Виктор Зубик, основатель компании Smarent, получил ключи от квартиры в ЖК «Прибрежный парк» с опозданием почти на полтора года и расскажет, как прошла приемка, почему это худшая инвестиция в его портфеле и что он будет делать с этой студией дальше.
В этой статье:
• Новогоднее чудо, или треш-квартира от Самолета с мега-задержкой
• Самолет включил игнор
• Приемка квартиры в ЖК «Прибрежный парк»
• Что делать дальше?
• Как обстоят дела у Самолета?
• Что делать с такой квартирой?
• Почему я купил квартиру в ЖК «Прибрежный парк»?
• Новогоднее чудо, или треш-квартира от Самолета с мега-задержкой
• Самолет включил игнор
• Приемка квартиры в ЖК «Прибрежный парк»
• Что делать дальше?
• Как обстоят дела у Самолета?
• Что делать с такой квартирой?
• Почему я купил квартиру в ЖК «Прибрежный парк»?
Новогоднее чудо, или треш-квартира от Самолета с мега-задержкой
Говорят, что чудеса случаются, и чаще всего они происходят под Новый год. Именно так произошло со мной, потому что под Новый год застройщик «Самолет» наконец-то решил отдать мне ключи от моей квартиры-студии в ЖК «Прибрежный парк».
Это был бы рядовой случай и обычная приемка квартиры, если бы не одно «но». Задержка составила почти полтора года. И почти полтора года застройщик игнорировал все мои письма и вопросы, отвечая лишь: «Ждите ваших ключей».
Я детально разберу и покажу приемку квартиры от застройщика «Самолет», покажу все недочеты и мы обсудим финансовые проблемы девелопера. Я объясню, почему ни в коем случае, особенно сейчас, не стоит покупать квартиры у застройщика «Самолет» в ЖК «Прибрежный парк». Это трэш-новостройка!
Самолет включил игнор
30 сентября 2023 года Самолет должен был вручить мне ключи от моей квартиры в ЖК «Прибрежный парк». Но ключи были переданы лишь 21 декабря 2024 года. Задержка составила год и три месяца. Возможно, Самолет живет по другому календарю или в другом измерении.
За все это время застройщик ни разу не попытался связаться со мной и объяснить ситуацию, держать дольщиков в курсе и хоть как-то сориентировать по срокам. Ну, что-то типа: «Уважаемый Виктор, ваш дом еще немножечко не готов, нам очень-очень жаль, мы тоже очень-очень ждем, вот вам печенька». Да, неприятно, но хотя бы есть ощущение сочувствия и заботы. Здесь же полный игнор.
Хотя нет, одно письмо все же было: Самолет втихую и без тени смущения в личный кабинет сбросил сообщение с предложением заключить дополнительное соглашение плюс само соглашение. В нем срок сдачи переносится на конец 2023 года. Подписание этого документа означало бы, что я согласен с нарушением ДДУ и не буду требовать неустойку. Да, тогда ее еще можно было требовать. Напомню, с марта 2024 года был введен очередной мораторий.
Более того, если вы это письмо проигнорировали или не увидели, то допник подписывается автоматом, и в суде вам скажут, что вас уведомили и никакой неустойки вы не получите! Это незаконно. С этим можно и нужно бороться. Никогда не подписывайте такие допсоглашения, особенно если застройщик не предлагает вам никакой существенной компенсации.
Говорят, что чудеса случаются, и чаще всего они происходят под Новый год. Именно так произошло со мной, потому что под Новый год застройщик «Самолет» наконец-то решил отдать мне ключи от моей квартиры-студии в ЖК «Прибрежный парк».
Это был бы рядовой случай и обычная приемка квартиры, если бы не одно «но». Задержка составила почти полтора года. И почти полтора года застройщик игнорировал все мои письма и вопросы, отвечая лишь: «Ждите ваших ключей».
Я детально разберу и покажу приемку квартиры от застройщика «Самолет», покажу все недочеты и мы обсудим финансовые проблемы девелопера. Я объясню, почему ни в коем случае, особенно сейчас, не стоит покупать квартиры у застройщика «Самолет» в ЖК «Прибрежный парк». Это трэш-новостройка!
Самолет включил игнор
30 сентября 2023 года Самолет должен был вручить мне ключи от моей квартиры в ЖК «Прибрежный парк». Но ключи были переданы лишь 21 декабря 2024 года. Задержка составила год и три месяца. Возможно, Самолет живет по другому календарю или в другом измерении.
За все это время застройщик ни разу не попытался связаться со мной и объяснить ситуацию, держать дольщиков в курсе и хоть как-то сориентировать по срокам. Ну, что-то типа: «Уважаемый Виктор, ваш дом еще немножечко не готов, нам очень-очень жаль, мы тоже очень-очень ждем, вот вам печенька». Да, неприятно, но хотя бы есть ощущение сочувствия и заботы. Здесь же полный игнор.
