Блог управляющей компании Smarent
Блог

Вторичка никому не нужна?!

Вопреки прогнозам «экспертов», рынок недвижимости жив, а спред между первичкой и вторичкой сокращается, как ЦБ и хотел, только вот не потому, что дешевеют новостройки, а потому что вторичка растет. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет и покажет на основе данных Росреестра и собственной статистики компании, что сейчас происходит с рынком недвижимости, почему застройщики не сливают готовые квартиры и ждать ли скидок. А в качестве бонуса – два интересных кейса реинвестиции.
В этой статье:
• Спред между первичкой и вторичкой сужается, но не так как хочет ЦБ
• Что происходит на рынке недвижимости?
• Спрос на вторичку растет!
• Зачем тогда сейчас инвестировать в новостройки?
• В сентябре спрос на новостройки пошел вверх
• Почему застройщики не сливают готовые квартиры?

Спред между первичкой и вторичкой сужается, но не так как хочет ЦБ

Спред между первичкой и вторичкой раньше составлял около 50%, и это очень не нравилось Центробанку. Сокращение этого разрыва, может, и не было главной целью повышение ключевой ставки, но этот топорный метод действительно уменьши спред. Сейчас разница между первичным и вторичным рынком не такая значительная, но только не потому что первичка подешевела. Неожиданностью стало то, что вторичка начала расти. Вопрос «почему?» здесь риторический: все очевидно. Когда ставки по ипотеке уравнялись, люди делают выбор в пользу готового жилья. Большинство покупателей — это вовсе не инвесторы, а те, кто продал свою квартиру и реинвестирует средства в покупку новой на вторичном рынке, потому что причин брать новостройку сейчас не так много.
Единственные, кто активно покупает новостройки, как показывает статистика Росреестра, — это «одноразовые» или, как их называют, «мамкины инвесторы», которые покупают студии. Росреестр недавно выяснил, что студии (точнее, однокомнатные квартиры, так как такого формата как «студия» официально не существует) занимают значительную часть рынка, хотя их количество постепенно снижается. Однако заметно увеличилось доля сделок по ипотеке на покупку студий. Если в 2023 году с января по август было куплено около 10,5 тыс. студий, и 66% из них — в ипотеку, то сейчас эта доля выросла до 75%. Да, общее количество сделок по студиям снизилось, но спрос на них в ипотеку остается высоким, во многом благодаря семейной ипотеке.
При этом цены на студии в новостройках снижаются. И вопрос, будут ли такие студии востребованы на вторичном рынке, становится актуальным. Например, в ЖК «2-й Иртышский» от ПИК студия сейчас стоит около 6,8 млн ₽, хотя на старте продаж она была около 8 млн. Те, кто купил эту квартиру даже в льготную ипотеку, сейчас оказались в минусе минимум на 1 млн ₽. А если владелец захочет продать студию, то цена продажи, вероятно, будет в районе 6,5 млн.

Эльвира Набиуллина на недавнем форуме Finopolis заявила, ипотека обгоняет ожидания ЦБ. Даже с учетом того, что ставка по рыночной ипотеке растет буквально каждую неделю, ипотеку все равно берут.

В результате шансов, что рынок недвижимости станет еще менее доступным, довольно много. Вопрос в том, начнут ли застройщики снижать цены не до 6,8 млн, а до 6 млн.
Если рассмотреть проект «Амурский парк» тоже от ПИК, который находится рядом со «2-м Иртышским», то там за студию с отделкой и меблировкой просят уже 10–10,5 млн ₽. И возникает закономерный вопрос: действительно ли покупают студии за 10 млн, если рядом можно взять за 6,8 млн? Что же на самом деле происходит на первичном и вторичном рынке недвижимости? Почему застройщики не распродают остатки? Квартир много, но ни на первичке, ни на вторичке их почему-то не спешат «сливать».
Что происходит на рынке недвижимости?

