Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал, что происходит на рынке ипотеки и куда идет рынок недвижимости. Виктор рассказал про инвестиционные волны и детально обсудил траншевую ипотеку – насколько это выгодно и как не попасть в финансовую ловушку.
В этой статье:
Покупать или арендовать? – Все дорого
В настоящее время средний ипотечный платеж составляет около 300 тыс. ₽ в месяц при ипотечной ставке в 22%. И это заставляет людей вместо покупки квартиры идти в аренду. Но и там ситуация не легче. В Москве средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры уже достигает около 100 тыс. ₽ в месяц. Причем это не квартиры с шикарными видами в Сити, а обычные «пиковки», «инградовки» или «самолетовки». Главные причины — инфляция и высокая ключевая ставка. Много лет эксперты утверждали, что выгоднее арендовать жилье, чем инвестировать в недвижимость. А сейчас эти «хитрые» арендаторы часто оказываются у разбитого корыта. В выигрыше оказались те, кто приобрел квартиры по льготной ипотеке. А те, кто сейчас хватается за любое предложение от застройщика, лишь бы купить квартиру, могут снова прогореть.
В этой статье:
- Покупать или арендовать? – Все дорого
- Инвестиционные волны
- Аналитика Smarent
- Траншевая ипотека – на волне или под волной
- Мангазея на Тульской
- Мангазея на Речном
- Level Нижегородская
- Обручева 30
Покупать или арендовать? – Все дорого
В настоящее время средний ипотечный платеж составляет около 300 тыс. ₽ в месяц при ипотечной ставке в 22%. И это заставляет людей вместо покупки квартиры идти в аренду. Но и там ситуация не легче. В Москве средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры уже достигает около 100 тыс. ₽ в месяц. Причем это не квартиры с шикарными видами в Сити, а обычные «пиковки», «инградовки» или «самолетовки». Главные причины — инфляция и высокая ключевая ставка. Много лет эксперты утверждали, что выгоднее арендовать жилье, чем инвестировать в недвижимость. А сейчас эти «хитрые» арендаторы часто оказываются у разбитого корыта. В выигрыше оказались те, кто приобрел квартиры по льготной ипотеке. А те, кто сейчас хватается за любое предложение от застройщика, лишь бы купить квартиру, могут снова прогореть.
Ситуация у нас сейчас непростая. Если взглянуть на график Центробанка, видно, что в прошлом был период, когда ключевая ставка достигала 20%. И тогда многие переживали, что будет с экономикой и недвижимостью. Сейчас ставка составляет 18%, и кажется, что все стабильно. Однако мало кто верит, что цены на недвижимость будут снижаться. Если вспомнить февраль 2022 года, когда ставка была 20%, все паниковали и не знали, что делать с купленной недвижимостью. Сейчас ставка 18%, и есть вероятность, что 13 сентября 2024 года ее снова поднимут до 20%. Это вполне возможно, учитывая высокую инфляцию. Конечно, было бы хорошо, чтобы Эльвира Набиуллина «нарисовала нам котика», но текущая ситуация в экономике пока к этому не располагает.
Основная проблема первичного рынка недвижимости в том, что минимальный ввод жилья начнется только с 2026 года. Поэтому тем, кто покупает недвижимость для спекуляций или флиппинга в 2024 или 2025 годах, столкнутся с высокими ипотечными ставками и конкуренцией. Плюс средневзвешенная ставка по договорам ДДУ также растет, что вызывает опасения по поводу неспособности людей обслуживать эти кредиты. Если вспомнить кризисы 2008 года, японский и китайский кризисы, то основной проблемой в ипотеке был резкий рост ставок, что приводило к невозможности выплачивать кредиты. Когда растет закредитованность населения и одновременно растут ипотечные ставки, это вызывает беспокойство.
Есть интересный график от Дом.РФ, который показывает выдачу ипотеки по различным программам, и, несмотря на распространенное мнение, рынок ипотеки не состоит только из инвесторов, набравших квартиры по льготным кредитам. Данные показывают, что в первом квартале 2024 года спрос на новостройки снизился, и больше выдавалось ипотек на готовое жилье. Лишь во втором квартале 2024 года произошел перевес в сторону ипотечных программ и взлет цен на студии.
Второй квартал 2024 года стал рекордным по количеству оформленных ипотек. Это связано с тем, что многие поспешили воспользоваться завершающимися ипотечными программами. Грустная, но поучительная история произошла с IT-ипотекой, которая, как заявлялось, действовала до четвертого квартала 2024 года. Многих интересовало, стоит ли покупать квартиру с IT-ипотекой, учитывая вероятность снижения цен. Я всегда говорил, что все зависит от вашей конкретной ситуации и задач. Те, кто купил квартиры в июле и августе, особенно в проектах, где были предложены хорошие скидки, оказались в выигрыше, потому что цены действительно были ниже. Однако, когда лимиты по IT-ипотеке закончились, многие не смогли купить недвижимость на выгодных условиях.
Рост цен на недвижимость сейчас в основном вызван инфляцией. Вложение денег в депозит при ставке в 20-21% может показаться выгодным, но это не всегда так. Например, если вы вложите 300 тыс. ₽ на три года, то получите около 450 тысяч, и это отлично. Однако если вы продали недвижимость в регионе, и у вас есть 5-10 млн ₽, вряд ли вы захотите положить эту сумму на депозит. Даже если кажется, что в 2022 году ставка в 20% была выгодной, на самом деле это не так. Хранение денег на депозите — не инвестиция. Да и в большей степени деньги ради денег – это определенная утопия. То есть если вы положите 10 млн и у вас будет на счету 16 млн в 2027 году, то какая будет покупательская способность у этих денег? Что вы сможете позволить себе на 16 млн в 2027 году? В долгосрочной перспективе те, кто вкладывает в реальные активы, такие как недвижимость или акции доходных компаний, вероятнее всего окажутся в большем выигрыше, чем те, кто просто хранит деньги на депозите. Депозит — хороший вариант для краткосрочных вложений на 2, 3 или 6 месяцев. Он также отлично работает в сочетании с траншевой или семейной ипотекой, где вы можете получить отсрочку на год по финальному платежу за квартиру. При этом можно зафиксировать стоимость недвижимости, а оставшиеся средства разместить на депозите. Такой подход действительно может быть выгодным.
