Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, почему ставка ЦБ на уровне 18% - это хороший сигнал для рынка недвижимости и чего ждать дальше.
В этой статье:
Решение Центробанка и среднесрочные прогнозы
Когда ключевая ставка ЦБ достигает 18%, это не может не вызывать беспокойство за экономику России и рынок недвижимости. Центробанк поднял ставку сразу на 200 базисных пунктов и намекнул, что сценарий «18+» продержится как минимум до конца года. Тем не менее это хороший сигнал для рынка недвижимости. Но сначала обсудим тревожные сигналы от регулятора.
Похоже, настало время затянуть пояса потуже. Но что же ждет нас все-таки дальше?
В этой статье:
- Решение Центробанка и среднесрочные прогнозы
- Кто виноват?
- А как было в прошлый раз?
- Кому это выгодно?
- Что будет с рынком недвижимости?
Решение Центробанка и среднесрочные прогнозы
Когда ключевая ставка ЦБ достигает 18%, это не может не вызывать беспокойство за экономику России и рынок недвижимости. Центробанк поднял ставку сразу на 200 базисных пунктов и намекнул, что сценарий «18+» продержится как минимум до конца года. Тем не менее это хороший сигнал для рынка недвижимости. Но сначала обсудим тревожные сигналы от регулятора.
- Во втором квартале 2024 года рост цен составил в среднем 8,6% в пересчете на год при том, что в предыдущем квартале – 5,8%.
- Прогноз инфляции на этот год повышен до 6,57%.
- Резервы рабочей силы и производственных мощностей практически исчерпаны.
- В последние полгода ключевая ставка сдерживала темпы роста кредитования, но все же динамика еще далека от сбалансированной.
- И ключевое заявление: «Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени».
Похоже, настало время затянуть пояса потуже. Но что же ждет нас все-таки дальше?

Снижать ставку, судя по всему, никто не собирается, потому что до конца года, согласно среднесрочному прогнозу, ставка будет находиться в диапазоне от 18% до 19,4%. Следовательно, адекватные ставки рыночной ипотеки мы точно увидим нескоро. И охлаждению на рынке недвижимости 100% быть.

Да, льготные условия по семейной ипотеке останутся, но на общую картину это не повлияет, так как доля семейной ипотеки в общем объеме ипотечных сделок была около 17-20%, а с новыми условиями снизится и вовсе до 10%.
В обновленном прогнозе траектория ставки существенно повышена на ближайшие три года. То есть все советы всем известных блогеров взять дорогущую рыночную ипотеку на якобы дешевую вторичку, а через годик-другой рефинансироваться – это полная туфта, это не работает. А те, кто слушает, по факту потеряют деньги.
Выстрел себе в голову – это сейчас купить квартиру для флиппинга. Наконец, эра инфоцыган заканчивается, и их курсы по флиппингу никому не будут нужны.
В обновленном прогнозе траектория ставки существенно повышена на ближайшие три года. То есть все советы всем известных блогеров взять дорогущую рыночную ипотеку на якобы дешевую вторичку, а через годик-другой рефинансироваться – это полная туфта, это не работает. А те, кто слушает, по факту потеряют деньги.
Выстрел себе в голову – это сейчас купить квартиру для флиппинга. Наконец, эра инфоцыган заканчивается, и их курсы по флиппингу никому не будут нужны.

Но и к предложениям застройщиков по рассрочкам нужно подходить с осторожностью. Я уже не раз говорил, что рассрочка – это замечательно, но только если вы сможете из этой рассрочки гарантированно перейти, например, в семейную ипотеку с предсказуемой ставкой. Иначе вы играете в рулетку с рыночной ипотекой. Например, на ключах вам нужно доплатить 10 миллионов, и вы рассчитываете на ставку в 10-12% и платеж в 90-100 тыс. ₽, но если сохранится текущая рыночная ставка 20%, то ваш ежемесячный платеж составит примерно 170 тысяч рублей со страховкой.
Кто виноват?
В перегретости рынка недвижимости и заградительных ставках, в первую очередь, виноваты брокеры и застройщики. Они всеми силами ради собственной выгоды, и не думая о последствиях, заталкивали людей в льготную ипотеку. Конечно, сейчас вряд ли кто-то из этих людей будет жаловаться, особенно из тех, кто нахватал ипотек в 2022 году. Но очень часто людям просто впаривали неликвид, например, какой-нибудь ФСК своим Сидней Сити, и тем самым раздули пузырь на рынке. Студия за 20 миллионов – это не инвест.
Но если вы думаете, что все рухнет, то я спешу вас огорчить. Многие покупали в льготную ипотеку, не чтобы заработать «иксы», а чтобы сохранить капитал. И, как ни странно, именно сейчас наступает рынок аренды, когда цены на недвижимость так высоки. Например, сейчас средняя студия в бизнес-классе сдается за 75 тысяч ₽ в месяц, хотя еще два года назад цена была 50 тысяч.
Кто виноват?
В перегретости рынка недвижимости и заградительных ставках, в первую очередь, виноваты брокеры и застройщики. Они всеми силами ради собственной выгоды, и не думая о последствиях, заталкивали людей в льготную ипотеку. Конечно, сейчас вряд ли кто-то из этих людей будет жаловаться, особенно из тех, кто нахватал ипотек в 2022 году. Но очень часто людям просто впаривали неликвид, например, какой-нибудь ФСК своим Сидней Сити, и тем самым раздули пузырь на рынке. Студия за 20 миллионов – это не инвест.
Но если вы думаете, что все рухнет, то я спешу вас огорчить. Многие покупали в льготную ипотеку, не чтобы заработать «иксы», а чтобы сохранить капитал. И, как ни странно, именно сейчас наступает рынок аренды, когда цены на недвижимость так высоки. Например, сейчас средняя студия в бизнес-классе сдается за 75 тысяч ₽ в месяц, хотя еще два года назад цена была 50 тысяч.

