Блог управляющей компании Smarent
Блог

Юрий Останин – Питер или Москва?

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга для многих – другая галактика. Виктор Зубик, основатель компании Smarent обсудил с Юрием Останиным, создателем канала «Про Питер» особенности этого рынка, старого фонда, коммуналок и новостроек, аренды и флиппинга – где найти инвест, сколько стоит аренда и как не попасть в неприятную историю.

В этой статье:
• Кто такой Игорь Федосов?
• Юрий Останин о проекте «Про Питер»
• Вторичный рынок Питера – его видел Николай II
• Льготные ипотеки и рынок Питера
• Новостройки Питера
• Нюансы старого фонда Петербурга
• Москва и Питер – салат и слоеный пирог
• Аренда в Петербурге и Москве
• Депозиты
• Куда инвестирует Юрий Останин?

Кто такой Юрий Останин?

Юрий Останин — эксперт в сфере недвижимости, специализирующийся на рынке Санкт-Петербурга. Он основал агентство «Про Питер», где работает уже более 17 лет и предоставляет полный спектр услуг, от подбора квартир и юридического сопровождения сделок до организации приемки жилья. Юрий также активно ведет YouTube-канал, где делится советами по покупке недвижимости, рассказывает о новостройках и особенностях рынка, делится знаниями и инсайтами, обсуждая важные моменты, такие как выбор застройщика и юридические нюансы. Его канал стал полезным ресурсом для тех, кто интересуется покупкой и продажей жилья в Петербурге и хочет узнать больше о различных жилых комплексах и районах города.
Юрий Останин о проекте «Про Питер»

Юрий Останин работает риелтором практически всю свою жизнь. После переезда в Санкт-Петербург он начал вести блог о городе и недвижимости, который со временем привлек большую аудиторию — сейчас у него более 200 тыс. подписчиков. Кроме того, Юрий основал агентство недвижимости «Про Питер», которое занимается сопровождением сделок. Агентство называется юридическим, даже несмотря на то, что сейчас доля чисто юридических услуг сейчас не так велика. Ранее клиенты часто приходили с уже выбранной квартирой и нуждались не столько в риелторе, сколько в проверке объекта и юридическом сопровождении сделки. И сегодня, помимо полного сопровождения сделок, «Про Питер» предлагает услугу проверки квартиры — клиент может прислать базовую информацию об объекте недвижимости, такую как кадастровый номер и данные продавца, а юристы компании предоставят полный отчет с выводами о безопасности покупки.
Вторичный рынок Питера – его видел Николай II

В Москве и во многих других городах России старый фонд – это дома советской эпохи, хрущевки. В Петербурге же старый фонд — это дома, построенные более ста лет назад, и их вполне мог видеть император Николай II. Это то, что относится к периоду дореволюционной постройки, и таких домов в городе очень много, особенно в историческом центре. Поэтому, если смотреть на карту города с высоты, Петербург похож на мишень: весь центр покрыт «черточками» — это старые дома, окруженные более поздними застройками, вроде хрущевок и домов 70-80-х годов, а затем идут уже современные новостройки.

В историческом центре земля была дорогая, поэтому здания строились близко друг к другу, рядом с водой, так как это удобно для доставки товаров и ресурсов по воде — например, угля для паровых машин. Тем не менее часто старый фонд стоит существенно дешевле новостроек. Например, квартира площадью 150 м2 в доме 1905 года может стоить около 50 млн ₽, а в новом доме с аналогичной площадью — 150 млн, потому что в новостройке будут подземный паркинг и другие удобства, которых по определению не может быть в старых зданиях.

В Петербурге принято считать, что самая дорогая недвижимость расположена на Крестовском острове, но на самом деле первенство принадлежит Каменному острову. Это крайне приватное место, где почти весь остров занимает парк «Тихий отдых». Там когда-то были построены два эксклюзивных таунхауса, и вся территория вокруг них окружена водой, что создает особую атмосферу уединения и приватности.
Недвижимость в Петербурге имеет уникальные особенности, и цены на старый фонд могут отличаться в несколько раз в зависимости от состояния здания. Например, даже два соседних дома в центре могут стоить по-разному: один может быть в отличном состоянии после капитального ремонта, где все внутренние коммуникации и интерьер обновлены, а другой – с запахом сырости и затхлости. Качество ремонта и поддержания зданий влияет на то, насколько комфортно жить в таком доме и какова его реальная стоимость на рынке.

