Семейная ипотека становится все менее доступной. И есть явные риски, что в условиях высокой ключевой ставки государство просто не сможет поддерживать эту программу в ее текущем виде. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, какие изменения нас могут ожидать и что со всем этим делать – и не просто в формате умозаключений, а в виде конкретных советов и конкретных объектов, которые стоит купить в семейную ипотеку сейчас в зависимости от ваших целей.
В этой статье:
Семейная ипотека – что происходит?
В кулуарах застройщики и банки уже активно обсуждают возможную отмену семейной ипотеки. На самом деле они уже интегрируют эту возможность в свои финансовые модели. Зачем продолжать поддерживать Москву и Санкт-Петербург, если можно пересмотреть условия программы, как это было сделано с IT-ипотекой? Изменение условий IT-ипотеки уже оказало значительное влияние на спрос и продажи недвижимости, особенно в этих двух городах, на долю которых приходится 50% всех сделок на первичном рынке.
В настоящее время большинство банков не выдают семейную ипотеку: лимиты заканчиваются. Хотя Сбербанку было дополнительно выделено 90 млрд ₽ на субсидирование ипотеки, с учетом того, что текущая ставка по семейной ипотеке составляет 6%, а рыночная ипотека колеблется от 22% до 24%, вероятность сохранения такой дорогой поддержки со стороны государства снижается.
Также с 1 ноября 2025 года вводятся новые правила получения ипотеки по всем программам. Цель Центробанка — сделать ипотечные программы более прозрачными для потребителей, поскольку застройщики часто запутывают клиентов, предлагая заманчивые, но неполные условия. Например, потребители могут не понимать, что ипотека в 30 тыс. ₽ в месяц может скрывать гораздо более высокие реальные затраты. С учетом новых изменений, рынок недвижимости в 2025 году станет еще более сложным для застройщиков.
Эти изменения повлияют на рынок и отношения между заемщиками и банками. Теперь, до заключения соглашения по пониженной ставке, заемщик должен получить расчет полной стоимости кредита без учета этой ставки, что позволит избежать недоразумений и сделает процесс более прозрачным. Интересно, как эти новые правила будут применяться на практике и как они изменят ипотечный рынок.
В этой статье:
- Семейная ипотека – что происходит?
- Зачем нужно ограничивать семейную ипотеку?
- Как выбрать квартиру в семейную ипотеку
- ЖК «Павелецкая Сити» (MR Group)
- Матвеевский кластер
- ЖК Level Мичуринский
- ЖК SET (MR Group)
Семейная ипотека – что происходит?
В кулуарах застройщики и банки уже активно обсуждают возможную отмену семейной ипотеки. На самом деле они уже интегрируют эту возможность в свои финансовые модели. Зачем продолжать поддерживать Москву и Санкт-Петербург, если можно пересмотреть условия программы, как это было сделано с IT-ипотекой? Изменение условий IT-ипотеки уже оказало значительное влияние на спрос и продажи недвижимости, особенно в этих двух городах, на долю которых приходится 50% всех сделок на первичном рынке.
В настоящее время большинство банков не выдают семейную ипотеку: лимиты заканчиваются. Хотя Сбербанку было дополнительно выделено 90 млрд ₽ на субсидирование ипотеки, с учетом того, что текущая ставка по семейной ипотеке составляет 6%, а рыночная ипотека колеблется от 22% до 24%, вероятность сохранения такой дорогой поддержки со стороны государства снижается.
Также с 1 ноября 2025 года вводятся новые правила получения ипотеки по всем программам. Цель Центробанка — сделать ипотечные программы более прозрачными для потребителей, поскольку застройщики часто запутывают клиентов, предлагая заманчивые, но неполные условия. Например, потребители могут не понимать, что ипотека в 30 тыс. ₽ в месяц может скрывать гораздо более высокие реальные затраты. С учетом новых изменений, рынок недвижимости в 2025 году станет еще более сложным для застройщиков.
- Важным нововведением является переход на эскроу-счета вместо аккредитивов. Ранее некоторые застройщики оставляли деньги на аккредитиве вместо перевода на эскроу-счет (например, Брусника с Совкомбанком), что создавало дополнительные риски. Теперь это будет запрещено.
- Среди других нововведений — отмена «оброка» (бонусы банкам от застройщика) ограничения на первоначальный взнос и отмена кешбэка, который ранее позволял учитывать возвращаемые деньги при расчете взноса.
- Также будет установлен лимит на срок ипотеки — не более 30 лет и не более 80% стоимости жилья.
- Банки теперь обязаны информировать заемщиков обо всех условиях и особенностях ипотечных программ.
- С июля 2025 года вводится запрет на плату за пониженные ставки, что означает, что при продаже квартиры за сумму выше ее реальной стоимости (например, 12 млн вместо 10 млн) заемщик сможет рассчитывать на компенсацию избыточно оплаченной суммы в случае досрочного погашения ипотеки.
Эти изменения повлияют на рынок и отношения между заемщиками и банками. Теперь, до заключения соглашения по пониженной ставке, заемщик должен получить расчет полной стоимости кредита без учета этой ставки, что позволит избежать недоразумений и сделает процесс более прозрачным. Интересно, как эти новые правила будут применяться на практике и как они изменят ипотечный рынок.
Зачем нужно ограничивать семейную ипотеку?
Семейную ипотеку сейчас не всем удается получить, даже если они соответствуют условиям. Основная причина кроется в росте ключевой ставки. Ранее, когда семейная ипотека только вводилась, ожидалось, что ключевая ставка будет на уровне 14-16%. При ставке по семейной ипотеке 6% государству нужно было субсидировать оставшиеся 8-10 п.п. Сейчас же при рыночной ставке 22% субсидировать приходится уже 16 п.п. Это колоссальные суммы: например, если платеж по рыночной ипотеке составляет 220 тыс. ₽ в месяц, а по семейной — 72 тыс. ₽, то государству приходится субсидировать 160 тыс. ₽ ежемесячно.