Главное здесь — не пытаться угадать или найти какое-то волшебное решение для вашей финансовой ситуации. Решения нужно принимать, исходя из текущих условий. Если у вас есть средства и доступна выгодная ипотека, а объект недвижимости подходит под ваши цели, лучше действовать сразу. Например, несмотря на то, что я критикую траншевую ипотеку, для некоторых она может оказаться подходящим решением. Именно поэтому важно разобраться в деталях и проконсультироваться с экспертом. Иногда мои советы могут казаться противоречивыми. Клиенты приходят в Smarent, общаются с брокером и получают рекомендации, которые могут отличаться от моих слов. Это потому, что эксперт анализирует конкретную ситуацию клиента, его задачи и финансовые возможности, чтобы предложить оптимальный вариант.
Второй квартал 2024 года стал рекордным по количеству оформленных ипотек. Это связано с тем, что многие поспешили воспользоваться завершающимися ипотечными программами. Грустная, но поучительная история произошла с IT-ипотекой, которая, как заявлялось, действовала до четвертого квартала 2024 года. Многих интересовало, стоит ли покупать квартиру с IT-ипотекой, учитывая вероятность снижения цен. Я всегда говорил, что все зависит от вашей конкретной ситуации и задач. Те, кто купил квартиры в июле и августе, особенно в проектах, где были предложены хорошие скидки, оказались в выигрыше, потому что цены действительно были ниже. Однако, когда лимиты по IT-ипотеке закончились, многие не смогли купить недвижимость на выгодных условиях.
Рост цен на недвижимость сейчас в основном вызван инфляцией. Вложение денег в депозит при ставке в 20-21% может показаться выгодным, но это не всегда так. Например, если вы вложите 300 тыс. ₽ на три года, то получите около 450 тысяч, и это отлично. Однако если вы продали недвижимость в регионе, и у вас есть 5-10 млн ₽, вряд ли вы захотите положить эту сумму на депозит. Даже если кажется, что в 2022 году ставка в 20% была выгодной, на самом деле это не так. Хранение денег на депозите — не инвестиция. Да и в большей степени деньги ради денег – это определенная утопия. То есть если вы положите 10 млн и у вас будет на счету 16 млн в 2027 году, то какая будет покупательская способность у этих денег? Что вы сможете позволить себе на 16 млн в 2027 году? В долгосрочной перспективе те, кто вкладывает в реальные активы, такие как недвижимость или акции доходных компаний, вероятнее всего окажутся в большем выигрыше, чем те, кто просто хранит деньги на депозите. Депозит — хороший вариант для краткосрочных вложений на 2, 3 или 6 месяцев. Он также отлично работает в сочетании с траншевой или семейной ипотекой, где вы можете получить отсрочку на год по финальному платежу за квартиру. При этом можно зафиксировать стоимость недвижимости, а оставшиеся средства разместить на депозите. Такой подход действительно может быть выгодным.
Главное здесь — не пытаться угадать или найти какое-то волшебное решение для вашей финансовой ситуации. Решения нужно принимать, исходя из текущих условий. Если у вас есть средства и доступна выгодная ипотека, а объект недвижимости подходит под ваши цели, лучше действовать сразу. Например, несмотря на то, что я критикую траншевую ипотеку, для некоторых она может оказаться подходящим решением. Именно поэтому важно разобраться в деталях и проконсультироваться с экспертом. Иногда мои советы могут казаться противоречивыми. Клиенты приходят в Smarent, общаются с брокером и получают рекомендации, которые могут отличаться от моих слов. Это потому, что эксперт анализирует конкретную ситуацию клиента, его задачи и финансовые возможности, чтобы предложить оптимальный вариант.
Инвестиционные волны
Сейчас на рынке недвижимости наблюдается интересная ситуация, которую можно назвать «инвестиционными волнами». В то время как общий рынок недвижимости показывает падение — в частности, снижение количества сделок на первичном рынке по договорам долевого участия (ДДУ) — на рынке апартаментов наблюдается заметный рост. Например, в июне было заключено 3750 сделок по апартаментам, а в июле этот показатель вырос до 4172 сделок, что означает рост более чем на 10%. Несмотря на то, что доля апартаментов в общем объеме сделок составляет всего около 10%, мы видим, что интерес к ним повышается. Многие покупатели стали обращать больше внимания на стоимость объекта, а не только на его юридический статус. Например, люди начинают задаваться вопросом: стоит ли платить 13-14 млн ₽ за студию, когда можно купить апартаменты за 6-9 млн ₽? Изменение рынка приводит к формированию новых трендов, и инвесторы, быстро адаптируясь, начинают использовать эти новые возможности. Вопрос лишь в том, какую стратегию выбрать и на какой «волне» вы находитесь: вас может захлестнуть волна, если вы взяли на себя слишком большие и невыгодные ипотеки, или же вы сможете «поймать» удачную волну, если правильно рассчитаете свои шаги в меняющихся условиях рынка.
