новые старты продаж — с завышенными ценами. Инвестор больше не целевая аудитория. Как я говорю: «Беги, инвестор, беги». Я сам прошел через это. В 2021 году купил студию в проекте от «Самолета» в «Прибрежном парке». Ошибся. Ипотека — по рыночной ставке, объект — некачественный, МЦД-5 не построили (застройщик не виноват, но это влияет), аренда — низкая, обслуживание — дорогое.

В какой-то момент я понял, что могу продать этот объект и купить что-то более выгодное внутри МКАДа. И сначала нашел хороший вариант для покупки, а потом начал подготовку студии к продаже: сделали меблировку, хоумстейджинг, устранили все косяки, подключили кондиционер. Сейчас она выставлена на продажу. Детальный кейс выложу на Boosty. Мой совет: если вы держите подобную «инвест-квартиру», не ждите чуда. Подготовьте ее, сделайте фотографии, выставьте на продажу и ищите возможности для реинвестирования. В идеале — сначала найдите, куда вы хотите вложиться, а уже потом продавайте. Потому что важно, чем вы будете владеть, а не только что вы продадите.

У нас в компании накопилось немало кейсов по реинвестициям. Часто к нам приходят клиенты с неликвидными квартирами — их нет смысла доделывать, ремонтировать или сдавать в аренду. Гораздо разумнее продать такой объект и вложиться в более ликвидный и перспективный. Пример: клиент вышел из старого фонда и купил отличную квартиру в ЖК Shagal — это уже совсем другой уровень комфорта и качества.

Другой кейс — продали одну квартиру, часть денег вложили в недорогой объект под аренду (в том числе в Новом Очакове), а оставшиеся средства — положили на депозит или оставили на личные нужды. При этом доход от аренды у обеих квартир оказался примерно одинаковым, несмотря на разную стоимость.

Многие сейчас выходят из проектов «Самолета», в том числе и из ЖК «Остафьево», а многие дольщики, наоборот, не могут туда «зайти» — банально не могут получить ключи. Этот проект уже получил прозвище «Оставь его себе», и, честно говоря, довольно метко.

Если зайти на сайт, он выглядит как территория сказочного детства: семейная ипотека без наценки, плейхабы, пруд, московская регистрация, победитель премии «ТОП ЖК-25» в сегменте доступного жилья… Но все это — грамотный маркетинг. Реальность куда прозаичнее.

Проект находится примерно в 2–2,5 км от станции МЦД Щербинка. Пешком ходить туда — еще то удовольствие, особенно в плохую погоду. Да, это формально Москва, с московской пропиской, и кого-то этот факт подкупает. Но объективно — транспортная доступность слабая. Рядом неработающий аэропорт Остафьево. В будущем здесь обещают станцию метро, но, скорее всего, это произойдет не раньше 2030-х годов. Мы даже шутим: сначала люди полетят на Марс, а потом откроется метро в Остафьево.

На первый взгляд — комплексный проект, зеленые рендеры, красивые визуализации, прудики и парки. Но реальность отличается. Например, входные группы и общие зоны — мягко говоря, не соответствуют картинке.

Для сравнения, я показал фото из ЖК «Прибрежный парк» — наглядная демонстрация, как может отличаться реальность от рендера. И это при том, что «Самолет» утверждает, что строит сейчас лучше, чем раньше.

Что касается стоимости: раньше здесь студии стоили 2 млн, однушки — 3 млн. В 2019 году это было нормальное вложение, я сам тогда говорил — «берите». Но с текущими ценами это уже не выглядит разумным. К тому же ходят слухи, что территорию аэропорта могут не застраивать жильем, а отдать под технопарк или склады. Теоретически, это может позитивно сказаться на аренде, но не в ближайшие годы. Опять же, горизонт — 2030-е гг.

Отдельно стоит упомянуть ситуацию с дольщиками. Люди не могут получить ключи, например, по 13-й секции. Это уже открытое противостояние. И такие истории все больше подрывают доверие к девелоперу.

Я всегда с недоверием смотрю на то, как застройщик обещает что-то слишком хорошее. В случае с ЖК «Остафьево» визуализации входных групп действительно впечатляют — не в каждом бизнес-класса можно такое увидеть. Но мы-то понимаем, что в ДДУ про качество дома не сказано ни слова. Люди верят красивым картинкам, а в итоге получают совсем не то, что ожидали.

Проект позиционируется как семейный, но статистика говорит иное: средняя площадь проданного лота — 45 м², 60% квартир — до 50 м². Ну какая это «семейная» недвижимость? Максимум — на одного ребенка.