В старом фонде также есть интересные помещения, такие как бывшие квартиры дворников. Раньше они располагались в арках доходных домов — там, где кареты заезжали во двор. Дворник открывал ворота, чтобы пропустить экипаж, а после закрывал их. Сегодня такие помещения встречаются в исторических зданиях, и часть из них может быть использована под офисы, студии или небольшие частные предприятия, например, нотариальные конторы или психологические центры. Эти помещения, хоть и небольшие, часто имеют высокие потолки и отдельный вход, что делает их довольно привлекательными для аренды.

Юрий рассказывает, как они купили такой объект под аренду. Это было помещение площадью 60 м2 с отдельным входом возле станции метро «Чкаловская», цена покупки составила 9,5 млн ₽, а стоимость аренды – 70 тыс. ₽ в месяц под офис. Но цены выросли, и арендная ставка скоро поднимется. То есть помещение за 10 млн ₽ можно сдавать за 1 млн ₽ в год, это выгодно.
Льготные ипотеки и рынок Питера

Льготная ипотека завершилась, IT для Москвы и Питера тоже, и на рынке осталась только семейная ипотека, которая также постепенно сворачивается по мере сокращения лимитов и ужесточения условий. Юрий рассуждает, как это повлияло на рынок Санкт-Петербурга и стоит ли сейчас покупать недвижимость.

До COVID и льготных программ по ипотеке средняя ставка держалась на уровне 8,7%. В те годы большинство просто покупали квартиры, считая цены стабильными. К примеру, в 2019 году квартира возле метро стоила около 3,5 млн ₽, и тогда это считалось дорого. Аренда была еще более выгодным вариантом — можно было снять квартиру за 15 тыс. ₽ или даже дешевле. Ситуация резко изменилась с началом пандемии: цены на недвижимость начали стремительно расти, так как люди стали фиксировать свои сбережения в недвижимости на фоне кризиса. Программы льготной ипотеки стали популярными, и квартиры начали разлетаться.

Те, кто успел приобрести жилье по льготным ставкам, оказались в выигрыше: сочетание невысокой процентной ставки и сравнительно низких цен на жилье делали покупку выгодной. Вскоре рынок поддержали и другие меры, как например семейная ипотека со ставкой 6%, что также стимулировало спрос. Это были чуть ли не «вертолетные деньги» — возможность покупки нескольких квартир на одну семью. Тогда было популярным оформлять ипотеку на себя, супругу, других родственников, что породило спекуляции и резкий рост спроса. В итоге условия ужесточили: начали выдавать ипотеку только на одну квартиру на семью, а условия семейной ипотеки несколько раз менялись.

Сегодня ситуация на рынке стабилизировалась, но остается запутанной. Покупка недвижимости в Санкт-Петербурге имеет свои особенности: это город с богатым старым фондом, который включает как отреставрированные дома с капитальным ремонтом, так и старые коммунальные квартиры и здания с минимальными улучшениями. Особенность старого фонда — разнообразие качества и состояния: есть элитные объекты с мраморными колоннами и барочными ангелами, а есть квартиры с ремонтом, который делался еще в 90-х годах и не всегда отличается эстетикой. Нередко такие ремонты пытаются продать дороже из-за вложенных в них средств, например, на дорогую итальянскую плитку, но рынок больше интересуют квадратные метры и расположение, а не старый интерьер.

Когда речь идет про старый фонд, важно разбираться в нюансах, таких как состояние перекрытий, крыши, коммуникаций и прочее.
Новостройки Питера

Облик Петербурга сегодня заметно меняется к лучшему. За последние 7–8 лет преобразования коснулись многих районов города, особенно бывших промышленных зон и запущенных участков. Раньше некоторые районы вызывали тревогу у местных жителей — в таких местах вечерами даже крупным парням было бы неуютно. Но сейчас здесь выросли новые жилые комплексы: пусть и не без недостатков, но в целом удачные, особенно с точки зрения расположения.