Рынок инвестиций в недвижимость всегда будет существовать, вне зависимости от процентной ставки по ипотеке. Если, например, ставка вырастет до 30%, возникнет рынок выкупа — инвесторы будут приобретать квартиры у тех, кто не смог справиться с высокой ипотекой и плохими долгами. В истории было множество ситуаций, когда люди покупали квартиры в условиях дешевых денег, брали нулевые ипотеки, а затем сдавали эти квартиры в аренду с прибылью. Например, Игорь Шимко рассказал в интервью, как он вместе с партнерами покупал квартиры под нулевую ипотеку с эффективной ставкой около 2% годовых и сдавал их в аренду, получая доход в 7-8% годовых. Таким образом, даже при изменении условий на рынке, успешная стратегия — это умение адаптироваться.
Сейчас на рынке недвижимости наблюдается интересная ситуация, которую можно назвать «инвестиционными волнами». В то время как общий рынок недвижимости показывает падение — в частности, снижение количества сделок на первичном рынке по договорам долевого участия (ДДУ) — на рынке апартаментов наблюдается заметный рост. Например, в июне было заключено 3750 сделок по апартаментам, а в июле этот показатель вырос до 4172 сделок, что означает рост более чем на 10%. Несмотря на то, что доля апартаментов в общем объеме сделок составляет всего около 10%, мы видим, что интерес к ним повышается. Многие покупатели стали обращать больше внимания на стоимость объекта, а не только на его юридический статус. Например, люди начинают задаваться вопросом: стоит ли платить 13-14 млн ₽ за студию, когда можно купить апартаменты за 6-9 млн ₽? Изменение рынка приводит к формированию новых трендов, и инвесторы, быстро адаптируясь, начинают использовать эти новые возможности. Вопрос лишь в том, какую стратегию выбрать и на какой «волне» вы находитесь: вас может захлестнуть волна, если вы взяли на себя слишком большие и невыгодные ипотеки, или же вы сможете «поймать» удачную волну, если правильно рассчитаете свои шаги в меняющихся условиях рынка.
Рынок инвестиций в недвижимость всегда будет существовать, вне зависимости от процентной ставки по ипотеке. Если, например, ставка вырастет до 30%, возникнет рынок выкупа — инвесторы будут приобретать квартиры у тех, кто не смог справиться с высокой ипотекой и плохими долгами. В истории было множество ситуаций, когда люди покупали квартиры в условиях дешевых денег, брали нулевые ипотеки, а затем сдавали эти квартиры в аренду с прибылью. Например, Игорь Шимко рассказал в интервью, как он вместе с партнерами покупал квартиры под нулевую ипотеку с эффективной ставкой около 2% годовых и сдавал их в аренду, получая доход в 7-8% годовых. Таким образом, даже при изменении условий на рынке, успешная стратегия — это умение адаптироваться.
При этом статистика Росреестра нам показывает, что спрос на вторичку растет. Имея на руках «живые деньги» человек вряд ли пойдет к застройщику, чтобы ждать ключи несколько лет. Он пойдет и купит квартиру на вторичном рынке недвижимости.
Что будет завтра – зависит от толпы. Если большая часть людей будет идти и выбирать фондовый рынок или банковские вклады, то, конечно же, спрос на рынки недвижимости будет снижаться. Ну а если люди, как и раньше, не будут доверять рублю и будут пытаться найти какое-то средство для сохранения капитала недвижимости, то, скорее, выберут недвижимость, потому что последние пять лет она себя показала лучше других инструментов.
Но самое важное – это правильно разработать стратегию, правильно проанализировать портфель и понять, нужна ли вам недвижимость. Но любой эксперт скажет, что важна диверсификация. В целом, рынок недвижимости всегда в движении, и в каждой ситуации нужно выбирать правильную стратегию, чтобы извлечь из этого максимум выгоды.
Что будет завтра – зависит от толпы. Если большая часть людей будет идти и выбирать фондовый рынок или банковские вклады, то, конечно же, спрос на рынки недвижимости будет снижаться. Ну а если люди, как и раньше, не будут доверять рублю и будут пытаться найти какое-то средство для сохранения капитала недвижимости, то, скорее, выберут недвижимость, потому что последние пять лет она себя показала лучше других инструментов.
Но самое важное – это правильно разработать стратегию, правильно проанализировать портфель и понять, нужна ли вам недвижимость. Но любой эксперт скажет, что важна диверсификация. В целом, рынок недвижимости всегда в движении, и в каждой ситуации нужно выбирать правильную стратегию, чтобы извлечь из этого максимум выгоды.
Рынок недвижимости – это рынок волн, и важно уметь поймать волну с наименьшим риском. Представим себе ситуацию: наступил 2027 год, а бума на рынке недвижимости нет. Если кто-то сейчас залетает в траншевую ипотеку, то он, как в казино, делает ставку, и его ставка может не сыграть. И тогда он чешет лицо перед зеркалом и задается вопросом: «Что же мне делать? Я купил квартиру в рассрочку, и с завтрашнего дня должен платить по 300 тыс. ₽ в месяц. Но я не могу продать квартиру». Он начинает винить всех вокруг: брокеров, блогеров, рынок, Центробанк, ипотечные программы. Виноваты все, кроме него самого. Но проблема в том, что такие люди не понимают, что сами сделали неверный выбор.
Другие же люди, например, читатели и подписчики Smarent, умеют слушать и грамотно осваивать волны рынка. Они спокойно приобретают недвижимость с умом и даже получают от этого удовольствие. Они не покупают дорогую квартиру в комплексе от условного Sminex, а берут более скромный вариант с отделкой от застройщика, вроде ПИК, Самолета и Пионера. У них недвижимость дорожает, при этом ипотечный платеж не заставляет выкатываться глаза — всего 60 тыс. ₽ в месяц. При этом аренда растет, и можно спокойно сдавать квартиру за 80 тыс. ₽ в месяц, перекрывая ипотеку. Такой человек оказался на гребне волны: он владеет ликвидным активом, живет в свое удовольствие и еще зарабатывает.