Хотя нет, одно письмо все же было: Самолет втихую и без тени смущения в личный кабинет сбросил сообщение с предложением заключить дополнительное соглашение плюс само соглашение. В нем срок сдачи переносится на конец 2023 года. Подписание этого документа означало бы, что я согласен с нарушением ДДУ и не буду требовать неустойку. Да, тогда ее еще можно было требовать. Напомню, с марта 2024 года был введен очередной мораторий.
Более того, если вы это письмо проигнорировали или не увидели, то допник подписывается автоматом, и в суде вам скажут, что вас уведомили и никакой неустойки вы не получите! Это незаконно. С этим можно и нужно бороться. Никогда не подписывайте такие допсоглашения, особенно если застройщик не предлагает вам никакой существенной компенсации.
Да, Самолет – лидер, но не по числу сданных объектов, а по задержкам. На сегодняшний день, по даннымЕдиного реестра застройщиков, из 385 домов, уже введенных в эксплуатацию, 122 сданы с задержкой. Это больше 30%. И это лишь официальные цифры. Потому что очень частый случай, когда застройщик сдает дом в эксплуатацию в срок, получает деньги с эскроу-счетов, а потом больше года не может передать квартиры дольщикам. Именно с этим я и столкнулся в Прибрежном парке. Поэтому реальная статистика задержек точно будет выше.
Если говорить про строящиеся проекты, то там статистика примерно еще хуже: из 294 домов 113 будут точно сданы с задержкой. Это почти 40%. Чувствуете амбиции и масштаб? Вполне можно вручать премию «Задержка года: Самолет снова впереди всех!».
Кто-то наверное скажет, что все нормально, у всех так, это эффект масштаба. Но давайте, справедливости ради посмотрим на его главного конкурента – ПИК. У него есть свои проблемы, и я его неплохо прожарил в ролике «ПИК – Скуф». Но по срокам такой жести нет. Доля домов, сданных с задержкой, находится в районе 10-15% даже сейчас.
Ну ладно сроки. А как с качеством? Может быть, как раз все задержки из-за того, что в Самолете работают мега-перфекционисты и все это время они просто доводят дома до совершенства, чтобы шовчик к шовчику, плиточка к плиточке? Тоже нет, с каждым новым проектом качество все хуже.
Ну ладно сроки. А как с качеством? Может быть, как раз все задержки из-за того, что в Самолете работают мега-перфекционисты и все это время они просто доводят дома до совершенства, чтобы шовчик к шовчику, плиточка к плиточке? Тоже нет, с каждым новым проектом качество все хуже.
Вот вам пример: жилой комплекс в Молжаниново. Тут легко можно снять фильм ужасов или социальную драму в стиле Балабанова. Дыры в стенах, откровенно кривые потолки, перекошенный и поцарапанный ламинат, об который можно споткнуться, трещины на трубах отопления, окна в крапинку, испорченные обои, болтающиеся смесители. Заезжай и живи, да? Или дольщики должны быть счастливы, что хоть в таком виде, но квартиру им все-таки передали? Потому что могло быть по-другому. Самолет использует наши с вами квартиры под жилье и офисы для своих рабочих. А те не особенно трепетно относятся к вашему имуществу.
Приемка квартиры в ЖК «Прибрежный парк»
МОПы (места общего пользования)
Мы приехали вместе с экспертом принимать мою квартиру в ЖК «Прибрежный парк». Претензии для неустойки можно предъявить только по качеству квартиры, а к состоянию МОПов это не относится.
МОПы (места общего пользования)
Мы приехали вместе с экспертом принимать мою квартиру в ЖК «Прибрежный парк». Претензии для неустойки можно предъявить только по качеству квартиры, а к состоянию МОПов это не относится.
Потолок кривой, электрощитовая уже ржавая, счетчики перепутаны: состояние электрики настолько хаотичное, что страшно представить, что творится внутри этой щитовой.
Я уже даже не обращаю внимания на грязь, потому что это мелочи на фоне общего состояния дома.
Мои впечатления, как дольщика: захожу и вижу грязные, обшарпанные стены. Все убито, все в грязи. А теперь представьте, каким дом станет через 10 лет.
И давайте вспомним рендеры входной группы и МОПов от застройщика «Самолет». Где это все?
Квартира
Когда я впервые зашел в эту квартиру, мне показалось, что Самолет наконец-то научился делать отделку. В целом все выглядело неплохо, но уже через пару минут я заметил кривую розетку, которую пытались замазать. На первый взгляд, серьезных недостатков не видно, но если приглядеться, все становится куда хуже.
