• Как застройщики нарушают закон
• Как компания ФСК нарушает закон
• Сидней Сити против дольщиков
• Не верьте проплаченным инвестклубам и блогерам
• Рекомендации юриста — как вытащить деньги из неудачного проекта
Это экспериментальное интервью: обсудим, как застройщики нарушают действующее законодательство. Нам поможет опытный юрист — Роман Минасян. Разберемся, где застройщики действительно нарушают права дольщиков, а где действуют в правовом поле.
Под наш пристальный взгляд попали застройщики: ФСК, Самолет и А101.
Видели видео?
Про ФСК Виктор Зубик, руководитель компании Smarent, уже снимал отдельное видео о том, как людей, мягко говоря, поставили в неудобное положение.
Суть: огромное количество людей купили квартиры в рассрочку, на вторичном рынке они стали явно дешевле — при попытке расторгнуть договор дольщикам предъявили штраф 10% и пункт об обоюдном согласии сторон. Вместо конструктивного диалога — массовые судебные иски.
Похоже, видео Виктора Зубика стало триггером — пошла медийная огласка. Россия – 1 также снимала выпуск о ситуации. Роман Минасян рассказывает, что ролик Виктора стоит в закрепе во всех группах его соцсетей и крайне популярен.
История характерна и для ГК «Самолет», и для А101, утверждает юрист Роман Минасян. Так, на многочисленные обращения и письма юриста реакции от компаний не последовало. В суд представители компании Самолет не явилась, но по решению суда деньги вернули.
ЖК Сидней Сити — ФСК судится с дольщиками
Что случилось: Компания ФСК подала против дольщиков около 170 исков по объекту ЖК Сидней Сити в течение нескольких месяцев, начиная с января. Цифры космические, учитывая стоимость объектов недвижимости по договорам. Цель: взыскать недоплату.
Самое страшное для дольщиков — попутно подано ходатайство о наложении обеспечительных мер: на счета, имущество, транспорт. Это значит, что в одночасье счета и имущество дольщиков оказались под арестом. А люди узнали о судебных процессах только по факту: пристав наложил арест, банки заблокировали их счета. Дольщиков, по сути, лишили и средств к существованию, и финансовой самостоятельности. Немаловажно, что после арестов банки отказывают в выдаче ипотеки. Пока удалось отменить лишь один арест по делу, которое вел Роман Минасян.
ФСК, вы не правы
Разберем, в чем именно.
Дольщик — владелец счета эскроу. Счета эскроу раскрываются только тогда, когда застройщик выполнил свою часть сделки, то есть ввел дом в эксплуатацию. До момента передачи ключей покупатель является кредитором застройщика, и деньги принадлежат покупателю. Правда, он не может ими распоряжаться, так как банк блокирует средства до сдачи объекта.
Юрист акцентирует: деньги гражданина попадают на счет застройщика в момент раскрытия счета эскроу — тогда возникает долг. А ФСК подали в суд за полгода до ввода в эксплуатацию и за год до получения ключей.
У застройщика есть другой путь, которым он не пользуется: два месяца покупатель не платит, расторгай ДДУ. Тогда человек заберет деньги с эскроу, и к нему можно предъявлять обоснованные штрафы. Например, взыскать комиссию за привлечение.
Пример: квартира стоит 20 млн рублей, покупатель внес 4 млн и перестал платить по рассрочке. Застройщик расторгает договор, автоматически штраф составит 10% (2 млн). Покупателю приходит на счет 4 млн, и застройщик может подать в суд за потенциальные потери — до 10%.
На практике получилось наоборот: обязательства застройщик не исполнил, но начал арестовывать за долги квартиры, которые не построили.
Ввод в эксплуатацию — не равно получить ключи. Когда покупатель приходит в офис продаж, его очаровывают. Менеджеры говорят, что ввод в эксплуатацию (на примере ЖК «Архитектор» от ФСК) будет в IY квартале 2023. Как мыслит покупатель? Он считает, что получит ключи от заветной квартиры, за которую платит «триллион» рублей ипотеки, где-то в октябре-ноябре, перед праздниками. Как подарок на Новый год.
Но реальность другая.
Уточним теперь по ЖК Сидней Сити. Изначально срок ввода в эксплуатацию заявлен в проектной декларации. В рекламе также видим срок ввода в эксплуатацию — I квартал 2023 года. В договоре — до 31 августа 2023. А деньги, штраф в 10%, запросили еще в 2022 году.
