Это худший район Москвы?

Кажется, район Лефортово в Москве — идеальный пример для выражения «из грязи в князи». На окраинах Москвы, куда когда-то выселяли неугодных, возникла царская резиденция. Постепенно эта территория превратилась в промышленный район и рабочий пригород столицы, который в 2025 году постепенно восстанавливает свой статус.

Виктор Зубик, основатель компании Smarent, рассказал историю района, почему же Лефортово называют одним из самых «энергетических» районов Москвы и рассмотрел новостройки, которые сейчас активно возводятся на территории.

В этой статье:

• История района Лефортово
• Крупные заводы на территории Лефортово
• ЖК Символ от застройщика Донстрой
• Первая очередь ЖК
• Цены в ЖК Символ
• Выводы по ЖК Символ
• ЖК Stone Rise
• За что поругать Донстрой?
• Развитие района Лефортово
• Сроки сдачи ЖК Stone Rise
• Цены в ЖК Stone Rise
• Есть ли инвест в офисах?
• Выводы

Название связано с градостроительной политикой столицы. В XVI–XVII веках в столицу «мигранты» приезжали из Европы, мотивы у них были во многом такими же, как и сегодня. Кто-то ехал «за длинным рублем», кто-то бежал от войн в поисках спокойной жизни. Иностранцев было много, причем нередко это были дворяне. Селились они в центре Москвы, что не нравилось православной церкви.

Царь Алексей Михайлович выбрал для иностранцев участок на востоке возле Яузы. Там образовалась Немецкая слобода. Она была «немецкой» не потому, что там жили только немцы, а потому что так называли всех иностранцев, не говоривших по-русски. Место превратилось в настоящий иностранный городок с чистыми улицами, прямыми бульварами, аллеями и парками. Это сильно отличало ее от остальной Москвы.

Здесь любил проводить время будущий царь и император Петр I. Именно тут он обрел множество друзей, в том числе швейцарца Франца Лефорта, оказавшего сильное влияние на будущего царя и на путь России.

Лефорт возглавил Великое посольство в Европу и участвовал в будущих военных походах. У него был свой Лефортовский полк, расположенный на другой стороне Яузы. Постепенно местность стали называть Лефортово.

Лефорт умер, а его полк остался одним из важнейших в России. Здесь строили казармы, новые улицы, госпиталь Бурденко. Новый современный район и близость к элитному полку не могли не привлечь внимание правителей – один за другим они строили здесь дворцы.

Затем столица переехала в Санкт-Петербург, казармы и дворцы опустели. Этим воспользовались промышленники, начали появляться заводы, район стал местом проживания промышленного класса. Одной из причин выбора именно этой территории стала роза ветров, восточная часть Москвы была пустой, а ветра с северо-запада уносили все выбросы заводов. Во второй половине XIX века на территории Лефортово находилось 22% всех московских заводов. Сегодня здесь по-прежнему есть крупная «промка» с парками, местами с неплохой экологией и набережной, но без полноценной инфраструктуры. Именно эти территории сейчас активно осваивают девелоперы.

На территории располагалось множество заводов, но особенно выделяются три ключевых предприятия. И даже сегодня, гуляя по району, можно встретить заброшенные корпуса или старые здания, судьба которых пока остается неопределенной.

Первый завод — машиностроительный Dangauer & Kaiser. Позднее его знали как завод «Компрессор». Сначала здесь производили котлы, затем компрессоры и холодильное оборудование. В советское время вокруг предприятия вырос рабочий поселок, который стали называть Дангауэровкой. Здесь архитекторы-конструктивисты экспериментировали с новыми формами и подходами. Соцгородок планировался показательным, но реализован лишь частично. Многие дома сохранились и по сей день. Этот район — станция метро «Авиамоторная».

Второй крупный завод — «Москабель». На заводе производили кабель для высоковольтных линий электропередачи. Благодаря «Москабелю» Лефортово буквально стало электрическим районом. Здесь появлялись электроподстанции, научные институты и учебные заведения.

Третий завод — «Серп и Молот». Его часто вспоминают в контексте современных проектов на бывших промышленных площадках. Основан он был еще до революции и назывался тогда заводом Гужона — в честь основателя, французского промышленника Жюля Гужона. Завод производил сталь, рельсы и другую продукцию для железных дорог, что играло ключевую роль в индустриализации дореволюционной России.

После революции предприятие национализировали и дали ему звучное советское имя — «Серп и Молот». Во времена СССР завод превратился в мощнейшее предприятие полного цикла. Завод обеспечивал заказами десятки смежных производств и рабочими местами — целые поколения москвичей. Рядом строились рабочие дома, формируя настоящие мини-города со своей инфраструктурой. Даже после перестройки завод еще долго оставался одним из крупнейших промышленных объектов столицы — вплоть до 2010 года.

С 2010 года территория бывшего завода «Серп и Молот» переживает новую жизнь. На месте шумных цехов вырос жилой комплекс Символ, построенный компанией Донстрой. Этот проект уже обсуждали на канале Smarent, но он заслуживает особого внимания.