На соединении под краном уже заметно, что капает вода. Если это не устранить, то со временем начнется вздутие покрытия, а впоследствии появится плесень.
Когда я впервые зашел в эту квартиру, мне показалось, что Самолет наконец-то научился делать отделку. В целом все выглядело неплохо, но уже через пару минут я заметил кривую розетку, которую пытались замазать. На первый взгляд, серьезных недостатков не видно, но если приглядеться, все становится куда хуже.
На соединении под краном уже заметно, что капает вода. Если это не устранить, то со временем начнется вздутие покрытия, а впоследствии появится плесень.
В студии два окна, и практически все стеклопакеты имеют дефекты. На стеклах видны следы от болгарки — искры попали на стекло и оставили повреждения. Также обнаружены царапины, которые превышают допустимые нормы, и их нужно устранять.
Радиаторы повешены неровно, с разными зазорами от стены. Это нарушает конвекцию, хотя и не критично, но влияет на эксплуатацию. Кроме того, на одном из радиаторов отсутствует спускной клапан, что особенно важно для верхнего, 17-го этажа. Без клапана велика вероятность завоздушивания системы отопления.
Вентиляция на верхнем этаже не работает естественным образом, поэтому установлены электрические вентиляторы. Если они выйдут из строя, вентиляция полностью прекратится. А за плинтусом, похоже, уже образовалась плесень. Зато есть умный дом!
Все стены в квартире неровные. Замеры показали, что просветы под рейкой превышают допустимые 3 мм, местами достигая значительных отклонений. Это особенно заметно под прямым освещением. Входная дверь – на коробке видны следы реставрации, уже отвалилась накладка замка. Ответная часть противосъемных штырей уже разбита, нужна замена. Отсутствует дверной глазок, якобы потому, что дверь шумоизоляционная.
Переходим в санузел. На двери огромный скол. Вся плитка уложена криво. Швы чувствуются на ощупь, и это невозможно исправить без полной переделки. В душевой течь – требует герметизации. И вишенка на торте – плинтус в санузле. Это явно лишний элемент, который только усложняет установку мебели и техники. Скорее всего, это попытка скрыть некачественную подрезку плитки. Вместо нормальной инсталляции в 2024 году Самолет все еще ставит обычный унитаз, но даже его качественно закрепить застройщик не в состоянии.
Что дальше?
После составления акта с перечнем недостатков начинается процесс их устранения. Что происходит шаг за шагом:
С момента получения ключей (в зависимости от дефектов, конечно), уже можно делать меблировку. Однако учитывайте, что мебель может усложнить доступ к некоторым зонам (например, к стенам или батареям).
Какие варианты действий, если дефекты не устраняются?
Если застройщик не выполняет свои обязательства, у вас есть два пути:
Как обстоят дела у Самолета?
Сейчас многие ставят крест на Самолете. У компании действительно большие амбиции, и большой портфель проектов. Когда была неограниченная льготная ипотека, менее жесткие условия по «семейке» и в принципе низкие ставки по рыночной ипотеке, продавать студии в картофельных полях было легко. Уж что-что, а маркетинг и продажи Самолет делать умеет.
После составления акта с перечнем недостатков начинается процесс их устранения. Что происходит шаг за шагом:
- Акт замечаний. Мы передали акт с дефектами менеджеру, который передал информацию застройщику. Я подписал документ о приемке квартиры и начал оформлять собственность.
- Сроки устранения. У застройщика есть 60 календарных дней для устранения дефектов. В это время они связываются с вами и назначают день для доступа к квартире. Вам придется приехать, чтобы запустить рабочих – и это вряд ли будет разовая история.
- Процесс устранения. Вам нужно будет приезжать на место, открывать двери рабочим и контролировать процесс. Однако важно понимать, что застройщик вряд ли устранит все проблемы за один визит. Обычно они сначала осматривают дефекты, затем приезжают на устранение частями. На практике это может занять несколько этапов, и далеко не все замечания исправляются полностью. По статистике, застройщик исправляет около 20% дефектов. Остальное либо игнорируется, либо устраняется некачественно.
С момента получения ключей (в зависимости от дефектов, конечно), уже можно делать меблировку. Однако учитывайте, что мебель может усложнить доступ к некоторым зонам (например, к стенам или батареям).
Какие варианты действий, если дефекты не устраняются?
Если застройщик не выполняет свои обязательства, у вас есть два пути:
- Смириться. Принять квартиру с имеющимися недостатками, благодарно вздохнуть, что дом хотя бы достроили.
- Идти в суд. Начать процесс судебного взыскания за неустраненные дефекты. Это дольше и сложнее, но позволяет компенсировать ваши затраты или добиться устранения через суд.
Как обстоят дела у Самолета?
