Блог управляющей компании Smarent
Блог

Ставка 18% - недвижимости конец

Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, почему ставка ЦБ на уровне 18% - это хороший сигнал для рынка недвижимости и чего ждать дальше.

В этой статье:
  • Решение Центробанка и среднесрочные прогнозы
  • Кто виноват?
  • А как было в прошлый раз?
  • Кому это выгодно?
  • Что будет с рынком недвижимости?


Решение Центробанка и среднесрочные прогнозы

Когда ключевая ставка ЦБ достигает 18%, это не может не вызывать беспокойство за экономику России и рынок недвижимости. Центробанк поднял ставку сразу на 200 базисных пунктов и намекнул, что сценарий «18+» продержится как минимум до конца года. Тем не менее это хороший сигнал для рынка недвижимости. Но сначала обсудим тревожные сигналы от регулятора.

  • Во втором квартале 2024 года рост цен составил в среднем 8,6% в пересчете на год при том, что в предыдущем квартале – 5,8%.
  • Прогноз инфляции на этот год повышен до 6,57%.
  • Резервы рабочей силы и производственных мощностей практически исчерпаны.
  • В последние полгода ключевая ставка сдерживала темпы роста кредитования, но все же динамика еще далека от сбалансированной.
  • И ключевое заявление: «Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени».

Похоже, настало время затянуть пояса потуже. Но что же ждет нас все-таки дальше?
Снижать ставку, судя по всему, никто не собирается, потому что до конца года, согласно среднесрочному прогнозу, ставка будет находиться в диапазоне от 18% до 19,4%. Следовательно, адекватные ставки рыночной ипотеки мы точно увидим нескоро. И охлаждению на рынке недвижимости 100% быть.
Да, льготные условия по семейной ипотеке останутся, но на общую картину это не повлияет, так как доля семейной ипотеки в общем объеме ипотечных сделок была около 17-20%, а с новыми условиями снизится и вовсе до 10%.

В обновленном прогнозе траектория ставки существенно повышена на ближайшие три года. То есть все советы всем известных блогеров взять дорогущую рыночную ипотеку на якобы дешевую вторичку, а через годик-другой рефинансироваться – это полная туфта, это не работает. А те, кто слушает, по факту потеряют деньги.

Выстрел себе в голову – это сейчас купить квартиру для флиппинга. Наконец, эра инфоцыган заканчивается, и их курсы по флиппингу никому не будут нужны.
Но и к предложениям застройщиков по рассрочкам нужно подходить с осторожностью. Я уже не раз говорил, что рассрочка – это замечательно, но только если вы сможете из этой рассрочки гарантированно перейти, например, в семейную ипотеку с предсказуемой ставкой. Иначе вы играете в рулетку с рыночной ипотекой. Например, на ключах вам нужно доплатить 10 миллионов, и вы рассчитываете на ставку в 10-12% и платеж в 90-100 тыс. ₽, но если сохранится текущая рыночная ставка 20%, то ваш ежемесячный платеж составит примерно 170 тысяч рублей со страховкой.


Кто виноват?

В перегретости рынка недвижимости и заградительных ставках, в первую очередь, виноваты брокеры и застройщики. Они всеми силами ради собственной выгоды, и не думая о последствиях, заталкивали людей в льготную ипотеку. Конечно, сейчас вряд ли кто-то из этих людей будет жаловаться, особенно из тех, кто нахватал ипотек в 2022 году. Но очень часто людям просто впаривали неликвид, например, какой-нибудь ФСК своим Сидней Сити, и тем самым раздули пузырь на рынке. Студия за 20 миллионов – это не инвест.

Но если вы думаете, что все рухнет, то я спешу вас огорчить. Многие покупали в льготную ипотеку, не чтобы заработать «иксы», а чтобы сохранить капитал. И, как ни странно, именно сейчас наступает рынок аренды, когда цены на недвижимость так высоки. Например, сейчас средняя студия в бизнес-классе сдается за 75 тысяч ₽ в месяц, хотя еще два года назад цена была 50 тысяч.
Многие из тех, что взял льготную ипотеку, начинают получать ключи и скоро начнут сдавать свои квартиры. Но без опыта это – непростая задача, и, скорее всего, первый блин будет комом. Именно поэтому я рекомендую посмотреть сервисы, которые предлагаем мы – компания Smarent. Мы можем просто сдать вашу квартиру, выступив в качестве агента, а можем оказать полный спектр услуг, пройти с вами или вместо вас весь путь – от приемки квартиры от застройщика до полного управления арендной недвижимостью: ремонт, меблировка под ключ, подготовка, хоумстейджинг, поиск надежного арендатора, заселение его без вашего участия. Мы даем гарантию оплаты аренды, даже если арендатор живет, но не платит. Мы контролируем оплату ЖКХ и следим за состоянием объекта. В большинстве случаев я не рекомендую владеть квартирой больше 5 лет, потому что, как правило, выгоднее, реинвестировать средства в новый объект. Наша компания Smarent оказывает услуги управления недвижимостью под ключ, а вы получаете стабильный доход от сдачи квартиры в аренду. У нас в управлении больше, чем 400 квартир. Вы можете посмотреть наши кейсы, отзывы на сайте, в Яндексе и на других ресурсах.
А как было в прошлый раз?

