Что купить, когда цены улетели в космос?

Ситуация на рынке получается интересная: продажи падают, а цены на недвижимость растут. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрался, почему так происходит и стоит ли при такой ситуации продолжать инвестировать в недвижимость. Как всегда – на реальных примерах и с конкретными расчетами.

В этой статье:

• Оброк возвращается, продажи падают, а вот цены – нет
• «Покупай сейчас – думай потом»
• Рассрочка – это классическая манипуляция
• Денег много, а проектов мало
• Разбор ЖК «Остров» от Донстроя с конкурентами (Сердце Столицы, Primavera)

Оброк возвращается, продажи падают, а вот цены – нет

Рынок недвижимости кажется обреченным, особенно после продления повышенной ключевой ставки ЦБ до 21%. Это рекордное значение, и в ближайшее время снижать ее не планируют. Многие покупатели, взявшие квартиры в рассрочку или траншевую ипотеку в расчете на снижение ставки в конце 2025 года, оказались в сложной ситуации, подобно «Титанику», столкнувшемуся с айсбергом. Как они будут выплачивать ипотеку, остается загадкой.

Банки неохотно выдают семейную ипотеку. Например, с 24 февраля ВТБ изменил условия: теперь оформить семейную ипотеку можно только при оплате комиссии застройщику или его партнерам. Программа «Купи ставку» предполагает минимальную комиссию от 9,9%, что фактически означает дополнительные 10% к стоимости жилья. В итоге, если квартира стоит 15 млн ₽, покупателю придется заплатить банку сверху 1,2 млн, но поскольку закон запрещает прямую оплату комиссии, ее включают в стоимость договора, увеличивая цену до 16,2–16,5 млн.

Казалось бы, такая ситуация должна усугубить положение на рынке, но статистика говорит об обратном. В январе 2025 года объем выданных ипотечных кредитов и зарегистрированных сделок с недвижимостью вырос на 2,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2024 году действовали льготные программы, и не было дополнительных комиссий, а сейчас условия стали жестче. Тем не менее продажи застройщиков выросли на 13–14% по сравнению с 2023 годом, что можно объяснить искусственным стимулированием спроса за счет рассрочек.

При этом цены продолжают расти и на вторичке, даже несмотря на падение спроса. Это обусловлено тем, что рынок вторичной недвижимости ориентируется на первичный: если застройщики повышают цены, собственники на вторичке также пересматривают стоимость жилья.

Рассмотрим ситуацию на примере одного из проектов, который вошел в подборку от ноября 2024 года: однокомнатная квартира на шестом этаже в ноябре 2024 года стоила 13,8 млн ₽. Ее можно было купить в семейную ипотеку с ПВ 2,6 млн ₽, при этом сумма кредита была бы даже менее 12 млн.

Сейчас ее цена – 15,5 млн, то есть рост за 3,5 месяца составил более 10%. Кроме того, первоначальный взнос теперь уже не 2,6 млн ₽. А поскольку размер семейной ипотеки все еще 12 млн ₽, то покупателям приходится вносить больше собственных средств.

А в случае покупки в рассрочку стоимость возрастает до 17 млн ₽. И первоначальный взнос уже 5,6 млн, что делает покупку менее доступной и не факт, что выгодной.

Я вижу падение продаж в этом ЖК. На старте был пик, и застройщик предлагал, например, 35–40-метровые квартиры по 13 млн ₽. Но дальше началось падение. Статистика Пульса Продаж показывает, что в ЖК Set было продано 43 квартиры, а сейчас – всего 15. Ситуация в других ЖК аналогична: в «Метрономе» из 110 квартир в январе продали 15. Брусника – отдельная история, там совсем беда.

Тем не менее по ЖК Set остаток – 1109 квартир. Застройщику строить еще четыре года, то есть около 50 месяцев. Значит, для выполнения плана нужно продавать всего 20 квартир в месяц. И они этот план выполняют. Поэтому паниковать не стоит. В один месяц продали 43 квартиры, в другой – 15, но это не проблема для застройщика. Более того, застройщик поднимает цены, потому что видит спрос. Это классическая кривая спроса и предложения: когда цены были 13–14 млн, квартиры активно разбирали, особенно с выгодной ипотекой. Затем появились рассрочки, и люди решили, что выгоднее положить часть денег на депозит и таким образом сделать покупку квартиры дешевле. Но в казино выигрывает только казино. И застройщик взвинтил цены.