Сейчас многие ставят крест на Самолете. У компании действительно большие амбиции, и большой портфель проектов. Когда была неограниченная льготная ипотека, менее жесткие условия по «семейке» и в принципе низкие ставки по рыночной ипотеке, продавать студии в картофельных полях было легко. Уж что-что, а маркетинг и продажи Самолет делать умеет.
Но когда поляна начала сужаться, потребитель стал более критично подходить к выбору объекта для покупки. И продажи у Самолета встали. Когда в крупном проекте за месяц набегает 3 проданные квартиры – это проблема!
Да, конечно, высокая ключевая ставка сыграла свою роль. Но дело тут даже не в этом, а в неумении компании строить свою работу. Ну, потому что высокая ставка – высокая для всех застройщиков, а проблемы вылезли только у Самолета. Главный удар ключевая ставка наносит не на спрос. Потребитель больше не хочет покупать квартиры такого качества, как у Самолета, где-то в полях по таким ценам.
Да, конечно, высокая ключевая ставка сыграла свою роль. Но дело тут даже не в этом, а в неумении компании строить свою работу. Ну, потому что высокая ставка – высокая для всех застройщиков, а проблемы вылезли только у Самолета. Главный удар ключевая ставка наносит не на спрос. Потребитель больше не хочет покупать квартиры такого качества, как у Самолета, где-то в полях по таким ценам.
Высокая ключевая ставка, бьет в первую очередь, по проектному финансированию. По данным отчета от Альфа-Банка, общий объем проектного финансирования Самолета составляет более 500 млрд ₽, но фактически на эскроу-счета поступило лишь около 350 млрд. Это значит, что застройщику не хватает порядка 150 млрд, и эту сумму приходится покрывать дорогими кредитами под рыночные ставки. Сейчас при ключевой ставке 21% проектное финансирование Самолету выдают где-то под 18%, то есть более 2 млрд ₽ в месяц у застройщика уходит только на процентные расходы.
Другие застройщики тоже сталкиваются с этой проблемой, но чтобы снизить эту нагрузку и быстро пополнить эскроу-счета Level, например, проводил срочные распродажи и быстро выполнил свою задачу. Да, там тоже скидки были не заявленные 35%, а что-то около 10-15%, но этого оказалось достаточно. У Самолета такой маневр не получается, потому что даже со скидкой цена едва приближается к рыночной, и по таким ценам квартиры просто не «летят». В результате компания вынуждена выплачивать высокие проценты, что создает дополнительную финансовую нагрузку.
И плюс неустойки за 2023 год. В 2024 году был введен мораторий на неустойки, поэтому здесь Самолет немного защищен, но по задержкам за предыдущий год Самолет выплатил почти 8 млрд ₽ неустойки. Это при прибыли менее 5 млрд. Кто-то скажет, это все цифры, их можно докрутить и перекрутить, и вообще манипулируй, как хочешь. Только вот кроме цифр есть и вполне жесткие факты. Например, уход из компании руководства и ключевых менеджеров.
Когда в 2020-м году Самолет провел мега-успешное IPO, а потом в его совет директоров вошел бизнес-ангел Оскар Хартманн, то надежды были большие. И многие поверили, что Самолет действительно может сделать революцию на рынке недвижимости. Оскар рассказывал у нас в подкасте, что его мечта была сделать Великую Компанию. Но мечта не сбылась. Стало только хуже. Застройщики не пытаются улучшить продукт, а конкурируют за то, кто самый лучший в привлечении проектного финансирования, особенно в условиях высоких процентных ставок. А качество – как говорится: бери, что дают.
Оскар Хартманн покинул компанию, а следом, уже осенью 2024 года, из Самолета ушла «Киевская площадь», крупный акционер. Другой владелец Михаил Кенин с долей более 30%, тоже пытался найти покупателя на свои акции, но такой «чемодан без ручки» никому оказался не нужен. Если уж мажоритарии, у которых есть доступ ко всем реальным цифрам, не верят в будущее компании, то на что надеяться нам?
Другие застройщики тоже сталкиваются с этой проблемой, но чтобы снизить эту нагрузку и быстро пополнить эскроу-счета Level, например, проводил срочные распродажи и быстро выполнил свою задачу. Да, там тоже скидки были не заявленные 35%, а что-то около 10-15%, но этого оказалось достаточно. У Самолета такой маневр не получается, потому что даже со скидкой цена едва приближается к рыночной, и по таким ценам квартиры просто не «летят». В результате компания вынуждена выплачивать высокие проценты, что создает дополнительную финансовую нагрузку.