Суть в том, что инвестиции в недвижимость — это способ сохранить заработанный капитал, а не инструмент для его быстрого приумножения. Если вы думаете, что вложив 2 млн ₽ в квартиру, через три года сможете продать ее и заработать несколько миллионов сверху, то шансы на успех не так высоки. Вероятнее всего, вы окажетесь в трудной ситуации, как человек с траншевой ипотекой.
Но для тех, кто умеет «ловить волну», открываются возможности. Важно понимать, что впереди нас может ожидать коррекция: волна может как подняться, так и опуститься. Что же делать? Вариантов может быть несколько.
Аналитика Smarent
Мы в Smarent активно развиваемся и постепенно предлагаем все больше аналитики в открытом доступе.
Другие же люди, например, читатели и подписчики Smarent, умеют слушать и грамотно осваивать волны рынка. Они спокойно приобретают недвижимость с умом и даже получают от этого удовольствие. Они не покупают дорогую квартиру в комплексе от условного Sminex, а берут более скромный вариант с отделкой от застройщика, вроде ПИК, Самолета и Пионера. У них недвижимость дорожает, при этом ипотечный платеж не заставляет выкатываться глаза — всего 60 тыс. ₽ в месяц. При этом аренда растет, и можно спокойно сдавать квартиру за 80 тыс. ₽ в месяц, перекрывая ипотеку. Такой человек оказался на гребне волны: он владеет ликвидным активом, живет в свое удовольствие и еще зарабатывает.
Суть в том, что инвестиции в недвижимость — это способ сохранить заработанный капитал, а не инструмент для его быстрого приумножения. Если вы думаете, что вложив 2 млн ₽ в квартиру, через три года сможете продать ее и заработать несколько миллионов сверху, то шансы на успех не так высоки. Вероятнее всего, вы окажетесь в трудной ситуации, как человек с траншевой ипотекой.
Но для тех, кто умеет «ловить волну», открываются возможности. Важно понимать, что впереди нас может ожидать коррекция: волна может как подняться, так и опуститься. Что же делать? Вариантов может быть несколько.
- Переход в аренду по принципу кризиса 2008 года – продать недвижимость на вторичке с ожидаемой прибылью может быть сложно, поэтому многие делают выбор в пользу сдачи квартиры в аренду вместо продажи.
- Реинвестиция с анализом портфеля и выход из неликвидного актива
- Покупка/инвестиция на крупнейшей распродаже в рамках заранее выбранной стратегии. На рынке недвижимости случаются скидки и акции от застройщиков, особенно когда им нужно выполнять план по эскроу-счетам. Это хороший шанс для тех, кто ищет возможности. Поэтому, когда застройщик хвалится своими высокими продажами, скорее всего, сейчас не лучший момент для покупки.
Аналитика Smarent
Мы в Smarent активно развиваемся и постепенно предлагаем все больше аналитики в открытом доступе.
Например, сегодня мы посмотрим на аналитику по первичному рынку недвижимости за июль 2024 года. Многие предполагали, что в этот период, когда нет льготных ипотек, большинство сделок будут проходить в рассрочку. Однако данные показывают, что 77% сделок все же проходили по ипотеке, 13% — в рассрочку и 10% — за наличные. По сути, четверть рынка составляют сделки за наличные, а три четверти — ипотечные.
Также заметно, что большинство покупателей предпочитают квартиры, а не апартаменты, хотя как раз в апартаментах есть интересные возможности. Самой популярной инвестицией остаются студии, но также растет спрос на квартиры формата евро-2 и евро-3, каждая из которых занимает около 25% рынка. Интересно будет проанализировать эту тенденцию подробнее и понять, почему растет интерес именно к евро-3. Полный отчет доступен в моем Телеграм-канале.
Также заметно, что большинство покупателей предпочитают квартиры, а не апартаменты, хотя как раз в апартаментах есть интересные возможности. Самой популярной инвестицией остаются студии, но также растет спрос на квартиры формата евро-2 и евро-3, каждая из которых занимает около 25% рынка. Интересно будет проанализировать эту тенденцию подробнее и понять, почему растет интерес именно к евро-3. Полный отчет доступен в моем Телеграм-канале.
Продолжается рост спроса на квартиры-студии, но появляется и новый тренд — увеличивается интерес к большим квартирам площадью 80-100 квадратных метров. Это связано с демографическими изменениями: некоторые слои населения начинают богатеть, семьи увеличиваются, и люди ищут более просторные квартиры для комфортного проживания с двумя, тремя или даже четырьмя детьми. На самом деле, на рынке такие квартиры составляют всего лишь около 3% от общего предложения, и их особенно сложно найти на вторичном рынке. Мы в Smarеnt сталкиваемся с этой проблемой — найти такие квартиры действительно непросто.
Если говорить о вторичном рынке, он вовсе не умер, как некоторые могут полагать. По данным нашей компании за июль, квартиры продолжают активно продаваться в ценовом диапазоне от 9 до 30 млн ₽. Средний срок экспозиции квартиры составляет 37 дней, что говорит о достаточной ликвидности на рынке. Конечно, сроки могут различаться: одна квартира может продаться за 11 дней, а другая — за 60. Дольше всего продаются квартиры в старых домах, что неудивительно, а в новостройках квартиры продаются быстро.
Отчет Smarent за июль по аренде
На рынке недвижимости сейчас происходят удивительные вещи. К примеру, самая дешевая студия в Мякинине сдается за 40 тыс. ₽ в месяц, а студии в том же Амурском парке уже идут по цене 55 тыс. ₽. Но настоящим открытием стали цены на аренду квартир формата евро-2: в жилом комплексе «Метрополия»: 100 тыс. ₽, а в ЖК «Западный порт» напротив Москва-Сити — за 110 тыс. ₽. Или вот еще поразительный пример: ЖК «Волоколамская 24» от ПИК. Это апартаменты, которые еще недавно можно было купить за 12 млн ₽ с отделкой. Сейчас собственник сдает такую квартиру за 115 тыс. ₽ в месяц. После учета всех расходов — коммуналки и управления — он получает доход около 1,2–1,3 млн ₽ в год, что составляет примерно 10% годовых. А стоимость квартиры с меблировкой уже возросла до минимум 15 млн ₽. Те, кто понимает рынок и умеет инвестировать в недвижимость, получают высокие доходы.
