Высокая ключевая ставка огорчила не только потенциальных ипотечников, но и арендаторов. Тем не менее не все собственники поймали этот тренд. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает итоги октября на рынке аренды и анализирует, какие факторы влияют на цены и как собственнику сдать квартиру дороже соседа.
В этой статье: • Как повышение ключевой ставки влияет на рынок аренды? • Как меняется рынок аренды? • Средняя арендная ставка: миф или реальность?
Как повышение ключевой ставки влияет на рынок аренды?
Ключевая ставка в 21% – это не просто сухая цифра из сводок Центробанка, а настоящая переменная, влияющая на жизнь миллионов. Когда аналитики намекают, что в декабре 2024 года она может подняться до 23%, а то и 24%, становится ясно: рынок готовится к новым реалиям. Но мало кто задумывается, что высокая ключевая ставка затрагивает не только ипотеку, но и аренду. Как это связано? Давайте разберемся.
Для начала вспомним, что повышение ключевой ставки приводит к росту ставок по ипотечным кредитам. Желающие купить жилье берут калькулятор, смотрят на ежемесячный платеж и с тоской остаются на арендуемой жилплощади. Спрос на аренду растет, но предложение остается прежним, что автоматически поднимает цены. Закон рынка: если все хотят арендовать, а новых квартир не появляется (или появляется мало), стоимость аренды летит вверх. Именно это и произошло в 2024 году, когда средние арендные ставки в Москве выросли на 40%. А до конца года, как пишут СМИ, можно ждать еще +15%.
Рассмотрим ситуацию на практике. Допустим, вы снимали уютную однушку за 50 тыс. ₽ и свысока поглядывали на «глупых» инвесторов в квартиры. Но тут собственники начали повышать аренду: кому-то – в рамках инфляции на 10-15%, а кому-то прилетел «сюрприз», что новая цена составит 80 тыс., а то и 100 тыс. ₽. Многие арендаторы отреагировали остро: обиделись и съехали, но в итоге нашли вариант лишь еще дороже, при этом заплатили залог, комиссию риелтору и за транспортировку вещей.
Даже в ПИКовниках аренда бьет по карману. Например, в ЖК «Кронштадтский 9» возле метро «Водный стадион» аренда евро-2 будет стоить 90–110 тыс. ₽.
А если заглянуть в проекты бизнес-класса, например, около «Москва-Сити», даже совсем не рядом с метро, то там цены уверенно стартуют с отметки в 120 тыс. ₽.
Возникает извечный вопрос: а стоит ли вообще инвестировать сейчас в квартиры под аренду? С одной стороны, покупка квартиры выглядит как надежное вложение. Например, квартира за 14 млн ₽, сдающаяся за 100 тыс. ₽ в месяц (Кронштадтский 9), приносит годовой доход около 1,2 млн ₽. Это почти 8,5% годовых, и к тому же квартира остается вашим активом, который еще вырастет в цене.
Но с другой стороны, есть же банковский вклад. С текущей ставкой в 20% он приносит с тех же 14 млн 2,8 млн ₽ в год, но налог здесь будет выше, чем для самозанятого при сдаче квартиры в аренду. Если грубо разделить на 12, то получим 200 тыс. ₽ в месяц вместо 100 тыс. ₽ при аренде. Но, как говорится, не все так однозначно.
Когда мы говорим про аренду квартиры, то нужно учитывать арендный доход и потенциальный рост стоимости объекта. Будет ли с учетом инфляции и развития района однушка на Кронштадтском стоить миллионов 20 в 2026-2027 годах? Очень может быть. Более того, положить на депозит 14 млн ₽ - это глупое решение, и вряд ли кто-то так делает, а потом спит спокойно. Плюс, чтобы купить квартиру, не нужно иметь на руках все 14 млн. Например, в семейную ипотеку квартиру можно взять со взносом 3 млн ₽ под 6%. Ежемесячный платеж будет 72 тыс. ₽, то есть ваш арендатор будет полностью оплачивать вашу ипотеку и даже больше.
Как меняется рынок аренды?
Но посмотрим на аналитику крупных управляющих компаний, таких как ДОМ.РФ и Смарент.