Семейную ипотеку сейчас не всем удается получить, даже если они соответствуют условиям. Основная причина кроется в росте ключевой ставки. Ранее, когда семейная ипотека только вводилась, ожидалось, что ключевая ставка будет на уровне 14-16%. При ставке по семейной ипотеке 6% государству нужно было субсидировать оставшиеся 8-10 п.п. Сейчас же при рыночной ставке 22% субсидировать приходится уже 16 п.п. Это колоссальные суммы: например, если платеж по рыночной ипотеке составляет 220 тыс. ₽ в месяц, а по семейной — 72 тыс. ₽, то государству приходится субсидировать 160 тыс. ₽ ежемесячно.
То есть при сумме ипотеки 12 млн ₽, то объем субсидий будет примерно 2 млн ₽ в год. На срок 5 лет это уже 10 млн ₽. При вполне вероятном увеличении ключевой ставки до 20% эта цифра может вырасти еще больше, что создает риски для продолжения программы.
Некоторые эксперты, например, Дом.РФ, не видят в этом серьезных проблем, но вряд ли банки будут открыто и заранее сообщать о возможных ограничениях или отмене семейной ипотеки, чтобы не создавать паники среди клиентов. В итоге, текущие лимиты по программам семейной ипотеки истощаются, и банки становятся более осторожными в выдаче кредитов. Даже если семья подходит под условия, получение ипотеки может стать проблемой, так как многие банки требуют, например, подтверждение официальных доходов.
Кроме того, в условиях нового законодательства, которое вступит в силу с 1 января 2025 года, требования к ипотечным программам будут еще более строгими. Это приведет к тому, что все меньше людей смогут воспользоваться льготной ипотекой.
Поэтому, если у вас есть возможность получить семейную ипотеку, стоит воспользоваться этим шансом, чтобы сохранить капитал. Лучше всего получать одобрение и искать подходящую недвижимость, а не ждать, пока ситуация изменится. Сбербанк и некоторые другие банки, получил новые лимиты, возобновляют прием заявок на семейную ипотеку после паузы. Если вы соответствуете требованиям, стоит подать заявку и получить одобрение, а затем искать объект недвижимости. Не следует помнить, что лимиты конечны, а банки становятся все более требовательными. Так, ВТБ увеличил первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50%. Если вы не являетесь зарплатным клиентом, то вам, соответственно, потребуется как минимум 12 млн ₽ для первоначального взноса.
Кроме того, в условиях нового законодательства, которое вступит в силу с 1 января 2025 года, требования к ипотечным программам будут еще более строгими. Это приведет к тому, что все меньше людей смогут воспользоваться льготной ипотекой.
Поэтому, если у вас есть возможность получить семейную ипотеку, стоит воспользоваться этим шансом, чтобы сохранить капитал. Лучше всего получать одобрение и искать подходящую недвижимость, а не ждать, пока ситуация изменится. Сбербанк и некоторые другие банки, получил новые лимиты, возобновляют прием заявок на семейную ипотеку после паузы. Если вы соответствуете требованиям, стоит подать заявку и получить одобрение, а затем искать объект недвижимости. Не следует помнить, что лимиты конечны, а банки становятся все более требовательными. Так, ВТБ увеличил первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50%. Если вы не являетесь зарплатным клиентом, то вам, соответственно, потребуется как минимум 12 млн ₽ для первоначального взноса.
Если взглянуть на отчеты, которые мы ежемесячно публикуем в Smarent (кстати, вы можете найти их в нашем Телеграм-канале), можно заметить интересную тенденцию: около 80% всех сделок происходит через ипотеку. Основную часть из них составляет именно семейная ипотека. Чаще всего люди, которые приходят к нам в Smarent для выбора недвижимости с возможностью воспользоваться семейной ипотекой хотят купить евро-3 для своей семьи.
В настоящий момент первичный рынок недвижимости держится на семейной ипотеке. Как только условия по ней изменятся или ее отменят, застройщики, скорее всего, быстро перейдут на рассрочки на 5-7 лет. Однако пока этого не происходит, так как семейная ипотека по-прежнему востребована. Многие семьи с маленькими детьми активно приобретают недвижимость, опасаясь, что в следующем году условия программы, например, с лимитом в 12 млн ₽, могут измениться или исчезнуть.
Именно поэтому я настаиваю: если у вас есть такая возможность, стоит подать на одобрение ипотеки. Главная задача, по которой государство может ограничить семейную ипотеку, — это выдать максимальное количество кредитов в рамках выделенного лимита программы. Важно понимать, что льготная семейная ипотека предоставляется только один раз. Чтобы воспользоваться ею повторно, необходимо, чтобы у вас родился еще один ребенок и чтобы предыдущая ипотека была погашена. Но, как вы понимаете, это происходит довольно редко. Кроме того, у нас есть демографические проблемы, о которых мы обсуждали в отдельном подкасте с Алексеем Ракшей — рекомендую его послушать.
Вспомните, как было с льготной ипотекой: ее не отменили сразу, она работала до 1 июля 2024 года, но уже 23 декабря 2023 года лимит был снижен с 12 млн до 6 млн ₽, а требования к первоначальному взносу ужесточились. Я предполагаю, что нечто подобное может произойти и с семейной ипотекой, особенно для Москвы и Санкт-Петербурга. И что вы купите за эти деньги?
Людям важно не просто получить ипотеку или деньги, а иметь жилье, где можно жить, растить детей или сдавать в аренду. Существует несколько причин, по которым программу могут сократить. К примеру, многие используют семейную ипотеку не по назначению, не для решения своих жилищных проблем. Для инвестиционных целей, на мой взгляд, лучше подходят рыночные инструменты: рыночная ипотека, траншевая ипотека, рассрочки или покупка апартаментов.
