Обзор района Москва-Сити — почему все бегут из этого района?

В 2025 году все больше людей задаются вопросом — неужели кто-то до сих пор хочет жить в Москва-Сити? Кажется, что мода прошла, арендная ставка снизилась почти в два раза. Многие апартаменты стоят без жильцов, и инвесторы продолжают платить за них коммунальные платежи. Ситуация становится еще сложнее, вокруг Сити девелоперы начали активно строить новые башни, кластеры и офисные центры. Это не малоэтажные комфортные жилые районы, а новый деловой кластер, который сегодня называют Большим Сити. Огромная территория постепенно превращается в отдельный город в городе.

Но что же собой представляет этот Большой Сити? Как он будет развиваться? Это попытка просто расширить привычные башни или попытка создать новую модель московской жизни, в которой жилье, работа, транспорт и культура сосуществуют в одном пространстве? Сегодня мы разберем, почему новый модный Большой Сити все же не подходит для комфортного проживания. И почему из-за алчности застройщиков здесь, скорее всего, формируется крупный пузырь на рынке недвижимости. Основатель компании Smarent Виктор Зубик подробно разберет район Большой Сити.

В этой статье:

• Как появился район Большой Сити
• ЖК по программе реновации
• Район Москва-Сити
• ЖК Остров от Донстроя
• Офисные пространства
• Офисы Мневники-3 и Мневники-4
• ЖК в районе Большой Сити – примеры хороших и плохих проектов
• Не станет ли район Большой Сити местом с типичными муравейниками?

Напоминаем, что в тексте выражается мнение автора, а вся предоставленная информация не является истиной в последней инстанции и инвестрекомендацией.

В девяностые столица искала новый символ экономики, и так появилась Москва-Сити. Проект во многом напоминал подход Лондона и Парижа, где много небоскребов, стекла и бетона, а жилья минимум. Все это создавалось для комфортной работы, но никак не для комфортного проживания. Днем здесь кипит жизнь, а вечером район пустует.

Так появилась мысль создать новый полноценный район Большого Сити. Главная ошибка старого Сити заключалась в создании района только для работы, задача Большого Сити – создание комфортного пространства.

Часто ругают промзоны, но многие забывают, что и здесь раньше была обычная промка. Никакого элитного или комфортного района тут не существовало.

Цена за квадратный метр в квартирах, например, в районе Камушки, была одной из самых низких в Москве в конце девяностых.

Большой Сити и реновация — это две важные программы, которые напрямую связаны. Если реновации здесь не будет, то никакого Большого Сити мы не увидим, потому что район останется классической смесью новостроек и огромного количества старого фонда. В районе Камушки стояли пятиэтажные кирпичные дома, хрущевки, которые многие любят, а также непопулярные двенадцатиэтажные панельные дома.

Они не включены в программу реновации, но весь этот район в ближайшее время полностью снесут. Он уже огорожен, люди здесь не живут. Разве что кто-то паркует машины, кто не готов платить по 30–40 тыс. за машиноместо, работая в Москва-Сити.

Низкоэтажная застройка в этом месте не ассоциируется с реальностью. Здесь обещают новую Москва-Сити — так называемую Москва-Сити 2. Не путать с проектом в Южном порту, и не путать с вариантом в районе Северного порта. Но Москва-Сити 2 — это именно район Камушки. А рядом появится еще и Москва-Сити Север. Там уже работают краны, идет постепенный снос, и это тоже новая большая площадь под застройку.

В ближайшие годы здесь вырастет огромное количество новых зданий. Здесь есть дома по реновации, которые районе Большого Сити совершенно не похожи на обычные панели.

Посмотрим один из самых интересных проектов реновации, который сейчас строится в Большом Сити. Ни один риэлтор или блогер о нем не рассказывал, потому что это строит город, а город комиссию никому не платит. Именно по этой причине люди обращаются в Smarent, где собирают максимум полезной информации, которую риэлторы, работающие за комиссию от застройщика, предпочитают не озвучивать.

ЖК Шелепиха — это тоже дом по реновации, точнее дом, который строит город.

На канале Smarent уже обсуждали проект ЖК Шелепиха в одном из эфиров. Квартиры здесь значительно дешевле, чем у девелоперов. Если смотреть внимательнее, то можно обратить внимание на фасады и на расположение. Проект хороший и даже немного недооценен рынком.

Скорее всего, город не так эффективно умеет продавать такие объекты. Часто люди больше доверяют девелоперу с модной рекламой, чем застройщику от города.