ДОМ.РФ показывает, что количество новых квартир в аренде на рынке выросло почти в полтора раза. Люди получили ключи от квартир, купленных в льготную ипотеку, решили их не продавать, а идти в аренду. При этом спрос тоже вырос, и, например, срок экспозиции квартиры – то есть, время, за которое ее удается сдать – увеличился не сильно: до 28-30 дней. Это вполне нормальный показатель, учитывая общую активность на рынке, плюс сюда входят все квартиры, даже самые неликвидные, которые могут искать своего арендатора несколько месяцев. По опыту Смарент, качественные квартиры в новостройках сдаются буквально за несколько дней.
Если посмотреть на стоимость аренды, то в Москве она выросла на 24% за год, при этом в регионах – лишь на 14%. В Москве доходность от сдачи квартир сейчас составляет около 8% годовых. Это отличный показатель, если учитывать, что недвижимость – это не только аренда, но и рост стоимости объекта. Как мы приводили пример выше, допустим, вы купили квартиру за 15 млн, сдаете ее за миллион в год и через пять лет продаете за 20 млн. В этом случае общий доход составит 10 млн, из которых 5 млн – это доход от аренды, а остальные 5 – от перепродажи. И именно за счет этой двойной выгоды недвижимость продолжает оставаться привлекательной для инвесторов, несмотря на рост ставок по вкладам.
В результате, учитывая рост как предложения, так и спроса, баланс практически не изменился. Объем текущего предложения остается стабильным уже несколько кварталов, и, по данным ДОМ.РФ, в 2024 году на каждую новую квартиру, выставленную на аренду, практически сразу находился арендатор. Это создает дефицит предложения, особенно среди меблированных квартир.
Возвращаясь к вопросу цены, стоит помнить, что рынок аренды – это всегда баланс между хотелками собственников и реальной покупательной способностью арендаторов. Например, одна и та же квартира может сдаваться за 40 тыс. ₽ у одного владельца и за 93 тыс. у другого. Разница колоссальна, но секрет прост: второй владелец грамотно подал объект, провел качественную меблировку и маркетинг. Аналитика показывает, что сдача квартиры с минимальными вложениями, но с максимальной привлекательностью позволяет увеличивать доходность на 20-30% относительно аналогов. И это немало.
Более того, несмотря на высокие цены, выбор квартир, по факту, небольшой. Количество активных объявлений снижается: по Москве -4%. В Петербурге большой прирост на 84%, но это, вероятно, местная специфика, связанная с завершением активного туристического сезона и переходом из посуточной на долгосрочную аренду. В остальных же сегментах количество активных объявлений снижается даже больше, чем в Москве.
Если говорить про срок экспозиции, то в Москве медиана – это 22 дня (напомню, сюда входят и самые неликвидные «клоповники», которые сдаются месяцами). В Санкт-Петербурге этот показатель чуть выше — 29 дней, а в регионах — 35 дней. Это хорошие показатели, которые подтверждают высокий спрос в крупных городах, несмотря на значительный рост арендных ставок.
В Москве, по данным ДОМ.РФ, средняя ставка аренды составляет 111 тыс. ₽, что еще несколько лет назад казалось немыслимым. Для сравнения, в начале 2023 года квартиру возле метро с ремонтом можно было снять за 65 тыс. рублей. Санкт-Петербург отстает, но тоже растет — средняя ставка там увеличилась с 33 до 56 тыс. ₽. В регионах ситуация развивается медленнее: если год назад аренда составляла в среднем 29 тыс., то сейчас — 43 тыс.
Эти изменения заставляют инвесторов пересматривать свои стратегии. Представьте классического «пенсионного инвестора», мечтающего о пассивном доходе от аренды. По мнению Михаила Токовинина, две однушки дают арендный доход на уровне средней зарплаты в регионе. Так, две квартиры в Москве, сдаваемые по текущей средней ставке, могут приносить 222 тыс. ₽ в месяц. Это весьма комфортный уровень жизни для пенсионера. А теперь сравните это с доходностью в регионах. Даже с ростом ставок, разница в покупательской способности заставляет инвесторов концентрироваться на московском рынке, где квартиры сдаются быстрее и приносят больше, особенно с учетом более активного роста цены объекта.
Если посмотреть на структуру предложения по «комнатности», то мы видим низкий объем в сегменте студий и больших квартир (от 100 м2). Да, студий стало больше, но 7% - это все равно очень мало. Одна из причин, почему не увеличивается доля квартир в аренде — это массовая покупка жилья именно без отделки. Владельцы таких квартир просто не могут их быстро подготовить для сдачи в аренду.