Редевелопмент «серого пояса» Петербурга — зон между центром и спальными районами, — делает эти локации привлекательными для покупки. Особенно с учетом новых ограничений на высотность зданий: выше 12 этажей теперь строить нельзя, а проекты выше этой отметки возможны только по разрешениям, полученным до 2019 года.

Современные комплексы, в основном средне- и малоэтажные, привлекают уютными дворами и качественной инфраструктурой, хотя качество может отличаться от застройщика к застройщику. Например, компания ПИК, часто критикуемая в медиа, на практике предлагает довольно комфортные дворы, хоть их проекты и расположены рядом с железной дорогой или оживленными магистралями.

Процесс джентрификации в Петербурге действительно работает. Старые промышленные предприятия выносят за пределы города, на их месте девелоперы возводят жилые комплексы, и такая трансформация получает положительный отклик от местных жителей. Людям нравится возможность приобрести жилье рядом с историческим центром и парковыми зонами, в новых домах с полноценной инфраструктурой.
И все же исторические здания остаются популярны у покупателей, но тут нужно разбираться в нюансах: выбор в пользу старого фонда — это почти всегда «штучный товар», как старинный стол, у которого есть своя история и особые требования. Часто жильцы таких домов могут столкнуться с особенностями соседства: например, в целом спокойный подъезд может быть омрачен одной коммуналкой с шумными родственниками. Петербург — город, где принято знать, кто живет по соседству, и здороваться даже на остановке.

На фоне таких изменений становится понятным, почему покупка новостроек в «сером поясе» становится популярной. Они «встраиваются» в готовую инфраструктуру и позволяют жильцам пользоваться всеми удобствами городской жизни, включая быстрый доступ к центру на общественном транспорте, при этом цены были сверхдоступными. Например, в Мурино до 2019 года можно было купить студию с отделкой за 1,35 млн ₽. Правда, там была хитрость, нужно было показать билет на поезд. Про это знали агенты по недвижимости, а менеджеры застройщика молчали.

Но тенденции в застройке Петербурга также изменились. Сейчас предпочтение отдается новостройкам в пределах города, где старые промышленные зоны сносятся, а на их месте возводят современные жилые комплексы с едиными мастер-планами. Обычно здесь работают сразу несколько девелоперов, каждый со своей спецификой: один может выделяться интересным дизайном дворов, другой — высоким качеством отделки, но по большому счету их проекты мало отличаются по цене и основным характеристикам.
Для тех, кто рассматривает жилье за пределами города, становятся привлекательны города-спутники. Одним из примеров является Сертолово — город на севере, рядом с живописным Приморским шоссе, где экологические тропы и вековые леса создают ощущение спокойствия и близости к природе. В Сертолово сейчас тоже активно строят новые дома, и некоторые из них предлагают льготные условия ипотеки с очень низкой ставкой, вплоть до 0,01%, что привлекает покупателей.

В Сертолово можно найти как «старый» район с уже развитой инфраструктурой, включая больницы, школы и детские сады, так и «новый» — с низкоэтажными новостройками, облагороженными дворами и соседствующими лесными массивами. За последние годы цены на жилье здесь выросли, и прогнозируется, что эта тенденция продолжится, поскольку район развивается, а спрос остается высоким. Сейчас двушку с хорошей отделкой можно купить чуть менее, чем за 7 млн ₽, а с учетом IT-ипотеки, которая там действует, платеж может быть около 30 тыс. ₽ в месяц. Есть программы ипотеки под 0,01%. Это дешево.
Кроме того, в таких районах, за КАД, выгодно приобретать коммерческую недвижимость. Там, где строится дом, рано или поздно появятся жильцы, а значит, и необходимый трафик. Пример — пригород Петербурга, поселок Парголово, старинное место с частными домами и минимальной инфраструктурой. Однако все первые этажи новостроек здесь уже заняты: нотариальные конторы, детские развивающие центры, коворкинги, кофейни — все это появляется вслед за заселением домов.

Стоит отметить, что в некоторых случаях стоимость коммерческих площадей может оказаться даже ниже цены за квадратный метр жилой недвижимости. А учитывая часто высокие потолки в коммерческих помещениях, такие площади позволяют создать, например, лофт с дополнительным этажом — отличная идея для личного пользования или сдачи в аренду.