И аномальный для января всплеск активности в 2025 году наблюдался именно из-за рассрочек. В блогосфере активно продвигается идея, что можно инвестировать в недвижимость, платя по 50 тыс. ₽ в месяц. Многие хотят хоть как-то вложить деньги, а застройщики этим пользуются, поднимая цены.

Наша статистика это подтверждает: доля рассрочек среди клиентов Smarent выросла с 15% до 45%. Это глобальная тенденция. Люди массово переходят на рассрочку, потому что других вариантов просто нет.

Почему растет популярность рассрочек?

• Не нужно одобрение ипотеки.
• Можно купить квартиру, имея всего 1–2 млн ₽.
• Люди опасаются инфляции и хотят сохранить капитал. Но есть нюанс: за 2 млн вы покупаете не квартиру, а обременение на 10–20 млн. Это классическая манипуляция через инфляцию.
• Ипотека и банковские комиссии. Семейную ипотеку сейчас выдают с комиссией 10%, что увеличивает стоимость квартиры на 1,2–1,5 млн ₽. Льготных ипотек мало, лимитов не добавляют, а банки берут оброк – в среднем 1,5 млн ₽. При этом застройщику выгоднее продавать квартиры в ипотеку, чем в рассрочку. Например, квартира за 20 млн в рассрочку дает застройщику всего 1 млн на эскроу-счет. А та же квартира за 15 млн в ипотеку приносит сразу 15 млн.
• Высокий доход на банковских вкладах

«Покупай сейчас – думай потом»

ЖК Shagal – яркий пример тезиса «покупай сейчас – думай потом». Средняя цена – 515 тысяч за квадрат. Остаток – 1600 квартир. Продажи падают, но квартиры все равно берут.

Мы видим на сайте застройщика однокомнатные квартиры со средней площадью около 40 м2, которые выставлены по цене около 25 млн. И это реальность, потому что действует «выгодная» рассрочка с первоначальным взносом всего от 5% до 15%. Итог: имея на руках даже менее 5 млн ₽, можно «купить» квартиру в хайповом ЖК. Это очень заманчиво.., поне начнешь смотреть вторичку.

Если заглянуть в ЦИАН, средняя цена квартир в ГОТОВЫХ домах – 17 млн, и это с более удачным расположением дома. Разница очевидна.

Рассрочка – это классическая манипуляция

Но есть одно НО. Для того чтобы купить эту квартиру, нужно 17 млн ₽. У кого есть такие деньги? Очевидно, что людей, у которых есть 5 млн, больше, чем тех, у кого есть 17. И поэтому те, у кого есть 17 млн, начинают задумываться: а зачем мне покупать вторичку, если можно положить деньги на депозит или купить квартиру в рассрочку, а оставшиеся средства тоже разместить на депозите?

Вот она, классическая манипуляция. Человеку объясняют: не покупай вторичку за 17–18 млн, лучше положи эти деньги на три года на депозит под 20% годовых, пока строится дом. За это время из 18 млн получится 28 млн, чистый доход составит 9,5 млн ₽. И фактически твоя квартира обойдется не в 21 млн, а в 11, с учетом дохода от депозита. Всеправильно? Да! Но только при одном маленьком условии: у тебя изначально должны быть эти самые 18 млн. Да, можно сказать, что если бы ты купил готовую квартиру и три года сдавал ее в аренду, то заработал бы всего 3 млн, а не 10. Но тут есть нюанс — придется вложить еще 4–5 млн в ремонт.

И вот главный момент: если у тебя действительно есть 18 млн, например, ты продал старую квартиру и ищешь, куда реинвестировать капитал, тогда да, стратегия разумна. В этом случае можно даже купить недвижимость по завышенной цене, за те же 24 млн. Но если у тебя всего 5 млн, а тебе рассказывают про инфляцию, доходность и расчеты «если бы у тебя было 18 млн, ты бы заработал столько-то» — не ведись.