Многие из тех, что взял льготную ипотеку, начинают получать ключи и скоро начнут сдавать свои квартиры. Но без опыта это – непростая задача, и, скорее всего, первый блин будет комом. Именно поэтому я рекомендую посмотреть сервисы, которые предлагаем мы – компания Smarent. Мы можем просто сдать вашу квартиру, выступив в качестве агента, а можем оказать полный спектр услуг, пройти с вами или вместо вас весь путь – от приемки квартиры от застройщика до полного управления арендной недвижимостью: ремонт, меблировка под ключ, подготовка, хоумстейджинг, поиск надежного арендатора, заселение его без вашего участия. Мы даем гарантию оплаты аренды, даже если арендатор живет, но не платит. Мы контролируем оплату ЖКХ и следим за состоянием объекта. В большинстве случаев я не рекомендую владеть квартирой больше 5 лет, потому что, как правило, выгоднее, реинвестировать средства в новый объект. Наша компания Smarent оказывает услуги управления недвижимостью под ключ, а вы получаете стабильный доход от сдачи квартиры в аренду. У нас в управлении больше, чем 400 квартир. Вы можете посмотреть наши кейсы, отзывы на сайте, в Яндексе и на других ресурсах.

А как было в прошлый раз?
Эксперты в один голос утверждали, что такая высокая ставка долго не может существовать. Ну, максимум пару месяцев, ну, квартал. Но, судя по всему, это надолго, и нам всем нужно привыкать к новым реалиям. Чтобы понять, как поведут себя застройщики, мы посмотрим, что было в прошлый период высокой ключевой ставки. Напомню, в 2022 году ставка ЦБ поднималась даже до 20%. Правда, это было ненадолго, и всего за 3 месяца ставка рухнула с 20% до 11%.
Во-первых, тогда в ответ на колоссальную неопределенность многие застройщики решили не рисковать и остановили новые проекты, и уже скоро нам это аукнется. Я уже много раз говорил, что буквально через пару лет нас ждет довольно большой дефицит предложения готовых новостроек.
Эксперты в один голос утверждали, что такая высокая ставка долго не может существовать. Ну, максимум пару месяцев, ну, квартал. Но, судя по всему, это надолго, и нам всем нужно привыкать к новым реалиям. Чтобы понять, как поведут себя застройщики, мы посмотрим, что было в прошлый период высокой ключевой ставки. Напомню, в 2022 году ставка ЦБ поднималась даже до 20%. Правда, это было ненадолго, и всего за 3 месяца ставка рухнула с 20% до 11%.
Во-первых, тогда в ответ на колоссальную неопределенность многие застройщики решили не рисковать и остановили новые проекты, и уже скоро нам это аукнется. Я уже много раз говорил, что буквально через пару лет нас ждет довольно большой дефицит предложения готовых новостроек.