Несмотря на это, продажи идут — в среднем 80–115 квартир в месяц. Можно только поаплодировать маркетингу «Самолета». Средняя цена — 192 тыс. руб. за м². Для сравнения: летом 2024 года продавали по 240–250 тыс. То есть сейчас застройщик активно демпингует. Особенно это видно на примере 13-го корпуса, где квартиры продавались по 184 тыс./м². Застройщик буквально говорит: «Пожалуйста, только купите».

Большая часть сделок — субсидированные. Из 80 квартир, проданных в феврале, 51 — с участием программ от застройщика. Это еще один инструмент, чтобы хоть как-то двигать продажи. Но по факту: люди получают неликвидное жилье. Да, цена ниже рынка, но что с ним делать дальше — непонятно. Ситуация с дольщиками яркий показатель: люди выходят с плакатами, требуют свои квартиры. Это уже не просто срыв сроков, это провал в коммуникации и управлении. Люди жаловались, писали — в итоге у всех просто лопнуло терпение.

Кто-то может возразить: «А что не так? Москва, студия за 5,7 млн, есть МЦД, почему бы не взять?» Но давайте по фактам: без отделки, 22 м², при этом с отделкой — уже 7 млн.

А если брать в рассрочку, с минимальным взносом — уже 8,3 млн. За такие деньги — точно не стоит.

Пример: однушка 36 м² стоит почти 10 млн. Хорошая планировка — согласен, для аренды сойдет.

Но если брать такую квартиру как семейную, для жизни — 13 млн за 53 м² с одним санузлом? Слабовато. А если рассматривать как инвестицию — берешь за 15 млн, потом продаешь за 12–13 млн. Минус 2–3 миллиона. И это не считая ремонта, времени, сил.

Верхняя планка — 78 м² за 15–18 млн. Но кто это купит в такой локации? Особенно с учетом всех проблем. Посмотрим на планировку квартиры: отдельно кухня, отдельно гостиная и две спальни, и ТРИ санузла. Это не просторная квартира для большой семьи. В лучшем случае — для одного-двух детей. Нет большой кухни-гостиной, и, на мой взгляд, застройщик мог бы сделать ее больше. Но, видимо, из-за ориентированности на «прагматичный сегмент» площадей сделали меньше.

Из 78 м², если вычесть 12 м² коридора, остается всего 65 м². При этом коридор не функционален — не поставить ни шкафы, ни встроенную технику. Такая вот ситуация.

Что касается видов из окна, тут каждый решает для себя. Некоторые могут оценить вид на закат, но, честно говоря, виды не впечатляют. Лучше, чем на шоссе или промзаводы, но все же не идеал.

Теперь о конкуренции. Если вам нужно недорогое жилье, то стоит сравнить с конкурентами, например, с проектами от ПИК. Они также работают в этом сегменте, как и «Самолет».

Площадь будет схожа, а цена — примерно такая же, может быть ПИК будет дороже на 10%, а сроки — сдвинутся на год. При этом ПИК, скорее всего, предложит более стабильную инфраструктуру и транспортную доступность.

Если вам нужна квартира с отделкой и вы планируете использовать семейную ипотеку, возможно, стоит рассмотреть другие варианты в пределах МКАДа, чтобы получить больше за те же деньги.

В первую очередь, стоит оценить реальную стоимость квартиры, а не полагаться на фантазии. Нужно понять, когда выгодно продавать объект и какие варианты для реинвестиций существуют. Допустим, вы купили квартиру за 9,5 млн, а ее реальная стоимость — 10 млн. Вы можете продать ее, например, в четвертом квартале 2025 года, а затем реинвестировать в другой объект, например, в ЖК «2-й Иртышский» от ПИК. После получения ключей, вы меблируете квартиру, потратив 750 тысяч, и продаете уже за 11,5 млн.

Выставить квартиру на переуступку можно уже сейчас, если ваша цель — продать в будущем. Вот пример успешной реинвестиции. У клиента была квартира в ЖК «Молжаниново», но ключей он дожидаться не стал, а продал ее по переуступке вместе с выгодной ипотекой от Сбер в декабре 2024 года за 8,7 млн. В качестве реинвестиции мы выбрали квартиру в AFI Воронцовский парк за 20 млн ₽ в рассрочку с ПВ 20% и ежемесячным платежом 150 тыс. на полтора года. 4 млн ₽ от продажи квартиры в Молжаниново пошли на первоначальный взнос, а остальные – на депозит, который помогает платить рассрочку – приносит порядка 100 тысяч в месяц. Так работает подборот Смарент – мы находим иногда нетривиальное, но всегда правильное решение на запрос клиента.

И если вы думаете, что квартира от «Самолета» не продастся, вторичка все равно найдет покупателя. Сейчас — хорошее время для таких решений. Получите оценку стоимости вашей квартиры и стратегию для дальнейших действий.