Рассрочка-то мнимая
В то время как правительство нацелено на уменьшение кредитной нагрузки и низкие ставки по льготной ипотеке, некоторые застройщики взвинтили цены. Да еще и пытаются подменить собой банк, предоставляя рассрочку. Помня о том, что деньги на счетах эскроу застройщику пока не принадлежат, строчку о рассрочке в договоре дольщик должен рассматривать трезво. Покупатель не пользуется этими деньгами, но цена квартиры уже увеличивается на 7%. Кроме того, с начала строительства цена от застройщика росла скачкообразно и была выше рынка. Аналитика также показывает, что доля продаж с ипотекой у ЖК Сидней Сити ниже, чем у всех соседей.
«Мнимая» рассрочка заменила банк. Почему мнимая?
Во-первых, получается, что банк не готов кредитовать и давать ипотеку каждому обратившемуся клиенту. А застройщик готов.
Во-вторых, стандартная рассрочка — это когда застройщик дает ее до получения ключей либо на длительный срок, положим, 4 года. Тогда стоимость квартиры логично повышается. В данном кейсе застройщик берет 7% годовых. А на этапе старта продаж, в 2021 году, льготная ипотека была под 5,5% — то есть дешевле, чем рассрочка. И выгоднее брать в банке. Да, и такие дольщики избежали бы вышеописанной ситуации.
Таким образом, «финансовые выгоды» инвестиций в рассрочку не сработали.
На словах застройщик обещал «обратный выкуп», да еще и с 15%-ной выгодой. В случае чего. Но в ДДУ об этом ни слова.
• Как компания ФСК нарушает закон
• Сидней Сити против дольщиков
• Не верьте проплаченным инвестклубам и блогерам
• Рекомендации юриста — как вытащить деньги из неудачного проекта
Это экспериментальное интервью: обсудим, как застройщики нарушают действующее законодательство. Нам поможет опытный юрист — Роман Минасян. Разберемся, где застройщики действительно нарушают права дольщиков, а где действуют в правовом поле.
Под наш пристальный взгляд попали застройщики: ФСК, Самолет и А101.
Видели видео?
Про ФСК Виктор Зубик, руководитель компании Smarent, уже снимал отдельное видео о том, как людей, мягко говоря, поставили в неудобное положение.
Суть: огромное количество людей купили квартиры в рассрочку, на вторичном рынке они стали явно дешевле — при попытке расторгнуть договор дольщикам предъявили штраф 10% и пункт об обоюдном согласии сторон. Вместо конструктивного диалога — массовые судебные иски.
Похоже, видео Виктора Зубика стало триггером — пошла медийная огласка. Россия – 1 также снимала выпуск о ситуации. Роман Минасян рассказывает, что ролик Виктора стоит в закрепе во всех группах его соцсетей и крайне популярен.
История характерна и для ГК «Самолет», и для А101, утверждает юрист Роман Минасян. Так, на многочисленные обращения и письма юриста реакции от компаний не последовало. В суд представители компании Самолет не явилась, но по решению суда деньги вернули.
ЖК Сидней Сити — ФСК судится с дольщиками
Что случилось: Компания ФСК подала против дольщиков около 170 исков по объекту ЖК Сидней Сити в течение нескольких месяцев, начиная с января. Цифры космические, учитывая стоимость объектов недвижимости по договорам. Цель: взыскать недоплату.
Самое страшное для дольщиков — попутно подано ходатайство о наложении обеспечительных мер: на счета, имущество, транспорт. Это значит, что в одночасье счета и имущество дольщиков оказались под арестом. А люди узнали о судебных процессах только по факту: пристав наложил арест, банки заблокировали их счета. Дольщиков, по сути, лишили и средств к существованию, и финансовой самостоятельности. Немаловажно, что после арестов банки отказывают в выдаче ипотеки. Пока удалось отменить лишь один арест по делу, которое вел Роман Минасян.
ФСК, вы не правы
Разберем, в чем именно.
Дольщик — владелец счета эскроу. Счета эскроу раскрываются только тогда, когда застройщик выполнил свою часть сделки, то есть ввел дом в эксплуатацию. До момента передачи ключей покупатель является кредитором застройщика, и деньги принадлежат покупателю. Правда, он не может ими распоряжаться, так как банк блокирует средства до сдачи объекта.
Юрист акцентирует: деньги гражданина попадают на счет застройщика в момент раскрытия счета эскроу — тогда возникает долг. А ФСК подали в суд за полгода до ввода в эксплуатацию и за год до получения ключей.
У застройщика есть другой путь, которым он не пользуется: два месяца покупатель не платит, расторгай ДДУ. Тогда человек заберет деньги с эскроу, и к нему можно предъявлять обоснованные штрафы. Например, взыскать комиссию за привлечение.
Пример: квартира стоит 20 млн рублей, покупатель внес 4 млн и перестал платить по рассрочке. Застройщик расторгает договор, автоматически штраф составит 10% (2 млн). Покупателю приходит на счет 4 млн, и застройщик может подать в суд за потенциальные потери — до 10%.