Гибридная стратегия хороша, когда ты состоятельный человек, когда у тебя есть 10, 18, 20 млн, которые можно разместить на депозите или инвестировать. Но если у тебя только 2–3 млн и ты думаешь о покупке недвижимости, надо смотреть другие варианты. Однушка без отделки за 24 млн — это точно не вариант.

Почему растут цены?

• Отсутствие возможностей для инвестирования. Если вы не в курсе, то сейчас на рынке криптовалют все не так радужно: многие потеряли деньги из-за последних коррекций, в том числе по эфиру. Возникает вопрос: куда теперь инвестировать?
• Небольшой выбор (искусственное ограничение). Если рассматривать только российские города—потому что инвестировать за границу сложно, SWIFT-переводы не работают—то выбор невелик. В Питер? В Сочи? В Сочи, как знают люди, разбирающиеся в рынке, тоже далеко не идеальная ситуация.
• Высокая инфляция—ключевой фактор, который сейчас влияет на рынок. В новом прогнозе ЦБ подтверждается: инфляция остается высокой, а это заставляет людей задумываться, как сохранить накопленные за 5, 10, 15 лет деньги.
• Проблема в том, что многие покупатели не умеют выбирать недвижимость. Они просто видят, что цены растут: вчера однушка стоила 13 миллионов, сегодня уже 17, а менеджер говорит, что завтра будет 20. И они покупают, даже не задумываясь. Критического мышления — ноль. Стадный эффект в чистом виде.
• При этом высокая процентная ставка по проектному финансированию тоже играет роль. Чтобы построить дом, застройщику нужны деньги, а инфляция их постоянно обесценивает. Плюс застройщик сам хочет заработать. Поэтому если покупатель не хочет платить 100% сразу, а берет квартиру в рассрочку—готовьтесьпереплачивать. Почему так? Все просто: у нас нет поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В Дубае, например, система другая: застройщик сначала продает часть квартир на старте, получает деньги и только потом начинает строительство. У нас же застройщик обязан строить, независимо от того, как идут продажи. В Дубае первый год застройщик просто «пылесосит» деньги, а строить начинает позже. У нас такой схемы нет — и это тоже влияет на цены.

Денег много, а проектов мало

Меня больше всего напрягает один график. Дело в том, что огромное количество денег сейчас находится на депозитах. В декабре туда поступило дополнительно 4 млн ₽ — это +7,2% к ноябрю. Даже если предположить, что реальных денег на депозитах около 10 трлн, а остальные 47 трлн принадлежат очень богатым людям, то все равно это гигантская сумма.

При этом новых объектов на рынке мало, а строить никто особо не хочет. Например, недавно стартовала новая очередь Level Нижегородская, и цены там вполне адекватные. Но что нового запустил Level? Только новые очереди на Селигерской и Нижегородской. А где новые проекты? Их нет. Причина проста: застройщики боятся рисковать. Но ситуацию немного исправит реновация. Сейчас она идет активными темпами, и застройщики, такие как Level, рассматривают участие в этих тендерах.

Теперь по инвестициям. Многие покупатели идут в недвижимость не ради арендного дохода — потому что он невысокий, 5-7% годовых в Москве считается нормой. Люди покупают недвижимость, потому что переживают за свои деньги. Поэтому к нам в Smarent обращаются с запросом продать «что-то ненужное», чтобы купить «что-то нужное». Вернее, люди хотят продать менее ликвидный и менее доходный актив, и переложиться в более прибыльный вариант.

Например, мы продали однушку в старом фонде в городе Видное, которая сдавалась за 30 тыс. ₽ в месяц. Точек роста там нет, и собственник совершенно верно посчитал, что в Москве сможет купить более интересный актив с точки зрения сохранения капитала и ежемесячной доходности. Он добавил к вырученным средствам еще 3 млн ₽ и мы подобрали ему студию с отделкой от ПИК в перспективном и развивающемся районе в ЖК «Руставели». Арендная ставка ожидается на уровне не мене 65 тыс. ₽ в месяц. То есть при увеличении вложений на 40% (это дополнительные 3 млн), аренда вырастет более чем на 100%.

