Максим Петров: где самая доходная инвестиция
• Недвижимость или фондовый рынок. А может: и то, и то?
• О горизонте планирования — при чем здесь дети
• Про инфляцию издержек, ошибку выжившего и «луковицы тюльпанов»
• Что такое Среднестан, Крайнестан
• Много конкретных рекомендаций
• Формулы, как рассчитать доходность
• Какие книги стоит прочитать
О горизонте планирования
Можно рассуждать об инвестициях, бизнесе, долгосрочных кредитных циклах. Несхожесть мнений будет складываться из-за разницы в горизонте планирования.
Так считает наш гость — Максим Петров — профессионал с 15-летним опытом инвестирования.
По мнению эксперта, понятие «горизонт планирования» стоит накладывать на свою жизнь:
- краткосрочный – когда мои дети станут совершеннолетними
- среднесрочный – когда мои внуки станут совершеннолетними
- долгосрочный – когда мои праправнуки будут совершеннолетними.
То есть цикл – это 70–100 лет. Если мыслить такими параметрами, получается, в текущий момент мировая экономика находится в фазе спада долгосрочного кредитного цикла.
Знакомьтесь — инфляция издержек
Основная проблема сейчас — инфляция издержек: цена на товар растет не по причине того, что у людей растут доходы и экономика растет.
Так уже было в 70–80-х: цена на нефть выросла в 5–6 раз после событий, когда США помогли Израилю в войне Судного дня, возник конфликт с Саудовской Аравией. При классической инфляции: экономика растет, растут зарплаты, процентные ставки низкие, высокая покупательская способность обеспечивает высокий спрос на повседневные и товары длительного пользования. В том числе на недвижимость. Естественная инфляция вызвана ростом располагаемых доходов населения.
Когда это происходит, то производство товаров не успевает за растущим спросом. Когда в нулевых цены на нефть начали расти, государство стало увеличивать бюджетные расходы, у людей выросли пенсии и зарплаты. Возник вопрос: куда вкладывать? Все побежали за машинами и т.п.
Монетарная инфляция в период кризиса гасится: кризис перепроизводства, инфляция растет — чтобы ее потушить процентные ставки начинают увеличивать, людей увольняют, экономика сжимается, безработица увеличивается. В итоге инфляция падает.
В инфляции издержек ситуация иная. Растет безработица, а экономика сжимается. Но цена на нефть высокая. Именно так сейчас происходит в России. В том числе через курс рубль/доллар. В себестоимости производства товаров доля импортной составляющей очень велика — когда курс доллара высокий, то инфляция издержек выражается именно в этой ситуации. Накладываются транспортные и валютные расходы — цена растет.
А как в недвижимости?
Себестоимость у застройщиков, безусловно, выросла. Некритично, если смотреть с позиции застройщика. Погрузимся в инфляцию издержек с позиции потребителя, предлагает Максим.
Если вкладывать в недвижимость, есть две составляющие дохода: рентная доходность от сдачи недвижимости в аренду и рост стоимости недвижимости. Средная доходность ниже инфляции. Соответственно, покупая недвижимость, человек рассчитывает на то, что долгосрочно цена вырастет как минимум на уровень инфляции. А когда мы закладываем рост цены на уровень инфляции, мы должны понимать, что как минимум у потребителя будет индексироваться доход на уровне инфляции, рассуждает Максим.
Что такое инфляция издержек?
Это ситуация, при которой доходы не растут, не индексируются даже на уровень инфляции, но стоимость товара или услуги увеличивается. То есть зарплата осталась прежней, а расходы выросли. Располагаемый уровень дохода – то, что остается после оплаты всех текущих расходов – снизился. Как говорил Майкл Бьюрри в «Игре на понижение»: цена на недвижимость выросла, а доходы не выросли. То есть цена на актив растет без сопоставимого роста дохода. А ты собираешься зарабатывать на этом.
В моменте может возникать история, связанная с субсидированием процентных ставок, льготным кредитованием, снижением первоначального взноса — и люди могут туда пойти. Будет ли расти недвижимость следующие 10 лет на 15%, задает вопрос Максим.
Виктор Зубик вступает в дружеский баттл: если рассматривать недвижимость за последние 5 лет, то именно она показала себя как стабильный инструмент. Даже самые финансово неграмотные люди, купившие какие-то очень плохие активы, в целом все равно довольны. Для недвижимости нужны дешевые деньги и спрос. А не доходы населения.
Для российского менталитета недвижимость — понятный актив. И ее не хватает. Есть программа правительства до 2030 года — построить 1 млрд кв. м. И скорее, проблема, а кто ее сейчас построит. Именно здесь основные риски.
• Недвижимость или фондовый рынок. А может: и то, и то?
• О горизонте планирования — при чем здесь дети
• Про инфляцию издержек, ошибку выжившего и «луковицы тюльпанов»
• Что такое Среднестан, Крайнестан
• Много конкретных рекомендаций
• Формулы, как рассчитать доходность
• Какие книги стоит прочитать
О горизонте планирования
Можно рассуждать об инвестициях, бизнесе, долгосрочных кредитных циклах. Несхожесть мнений будет складываться из-за разницы в горизонте планирования.
