Тушино — это район, который сегодня выглядит совсем иначе. Здесь появились современные жилые комплексы, стильные бизнес-центры и стадион «Спартак». Лет 50 назад здесь были воздушные парады, а в 90-е выступали зарубежные артисты. Сейчас на месте аэродрома идет активное строительство и развитие территории. Это джентрификация по-московски. Почему так произошло, рассказывает Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
В этой статье:
- История аэродрома Тушино
- Джентрификация района Тушино
- Главный плюс района - экология
- ЖК ÁLIA от ASTERUS
- Активная реновация в соседних районах
- Единственный минус района
- ЖК Holland Park от ПИК
- ЖК Город на реке Тушино от СЗ «Стадион Спартак»
- ЖК Primavera от СЗ «Стадион Спартак»
- Выводы
История аэродрома Тушино
История Тушино как аэродрома началась в 1931 году, когда он был построен для авиационной школы ОСОАВИАХИМа. Позже он использовался для показательных парадов, привлекая сотни тысяч зрителей, как, например, в 1935 году. Во время войны отсюда взлетали истребители и самолеты ПВО, а также базировался знаменитый аэроклуб имени Чкалова. С конца 1980-х годов аэродром перестал быть военным объектом, открыв новую главу в своей истории.
В 1991 году Тушино стало местом проведения культового фестиваля "Masters of Rock", собравшего до полутора миллионов человек на выступления Metallica, AC/DC и Pantera.
Однако в 2003 году на фестивале «Крылья» произошел теракт, унесший жизни более 15 человек, что стало поворотным моментом.
Последний взлет самолета Ил-14 с Тушинского аэродрома состоялся в 2014 году. После этого началась новая эра развития района, ознаменованная открытием Стадиона «Арена» (ныне стадион «Спартак») и станции метро «Спартак».
На месте бывшего аэродрома началась крупнейшая джентрификация в Европе. К 2021 году мы видим результаты этой трансформации, оценивая, что построили застройщики и каковы перспективы района. Этот процесс привел к появлению новых жилых комплексов и инфраструктуры.
Джентрификация района Тушино
Простыми словами, джентрификация – это реконструкция бывших промышленных или, как в нашем случае, аэродромных территорий. На месте старых объектов появляются новые жилые комплексы, современные районы, красивые дворы-парки, а также вся необходимая инфраструктура: кофейни, фитнес-центры. В Тушино этот процесс привел к тому, что на месте бывшего аэродрома теперь проживает около 40 тысяч человек. Это показывает огромный потенциал для дальнейшего роста населения в районе.
В Тушино продолжается активное строительство, включая жилые комплексы ÁLIA от ASTERUS и премиальный Primavera.
Большая часть жилых комплексов уже построена, и в ближайшее время «Ростех» планирует запустить свои бизнес-центры и ЖК для сотрудников.
Большая часть жилых комплексов уже построена, и в ближайшее время «Ростех» планирует запустить свои бизнес-центры и ЖК для сотрудников.
Развитие Тушино стимулирует рост соседних районов, где расположились ЖК Level Стрешнево и City Bay.
Также ожидается масштабная реновация пятиэтажек, что приведет к дальнейшему преображению территории.
Район Тушино активно развивается. Запланированы к сносу старые пятиэтажки, а на их месте появятся новые здания. Ожидаются объекты от Level GROUP и ЖК от нового регионального застройщика U2.
В этом же районе MR GROUP начал строительство ЖК Cityzen. Правда, проект был временно приостановлен из-за проблем с метро во время строительства.
Главный плюс района - экология
Экология Тушино является его ключевым преимуществом, что редкость для московских проектов джентрификации. Район расположен максимально близко к Строгинской пойме, одному из крупнейших зеленых массивов Москвы.
Свежий воздух обеспечивается северным ветром, который не проходит через загрязненные районы столицы. Преобладающие западные и северо-западные потоки минимизируют промышленную пыль.