Рынок недвижимости в значительной степени базируется на ожиданиях. Существует индекс IRN, который отражает цены на недвижимость, но я всегда подчеркиваю, что более важно — это ожидания по ценам. Например, если все уверены, что цены будут падать, и ждут этого, то цены действительно начнут снижаться. Если же люди думают, что ипотеку станет сложнее получить, а дешевые деньги исчезнут, то цены начнут расти, потому что все будут стремиться быстрее купить жилье. Мы видим, что с сентября 2023 года цены на недвижимость резко пошли вверх, и это совпало с ростом ключевой ставки. Ожидания людей тоже начали меняться.

Ситуация усугубилась отменой льготной ипотеки. Как только стало известно, что ипотека станет недоступной, люди бросились покупать жилье, и цены продолжили расти. Это дало возможность застройщикам выставлять студии по 13 млн ₽. Однако сейчас ожидания снижаются, ведь ключевая ставка приближается к 20%, а рыночная ипотека — к 25%. Мы уже не раз обсуждали, что покупать жилье под такие проценты бессмысленно, особенно если речь идет о суммах более 10 млн ₽. Средняя стоимость новостроек сейчас около 20 млн ₽, и, конечно, при таких условиях покупать в ипотеку невыгодно.
Тем не менее семейная ипотека все еще популярна. Несмотря на ожидания снижения цен, люди продолжают брать кредиты под 6%, потому что разница между 6% и 23% или 25% очевидна. Никто не верит, что инфляция в ближайшее время опустится до 6%, но программу семейной ипотеки будут сокращать, подтверждений этой теории все больше и больше.

• Программа решает не только жилищный вопрос, но и привлекает инвесторов, что не входит в планы государства
• Сейчас государству приходится субсидировать 16-17 п.п. c каждой ипотеки, а планировалось 10 п.п. Причина – высокая ключевая ставка
• Цель бюджета на 2025-26 гг. — сократить расходы на субсидирование ипотеки
• Власти хотят сделать программу более адресной, например, по принципу IT-ипотеки
• Задача – убрать «ипотечный пузырь» на первичном рынке недвижимости

Тем не менее люди продолжают покупать, потому что боятся, что цены на недвижимость вырастут, особенно на первичку. Но это не из-за рыночных факторов, а потому что семейную ипотеку могут сократить.
Если обратиться к данным по числу ипотечных договоров, мы видим, что люди ожидали падения рынка после отмены льготных программ. Но, к удивлению многих, показатели остаются на уровне последних кварталов. Отчасти это связано с тем, что семейная ипотека продолжает действовать, а также с траншевой ипотекой, которая тоже вносит свою лепту в статистику. Например, человеку могут выдать не 10 млн ₽ сразу, а только 2 млн, но это уже фиксируется как ипотечный договор.
Если посмотреть квартальные данные, то в 1-м квартале 2024 года было заключено 26 тыс. сделок, во 2-м и 3-м кварталах 2024 года — по 31 тыс. Хотя рынок, казалось бы, должен был рухнуть, но это не так. И как отмечает Эльвира Набиуллина, вероятность того, что в 4-м квартале 2024 года цифры будут еще выше, велика.

Рынок недвижимости на текущий момент действительно жив, хотя мы не призываем немедленно бежать покупать или продавать. Сегодня наша цель — проанализировать, что происходит на рынке. Главная проблема сейчас — это снижение расходов на субсидирование ипотек. По прогнозам, в следующем году на льготные программы планируется потратить более 1,3 трлн ₽. Для сравнения, это чуть меньше, чем годовой бюджет на образование. Рост рыночных ставок усиливает давление на бюджет, что делает ситуацию еще более сложной. Если в 2023 году на субсидирование тратилось менее 200 млрд ₽, то в 2024 году эта сумма возрастет до 600 млрд, а в 2025 году — до 1,3 трлн. Одна из главных задач государства на 2025 год — сократить эти расходы и постепенно сворачивать льготные программы, которые поддерживают рынок недвижимости. Ведь льготные ипотеки — это то, что позволяет рынку оставаться активным, и без их сокращения рынок не придет в норму.
Спрос на вторичку растет!