Кстати, некоторые застройщики уже предлагают рассрочку на 5-7 лет с небольшим повышением цены. Если этот тренд сохранится, в 2025 году мы можем увидеть, что 80% сделок будет заключаться за наличные или в рассрочку, и доля ипотеки может упасть до 20%. Надеяться на снижение ставки до 8% в ближайший год не стоит — это маловероятно.
Семейная ипотека – это разовый инструмент, который можно использовать для улучшения жилищных условий. Но даже если ваша цель — большая квартира, это не значит, что вы не можете начать с покупки студии. Купив небольшую квартиру, вы можете в будущем продать ее и использовать средства для покупки более просторного жилья. Продажа студии даже другому покупателю позволит вам закрыть долг по ипотеке, и не обязательно копить все 12 млн ₽.
Как мы уже говорили, сейчас субсидирование семейной ипотеки достигает 16 п.п., что довольно много. А если ключевая ставка ЦБ вырастет до 20%, субсидирование станет еще более затратным. Однако цель бюджета на 2025-2026 год — сократить галопирующие расходы на субсидирование. Скорее всего, программа станет более адресной, чтобы поддерживать специалистов в регионах и удерживать людей в регионах.
К сожалению, с семейной ипотекой вы можете купить квартиру только на первичном рынке. Раньше можно было покупать почти готовое жилье по уступке, сейчас же цены на квартиры со сроком сдачи в 2024-2025 годах сильно завышены. Чтобы найти более-менее адекватные предложения, вам, возможно, придется смотреть на квартиры, которые будут сданы в 2027-2028 годах. При этом возникает множество вопросов: достроят ли их в срок, какое будет качество жилья и как вы будете выплачивать ипотеку в течение трех лет.
Давайте подробнее рассмотрим бюджет Российской Федерации на 2025 год, который составит рекордные 41 трлн ₽. Однако, несмотря на общий рост бюджета, социальная политика, к которой относится и ипотека, столкнется с сокращением финансирования. Если в 2024 году на эти цели было выделено 7,7 трлн ₽, то в 2025 году планируется направить только 6,5 трлн ₽.
Из этой суммы:
Важно отметить, что из-за высоких рыночных ставок финансировать социальные расходы становится все сложнее. Государство возмещает банкам недополученные доходы по жилищным программам, таким как семейная, сельская, дальневосточная, IT и прочие программы ипотеки. И на фоне растущих рыночных ставок, которые сейчас достигают 22%, субсидии будут увеличиваться: в 2023 году они составили 200 млрд ₽, в 2024 году — 600 млрд, а в 2025 году ожидается уже 1,3 трлн ₽. Это означает, что государство должно тратить все больше на поддержку ипотечных программ, которые помогают не только тем, кто покупает жилье для себя, но и инвесторам, получающим пассивный доход.
В 2023 году 115 тыс. россиян оформили две и более льготных ипотеки, что создает дополнительную нагрузку на бюджет. Это может сигнализировать о намерении государства сократить льготные программы и быстрее избавиться от субсидирования.
Выводы: Почему будут сокращать семейную ипотеку?
В настоящий момент первичный рынок недвижимости держится на семейной ипотеке. Как только условия по ней изменятся или ее отменят, застройщики, скорее всего, быстро перейдут на рассрочки на 5-7 лет. Однако пока этого не происходит, так как семейная ипотека по-прежнему востребована. Многие семьи с маленькими детьми активно приобретают недвижимость, опасаясь, что в следующем году условия программы, например, с лимитом в 12 млн ₽, могут измениться или исчезнуть.
Именно поэтому я настаиваю: если у вас есть такая возможность, стоит подать на одобрение ипотеки. Главная задача, по которой государство может ограничить семейную ипотеку, — это выдать максимальное количество кредитов в рамках выделенного лимита программы. Важно понимать, что льготная семейная ипотека предоставляется только один раз. Чтобы воспользоваться ею повторно, необходимо, чтобы у вас родился еще один ребенок и чтобы предыдущая ипотека была погашена. Но, как вы понимаете, это происходит довольно редко. Кроме того, у нас есть демографические проблемы, о которых мы обсуждали в отдельном подкасте с Алексеем Ракшей — рекомендую его послушать.
Вспомните, как было с льготной ипотекой: ее не отменили сразу, она работала до 1 июля 2024 года, но уже 23 декабря 2023 года лимит был снижен с 12 млн до 6 млн ₽, а требования к первоначальному взносу ужесточились. Я предполагаю, что нечто подобное может произойти и с семейной ипотекой, особенно для Москвы и Санкт-Петербурга. И что вы купите за эти деньги?
Людям важно не просто получить ипотеку или деньги, а иметь жилье, где можно жить, растить детей или сдавать в аренду. Существует несколько причин, по которым программу могут сократить. К примеру, многие используют семейную ипотеку не по назначению, не для решения своих жилищных проблем. Для инвестиционных целей, на мой взгляд, лучше подходят рыночные инструменты: рыночная ипотека, траншевая ипотека, рассрочки или покупка апартаментов.
Кстати, некоторые застройщики уже предлагают рассрочку на 5-7 лет с небольшим повышением цены. Если этот тренд сохранится, в 2025 году мы можем увидеть, что 80% сделок будет заключаться за наличные или в рассрочку, и доля ипотеки может упасть до 20%. Надеяться на снижение ставки до 8% в ближайший год не стоит — это маловероятно.
Семейная ипотека – это разовый инструмент, который можно использовать для улучшения жилищных условий. Но даже если ваша цель — большая квартира, это не значит, что вы не можете начать с покупки студии. Купив небольшую квартиру, вы можете в будущем продать ее и использовать средства для покупки более просторного жилья. Продажа студии даже другому покупателю позволит вам закрыть долг по ипотеке, и не обязательно копить все 12 млн ₽.