Благоустройство включает 7 гектаров прибрежной зоны вдоль набережной Москвы-реки. Проектом предусмотрены велодорожки, террасы, амфитеатры, прогулочные экотропы и смотровые площадки, что делает Тушино привлекательным для жизни.
Возможно, конкурентом по экологии для Тушино мог бы стать City Bay, который находится на противоположной стороне реки. Но City Bay находится прямо на МКАДе, у него нет ни станции метро в пешей доступности, ни собственной набережной.
ЖК Alia от ASTERUS
ЖК ÁLIA от ASTERUS является одним из главных проектов района, активно продающимся с 2019 года.
Цены на квартиры значительно выросли.
Если в 2020 году однокомнатная квартира стоила 8,5 млн ₽, то сейчас не готовая, строящаяся студия начинается от 13 млн ₽, евро-двушки – от 19,3 млн ₽, евро-трешки – от 22,3 млн ₽, а евро-четыре – от 36,2 млн ₽. И это цены не на премиальные квартиры первой очереди с видом на набережную.
Если рассматривать к покупке квартиру бизнес-класса или, на языке девелоперов, премиум-класс с видом на набережную и Москва-реку, то студия будет стоить от 14 млн ₽, евро-двушки – от 20,5 млн ₽, евро-трешки – от 33,1 млн ₽, а евро-четыре – от 42,4 млн ₽.
Несмотря на высокие цены, продажи идут успешно благодаря выгодным условиям рассрочки на квартиры в ЖК ÁLIA от ASTERUS. Сейчас первоначальный взнос составляет 50%, а далее – 1% ежеквартально.
Это делает проект привлекательным для инвесторов, особенно учитывая потенциал роста стоимости после завершения благоустройства набережной. Такие объекты успешно и выгодно сдаются в аренду.
ЖК ÁLIA удобен близостью к станции метро, находится на северо-западе, отличается хорошей экологией. Подходит не только для автолюбителей, но и идеален для многих благодаря расположению. Экология лучше, чем в некоторых других проектах.
Кстати, если Вы хотите узнать актуальную арендную ставку или рыночную стоимость своей квартиры в этом или любом другом ЖК, специалисты компании Smarent Вам в этом помогут.
Активная реновация в соседних районах
Помимо джентрификации, в Тушино активно идет программа реновации, затрагивающая Северное и Южное Тушино.
Помимо джентрификации, в Тушино активно идет программа реновации, затрагивающая Северное и Южное Тушино.
Первый этап завершён досрочно: в 2024 году 896 семей отпраздновали новоселье.
Новые дома строятся в соответствии с современными стандартами. Единственное, в них не такие продуманные европланировки, отделка попроще и нет красивых входных групп, как в продающихся жилых комплексах.
Единственный минус района
Транспортная доступность Тушино является одним из главных минусов района, несмотря на наличие метро «Спартак». Выезд на Волоколамское шоссе затруднен из-за узкого тоннеля, что приводит к пробкам.
Хотя планировалась платная дорога в сторону Крылатского, местные активисты добились ее отмены.
Это может негативно сказаться на районе, увеличивая пробки и создавая неудобства для тысяч жителей. Я считаю, что без решения этой проблемы джентрификация и реновация могут привести к перегрузке инфраструктуры.
ЖК Holland Park от ПИК
Еще один ЖК в Тушино, это Holland Park от ПИК – комфорт-класс без отделки, который идеально вписался в архитектуру района.
ПИК угадал с целевой аудиторией, предлагая квартиры для тех, кто хочет сделать ремонт самостоятельно.
Цены здесь также высоки: студии от 11,5 млн ₽, евро-двушки от 16 млн ₽, евро-трешки от 21 млн ₽. В отличие от ЖК ÁLIA от ASTERUS, здесь нет рассрочек, только кэш или ипотека.