На практике получилось наоборот: обязательства застройщик не исполнил, но начал арестовывать за долги квартиры, которые не построили.
Ввод в эксплуатацию — не равно получить ключи. Когда покупатель приходит в офис продаж, его очаровывают. Менеджеры говорят, что ввод в эксплуатацию (на примере ЖК «Архитектор» от ФСК) будет в IY квартале 2023. Как мыслит покупатель? Он считает, что получит ключи от заветной квартиры, за которую платит «триллион» рублей ипотеки, где-то в октябре-ноябре, перед праздниками. Как подарок на Новый год.
Но реальность другая.
Уточним теперь по ЖК Сидней Сити. Изначально срок ввода в эксплуатацию заявлен в проектной декларации. В рекламе также видим срок ввода в эксплуатацию — I квартал 2023 года. В договоре — до 31 августа 2023. А деньги, штраф в 10%, запросили еще в 2022 году.
Рассрочка-то мнимая
В то время как правительство нацелено на уменьшение кредитной нагрузки и низкие ставки по льготной ипотеке, некоторые застройщики взвинтили цены. Да еще и пытаются подменить собой банк, предоставляя рассрочку. Помня о том, что деньги на счетах эскроу застройщику пока не принадлежат, строчку о рассрочке в договоре дольщик должен рассматривать трезво. Покупатель не пользуется этими деньгами, но цена квартиры уже увеличивается на 7%. Кроме того, с начала строительства цена от застройщика росла скачкообразно и была выше рынка. Аналитика также показывает, что доля продаж с ипотекой у ЖК Сидней Сити ниже, чем у всех соседей.
«Мнимая» рассрочка заменила банк. Почему мнимая?
Во-первых, получается, что банк не готов кредитовать и давать ипотеку каждому обратившемуся клиенту. А застройщик готов.
Во-вторых, стандартная рассрочка — это когда застройщик дает ее до получения ключей либо на длительный срок, положим, 4 года. Тогда стоимость квартиры логично повышается. В данном кейсе застройщик берет 7% годовых. А на этапе старта продаж, в 2021 году, льготная ипотека была под 5,5% — то есть дешевле, чем рассрочка. И выгоднее брать в банке. Да, и такие дольщики избежали бы вышеописанной ситуации.
Таким образом, «финансовые выгоды» инвестиций в рассрочку не сработали.
На словах застройщик обещал «обратный выкуп», да еще и с 15%-ной выгодой. В случае чего. Но в ДДУ об этом ни слова.
Как себя вести — покупателю
Нужно ли читать ДДУ? Обязательно. Тысячи дольщиков подписывают и не изучают точные условия сделки.
Приведем пример, когда наш эксперт находил «запредельное», что противоречит закону.
Самое простое — место определения подсудности споров. Неважно, где юридический адрес застройщика ФСК, но место встреч в суде всегда одно — Мещанский районный суд г. Москвы. Это незаконно. Дольщик являются потребителем, поэтому по закону может выбирать, куда обратиться в суд: по месту жительства, по месту нахождения юридического адреса застройщика или по месту нахождения объекта долевого строительства. То есть 3 варианта на выбор. А в договоре выбора нет.
Некоторые клиенты, имея на руках деньги на половину стоимости одной квартиры, поддались сладким речам менеджеров продаж. В итоге купили пул квартир (конкретный кейс — 3 квартиры) с целью последующей перепродажи, используя рассрочку от застройщика. Не сработало, зато получили пул проблем.
Такая история не единична, это система.
В 2021 г. клиентам обещали, что через год рынок вырастет — они смогут продать эти несколько квартир, получить прибыль и жить припеваючи. Люди так устроены, что верят магическим словам о грядущих гарантированных доходах. Только на деле застройщик оказался защищен и законом, и договором (штраф за досрочное расторжение 10%). А дольщик, получается, нет.
Как себя вести — застройщику
Наш эксперт считает так: два месяца прошло, не заплатили, на эскроу деньги не поступили, расторгай договор. Потом подавай в суд и доказывай свои убытки.
Компания ФСК пошла другим путем: подали на остаток долга — это относительно законный путь. Первые судебные решения были быстры и жестки: приведены две статьи Гражданского кодекса, на основании которых с дольщика требовали взыскать остаток долга. А суммы немалые. В среднем 20+ млн рублей. При этом дольщик, условная Маша Петрова, жила и не ведала о назначенном заседании суда.
Неправильно. Либо построй, отдай и взыскивай. Либо расторгай и взыскивай убытки через суд.
А ФСК решили, по сути, взыскивать долг за несуществующую квартиру.