Как мы уже говорили, сейчас субсидирование семейной ипотеки достигает 16 п.п., что довольно много. А если ключевая ставка ЦБ вырастет до 20%, субсидирование станет еще более затратным. Однако цель бюджета на 2025-2026 год — сократить галопирующие расходы на субсидирование. Скорее всего, программа станет более адресной, чтобы поддерживать специалистов в регионах и удерживать людей в регионах.
К сожалению, с семейной ипотекой вы можете купить квартиру только на первичном рынке. Раньше можно было покупать почти готовое жилье по уступке, сейчас же цены на квартиры со сроком сдачи в 2024-2025 годах сильно завышены. Чтобы найти более-менее адекватные предложения, вам, возможно, придется смотреть на квартиры, которые будут сданы в 2027-2028 годах. При этом возникает множество вопросов: достроят ли их в срок, какое будет качество жилья и как вы будете выплачивать ипотеку в течение трех лет.
Давайте подробнее рассмотрим бюджет Российской Федерации на 2025 год, который составит рекордные 41 трлн ₽. Однако, несмотря на общий рост бюджета, социальная политика, к которой относится и ипотека, столкнется с сокращением финансирования. Если в 2024 году на эти цели было выделено 7,7 трлн ₽, то в 2025 году планируется направить только 6,5 трлн ₽.
Из этой суммы:
- 1,7 трлн ₽ пойдет на пенсии для военнослужащих и обеспечение их жильем
- 1,4 трлн ₽ выделяется на пособия по рождению и воспитанию детей
- 0,5 трлн ₽ будет направлено на материнский капитал
Важно отметить, что из-за высоких рыночных ставок финансировать социальные расходы становится все сложнее. Государство возмещает банкам недополученные доходы по жилищным программам, таким как семейная, сельская, дальневосточная, IT и прочие программы ипотеки. И на фоне растущих рыночных ставок, которые сейчас достигают 22%, субсидии будут увеличиваться: в 2023 году они составили 200 млрд ₽, в 2024 году — 600 млрд, а в 2025 году ожидается уже 1,3 трлн ₽. Это означает, что государство должно тратить все больше на поддержку ипотечных программ, которые помогают не только тем, кто покупает жилье для себя, но и инвесторам, получающим пассивный доход.
В 2023 году 115 тыс. россиян оформили две и более льготных ипотеки, что создает дополнительную нагрузку на бюджет. Это может сигнализировать о намерении государства сократить льготные программы и быстрее избавиться от субсидирования.
Выводы: Почему будут сокращать семейную ипотеку?
- Программа решает не только жилищный вопрос
- Субсидирование более 10 п.п. c каждой ипотеки (высокая ключевая ставка)
- Цель бюджета 2025-26 — сократить расходы на субсидирование ипотеки
- Сделать программу более адресной по принципу IT-ипотеки
- Убрать «ипотечный пузырь» на первичном рынке недвижимости
Если вы хотите купить недвижимость, у вас есть два крутых варианта. Первый — следить за моими эфирами, где будет много полезной информации, и подписаться на Boosty, где мы выкладываем подборки, сметы, проводим закрытые эфиры и многое обсуждаем в нашем секретном чатике с экспертами.
Второй вариант — обратиться к нам за подбором. У нас есть замечательный пакет «Инвест под ключ». Мы обновили пакет и разделили его на два этапа. Первый этап — «Разработка стратегии». На этом этапе мы поможем вам понять, каковы ваши цели и какие шаги следует предпринять. Многие люди приходят с вопросами: «У меня есть 12 млн ₽, три одобренные ипотеки, что делать дальше?» Но важнее не просто сумма денег, а цели, ради которых вы собираетесь покупать квартиру. Зачем вам квартира? Какова ваша цель: жить в ней, сдавать в аренду или подарить ребенку? Как вы планируете гасить ипотеку? Эти вопросы очень важны, и они помогают нам разработать индивидуальную стратегию, которая будет учитывать ваши нужды и возможности. После этого команда брокеров Smarent сможет приступить к поиску и сопровождению сделки.
Второй вариант — обратиться к нам за подбором. У нас есть замечательный пакет «Инвест под ключ». Мы обновили пакет и разделили его на два этапа. Первый этап — «Разработка стратегии». На этом этапе мы поможем вам понять, каковы ваши цели и какие шаги следует предпринять. Многие люди приходят с вопросами: «У меня есть 12 млн ₽, три одобренные ипотеки, что делать дальше?» Но важнее не просто сумма денег, а цели, ради которых вы собираетесь покупать квартиру. Зачем вам квартира? Какова ваша цель: жить в ней, сдавать в аренду или подарить ребенку? Как вы планируете гасить ипотеку? Эти вопросы очень важны, и они помогают нам разработать индивидуальную стратегию, которая будет учитывать ваши нужды и возможности. После этого команда брокеров Smarent сможет приступить к поиску и сопровождению сделки.
Выбираем квартиру в семейную ипотеку
На данный момент подбором квартир в Smarent занимается команда, а не искусственный интеллект, хотя кто знает, что будет дальше. Сейчас же многие люди считают, что могут самостоятельно найти квартиру, просто зайдя на ЦИАН, и поставив фильтр на нужную цену. Более продвинутые могут выбрать ВАО и ЮВАО, потому что я о них говорил в материале про лучшие районы Москвы. Вы можете даже сделать хорошую и правильную инвестицию, но не лучшую.
Проблема в том, что люди часто не придают значения даже большим суммам – 500 тыс., 1 млн. Когда они выбирают, например, iPhone, они не будут экономить 3000 ₽, если это означает покупку у сомнительного продавца без чека. Однако с квартирами многие готовы легко разбрасываться большими суммами, особенно когда это ипотечные деньги.
Я постараюсь более детально объяснить, какие принципы стоит учитывать при выборе недвижимости. Выбор квартиры — это не только финансовый вопрос, но и вопрос о вашем будущем и вашем комфорте.