Так считает наш гость — Максим Петров — профессионал с 15-летним опытом инвестирования.
По мнению эксперта, понятие «горизонт планирования» стоит накладывать на свою жизнь:
- краткосрочный – когда мои дети станут совершеннолетними
- среднесрочный – когда мои внуки станут совершеннолетними
- долгосрочный – когда мои праправнуки будут совершеннолетними.
То есть цикл – это 70–100 лет. Если мыслить такими параметрами, получается, в текущий момент мировая экономика находится в фазе спада долгосрочного кредитного цикла.
Знакомьтесь — инфляция издержек
Основная проблема сейчас — инфляция издержек: цена на товар растет не по причине того, что у людей растут доходы и экономика растет.
Так уже было в 70–80-х: цена на нефть выросла в 5–6 раз после событий, когда США помогли Израилю в войне Судного дня, возник конфликт с Саудовской Аравией. При классической инфляции: экономика растет, растут зарплаты, процентные ставки низкие, высокая покупательская способность обеспечивает высокий спрос на повседневные и товары длительного пользования. В том числе на недвижимость. Естественная инфляция вызвана ростом располагаемых доходов населения.
Когда это происходит, то производство товаров не успевает за растущим спросом. Когда в нулевых цены на нефть начали расти, государство стало увеличивать бюджетные расходы, у людей выросли пенсии и зарплаты. Возник вопрос: куда вкладывать? Все побежали за машинами и т.п.
Монетарная инфляция в период кризиса гасится: кризис перепроизводства, инфляция растет — чтобы ее потушить процентные ставки начинают увеличивать, людей увольняют, экономика сжимается, безработица увеличивается. В итоге инфляция падает.
В инфляции издержек ситуация иная. Растет безработица, а экономика сжимается. Но цена на нефть высокая. Именно так сейчас происходит в России. В том числе через курс рубль/доллар. В себестоимости производства товаров доля импортной составляющей очень велика — когда курс доллара высокий, то инфляция издержек выражается именно в этой ситуации. Накладываются транспортные и валютные расходы — цена растет.
А как в недвижимости?
Себестоимость у застройщиков, безусловно, выросла. Некритично, если смотреть с позиции застройщика. Погрузимся в инфляцию издержек с позиции потребителя, предлагает Максим.
Если вкладывать в недвижимость, есть две составляющие дохода: рентная доходность от сдачи недвижимости в аренду и рост стоимости недвижимости. Средная доходность ниже инфляции. Соответственно, покупая недвижимость, человек рассчитывает на то, что долгосрочно цена вырастет как минимум на уровень инфляции. А когда мы закладываем рост цены на уровень инфляции, мы должны понимать, что как минимум у потребителя будет индексироваться доход на уровне инфляции, рассуждает Максим.
Что такое инфляция издержек?
Это ситуация, при которой доходы не растут, не индексируются даже на уровень инфляции, но стоимость товара или услуги увеличивается. То есть зарплата осталась прежней, а расходы выросли. Располагаемый уровень дохода – то, что остается после оплаты всех текущих расходов – снизился. Как говорил Майкл Бьюрри в «Игре на понижение»: цена на недвижимость выросла, а доходы не выросли. То есть цена на актив растет без сопоставимого роста дохода. А ты собираешься зарабатывать на этом.
В моменте может возникать история, связанная с субсидированием процентных ставок, льготным кредитованием, снижением первоначального взноса — и люди могут туда пойти. Будет ли расти недвижимость следующие 10 лет на 15%, задает вопрос Максим.
Виктор Зубик вступает в дружеский баттл: если рассматривать недвижимость за последние 5 лет, то именно она показала себя как стабильный инструмент. Даже самые финансово неграмотные люди, купившие какие-то очень плохие активы, в целом все равно довольны. Для недвижимости нужны дешевые деньги и спрос. А не доходы населения.
Для российского менталитета недвижимость — понятный актив. И ее не хватает. Есть программа правительства до 2030 года — построить 1 млрд кв. м. И скорее, проблема, а кто ее сейчас построит. Именно здесь основные риски.
Петров против недвижки?!
Виктор Зубик считает, что в рамках диверсификации недвижимость должна быть в каждом портфеле.
А почему последние несколько лет Максим Петров выступает против недвижимости как финансового инструмента?
Эксперт конкретизирует свою позицию:
1) Я против именно жилой недвижимости – и при покупке за собственные деньги, и в ипотеку.
У самого Максима в портфеле есть недвижимость. Около 25% портфеля. Но это производственная недвижимость: сельскохозяйственные земли, по которым параметры входа были очень привлекательные. Рентная доходность на текущий момент порядка 250% ежегодно от цены входа: сдается в аренду в 2,5 раза дороже от цены покупки. Но это была очень рискованная инвестиция, покупка у банкрота. Однако Максим оценивал риски и был готов потерять все деньги — доля этих инвестиций составляла всего 5% от стоимости портфеля в 2013 году. Это была так называемая венчурная инвестиция. Правда, в течение 5 лет это был пассив: не было никаких арендаторов, а риски были: начислялись налоги, мог быть наложен штраф за невозделываемые угодья. Лишь спустя время Максим успешно сдал землю в аренду.