Если рассматривать район Большого Сити, особенно если вы хотите купить инвестиционную квартиру, то иногда правильнее обратить внимание на фонд реновации и объекты, которые не так популярны.

Да, вокруг грязно, неуютно, парковаться негде. Но, возможно, именно в этом и скрыт потенциал.

Если копнуть еще глубже, есть проект Мой Адрес на Береговом. Береговой строит Главстрой, тоже дом по реновации.

Smarent уже снимал выпуск и показывал, как один из подписчиков купил там квартиру на торгах и сегодня живет в отличном районе Большого Сити.

Реновация — это третья и одна из самых важных сил в районе Большого Сити. И, возможно, именно она способна спасти комфорт, которого здесь пока заметно не хватает.

Большой Сити — это не просто один район. Это семь кластеров, которые должны быть связаны между собой набережными, дорогами, транспортом и инфраструктурой. Задача города — объединить все семь кластеров в единую систему.

При этом каждый кластер развивается по-своему. Где-то преобладает офисная недвижимость, где-то больше жилья, где-то идет редевелопмент со сносом старых заводов, а где-то реализуются проекты реновации.

Теперь нужно детальнее разобрать, какие существуют семь основных кластеров, как они развиваются и какие проекты в них представлены. Первый кластер — это Москва-Сити, основное ядро Большого Сити. Здесь 60 га небоскребов и больше половины всех офисов Большого Сити.

Это место, где решаются финансовые вопросы, но вопрос комфорта до сих пор не решен. Но многие девелоперы продолжают верить в Сити. Например, MR недавно стартовал с проектом One Tower. Компания несколько раз повышала цены, и желающих купить однушку за 50 млн руб. на старте было более чем достаточно.

Второй кластер — Пресня. Это старая Москва рядом с башнями, но она полностью противоположна по атмосфере.

Башни видны на горизонте, но ритм жизни здесь другой — исторические улицы, сталинские дома, камерные проекты. Здесь можно купить комфортную и просторную квартиру для семьи.

Ходынка — это один из самых сбалансированных районов Москвы. Здесь есть жилье, офисы, крупнейший торговый центр Европы и большие парки. Район уже воспринимается как самостоятельный центр, и потенциал у него огромный.

Звенигородский кластер — самая противоречивая часть Большого Сити. Промзоны, склады, старые цеха, но при этом рядом метро, МЦК и уже видны строительные краны. Пока выглядит стремно, но потенциал огромный.

Жилой комплекс Joyce, который здесь строит MR, сейчас продает метры по 500–700 тыс. руб. и позиционируется как премиум. Хотя базовые высоты потолков не соответствуют премиум-классу, и вокруг до сих пор сплошная промка.

Кутузовский кластер — это логичное продолжение делового ядра. Визуально это видно по доминирующим офисам. Здесь строятся офисы нового поколения, рядом располагается жилье бизнес-класса. Выглядит дорого, но работает эффективнее, чем центр.

Шестой кластер — Октябрьское Поле. Это наиболее семейная часть Большого Сити. Здесь появятся новые станции метро.

Это самый зеленый и спокойный кластер. Преимущество района в комфорте и экологии. Сейчас это скорее окраина Большого Сити, но в перспективе — новый западный пригород для среднего класса.

Самый интересный с инвестиционной точки зрения район Большого Сити на текущий момент — Фили-Мневники. Здесь пока практически ничего нет, но заходят разные девелоперы.

Фили-Мневники — самое перспективное направление Большого Сити. Здесь строится Национальный космический центр, жилой проект Остров, офисные кварталы Стоуна и корпуса реновации. Это территория, где формируется новая модель городской жизни.

И если искать инвестиции, то искать их нужно именно здесь, хотя и там есть свои нюансы. В недвижимости самое важное — это локация, Мневниковская пойма обладает огромным потенциалом. Здесь появляются жилые комплексы, спортивные центры и деловые пространства.

Уже построены новые мосты, работают две станции метро — Терехово и Мневники. Это новая ветвь Москва-Сити, напрямую связанная с центром. Мневники — это не просто продолжение Сити, а новая концепция, где можно жить, работать и отдыхать в одном месте.

Если Москва Сити это про офисы и деловую жизнь, то ЖК Остров от Донстроя в нижних Мневниках работает совсем по другой логике. Это чистое жилье, причем одного из самых высоких стандартов, которые на данный момент строятся в городе.