Есть несколько важных моментов, которые я всегда учитываю при выборе недвижимости. Один из них — это конкуренция на вторичном рынке. Покупка недвижимости — это не просто надежда на то, что рынок вырастет, и мы все заработаем. Да, в долгосрочной перспективе рынок может расти, и инфляция тоже играет свою роль. Но важно понимать, за счет чего конкретно будет расти цена на объект после его завершения.
Я не верю в общий рост рынка недвижимости; я верю в рост конкретных локаций и объектов. Например, если вы рассматриваете инвестиции, вам нужно понимать, что аренда должна быть выше ипотечного платежа. Это важно, потому что есть вероятность, что вы не будете жить в этой квартире и вам придется сдавать ее в аренду. Вам нужны ежемесячные арендные поступления для погашения ипотеки. Я бы не стал рассматривать объекты, которые не окупают себя.
Если у вас нет опыта в ремонте под аренду и нет лишних 3-4-5 млн ₽ на отделку однушки или двушки, лучше задуматься о покупке более дешевого варианта или квартиры с отделкой.
Также важно выбирать надежного застройщика с опытом в реализации аналогичных проектов. Например, я не доверяю компаниям, которые раньше строили только комфорт-класс, а теперь пытаются войти в сегмент бизнес-класса без соответствующего опыта. Я считаю, что такая же ситуация может возникнуть с Гранель, которая пытается строить в новом классе, или тот же Самолет, который всегда строил ультра-эконом, а теперь запускает проекты премиум. Если у застройщика нет опыта в реализации такого уровня проектов, это может вызвать вопросы. Здесь необходимо также выяснить, кто именно будет строить ваш дом, кто будет генподрядчиком, какая у него репутация. Та же Гранель привлекла на строительство MyPriority Басманный турецкого генподрядчика, и это хорошо. А вот на остальных проектах этого бренда подрядчики менее известные, что оставляет массу вопросов и сомнений, поскольку может оказать значительное влияние на качество и сроки строительства.
И наконец, самый важный пункт — это выбор надежного и качественного актива для долгосрочного владения. Покупка недвижимости, особенно в условиях сегодняшнего рынка, должна основываться на критическом анализе. Например, приобретение дешевой студии от ПИК или Самолета в «картофельных полях» — это не лучший выбор. Инвестиции должны делаться в качественные активы, которые способны приносить доход и со временем увеличивать свою стоимость.
Люди часто ошибочно думают, что просто выбрав квартиру, они автоматически станут успешными инвесторами. Но важно учитывать реальные условия рынка. Например, если вы купите квартиру за 15 млн ₽ сейчас, есть вероятность, что до 2027 или 2028 год он по-прежнему будет стоить те же 15 млн ₽, особенно если застройщик устанавливает цены выше рыночных на первичном рынке.
Многие покупатели доверяют застройщикам и их обещаниям. Это может обернуться разочарованием, когда жильцы понимают, что приобрели квартиры с неликвидными планировками, плохими этажами или видами на шумные дороги. Поэтому важно самостоятельно анализировать все параметры объекта и проводить должную осмотрительность. Часто покупатели игнорируют важные аспекты, надеясь, что все будет хорошо.
Иногда клиенты обращаются с просьбами раскритиковать застройщиков за недостроенные объекты или обещания, которые не были выполнены. Но важно помнить, что каждый инвестор должен быть ответственным за свои решения. Прежде чем подписывать договор, следует тщательно изучить все нюансы, а не полагаться только на рекламу.
На данный момент подбором квартир в Smarent занимается команда, а не искусственный интеллект, хотя кто знает, что будет дальше. Сейчас же многие люди считают, что могут самостоятельно найти квартиру, просто зайдя на ЦИАН, и поставив фильтр на нужную цену. Более продвинутые могут выбрать ВАО и ЮВАО, потому что я о них говорил в материале про лучшие районы Москвы. Вы можете даже сделать хорошую и правильную инвестицию, но не лучшую.
Проблема в том, что люди часто не придают значения даже большим суммам – 500 тыс., 1 млн. Когда они выбирают, например, iPhone, они не будут экономить 3000 ₽, если это означает покупку у сомнительного продавца без чека. Однако с квартирами многие готовы легко разбрасываться большими суммами, особенно когда это ипотечные деньги.
Я постараюсь более детально объяснить, какие принципы стоит учитывать при выборе недвижимости. Выбор квартиры — это не только финансовый вопрос, но и вопрос о вашем будущем и вашем комфорте.
- Аренда выше ипотечного платежа
- Квартира с чистовой отделкой (рекомендация, если нет опыта и экспертизы в ремонтах под аренду)
- Расположение внутри МКАД, есть точки роста локации
- Аналоги / конкуренты на вторичке дороже
- Надежный застройщик, есть опыт строительства аналогичных проектов
- Качественный актив для долгосрочного владения
Есть несколько важных моментов, которые я всегда учитываю при выборе недвижимости. Один из них — это конкуренция на вторичном рынке. Покупка недвижимости — это не просто надежда на то, что рынок вырастет, и мы все заработаем. Да, в долгосрочной перспективе рынок может расти, и инфляция тоже играет свою роль. Но важно понимать, за счет чего конкретно будет расти цена на объект после его завершения.
Я не верю в общий рост рынка недвижимости; я верю в рост конкретных локаций и объектов. Например, если вы рассматриваете инвестиции, вам нужно понимать, что аренда должна быть выше ипотечного платежа. Это важно, потому что есть вероятность, что вы не будете жить в этой квартире и вам придется сдавать ее в аренду. Вам нужны ежемесячные арендные поступления для погашения ипотеки. Я бы не стал рассматривать объекты, которые не окупают себя.
Если у вас нет опыта в ремонте под аренду и нет лишних 3-4-5 млн ₽ на отделку однушки или двушки, лучше задуматься о покупке более дешевого варианта или квартиры с отделкой.
