Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, кому стоит покупать квартиру в льготную ипотеку сейчас, в мае 2024 г., а кому лучше подождать.
В этом видео:
• Новостройки дороже готовой недвижимости на 55%, закредитованность растет — когда лопнет этот пузырь?
• Недвижимость, доллар или депозит?
• А может, лучше на вторичку, где дешевле на 55%?
• Тогда, может, все же переждать этот хаос?
• Кому не надо спешить?
• А кому лучше не медлить?
• Может быть, дождаться июля–августа?
• Выводы: брать или не брать
Скоро отменят льготную ипотеку, а цены на новостройки все растут. Банки и риелторы заманивают клиентов последней возможностью взять квартиру по низкой ставке ипотеки, но есть ли в этом смысл? Сейчас разберемся.
Новостройки дороже готовой недвижимости на 55% – да, но есть нюанс
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина открыто заявляет, что разрыв цен между первичным и вторичным рынком достиг 55%. Глядя на такие заголовки, может показаться, что мы катимся в большой ипотечный пузырь, и кризис, как, например, был в США в 2008 г., уже стучится в дверь. Ведь действительно, люди набрали этих самых квартир в льготные ипотеки, да и сейчас бегут покупать, а вот когда они все разом захотят выйти из своих инвестиций, то пузырь, наконец, лопнет, и горе-инвесторы потеряют деньги. Самые «хитрые» думают: я сейчас положу деньги на депозит, чуть-чуть подкоплю, и когда цены рухнут, я пойду и с наличкой буду скупать все эти квартиры по бросовым ценам. Но это лишь фантазии.
В этом видео:
• Новостройки дороже готовой недвижимости на 55%, закредитованность растет — когда лопнет этот пузырь?
• Недвижимость, доллар или депозит?
• А может, лучше на вторичку, где дешевле на 55%?
• Тогда, может, все же переждать этот хаос?
• Кому не надо спешить?
• А кому лучше не медлить?
• Может быть, дождаться июля–августа?
• Выводы: брать или не брать
Скоро отменят льготную ипотеку, а цены на новостройки все растут. Банки и риелторы заманивают клиентов последней возможностью взять квартиру по низкой ставке ипотеки, но есть ли в этом смысл? Сейчас разберемся.
Новостройки дороже готовой недвижимости на 55% – да, но есть нюанс
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина открыто заявляет, что разрыв цен между первичным и вторичным рынком достиг 55%. Глядя на такие заголовки, может показаться, что мы катимся в большой ипотечный пузырь, и кризис, как, например, был в США в 2008 г., уже стучится в дверь. Ведь действительно, люди набрали этих самых квартир в льготные ипотеки, да и сейчас бегут покупать, а вот когда они все разом захотят выйти из своих инвестиций, то пузырь, наконец, лопнет, и горе-инвесторы потеряют деньги. Самые «хитрые» думают: я сейчас положу деньги на депозит, чуть-чуть подкоплю, и когда цены рухнут, я пойду и с наличкой буду скупать все эти квартиры по бросовым ценам. Но это лишь фантазии.
Если посмотреть на статистику, то, да, закредитованность населения по ипотечным жилищным кредитам с каждым месяцем растет. Детально статистику по закредитованности мы разбирали в этом эфире и в этой статье. В целом, можно сделать вывод, угрозы для рынка недвижимости она не несет. Да, огромное количество людей набрали в последние годы ипотечных кредитов под низкие ставки, но с учетом высокой инфляции и выгодной аренды продавать в моменте никто не спешит. Возможно, ситуация и дальше бы пузырилась, если бы Центробанк не решил приглушить льготное кредитование. Так, что с 1 июля 2024 г. ипотека будет выдаваться только тем, у кого есть дети младше 6 лет. Условие о наличии двух несовершеннолетних детей больше не действует, а выдача ипотеки (именно подписание ДДУ) по старым условиям возможно только до 30 июня 2024 г. Плюс нельзя брать одновременно и семейную, и IT-ипотеку, а можно только одну субсидированную ипотеку в одни руки.
Так зачем вообще покупать недвижимость, ведь можно купить доллар или положить деньги на депозит?