И плюс неустойки за 2023 год. В 2024 году был введен мораторий на неустойки, поэтому здесь Самолет немного защищен, но по задержкам за предыдущий год Самолет выплатил почти 8 млрд ₽ неустойки. Это при прибыли менее 5 млрд. Кто-то скажет, это все цифры, их можно докрутить и перекрутить, и вообще манипулируй, как хочешь. Только вот кроме цифр есть и вполне жесткие факты. Например, уход из компании руководства и ключевых менеджеров.
Когда в 2020-м году Самолет провел мега-успешное IPO, а потом в его совет директоров вошел бизнес-ангел Оскар Хартманн, то надежды были большие. И многие поверили, что Самолет действительно может сделать революцию на рынке недвижимости. Оскар рассказывал у нас в подкасте, что его мечта была сделать Великую Компанию. Но мечта не сбылась. Стало только хуже. Застройщики не пытаются улучшить продукт, а конкурируют за то, кто самый лучший в привлечении проектного финансирования, особенно в условиях высоких процентных ставок. А качество – как говорится: бери, что дают.
Оскар Хартманн покинул компанию, а следом, уже осенью 2024 года, из Самолета ушла «Киевская площадь», крупный акционер. Другой владелец Михаил Кенин с долей более 30%, тоже пытался найти покупателя на свои акции, но такой «чемодан без ручки» никому оказался не нужен. Если уж мажоритарии, у которых есть доступ ко всем реальным цифрам, не верят в будущее компании, то на что надеяться нам?
В результате акции компании упали за год на 75%. Представьте, если бы ваша квартира, которую вы купили за 10 млн ₽, вдруг стала стоить 2,5 млн. Думаю, вы были бы в ужасе.
Облигации тоже не остались в стороне. Если вам кажется высокой доходность по вкладам на уровне 25%, то приготовьтесь. В декабре 2024 года, доходность по облигациям Самолета с погашением в 2027 году составляла – 80%!, а с погашением в 2025 году – около 50%. И это не от щедрости компании, а от того, что рынок не верит в способность Самолета расплатиться по долгам. А это не банковский вклад, застрахованный в АСВ, и не эскроу-счет. Вернуть средства будет трудно, если вообще возможно. Ближайший «день Д» или День Долга для Самолета – это 14 февраля 2025 года. Плюс еще две оферты в мае. Посмотрим, как справится компания.
Самолет, конечно, подключил максимум усилий кризис-менеджмента и в декабре провел День инвестора, где попытался всех успокоить. Только вот получилось не очень. Прогнозы компании показались слишком ванильными, а стратегия невнятной. Сейчас доля продаж в ипотеку составляет почти 75% (была, кстати, 90% в 23 году). А, как вы можете представить, сильно рассчитывать на ипотечный рынок без льготных программ сейчас сложно. Когда у человека на руках кэш, то перед ним открывается широчайший выбор – от вторички и переуступки до вкладов и гибридных стратегий с траншевой ипотекой и рассрочкой от более качественных девелоперов. Чтобы выбрали вы? Вряд ли квартиру от Самолета.
А вот Самолет убежден, что инвестор с наличными все равно выберет их продукт, да и ипотека, как им кажется, остается доступной. А еще они уверены, что продажи в 2025 году останутся на уровне 2024 года. То есть они считают себя консервативными реалистами, потому что не ждут дальнейшего роста. Время покажет.
Что делать с такой квартирой?
Я уверен, что многие оказались в похожей ситуации: первая квартира за МКАДом, и сейчас она неликвидная. Если мы возьмем даже вторичный рынок, то квартиры-студии здесь в среднем продаются по 5,5 млн ₽. Но, например, квартир с отделкой готовых мало. И я уверен, что целевая аудитория для этого проекта существует. Проект большой, люди здесь покупают квартиры: в Видном строится много новых объектов, рядом аэропорт Домодедово. Ну и, по слухам, здесь будет какая-то станция — либо электрички, либо наземное метро, или что-то еще.
Я понимаю, что правильнее всего не пытаться сдать в аренду, выставить квартиру в продажу. Я в любом случае я буду это делать с риелтором, потому что я не готов сюда ездить на показы. Но сначала мы займемся отделкой и меблировкой. В целом, все клиенты, которые покупают квартиры с отделкой, в основном берут приемку, а потом меблировку. Пока мы делаем меблировку, мы сами запускаем сюда строителей от застройщика для устранения дефектов, и это нормальная практика. Клиент рад, что ему не нужно сюда ездить, потому что бывают случаи, когда нужно 10 раз ездить в квартиру.
Я уверен, что многие оказались в похожей ситуации: первая квартира за МКАДом, и сейчас она неликвидная. Если мы возьмем даже вторичный рынок, то квартиры-студии здесь в среднем продаются по 5,5 млн ₽. Но, например, квартир с отделкой готовых мало. И я уверен, что целевая аудитория для этого проекта существует. Проект большой, люди здесь покупают квартиры: в Видном строится много новых объектов, рядом аэропорт Домодедово. Ну и, по слухам, здесь будет какая-то станция — либо электрички, либо наземное метро, или что-то еще.