Также важно выбирать надежного застройщика с опытом в реализации аналогичных проектов. Например, я не доверяю компаниям, которые раньше строили только комфорт-класс, а теперь пытаются войти в сегмент бизнес-класса без соответствующего опыта. Я считаю, что такая же ситуация может возникнуть с Гранель, которая пытается строить в новом классе, или тот же Самолет, который всегда строил ультра-эконом, а теперь запускает проекты премиум. Если у застройщика нет опыта в реализации такого уровня проектов, это может вызвать вопросы. Здесь необходимо также выяснить, кто именно будет строить ваш дом, кто будет генподрядчиком, какая у него репутация. Та же Гранель привлекла на строительство MyPriority Басманный турецкого генподрядчика, и это хорошо. А вот на остальных проектах этого бренда подрядчики менее известные, что оставляет массу вопросов и сомнений, поскольку может оказать значительное влияние на качество и сроки строительства.
И наконец, самый важный пункт — это выбор надежного и качественного актива для долгосрочного владения. Покупка недвижимости, особенно в условиях сегодняшнего рынка, должна основываться на критическом анализе. Например, приобретение дешевой студии от ПИК или Самолета в «картофельных полях» — это не лучший выбор. Инвестиции должны делаться в качественные активы, которые способны приносить доход и со временем увеличивать свою стоимость.
Люди часто ошибочно думают, что просто выбрав квартиру, они автоматически станут успешными инвесторами. Но важно учитывать реальные условия рынка. Например, если вы купите квартиру за 15 млн ₽ сейчас, есть вероятность, что до 2027 или 2028 год он по-прежнему будет стоить те же 15 млн ₽, особенно если застройщик устанавливает цены выше рыночных на первичном рынке.
Многие покупатели доверяют застройщикам и их обещаниям. Это может обернуться разочарованием, когда жильцы понимают, что приобрели квартиры с неликвидными планировками, плохими этажами или видами на шумные дороги. Поэтому важно самостоятельно анализировать все параметры объекта и проводить должную осмотрительность. Часто покупатели игнорируют важные аспекты, надеясь, что все будет хорошо.
Иногда клиенты обращаются с просьбами раскритиковать застройщиков за недостроенные объекты или обещания, которые не были выполнены. Но важно помнить, что каждый инвестор должен быть ответственным за свои решения. Прежде чем подписывать договор, следует тщательно изучить все нюансы, а не полагаться только на рекламу.
Один из пунктов моего чек-листа – это покупка квартиры внутри МКАД. Многие мне возражают, отмечая, что, например, аренда в Ильинских лугах выросла с 20 тыс. до 35 тыс. ₽. Это может впечатлять в процентном выражении, но в денежном – это лишь 15 тыс. Но внутри МКАД рост был больше. Мы видим, что только за третий квартал 2024 года, по нашей статистике, средняя цена аренды евро-3 поднялась с 90 тыс. до 130 тыс. ₽. Кто мог в 2023 году спрогнозировать, что в ПИК «Сигнальный 16» евро-3 будет сдаваться за 120-130 тыс. ₽?!
И цены на аренду евро-3 растут:
И когда мы выбираем квартиру, особенно если мы планируем сдавать в аренду, наша задача, чтобы объект недвижимости был внутри МКАД. И если есть возможность купить не однушку, а евротрешку, но именно не евро-2, а евро-3, под аренду, то лучше взять ее даже маленькой площади, потому что там аренда будет значительно выше при прочих равных.
И цены на аренду евро-3 растут:
- Спрос превышает предложение: квартиры формата евро-3 становятся дефицитом на рынке аренды
- Изменение предпочтений: многие арендаторы, возможно, выбирают более просторные квартиры из-за изменений в образе жизни, таких как переход на удаленную работу или необходимость большего пространства для семей
И когда мы выбираем квартиру, особенно если мы планируем сдавать в аренду, наша задача, чтобы объект недвижимости был внутри МКАД. И если есть возможность купить не однушку, а евротрешку, но именно не евро-2, а евро-3, под аренду, то лучше взять ее даже маленькой площади, потому что там аренда будет значительно выше при прочих равных.
Подборка квартир в семейную ипотеку
Ну и чтобы не просто теоретически рассуждать о сферическом коне в вакууме, предлагаю посмотреть на конкретные варианты, которые интересны для покупки в семейную ипотеку.
ЖК «Павелецкая Сити» (MR Group)
Давайте поговорим про новый старт продаж в ЖК «Павелецкая Сити» возле метро «Павелецкая». Это будет низкоэтажный дом, и я надеюсь, что MR не сделает его комфорт-классом. Часть проекта уже готова.
Наша задача купить хороший актив в локации, в хорошем жилом комплексе. Мы не смотрим модный этот дом или нет. Наша задача – купить хороший актив, который в перспективе будет нам приносить денежный поток, окупать сам себя. ЖК «Павелецкая Сити» находится в большой промке, которая сейчас застраивается разными девелоперами. Я думаю, что там будут появляться и новые проекты, раскачивая цены в локации.
Давайте поговорим про новый старт продаж в ЖК «Павелецкая Сити» возле метро «Павелецкая». Это будет низкоэтажный дом, и я надеюсь, что MR не сделает его комфорт-классом. Часть проекта уже готова.
Наша задача купить хороший актив в локации, в хорошем жилом комплексе. Мы не смотрим модный этот дом или нет. Наша задача – купить хороший актив, который в перспективе будет нам приносить денежный поток, окупать сам себя. ЖК «Павелецкая Сити» находится в большой промке, которая сейчас застраивается разными девелоперами. Я думаю, что там будут появляться и новые проекты, раскачивая цены в локации.
При этом Павелецкая Сити – это вроде бы центр, но до метро (Павелецкая, Серпуховская, Тульская) далековато, то есть для аренды это не так здорово. Кроме того, рядом проходит железная дорога, что тоже не очень хорошо, но есть вероятность, что между ЖК и железной дорогой построят еще какой-нибудь проект. С учетом того, что это метро «Павелецкая» и цены более-менее адекватны, этот проект интересен.