Здесь правильным ответом будет одно слово – диверсификация. Вы вряд ли в здравом уме пойдете и на все ваши деньги, особенно если у вас не 1-2 миллиона, а 20-30 миллионов, купите доллары, учитывая все риски. Плюс заработать проценты на долларе довольно сложно, а вот потерять – вполне можно. А когда доллар взлетает в цене, то недвижимость, как правило, тоже стремительно дорожает, поэтому все планы зайти в американскую валюту, дождаться, когда доллар будет по 120 рублей, а еще лучше по 200, а недвижимость рухнет, обречены на провал.
Депозиты – хороший инструмент в правильных руках, но высокие ставки не вечны, и обогнать инфляцию депозитам пока не удается. Плюс, когда дорогие депозиты закончатся, деньги обратно потекут на рынок недвижимости – да, не все, но многие, и тут можно не успеть купить то, что планировали.
Стоит еще сказать пару слов о фондовом рынке, про который многие вспоминают в качестве альтернативы. Безусловно, это тоже инструмент для инвестиций, но инструмент для профессионалов. Если вы не считаете себя экспертом, то риски могут оказаться слишком высокими.
Таким образом, остается недвижимость – стабильный и надежный инструмент. Но даже этот инструмент не всем и не всегда подходит. У нас нет желания всех загнать в ипотеку или в покупку недвижимости ради покупки. Здесь логика должна быть такой: если вы понимаете, что вам нужна недвижимость, вы идете и выбираете. Если вам недвижимость не нужна, вы не покупаете ее. Наша задача – показать реалии рынка недвижимости и помочь вам выбрать оптимальную стратегию.
Многие сейчас покупают квартиры, потому что могут взять дешевые деньги и использовать гибридную стратегию. По факту, люди вместо того, чтобы купить квартиру за наличные, например, за 15 млн рублей, кладут 12 млн на депозит под, скажем, 15% на три года, и берут те же самые 12 млн в ипотеку под 6%. Действительно, это безопасная покупка недвижимости с диверсификацией сохранения капитала.
Мы уже говорили чуть выше про диверсификацию. Можно купить недвижимость – жилую, коммерческую, можно купить зарубежную недвижимость за доллары в рассрочку, и это будет лучше прямой покупки долларов, можно часть денег оставить на депозите. И все это в рамках одной стратегии диверсификации. Именно так снижают риски.
Многие инвесторы определяют свою цель как получение ежемесячного стабильного пассивного дохода. Можно купить две однушки в Москве, которые обеспечат ежемесячный доход в 150 000-200 000 рублей – вполне себе безбедная старость.
Про неопределенность мы тоже говорили. Если сравнивать инвестиции в недвижимость с фондовым рынком, то фондовый рынок показывает себя в России не очень хорошо, и если вы не профессионал и не эксперт на фондовом рынке, то нужно много времени, чтобы разобраться и чтобы отслеживать все движения.
Уверен, что все хотят безопасный и понятный актив, получать доходность выше депозита и инфляции. Часто в комментариях вижу возражения, что квартира дает лишь 5% арендного дохода, и где тут про «обогнать депозит и инфляцию?». Но считать нужно не только арендный доход, но и прирост капитала (стоимости квартиры). Здесь в среднем получается долгосрочная доходность 18% – и это точно выше депозитов и инфляции.
Ну и, наконец, покупка недвижимости – хороший и безопасный способ купить квартиру мечты, если прямо сейчас на такую нет всей суммы. Хорошая квартира в Москве стоит около 30 млн рублей. Даже если у вас есть семейная ипотека, все равно нужно внести еще 18 миллионов рублей. То есть, если у вас нет возможности купить такую квартиру сейчас, то вы можете сохранить свои деньги в недвижимости: в этом случае вам следует последовательно покупать небольшие объекты, такие как студии – тем самым вы сохраняете свою позицию на рынке недвижимости. Даже если в будущем произойдет коррекция, как предсказывают некоторые эксперты, ваша студия или однокомнатная квартира не упадет в цене совсем или подешевеет не так сильно. Таким образом, если вы будете следовать этому плану, то сможете накопить нужную сумму для покупки более дорогого объекта недвижимости.
А может лучше на вторичку, где дешевле на 55%?
Давайте разберемся, что это вообще за спред, или разница в 55% между первичкой и вторичкой, о которой говорит Эльвира Набиуллина. Может быть, и не нужна тогда льготная ипотека, а будет выгоднее взять вторичку в рыночную, как советуют некоторые одиозные блогеры. Давайте посмотрим.