Я понимаю, что правильнее всего не пытаться сдать в аренду, выставить квартиру в продажу. Я в любом случае я буду это делать с риелтором, потому что я не готов сюда ездить на показы. Но сначала мы займемся отделкой и меблировкой. В целом, все клиенты, которые покупают квартиры с отделкой, в основном берут приемку, а потом меблировку. Пока мы делаем меблировку, мы сами запускаем сюда строителей от застройщика для устранения дефектов, и это нормальная практика. Клиент рад, что ему не нужно сюда ездить, потому что бывают случаи, когда нужно 10 раз ездить в квартиру.
Я думаю, что средний срок экспозиции здесь будет от 3 до 6 месяцев, но с меблировкой готовая квартира продастся быстрее. Зачем вкладываться в меблировку? Потому что я ее продам быстрее и по максимальной цене, потому что конкуренции практически нет. Вы прекрасно понимаете, что когда видишь просто квартиру с косяками и когда видишь красиво меблированную квартиру, шансы на ее продажу значительно увеличиваются. После меблировки, конечно, конверсия на просмотры будет лучше, и шансов продать ее будет гораздо больше.
В аренду с учетом всех моментов, такая студия, я думаю, могла бы сдаваться за 40 тыс. ₽ в месяц. Это неплохо, но в деньгах это небольшая сумма, а с учетом налога и накладных расходов – еще меньше. Поэтому самое правильное решение — эту квартиру продать и реинвестировать капитал в объекты внутри МКАДа.
Почему я купил квартиру в ЖК «Прибрежный парк»?
Покупка была в конце 2021 года, когда стартовали продажи в ЖК «Прибрежный парк». В тот момент была довольно дешевая рыночная ипотека. Тогда мне казалось, что застройщик действительно может предложить интересный продукт, и что Подмосковье будет развиваться: появятся новые станции, включая МЦД-5. Мы видели, что после ковида был тренд на удаленную работу, и люди хотели жить в загородных комплексах. У меня был позитивный опыт с ЖК «Одинцово-1» от ПИК, и мне показалось, что Прибрежный парк очень похож на этот проект.
Но я ошибся. Здесь не самое лучшее направление — Домодедовское, но Самолет его активно осваивает: «Горки», «Пригород Лесное», но все-таки это далековато, и получается, я поставил ставку не на ту лошадь.
Тем не менее с точки зрения сохранения капитала покупка была все равно выгодной, потому что Самолет тогда предложил на два года нулевую ипотеку – фактически на период строительства (если бы квартира была сдана в срок), а потом я планировать либо сдавать, либо перепродать.
Но все пошло не по плану. Во-первых, Самолет не исполнил свои обязательства по договору ДДУ. И я бы давно бы ее продал и положил бы деньги на депозит, потому что все это время я платил «лишнюю» ипотеку, но застройщик дает согласие на переуступку только одновременно с отказом от претензий по неустойке.
Я понимаю, что с учетом большого количества вторичных квартир в этом районе ее будет сложно продать. Единственный вариант выйти из этой инвестиции — это меблировка, которая значительно поднимает цену, особенно в случае с квартирами-студиями. И кстати, это еще одна моя ошибка, что я купил студию, а не однушку. Все-таки в Подмосковье нужна однокомнатная квартира, а студии — это для локаций, близких к метро.
В итоге, как я сказал, я, вероятно, заработал на этой квартире какой-то доход, но если бы я с тем же капиталом и той же ипотекой купил бы квартиру внутри МКАДа, то, наверняка, я бы заработал больше. Более того, в 2021 году цены не сильно отличались.
И это очень хороший пример, почему не стоит покупать квартиры от Самолета: у них нет роста стоимости, ликвидность низкая, аренда невысокая. В целом, не стоит покупать квартиры за МКАДом, потому что, если вы проанализируете все кейсы и сравните Подмосковье с квартирами внутри МКАДа, даже с ближайшими локациями, особенно с учетом стоимости входа, то люди, которые покупают квартиры внутри МКАДа остаются в выигрыше. Я уверен, что в начале 2025 года будет много хороших предложений, и мы уже видим интересные проекты от застройщиков уровня комфорт-класса рядом с метро, которые могут стать отличной альтернативой.
Для меня идеальным вариантом будет продать квартиру в Прибрежном парке в первой половине 2025 года, а вырученные деньги реинвестировать в ЖК «Мичуринский парк» от ПИК – это запад Москвы, рядом с метро, внутри МКАДа.