Сейчас можно купить студию за 13 млн ₽. Да, это низкие этажи, и, скорее всего, это будут «окна в окна», но это метро «Павелецкая», квартира по цене 550 тыс. за метр без отделки, что выглядит неплохо.
Мне, конечно, больше понравились однушки, хотя обычно, как вы знаете, я такие не рекомендую. Но тут они довольно неплохие, и такие варианты, конечно, нужно больше рассматривать строго под аренду. Да и в целом для жизни локация в районе Павелецкой мне не очень нравится.
Посмотрим на конкурентов. Это, во-первых, Мангазея на Тульской, которая предлагает небольшие квартиры площадью 33-34 м² по ценам от 19 млн ₽ с не самой хорошей планировкой, но даже такие квартиры будут ликвидны, и могут сдаваться по 150+ тыс. за счет локации и качества дома. Но ключи будут нескоро.
Гранель с MyPriority Павелецкая студии по 20 млн ₽, но я бы не доверил бы компании бизнес-класс. Брусника строит «Дом А» и там тоже студии за 20 млн. Еще один конкурент - это Forst. У застройщика квартир не осталось, а вот у инвесторов и спекулянтов по переуступке – аж 116, это много. Студии по переуступке предлагаются по цене 12,5 млн ₽, что сопоставимо с уровнями застройщика 2022 года. Цена хорошая, но локация для аренды спорная. Но основной конкурент – это Era, где 28-метровые студии стоят около 20 млн ₽ и их количество ограничено, поэтому застройщик может не стесняться с ценами. На квартиры площадью 40+ м2 цены более адекватны, как и у Мангазеи.
Район Павелецкой активно застраивается, и локация будет расти. Сейчас можно купить себе хороший качественный актив на долгий срок. Если мы смотрим на вторичку, то квартиры площадью 36 м2 стоят сейчас в районе 20 млн. А наша студия 27 метров стоит 14-15 млн, и это хорошая цена. Я, в целом, не сомневаюсь, что цены на студии с отделкой здесь будут в районе 20 млн, а однушка будет стоить около 30 млн.
Матвеевский кластер
Если мы берем Матвеевский кластер и говорим о проектах от ПИК, то в целом мне все нравится, за исключением Вангардена, даже такие комплексы, как «Большая Очаковская», «Мичуринский парк», «Новое Очаково» и сам «Матвеевский парк». Однако если бы я сейчас планировал купить недорогую квартиру с отделкой, то выбирал бы между «Мичуринским парком» и «Матвеевским парком». Эти объекты мне кажутся самыми интересными с точки зрения соотношения цены и качества.
Если мы берем Матвеевский кластер и говорим о проектах от ПИК, то в целом мне все нравится, за исключением Вангардена, даже такие комплексы, как «Большая Очаковская», «Мичуринский парк», «Новое Очаково» и сам «Матвеевский парк». Однако если бы я сейчас планировал купить недорогую квартиру с отделкой, то выбирал бы между «Мичуринским парком» и «Матвеевским парком». Эти объекты мне кажутся самыми интересными с точки зрения соотношения цены и качества.
Если рассматривать ЖК «Матвеевский парк» по текущим ценам, то это весьма достойный вариант. Заселение запланировано на август 2027 года. Дом будет строиться около двух лет, и к 2027 году можно ожидать завершения отделки и передачи ключей. Однако я бы не стал смотреть студии и однокомнатные квартиры. Вместо однушки за 13 млн ₽ я бы предпочел студию на Павелецкой. В случае же с ПИК, под аренду я бы рассматривал только евротрешку.
Для аренды малогабаритные квартиры формата евро-3 могут быть вполне удачным выбором. Планировка хороша: три комнаты, санузел — все достаточно функционально. При этом здесь разница в цене между 45 м2 и 50 м2 невелика, а планировка лучше.
Стоимость за квадратный метр в проектах ПИК+ в районе 320-330 тыс. ₽ — это оптимальная цена. Конечно, всегда есть риск, что ПИК может сэкономить на проекте, и мы не можем с уверенностью сказать, каким будет реальный результат. Однако если бы я искал квартиру под семейную ипотеку, с отделкой, то евро-3 была бы моим выбором.
Стоимость за квадратный метр в проектах ПИК+ в районе 320-330 тыс. ₽ — это оптимальная цена. Конечно, всегда есть риск, что ПИК может сэкономить на проекте, и мы не можем с уверенностью сказать, каким будет реальный результат. Однако если бы я искал квартиру под семейную ипотеку, с отделкой, то евро-3 была бы моим выбором.
Теперь давайте посмотрим вторичный рынок. Квартиры площадью 50 м² в среднем продаются за 20-23 млн ₽. Если брать первую очередь, которая уже сдана, это будет классический ПИК, а не ПИК+. Понятно, что жилье в ПИК+ будет цениться выше на вторичном рынке.
Получается, что когда встает вопрос, что лучше: положить 20 млн ₽ на депозит или купить квартиру, нужно учитывать, что, во-первых, далеко не у всех есть такая сумма наличными, чтобы ее положить на депозит, в то время как для покупки квартиры вся сумма не нужна.
Кроме того, людям нужна сама возможность покупки. И если бы квартиру готовую, которая стоит даже 23 млн ₽, можно было купить в дешевую ипотеку, люди пошли и купили бы ее.
Можно было рассмотреть бы еще и ЖК «Мичуринский парк», но если мы берем эффективные хорошие планировки, то ценник примерно одинаковый. И в этом случае я бы пошел в сторону Матвеевского парка. Но, конечно, нужно сравнивать варианты на момент покупки.