А что закон?
Наш эксперт Роман Минасян еще раз подчеркивает: пока объект не передан, у ФСК есть право отказаться от договора и взыскать свои издержки. Либо сидеть-ждать пока дольщик не исполнит свои обязательства. А в суд подавать хотя бы на этапе, когда полностью ввели дом в эксплуатацию.
В данном случае дольщик по своей инициативе, если нет экстраординарных причин, не может расторгнуть договор — такая дырочка в законодательстве. Многие же подали иски о расторжении к ФСК сами, ссылаясь на СВО. Суд отвечает — это не повод к расторжению. И это законно. Нужно доказать, как лично ты пострадал. Например, работал в компании Mercedes, которая ушла с рынка, был редкий специалист, сейчас не можешь в России найти работу по квалификации, имеешь документы о сокращении и финансово несостоятелен, банк ипотеку не дает. С этим можно идти в суд, апеллируя, что не мог предвидеть такие обстоятельства. Но именно таких кейсов пока нет.
Юрист резюмирует, по закону у застройщика есть 3 варианта: договариваться мирно, расторгнуть договор по соглашению сторон либо терпеть и строить объект, а после, когда объект уже достроен, обращаться в суд.
В случае с ФСК возник четвертый вариант: то есть и деньги не твои, и дом не построил, и, скорее всего, никому вовремя ничего не передадут. Но в суд пошли — это элемент давления, считает юрист. Около 10% покупателей побежали брать ипотеку на любых условиях. Люди стали искать деньги, брать кредиты на любых условиях, продавать активы и гасить. Еще раз напомним цифры, это порядка 170, а возможно, и больше реальных исков.
Опыт — сын ошибок
По ЖК «Архитектор» Роман Минасян со своими клиентами пошли на упреждение. И, надо отдать должное, многим стали согласовывать скидки. Из ситуации конфликта Роман попытался войти в ситуацию переговоров с юристами ФСК, чтобы в итоге было win-win: компания свое не потеряла и клиенты на улице не остались. В результате на запрос уже дают 10%-ную скидку, причем не от цены ДДУ, а от остатка по долгу. Это оформляется в виде дополнительного соглашения к ДДУ.
Клиенты обращаются к риелтору, давая скидку и пытаясь продать квартиру по договору уступки прав. Правда, есть «неприятная таблетка»: комиссия 350 тыс. рублей за оформление документов, которую требует ФСК. Получается, вам сделают скидку 2,5 млн, но дополнительно заплатите за это неплохую комиссию по договору оказания услуг. Заранее. И могут набавить за допуслуги: например, за удаленное оформление еще плюс 15 тыс. рублей — клиенты Романа столкнулись на практике.
А клиенты у Романа Минасяна — от Камчатки до Лондона и Турции. Многие заключали договора дистанционно. В свое время повелись на «скидку дня» от брокера (случай с клиентом брокера «Аякс» в Краснодаре). На людей давили, что нужно быстрее подписать договор: не вчитываясь в условия ДДУ, скачивали приложение, подписывали — и теперь несут допрасходы. О давлении говорят около 70% клиентов Романа. Многие бедолаги, которым задурили головы, попали в эту историю: отнесли свои зачастую единственные деньги. Хотя и профессиональные инвесторы среди тех, кто обратился к Роману, тоже есть.
«Инвестиционные клубы» рекомендуют — не слушайте
Есть и такие истории. Когда брокер не мог «дожать» клиента, он отправлял его в инвестклуб. Там, бесплатно или за 100 тыс. рублей, предлагали найти «самые выгодные варианты», делали аналитику, давали юристов, которые проверяют договор. Но в итоге все равно советовали покупать Сидней Сити.
Здесь работали два крупных игрока.
Первый — Клуб MoneyYard: люди вступали за взнос 90–100 тыс. рублей. Читали телеграм-канал с предложениями, удачные «личные» кейсы, в которых делятся, как все круто получилось. С клиентом работает персональный менеджер. Правда, после поиска отличных премиум-вариантов — в итоге предлагали Сидней Сити от ФСК. Клиентам присылали excel-файл, доходность 132% годовых.
Виктор Зубик приводит видео, в котором подписчик интересуется, а почему же Smarent не рекомендует Сидней Сити. Подписчик переслал Виктору файлы с таким «чудесным» предложением. Доходность — 123%.
Роман Минасян акцентирует, как правило, все нужно было делать срочно, ведь предложение ограничено. С клуба MoneyYard массово зашли в проект как минимум 20 клиентов. Не зря средний заработок брокера там от миллиона рублей (умножай комиссию 4% на стоимость квартиры).