Во-вторых, появились траншевые ипотеки или ипотека за 1 рубль. Это когда до сдачи дома покупатель платит какую-то символическую сумму в месяц, например, 1 рубль, а потом он может либо продать объект, либо дальше платить ипотеку, но уже в полном размере.
В-третьих, появились рассрочки с переходом в ипотеку. Это отличается от траншевой ипотеки. Покупатель платит или не платит первоначальный взнос, это было необязательное условие, а далее до сдачи покупатель дома вносил ежемесячные или ежеквартальные платежи, тем самым уменьшая сумму долга. Это позволяло неплохо сэкономить на процентах по ипотеке, зарабатывая на депозитах. А уже потом можно было перейти в ипотеку или разом погасить остаток.
В-третьих, появились рассрочки с переходом в ипотеку. Это отличается от траншевой ипотеки. Покупатель платит или не платит первоначальный взнос, это было необязательное условие, а далее до сдачи покупатель дома вносил ежемесячные или ежеквартальные платежи, тем самым уменьшая сумму долга. Это позволяло неплохо сэкономить на процентах по ипотеке, зарабатывая на депозитах. А уже потом можно было перейти в ипотеку или разом погасить остаток.

Наконец, многие застройщики ввели субсидированные ставки. Это программы типа «ипотека за 0.1%». Только вот субсидировались они за счет покупателя, потому что цена на квартиру сразу же вырастала минимум на 30%.
Кому это выгодно?
Высокая ключевая ставка и рыночные ставки по ипотеке выгодны для рынка недвижимости.
Что будет с рынком недвижимости?
Однако я считаю, что рынок недвижимости не увидит серьезной коррекции или большого количества квартир на вторичном рынке. Даже те, кто приобрел неликвидную недвижимость, скорее всего, посчитают, что взяли квартиру с ипотекой на 3, 4, 5 или 7 процентов с комфортным платежом, и в условиях высокой инфляции вряд ли побегут ее продавать. К тому же мы понимаем, что себестоимость строительства растет, а количество новых проектов снижается.
Но, в целом, мы прекрасно понимаем, что застройщикам придется снижать цены, поскольку студия за 12 миллионов без отделки – это оверпрайс. И, скорее всего, рынок инвестиций будет переходить в рынок апартаментов, потому что сейчас можно найти хорошую 30-метровую студию с ценой в районе 8 миллионов ₽ в хорошем доме бизнес-класса возле станции метро.
Кроме того, как я уже не раз говорил, рассрочка в правильном формате – это действительно крутой инструмент. Я имею в виду гибридную стратегию, когда вы можете зайти в рассрочку, иметь небольшие платежи на уровне 40, 50, 100 тысяч ₽ до ввода в эксплуатацию, а остальные деньги положить на вклад и получать там довольно высокую доходность.
Мне кажется, что сейчас лучшее время для рынка вторичной недвижимости, и этот рынок, вопреки ожиданиям многих, вполне себе жив: в Москве ежемесячно на вторичке проходит около 10 тысяч сделок и больше 70% – это покупка за наличные.
Кому это выгодно?
Высокая ключевая ставка и рыночные ставки по ипотеке выгодны для рынка недвижимости.
- Во-первых, это выгодно тем, у кого есть наличные деньги, так как на вторичном рынке появятся привлекательные предложения.
- Это также выгодно обычным покупателям, потому что ипотеку под 20% мало кто может себе позволить, и рынку необходимо охладиться. Застройщики, скорее всего, умерят свои аппетиты, а охлаждение спроса на новостройки остановит безудержный рост цен.
- Это также выгодно для Центробанка, так как замедление кредитования населения напрямую повлияет на инфляцию. Охлаждение рынка кредитования положительно скажется на экономике в целом.
Что будет с рынком недвижимости?
Однако я считаю, что рынок недвижимости не увидит серьезной коррекции или большого количества квартир на вторичном рынке. Даже те, кто приобрел неликвидную недвижимость, скорее всего, посчитают, что взяли квартиру с ипотекой на 3, 4, 5 или 7 процентов с комфортным платежом, и в условиях высокой инфляции вряд ли побегут ее продавать. К тому же мы понимаем, что себестоимость строительства растет, а количество новых проектов снижается.
Но, в целом, мы прекрасно понимаем, что застройщикам придется снижать цены, поскольку студия за 12 миллионов без отделки – это оверпрайс. И, скорее всего, рынок инвестиций будет переходить в рынок апартаментов, потому что сейчас можно найти хорошую 30-метровую студию с ценой в районе 8 миллионов ₽ в хорошем доме бизнес-класса возле станции метро.
Кроме того, как я уже не раз говорил, рассрочка в правильном формате – это действительно крутой инструмент. Я имею в виду гибридную стратегию, когда вы можете зайти в рассрочку, иметь небольшие платежи на уровне 40, 50, 100 тысяч ₽ до ввода в эксплуатацию, а остальные деньги положить на вклад и получать там довольно высокую доходность.
Мне кажется, что сейчас лучшее время для рынка вторичной недвижимости, и этот рынок, вопреки ожиданиям многих, вполне себе жив: в Москве ежемесячно на вторичке проходит около 10 тысяч сделок и больше 70% – это покупка за наличные.