Интересно, что на фоне этих изменений спрос на вторичном рынке, особенно на старый фонд, растет, тогда как новостройки теряют популярность.
Если взглянуть на московский рынок, то это не только новые комплексы, такие как «Амурский парк». Рынок — это и дома серии П-44, и старые здания. Растет спрос на квартиры с ремонтом, особенно на вторичном рынке, что подтверждается отчетами Smarent. Если в июле наблюдался интерес к новостройкам, потому что их еще можно было купить с семейной ипотекой, то в августе спрос сместился в сторону старого фонда. И если раньше основной спрос был на новостройки, то теперь лидирует старый фонд, особенно в регионах. Когда мы смотрим на сделки вторичного рынка, то видим, что покупают в первую очередь готовое жилье с отделкой, причем часто за наличные.
Статистика Росреестра подтверждает, что спрос на вторичное жилье продолжает расти, несмотря на повышение ключевой ставки. Многие не доверяют депозитам и предпочитают решать жилищные вопросы, такие как покупка квартиры для жизни или для членов семьи.

Почему же растет спрос на вторичном рынке недвижимости, и почему мы не видим резкого падения сделок? Например, было 35 тыс. сделок и остается столько же.
• Нет преимущества в ипотеке при покупке новостройки
• Готовая недвижимость – можно сразу сдавать в аренду или жить
• Реинвестиция – цены в регионах растут, что влияет и на московский рынок: Если раньше квартиры там стоили 3 миллиона, то сейчас их цена может достигать 5–6 миллионов. Продажа такой недвижимости позволяет накопить на покупку в Москве, иногда даже с небольшим кредитом. Люди боятся потерять наследственные квартиры, поэтому стараются сразу перевести деньги в недвижимость.
• Ипотека может быть выгоднее рассрочки при возможности закрыть кредит за 2-3 года / цель рефинансировать: Некоторые предпочитают взять кредит и постепенно его погашать, чем платить рассрочку. Этот тренд становится все более популярным.
• Продажа по ДУПТ — желание избавиться от неликвидных квартир в строящихся домах, когда нет возможности оплачивать рассрочку или квартира просто оказалась неудачной для инвестиций.
В 2024 году спрос на старый фонд с ремонтом также будет оставаться высоким. Люди предпочитают готовые, хорошие квартиры с качественной отделкой, а не просто «коробки» без ремонта. Недавно нам поступила в продажу квартира на вторичке — классическая микродвушка 47 метров на Мосфильмовской, это возле метро Ломоносовский проспект. Старый фонд, стоимость — 24-25 млн ₽. И что интересно, есть звонки, просмотры и реальные желающие. Люди готовы платить за готовую недвижимость в хорошем состоянии, но вот за «лишь бы что» — уже не готовы.

Зачем тогда сейчас инвестировать в новостройки?

И тут возникает вопрос: если готовые квартиры так популярны, зачем тогда люди продолжают инвестировать в новостройки? Ответ прост: в готовом жилье сейчас, по сути, инвестиций нет. Покупатели таких квартир — это, как правило, люди, которые берут их для себя или детей, реже — под аренду. Но лично я бы, например, никогда не купил 47-метровую квартиру на Мосфильмовской под сдачу.
Инвесторы же все больше уходят в новостройки, и это логично.