Сегодня открыта часть комплекса, расположенная ближе к метро «Римская», на видео показывали кварталы со стороны станции «Авиамоторная». По сути, обе части уже практически соединены. На территории появилась детская площадка и началась реализация парка «Зеленая река» — пространства, задуманного как линейный парк внутри жилого квартала.

Раньше здесь действительно был завод, а теперь — новый городской район, в котором планируют жить около 20 тыс. человек. Общая площадь проекта впечатляет: 1,5 млн м² недвижимости. Строительство стартовало в 2010 году, первые дома были сданы досрочно, и на сегодня уже введено в эксплуатацию примерно 1 млн м². Это около 30 домов, еще восемь находятся в процессе строительства.

Всего комплекс занимает 60 га — сопоставимо с масштабом проекта Зиларт. При этом Зиларт располагает набережной, чего Символу не хватает. Из общей площади около 10 га отведено под парк «Зеленая река» — это зеленая лента с двухкилометровым променадом, мостом, зонами отдыха, амфитеатром и выставочными площадками. Донстрой позиционировал проект как выбор для тех, кто стремится к переменам. Не случайно кварталы получили названия «Свобода», «Независимость», «Вдохновение», «Смелость», «Искренность» и «Достоинство».

На территории уже работают школы, детские сады, рестораны, салоны красоты, театр и музей. Отдельно стоит отметить школу имени Баумана — престижное учебное заведение, ради которого многие семьи выбирают именно этот ЖК.

Транспортная доступность — еще одно важное преимущество. До центра Москвы отсюда можно быстро добраться, что особенно актуально для семей с детьми. В будущем в районе планируется строительство офисных центров, что сделает комплекс еще более самодостаточным.

Основатель компании Smarent Виктор Зубик жил в Символе в первой очереди, и комплекс произвел отличное впечатление. Управляющая компания справляется хорошо, хотя среди жителей встречаются и недовольные. В итоге Виктор не купил квартиру в ЖК Символ, но не из-за шума, ТТК или активной стройки. Тут не оказалось составляющих для комфортной жизни. Во-первых, здесь нет полноценного парка, где можно гулять. Лефортовский парк находится достаточно далеко, особенно, если идти с детьми.

Во-вторых, хотелось бы иметь набережную для прогулок. Рядом протекает река Яуза, и в буклетах девелоперов упоминается возможность прогуливаться вдоль нее. Но на практике расстояние все равно остается значительным. Еще один фактор — высотность застройки. Те, кто предпочитает квартиры с красивыми панорамными видами, этот вариант не выберут. Конечно, во второй очереди есть более высокие видовые квартиры, но у некоторых проектов возникают вопросы по качеству исполнения.

Интересное наблюдение касается вторичной недвижимости в ЖК Символ. На фото не старый фонд, а дома, построенные в первой очереди примерно в 2017–2018 годах.

На рынке новостроек вторичка быстро устаревает. Именно поэтому часто советуют перепродавать недвижимость каждые 3–5 лет. В противном случае можно остаться в устаревшем доме, где спрос на вторичку минимальный. Конечно, такие квартиры отлично подходят для аренды, но для покупки многие рассматривают их как невыгодный вариант. Адекватный покупатель предпочтет новый корпус и не станет переплачивать за старую очередь. Либо он обратит внимание на классический старый фонд, но здесь переплачивать нет смысла. С точки зрения инвестиций это наглядный пример того, почему важны регулярные реинвестиции.

Если у вас есть квартира в этом доме и нужно ее продать на вторичном рынке, всегда можно обратиться к профессионалам компании Smarent.

Теперь поговорим о ценах на квартиры в ЖК. На территории всего комплекса сейчас выставлено около 200 квартир в продаже, что довольно много. Возможно, часть предложений рассчитана на инвесторов.

У застройщика можно найти студии площадью около 30 м² по цене 16 млн руб. Однокомнатные квартиры под аренду — примерно 34–36 м², стоимостью около 19 млн руб. Если рассматривать квартиры для семьи, с площадью хотя бы 60 м², то в лучшем случае есть варианты 76 м². Например, кухня-гостиная и две комнаты на 13 этаже обойдутся примерно в 35 млн руб. При этом никаких выгодных рассрочек застройщик обычно не предлагает — платеж нужно вносить полностью.

Интересны предложения с отделкой: квартира 80 м² стоит около 28 млн руб. Разница между первичной и вторичной недвижимостью стандартно составляет около 10%. Крупные квартиры 117 м² с отделкой продают за 67 млн руб., что примерно 600 тыс. руб. за м². Если ориентироваться на текущий рынок, стоимость покупки составляет 400–450 тыс. руб. за м², а квартиры с отделкой — 600–650 тыс. руб. за м². Цены постепенно растут, спрос сохраняется.