2) Какова справедливая стоимость недвижимости.
Формула такова: справедливая стоимость недвижимости должна составлять порядка двух-трех годовых доходов членов семьи. Это классическая формула справедливой стоимости по отношению к паритету покупательской способности. Именно ее Максим применяет к своим инвестициям.
Пример:
Берем любой регион. Казань: смотрим, какой размер средней заработной платы (150 тыс. рублей). Умножаем на 12. Справедливая стоимость 2-комнатной квартиры, не в центре, но и не на окраине, должна составлять 3,6–5,4 млн.
Виктор считает, если бы условно вся недвижимость приобреталась без ипотечного плеча, то, действительно, в течение 4–5 лет мы пришли бы к этой цифре.
3) Вопрос правомочия, то есть право собственности
Право собственности предполагает три правомочия: владение, пользование, распоряжение. Ключевым является пользование, излечение полезных свойств из вещи.
Максим приводит простой пример с телефоном: все три права присутствуют. А вот в случае с недвижимостью сложнее. Так, при покупке в ипотеку фактически нет правомочия распоряжения и правомочия владения — все решает банк. Получается, что формально человек считает это своей собственностью, а по факту квартира собственностью не является.
Максим рассуждает дальше. Возьмем стоимость жилья. Виктор Зубик предлагает рассмотреть такой вариант: небольшая евро 3-комнатная квартира, около 60 кв. м, по цене 18–20 млн рублей.
Итак: покупаем без использования ипотеки, за наличные как 100%-й собственник. Для чего? Для правомочия пользования, для жизни. Сколько я буду платить, если арендовать такую квартиру? Около 100–120 тыс. рублей в месяц. Получается, 1–1,5 млн в год с учетом всех накладных расходов. Считаем доходность: делим на 20, получаем 5% — реальная доходность.
Если вы правильно выбрали недвижимость, не пошли-взяли любую, то 5–6% — это потолок, считает Виктор Зубик. В среднем обычно физические лица получают 3%.
Максим считает так:
за 5% от цены есть возможность перекупить основное правомочие — по договору аренды пользования. Для альтернативной доходности инвестируем в облигации, например, того же застройщика — корпорации ПИК, с текущей доходностью 15%. Имеем 3 млн руб. доход. Заплатим НДФЛ и т.д., то есть чуть меньше. И прибавим сумму налогового вычета — 52 тыс. рублей. Получаем альтернативные издержки, условно 3 млн. — купоны. Из них 1 млн я перепродаю (плата за аренду), а 2 млн разницы и составят издержки, которые владелец недвижимости платит за правомочие распоряжения и за правомочие владения. Делим на 12 = около 200 тыс. в месяц — за то, чтобы сказать: это мои четыре бетонные стены.
Максим Петров советует прочитать книгу «Замечательные богатства частных лиц в России», аж 1885 года издания, автор Карнович Е.П. о том, каким образом формировались богатства на Руси. Всегда в России богатством считалась земля. Это некий российский ген, чтобы чувствовать себя спокойно.
Цифры по недвижимости, в которой жил Максим — квартира на ул. Удальцова, стоимостью 100 млн рублей, а снимал за 135 тыс., или по дому, который стоит 350 млн, аренда 360 тыс. руб. в месяц — будут еще красноречивее.
Где ты раньше был
Есть очень важный момент, о котором часто говорит Виктор Зубик, основатель компании Smarent в своих интервью и эфирах на Youtube-канале. Все логично. Но стоимость квартиры в 2020 г. была 10 млн, а сейчас она же стоит 20 млн руб. Многие сетуют, что вложили эти деньги в фондовый рынок — в итоге остались и без квартиры, и без денег, и жена мозг пилит.
Виктор Зубик считает так: логика максимально правильная при одном условии — что у нас нет инфляции и недвижимость не растет вообще как актив. И приобретается только за кеш. Имея, к примеру, накопленный капитал в 20 млн руб., Виктор не рискнул бы сформировать портфель облигаций — ПИК, Самолет и других — против квартиры для своей семьи. Да, недвижимость растет не всегда. Например, в октябре 2023 имеем высокую ипотеку и цены пойдут вниз — это нужно понимать. Но правильно выбранная квартира, которая сейчас стоит 20 млн руб., в каком-то периоде будет стоить 30 млн, если рассматривать недвижимость как инвестиционный инструмент.