Если смотреть на статистику, январские продажи ожидаемо снизились после рекордного декабря. Декабрь был ажиотажным, потому что застройщики активно продавали, чтобы наполнить эскроу-счета и сохранить выгодные процентные ставки.

• Остров (Донстрой): в декабре продали 165 квартир, в январе — 124.
• Мичуринский парк (ПИК) показал прирост, потому что часть сделок была забронирована еще в декабре, когда студии стоили 7,5 млн рублей.
• Символ (Донстрой), несмотря на высокие цены, продолжает продаваться.
• Среда на Лобачевского сделала адекватные цены и получила продажи.
• А вот Парксайд для меня загадка. Почему люди его покупают? Проект довольно средний, и я уже не раз это говорил.
• Что порадовало—это Priority Басманный от Гранель. Отличные продажи, потому что проект сдан, все достроено, качество хорошее.
• Сидней Сити тоже показывает хорошие результаты.

Разбор ЖК «Остров» от Донстроя

Это крупный проект в западной части Москвы, недалеко от Сити. Локация у проекта отличная.

Проект сам по себе крупный. Единственный нюанс – дорога. Она есть везде в Москве, но здесь особенно активная, что меня немного напрягает. И квартиры между дорогой и рекой мне никогда не нравились. Самые дорогие корпуса расположены в центральной части «Острова» – там квартиры уже сейчас продаются от 1 млн ₽ за квадрат.

Если говорить про цены, то для понимания: 50 млн ₽ за 94 м² – вполне обычный московский прайс. Когда у человека есть капитал, он просто ищет, куда вложить деньги, а 500 тыс. за метр в бизнес-классе – это нормально.

Я решил провести небольшую аналитику и разобраться, что реально предлагает «Остров». На сайте Донстроя цена студии – 20 млн ₽, но застройщик умеет давать скидки. Даже если скинут до 18 млн – все равно дороговато.

Берем однушку – 33 м², цена 28 млн. Это маленькая квартира, и я не понимаю, почему она стоит столько. Когда трешка 100 м² стоит 50 млн, это логично – это рыночная цена для бизнеса-класса.

Но когда застройщик предлагает не такие большие квартиры по высоким ценам, да еще с неудачными планировками (например, с коридором в 13 м²), это выглядит странно. Вот евро-3 стоит 44 млн ₽.

С другой стороны, в оправдание Донстроя нужно учитывать, что реальные сделки, судя по данным Пульса Продаж, заключаются с 20% дисконтом от заявленных цен. Если взять однушку, которая на сайте стоит 28 млн, в реальности она может обойтись в 23-24 млн. Это уже более-менее рыночный прайс, но все равно дорого для 33 м² – фактически это студия, а не полноценная однушка.

Что меня напрягает в «Острове», как и во многих больших проектах, – это огромное количество переуступок. Даже у «гетто» ПИКовского Матвейского парка возле метро «Аминьевская» нет столько переуступок, а у «Острова» их полно.

Теперь к главному вопросу: выгоден ли «Остров» как инвестиция? Первоначальные инвесторы покупали студии по 13 млн, сейчас такие лоты выставляют за 16 млн. Да, рынок подрос, но вопрос – кто купит эту студию за 16 млн? Это квартира на третьем этаже, далеко не самая лучшая.

Интереснее ситуация с евро-двушками. Сейчас низкоэтажные корпуса предлагают по 18 млн. Если вспомнить, что изначально 36 м² продавались по 15 млн, получается, инвесторы заработали 3 млн. То есть рост цены есть, но нельзя сказать, что «Остров» – это идеальный вариант для инвестиций. К тому же Донстрой не позволяет массово продавать переуступки, пока не реализует основную часть своих квартир. Это нужно учитывать.

А теперь интересная мысль. Кто конкурент «Острова»? Главный соперник «Острова» – это сам Донстрой, но уже в ЖК «Сердце Столицы». Там сейчас средняя цена – 750 тыс. за м², а за однушку 43 м² просят 30-35 млн. «Сердце Столицы» – это уже готовый проект, но сейчас этот район теряет статус главного центра локации – «сердце» потихоньку перемещается ближе к «Острову».