В Петербурге сталинки строились иначе, чем в Москве: жилые помещения начинаются уже с первого этажа, так что квартиру здесь вполне можно использовать и под коммерцию. Например, помещение на первом этаже в такой локации идеально подойдет для бизнеса, который ориентирован на быстрый поток покупателей. Ежедневный автомобильный трафик, проходящий мимо — это потенциальные клиенты, которые могут заскочить за кофе или чем-то еще на ходу. Можно предложить даже что-то совсем узкоспециализированное, вроде эргономических подушек для собак, — рано или поздно трафик приведет заинтересованных покупателей.

Вывод: Если мы говорим про возможность купить квартиру, используя льготные программы, то базово нужно этими программами пользоваться. Но и без них для инвестиции правильнее смотреть на новостройки, на те проекты, где есть коммерческие помещения, поскольку застройщики часто предлагают удобные условия оплаты: рассрочку, отсрочку или пост-оплату, чтобы компенсировать отсутствие ипотечного предложения на коммерческие объекты.
Нюансы старого фонда Петербурга

Если речь идет о создании инвестиционного портфеля для будущего, то покупка коммерческой недвижимости или квартиры в Петербурге — это вариант, которым многие интересуются. Один из примеров такой стратегии — покупка объектов под аренду, чтобы они постепенно приносили доход. При этом важно учесть, что недвижимость требует планирования и, зачастую, ремонта, который может внезапно повысить расходы.

На рынке Петербурга сейчас есть интересные возможности на вторичке, особенно если рассматривать крупные квартиры в старом фонде. К примеру, есть такая закономерность для квартир площадью от 120 до 300 м2 в хороших районах: стоимость квадратного метра в таких лотах может стабилизироваться на определенной отметке, а площадь при этом растет. Это значит, что можно найти большие квартиры по цене, сопоставимой с меньшими объектами, — но, разумеется, такие предложения часто сопровождаются нюансами.

Например, бывают ситуации с трудными документами: владелец может находиться за границей, где-нибудь в Колумбии, или в объекте накопились долги. Для клиента, готового к рискам, это шанс приобрести квартиру со скидкой до 30%, но, конечно, такие сделки требуют осторожности. Специалисты редко рекомендуют сложные сделки клиентам, ведь ответственность за риски обычно ложится на советника, а не на покупателя.

Некоторые квартиры могли быть капитально отремонтированы в прошлом, например, в 2000-х годах, и сохранили качественные перекрытия. Установлены балки, заменены перекрытия на железобетонные, иногда прямо в конкретных квартирах, чтобы продлить срок их службы на десятки лет. При грамотной реконструкции такие квартиры могут оставаться в хорошем состоянии 150-200 лет. В Риме дома стоят по 500 лет.

Именно поэтому за похожие квартиры примерно в одной локации могут просить и 45 млн, и 60 млн и 80 млн, поскольку многое зависит от состояния дома. Юрий рассказывает историю, как один словенец заинтересовался квартирой площадью 100 м2 с видом на шпиль Петропавловской крепости. Цена отличная – 17 млн ₽, но проблема в том, что ремонт обойдется еще в 25 млн, а может быть и больше. Потому что старый фонд часто скрывает все сложности. Например, после вскрытия перекрытий может потребоваться замена всех конструкций. То есть, начиная ремонт, в старом фонде, сложно предугадать его финальную цену.

Во флиппинге такие объекты не всегда выгодны. Покупка квартиры без намерения вкладываться в дорогой ремонт, например, чтобы лишь покрасить стены и сделать фото для перепродажи, подходит далеко не для каждого объекта в старом фонде. Цены на ремонт постоянно растут, и, вложив запланированные 20 млн, можно обнаружить, что расходы возросли до 30 млн и более. Общая стоимость недвижимости в итоге может не окупить вложения.

Но для тех, кто покупает крупные объекты — по 100 и более квадратных метров, — такие инвестиции могут быть оправданы, особенно если покупатель имеет средства и высокие требования к качеству ремонта и комфортной жизни.

В Петербурге довольно много больших, так называемых барских квартир в исторических домах, где всегда два входа: парадный и черный. Парадный служил для жильцов и гостей, а черный — для прислуги, доставлявшей дрова, еду и лед из ледников до эпохи холодильников. Это не только делает такие квартиры удобными для жизни, но и позволяет творчески подойти к их использованию.