Представьте: у вас есть квартира с отделкой. Даже если вы впервые сталкиваетесь с арендным бизнесом, приложив минимальные усилия (немного меблировки, простая уборка), вы выставите ее на рынок. Даже на пустую квартиру, но с отделкой, за половину цены от рынка вы наверняка найдете арендатора, который довезет свою мебель и будет жить.
А теперь представьте квартиру без отделки. Если у вас нет 3-4 млн ₽ на ремонт, то все, она просто простаивает. Каждый месяц вы платите коммуналку (5–10 тыс. ₽), налог на недвижимость и ипотеку. В итоге такие квартиры превращаются в «инвестиционную дыру».
Рынок аренды – это определенный показатель будущего, это опережающий показатель того, что будет с ценами на недвижимость в целом, что логично. И мы видим, что стоимость аренды растет, причем растет на многих крупных рынках, не только в России. Так, в США за 4 года аренда взлетела на 30%, для зрелого рынка это невероятный рост. Согласно данным CBRE, в Дубае с апреля по июнь 2024 года аренда подорожала на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Там факторам роста выступают и климатические, и геополитические причины. Многие открывают офисы, переезжают семьями и привозят сотрудников.
Если мы посмотрим на ежемесячный отчет Смарент, то мы тоже увидим рост в сентябре по всем сегментам рынка, за исключением евро-3 (но это была коррекция после бурного повышения в предыдущий месяц, и уже в октябре этот формат вернулся к общему тренду). Отчет за октябрь скоро будет доступен в нашем Телеграм-канале. И наш отчет – это не «хотелки» с ЦИАН, а реальные цифры. И они отличаются от статистики ДОМ.РФ. Почему? Потому что мы умеем сдавать квартиры.
Наш средний срок экспозиции – не 20 и не 30 дней, а всего 5! И если вы посмотрите на таблицу выше, то увидите, что очень много квартир «улетело» за 1-2 дня. В чем магия?
1. У нас отличный сервис, и многие, купившие с нами квартиру на первичке, возвращаются с целью передать ее управление. Мы изначально правильно выбрали объект под аренду с точки зрения локации и планировки, поэтому сдать такую квартиру будет быстрее, проще и дороже.
2. Как правило, это новый дом со всей необходимой инфраструктурой, что привлекает арендаторов.
3. Мы сразу ставим рыночную арендную ставку для квартиры. Мы не завышаем цену в надежде, что, если не сейчас, то через неделю или месяц придет кто-то, кто готов снимать по любым ценам. Простой – это потеря денег.
4. Мы готовы к быстрым показам (никаких – «давайте созвонимся в конце недели»), у нас только официальная аренда с возможностью оплаты картой.
5. Все наши клиенты, передающие квартиры в управление получают бесплатный хоумстейджинг, который выделяет квартиру на фоне других объявлений, повышает цену аренды и поднимает привлекательность в глазах арендаторов.
6. Мы изначально делаем меблировку под аренду, а не для личного проживания. Все должно быть нейтрально и функционально. Никаких диванов с Авито и кухонных гарнитуров с дачи.
Многие собственники понимают важность хорошей меблировки и обращаются за помощью к профессионалам. Например, наша компания в этом году меблировала уже более 300 квартир. Мы подбираем мебель, делаем квартиры стильными и функциональными, чтобы их легче было сдать, чтобы в них хотелось жить. Если вы скоро получите ключи от своей квартиры, рекомендую воспользоваться этим сервисом. Тариф можно оплатить заранее, до повышения цены, а уже воспользоваться, когда ключи будут на руках.
Средняя арендная ставка: миф или реальность?
Когда мы говорим, что средняя ставка в Москве — 111 000 ₽, многие возмущаются: «Это все хотелки!». И отчасти они правы. Далеко не все объявления отражают реальный рынок: полно фейков и завышенных цен.
И вот отличный пример: ЖК Городские резиденции Spires. Это действительно хороший, премиальный дом, прекрасная локация: рядом метро «Славянский бульвар», без шумных шоссе, заказник Долины реки Сетунь. Все идеально, но почему однокомнатная квартира здесь сдается всего за 100 тыс. ₽? Давайте разбираться.
Посмотрим на еще один пример в районе Очаково-Матвеевская. Это евро-3 площадью 60 квадратов в ЖК «Огни» от «Донстроя» рядом с метро «Аминьевская», это дом комфорт-класса. Разброс цен в этом районе достаточно большой.
Квартира выглядит в целом, неплохо, но если приглядываться, то видно, что ремонт простоват для этой локации, но приличный, и этаж хороший.