• Можно купить в рассрочку (гибридная стратегия): Например, можно купить квартиру в рассрочку. Некоторые застройщики, как Эталон, предлагают рассрочку на три года без процентов. Конечно, «беспроцентная» рассрочка немного условна — цена квартиры обычно завышена на 10%, но если подумать, это всего лишь 3-4% переплаты за три года. По сравнению с ипотекой — это копейки. Такой подход особенно удобен для тех, у кого есть наличные деньги — они могут временно вложить их в депозиты, а квартиру купить в рассрочку.
• Плюс, новостройки часто выигрывают по качеству: лучше локация, дом, планировка. Даже тот клиент, который сейчас продает эту двушку, планирует реинвестировать в более современное и комфортное жилье для себя и своей семьи.
• Еще один плюс новостроек — это возможность купить квартиру с чистовой отделкой. В старом фонде часто приходится переделывать ремонт, что может значительно увеличить бюджет. А у застройщика можно взять квартиру уже с отделкой, и хотя она не будет идеальной, но ремонт от частного строителя тоже редко бывает безупречным.
• Что касается инвестиций для сдачи, то выгоднее купить, например, две студии, чем одну большую однушку. Это стратегически вернее для тех, кто хочет получать доход от аренды.
• И, наконец, почему многие выбирают новостройки? Все просто: доверие к застройщику, безопасная сделка и возможность удаленного оформления. Многие инвесторы вообще не находятся в Москве, а удаленные сделки через банки, как, например, ВТБ, делают процесс покупки гораздо проще и удобнее. Не нужно ходить по офисам, стоять в очередях — все можно сделать онлайн. Это огромный плюс по сравнению с покупкой на вторичке, где все еще много бюрократии и ручной работы.
Кейс 1: Из хрущевки в области в Измайловский парк, +80% к арендному доходу
Проблема: Вот, например, к нам пришел клиент с двухкомнатной хрущевкой в Реутове — первый этаж, пятиэтажный дом. Это тот самый «неликвид», о котором я часто говорю. Клиент пытался продать квартиру самостоятельно, без риелтора, но с таким объектом это оказалось непросто. В итоге, он сдавал ее за 30 тыс. ₽ в месяц, но хотел реинвестировать деньги в более выгодный объект.

Решение: Квартира поступила к нам на продажу за 8 млн. Мы сразу разработали стратегию быстрой продажи, чтобы провести реинвестицию. Первым делом выписали всех жильцов, выселили арендаторов, сделали хоумстейджинг и подготовили квартиру для продажи — получились очень достойные фотографии.

Результат: В итоге, мы продали квартиру за два месяца за 7,85 млн ₽. Так что, если кто-то думает, что на вторичке идут гигантские скидки по 10-20% — это миф. Да, цена была чуть скорректирована, но итоговая сумма оказалась очень близкой к стартовой.

Реинвестиция: На вырученные деньги клиент купил студию в «Измайловском парке» с готовой отделкой, без доплаты. Планируем сдавать ее за 55 тыс. ₽ в месяц, хотя, если посмотреть на Авито, то студии с хорошей отделкой в этом районе сейчас сдаются за 60-70 тыс. Так что ставка может быть еще выше. Плюс рядом начинается проект «Соколиная гора» от застройщика «Основа», что дополнительно повышает привлекательность аренды в этом районе.

В итоге, клиент не только удачно реинвестировал средства, но и вышел на значительно более высокий доход от аренды.
Кейс 2: Из неликвида в видовую квартиру с той же арендой, +4 млн на депозит
Проблема: К нам обратился клиент с уже купленной квартирой в проекте ЖК «Архитектор» от ФСК. На первый взгляд, покупка казалась удачной: евродвушка, 45 м2, бизнес-класс. Но оказалось, что брокеры продали ему не самый ликвидный вариант. Квартира находилась на втором этаже, с видом на козырьки коммерческих помещений и заправку Газпрома — совсем не лучший вариант для бизнес-класса. Покупка была удаленной, клиент из региона, и такая квартира на вторичном рынке потом была бы проблемной для продажи.

Решение: Начальная цена в рекламе составляла 16,3 млн ₽ – мы использовали стратегию размещения по низкой цене с дальнейшим повышением стоимости.

Результат: В итоге мы продали квартиру за месяц за 17 млн.

Реинвестиция: Вместо этой квартиры мы помогли клиенту приобрести гораздо более выгодный вариант: евродвушку в комплексе «Мираполис» на видовом этаже за 13 млн ₽ в рассрочку. Часть денег клиент разместил на депозите, используя гибридную стратегию. Интересно, что арендные ставки в «Мираполисе» и «Архитекторе» примерно одинаковые, несмотря на разницу в стоимости и ликвидности активов. Так что клиент не только избавился от потенциально неликвидной квартиры, но и получил более выгодное жилье с хорошим видом и перспективами для аренды.
В сентябре спрос на новостройки пошел вверх

