Ситуация на рынке получается интересная: продажи падают, а цены на недвижимость растут. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрался, почему так происходит и стоит ли при такой ситуации продолжать инвестировать в недвижимость. Как всегда – на реальных примерах и с конкретными расчетами.
В этой статье:
Оброк возвращается, продажи падают, а вот цены – нет
«Покупай сейчас – думай потом»
Рассрочка – это классическая манипуляция
Денег много, а проектов мало
Разбор ЖК «Остров» от Донстроя с конкурентами (Сердце Столицы, Primavera)
Оброк возвращается, продажи падают, а вот цены – нет
Рынок недвижимости кажется обреченным, особенно после продления повышенной ключевой ставки ЦБ до 21%. Это рекордное значение, и в ближайшее время снижать ее не планируют. Многие покупатели, взявшие квартиры в рассрочку или траншевую ипотеку в расчете на снижение ставки в конце 2025 года, оказались в сложной ситуации, подобно «Титанику», столкнувшемуся с айсбергом. Как они будут выплачивать ипотеку, остается загадкой.
Банки неохотно выдают семейную ипотеку. Например, с 24 февраля ВТБ изменил условия: теперь оформить семейную ипотеку можно только при оплате комиссии застройщику или его партнерам. Программа «Купи ставку» предполагает минимальную комиссию от 9,9%, что фактически означает дополнительные 10% к стоимости жилья. В итоге, если квартира стоит 15 млн ₽, покупателю придется заплатить банку сверху 1,2 млн, но поскольку закон запрещает прямую оплату комиссии, ее включают в стоимость договора, увеличивая цену до 16,2–16,5 млн.
Казалось бы, такая ситуация должна усугубить положение на рынке, но статистика говорит об обратном. В январе 2025 года объем выданных ипотечных кредитов и зарегистрированных сделок с недвижимостью вырос на 2,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2024 году действовали льготные программы, и не было дополнительных комиссий, а сейчас условия стали жестче. Тем не менее продажи застройщиков выросли на 13–14% по сравнению с 2023 годом, что можно объяснить искусственным стимулированием спроса за счет рассрочек.
При этом цены продолжают расти и на вторичке, даже несмотря на падение спроса. Это обусловлено тем, что рынок вторичной недвижимости ориентируется на первичный: если застройщики повышают цены, собственники на вторичке также пересматривают стоимость жилья.
Рассмотрим ситуацию на примере одного из проектов, который вошел в подборку от ноября 2024 года: однокомнатная квартира на шестом этаже в ноябре 2024 года стоила 13,8 млн ₽. Ее можно было купить в семейную ипотеку с ПВ 2,6 млн ₽, при этом сумма кредита была бы даже менее 12 млн.
Сейчас ее цена – 15,5 млн, то есть рост за 3,5 месяца составил более 10%. Кроме того, первоначальный взнос теперь уже не 2,6 млн ₽. А поскольку размер семейной ипотеки все еще 12 млн ₽, то покупателям приходится вносить больше собственных средств.
А в случае покупки в рассрочку стоимость возрастает до 17 млн ₽. И первоначальный взнос уже 5,6 млн, что делает покупку менее доступной и не факт, что выгодной.
Я вижу падение продаж в этом ЖК. На старте был пик, и застройщик предлагал, например, 35–40-метровые квартиры по 13 млн ₽. Но дальше началось падение. Статистика Пульса Продаж показывает, что в ЖК Set было продано 43 квартиры, а сейчас – всего 15. Ситуация в других ЖК аналогична: в «Метрономе» из 110 квартир в январе продали 15. Брусника – отдельная история, там совсем беда.
Тем не менее по ЖК Set остаток – 1109 квартир. Застройщику строить еще четыре года, то есть около 50 месяцев. Значит, для выполнения плана нужно продавать всего 20 квартир в месяц. И они этот план выполняют. Поэтому паниковать не стоит. В один месяц продали 43 квартиры, в другой – 15, но это не проблема для застройщика. Более того, застройщик поднимает цены, потому что видит спрос. Это классическая кривая спроса и предложения: когда цены были 13–14 млн, квартиры активно разбирали, особенно с выгодной ипотекой. Затем появились рассрочки, и люди решили, что выгоднее положить часть денег на депозит и таким образом сделать покупку квартиры дешевле. Но в казино выигрывает только казино. И застройщик взвинтил цены.