Если мы сравниваем цены, то сейчас в «Сердце Столицы» за 68 м² просят 50 млн (750 тыс. за м²), а в «Острове» – 500 тыс. за м². Это показывает, что «Остров» не очень подходил для инвестиций на старте, но теперь становится интересным вариантом для флиппинга.

Если сейчас купить квартиру в «Острове», сделать хороший ремонт (например, за 100 тыс. за м²), то вполне реально продать ее за 800 тыс. за м². Получается, что «Остров» – отличный проект именно для флипперов, а не для долгосрочных инвесторов. Этот вывод для меня стал настоящим инсайтом. Застройщик активно поднимает цены, а рынок вторички, так или иначе, ориентируется на ценовую политику первичного рынка. Если Донстрой продолжит продавать хорошими темпами, а сейчас мы видим, что их продажи идут стабильно, то, скорее всего, они будут продолжать поднимать цены. Выбор хорошихЖК в Москве не такой большой.

Важно понимать, что целевая аудитория «Острова» – это не инвесторы, покупающие квартиры для сдачи в аренду. Здесь не нужно делать дешевый флипперский ремонт. Спрос на московскую недвижимость остается высоким. Люди продолжают переезжать в столицу, а обеспеченные покупатели из регионов рассматривают Москву как возможность для жизни или инвестиций. Если у них есть капитал, они смотрят на «Остров» как на уникальный проект и покупают квартиры именно на вторичке. Я решил изучить, какие еще есть конкуренты у «Острова» и какие варианты могут быть интересны для покупки.

ЖК Primavera – конкурент Острова

Есть еще один проект, который я стал замечать все чаще – Primavera. Некоторые подписчики его любят, а я сам знаю этот ЖК, потому что помогал знакомому блогерукупить там квартиру для себя. Помню, что даже тогда относился к Primavera скептически – казалось, что цены просто космические. В конце года мы смотрели двушку за 30 млн рублей – за 60 м², это очень дорого. Но сейчас я понимаю, что Primavera – это прямой конкурент «Острова».

Почему Primavera может конкурировать с «Островом»?

• Во-первых, здесь уже есть готовая инфраструктура. Многие не рассматривают «Остров», потому что там еще стройка и пока невозможно комфортно жить, а в Primavera инфраструктура уже сформирована – это район метро «Спартак».
• Во-вторых, хорошая транспортная доступность. В районе скоро появится платная дорога, которая разгрузит транспортные потоки (сейчас ее ругают, но она реально поможет), а также строится новый жилой кластер, включая Cityzen.
• В-третьих, здесь уже сформирован вторичный рынок, это густонаселенный район, где активно идут сделки на вторичке.

Несмотря на конкуренцию, Primavera очень дорогая. Однушка стоит 24 млн ₽, двушка – 34 млн ₽, хотя еще 3 месяца назад стоила 30 млн. Рост цен примерно +4 млн рублей, но без критического скачка. Раньше здесь давали ипотеку 0,01%, но сейчас никаких льготных условий нет.

При этом продажи идут медленно. Primavera продает всего 6 квартир в месяц, остаток – 1111 квартир. Вышла новая очередь, но срок сдачи – 3-4 года, и строительство затянется, так что застройщику, возможно, придется снижать цены (вопрос, когда и насколько). В отличие от Primavera, «Остров» продается лучше. Донстрой умеет продавать – их темпы в разы выше. Primavera же строит «Спартак» – застройщик, который занимается всей застройкой района, но у него продажи идут медленнее.

Что по вторичке?

Здесь интересный момент – цены вторички почти на уровне застройщика. Двушки на вторичке стоят 35-36 млн ₽, практически без скидки. И кто их покупает? На самом деле, я знаю нескольких клиентов – люди просто хотят сохранить капитал.

Думаю, что стоит как-нибудь попасть на экскурсию и в Остров, и в Primavera, чтобы показать, что реально происходит с качеством в этих проектах. Что касается цены, то здесь возможен рост в два раза при условии качественной отделки. Я говорю о росте Х2, потому что цена, например, 500 тыс. за м2, может вырасти до миллиона с качественной отделкой, но также нужно учитывать, что на отделку нужно будет вложить еще от 100 до 200 тыс. ₽ за квадрат.