Статистика Росреестра показывает, что с июня спрос на рынке недвижимости постепенно снижался, но в сентябре мы увидели рост на 17,3%. Это произошло в первую очередь из-за того, что застройщики начали снижать цены на свои объекты. Плюс появились привлекательные программы рассрочек, которые тоже подстегнули спрос. В августе рынок достиг своего дна, и покупатели начали понимать, что более выгодных условий может не быть.
Если мы посмотрим на динамику продаж новостроек, то существенного падения по ДДУ не наблюдается. Сравним количество сделок за первые три квартала 2023 и 2024 годов: в 2023 году было 113 тыс. сделок, а в 2024 году — 100 тыс. Разница — около 10-15%, что можно назвать коррекцией, но не обвалом. При этом в 2023 году условия были намного выгоднее: льготная ипотека, ключевая ставка на уровне 7,5-8,5%, семейная ипотека с более широкими возможностями.

То есть, несмотря на очень разные условия в 2023 и 2024 годах, рынок новостроек остается стабильным. Продажи поддерживаются акциями, скидками и гибкими условиями ипотеки, но мы видим, что интерес к покупке сохраняется. Более того, если бы не высокие депозиты с доходностью 20-25%, возможно, количество сделок в 2024 году могло бы сравняться с рекордным уровнем 2023 года.
Второй Иртышский – первый в очереди на снижение цен

Давайте разберем проект «2-й Иртышский» от ПИК. Локация большая, рядом Level Амурский и другие новостройки. Заселение планируется в июне 2027 года, и сейчас цены начинаются с 6,8 млн за квартиру с отделкой.
Но проект находится в довольно мрачной промзоне, хотя, как мы любим говорить, это точка роста. Замечу, что я не призываю к покупке «2-го Иртышского», но интересно понять, что там происходит.
Если сравнить с другими новостройками: в июле в Амурском парке мы продали квартиру площадью 19,8 м2 за 9 млн ₽ за 32 дня.
Возвращаясь к Иртышскому — студия там стоит 6,8 млн, однушка — 9,7 млн, двушка — 14,7 млн, при этом цена за метр в однушках одна из самых низких — около 283 тыс. за метр, а со скидкой может опуститься до 270 тыс. Это одни из самых доступных вариантов в Москве. Но стоит ли это того?
Если брать другие проекты: «Лосиноостровский парк» — похожая цена за метр. Талисман на Рокоссовская продается за 11,5 млн, то там чуть больше площадь, и это не вариант под аренду. Level Амурская без отделки стоит 9 млн, а в готовом виде — чуть дороже. Разница в том, что, например, в Level Амурском квартира возле метро Черкизовская имеет выше ликвидность, чем во 2-м Иртышском, где локация менее привлекательна. То есть средняя цена действительно находится в районе 9 млн ₽.

Интересно, что застройщики сейчас вынуждены снижать цены на такие «непривлекательные» проекты, потому что у них нет инструментов, как субсидии или рассрочки, которые бы мотивировали покупателей. Например, на вторичке студия может стоить 10 млн, а ПИК вынужден продавать «2-й Иртышский» дешевле, чтобы привлечь хотя бы покупателей с наличными.

Итог таков: сейчас люди стали более избирательны, они исследуют локацию и понимают, что если уж платить 10 миллионов, то лучше выбрать что-то ликвидное. Новостройки с длинными сроками сдачи (2027-2028 годы) уже не привлекают инвесторов так, как раньше. Вроде бы зона роста, но покупателям это не интересно. Не стоит торопиться с покупкой. Цены могут еще упасть.

Выводы:
• Застройщики делают скидки на неликвидные проекты
• Новостройки со сдачей в 2027-28 годах не привлекают инвесторов
• Скидки – это временные волны на рынке
• Нет инструментов для покупки – есть выгодные цены
• Рынок первички корректируется, и это хорошо!
Почему застройщики не сливают готовые квартиры?