Тех же, кто занимается короткими спекуляциями, рано или поздно «накроет волна», и они столкнутся с убытками. Такие истории редко обсуждаются на бизнес-завтраках: никто не расскажет, как он вложил 2 млн ₽, а вернул только 500 тыс. или миллион. Все предпочитают делиться только успешными историями. А убытки скрывают. Когда я на мероприятиях рассказываю о том, что на рынке недвижимости возможны обычные инвестиции без сверхприбылей, некоторые смотрят на меня с недоумением. Они ждут от недвижимости быстрых 50% доходности, не понимая реалий рынка.
На рынке недвижимости сейчас происходят удивительные вещи. К примеру, самая дешевая студия в Мякинине сдается за 40 тыс. ₽ в месяц, а студии в том же Амурском парке уже идут по цене 55 тыс. ₽. Но настоящим открытием стали цены на аренду квартир формата евро-2: в жилом комплексе «Метрополия»: 100 тыс. ₽, а в ЖК «Западный порт» напротив Москва-Сити — за 110 тыс. ₽. Или вот еще поразительный пример: ЖК «Волоколамская 24» от ПИК. Это апартаменты, которые еще недавно можно было купить за 12 млн ₽ с отделкой. Сейчас собственник сдает такую квартиру за 115 тыс. ₽ в месяц. После учета всех расходов — коммуналки и управления — он получает доход около 1,2–1,3 млн ₽ в год, что составляет примерно 10% годовых. А стоимость квартиры с меблировкой уже возросла до минимум 15 млн ₽. Те, кто понимает рынок и умеет инвестировать в недвижимость, получают высокие доходы.
Тех же, кто занимается короткими спекуляциями, рано или поздно «накроет волна», и они столкнутся с убытками. Такие истории редко обсуждаются на бизнес-завтраках: никто не расскажет, как он вложил 2 млн ₽, а вернул только 500 тыс. или миллион. Все предпочитают делиться только успешными историями. А убытки скрывают. Когда я на мероприятиях рассказываю о том, что на рынке недвижимости возможны обычные инвестиции без сверхприбылей, некоторые смотрят на меня с недоумением. Они ждут от недвижимости быстрых 50% доходности, не понимая реалий рынка.
Наша статистика показывает, что средний прирост арендных ставок за год составляет около 22%. Напомню, это данные по итогам июля. Но я уверен, что сравнение августа 2023 года с августом 2024 года покажет рост арендных ставок на 30% и более.
Пример — ЖК «Лосиноостровский парк» на бульваре Рокоссовского, где квартиры сдаются от 50 тыс. ₽ в месяц. Срок экспозиции на рынке — всего 1–2 дня. Можно, конечно, попробовать выставить квартиру за 55 тыс., но она провисела бы на рынке неделю, и в итоге сдалась бы за 52 тыс. Зачем терять время и упускать 14 тыс. ₽, когда можно сразу поставить адекватную цену и быстрее сдать?
Это доказывает, что рынок аренды сейчас бьет все рекорды. Люди обставляют квартиры и собирают максимальные доходы. А те, кто ждал отмены льготной ипотеки или скидок, теперь хватаются за голову — они вынуждены платить высокую арендную плату, потому что рынок ушел далеко вперед. И они снова пытаются поймать волну: на этот раз бегут в траншевую ипотеку.
Это доказывает, что рынок аренды сейчас бьет все рекорды. Люди обставляют квартиры и собирают максимальные доходы. А те, кто ждал отмены льготной ипотеки или скидок, теперь хватаются за голову — они вынуждены платить высокую арендную плату, потому что рынок ушел далеко вперед. И они снова пытаются поймать волну: на этот раз бегут в траншевую ипотеку.
Траншевая ипотека – на волне или под волной
Важный момент: недавно Эльвира Набиуллина озвучила ожидания по инфляции и процентным ставкам. Согласно документу Центробанка, существует несколько сценариев развития событий.
Важный момент: недавно Эльвира Набиуллина озвучила ожидания по инфляции и процентным ставкам. Согласно документу Центробанка, существует несколько сценариев развития событий.
- В первом, дезинфляционном сценарии, ключевая ставка может снизиться до 12–14% в 2025 году и до 9–10% в 2026 году. Это оптимистичный прогноз, и в этом случае ипотечные ставки будут на уровне 12% в 2026 году.
- Второй сценарий более реалистичен: в 2025 году ставка останется на уровне 16–18%, как сейчас, а в 2026 году снизится до 11–12%, что приведет к ипотеке на уровне 15%.
- Есть и негативный сценарий, который многих пугает: возможен глобальный кризис, и ставка может достичь 22% в 2025 году. В этом случае в 2026 году ставки останутся на высоком уровне.
Для ипотечников и инвесторов в недвижимость это означает, что рассчитывать на рефинансирование ипотеки в течение ближайших одного-двух лет не стоит. Например, при покупке квартиры за 20 млн ₽ с первоначальным взносом 20% в траншевую ипотеку, через год или два можно столкнуться с платежами в 300 тыс. ₽ в месяц. Это будет 16 млн ₽ долга, а если сумма долга меньше, например, 8 млн, то платежи будут около 154 тыс. ₽ в месяц.
Для тех, кто ищет более доступные варианты, есть квартиры за 13 млн ₽ без отделки, но и они потребуют платежей в 190 тыс. ₽ в месяц.