Второй — Люзия недвижует New. Автор телеграм-канала позиционирует себя как инвестор, юрист и автор стратегии с доходностью от 40% в год. Клуб для девочек-инвесторов. Красивая жизнь, фотки из путешествий, демонстрируются квартиры. Схема та же: удачные личные кейсы, персональный менеджер. И это работает — от этого клуба в проект ФСК Сидней Сити и другие пришло около 70 человек. Комиссия — миллионов 70–100, оборот компании — больше 100 000 000 руб. (видео из телеграм-канала приводится).
То есть это замаскированное «черное» агентство недвижимости, которое демонстрирует «успешный успех», по аналогу блогеров типа Блиновской и т.п., считает юрист. Под видом несуществующих инвестпредложений «втюхивают» дорогие объекты ФСК. «Удачно зашла в тему, удачно подобрала аудиторию», — констатирует эксперт. Куда идет семейный бюджет таких покупателей, порой вторая половина не знала. Попав в неприятную историю с ФСК, обращались к Роману. Правда, с оговоркой, что муж ничего не знает и надо как-то выйти из ситуации. Но с юристом «как на духу», все без утайки, чтобы решить вопрос.
То есть клиентуру таких клубов грамотно обрабатывают, а деньги уже у ФСК.
Разве так можно?
Роман подписался на канал, изучил рассылки и методы — нашел, что может заинтересовать правоохранительные органы: мошенничество и еще пара статей.
Итак, было проложено три пути как «влипнуть»:
1. Прийти самостоятельно в ФСК покупать квартиру, поддаться на предложения менеджеров и оформить в рассрочку несколько квартир вместо одной — так сказать, «проинвестировать».
2. Прийти к брокеру, агенту (типа «Аякс»).
3. Стать членом «инвестклуба».
Нарушает ли закон менеджер в офисе продаж, когда говорит, что вы заработаете столько-то денег? Менеджер продаж не может давать инвестиционную рекомендацию, это не инвестиционный фонд. Получается, не может, но дает.
Юрист акцентирует: в законе прописано, что дольщик приобретает квартиру для собственных нужд. Если в суде человек заявит, что он такой мегаинвестор и купил квартиры с целью инвестировать, то получит неустойку не в двойном размере, как положено по закону, а в одинарном. Это на основе практики: кейс по неустойке при передаче квартиры.
«Вы без проблем расторгнете договор, вы заработаете», — обещает менеджер ФСК в аудиозаписи телефонного разговора с клиентом, которая имеется у Романа. Наш эксперт рекомендует: фиксируйте важные моменты своей жизни, когда отдаете 1– 2– 3 или 10 млн. Ведь это очень большие деньги, 10-20 зарплат ваших годовых зарплат.
Рядом было дешевле. И без проблем
К чему приводят всевозможные программы рассрочек и льготных ипотек, когда ими неправильно пользоваться?
Виктор сравнивает: когда стартовали продажи ЖК Сидней Сити, готовые однокомнатные квартиры в расположенном рядом ЖК Freedom продавались по цене 10–12 млн рублей. Здраво рассуждающие инвесторы заходили в проект по этим ценам. К тому же, тогда была низкая ставка на рыночную ипотеку, 8–9%. Потом делали ремонт, который по тем временам был значительно дешевле, около 2,5 млн руб. И уже пару лет сдают квартиру. Средний доход — 1,5 млн руб. Сейчас инвестор ЖК Freedom может продать объект на уровне 19–20 млн руб.
А вот у дольщиков компании ФСК так не получилось.
Надежды выгодно заработать не реализовались. Кто-то недополучил прибыль, а мог бы заработать ее на фондовом рынке или на вкладе. Кто-то изрядно испортил нервы и несет издержки на юристов. А кто-кто закрывает реальные убытки и продает квартиру со значительным дисконтом.
Именно поэтому стоит правильно выбирать недвижимость и компании, которые вам помогают. По крайней мере, искать сайты профессионалов.
Sydney City и реклама у блогеров
Профессиональные инвесторы не скупали в портфель по 10 квартир в Сидней Сити. Виктор Зубик подчеркивает, что цены на старте продаж сразу были шокирующими. Роман согласен: инвеста там нет.
Настораживало и то, что ФСК стали массово закупать рекламу у блогеров (Youtube-каналы Никиты Журавлева, «Стас Недвижка», «Квартирный контроль»): приглашать в офис, где рассказывали про инвестиционную модель на условиях рассрочки.
В Сидней Сити есть проблемы
Что происходит внутри комплекса, пока такая информация в официальном поле застройщиком не освещается. Однако некоторые клиенты Романа Минасяна уже получили опыт приемки: и он пока не радует, дом на бизнес-класс не тянет.