Что посеешь, то и пожнешь
Максим Петров рассуждает дальше. Доходность в недвижимости формируется за счет двух составляющих:
- рентная доходность
- капитализация
А что говорит такой профи, как Уоррен Баффет? Все активы, все инвестиции можно разделить на три основных блока:
1. Инструменты денежного рынка — они считаются условно надежными, есть срок возврата инвестиций, заранее оговоренный процент. Это банковские депозиты, облигации, государственные облигации. Но в долгосрочном периоде их доходность ниже из-за реальной инфляции. Так что портфель не должен быть сформирован из них на 100%. Использовать инструменты денежного рынка для инвестиций для транзита капитала из настоящего в будущее не подходит: «инфляция будет атаковать этот капитал и отгрызать от него кусочки». Чем дольше, тем больше.
2. «Луковицы тюльпанов»: идентифицировать такие инструменты от другого класса активов достаточно просто — как вы получаете прибыль и уменьшится ли доля владения.
Пример: купили доллар по 50 — он стал стоить 100. Я заработал — фантастика. Но, чтобы зафиксировать прибыль, нужно какую-то часть долларов продать. То есть у инвестора будет уже не 100 долларов: если зафиксировать прибыль, их количество уменьшается.
Касательно недвижимости: помним, что есть рентная доходность и изменение цены. Когда говорят, что недвижимость надо покупать с рентной доходностью 3–5% — это вообще ни о чем: за 5 лет 50% этого потока уйдет на ее на обслуживание и содержание.
Виктор Зубик приводит факты на основе практики. У компании Smarent в управлении более 250 квартир. И в среднем цифры такие: в районе 100–150 тыс. руб. за 3–4 года.
Максим Петров акцентирует: когда рентная доходность составляет 3%, в лучшем случае 5%, а основной доход человек получает, по сути, спекулятивный, то нужно понимать следующее. По Баффету, ваша прибыль формируется на дисбалансе спроса и предложения. Это значит, что когда есть очень высокий спрос и много желающих купить, то цена постоянно растет, никто не хочет продавать, предложения нет. А когда наоборот? То есть ты не контролируешь ситуацию. Абсолютно. Именно поэтому Баффет рекомендует воздерживаться от подобных «луковиц тюльпанов» в инвестиционных портфелях.
По рынку недвижимости ситуация в моменте такова. Дешевая субсидированная ипотека привела к выросшему спросу, все хотят купить, никто не хочет продавать. Соответственно, зона риска. Максим полагает, что в ближайшие 3–5 лет реальный располагаемый доход населения будет падать. Они перестали расти уже с 2014 г., подчеркивает эксперт.
На Уолл-стрит есть такая поговорка: рынок может быть иррационален дольше, чем вы кредитоспособны.
У недвижимости есть свои «недостатки» — нет такой возможности, когда вдруг спрос упал, ты берешь эту недвижимость и куда-то переводишь. Она стоит на локальном рынке. Еще один — вопрос ликвидности: объект нужно продавать целиком. Если нужны средства, то часть портфеля ценных бумаг можно продать. И скорости: нажал кнопочку, продал на фондовом рынке — деньги у тебя появились.
Правда, недвижимость — это стабилизирующая история. Обычно недвижимость падает вслед за фондовым рынком с лагом до 6 месяцев. Это история управления портфелем, ребалансировки.
Так против каких инвестиций Максим Петров?
Итак, Максим Петров против жилой недвижимости в портфеле. Почему:
- цена завышена
- считает нецелесообразным за два правомочия (владения и распоряжения) переплачивать в 2–3 раза. Есть достойные альтернативы: в простом варианте — это могут быть облигации, в более сложном — акции
- ограниченная ликвидность
- дисбаланс спроса и предложения.
«Будьте в стороне от толпы, — настаивает Максим Петров. — Толпа принимает иррациональные решения».
Толпа бежит за льготной ипотекой. Остановитесь и понаблюдайте, чем все это закончится. Максим акцентирует — эта толпа будет потом биться в узкое горлышко, когда не будет денег на обслуживание кредита.
Виктор Зубик не соглашается: если бы люди набрали ипотеку по 9–10%, тогда это верно на 100%. Но аналитика показывает — средняя ставка за 2022 была в районе 3–3,75%, за 2023 — 5,9–6,12%. Средний кредит по России — в районе 4–5 млн руб., по Москве — 7 млн руб. То есть платежи 28–47 тыс. рублей. Ситуации, что у людей нет денег оплатить ипотеку, вообще не предвидится.
«Время нас рассудит», — философски замечает Максим Петров.
ЦБ прав
То, что сегодня делает руководство ЦБ по ужесточению ипотеки, — за это низкий поклон. Виктор Зубик перечисляет:
- ключевую ставку повысили — непрофессиональные инвесторы не будут бездумно покупать квартиры
- льготную ипотеку сделали одну в руки — безграмотные люди не будут брать 2–3 квартиры в надежде поспекулировать
- не будут брать первоначальный взнос в кредит, чтобы использовать для покупки квартиры.
Политика ЦБ максимально правильная, хотя таких «спекулянтов» на рынке всего 5–6%. Рынок недвижимости не может так активно расти, его нужно немножко сдержать, чтобы урезонить тех, кто вкладывается по принципу: завтра будет дороже.