И аномальный для января всплеск активности в 2025 году наблюдался именно из-за рассрочек. В блогосфере активно продвигается идея, что можно инвестировать в недвижимость, платя по 50 тыс. ₽ в месяц. Многие хотят хоть как-то вложить деньги, а застройщики этим пользуются, поднимая цены.
Наша статистика это подтверждает: доля рассрочек среди клиентов Smarent выросла с 15% до 45%. Это глобальная тенденция. Люди массово переходят на рассрочку, потому что других вариантов просто нет.
Почему растет популярность рассрочек?
Не нужно одобрение ипотеки.
Можно купить квартиру, имея всего 1–2 млн ₽.
Люди опасаются инфляции и хотят сохранить капитал. Но есть нюанс: за 2 млн вы покупаете не квартиру, а обременение на 10–20 млн. Это классическая манипуляция через инфляцию.
Ипотека и банковские комиссии. Семейную ипотеку сейчас выдают с комиссией 10%, что увеличивает стоимость квартиры на 1,2–1,5 млн ₽. Льготных ипотек мало, лимитов не добавляют, а банки берут оброк – в среднем 1,5 млн ₽. При этом застройщику выгоднее продавать квартиры в ипотеку, чем в рассрочку. Например, квартира за 20 млн в рассрочку дает застройщику всего 1 млн на эскроу-счет. А та же квартира за 15 млн в ипотеку приносит сразу 15 млн.
Высокий доход на банковских вкладах
«Покупай сейчас – думай потом»
ЖК Shagal – яркий пример тезиса «покупай сейчас – думай потом». Средняя цена – 515 тысяч за квадрат. Остаток – 1600 квартир. Продажи падают, но квартиры все равно берут.
Мы видим на сайте застройщика однокомнатные квартиры со средней площадью около 40 м2, которые выставлены по цене около 25 млн. И это реальность, потому что действует «выгодная» рассрочка с первоначальным взносом всего от 5% до 15%. Итог: имея на руках даже менее 5 млн ₽, можно «купить» квартиру в хайповом ЖК. Это очень заманчиво.., поне начнешь смотреть вторичку.
Если заглянуть в ЦИАН, средняя цена квартир в ГОТОВЫХ домах – 17 млн, и это с более удачным расположением дома. Разница очевидна.
Рассрочка – это классическая манипуляция
Но есть одно НО. Для того чтобы купить эту квартиру, нужно 17 млн ₽. У кого есть такие деньги? Очевидно, что людей, у которых есть 5 млн, больше, чем тех, у кого есть 17. И поэтому те, у кого есть 17 млн, начинают задумываться: а зачем мне покупать вторичку, если можно положить деньги на депозит или купить квартиру в рассрочку, а оставшиеся средства тоже разместить на депозите?
Вот она, классическая манипуляция. Человеку объясняют: не покупай вторичку за 17–18 млн, лучше положи эти деньги на три года на депозит под 20% годовых, пока строится дом. За это время из 18 млн получится 28 млн, чистый доход составит 9,5 млн ₽. И фактически твоя квартира обойдется не в 21 млн, а в 11, с учетом дохода от депозита. Всеправильно? Да! Но только при одном маленьком условии: у тебя изначально должны быть эти самые 18 млн. Да, можно сказать, что если бы ты купил готовую квартиру и три года сдавал ее в аренду, то заработал бы всего 3 млн, а не 10. Но тут есть нюанс — придется вложить еще 4–5 млн в ремонт.
И вот главный момент: если у тебя действительно есть 18 млн, например, ты продал старую квартиру и ищешь, куда реинвестировать капитал, тогда да, стратегия разумна. В этом случае можно даже купить недвижимость по завышенной цене, за те же 24 млн. Но если у тебя всего 5 млн, а тебе рассказывают про инфляцию, доходность и расчеты «если бы у тебя было 18 млн, ты бы заработал столько-то» — не ведись.