Эксперты в один голос утверждали, что такая высокая ставка долго не может существовать. Ну, максимум пару месяцев, ну, квартал. Но, судя по всему, это надолго, и нам всем нужно привыкать к новым реалиям. Чтобы понять, как поведут себя застройщики, мы посмотрим, что было в прошлый период высокой ключевой ставки. Напомню, в 2022 году ставка ЦБ поднималась даже до 20%. Правда, это было ненадолго, и всего за 3 месяца ставка рухнула с 20% до 11%.

Во-первых, тогда в ответ на колоссальную неопределенность многие застройщики решили не рисковать и остановили новые проекты, и уже скоро нам это аукнется. Я уже много раз говорил, что буквально через пару лет нас ждет довольно большой дефицит предложения готовых новостроек.
Во-вторых, появились траншевые ипотеки или ипотека за 1 рубль. Это когда до сдачи дома покупатель платит какую-то символическую сумму в месяц, например, 1 рубль, а потом он может либо продать объект, либо дальше платить ипотеку, но уже в полном размере.

В-третьих, появились рассрочки с переходом в ипотеку. Это отличается от траншевой ипотеки. Покупатель платит или не платит первоначальный взнос, это было необязательное условие, а далее до сдачи покупатель дома вносил ежемесячные или ежеквартальные платежи, тем самым уменьшая сумму долга. Это позволяло неплохо сэкономить на процентах по ипотеке, зарабатывая на депозитах. А уже потом можно было перейти в ипотеку или разом погасить остаток.
Наконец, многие застройщики ввели субсидированные ставки. Это программы типа «ипотека за 0.1%». Только вот субсидировались они за счет покупателя, потому что цена на квартиру сразу же вырастала минимум на 30%.

Кому это выгодно?

Высокая ключевая ставка и рыночные ставки по ипотеке выгодны для рынка недвижимости.

  • Во-первых, это выгодно тем, у кого есть наличные деньги, так как на вторичном рынке появятся привлекательные предложения.
  • Это также выгодно обычным покупателям, потому что ипотеку под 20% мало кто может себе позволить, и рынку необходимо охладиться. Застройщики, скорее всего, умерят свои аппетиты, а охлаждение спроса на новостройки остановит безудержный рост цен.
  • Это также выгодно для Центробанка, так как замедление кредитования населения напрямую повлияет на инфляцию. Охлаждение рынка кредитования положительно скажется на экономике в целом.


Что будет с рынком недвижимости?

Однако я считаю, что рынок недвижимости не увидит серьезной коррекции или большого количества квартир на вторичном рынке. Даже те, кто приобрел неликвидную недвижимость, скорее всего, посчитают, что взяли квартиру с ипотекой на 3, 4, 5 или 7 процентов с комфортным платежом, и в условиях высокой инфляции вряд ли побегут ее продавать. К тому же мы понимаем, что себестоимость строительства растет, а количество новых проектов снижается.

Но, в целом, мы прекрасно понимаем, что застройщикам придется снижать цены, поскольку студия за 12 миллионов без отделки – это оверпрайс. И, скорее всего, рынок инвестиций будет переходить в рынок апартаментов, потому что сейчас можно найти хорошую 30-метровую студию с ценой в районе 8 миллионов ₽ в хорошем доме бизнес-класса возле станции метро.

Кроме того, как я уже не раз говорил, рассрочка в правильном формате – это действительно крутой инструмент. Я имею в виду гибридную стратегию, когда вы можете зайти в рассрочку, иметь небольшие платежи на уровне 40, 50, 100 тысяч ₽ до ввода в эксплуатацию, а остальные деньги положить на вклад и получать там довольно высокую доходность.

Мне кажется, что сейчас лучшее время для рынка вторичной недвижимости, и этот рынок, вопреки ожиданиям многих, вполне себе жив: в Москве ежемесячно на вторичке проходит около 10 тысяч сделок и больше 70% – это покупка за наличные.