А что будет? Коррекция цен на рынке недвижимости. Правда, для тех, кто успел купить в 2019 – начале 2022, все равно будет рост капитала.
А как выбирать ценные бумаги?
И на рынке ценных бумаг ключевым фактором является рентная доходность. Эксперт делится опытом:
- искать компании, у которых стабильные денежные потоки
- и те, у которых есть маржа, они зарабатывают для меня как акционера
Например, у Сбербанка Net Margin составляет 43%, то есть с валовой выручки, которую получает банк с каждых 100 руб., чистая прибыль составляет 43 руб. Это защищенная инвестиция. Предположим, что сейчас Сбербанк решит распродать все активы, погасит все обязательства. И в таком случае у акционеров остается достаточно много денег, то есть они защищены от банкротства компании. У банка высокая маржинальность и регулярный рост выплаты дивидендов.
Инвестировать в недвижимость или купить акции? Максим Петров выбирает акции.
Разница между инвесторами и спекулянтами
Максим анализирует будущую стоимость компании на основе того, что творится с выручкой за последние 5 лет, какая закредитованность, какие выплачиваются дивиденды, какой размер чистой прибыли. Оценивает денежные потоки, которые получит следующие 10 лет. Исходя из совокупности факторов, делает выбор: купить или нет.
Максим ссылается на принцип Баффета: важно покупать не дешевую компанию, можно покупать дорого и дорогую: например, VISA, MasterCard — по мультипликаторам дорогие, но у них растущий бизнес.
Если рассчитывать заработать на росте цены, это спекулятивный доход. За 100 лет каждый доллар, который был вложен в S&P 500, превратился бы в $110. Среднегодовая доходность — 10%. А если бы инвестор регулярно реинвестировал дивиденды, то совокупный капитал составил бы $13.000. В первом случае это спекулятивный доход, но когда получаешь дивиденды, то капитал вырастает в 1.300 — и в этом разница между инвесторами и спекулянтами.
Сказка — ложь или урок?
Правда, мы не живем 100 лет. К тому же наши инвесторы выросли на русских сказках: дед поймал золотую рыбку, она сразу построит дом и принесет все блага, включая жену-красавицу. Поэтому, купив акции, инвестор, безусловно, нацелен разбогатеть. Но, к сожалению, это так не работает. Все звучит логично, но за последний период ситуация показывает, что это огромная нервотрепка и все идет не так: все пошло вниз, а люди потеряли деньги. Инвесторы вернулись в точку ноль, на уровень 2014.
Виктор Зубик акцентирует, что фондовый рынок нестабилен. Инвестор должен постоянно «быть в рынке»: изучать, мониторить, читать отчеты компаний. По факту, осваивая новую профессию. Есть плюсы: взял-продал акции, получил ликвидность. Но есть и минусы: например, геополитика крайне негативно влияет на фондовый рынок. Получается, смотришь на портфель: было 150 млн рублей, потом «оп», и у тебя 50 млн — спасибо, что инвестировали в наши компании. А кто играл с плечом, ситуация еще хуже.
В недвижимости по-другому: покупая недвижимость с плечом 80-20, — примерно 20% взнос, 80% ипотечное плечо — шансов, что недвижка упадет на 50% очень мало. Если же такое случится, например с квартирами, которые набрали в нулевую ипотеку, банки говорят: даже если стоимость актива будет меньше, чем стоимость залога, мы ничего делать не будем.
Развенчиваем мифы
Максим Петров уверяет: примеры, когда недвижимость резко падала, есть. Так, в Америке — в 2007–2008 наступали маржин-колы.
Эксперт считает, что маржин-кол на российском рынке недвижимости уже произошел. То, что ЦБ ограничил выдачу льготной ипотеки — по сути, это основная причина для маржин-кола: при льготной ипотеке делают завышение цены недвижимости, по которой она встает на балансы банков. Балансы банков «плывут». Люди берут ипотеку в расчете, что платежи по аренде перекроют платежи по ипотеке. А располагаемые доходы могут схлопнуться, и тогда люди не смогут обслуживать ипотеку. Хорошо, когда есть другие источники доходов, чтобы обслуживать долги. Но так не у всех.
Максим приводит пример маржин-кола на российском рынке: у многих была валютная ипотека. Платеж был, например 75.000 руб, а когда курс доллара в 2014 году скаканул, пришлось платить уже 130.000 руб. А таких денег нет. В итоге продавали недвижимость. Кто-то смог компенсировать потери, вложив в другие рынки. Кто-то не вырулил.
Не надо крайностей. Живите в Среднестане
Есть замечательная книга Насима Талеба «Черный лебедь под знаком непредсказуемости» — почитайте. Максим Петров акцентирует: он против крайних ставок, что купить — доллары или евро, золото или акции, акции или недвижимость.