Гибридная стратегия хороша, когда ты состоятельный человек, когда у тебя есть 10, 18, 20 млн, которые можно разместить на депозите или инвестировать. Но если у тебя только 2–3 млн и ты думаешь о покупке недвижимости, надо смотреть другие варианты. Однушка без отделки за 24 млн — это точно не вариант.
Почему растут цены?
Отсутствие возможностей для инвестирования. Если вы не в курсе, то сейчас на рынке криптовалют все не так радужно: многие потеряли деньги из-за последних коррекций, в том числе по эфиру. Возникает вопрос: куда теперь инвестировать?
Небольшой выбор (искусственное ограничение). Если рассматривать только российские города—потому что инвестировать за границу сложно, SWIFT-переводы не работают—то выбор невелик. В Питер? В Сочи? В Сочи, как знают люди, разбирающиеся в рынке, тоже далеко не идеальная ситуация.
Высокая инфляция—ключевой фактор, который сейчас влияет на рынок. В новом прогнозе ЦБ подтверждается: инфляция остается высокой, а это заставляет людей задумываться, как сохранить накопленные за 5, 10, 15 лет деньги.
Проблема в том, что многие покупатели не умеют выбирать недвижимость. Они просто видят, что цены растут: вчера однушка стоила 13 миллионов, сегодня уже 17, а менеджер говорит, что завтра будет 20. И они покупают, даже не задумываясь. Критического мышления — ноль. Стадный эффект в чистом виде.
При этом высокая процентная ставка по проектному финансированию тоже играет роль. Чтобы построить дом, застройщику нужны деньги, а инфляция их постоянно обесценивает. Плюс застройщик сам хочет заработать. Поэтому если покупатель не хочет платить 100% сразу, а берет квартиру в рассрочку—готовьтесьпереплачивать. Почему так? Все просто: у нас нет поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В Дубае, например, система другая: застройщик сначала продает часть квартир на старте, получает деньги и только потом начинает строительство. У нас же застройщик обязан строить, независимо от того, как идут продажи. В Дубае первый год застройщик просто «пылесосит» деньги, а строить начинает позже. У нас такой схемы нет — и это тоже влияет на цены.
Денег много, а проектов мало
Меня больше всего напрягает один график. Дело в том, что огромное количество денег сейчас находится на депозитах. В декабре туда поступило дополнительно 4 млн ₽ — это +7,2% к ноябрю. Даже если предположить, что реальных денег на депозитах около 10 трлн, а остальные 47 трлн принадлежат очень богатым людям, то все равно это гигантская сумма.
При этом новых объектов на рынке мало, а строить никто особо не хочет. Например, недавно стартовала новая очередь Level Нижегородская, и цены там вполне адекватные. Но что нового запустил Level? Только новые очереди на Селигерской и Нижегородской. А где новые проекты? Их нет. Причина проста: застройщики боятся рисковать. Но ситуацию немного исправит реновация. Сейчас она идет активными темпами, и застройщики, такие как Level, рассматривают участие в этих тендерах.
Теперь по инвестициям. Многие покупатели идут в недвижимость не ради арендного дохода — потому что он невысокий, 5-7% годовых в Москве считается нормой. Люди покупают недвижимость, потому что переживают за свои деньги. Поэтому к нам в Smarent обращаются с запросом продать «что-то ненужное», чтобы купить «что-то нужное». Вернее, люди хотят продать менее ликвидный и менее доходный актив, и переложиться в более прибыльный вариант.
Например, мы продали однушку в старом фонде в городе Видное, которая сдавалась за 30 тыс. ₽ в месяц. Точек роста там нет, и собственник совершенно верно посчитал, что в Москве сможет купить более интересный актив с точки зрения сохранения капитала и ежемесячной доходности. Он добавил к вырученным средствам еще 3 млн ₽ и мы подобрали ему студию с отделкой от ПИК в перспективном и развивающемся районе в ЖК «Руставели». Арендная ставка ожидается на уровне не мене 65 тыс. ₽ в месяц. То есть при увеличении вложений на 40% (это дополнительные 3 млн), аренда вырастет более чем на 100%.