Одним из выгодных приемов становится разделение подобных квартир на два независимых жилых объекта. Ведь если есть два входа, толстые кирпичные стены, способные изолировать звук, и необходимые коммуникации, такие квартиры можно разделить на две части и сдавать одну из них, например, под краткосрочную аренду. Важно отметить, что деление на отдельные квартиры требует определенных юридических шагов.

Квадратные метры в старых барских квартирах стоят сравнительно дешево, например, по 130-140 тыс. за квадрат, если площадь квартиры превышает 120 метров. Тогда как квартиры меньшей площади стоят по 250 тыс. за квадрат. Такая покупка получается дешевле двух отдельных небольших квартир.

Виктор приводит пример подобного объекта в Москве, в ЖК Shagal: угловая двухуровневая квартира с видом на реку, имеющая два независимых входа. Она стоила 55 млн, но продавалась по скидочной цене — около 35-36 млн ₽ за 130 квадратных метров. Купив ее, можно было разделить на два объекта по 62-65 квадратов каждый, и при этом каждый из них обошелся бы по 17,5 млн ₽, что намного ниже средней рыночной цены на аналогичные площади.

Такие инвестиции особенно привлекательны для небольшой команды или группы знакомых, которые могут скинуться на покупку, а затем разделить имущество. При этом существует возможность рассрочки — первоначальный взнос в размере 5% и дальнейшая выплата в течение полугода — что делает такую сделку более доступной и менее обременительной для бюджета.

Юрий также отмечает еще одну интересную особенность питерского старого фонда: там всегда нужно понимать, кто живет сверху, потому что в коммуналках подтек или прорыв коммуникаций – частый случай. Все следят за состоянием своей комнаты, но не общих зон.
Еще одна рискованная инвестиция – покупка квартиры на последнем этаже: как в песне Виктора Цоя – «первый и последний не предлагать». Выражение «сосули петербургские» стало известным благодаря Валентине Матвиенко и имеет свои корни в истории строительства питерских домов. Когда эти доходные дома только начали возводить, отопление было печным, и централизованная система отопления не была предусмотрена. Позже, когда трубы центрального отопления начали прокладывать, самым простым и удобным местом для их установки стал чердак. Из-за того, что проектировались эти дома с учетом холодного чердака, снег, выпадающий на крыше, мог спокойно лежать до весны, постепенно тая. Таким образом, чердак использовался даже как естественный утеплитель, а на холодных чердаках жильцы сушили белье. Но как только чердаки обогрелись из-за прокладываемых труб, снег стал таять быстрее, и образовавшаяся вода стекала вниз, формируя опасные сосули.
Москва и Питер – салат и слоеный пирог

Москва и Питер действительно ощущаются совершенно по-разному, и тут дело не только в географии и климате. Москва — как будто бы город, где времена и архитектурные стили перемешаны, на одной улице могут соседствовать сталинки, современные жилые комплексы и даже апартаменты в промзонах. Это создает своеобразный архитектурный коктейль, где ощущается постоянная динамика и адаптация к новым стандартам жизни.

С другой стороны, Питер сохраняет свои «слои» как в архитектуре, так и в социальном плане. Старый фонд, новостройки, коммуналки и современные комплексы живут как будто в параллельных мирах, создавая уникальный «ландшафт». В центре города можно встретить человека, возвращающегося в старую коммуналку, и тут же — владельца новенького люксового внедорожника, который выезжает из подземного паркинга элитного ЖК. В таких условиях даже если ты можешь позволить себе жилье в старом фонде, отсутствие подземного паркинга и закрытой территории становится ощутимым минусом, особенно для тех, у кого есть дорогой автомобиль или просто желание иметь некоторую приватность.

Современные покупатели с деньгами все чаще выбирают новостройки не только из-за свежего ремонта и комфорта, но и ради соседей с похожим уровнем дохода и определенным «жизненным алгоритмом». Это не вопрос снобизма, а скорее желание выбрать себе окружение. Новостройки бизнес-класса предлагают закрытые территории, паркинг, охрану и различные дополнительные сервисы (консьержи, комнаты для встреч и т.д.). При этом «коммунальные» расходы в таких домах могут достигать 17-30 тыс. ₽ в месяц, что ставит их на один уровень с арендой небольшой квартиры в центре, но уровень комфорта и услуг здесь совершенно иной.