Эксперт никогда не ставит между классами активов «ИЛИ». Ставьте союз «И»: и недвижимость, и акции, и облигации, и золото, и доллары, и наличные рубли. Максим метко называет это — Среднестан. «Если что-то где-то бахнет, что-то останется на месте, можно переждать. Когда весь капитал находится в недвижимости, ты в Крайнестане. Да, может, вырастет. А может, что-то пойдет не так».
Максим рекомендует еще одну книгу — «Проверенная методика достижения недостижимого». Наш мозг, а точнее, РАС — ретикулярная активирующая система, устроен таким образом, что если человек на чем-то фокусируется, то начинает замечать именно это. То, что становится важным для него. Например, покупаешь автомобиль: выбираешь, чтобы не как у всех, хочешь выделиться — бах, и как будто все вокруг накупили такие же авто.
Если человек занимается недвижимостью, то из всего инфополя будет выдергивать те вещи, которые будут подтверждать его сформировавшиеся мнение, считает эксперт.
Библиотека от Максима была бы неполна без книги для тех, кто в принципе хочет заниматься инвестициями — Роберт Шиллер «Иррациональный оптимизм».
Две ситуации поведения:
- Инвестор хотел купить недвижимость на 20 млн. Но посмотрел Петрова, и не купил. Полгода проходит — ах ты, негодяй: обещал, что все упадет и так логически обосновал. А цена-то не упала.
- Инвестор вложил 20 млн и смотрит объявления на ЦИАН (хотя то, что есть в публичном доступе отнюдь не равно цене реальной сделки), где цена предложения выросла. То, что стоило 20 млн, сейчас за 25 млн продается. Какой молодец, заработал. Реальная цена будет значительно отличаться — позвоните ради интереса любому риелтору.
Или сделайте оценку в Smarent всего за 99 руб. А еще эксперты компании помогут выбрать правильный объект для инвестиций, удачный период для сделки, проконсультируют.
Ошибка выжившего VS Молодо-зелено
Рынок недвижимости, как и фондовый рынок России, относительно молоды. Начиная с 2000-х, наши людей сформировали позитивное подтверждение: «покупай недвижку, она вырастет». Кризисы побоку, хотя недвижимость снижалась в 2008, 2014, 2020 (ковид).
Есть такое понятие — ошибка выжившего. Относительно рынка недвижимости: у нас не было опыта серьезного очищения дисбаланса спроса и предложения. На цену недвижимости влиял дисбаланс, связанный с ограничением предложения. Чтобы недвижимость в следующие 10 лет выросла от текущих значений, нужно учитывать условия глобальной неопределенности, в которых мы живем сейчас. Российская экономика, по сути, сырьевая. Доля России в мировой экономике 2,5–3%.
Позиция Максима такова — не концентрировать свой капитал в одном классе активов.
Вот лишь несколько обоснований:
1. Если рассчитывать на то, что при глобальной рецессии глобально высокая инфляция ударит по мировому производству, то сырье, которое производится в России, может быть, в таких объемах не понадобится. Цены на сырьевые товары упадут как следствие глобальной проблемы в глобальной экономике. А у нас с располагаемыми доходами населения будет беда.
2. Сокращение населения. Тренд на сокращение рождаемости возник еще в 90-х вследствие проблемной ситуации в экономике. Сейчас много людей эмигрировало, причем тех, кто создает value —прибавочную стоимость. Возникает вопрос, кто будет во всей этой недвижимости жить. Прослойка людей «в самом расцвете сил» очень маленькая. Спрос будет снижаться, считает Максим Петров.
Вывод: не находиться в парадигме «ИЛИ-ИЛИ». Переходить в Среднестан, в парадигму «И-И». Диверсифицировать все и вся. Золото — значит, и физическое, и бумажное. Валюта — значит, и доллары, и рубли, и юани. Облигации — российские и западные облигации, привязанные к инфляции и с фиксированным доходом. А что недвижимость? Пусть будет. Но в диверсифицированном портфеле.
Виктор Зубик считает важным — если мы готовимся к возможному кризису, нет задачи «заспекулировать» эту квартиру через 3 года, то лучше решать жилищный вопрос. Пока есть «дешевые» деньги, ведь льготные программы могут сильно сократить. Разумно — накопить первоначальный взнос на новостройку, взять ипотеку до 12 млн и платить 60–80 тыс. рублей за ипотеку, а не за аренду от 80 до 100 тыс. рублей. Позиция, когда человек имея 3–6 млн рублей купит облигации российских застройщиков и с этих условных дивидендов будет платить за аренду, кажется Виктору менее комфортной.
Что думает Максим? Всегда нужно считать. Оба эксперта приводят конкретные примеры по стоимости аренды сейчас и в 2020, на квартиры и загородные дома — все в рамках рассуждений о доходности аренды. Оставим эти примеры в рамках видео.
Тебе это точно надо? Посчитай по формуле
Зато приведем формулу рентной доходности — Price-to-Rent, которую рекомендует использовать Максим Петров при покупке недвижимости. Этот показатель часто применяют в Дубае, дополняет Виктор Зубик.