Если смотреть на статистику, январские продажи ожидаемо снизились после рекордного декабря. Декабрь был ажиотажным, потому что застройщики активно продавали, чтобы наполнить эскроу-счета и сохранить выгодные процентные ставки.
Остров (Донстрой): в декабре продали 165 квартир, в январе — 124.
Мичуринский парк (ПИК) показал прирост, потому что часть сделок была забронирована еще в декабре, когда студии стоили 7,5 млн рублей.
Символ (Донстрой), несмотря на высокие цены, продолжает продаваться.
Среда на Лобачевского сделала адекватные цены и получила продажи.
А вот Парксайд для меня загадка. Почему люди его покупают? Проект довольно средний, и я уже не раз это говорил.
Что порадовало—это Priority Басманный от Гранель. Отличные продажи, потому что проект сдан, все достроено, качество хорошее.
Сидней Сити тоже показывает хорошие результаты.
Разбор ЖК «Остров» от Донстроя
Это крупный проект в западной части Москвы, недалеко от Сити. Локация у проекта отличная.
Проект сам по себе крупный. Единственный нюанс – дорога. Она есть везде в Москве, но здесь особенно активная, что меня немного напрягает. И квартиры между дорогой и рекой мне никогда не нравились. Самые дорогие корпуса расположены в центральной части «Острова» – там квартиры уже сейчас продаются от 1 млн ₽ за квадрат.
Если говорить про цены, то для понимания: 50 млн ₽ за 94 м² – вполне обычный московский прайс. Когда у человека есть капитал, он просто ищет, куда вложить деньги, а 500 тыс. за метр в бизнес-классе – это нормально.
Я решил провести небольшую аналитику и разобраться, что реально предлагает «Остров». На сайте Донстроя цена студии – 20 млн ₽, но застройщик умеет давать скидки. Даже если скинут до 18 млн – все равно дороговато.
Берем однушку – 33 м², цена 28 млн. Это маленькая квартира, и я не понимаю, почему она стоит столько. Когда трешка 100 м² стоит 50 млн, это логично – это рыночная цена для бизнеса-класса.
Но когда застройщик предлагает не такие большие квартиры по высоким ценам, да еще с неудачными планировками (например, с коридором в 13 м²), это выглядит странно. Вот евро-3 стоит 44 млн ₽.
С другой стороны, в оправдание Донстроя нужно учитывать, что реальные сделки, судя по данным Пульса Продаж, заключаются с 20% дисконтом от заявленных цен. Если взять однушку, которая на сайте стоит 28 млн, в реальности она может обойтись в 23-24 млн. Это уже более-менее рыночный прайс, но все равно дорого для 33 м² – фактически это студия, а не полноценная однушка.
Что меня напрягает в «Острове», как и во многих больших проектах, – это огромное количество переуступок. Даже у «гетто» ПИКовского Матвейского парка возле метро «Аминьевская» нет столько переуступок, а у «Острова» их полно.
Теперь к главному вопросу: выгоден ли «Остров» как инвестиция? Первоначальные инвесторы покупали студии по 13 млн, сейчас такие лоты выставляют за 16 млн. Да, рынок подрос, но вопрос – кто купит эту студию за 16 млн? Это квартира на третьем этаже, далеко не самая лучшая.
Интереснее ситуация с евро-двушками. Сейчас низкоэтажные корпуса предлагают по 18 млн. Если вспомнить, что изначально 36 м² продавались по 15 млн, получается, инвесторы заработали 3 млн. То есть рост цены есть, но нельзя сказать, что «Остров» – это идеальный вариант для инвестиций. К тому же Донстрой не позволяет массово продавать переуступки, пока не реализует основную часть своих квартир. Это нужно учитывать.
А теперь интересная мысль. Кто конкурент «Острова»? Главный соперник «Острова» – это сам Донстрой, но уже в ЖК «Сердце Столицы». Там сейчас средняя цена – 750 тыс. за м², а за однушку 43 м² просят 30-35 млн. «Сердце Столицы» – это уже готовый проект, но сейчас этот район теряет статус главного центра локации – «сердце» потихоньку перемещается ближе к «Острову».