Нужно признать, что проект действительно входит в число лучших, что есть в Москве сегодня. Однако, как это часто бывает, высокий спрос и большое число состоятельных покупателей приводят к высокой стоимости.

Сейчас застройщик продает новые очереди примерно по 700–750 тысяч за метр. Но застройщик активно использует скидки, отсрочки, рассрочки, а своя внутренняя программа лояльности у Донстроя вообще заслуживает отдельного разговора.

Но у проекта есть спорные моменты. Его позиционируют как одну из самых экологичных локаций, хотя рядом проходит многополосное шоссе.

Плотность застройки тоже вызывает вопросы. Нет небоскребов, но чтобы получить по-настоящему видовую квартиру с бюджетом до ста миллионов, увы, рассчитывать особо не на что. Сейчас корпуса вводятся, люди делают ремонты, но инфраструктура отсутствует, а офисы появятся только тогда, когда их достроит Стоун.

Здесь есть дома бизнес-класса, премиум-уровня и даже элитные корпуса с дорогими пентхаусами. На вторичке в будущем будут востребованы именно дорогие, крупные и по-настоящему качественные объекты.

Но инвесторы в это не верят. Масса людей заходила сюда на ранних этапах, покупая по 350–400 тысяч за метр, когда вокруг были поля.

Сейчас они пытаются делать ремонт, продавать или сдавать эти квартиры, но ничего не получается. Покупались маленькие метражи, делались дешевые ремонты, выбирались корпуса с видом на дорогу. Меблировка и вид из окна не менее важны, чем качество дома и локация. Сделать качественную меблировку помогут специалисты компании Smarent, которые располагают информацией об актуальных требованиях от квартиросъемщиков и покупателей. А в данном случае самые видовые и качественные квартиры ушли покупателям для личного проживания, а не инвесторам.

Архитектура сделана качественно, фасады выглядят достойно, благоустройство на уровне. В Москве не так много проектов, которые так аккуратно выполнены визуально. Да, можно найти отдельные моменты для критики, но скорее точечно.

Но главная проблема, как и в любом проекте Большого Сити, — вторичка. Каждая новая очередь оказывается красивее, дороже и ближе к воде. А первые корпуса постепенно уступают позиции. На ЦИАНе от застройщика, по данным площадки, в продаже примерно 425 квартир, по уступкам — 364. Это огромный массив предложений.

Есть компактные квартиры, которые пытаются продать инвесторы. Площадь 43 квадрата, цена 16 миллионов. На стартах в 2021 году студии продавали примерно по 13 миллионов, а однушки по 16–20.

Сейчас студии висят по 16–17 миллионов, и владельцы готовы торговаться. Люди покупали студии ради ипотеки или субсидии, затем делали бюджетный ремонт, а теперь не понимают, что с ними делать. А дальше идут однушки. 32 квадрата — 20 миллионов, 38 метров — 22, полноценная однушка за 23. Рост минимальный. Если бы эти люди просто положили деньги на депозит, они бы заработали больше, учитывая, что все это время платили ипотеку.

Другой сценарий. Если квартира покупалась для себя на долгий срок, по льготной ипотеке, с качественным ремонтом, чтобы жить или сдавать надолго — тогда это правильная стратегия.

Если бы нужно было купить квартиру в Острове, лучше идти к застройщику, а не на вторичку. Там есть из чего выбрать, есть рассрочка, есть хорошие планировки и свежие дома с красивыми фасадами.

Не все новостройки одинаково подходят под инвестиционные задачи. Если вы из региона, продаете свою недвижимость или реинвестируете из другого проекта и хотите купить жилье для себя — берите на вторичке, торгуйтесь и получайте хороший долгосрочный актив. Если цель заработать, путь ведет к офисам Стоуна.

Основная проблема района в текущий момент — восприятие исключительно как жилой территории. Большинство девелоперов не учитывает будущую деловую и бизнес-составляющую. Единственный девелопер, который ведет на данной территории строительство не жилья, а коммерческой недвижимости — компания «Стоун». Реализуются проекты «Мневники 1» и «Мневники 2».

Решение выглядит логичным, учитывая окружение дорогими жилыми комплексами. Стоимость части квартир превышает 155 млн руб. за объект. Следовательно, многочисленные будущие резиденты захотят приобрести офисы рядом с местом проживания. Локация характеризуется хорошей транспортной доступностью, включая пешую доступность до станции метро «Терехово».