В текущих условиях на рынке недвижимости есть много возможностей для ошибок, особенно учитывая возможность коррекции цен. Если вы покупаете квартиру в траншевую ипотеку, есть риск, что цены могут упасть в течение ближайших шести месяцев. На горизонте 2027–2028 годов цены могут снова вырасти, но в ближайшие месяцы возможны коррекции из-за изменения льготных ставок, высокой ключевой ставки и других макроэкономических изменений.
Застройщики уже начинают реагировать на эти изменения и предлагают акции и скидки, и многие из них сейчас обращаются к траншевой ипотеке. Яркий пример — застройщик «Брусника».
Теперь давайте посмотрим, как работает траншевая ипотека. Заемщик оформляет жилищный кредит и договор долевого участия (ДДУ). На этом этапе необходимо оформить страховку и внести первоначальный взнос. Банк перечисляет застройщику первый транш, который может составлять от 100 ₽ до 20–30% суммы кредита. Пока дом строится, заемщик выплачивает проценты только по этому первому траншу, что может составлять символическую сумму, например, 1 ₽ в месяц. Это может продолжаться 2–3 года, пока дом строится.
После сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику (примерно 70–80%), и с этого момента заемщик начинает платить проценты уже от всей суммы кредита. Таким образом, ежемесячные платежи могут резко увеличиться — с условного рубля до, например, 190 тыс. ₽ в месяц на долг в 10 млн ₽.
Конечно, если к 2027 году случится гиперинфляция, а Центробанк будет удерживать ключевую ставку на уровне 22–25% ежегодно, то долг может обесцениться. Но заходить в такую историю, на мой взгляд, глупо и неразумно. Но давайте не будем рассуждать о сферическом коне в вакууме, а посмотрим и посчитаем на конкретных примерах.
В текущих условиях на рынке недвижимости есть много возможностей для ошибок, особенно учитывая возможность коррекции цен. Если вы покупаете квартиру в траншевую ипотеку, есть риск, что цены могут упасть в течение ближайших шести месяцев. На горизонте 2027–2028 годов цены могут снова вырасти, но в ближайшие месяцы возможны коррекции из-за изменения льготных ставок, высокой ключевой ставки и других макроэкономических изменений.
Застройщики уже начинают реагировать на эти изменения и предлагают акции и скидки, и многие из них сейчас обращаются к траншевой ипотеке. Яркий пример — застройщик «Брусника».
Теперь давайте посмотрим, как работает траншевая ипотека. Заемщик оформляет жилищный кредит и договор долевого участия (ДДУ). На этом этапе необходимо оформить страховку и внести первоначальный взнос. Банк перечисляет застройщику первый транш, который может составлять от 100 ₽ до 20–30% суммы кредита. Пока дом строится, заемщик выплачивает проценты только по этому первому траншу, что может составлять символическую сумму, например, 1 ₽ в месяц. Это может продолжаться 2–3 года, пока дом строится.
После сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику (примерно 70–80%), и с этого момента заемщик начинает платить проценты уже от всей суммы кредита. Таким образом, ежемесячные платежи могут резко увеличиться — с условного рубля до, например, 190 тыс. ₽ в месяц на долг в 10 млн ₽.
Конечно, если к 2027 году случится гиперинфляция, а Центробанк будет удерживать ключевую ставку на уровне 22–25% ежегодно, то долг может обесцениться. Но заходить в такую историю, на мой взгляд, глупо и неразумно. Но давайте не будем рассуждать о сферическом коне в вакууме, а посмотрим и посчитаем на конкретных примерах.
Мангазея на Тульской
Сразу скажу, мне этот проект очень нравится. Я считаю, что покупка квартиры здесь с траншевой ипотекой и отсрочкой платежей на 30 месяцев при первоначальном взносе 20–40% даже с учетом возможного повышения стоимости может быть выгодным вложением. Мне нравится идея, что можно не платить ипотеку в течение 30 месяцев. Вроде бы все выглядит отлично, и мой первый импульс — сразу отдать деньги. Но важно подходить к этому объективно и провести детальный анализ.
Сразу скажу, мне этот проект очень нравится. Я считаю, что покупка квартиры здесь с траншевой ипотекой и отсрочкой платежей на 30 месяцев при первоначальном взносе 20–40% даже с учетом возможного повышения стоимости может быть выгодным вложением. Мне нравится идея, что можно не платить ипотеку в течение 30 месяцев. Вроде бы все выглядит отлично, и мой первый импульс — сразу отдать деньги. Но важно подходить к этому объективно и провести детальный анализ.
Рассмотрим пример: покупка квартиры за 21 млн ₽. Допустим, это цена с учетом повышения стоимости. Застройщик мог бы продать эту квартиру за 20 млн в обычную ипотеку или за наличные, но добавил 5%, и теперь цена составляет 21 млн ₽. Рассмотрим типичный вариант: квартира площадью 40 м2 на 9 этаже с нормальными потолками. Квартира имеет хорошую планировку: кухня-гостиная, спальня и санузел, классическая евро-двушка. Студий в этом проекте нет.
У Мангазеи разные ставки в зависимости от взноса и других условий. Предположим, что нам предложат идеальные условия — 5% на почти 3 года, что эквивалентно примерно 1,5% в год. Тем не менее при ставке 22% годовых, например, через 30 месяцев, то есть в феврале 2027 года, потребуется платить около 300 тыс. ₽ в месяц. Если мы разделим первый обязательный платеж на 30 месяцев, то получим примерно 10 тыс. ₽ в месяц. То есть, если первый платеж будет оплачен, а в марте 2025 года квартиру удастся продать, то все кажется вполне удачным. Но давайте посмотрим на район и ситуацию на вторичном рынке.