Вот, к примеру, объявления о продаже однушек в районе метро «Кожуховская». Справа цены от застройщика. Да, площадь больше, но если пересчитать на квадратный метр, то цена квартиры площадью 33 квм была бы условно 18 млн руб. Что делает Центробанк? Он берет и сравнивает цены в хорошем, современном доме как минимум комфорт-класса с консьерж-сервисом, паркингом, продуманной территорией и прочими плюшками, и халупу-бабушатник в соседнем доме 1966 года постройки, которая стоит 10 млн и то не факт. Получается в среднем спред в 55%, но, на мой взгляд, это несравнимые вещи.
Не стоит забывать, что для покупателя, как правило, ипотечный платеж важнее цены. Давайте возьмем две гипотетические квартиры. Первая – однушка-новостройка в льготную ипотеку стоимостью 15 млн рублей. Адепты инвестиций в якобы недооцененную вторичку аргументируют, что дорогую ипотеку можно будет через пару лет рефинансировать. Хорошо, давайте возьмем в качестве сравнения однушку на вторичном рынке стоимостью 10,5 млн рублей по ставке 12% (возможно, через пару лет можно будет рефинансировать сегодняшнюю дорогую ипотеку до этой ставки). Первоначальный взнос в обоих случаях 3 млн руб., срок кредитования 30 лет. Получается, что ипотечный платеж за новостройку составит чуть менее 72 тысяч рублей. А для вторички ежемесячный платеж будет чуть более 108 тысяч рублей. И это при несравнимом качестве жилья. Вы еще хотите покупать вторичку?
Тогда может просто переждать этот хаос?
Когда я говорю о коррекции, я имею в виду снижение цен с 15 млн до 13,5 млн рублей. Для рынка недвижимости это большое движение, но, наверное, это не совсем те цифры, о которых мечтают ждуны. Люди все равно хотят жить в новых, хороших домах в удобных локациях, и поэтому стремятся избавляться от старых квартир в пользу современного жилья. Большого навеса предложения нет ни от тех, кто набрал дешевых квартир под низкие ставки несколько лет назад, ни от застройщиков.
Более того, если посмотреть на сроки ввода новых проектов, то мы увидим, что с 2026 г. объем ввода жилья в Москве не просто снижается, а обваливается. То есть при сроке проекта около 3 лет уже сейчас понятно, что дефицит предложения будет. И квартир для выбора уже не хватает.
Кому не надо спешить?
Если вы ищете жилую недвижимость (не коммерцию, не стрит-ритейл, не апартаменты) в 100% кэш, то можно подождать и, вероятно, что-то интересное можно будет найти в августе (но это неточно). Если вы живете в своей квартире и у вас есть активы в недвижимости, то тоже можно не спешить. Если вы убеждены, что недвижимость дает только 5% годовых от аренды, бежать на рынок смысла нет. Если вы не исключаете покупку дома (ИЖС) или апартаментов, то лучше пересмотреть свою стратегию и купить сейчас именно эти активы, чем квартиру – я считаю, что здесь вы заработаете больше на данный момент.
Рынок апартаментов не перегрет, так как льготная ипотека там не действует, при этом можно получить современные квартиры в отличных локациях (внимание, речь не идет не про редевелопмент!) с хорошим дисконтом от цены квартиры. Кроме того, на апартаменты часто бывают рассрочки, точка входа ниже, этот тип недвижимости подходит для предпринимательской деятельности, можно сдавать как ИП. Получается, что доходность выше, а конкуренция ниже.
Если у вас большой капитал, ну, скажем 30 млн рублей и выше, то можно рассмотреть коммерческую недвижимость. С учетом того, что многие девелоперы строят свои проекты не в центре, а в новых развивающихся локациях, где ничего нет, например, Аминьевский кластер, я понимаю, что коммерческие помещения – кафе, рестораны, магазины – там будут пользоваться невероятным спросом. Поэтому с 30 млн рублей идти в коммерцию – более правильная история, чем купить три студии за наличку. У нас в Smarent есть целый отдел, который занимается коммерческой недвижимостью. Мы разработаем и реализуем для вас индивидуальную стратегию на этом рынке. Также у нас есть отдельная вкладка на Boosty, где мы обсуждаем коммерческую недвижимость и готовый арендный бизнес. Присоединяйтесь, там интересно!
А кому лучше не медлить?