Важно понимать, что жилье в «Острове» недоступно для обычных покупателей. Решение девелопера «Стоун» построить офисы при десятках тысяч квадратных метров жилья выглядит стратегически верным. Проект «Мневники 1» был распродан на 90% за 3 месяца, несмотря на получение разрешения на строительство лишь недавно. По второй очереди, «Мневники 2», распродано 50% площадей до получения РНС.

Наиболее востребованными оказались малые площади, в продаже остались блоки среднего и крупного формата. На рынке коммерческой недвижимости наблюдается дефицит предложения. Строится минимальное количество новых офисов. Готовые объекты заняты, доля вакантных площадей составляет менее 5%.

Премиальный жилой комплекс, расположенный у дороги, может вызывать нарекания из-за шума. Однако для бизнес-центра такое расположение является максимально правильным. Обеспечена близость к метро, удобный заезд на паркинг и хорошие видовые характеристики.

Проекты «Мневники 1» и «Мневники 2» можно рассматривать как удачные для инвестиций. Стартовые ценовые показатели составляли 500 тыс. за м², текущие достигли 700 тыс. Прогнозируется, что стоимость квадратного метра в офисах достигнет 1 млн руб. С учетом планов по развитию локации прогнозируемый рост стоимости к 2028-2030 году составит минимум 50%. Средние арендные ставки ожидаются на уровне не ниже 65-80 тыс. руб. за м² в год, с потенциалом роста до 100 тыс. руб. Несмотря на мнение о рисках инвестиций в офисы и работу по ДДУ, проект предлагает выгодные условия рассрочки. Альтернативных проектов офисной недвижимости в данной локации практически нет.

Для правильной инвестиционной покупки в Нижних Мневниках рекомендуется рассматривать старты продаж на этапе до получения разрешения на строительство. В скором времени ожидается старт проектов «Мневники 3» и «Мневники 4».

Проекты «Мневники 3» и «Мневники 4» условно перешагнули через реку. С одной стороны расположены Нижние Мневники и жилой комплекс «Остров», а с другой стороны, где сейчас находятся, — тихо и комфортно.

Именно с этой стороны в ближайшее время ожидается новый старт продаж проектов «Мневники 3» и «Мневники 4». Старт продаж по проекту «Мневники 4» будет, скорее всего, закрытым и индивидуальным. Планируется найти одного инвестора для покупки отдельного здания. А проект «Мневники 3» будут продавать по отдельным лотам от 70 до 100 м².

Предварительная стоимость лотов составит около 40-50 млн руб. Конечно, локация «Мневников 3» находится чуть дальше от метро. Однако это другая территория с иным расположением. Учитывая, что целевая аудитория — это прежде всего резиденты ЖК «Остров», пешая прогулка до офисов не составит проблемы.

Этот старт продаж интересен тем, что он анонсирован до официального начала. Точной информации по ценам пока нет. Выход проекта ожидается до Нового года. Бронь, стандартно, составит около 10%. Для лота стоимостью 40-50 млн руб. это будет 4-5 млн руб., которые необходимо внести для бронирования объекта. Разрешение на строительство ожидается в течение года, ориентировочно к осени-зиме 2026 года. Тогда, вероятно, потребуется внести следующий платеж — еще 20-40% от стоимости.

Интерес к проекту обусловлен не только ценой или рассрочкой. Это уникальная локация. Застройщику «Стоун» доверяют, известно о качестве возводимых офисов. При этом предложение офисных площадей на территории будет очень ограниченным.

Не всем подходят такие чеки. Если требуется уникальный актив на первой береговой линии с красивой набережной и потенциалом роста стоимости до 1 млн руб. за м², то это «Мневники 3». Можно посмотреть предложения в «Мневниках 1» или «Мневниках 2», но там по факту ничего интересного уже не осталось. Лучше всего в офисную недвижимость заходить на старте продаж, хотя потенциал есть в разных проектах.

Упоминание Большого Сити часто ассоциируется с перспективой. Еще сильнее это слово звучит от риелторов или брокеров, которые с уверенностью говорят о большом потенциале и сильной точке роста стоимости квадратного метра. Однако количество продаж не равно прибыли. Как известно, основная часть объектов на вторичном рынке в районе Большого Сити значительно дешевле предложений застройщиков.

Ярким примером является ЖК «Сидней Сити». О рисках в недвижимости обычно не говорят, все думают, что она всегда растет. Стоимость квадратного метра выросла в первую очередь на сайтах застройщиков, а не на вторичном рынке.