Есть мнение, что новостроек у нас много, покупателей мало, и все это придется раздавать чуть ли не даром. Некоторые «эксперты» это активно продвигают. Но давайте разбираться с фактами.
Дом.РФ сообщает, что в 2020–2021 годах, когда рынок подогревала льготная ипотека, соотношение проданных и строящихся объектов доходило до 90%. Это был дефицит предложения, который подталкивал цены вверх. Сейчас же рынок вернулся к балансу: уровень распроданности находится в пределах 74-77%, что наблюдалось в 2022–2023 годах.
Для застройщиков целевой уровень — это 80% (Дом.РФ же считает, что показатель выше 70% вполне комфортен для застройщиков), то есть им нужно распродать примерно 80% жилья до момента ввода дома в эксплуатацию. На 2024–2025 годы этот показатель колеблется в районе 78-79%, а на 2026 год — около 73%. Видно, что распроданность немного выше нормального уровня в 70%, что говорит о хорошем спросе.
То есть на рынке нет проблем с тем, что застройщики застряли с непроданными квартирами. Наоборот, проблема скорее в недостатке новых стартов продаж, а не в избытке неликвида. И мы это почувствуем в 2027-28 годах. В 2023 году объем новостроек, запущенных в продажу, немного сократился, но пока остается в пределах нормы. Для поддержания баланса нужно, чтобы на каждую проданную квартиру приходилось хотя бы 1,4 новых запусков. Если этот показатель упадет ниже, может возникнуть дефицит предложения.

Сейчас ситуация стабильная: непроданных квартир хватает на 2-3 года продаж при текущих темпах. Это достаточный объем, и опасаться нечего. Проблемы, о которых твердят некоторые «эксперты», больше напоминают выдумку. Конечно, всегда найдутся неликвидные проекты вроде того же 2-го Иртышского: промзона, метро далеко, заселение только в 2027 году, и продано всего около 20% квартир (при этом к 2027 году цифры вполне могут улучшиться). Но это скорее исключение.

Таким образом, причин для «слива» готового жилья нет.
• Готовые квартиры можно продавать по ДКП в семейную ипотеку
• Можно использовать ПКП и получать д/с на р/с без эскроу-счета – это позволяет застройщикам сразу получать деньги от покупателей, даже не передавая им ключи. Естественно, они пользуются этими средствами в свое удовольствие.
• Выше спрос, чем на вторичку от физлица, поскольку это безопаснее
• Возможность взять рассрочку после ввода на 1,5-4 года
• Готовый дом, выбор квартиры (вид, характеристики)

Вывод: массового слива готовой недвижимости ожидать не стоит. Застройщики вряд ли будут избавляться от своих проектов за копейки, так как рынок остается в балансе, и цены пока держатся на уровне. Застройщики, которые, казалось бы, были в зоне риска в начале 2020 года, когда только начинали строить свои проекты с вводом в 2023 или 2024 годах, сейчас реально собирают сливки и зарабатывают. Причем, если раньше они мечтали продавать по 300 тыс. за м2, то теперь некоторые легко ставят ценники по 500 тыс. Это к слову о том, что вторичный рынок недвижимости тоже не стоит на месте — он активно работает, и мы это видим не только в чужих отчетах, но и по нашей собственной аналитике.
Кстати, у нас в Smarent появилась новая услуга — продажа коммерческой недвижимости. Мы видим, что многие люди купили не самые ликвидные объекты, или их недвижимость сдается за копейки, и в коммерческом сегменте тоже есть свои заморочки. Мы помогаем владельцам таких объектов продать их и получить прибыль.
И есть еще одно важное нововведение: теперь для всех квартир, которые мы продаем, мы предлагаем бесплатный хоумстейджинг. Если у вас есть «вторичка» с отделкой и мебелью, и вы хотите, чтобы она выглядела на фото привлекательно и достойно, чтобы оценка и продажа прошли успешно — мы это организуем бесплатно. Мы убрали все эти наценки, предоплаты и авансы. Как владелец компании Smarent, я хочу, чтобы каждая квартира, которую мы продаем, выглядела шикарно, а не как очередной колхоз из случайных объявлений. Поэтому, если вы планируете продавать недвижимость на вторичном рынке, приходите к нам. Мы подготовим квартиру, сделаем профессиональный хоумстейджинг, и благодаря этому продадим ее по цене выше, чем у конкурентов. Практика и кейсы уже это доказывают!