Максим рассказывает:
Я делю стоимость недвижимости на годовую ставку аренды сопоставимой недвижимости. Нужно учитывать, что это не просто цена, которую ты заплатил. Сюда входят издержки на ремонт, меблировку и прочее, то есть общий размер вложений, сколько я буду «вытаскивать» в год из нее в качестве арендных платежей с учетом чистыми, то есть с учетом подоходного налога.
Говоря просто: если этот показатель составляет 10, то есть количество денег, которое я вложил в недвижимость и количество денег, которое она мне приносит в год, окупается за 10 лет — это хорошо.
На фондовом рынке это показатель P/E — коэффициент «цена-прибыль» — показывает соотношение стоимости ценной бумаги к доходу, который принесла за год.
Таким образом, когда рентная доходность = 10%, это дешево, можно купить.
Если этот показатель составляет от 10 до 15, то надо анализировать в зависимости, что это за регион, какая недвижимость, готов ли сам человек в этой недвижимости жить. Можно задать себе вопрос: будут ли у меня дети, сколько детей. Согласен ли 15 лет прожить в этой недвижимости с учетом того, что будешь проводить ремонты. Или очень нравится и подходит локация. Ок, бери.
Если этот показатель больше 15 (по Москве показатель P/E составляет 26–35), встает вопрос — зачем это делать? Так, рентная доходность 4% дает срок окупаемости 25 лет, 3% — 33 года, а 1% — больше 100 лет.
Как работать на фондовом рынке проще
Существует устойчивый миф, что работать с акциями — значит, надо постоянно анализировать, читать отчетность, сопоставлять и т.д. Сложно.
Есть другой вариант — купить индексный фонд. Например, на индекс Мосбиржи, S&P 500 — зависит от того, какую диверсификацию проводишь. Тогда не надо ничего анализировать. Историческая дивидендная доходность российского рынка составляет 9,8% — показатель P/E в районе 8.
Что выберет разумный инвестор, по мнению Максима Петрова?
В целом, если взять всю рыночную цену акций, входящих в индекс, и разделить на всю чистую прибыль, которую генерируют компании, входящие в индекс S&P 500, то срок окупаемости составит 8 лет.
У московской недвижимости — 24 года. Если получается купить недвижимость за 6 млн и сдать ее за 600 тыс. рублей — это хороший инвестиционный кейс, ты получаешь срок окупаемости 10. Вопрос в том, что это очень большая работа: найти достойный объект, арендатора, иметь готовность, что твою инфраструктуру будут использовать.
Чтобы начать работать на фондовом рынке, достаточно попробовать купить индексный фонд с низкими издержками на управление. А когда начинаешь разбираться в рынке, открывается много возможностей.
Максим Петров приводит в пример акции Сургутнефтегаза (Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!):
Сейчас все сетуют, что доллар вырос. А у Сургутнефтегаза чистая денежная позиция в валюте в три раза больше, чем цена компании. За 1 млн рублей инвестор получит доступ к компании, у которой есть бизнес: помещения, нефтяные вышки, нефтеперерабатывающие заводы, экспортные контракты на поставку нефти и нефтепродуктов. Это реально работающий бизнес. Да, есть нюанс: на расчетном счете кешем лежит 3 млн долларов (в рублях). При переоценке доллара, «валютная кубышка» меняется: растет. И тебе заплатят дивиденды. А вдруг доллар упадет? Получишь убыток? Это будет при единственном условии, считает Максим Петров, если цена на нефть будет высокая, в районе $150–200 за баррель. Сургутнефтегаз — это нефтяная компания, потеряет за счет валютной переоценки, но будет продавать добываемую нефть дороже. Можно заработать очень хорошие деньги. Если нет, то получаешь доходность 14–15% только дивидендами, просто в более слабой валюте. А чтобы стать акционером компании, нужно всего 5000 руб., а не 5 млн.
Максим акцентирует: разумный подход — соотносить прибыль, которую можно получить, и риск, который несет инвестор.
Хочется «быстро, дешево, качественно»
Максим Петров считает так. Если нужно улучшать жилищные условия, если молодая семья может позволить купить недвижимость, наверное, да. Недвижимость как инвестиционный инструмент, жилая недвижимость в России со всеми ограничениями — скорее, нет.
Причина — не получится у недвижимости «стерилизовать» инфляционную составляющую. Скорее всего, застройщики будут уменьшать свою маржу, нежели индексировать цены за квадратные метры на уровень инфляции. В ответ на рост инфляции ЦБ будет повышать процентные ставки. По цепочке: это повышение ставки по ипотеке, большее сжатие спроса на вторичке.
Можно переключить фокус внимания на другие инструменты, например, облигации тех же самых застройщиков, считает наш эксперт. А не страшно ли их покупать — любые риски на рынке недвижимости отразятся и на облигациях застройщиков?
«Быстро, дешево, качественно» — не бывает одновременно, уверен Максим. Если хочешь быстро и качественно, будет дорого. Если качественно и дешево, то это будет длинно по времени. Если хочешь быстро и дешево, скорее всего, будет некачественно.