Если мы сравниваем цены, то сейчас в «Сердце Столицы» за 68 м² просят 50 млн (750 тыс. за м²), а в «Острове» – 500 тыс. за м². Это показывает, что «Остров» не очень подходил для инвестиций на старте, но теперь становится интересным вариантом для флиппинга.
Если сейчас купить квартиру в «Острове», сделать хороший ремонт (например, за 100 тыс. за м²), то вполне реально продать ее за 800 тыс. за м². Получается, что «Остров» – отличный проект именно для флипперов, а не для долгосрочных инвесторов. Этот вывод для меня стал настоящим инсайтом. Застройщик активно поднимает цены, а рынок вторички, так или иначе, ориентируется на ценовую политику первичного рынка. Если Донстрой продолжит продавать хорошими темпами, а сейчас мы видим, что их продажи идут стабильно, то, скорее всего, они будут продолжать поднимать цены. Выбор хорошихЖК в Москве не такой большой.
Важно понимать, что целевая аудитория «Острова» – это не инвесторы, покупающие квартиры для сдачи в аренду. Здесь не нужно делать дешевый флипперский ремонт. Спрос на московскую недвижимость остается высоким. Люди продолжают переезжать в столицу, а обеспеченные покупатели из регионов рассматривают Москву как возможность для жизни или инвестиций. Если у них есть капитал, они смотрят на «Остров» как на уникальный проект и покупают квартиры именно на вторичке. Я решил изучить, какие еще есть конкуренты у «Острова» и какие варианты могут быть интересны для покупки.
ЖК Primavera – конкурент Острова
Есть еще один проект, который я стал замечать все чаще – Primavera. Некоторые подписчики его любят, а я сам знаю этот ЖК, потому что помогал знакомому блогерукупить там квартиру для себя. Помню, что даже тогда относился к Primavera скептически – казалось, что цены просто космические. В конце года мы смотрели двушку за 30 млн рублей – за 60 м², это очень дорого. Но сейчас я понимаю, что Primavera – это прямой конкурент «Острова».
Почему Primavera может конкурировать с «Островом»?
Во-первых, здесь уже есть готовая инфраструктура. Многие не рассматривают «Остров», потому что там еще стройка и пока невозможно комфортно жить, а в Primavera инфраструктура уже сформирована – это район метро «Спартак».
Во-вторых, хорошая транспортная доступность. В районе скоро появится платная дорога, которая разгрузит транспортные потоки (сейчас ее ругают, но она реально поможет), а также строится новый жилой кластер, включая Cityzen.
В-третьих, здесь уже сформирован вторичный рынок, это густонаселенный район, где активно идут сделки на вторичке.
Несмотря на конкуренцию, Primavera очень дорогая. Однушка стоит 24 млн ₽, двушка – 34 млн ₽, хотя еще 3 месяца назад стоила 30 млн. Рост цен примерно +4 млн рублей, но без критического скачка. Раньше здесь давали ипотеку 0,01%, но сейчас никаких льготных условий нет.
При этом продажи идут медленно. Primavera продает всего 6 квартир в месяц, остаток – 1111 квартир. Вышла новая очередь, но срок сдачи – 3-4 года, и строительство затянется, так что застройщику, возможно, придется снижать цены (вопрос, когда и насколько). В отличие от Primavera, «Остров» продается лучше. Донстрой умеет продавать – их темпы в разы выше. Primavera же строит «Спартак» – застройщик, который занимается всей застройкой района, но у него продажи идут медленнее.
Что по вторичке?
Здесь интересный момент – цены вторички почти на уровне застройщика. Двушки на вторичке стоят 35-36 млн ₽, практически без скидки. И кто их покупает? На самом деле, я знаю нескольких клиентов – люди просто хотят сохранить капитал.
Думаю, что стоит как-нибудь попасть на экскурсию и в Остров, и в Primavera, чтобы показать, что реально происходит с качеством в этих проектах. Что касается цены, то здесь возможен рост в два раза при условии качественной отделки. Я говорю о росте Х2, потому что цена, например, 500 тыс. за м2, может вырасти до миллиона с качественной отделкой, но также нужно учитывать, что на отделку нужно будет вложить еще от 100 до 200 тыс. ₽ за квадрат.