Да, в такие проекты придется инвестировать такие суммы. И вот всегда возникает вопрос, который тоже хочу обсудить — что купить для личного проживания? Когда мы говорим о дорогих, качественных проектах, как выбрать? Реально, когда люди задают этот вопрос, они ищут компромисс между локацией и комфортом, ведь все проекты сейчас дорогие, даже те, что раньше казались недорогими. Что же выбрать?

На данный момент люди чаще всего интересуются Островом или Primavera. Я бы, возможно, удивил кого-то, но я склоняюсь к Primavera, а не к Острову. Почему? Потому что это уже готовый, сформированный район, первая береговая линия, отсутствие шумной дороги рядом, более-менее готовая недвижимость, наличие метро и платная дорога, которая разгрузит трафик. Если бы не было этой платной дороги, я бы, наверное, не согласился. Но если она будет построена (тендер уже идет), это, безусловно, положительно повлияет на развитие района.
Если же рассматривать флиппинг, я бы выбрал Остров и покупал на вторичке. Но если речь идет о вариантах от застройщика, то, конечно, я бы смотрел на Primavera. Здесь идет снижение продаж, и есть возможность урвать что-то выгодное. Но опять же, те, кто покупают в таких проектах, молодцы — явно заработали хорошие деньги, чтобы позволить себе такую недвижимость.

Как правильно выбрать недвижимость?

В итоге, что я могу сказать: на рынке новостроек действительно много проектов, и вот я открыл карту ЦИАНа — там огромное количество предложений. В центре и на западе — особенно много. Но несмотря на это, выбора на самом деле не так много. И поэтому важный момент — как правильно выбирать недвижимость.

1. Важна не только цена, но и условия покупки, и это даже главнее. Если мы ориентируемся только на цену, то ищем вторичный рынок.

2. Сроки сдачи, сравниваем с уступкой и вторичкой, нужно прозвонить объявления, чтобы понять реальный расклад.

3. Рейтинг застройщиков, качество. Например, если мы сравниваем Эталон и Донстрой, очевидно, что Донстрой сделает лучше. Это все-таки два разных уровня, хотя оба проекта позиционируются как бизнес-класс. Также важно учитывать рейтинг таких компаний, как MR Group или Мангазея — у каждого есть свои особенности и отличия.

4. Ищем внешние точки роста локации (метро, дорога)

5. Собираем реальные данные (аренда, продажа)

6. Самое главное — при выборе недвижимости, особенно для сдачи в аренду, мы должны понимать, кто будет там жить и почему. Если покупаете квартиру в Острове под аренду, нужно понимать, зачем людям арендовать там жилье. Скорее всего, там будут семьи, поэтому нужны большие квартиры, что значит низкая доходность. В таких случаях, возможно, будет выгоднее рассматривать жилье в менее элитных, но более доступных районах, чем Остров.

Например, у Смарента был интересный кейс, где мы подбирали клиенту квартиру под аренду. Мы выбрали вторичный рынок и однушку в ЖК «Царицино-2» за 9 млн ₽. Мы смогли ее сдать менее чем за неделю, а цена аренды составила 72 тыс. ₽ в месяц.

Или вот еще интересный вариант. Клиент пришел с запросом подобрать квартиру или апартамент под аренду за 10 млн ₽, но чтобы доходность от аренды была хорошей, и чтобы без хлопот. Здесь мы предложили наш проект Smarent Home в EvoParkИзмайлово в рассрочку с ПВ 25% и ежемесячным взносом 150 тыс. ₽. При гибридной стратегии, когда вся сумма за вычетом ПВ, лежит на вкладе, ежемесячный доход за вычетом налогов составит около 130 тыс. в месяц, при этом, в отличие от ипотеки, гасится сумма долга без процентов. Цена покупки с учетом 15% скидки от нас составила 10,9 млн. А аренда ожидается в районе 100 тыс. ₽ в месяц, при этом ремонт, меблировку и полное управление арендой Smarent берет на себя.