Какая и как положена плитка, царапины на стеклопакетах, зазоры на окнах, повреждения на подоконниках, дверях — неаккуратность присутствует. Люди, покупающие бизнес-класс, ждут эстетики. На деле класс жилья снижен с премиума до бизнеса, да и то, есть недочеты.
Виктор Зубик, как всегда, все проверяет лично, с выездом на объект. Придомовая территория комплекса — это классический небольшой двор, обещанных экологичных материалов и новшеств, не обнаружено. Это классический дом бизнес-класса: и косяки есть, и двор обычный.
Интересные примеры придомовой территории есть в других проектах: ЖК JOIS (Джойс) от MR-Group, ЖК «Остров», «Символ». Да, они тоже продаются очень дорого, но там застройщики «не впаривают» всевозможные программы рассрочек, а в итоге дают довольно качественный продукт.
Так что ставим минус ФСК за такой неудачный проект.
Еще не в пользу ФСК
Главный кредитор проекта Сидней Сити — Сбербанк. Правда, у самого банка уже создана структура, которая скоро позволит им самим стать застройщиком. А пока строится Сберсити.
На текущий момент на рынке есть два застройщика, которые дают скидки и продают дешевле, чем в начале года — ФСК и ЛСР. По проекту низкие объемы продаж: Виктор демонстрирует график, на котором видно, что в апреле 2023 года продано 11 квартир, в мае — 12, в июне — 13. За счет оттока средств, который пошел с эскроу-счетов, банк-кредитор изменил им условия по проектному финансированию.
Стоит учитывать и то, что когда дом будет сдан, владельцы начнут предъявлять претензии и неустойки по качеству, срокам передачи и т.п. — «хищные» приемщики и юристы уже наготове.
Обстоятельства не в пользу компании ФСК. Возможно, потребуется покрыть издержки за счет других направлений бизнеса.
Роман Минасян — гроза застройщиков?!
Удешевление материалов, просрочки при передаче объектов, финансовые проблемы — все это рынок уже видел.
Например, по Баркли - Медовая долина, во второй-третьей очереди класс жилья снижен до эконом минус. ФНС подала иск о банкротстве на 8,5 млн. И даже такой суммы у застройщика нет. Роман оценивает, что он держатель их долга миллионов на 300 как представитель большого количества покупателей.
Правительство хотели понижением ставок и рядом мер сделать, чтобы людям были доступны квартиры. Чтобы они покупали, застройщики строили — всем хорошо. Но застройщики подняли цены и стали применять разные хитромудрые схемы рассрочек.
В итоге, если в 2021 году проект Сидней был в лидерах продаж, то сейчас на минимуме (3–10 квартир в месяц). К тому же, лидер по переуступкам, добавляет Виктор Зубик.
Что дальше?
Получается, почти все суды в Мещанском суде клиентами ФСК проиграны, потом пошла волна апелляций, которая в большинстве также проиграна. И Роман пошел в кассацию — обжалование вынесенного приговора в высшей судебной инстанции.
Юрист отмечает, что клиенты обратились к нему на стадии апелляции и кассации, поскольку первые суды были с моментальным результатом для людей, как он рассказал выше. Старые дела в первой инстанции переносятся, начиная с весны, на сентябрь. Апелляционные жалобы по проигранным делам в Мосгорсуд почти не поступают, пока рассмотрено около 5 дел, рассказывает эксперт. Одно из дел вел Роман, и оно проиграно. Теперь юрист подал в кассацию. И, о чудо! Как только дело дошло до кассации получилось следующее: первое заседание отложено по причине неявки представителя ФСК, но на втором представитель ФСК был и попросил отложить заседание, поскольку компания готова на мировое урегулирование спора.
Давайте договариваться
То есть ФСК боится проигранного суда по кассации? Похоже на то.
Пока дела отложены, идет разбор ситуации. А в мае первое решение суда было вынесено молниеносно. На кассации клиенты Романа Минасяна согласились с предложением мирового соглашения. Юрист не возражает — давайте договариваться. Тем более, независимые судьи оценивают материалы клиентов Романа так: дорога в Верховный суд. Известна позиция правительства Москвы — застройщиков особо не обижать, возможно, суд ее учитывает. Практика показывает, что при подаче на неустойку, половина режется. Условно, если клиент претендует на миллион рублей, решение будет на 500 тыс. плюс штраф, получается около 600–700 тыс. руб. Полностью неустойку взыскать удается лишь в вопиющих случаях, когда застройщик не является и не заявляет ходатайства. Так в практике Романа было в исках по застройщику А101.
От того, как сложится судебная практика, будет многое зависеть. Видимо, понимая это, ФСК решили договариваться.
Можно ли вернуть всю сумму по договору?