Да, в такие проекты придется инвестировать такие суммы. И вот всегда возникает вопрос, который тоже хочу обсудить — что купить для личного проживания? Когда мы говорим о дорогих, качественных проектах, как выбрать? Реально, когда люди задают этот вопрос, они ищут компромисс между локацией и комфортом, ведь все проекты сейчас дорогие, даже те, что раньше казались недорогими. Что же выбрать?
На данный момент люди чаще всего интересуются Островом или Primavera. Я бы, возможно, удивил кого-то, но я склоняюсь к Primavera, а не к Острову. Почему? Потому что это уже готовый, сформированный район, первая береговая линия, отсутствие шумной дороги рядом, более-менее готовая недвижимость, наличие метро и платная дорога, которая разгрузит трафик. Если бы не было этой платной дороги, я бы, наверное, не согласился. Но если она будет построена (тендер уже идет), это, безусловно, положительно повлияет на развитие района. Если же рассматривать флиппинг, я бы выбрал Остров и покупал на вторичке. Но если речь идет о вариантах от застройщика, то, конечно, я бы смотрел на Primavera. Здесь идет снижение продаж, и есть возможность урвать что-то выгодное. Но опять же, те, кто покупают в таких проектах, молодцы — явно заработали хорошие деньги, чтобы позволить себе такую недвижимость.
Как правильно выбрать недвижимость?
В итоге, что я могу сказать: на рынке новостроек действительно много проектов, и вот я открыл карту ЦИАНа — там огромное количество предложений. В центре и на западе — особенно много. Но несмотря на это, выбора на самом деле не так много. И поэтому важный момент — как правильно выбирать недвижимость.
1. Важна не только цена, но и условия покупки, и это даже главнее. Если мы ориентируемся только на цену, то ищем вторичный рынок.
2. Сроки сдачи, сравниваем с уступкой и вторичкой, нужно прозвонить объявления, чтобы понять реальный расклад.
3. Рейтинг застройщиков, качество. Например, если мы сравниваем Эталон и Донстрой, очевидно, что Донстрой сделает лучше. Это все-таки два разных уровня, хотя оба проекта позиционируются как бизнес-класс. Также важно учитывать рейтинг таких компаний, как MR Group или Мангазея — у каждого есть свои особенности и отличия.
4. Ищем внешние точки роста локации (метро, дорога)
5. Собираем реальные данные (аренда, продажа)
6. Самое главное — при выборе недвижимости, особенно для сдачи в аренду, мы должны понимать, кто будет там жить и почему. Если покупаете квартиру в Острове под аренду, нужно понимать, зачем людям арендовать там жилье. Скорее всего, там будут семьи, поэтому нужны большие квартиры, что значит низкая доходность. В таких случаях, возможно, будет выгоднее рассматривать жилье в менее элитных, но более доступных районах, чем Остров.
Например, у Смарента был интересный кейс, где мы подбирали клиенту квартиру под аренду. Мы выбрали вторичный рынок и однушку в ЖК «Царицино-2» за 9 млн ₽. Мы смогли ее сдать менее чем за неделю, а цена аренды составила 72 тыс. ₽ в месяц.
Или вот еще интересный вариант. Клиент пришел с запросом подобрать квартиру или апартамент под аренду за 10 млн ₽, но чтобы доходность от аренды была хорошей, и чтобы без хлопот. Здесь мы предложили наш проект Smarent Home в EvoParkИзмайлово в рассрочку с ПВ 25% и ежемесячным взносом 150 тыс. ₽. При гибридной стратегии, когда вся сумма за вычетом ПВ, лежит на вкладе, ежемесячный доход за вычетом налогов составит около 130 тыс. в месяц, при этом, в отличие от ипотеки, гасится сумма долга без процентов. Цена покупки с учетом 15% скидки от нас составила 10,9 млн. А аренда ожидается в районе 100 тыс. ₽ в месяц, при этом ремонт, меблировку и полное управление арендой Smarent берет на себя.