Главный конкурент Мангазеи на Тульской — проект Era. Там можно найти студию или даже квартиру площадью 38 м2 за 18–19 млн ₽, тогда как в Мангазее нам предлагают квартиру за 20 млн за 40 м2.
В уже сданном ЖК «Павелецкая Сити» квартиры-студии в новой очереди стоят около 12–13 млн ₽, а на вторичном рынке — 14 млн.
Проект Forst на набережной предлагает студии на вторичном рынке за 13 млн ₽, а однокомнатные квартиры — за 18–19 млн ₽. В среднем, на рынке студии стоят 12–14 млн, а однушки — до 20 млн ₽. Это создает значительную конкуренцию.
Если объективно смотреть на ситуацию на рынке, то шансы продать квартиру с прибылью невелики, а шансы на высокие выплаты по ипотеке, до 300 тыс. ₽ в месяц, наоборот, достаточно высоки. Не стоит забывать и о дополнительных расходах. Например, ремонт займет минимум 6 месяцев и потребует около 4 млн, плюс 1,8 млн ₽ на выплаты процентов по ипотеке. Всего за 6 месяцев придется потратить около 6 млн ₽.
Безусловно, покупка квартиры бизнес-класса от Мангазеи на Тульской, рядом с набережной и в пределах Третьего транспортного кольца со взносом всего 4 млн — это привлекательное предложение. Но, как говорится, есть нюансы.
Если объективно смотреть на ситуацию на рынке, то шансы продать квартиру с прибылью невелики, а шансы на высокие выплаты по ипотеке, до 300 тыс. ₽ в месяц, наоборот, достаточно высоки. Не стоит забывать и о дополнительных расходах. Например, ремонт займет минимум 6 месяцев и потребует около 4 млн, плюс 1,8 млн ₽ на выплаты процентов по ипотеке. Всего за 6 месяцев придется потратить около 6 млн ₽.
Безусловно, покупка квартиры бизнес-класса от Мангазеи на Тульской, рядом с набережной и в пределах Третьего транспортного кольца со взносом всего 4 млн — это привлекательное предложение. Но, как говорится, есть нюансы.
Мангазея на Речном
Я также проанализировал проект «Мангазея на Речном» и, честно говоря, был шокирован. Квартира комфорт-класса за 18 млн ₽ — это просто поразительно. Да, они предлагают траншевую ипотеку. Допустим, вам ее продают без завышения цены, хотя чаще всего добавляют 5%, 10%, а иногда и 12%. Это точно не инвест.
Я также проанализировал проект «Мангазея на Речном» и, честно говоря, был шокирован. Квартира комфорт-класса за 18 млн ₽ — это просто поразительно. Да, они предлагают траншевую ипотеку. Допустим, вам ее продают без завышения цены, хотя чаще всего добавляют 5%, 10%, а иногда и 12%. Это точно не инвест.
Простой пример: студия за 13 млн ₽ сдается в 2027–2028 году, причем без отделки и в комфорт-классе. Через 30 месяцев у вас может возникнуть платеж в 190 тыс. ₽ в месяц. Кому вы потом продадите такую квартиру? Думаете, рынок вырастет? Думаете, что студия без отделки в комфорт-классе будет стоить 15 млн ₽? Тогда просто купите квартиру на вторичном рынке.
Посмотрите, например, Фестиваль Парк. Там есть готовые квартиры за 12 млн ₽, и я уверен, что можно найти варианты и за 11,5 млн. И это бизнес-класс. Застройщик Legenda строит «Северный порт». Там студия площадью 30 метров в бизнес-классе обойдется примерно в те же 14 млн ₽, и они еще дают скидки до 5%. Или возьмем ЖК «Михалковский» — сдача через год, стоимость комфорт-класса около 11 млн ₽. И это совсем не 13 млн.
На самом деле, все, что я вижу по траншевым ипотекам, уже изначально идет с завышением цены. Но давайте посмотрим на проекты, где застройщики держат хорошие цены.
На самом деле, все, что я вижу по траншевым ипотекам, уже изначально идет с завышением цены. Но давайте посмотрим на проекты, где застройщики держат хорошие цены.
Level Нижегородская
Level действительно заметно снизил цены по своему проекту. Если посмотреть на график, видно, что раньше они были выше, но в какой-то момент упали, а затем снова резко поднялись. Средняя цена была около 280 тыс. ₽ за квадратный метр. В момент снижения у них оставалось 539 квартир в продаже, а сейчас — 464. Это означает, что Level продал 75 квартир за один месяц, и все это — без каких-либо траншевых ипотек.
Level действительно заметно снизил цены по своему проекту. Если посмотреть на график, видно, что раньше они были выше, но в какой-то момент упали, а затем снова резко поднялись. Средняя цена была около 280 тыс. ₽ за квадратный метр. В момент снижения у них оставалось 539 квартир в продаже, а сейчас — 464. Это означает, что Level продал 75 квартир за один месяц, и все это — без каких-либо траншевых ипотек.
Студия в Level Нижегородская сейчас стоит около 8 млн ₽, и это при сроке сдачи в четвертом квартале 2026 года. Представьте, если бы Level предложил покупку с минимальным взносом 1,6 млн ₽ и остальным в траншевую ипотеку на 24 месяца, они продали бы не 75 квартир, а 750. Но они этого не делают, чтобы не создавать для покупателей финансовую кабалу. Чтобы продать квартиру в траншевую ипотеку, ее пришлось бы продавать не за 8 млн, а за 10 млн ₽ с взносом 2 млн и рассрочкой 2-4 месяца. По итогу вы получите ту же рыночную стоимость. И если вы думаете, что умнее застройщика, вы глубоко ошибаетесь. Это подтверждается статистикой продаж.