В 2023 году множество инвесторов ЖК «Сидней Сити» столкнулось с интересной реальностью. Проекты, купленные по 450, 500, 550 тыс. за метр с выгодными рассрочками, не удалось продать.

Оказалось, что строящиеся проекты никому не нужны. Причина — покупка по завышенной цене, в то время как соседний ЖК «Сердце Столицы» на вторичном рынке был готов и дешевле. Второй важный момент — перспектива развития локации не равно правильно выбранный объект недвижимости. При сдаче ЖК «Сидней Сити» были отмечены серьезные проблемы: канализационные массы в ванной, проблемы с санузлом, о об выходил ролик на канале Smarent. Многие покупатели квартир в ЖК «Сидней Сити» для личного проживания хотят от них избавиться.

Выбор недвижимости даже в развивающихся локациях не всегда является выгодной инвестицией. Первый риск — купить объект дороже. Второй риск — купить объект не того качества и класса. Третий момент — развитие инфраструктуры, которое меняет видовые характеристики квартир.

С этим недавно столкнулись жители ЖК «Сердце Столицы». Этот проект считается одним из лучших и самых выгодных для инвестиций на территории Большого Сити.

Средняя стоимость квадратного метра без отделки составляет 500-600 тыс. Инвестиционной выгоды это не принесет, но дает качественный проект с инфраструктурой от застройщика. Те, кто покупал «Сердце Столицы» несколько лет назад, оказались в выигрыше.

Основная проблема для жителей «Сердца Столицы» заключалась не в выборе ЖК, а в инфраструктуре. Город решил построить шестиполосное шоссе до Карамышевской набережной. Люди, покупавшие видовые квартиры с видом на реку и набережную, надеялись гулять там с детьми.

При покупке жилого комплекса на стадии строительства необходимо смотреть на весь план развития города. В офисе продаж эту информацию не расскажут, иначе стоимость квартиры с видом должна быть ниже из-за будущей дороги.

Люди, переплатившие миллионы за вид, будут смотреть на мост и дорогу. Где-то застройщик делал дисконт, а где-то об этом не рассказывали. При покупке квартиры на этапе строительства необходимо учитывать множество факторов, чтобы не остаться у разбитого корыта.

Еще один пример плохой инвестиции — ЖК «Береговой 2» от «Главстроя». Красивые фасады и сложная архитектура не компенсируют отсутствие инфраструктуры и доступных цен. Сейчас дом готов, но люди не хотят там жить и покупать. Выбор самого дешевого проекта часто оказывается самой невыгодной инвестицией.

Покупка квартир для личного проживания — это тоже полноценная инвестиция для сохранения капитала. Ожидания, что «Главстрой» построит качественный проект, провалились. Примеров плохих инвестиций на рынке недвижимости, особенно в районе Большого Сити, много.

Выбор недвижимости — большая сложная задача. Необходимо изучать локацию, а не полагаться на обзоры или рекомендации брокеров. Продать квартиру сложно из-за высоких ипотечных ставок. При продаже можно потерять все вложенные средства, а купить другую квартиру на вторичном рынке невозможно из-за отсутствия подходящих предложений.

В Москва-Сити люди жить не хотят, выбирая расположенные вокруг территории. Именно поэтому взгляд обращен в сторону Большого Сити с планами по созданию единого кластера.

Действительно, застройщики хотят объединить жилье, офисы и инфраструктуру. Планы грандиозные, рендеры красивые. Однако итоговый результат к 2035 году неизвестен. Уверенности в готовности Большого Сити к 2030 году нет. Сейчас наблюдается дорогая ипотека, высокая стоимость строительства, повышение НДС и множество других проблем.

По факту, при оплате миллиона рублей за квадратный метр в новостройке, покупателю продают красивую картинку и обещания инфраструктуры. Будет ли она в реальности — неизвестно. Скорее всего, будет, но вопрос в том, через сколько лет.

Шансы офисной недвижимости в Большом Сити значительно выше, офисов не хватает. Однако будут ли жилые комплексы пользоваться такой популярностью, как это видят город и застройщики? Неизвестно. При выборе недвижимости лучше учитывать то, что уже есть. Необходимо смотреть на существующее положение дел. Покупается недвижимость для проживания или для сдачи. Кто будет арендатором? Кто и почему купит эту недвижимость? Возникает очень много вопросов к Большому Сити, особенно к локациям, застраиваемым на пустырях и промзонах.