ЖК Holland Park отлично подходит для тех, кто ищет жилье в хорошем районе с прекрасной экологией и готов к самостоятельному ремонту, но не для инвестиций.
ЖК Город на реке Тушино от СЗ «Стадион Спартак»
Для оценки рыночной стоимости квартир в Тушино можно ориентироваться на ЖК "Город на реке Тушино", который уже заселен и имеет сформированную рыночную стоимость.
Здесь евро-двушку с хорошим ремонтом и меблировкой можно найти от 25 млн ₽.
Значит, новые проекты, такие как Primavera и ÁLIA, после завершения строительства и отделки будут стоить значительно дороже. Это связано с тем, что каждая новая очередь сдается по более высокой цене, поднимая стоимость и в уже построенных домах.
ЖК Primavera от СЗ «Стадион Спартак»
На стадии котлована в 2022-2023 годах ЖК Primavera казался слишком дорогим, особенно учитывая, что его строил застройщик стадиона "Спартак", а не известные девелоперы.
Первоначально с точки зрения инвестирования он был неинтересен, так как на рынке были более доступные объекты сопоставимого уровня, такие как ÁLIA и Holland Park.
Однако сейчас Primavera предлагает уникальные лоты, отличную экологию, панорамные виды, удобные планировки, качественную отделку и входные группы.
Несмотря на высокие цены, это качественный проект. Стоимость евро-двушки начинается от 25 млн ₽, евро-трешки – от 37,4 млн ₽, а евро-четыре – от 43,8 млн ₽.
Primavera предлагает высококачественное жилье, но его стоимость остается высокой. Например, евро-четыре, которая по факту является евро-трешкой, может стоить около 50 млн ₽.
Существенным минусом ЖК Primavera является отсутствие платной трассы, что затрудняет выезд. Ранее на этом участке возникали сложности при движении в сторону МКАД. Однако станция метро «Спартак» является важным транспортным узлом, и в целом выезд на МКАД возможен. Район активно развивается, и серьёзных проблем с движением не наблюдается. Основные затруднения возникают у тех, кто проживает за МКАД в направлении Пятницкого шоссе.
Существенным минусом ЖК Primavera является отсутствие платной трассы, что затрудняет выезд. Ранее на этом участке возникали сложности при движении в сторону МКАД. Однако станция метро «Спартак» является важным транспортным узлом, и в целом выезд на МКАД возможен. Район активно развивается, и серьёзных проблем с движением не наблюдается. Основные затруднения возникают у тех, кто проживает за МКАД в направлении Пятницкого шоссе.
Скорее всего, когда завершат строительство набережной, а часть проекта ÁLIA будет достроена, снизится уровень шума, что может сделать Primavera одним из лучших проектов для долгосрочной инвестиции.
Primavera выделяется на фоне других проектов. И, возможно, конкуренцию ему может составить ЖК Остров от Донстроя, хотя мне лично не так импонирует последний проект.
Несмотря на огромное количество преимуществ, у проекта есть и слабые стороны, в том числе сложности с организацией приточной вентиляции на верхних этажах. После окончания строительства станет ясно, как застройщик решит эти проблемы. Вероятно, после сдачи объекта и завершения благоустройства набережной, проект Primavera станет одним из самых престижных в Москве.
Выводы
Тушино – это пример успешной джентрификации, яркий пример того, как заброшенная территория может быть преобразована в современный и комфортный район. Город получает качественную среду, но это уже не про авиацию, а про капитал, комфорт и градостроительный маркетинг. Процесс джентрификации, хоть и вызывает споры, привел к созданию нового города внутри Москвы с развитой инфраструктурой, хорошей экологией и новыми жилыми комплексами. Несмотря на некоторые проблемы, такие как транспортная доступность, Тушино имеет большой потенциал для дальнейшего развития и станет одним из самых привлекательных районов для жизни в Москве, особенно для молодой аудитории, ценящей комфорт и экологию.