Москва выделяется и уровнем строительства — конкуренция и насыщенность рынка требуют от застройщиков более высоких стандартов. В Петербурге тоже есть классные проекты, но их меньше, и среднее качество часто уступает московскому, потому что спрос не настолько высокий и требования у покупателей отличаются.
Аренда в Петербурге и Москве

Спрос на аренду жилья в Москве и Санкт-Петербурге претерпевает значительные изменения, и эта динамика четко прослеживается по росту арендных ставок и новому подходу арендаторов к выбору жилья. В Москве сегодня стандартная квартира бизнес-класса на набережной, с хорошим ремонтом и современным дизайном, без труда может сдаваться за 350 тыс. ₽ в месяц — и это даже не в центре. Такие квартиры сдаются крайне быстро, несмотря на высокую арендную ставку. Все дело в запросах нового поколения арендаторов, которые теперь хотят не только качественный ремонт, но и современные удобства: закрытый двор, охраняемую территорию, паркинг. Парковочное место при этом стоит отдельно и может обойтись в 20-25 тыс. ₽ в месяц, что также стало привычной статьей расходов в крупных городах.
В Москве стоимость аренды продолжает расти: стандартная однокомнатная квартира в доме ПИК — не в центре — сегодня сдается за 80-95 тыс. ₽ в месяц. Ситуация в Санкт-Петербурге также меняется. Ранее привычные для окраин города бабушкины хрущевки и брежневки подорожали с 15 до 25 тыс. ₽ в месяц, аренда однокомнатной квартиры в новостройке рядом с метро может доходить до 30-35 тыс. ₽, а студии — до 22-25 тыс.

При этом арендаторы все чаще ориентируются на новостройки и ЖК с развитой инфраструктурой, даже в случае временного проживания, пока строится их собственное жилье. Современные жилые комплексы предлагают не только обустроенные дворы и детские площадки, но и возможность удобно передвигаться, находить все нужные сервисы на территории — от кафе до фитнес-залов. Для многих арендаторов такие условия становятся решающими, особенно если речь идет о семье, где необходимо комфортное и безопасное место для отдыха и прогулок, даже если цена за аренду значительно выше.

Как и с автомобилями, где, по сути, руль и четыре колеса, цены сильно отличаются в зависимости от класса жилья. При этом аренда в Петербурге не настолько подорожала, чтобы вынуждать арендатора задумываться о покупке собственного жилья, особенно при таких ипотечных ставках. Но, конечно, многое зависит от личной ситуации. Если у человека есть хороший первоначальный взнос, например, от продажи квартиры в регионе или от инвестиций, то арендовать жилье становится менее актуально. В таком случае, он может рассмотреть покупку недвижимости, особенно если у него есть семья. Пара, у которой есть дети, вероятнее всего, будет стремиться к стабильности и комфорту собственного жилья.

Важным моментом здесь является то, что даже если покупка вызывает сожаление из-за переплаты, необходимость жить где-то остается первоочередной. Поэтому многие семьи принимают решение о покупке, понимая, что в долгосрочной перспективе это может быть более выгодно, чем аренда, особенно если они планируют оставаться в определенном районе.

Вывод: Юрий предпочел бы базово купить пусть даже небольшой актив, чем, например, продать квартиру в Уфе за 5 млн, положить эти деньги на депозит с доходностью 90 тыс. в месяц, снимать квартиру за 30-40 тыс., эти остальное пропивать в рюмочной-угрюмочной в Санкт-Петербурге. Его позиция: деньги есть – купи квартиру, денег нет – копи на квартиру, денег много – купи две квартиры.