Это вопрос договоренностей, уверен Минасян. Посмотрим как раз на кейсе клиентки из Краснодара, которая продав свое имущество, хотела купить одну квартиру, но, по рекомендации менеджеров, взяла несколько лотов в рассрочку. Лоты у нее в 3-м корпусе Сидней Сити, который, похоже, не будет сдан в срок. По 214-ФЗ, если квартира не передана в срок, у покупателя есть срок в 2 месяца, чтобы расторгнуть договор и получить свои средства со счета эскроу назад. ФСК понимает риски того, что люди начнут расторгать договора по этому основанию. Тактика — ждать.
По закону, за 2 месяца до планируемого переноса сроков сдачи застройщик должен разослать допсоглашения покупателям. А ФСК его не присылали. Видимо, уверены, что сдадут вовремя и передадут клиентам.
Правда, есть вариант, что в назначенный по договору срок сдачи объекта клиенту придет смс, что можно получать ключи. А фактически запишут на передачу только через 2 месяца. Такая практика существует, например у INGRAD.
Тут рецепт простой, делится опытом Роман. Отправить заявление о готовности принять квартиру. Опять же казус — передаем только в случае полной оплаты. Тогда разбираемся: вы передаете или расторгаете?
Если же кассация будет рассмотрена в пользу клиента, это не освободит его от долга. Это освободит именно от ошибки, когда долг взыскивали раньше, чем положено.
Роман Минасян считает, что ФСК заранее предполагали, что не сдадут в срок и заранее учитывали, что придется расторгаться, да еще и с потерей с их стороны. У клиента возникает право на неустойку за пользование деньгами. Срок наступает 1 ноября, тогда можно подавать в суд.
Спойлер: решение Мещанского суда отменили
Интервью записано в августе. Сентябрьское включение от Романа Минасяна: решение отменено, ждем текст определения с причиной. Представитель ФСК присутствовал на заседании.
Что с судами? Передают ли людям ключи?
Апдейт от 25 сентября.
По компании ФСК: два решения в кассации удалось отменить, дела отправили на новое рассмотрение.
По компании А101: смогли изменить ДДУ, убрать все штрафные пункты от застройщика. То есть можно делать уступку даже с переводом долга без согласия от застройщика — платить за это уже не нужно. Такой пункт ДДУ можно отсудить без проблем.
3 вопроса Роману Минасяну по текущей ситуации:
1. Значит ли это, что 200–300 дольщиков имеют шанс на выигрыш?
Это значит то, что застройщик изначально подавая иски, был неправ. Они должны были расторгнуть договоры и расстаться со своими клиентами. Вышестоящий суд на это указал. Соответственно, иски будут пересмотрены в пользу дольщиков. Поскольку застройщик не может передать квартиру без оплаты ДДУ, но и деньги люди не платят, то единственный выход у застройщика — через 2 месяца после начала просрочки платежа расторгать договора долевого участия.
2. Исполнил ли застройщик обязательство передать квартиры до 31 августа?
Роман Минасян рассказывает: 31 августа получено разрешение на ввод, а передано лишь несколько квартир из всего дома. Начиная с 5–6 этажа, там нет окон, внутри нет отделки, стены в швах, работает всего один лифт. Места общего пользования доделываются только сейчас. Минус первый этаж завален стройматериалами, минус второй этаж готов. По факту, даже если у вас квартира с отделкой, все равно не сможете начать здесь жить.
2. Заселяйся и живи — все как в рекламе?
Наш эксперт участвовал в приемке квартиры с отделкой. Данная квартира в первом корпусе на 2-м этаже: есть ряд мелких недоделок, небольшие проблемы с электричеством, все окна под замену — но жить можно. Другой вопрос, что владелец будет жить на стройке, в моменте нет никакой инфраструктуры. Стоянкой и кладовкой пользоваться нельзя. Дом не готов.
В другом корпусе отказались включать воду, чтобы проверить, есть ли ввод воды. Еще в одном: когда включили электричество и нажали на звонок, произошло замыкание.
Для нормальной эксплуатации требуется как минимум полгода. ФСК очень торопятся. А, как известно, поспешишь, и …
Читайте договора
Люди не читают договора и не обращаются к юристам — и в этом основная проблема, уверен Виктор Зубик.
Хотя ФСК своим клиентам Smarent не рекомендует уже как минимум пару лет. Разве что по переуступке интересные для инвестиций варианты или при сравнении готовый/строящийся объект по сопоставимой цене.
Брокеры Smarent часто сталкиваются с такой ситуацией: клиенты приходят в подбор, после анализа и подбора варианта им предлагается услуга дальнейшего сопровождения. То есть подключить юристов, проверить документы и договор. Но большинство отказывается — и это осознанный выбор, то есть клиент берет на себя все риски.