Получается, что когда встает вопрос, что лучше: положить 20 млн ₽ на депозит или купить квартиру, нужно учитывать, что, во-первых, далеко не у всех есть такая сумма наличными, чтобы ее положить на депозит, в то время как для покупки квартиры вся сумма не нужна.
Кроме того, людям нужна сама возможность покупки. И если бы квартиру готовую, которая стоит даже 23 млн ₽, можно было купить в дешевую ипотеку, люди пошли и купили бы ее.
Можно было рассмотреть бы еще и ЖК «Мичуринский парк», но если мы берем эффективные хорошие планировки, то ценник примерно одинаковый. И в этом случае я бы пошел в сторону Матвеевского парка. Но, конечно, нужно сравнивать варианты на момент покупки.
Но если, например, стояла бы задача купить именно однокомнатную квартиру, то я бы смотрел в сторону другого варианта, но тоже в Матвеевском кластере – это ЖК «Среда на Лобачевского», тоже ПИК, но только бизнес-класс.
Сейчас в районе 14 млн ₽ в проекте можно купить классическую и удобную евродвушку с Whitebox, с ключами в 2027 году на хорошем этаже. Получается первоначальный взнос около 4 млн, и около 10 млн ₽ будет ипотека – вполне разумная история. За те же деньги евро-2 в бизнес классе с предчистовой отделкой предпочтительнее евро-2 от ПИК с ремонтом.
ЖК Level Мичуринский
Первый и второй этап проекта – это бизнес-класс, а 3-й и 4-й – это комфорт, комфорт+. Это будет большая комплексная застройка со своим небольшим парком.
Первый и второй этап проекта – это бизнес-класс, а 3-й и 4-й – это комфорт, комфорт+. Это будет большая комплексная застройка со своим небольшим парком.
У Level не очень хорошо идут продажи, поэтому у них выгодные цены на студии. И если бы я хотел купить небольшую инвестиционную квартиру, то я бы уже пошел бы в Level Мичуринский, потому что у нас, например, студия стоит 9,7 млн ₽ против 10,5 млн у ПИК. Мы покупаем со взносом 30%, или 3 млн ₽, и тогда ипотека выходит 6,8 млн с платежом лишь 40 тыс. ₽ в месяц. Квартира будет с предчистовой отделкой, а ключи планируются к передаче в 2027 году.
Если посмотреть на студии в этой локации, то в «Огнях» она будет стоить 13 млн ₽, а в ПИК+ — 12-14 млн. Если оценивать рынок объективно и даже не рассматривать инфляцию и другие внешние факторы, то можно увидеть, что покупка небольшой студии под аренду за 40 тыс. ₽ в месяц — это вполне комфортный вариант. Такая студия будет сдаваться за 60+ тыс. и более. Конечно, придется вложиться в ремонт и меблировку, и, хотя ключи будут только в 2027 году, это все равно хороший вариант.
Если мы посмотрим евро-3 по 60 м2, то цены приятно удивляют – в районе 19-20 млн ₽. Да, это низкие этажи, но все равно это хороший вариант и сильный конкурент для Матвеевского кластера.
ЖК SET (MR Group)
Мой фаворит сегодняшней подборки – ЖК Set. Это метро «Давыдково» и метро «Кунцевская» (но далеко).
Мой фаворит сегодняшней подборки – ЖК Set. Это метро «Давыдково» и метро «Кунцевская» (но далеко).
Сейчас здесь промка, но мы всегда с вами ищем точку роста, развивающуюся локацию, там, где есть высокий спрос на недвижимость и где есть хороший качественный застройщик (здесь MR). Это долина реки Сетунь, которая будет развиваться и застраиваться. Локация мне понравилась.
Цены тоже сейчас, в октябре 2024 года, мне очень нравятся. Хорошая студия площадью 24 м2 стоит в районе 12 млн ₽, и если ее брать в семейную ипотеку, то ежемесячный платеж будет 48 тыс. ₽ в месяц, что вполне адекватно для этого района.
Евро-2 сейчас здесь стоят 13,6 млн ₽, и при взносе 4 млн, кредите 9,5 млн ежемесячный платеж будет 57 тыс. ₽ в месяц. Но это однушка, а не студия, и планировка вполне удобная. Это хороший актив. Цена сопоставима с другими проектами, которые мы обсуждали выше, локация тоже достаточно близкая, но SET выглядит интереснее – это как Chery Tiggo и BMW.
Более того, здесь хорошие цены и планировки евро-3. Да, я понимаю, что метро далеко, ключи будут в 2029 году, отделки нет, и именно поэтому классический ипотечник сюда не пойдет. Но цена в 350 тыс. ₽ за м2 для проектов MR Group – это дешево, и это отличный вариант для долгосрочного портфеля.
И, что интересно, соседний проект того же застройщика – ЖК Veer – стоит дороже.
Выводы:
Выводы:
- Квартиры с ключами в 2027-28 годах имеют более выгодные цены
- На рынке не так много вариантов для правильной покупки, застройщики пока не делают реальных скидок
- Застройщики манипулируют рынком (монополия)
- Покупка в рассрочку с переходом в семейную ипотеку имеет свои риски
- Важнее актив, чем цена, но многое зависит от цели
- Рынок сохраняет возможности
У нас поменялся пакет «Лайт» – это cамый базовый и недорогой вариант нашей линейки. Он отлично подходит для семейной ипотеки, потому что там сейчас нет смысла смотреть переуступку или вторичку, как в более дорогих пакетах. В чем его прелесть? Вход – 20 тыс. ₽, плюс мы берем 1% от суммы купленного объекта. На первом этапе мы разрабатываем стратегию, даем консультацию, аналитику, изучаем ваш портфель, помогаем с ипотекой. После этого, когда мы понимаем, что вы готовы идти в подбор и у вас есть необходимые ресурсы для покупки объекта, мы занимаемся подбором. Это экономит деньги и время вам, и не дает сделать ошибку, выбрав неликвидный объект или объект, который не соответствует вашим задачам.