Сдача недвижимости в аренду — это труд, но также и возможность получить пассивный доход. Люди, достигшие успеха, иногда не осознают, что финансовая стабильность может быть временной. Инвестируя в недвижимость, он фиксирует свои активы, обеспечивая себе подушку безопасности на случай непредвиденных обстоятельств. С этой точки зрения, покупка нескольких квартир может быть разумным шагом. Если понадобится, можно продать часть объектов, чтобы вложиться в коммерческую недвижимость и получить еще больше прибыли. Важно быть гибким и готовым к изменениям, чтобы использовать возможности, которые жизнь предлагает на каждом этапе пути.
Депозиты

Депозиты – это замечательно, высокая доходность, надежность, но это если речь идет про небольшие суммы. Если у вас 300 тыс. ₽, не нужна вам квартира, положите на депозит. Виктор поделился личной историей, когда после продажи квартиры тещи в Хабаровске за 10 млн можно было бы положить деньги на депозит и заработать еще 2 млн, и на руках оказались бы 12 млн, но что делать с этими деньгами – льготной ипотеки нет, рыночная ипотека недоступна, цены на недвижимость выросли.

Недвижимость – это фиксация, когда активы не просто существуют, но и имеют реальную ценность. Пока они находятся в неопределенном состоянии, их можно потерять, но как только их зафиксировали, можно выдохнуть.

Например, в прошлом году Юрий приобрел квартиру за 6,4 млн ₽, имея при этом 3 млн на руках. Да, переплата составила 130 тыс., но в масштабах всей суммы это некритично. Окна выходили на парковку, но за это время там разбили сквер, что повысило стоимость квартиры на вторичном рынке. А метро осталось на месте.
Куда инвестирует Юрий Останин?

После закрытия базовых потребностей Юрий планирует начать активно инвестировать в новостройки. Несмотря на то, что ранее он работал преимущественно с вторичной недвижимостью, он понимает, что на первичном рынке тоже есть отличные возможности. У него уже был опыт успешной работы с новостройками для клиентов. Но базово он работает со вторичкой: Юрия можно разбудить среди ночи и спросить, как определить по окнам есть ли в доме коммуналки, или как определить стоимость по фасаду, то это прошито в систему. А первичный рынок – это своя специализация. С новостройками сильно меняется облик Петербурга, сильно меняются условия покупки, и каждый раз нужно садиться и разбираться. Если денег будет больше, то Юрий инвестировал бы в офисы, а если меньше – то в жилье с семейной ипотекой.

Виктор согласен, что в любом сегменте рынка недвижимости важна специализация. Поэтому в компании Smarent есть и специалисты по первичному рынку, и по вторичному, и по коммерческой недвижимости. Именно так можно обеспечить высокое качество подбора. Как и в управлении недвижимостью – в этом деле важен опыт и команда: ситуации бывают разные, но они решаются без хлопот для собственника, потому что для собственника – только выгода и комфорт. Поэтому в управлении Smarent уже сейчас находятся почти 500 квартир.
Юрий делится «питерской риелторской» историей» В самом сердце Петербурга находится замечательное место — Марсово поле, где когда-то проходили парады гвардейцев, устраивались цирковые представления. Это действительно классический Петербург с его историческими памятниками: розовым Инженерным замком, Летним садом и домиком Петра. В этом историческом окружении стоит единственный жилой дом, который выходит на Марсово поле.

Недавно он посмотрел две квартиры в этом доме. Первая — 100 м2 за 15 млн ₽. Казалось бы, в чем подвох? А он заключается в том, что это флигель, расположенный во дворе. Если кто-то бывал в старинных замках, то наверняка помнит те винтовые лестницы, которые вечно заставляют задуматься о своих шагах. В этой квартире на третьем этаже лестница была такой же неудобной. Высота потолков — всего 2,5 метра. Если в хрущевках такой потолок не сильно давит, поскольку сама комната небольшая, то на огромной площади такая высота – напрягает. Юрию с его ростом в 177 см приходилось даже немного сгибаться, чтобы не чувствовать дискомфорта. Но квартира ушла.

Юрий по просьбе друга посмотрел еще один вариант. Эта квартира — настоящая фантастика. Выходя из парадной, можно видеть набережную Мойки и Спас на Крови. Это был последний этаж, квартира с двумя входами, 150 м2 за 24 млн ₽. Высота потолков вообще была 2 м, но они завысили потолок, обнажив балки и перекрытие – высота увеличилась до 2,4–2,5 метра.

Еще одна интересная история о квартире исследователей Арктики. Несмотря на не очень хорошее состояние, аура была настолько притягательной, что оттуда не хотелось уходить.
Эти истории о квартирах в Петербурге словно заглядывают в нечто совершенно уникальное, которое невозможно найти нигде больше.