Квартира сдалась за 150 тыс. ₽, а срок экспозиции был в районе двух недель. Если бы цена была 110 тыс. ₽, то ее можно было бы сдать за один день. Казалось бы, что этот район еще весь в стройке, а до метро идти не очень близко.
Но давайте посмотрим на соседний проект от ПИК – «Большая Очаковская». Это тоже евро-3 площадью 60 метров, но ремонт здесь намного лучше. Собственник купил хорошую мебель, возможно даже поменял ламинат, плитку, постелил ковер, повесил стеновую панель. Видно, что квартира подготовлена. Самое интересное: когда потенциальный арендатор хочет снять квартиру, он смотрит сначала на фотографии. Сравнивает. И чтобы вы понимали, арендатор абсолютно не разбирается в ваших проектах. Это мы, профессионалы и, возможно, инвесторы, понимаем, что Событие — это бизнес-класс, Огни — монолитный дом комфорт+ от Донстроя, а Большая Очаковская — эконом или комфорт-панелька от ПИК. Но для арендатора все это китайская грамота. Он выбирает по фото.
И, внимание, квартира на Большой Очаковской была сдана за те же деньги – 145 тыс. ₽. Здесь хорошая планировка: зона кухни, гостиная, а спальня – практически как мастер-спальня, гостевой санузел, гардеробная. Отличная квартира, и хороший ремонт с меблировкой обошелся в 2-3 млн, но сделал свое дело.
А теперь представим другую ситуацию. Собственник купил ту же евро-3 в ЖК «Большая Очаковская», сделал минимальную меблировку за 500 тыс. ₽: нашел мебель на Avito или в гараже у соседа, поставил что-то из Хофф и выставил ее за 150 тыс. Думаете, сдаст? Сильно сомневаюсь.
Да, соседи сдают такую же квартиру за 145 тыс., но с нормальной подготовкой. Если арендатор видит плохо обставленное жилье, он пролистывает мимо, и оно уходит в неликвид. И таких квартир, кстати, на рынке хватает.
С точки зрения эффективности инвестиций, владельцы «пиковских» квартир выигрывают, они вложили в итоге меньше, чем инвестор, который купил квартиру в «Огнях» у Донстроя без отделки, сделал ремонт и средненько обставил. Ведь по итогу цена аренды одна и та же.
А теперь вернемся к Spires и сравним с Большой Очаковской. У нас премиальный дом Spires, квартиры (54–60 м²). Цена аренды — 160 тыс. ₽. Но! Стоимость такой квартиры здесь — от 30 до 40 млн без отделки, в то время как в ЖК «Большая Очаковская» это будет 20 млн с отделкой. В Огнях аналогичная квартира стоит около 25–30 млн. Выходит, в Spires сдается жилье примерно за те же деньги, что и в более «простых» ЖК при такой радикальной разнице в цене покупки. Почему так?
Дело в меблировке и подходе к подготовке. Собственники в премиальном доме нередко делают ремонт «на отвали». В результате, вместо стильного жилья с хорошей отделкой и мебелью арендаторы получают криво меблированную квартиру, где подъезд выглядит на порядок лучше, чем само жилье. С такими квартирами и запросами вроде «170 тысяч, хочу!» квартиры висят в экспозиции месяцами и портят общую картину.
А теперь ради интереса посмотрим на евро-2 35 м2 в Матвеевском парке, это тоже ЖК от ПИК, самая обычная панелька. Но в квартире сделана правильная меблировка: добавили рейки, кухню (пусть даже из Леруа) – то есть это не супер-большие вложения, но квартира выглядит стильно.
Даже тут, в более бюджетной локации, результат понятен: квартира была сдана за 17 дней и 105 тыс. ₽.
И мы вновь возвращаемся в Spires. И там квартира большей площади и в премиальном доме так пока и не сдалась даже за 100 тыс. Что не так? Удивлю, но проблема в расположении. До метро идти пешком 20 минут, а от Матвеевского парка – пять. Арендатору очень важна транспортная доступность, а, точнее, станция метро в пешей доступности. Этот фактор влияет гораздо больше, чем дом, отделка, этаж, вид, планировка.
Я открыл объявление, и вижу, что эта квартира абсолютно не подходит под аренду. А объявление совершенно не отвечает на вопросы потенциального арендатора. В объявлениях Смарент всегда есть планировка, есть фотографии квартиры, дома, окружения и есть видео-румтур. Это важно.