При текущей инфляции и ключевой ставке на уровне 16% недовольных покупкой квартиры в льготную ипотеку под 6% я не видел. Если вы можете взять льготную ипотеку и еще не решили свой жилищный вопрос или у вас нет доходной квартиры, нужно действовать сейчас. Если для вас ежемесячный платеж важнее цены, то тоже ждать не стоит. Но у вас должно быть понимание, зачем вам недвижимость – не стоит покупать только, чтобы купить или потому что все уже купили. Если у вас есть потребность сохранить накопленный капитал, защитить его от инфляции, то льготная ипотека вам тоже поможет. Еще есть варианты купить в семейную или IT-ипотеку квартиру по переуступке дешевле, чем у застройщика. Льготную ипотеку можно рассмотреть, если вы ищете возможность для спекуляции – сейчас будет несколько крутых стартов продаж с дисконтом.
Может быть, дождаться июля-августа и тогда взять в IT или новую семейную ипотеку?
Смысл, возможно, есть, если сейчас для себя ничего подходящего на рынке не видите. Покупать только ради того, чтобы купить, точно не стоит. С уверенностью сказать, что да, в августе 2024 г. появятся привлекательные варианты или цены по текущим объектам будут более низкими, нельзя. Что можно сделать – так это снизить риски через бронирование или рассрочку (с последующей ипотекой) и выходом на сделку в июле-августе. Но стоит помнить, что лимиты на IT-ипотеку могут закончиться. Можно рассмотреть уступку в семейную или IT-ипотеку. По таким квартирам цены обычно ощутимо ниже, чем у застройщика.
Если же вы решили сделать ставку на 2-е полугодие 2024 г., то вы уже сейчас, с мая, должны погружаться в рынок, причем довольно глубоко – так можно и новую профессию получить.
Для меня хорошая покупка – это вот такой чек-лист:
- Цена покупки ниже, чем аналоги на вторичном рынке (ДКП, ДУПТ)
- Взнос 20-35% от суммы покупки
- Ипотека без субсидирования / 0.1% на период строительства
- Ипотечный платеж меньше, чем арендный платеж
- Есть понимание по затратам на ремонт/меблировку
- Цикл владения объектом около 5 лет
- Надежный застройщик, качественный актив
- Локация с внешними точками роста (редевелопмент, метро)
Есть у вас время для самостоятельно анализа рынка – замечательно, но с большой вероятностью затраченные ресурсы будут для вас дороже, а результат – хуже, чем подбор у профессионалов.
Если немного отстраниться от аналитики и поделиться личным мнением, то, я считаю, что дорогу осилит идущий. То есть, если вы хотите найти качественный объект недвижимости для инвестиций или личного проживания, вам нужно поднять свою «пятую точку» и пойти изучать рынок, смотреть новостройки, анализировать информацию, общаться с застройщиками и экспертами, чтобы сформировать собственное мнение. Не мнение Виктора, не мнение какого-то другого блогера или вашего соседа, а именно ваше. Только тогда вы сможете найти хороший качественный вариант, потому что, возможно, вы попадете в нужный момент в нужное время. Я искал квартиру для себя где-то, наверное, последние 6–7 месяцев. То есть я начал с лета 2023 г. и ничего не мог найти. И только вот в феврале 2024 г. мне сделали хорошее предложение с рассрочкой и возможностью перехода в ипотеку на квартиру с ближайшими сроками сдачи. Но если бы я не изучал рынок недвижимости последние 6–7 месяцев, я бы не смог так быстро принять решение и, скорее всего, упустил бы эту возможность.
Так что же делать: брать или не брать – вот в чем вопрос?
При правильном подборе недвижимость может дать доходность выше депозита на текущем рынке. Помним, что рынок нежилой недвижимости более стабилен, чем квартиры в качестве инвестиции. Сейчас последний шанс взять дешевые деньги, а рассчитывать на скорое снижение рыночных процентных ставок в текущих реалиях не стоит. Помимо сворачивания самих программ, лимиты на программы, которые еще будут действовать, тоже завершаются. Безусловно, мы вас не бросим, и уже скоро расскажем, как инвестировать без льготной ипотеки – и про рассрочки, и про отсрочки. Летом можно ожидать небольшой коррекции рынка для стабилизации цен на новостройки, которые завышены (например, Портланд). Причин дешеветь хорошим проектам, например, Мичуринский парк от ПИК, нет.
Я всегда говорю, что нельзя дать одну общую рекомендацию на всех, нужно разбирать каждую конкретную ситуацию, смотреть конкретные цели. Приходите к нам за консультацией, мы все обсудим и выберем ту стратегию, которая подходит именно вам!