Ценные рекомендации юриста
• При заключении ДДУ
Договор — слабая сторона сделки, обычно покупатель подписывает ДДУ как есть. Но можно хотя бы в переписке с менеджером попросить убрать пункты, которые не нравятся. Вам откажут — зафиксируйте этот факт. Заключили ДДУ — сразу направили письмо с просьбой исключить такие-то пункты, поскольку они нарушают ваши права. Разумеется, письма должен составлять юрист. Тут же копию письма и заявления направьте в Москомстройинвест. Они выполняют функцию надзора и, скорее, ответят, акцентируя на свободу договора. А вы, получив оба ответа или же не получив, но выждав срок, можете идти в суд и приводить ваш договор ДДУ в состояние, которое вас устроит.
Из практики: в договорах компании Самолет править нечего, а вот в договорах А101 можно уничтожать полдоговора. Если нет пункта о расторжении договора, регулируемся законодательством.
• Место подсудности
Стоит обращать внимание на место подсудности. Если вы из Иркутска, зачем вам это делать в Мещанском суде г. Москвы? Это может повлечь дополнительные издержки в случае необходимости. Покупатель — слабая сторона договора с застройщиком. Поэтому закон предусматривает для него чуть больше прав. Государство регулирует эти взаимоотношения.
• Уступка прав
В жизни все может складываться не так, как вы планировали. И вы решаете продать квартиру, полностью оплатив ДДУ. В законе написано, что это происходит без согласования с застройщиком. А в договоре может быть изложено иначе. Например, в договорах А101. Застройщик «беспокоится»: нам очень важно, кому вы продаете. И берет за свои переживания комиссию в 200 тыс. руб. В законе об этом не сказано ни слова. Не ленитесь — даже после заключения договора попросите юриста проверить, это стоит около 10 тыс. руб. Зато впоследствии это может сэкономить большие деньги.
Многие клиенты обращаются к Роману Минасяну повторно благодаря успешному опыту сотрудничества. При этом у него нет сайта. Зато хорошо работает «сарафанное радио». У хорошего юриста так и должно быть, уверен Виктор Зубик, руководитель компании Smarent.
Юрист укажет пункты, которые нарушают ваши права. Покажет, в каких ситуациях может возникнуть неприятность. Хотите — исправим. Это такая же защита прав потребителей — приведение договора в соответствие с 214-ФЗ, чтобы права людей не нарушались.
• Рекомендации дольщикам ФСК
Что сейчас стоит сделать дольщикам, которые попали в тяжелую ситуацию: у них нет денег заплатить ФСК, нет денег на ремонт или они не могут выйти за те деньги, за которые зашли?
Первое, не опускать руки, считает Роман Минасян. На этом жизнь не заканчивается. Если на вас подали в суд, стоит обратиться к юристам и защищать себя по максимуму.
Второе, обратиться за скидкой к застройщику, оформить дополнительное соглашение на изменение цены и выставлять квартиру по переуступке. Спрос на переуступку есть, а вы как инвестор можете сделать скидку, выйти из проекта и не потерять все.
Кто может оформить ипотеку, имеет смысл это сделать и забрать квартиру.
• Лайфхак по Сидней Сити
Проект не будет сдан в течение 2 месяцев. Владелец ДДУ после того, как пошла просрочка, имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Застройщик может выслать вам смс с приглашением приходить и получать ключи, но по факту записаться можно только на дальний срок.
Тогда порядок действий таков:
Сначала направить ответное письмо, обозначить, что вы готовы принять квартиру в любое время, до офиса дозвониться не можете, на приемку вас не приглашают, объясняя, что пока зовут только определенные этажи. Но вы письменно выражаете свое согласие, желание, возможность прийти и принять квартиру. Вот и это будет являться уведомлением застройщика о том, что вы были готовы принять квартиру, но вам ее не передали в срок. Суд подобные доводы застройщика не принимает.
А в Росреестр через два месяца достаточно просто написать заявление, приложить копию письма, что заявление о расторжении вы направили застройщику, и подавать документы. Росреестр их принимает, расторгает ваш договор. Далее вы предъявляете застройщику, что договор расторгнут, вот выписка, прошу вернуть деньги. Если же он не согласен, также через суд возвращаем средства. Плюс еще будут большие штрафные санкции и проценты.
• Юрист — в помощь
Если вы хотите инвестировать в недвижимость, конечно, нужно не только разбираться в аналитике, но и немножко быть юристом.
Берите юриста для сделки, ведь задача агента по недвижимости либо брокера — дать аналитику для выбора объекта. А юридической составляющей должен заниматься профессиональный юрист.
Инвестируйте с умом!