Обручева 30
Сейчас с продажами есть проблемы у «Обручева 30». ЛСР, конечно, предлагает какие-то программы, но и тут есть нюансы. Например, квартира в 23 м2 стоит 12-12,5 млн ₽, и это все равно немаленькие деньги. Чтобы купить квартиру не за 14,9 млн, а за 12,5 млн ₽, вам нужно будет сделать первый взнос 20%, а затем выплачивать по 45 тыс. ₽ в месяц с процентной ставкой 22%. Либо можно выбрать взнос в 30% — около 3,6 млн ₽, затем выплачивать по 70 тыс. ₽ в месяц, а остаток составит 5 млн ₽.
Важно понимать, что застройщики не предлагают низкие ставки просто так. Например, студия за 15 млн ₽ — это стандартное предложение на рынке. Никто не будет оплачивать вашу ипотеку или делать другие уступки бесплатно. Условно говоря, за 2 года строительства вы оплатите около 1,5 млн ₽ процентов. Если бы перепродажа квартир с траншевой ипотекой была выгодной, этим бы занимались банки или сами застройщики.
Сейчас с продажами есть проблемы у «Обручева 30». ЛСР, конечно, предлагает какие-то программы, но и тут есть нюансы. Например, квартира в 23 м2 стоит 12-12,5 млн ₽, и это все равно немаленькие деньги. Чтобы купить квартиру не за 14,9 млн, а за 12,5 млн ₽, вам нужно будет сделать первый взнос 20%, а затем выплачивать по 45 тыс. ₽ в месяц с процентной ставкой 22%. Либо можно выбрать взнос в 30% — около 3,6 млн ₽, затем выплачивать по 70 тыс. ₽ в месяц, а остаток составит 5 млн ₽.
Важно понимать, что застройщики не предлагают низкие ставки просто так. Например, студия за 15 млн ₽ — это стандартное предложение на рынке. Никто не будет оплачивать вашу ипотеку или делать другие уступки бесплатно. Условно говоря, за 2 года строительства вы оплатите около 1,5 млн ₽ процентов. Если бы перепродажа квартир с траншевой ипотекой была выгодной, этим бы занимались банки или сами застройщики.
Тем не менее «Обручева 30» все еще остается приемлемым вариантом для семейной ипотеки. Семейная ипотека тоже может быть траншевой. Несмотря на все нюансы, в этом районе, особенно на Юго-Западе, сложно найти более выгодные предложения. Единственным конкурентом остается Основа, но там апартаменты, и нормальную студию можно купить за 9 млн ₽. Для сравнения: студия в ЛСР стоит 15 млн ₽.
Я вижу, что инвесторы поумнели и смотрят на рынок шире. Они начинают активно обращать внимание на рынок апартаментов, так как это легальный и перспективный инструмент. Нужно понимать, что новых апартаментов практически не вводится в эксплуатацию. Слышали ли вы о новых стартах продаж апартаментов? Я — нет. Например, тот же проект «Мангазея на Тульской» был переделан из апартаментов в жилье.
Таким образом, рынок апартаментов становится все более ликвидным и привлекательным для инвесторов. Цены на апартаменты сейчас вполне адекватные, и с каждым годом спрос на них растет.
Уже скоро мы подробно расскажем о новом и уникальном инвестиционном проекте от компании Smarent. Мы запускаем небольшой апарт-отель на 40 номеров в доме бизнес-класса. Проект включает в себя квартиры с качественным ремонтом, меблировкой и интересной концепцией. Входной взнос будет небольшим — около 30%, а сроки ввода в эксплуатацию — в ближайшее время. О всех деталях я расскажу на платформе Boosty и на нашей предстоящей конференции, которая пройдет 28 сентября.
Выводы:
Я вижу, что инвесторы поумнели и смотрят на рынок шире. Они начинают активно обращать внимание на рынок апартаментов, так как это легальный и перспективный инструмент. Нужно понимать, что новых апартаментов практически не вводится в эксплуатацию. Слышали ли вы о новых стартах продаж апартаментов? Я — нет. Например, тот же проект «Мангазея на Тульской» был переделан из апартаментов в жилье.
Таким образом, рынок апартаментов становится все более ликвидным и привлекательным для инвесторов. Цены на апартаменты сейчас вполне адекватные, и с каждым годом спрос на них растет.
Уже скоро мы подробно расскажем о новом и уникальном инвестиционном проекте от компании Smarent. Мы запускаем небольшой апарт-отель на 40 номеров в доме бизнес-класса. Проект включает в себя квартиры с качественным ремонтом, меблировкой и интересной концепцией. Входной взнос будет небольшим — около 30%, а сроки ввода в эксплуатацию — в ближайшее время. О всех деталях я расскажу на платформе Boosty и на нашей предстоящей конференции, которая пройдет 28 сентября.
Выводы:
- Происходит серьезное изменение рынка недвижимости
- Спрос на инвестиции растет и будет дальше расти
- Рынок не умрет, он поменяет вектор (аренда, реинвестиция)
- Появится волна «инвесторов» через рассрочки или траншевые ипотеки
- В 2025 году мы увидим коррекцию, если не будет поддержки от государства
- Инфляция ниже, чем ставка ЦБ. И выбирать недвижимость нужно с умом, а не просто покупать бетон!
Что делать? Приходить в Smarent. Мы не будем загонять вас в новостройки, в траншевую ипотеку, в рассрочку. Мы детально изучим конкретно вашу ситуацию, ваши цели, ваши сроки, ваши возможности, и уже исходя из ваших параметров, мы разработаем стратегию. А вот уже имея конкретную стратегию и план можно начинать действовать – подбирать именно ту недвижимость, которая подойдет под ваши цели и не разочарует вас в будущем. И, кстати, вполне может быть, что траншевая ипотека - это ваш выбор. Но это должен быть именно выбор на основе стратегии с просчетом рисков и с пониманием последствий, а не просто маркетинговая ловушка.