Как я уже не раз говорил, у меня нет какого-то пустого, беспричинного хейта Подмосковья. Я как инвестор смотрю на цифры. Доходность объекта складывается из двух компонентов – арендный доход и капитализация, или рост цены. Но не на сайте застройщика, а при реальной перепродаже на вторичке.
В аренду с учетом всех моментов, такая студия, я думаю, могла бы сдаваться за 40 тыс. ₽ в месяц. Это неплохо, но в деньгах это небольшая сумма, а с учетом налога и накладных расходов – еще меньше. Поэтому самое правильное решение — эту квартиру продать и реинвестировать капитал в объекты внутри МКАДа.
Почему я купил квартиру в ЖК «Прибрежный парк»?
Покупка была в конце 2021 года, когда стартовали продажи в ЖК «Прибрежный парк». В тот момент была довольно дешевая рыночная ипотека. Тогда мне казалось, что застройщик действительно может предложить интересный продукт, и что Подмосковье будет развиваться: появятся новые станции, включая МЦД-5. Мы видели, что после ковида был тренд на удаленную работу, и люди хотели жить в загородных комплексах. У меня был позитивный опыт с ЖК «Одинцово-1» от ПИК, и мне показалось, что Прибрежный парк очень похож на этот проект.
Но я ошибся. Здесь не самое лучшее направление — Домодедовское, но Самолет его активно осваивает: «Горки», «Пригород Лесное», но все-таки это далековато, и получается, я поставил ставку не на ту лошадь.
Тем не менее с точки зрения сохранения капитала покупка была все равно выгодной, потому что Самолет тогда предложил на два года нулевую ипотеку – фактически на период строительства (если бы квартира была сдана в срок), а потом я планировать либо сдавать, либо перепродать.
Но все пошло не по плану. Во-первых, Самолет не исполнил свои обязательства по договору ДДУ. И я бы давно бы ее продал и положил бы деньги на депозит, потому что все это время я платил «лишнюю» ипотеку, но застройщик дает согласие на переуступку только одновременно с отказом от претензий по неустойке.
Я понимаю, что с учетом большого количества вторичных квартир в этом районе ее будет сложно продать. Единственный вариант выйти из этой инвестиции — это меблировка, которая значительно поднимает цену, особенно в случае с квартирами-студиями. И кстати, это еще одна моя ошибка, что я купил студию, а не однушку. Все-таки в Подмосковье нужна однокомнатная квартира, а студии — это для локаций, близких к метро.
В итоге, как я сказал, я, вероятно, заработал на этой квартире какой-то доход, но если бы я с тем же капиталом и той же ипотекой купил бы квартиру внутри МКАДа, то, наверняка, я бы заработал больше. Более того, в 2021 году цены не сильно отличались.
И это очень хороший пример, почему не стоит покупать квартиры от Самолета: у них нет роста стоимости, ликвидность низкая, аренда невысокая. В целом, не стоит покупать квартиры за МКАДом, потому что, если вы проанализируете все кейсы и сравните Подмосковье с квартирами внутри МКАДа, даже с ближайшими локациями, особенно с учетом стоимости входа, то люди, которые покупают квартиры внутри МКАДа остаются в выигрыше. Я уверен, что в начале 2025 года будет много хороших предложений, и мы уже видим интересные проекты от застройщиков уровня комфорт-класса рядом с метро, которые могут стать отличной альтернативой.
Для меня идеальным вариантом будет продать квартиру в Прибрежном парке в первой половине 2025 года, а вырученные деньги реинвестировать в ЖК «Мичуринский парк» от ПИК – это запад Москвы, рядом с метро, внутри МКАДа.
Как я уже не раз говорил, у меня нет какого-то пустого, беспричинного хейта Подмосковья. Я как инвестор смотрю на цифры. Доходность объекта складывается из двух компонентов – арендный доход и капитализация, или рост цены. Но не на сайте застройщика, а при реальной перепродаже на вторичке.
Если смотреть на цену, то за два года в большинстве проектов за МКАД студии не подорожали даже у застройщиков. Теперь вспомните хотя бы один проект внутри МКАДа, где цены за два года не выросли. Я, честно говоря, не смогу.
Если вы, как и я когда-то, купили квартиру от «Самолета», то, наверное, стоит взглянуть правде в глаза, набраться мужества и признать, что эта инвестиция неудачная. Из нее нужно выходить и фиксировать убытки, а возможно, даже уйти в минус. Но это нормально — не каждая инвестиция оказывается прибыльной. Важно вовремя зафиксировать убытки, если они есть, и двигаться дальше. Надо продать эту квартиру и инвестировать в более выгодный и ликвидный объект. Да, продажа квартиры за МКАД в картофельных полях – тот еще квест. Конкуренция большая, а спрос ограниченный. Но Смарент в этом может вам помочь, потому что мы знаем, как правильно это делать – подготовить квартиру и вести весь процесс.