В этой же квартире мы видим дешевую кухню, стремную барную стойку с углом, как в дешевом баре на трассе, есть за ней неудобно. Дальше: кровать, которая выглядит ужасно. Кондиционер есть, это плюс. Но вот куда тут вложили деньги — так это в потолок. Причем явно дорогой. Самое смешное, что в объявлении этой квартиры можно найти фотографии… потолка. Да, они реально сфотографировали потолок! Ведь все же знают, что для аренды самое важное — это потолок и мраморная стена. Кстати, стена тоже сфотографирована отдельно.
А теперь серьезно: в этой квартире я на фото не нашел телевизора. И вообще, это не квартира, а какой-то странный студийный формат. Вроде 45 м², но бессмысленных метров. Огромный санузел, длинный коридор и отсутствие нормальной зоны кухни-гостиной. Вместо этого — просто кухня и кровать. И за это хотят 100 тыс. ₽.
Арендатор видит такое объявление и выбирает другой вариант, более логичный. Плюс, если это сдает «суперагент», то к аренде еще наверняка прикрутят комиссию в размере 50-100% от месячной платы. Добавьте сюда залог и прочие расходы — и интерес к квартире исчезает.
При этом я уверен, что эту квартиру можно продать за 30 млн ₽, а может быть, и больше, и купить две квартиры в соседнем ЖК. Каждую из них можно сдавать по 100 тыс. ₽, получая 200 тыс. ₽ ежемесячного дохода. И, что самое важное, стоимость этих двух квартир со временем еще и вырастет.
Что же реально важно? • Давайте честно: дом не так важен, как локация и близость к метро. Если до станции пешком дольше 15 минут, забудьте об успешной аренде. Часто меня спрашивают: «Вот такой проект в полях, стоит ли его брать под аренду?» Нет, не стоит. Если метро далеко, это не для аренды. Возможно, такая квартира подойдет для перепродажи, для себя или под другие задачи, но не для сдачи. • Нейтральный ремонт. Мы не угадаем вкус арендатора, поэтому обои «на любителя» не подойдут. • Функциональная планировка. Квартира-студия 40-50 м²? Никому не нужна. Студии — это 20-25 м². Однушки — 35-40 м². Евро-3 — 55-60 м². Покупать обычную однушку сейчас как инвестицию я бы не стал. Спрос на квартиры евроформата гораздо выше. • Квартира изначально должна покупаться под аренду. • Подготовка и управление недвижимостью должны быть выполнены профессионалами, а не своими силами. Какими бы мы с вами ни были умными и рукодельными, я, например, не буду красить стены в квартире для аренды или для личного проживания. Да, я могу разгрузить мебель или закрутить пару саморезов, но я предпочту потратить время на семью, бизнес и развитие своих профессиональных навыков, а не на установку вытяжки или сборку шкафов.
Правильная подготовка квартиры — это работа для команды специалистов. Это дизайнеры, закупщики, сборщики мебели и даже специализированные дизайнеры по хоумстейджингу (подготовке интерьера для сдачи или продажи). Обычные дизайнеры, даже если они хорошо делают проекты, зачастую не умеют качественно подготовить квартиру для аренды.
В компании Smarent есть отдельная услуга управления недвижимостью, и самое важное — теперь мы включили в нее все необходимое. Мы берем 10% за управление, и в эту стоимость входят услуги, которые раньше предоставлялись за дополнительную плату. Например, хоумстейджинг, техническая экспертиза, мелкий ремонт, подготовка квартиры к сдаче — теперь это все бесплатно и уже включено в наши 10%.
Причем в эту стоимость также входят: - помощь в взыскании задолженности с арендаторов; - ежемесячные выплаты арендной платы (даже если арендатор задерживает оплату); - решение вопросов с коммунальными службами и управляющей компанией; - генеральная уборка и поддержание чистоты.
Эта услуга действительно комплексная и решает массу задач для собственника. Чтобы вы понимали, при средней аренде в 100 тыс. ₽ наша комиссия составит 10 тыс. ₽ в месяц. Если вы попробуете организовать все это самостоятельно, на те же 10 тыс. ₽ вы не сможете закрыть все эти задачи.
Мы говорим открыто: не занимайтесь этим самостоятельно. Как управляющая компания, мы подготовим вашу квартиру, сдадим ее дороже, чем ваш сосед, а вы получите такой же доход, как при самостоятельной сдаче, только без лишней головной боли.