Так и в облигациях. Есть такое понятие «доходно-надежно-ликвидно». Если высокая доходность на коротком промежутке времени, скорее, это будет какой-то трэш-инструмент. Например, высокодоходные облигации микрофинансовых организаций. А доходно и надежно — 30-летние облигации федерального займа (ОФЗ).
Говоря о застройщиках, Максим Петров считает, что вследствие ажиотажного спроса на рынке жилья в следующие 3 года проблем обслуживать свои облигации у них не будет. Облигации, в отличие от кредита, более комфортны для компании-заемщика: требуется лишь своевременно выплачивать купон и спокойно пользоваться привлеченными деньгами в течение срока выпуска. «Никто не будет компостировать ему мозг, настаивая вернуть кредит раньше срока». А когда застройщик обращается в банк за инвестиционным кредитом, возникает много дополнительных условий: пусть члены совета директоров разместят депозит, открой зарплатный проект, предоставь дополнительное обеспечение. А главное, ежемесячно нужно выплачивать и тело кредита, и проценты.
Стоит выбирать облигации в разных секторах, акцентирует Максим Петров. Комбинируйте инструменты с повышенной доходностью (например, от строительных компаний) и облигации ОФЗ. Средняя доходность по портфелю будет 13%, с подобранной дюрацией и «лесенкой», чтобы каждый месяц получать выплаты.
И вместо ИЛИ. А хочется «быстро и много»
Есть в русском характере черта — получить «быстро и много»: по щучьему велению, по моему хотению. И кто-то пытается: смотрит неведомые торговые каналы, входит в сделки с плечом. Но так можно «быстро и много» потерять. У самого Максима такой негативный опыт есть.
Основная философия, которую хочется донести: люди слишком переоценивают свои силы на коротком промежутке времени и недооценивают на длительном. Почему получается такой разрыв? «Потому что я, наверное, не такой как все».
Возвращаясь к вопросу о горизонте планирования, Максим Петров предлагает ориентироваться на возраст ваших детей. Так, его пятому ребенку сейчас 8 месяцев, получается краткосрочный горизонт планирования для Максима — 15–20 лет; среднесрочный — когда дети вырастут и у них появятся дети, то есть 40–50 лет. Долгосрочно — 100 лет, когда совершеннолетними будут внуки и правнуки.
И такой подход неспроста.
Исторически богатые семьи, фамилии которых на слуху и сейчас, пронесли свой капитал через века. Например, Ротшильды и Рокфеллеры — у них есть система переноса семейного капитала в будущее. Поскольку в России каждые 20–30 лет что-то происходит, требуется управлять этими рисками за счет увеличения горизонта инвестирования. Возможно, кому-то это покажется скучным. Но Максим Петров предпочитает «находиться в Среднестане, а не Крайнестане».
Виктор Зубик согласен: для инвестора, а не спекулянта, главное — определить горизонт планирования по индивидуальной инвестстратегии. Чтобы потом рискованные и безграмотные не ныли, что инвестиции — это плохо, недвижимость — плохо, фондовый рынок — плохо.
Самая доходная инвестиция
«Вложитесь в мозги — это самая доходная инвестиция», — уверен Максим Петров, инвестор с 15-летним опытом на фондовом рынке.
Самый опасный период времени, когда человек после получения высшего образования выходит на работу и перестает развиваться. На работе интеллектуальное развитие в основном ограничивается функциональными обязанностями, превращается в некую моторику, «День сурка». Новые нейронные связи не формируются. Обычно опасный период — возраст 25–35 лет. Рутина затягивает, появляется семья, способность к обучению снижается.
Максим считает, что лично ему повезло: в 24 года, в 2005, он устроился работать в «Тройку Диалог». Регулярно проводилось как минимум четыре обучения в год. Получается, с 2005 по 2012 Максим прошел 28 различных курсов и тренингов, связанных с переговорами, коммуникацией, финансовым и техническим анализом. И, конечно, обмен опытом. Компания взяла на себя роль ментора-наставника, и это бесценно.
Случались и заблуждения, и потери.
Вот личная история Максима Петрова из Крайнестана: он «прямо адски сильно» поверил в то, что нужно инвестировать в натуральный газ в Америке. В 2011 цена газа в США упала до $100/тыс. куб м при себестоимости добычи $250 (уже здесь стоило оценить риски потенциального банкротства компаний и свои). У Газпрома по долгосрочным контрактам в Европу тогда шли отгрузки по $350–400. Максим вошел в инструмент всем своим капиталом, да еще использовал кредитное плечо 1:2. Но рынок больше иррационален, чем вы кредитоспособны. Цена в следующие полгода упала с $100 до $50 — от всего капитала у Максима осталось 10%, вдобавок он уволился из Сбербанка. Гол как сокол. Самая большая потеря в инвестициях.
Однако именно такие уроки и приводят к увеличению горизонта инвестирования. Никогда не ставить «ИЛИ», всегда «И». И диверсифицировать — по чуть-чуть. Тогда при любой нестабильности спится очень спокойно.