И есть еще один нюанс, про который не все знают. В декабре депутаты приняли поправки к нашему любимому ФЗ 214, и они сильно ухудшат нашу с вами жизнь уже с 1 января 2025 года, особенно, если вы покупатель квартиры от Самолета. Мы сделаем отдельный выпуск на тему всех этих новаций, там есть что обсудить. Но если вкратце и по нашей теме, то сумма компенсаций, которую вы можете получить по суду за все косяки застройщика – например, ванна с трещиной, кривые окна, двери, которые не доживут до конца гарантии, вздутый ламинат – будет не более 3% от ДДУ. Звучит абстрактно, да? Сейчас переведу в рубли. Берем студию в Прибрежном парке, которая сейчас по ДДУ стоит 4,8 млн. 3% – это 144 тыс. ₽ за все и с учетом штрафов для застройщика. Минус еще расходы на адвоката. Уложитесь ли вы в эту сумму – большой вопрос. Лично я сомневаюсь. Цены на отделочные материалы растут, а сумма ДДУ – нет. Скорее, просто решите не тратить время.
Поэтому студии или квартиры за МКАД – существенно более рискованная инвестиция, чем квартира внутри МКАД. Цены на материалы будут таким же, как в «пиковской» студийке, а вот сумма компенсаций сильно меньше.
Но говорить, что Самолет – банкрот, я бы не спешил. Да, параллели с Су-155 напрашиваются, но сейчас есть эскроу-счета, которые защищают дольщиков, да и власти, думаю, не бросят.
Самолет тоже пытается, как может, справиться с проблемами. Например, часть участков продал Бруснике и региональным ребятам, которые, почему-то заинтересованы в «картофельных полях». Плюс еще Самолет схематозит с ЗПИФом. Но качество и сроки это не спасает.
Даже если 50 или 100 человек, посмотрев этот ролик, решат не покупать квартиру у Самолета и посмотрят на рынок недвижимости по-другому, то я буду рад. Потому что нужно учиться на чужих ошибках.
Если вы, как и я когда-то, купили квартиру от «Самолета», то, наверное, стоит взглянуть правде в глаза, набраться мужества и признать, что эта инвестиция неудачная. Из нее нужно выходить и фиксировать убытки, а возможно, даже уйти в минус. Но это нормально — не каждая инвестиция оказывается прибыльной. Важно вовремя зафиксировать убытки, если они есть, и двигаться дальше. Надо продать эту квартиру и инвестировать в более выгодный и ликвидный объект. Да, продажа квартиры за МКАД в картофельных полях – тот еще квест. Конкуренция большая, а спрос ограниченный. Но Смарент в этом может вам помочь, потому что мы знаем, как правильно это делать – подготовить квартиру и вести весь процесс.
И есть еще один нюанс, про который не все знают. В декабре депутаты приняли поправки к нашему любимому ФЗ 214, и они сильно ухудшат нашу с вами жизнь уже с 1 января 2025 года, особенно, если вы покупатель квартиры от Самолета. Мы сделаем отдельный выпуск на тему всех этих новаций, там есть что обсудить. Но если вкратце и по нашей теме, то сумма компенсаций, которую вы можете получить по суду за все косяки застройщика – например, ванна с трещиной, кривые окна, двери, которые не доживут до конца гарантии, вздутый ламинат – будет не более 3% от ДДУ. Звучит абстрактно, да? Сейчас переведу в рубли. Берем студию в Прибрежном парке, которая сейчас по ДДУ стоит 4,8 млн. 3% – это 144 тыс. ₽ за все и с учетом штрафов для застройщика. Минус еще расходы на адвоката. Уложитесь ли вы в эту сумму – большой вопрос. Лично я сомневаюсь. Цены на отделочные материалы растут, а сумма ДДУ – нет. Скорее, просто решите не тратить время.
Поэтому студии или квартиры за МКАД – существенно более рискованная инвестиция, чем квартира внутри МКАД. Цены на материалы будут таким же, как в «пиковской» студийке, а вот сумма компенсаций сильно меньше.
Но говорить, что Самолет – банкрот, я бы не спешил. Да, параллели с Су-155 напрашиваются, но сейчас есть эскроу-счета, которые защищают дольщиков, да и власти, думаю, не бросят.
Самолет тоже пытается, как может, справиться с проблемами. Например, часть участков продал Бруснике и региональным ребятам, которые, почему-то заинтересованы в «картофельных полях». Плюс еще Самолет схематозит с ЗПИФом. Но качество и сроки это не спасает.
Даже если 50 или 100 человек, посмотрев этот ролик, решат не покупать квартиру у Самолета и посмотрят на рынок недвижимости по-другому, то я буду рад. Потому что нужно учиться на чужих ошибках.