В аренде однокомнатные квартиры стоят 100–150 тыс. руб., а евро-3 — 150–250 тыс. руб. и выше, в зависимости от ремонта и вложений. Вторичный рынок активно работает, квартиры продаются без проблем, но цена обычно должна быть ниже, чем у застройщика.

Это масштабный комплекс с комплексной застройкой, и он не всем понравится. Всегда лучше приехать на локацию, пройтись по территории и понять, комфортно ли вам здесь. Некоторых смущает расположение в Восточном административном округе. Тут важно определить для себя приоритеты – нужен престиж или хорошая квартира. Проект строго семейный, вся инфраструктура рассчитана на детей.

С точки зрения инвестиций Символ давно не является привлекательным объектом. Это готовый сформированный район, девелопер не предлагает выгодных рассрочек или отсрочек, Донстрой ориентирован на конечного покупателя. Покупка квартиры под аренду или перепродажу здесь, как правило, не имеет смысла. Также стоит отметить, что качественные квартиры с отделкой встречаются редко и стоят дорого. Если вы приобрели здесь жилье и хотите реинвестировать, лучше рассмотреть продажу квартиры, особенно до конца 2025 года, ведь рынок оживает, ставки немного снижаются, и это хорошее время для выхода с активом.

Для тех, кто покупал квартиру для жизни, комплекс остается отличным выбором. Район станет отличным выбором для тех, кому не так важны набережная и парк, а застройка бывшей «промки» не должна пугать. Основатель Smarent сам купил квартиру на территории бывшей КРТ и рассказывал об этом в одном из выпусков.

Рассмотрим и ЖК Stone Rise, который возводит застройщик Stone. Все проекты Stone мы часто рассматриваем в Telegram, но лучше обсудить более детально.

Во-первых, ЖК Stone Rise еще не готов, недавно стартовали продажи. В комплексе всего 545 квартир — три башни. Они расположены ближе всего к ЦАО, к метро и к новому ТПУ, где пересекаются линии МЦД D2 и D4. На начало сентября продано почти 200 квартир. Stone всегда делает правильный старт продаж: закрытый старт и бронирование. Подписчики Smarent часто успевают забронировать квартиры по хорошим ценам.

По мере развития проекта цены будут расти. Вероятно, к 2026–2028 годам квартиры в Stone Rise будут продаваться дороже, независимо от ключевой ставки или ситуации на рынке, так как уже продано около 30–40% квартир, и до конца года эта доля увеличится. Строятся всего три корпуса, рядом возводится офисный центр. Важно понимать, что это небольшая точечная застройка возле метро.

Локация здесь — сильный аргумент, ведь ЖК ближе к центру, чем Символ. Но есть и другие детали, важные для комфортного проживания — инженерные системы, которые обеспечивают качественную приточку воздуха, что особенно важно для новых домов в городских условиях. Многие застройщики в последние годы экономят на вентиляции и делают низкие потолки. Stone, как и Донстрой, соблюдает стандарты, чтобы обеспечить нормальный воздухообмен. Район не самый экологически благоприятный — это Восточный административный округ, близко к центру, но с неблагоприятной розой ветров. Однако близость к ЦАО и новый район обеспечат высокую популярность среди жителей. Если рассматривать локацию с инвестиционной точки зрения, ставка на Stone Rise кажется оправданной.

Некоторые год назад считали, что Символ выигрывает в качестве инвестиции, так как сдается раньше и быстрее можно получить ключи. Но нужно учитывать, что оба ЖК сдаются без отделки, а Stone предлагает выгодную рассрочку, что привлекает инвесторов, не использующих ипотеку.

Важно понимать разницу в аудитории. Символ — большая комплексная застройка для семей, где есть школы, детские сады, лицей Баумана, поликлиника, зеленые зоны для прогулок. Stone Rise — точечная застройка для тех, кто ценит близость к центру, уникальные планировки и камерность. С точки зрения аренды Stone Rise выигрывает, тут ближе к метро, удобная транспортная доступность, наличие ТПУ, развивающихся дорог, офисная инфраструктура и гостевые машиноместа. Для семей с детьми, где важны детский сад и школа, лучше подойдет Символ. Если же эти факторы не критичны, Stone Rise обеспечивает комфортное проживание с современной инженеркой и высокий потенциал роста капитала.

Главная претензия к Символу касается домов, расположенных ближе к станции метро. На фасадах таких домов есть решетки, закрывающие кондиционеры. То есть вы покупаете блок кондиционера, вешаете его на фасад, и он закрывается непрезентабельной решеткой. Неужели в 2025 году дом бизнес-класса должен выглядеть так?

У Символа есть и серые дома, расположенные дальше, где никаких кондиционеров на фасадах нет. Там, скорее всего, предусмотрена приточно-вытяжная вентиляция, что позволяет установить бризер или систему приточной вентиляции, а блоки кондиционеров находятся на крыше. Но в точечной застройке ближе к метро Символ экономит на этом.

Сравнивая Rise и Символ важно понимать, что для корректной оценки нужно смотреть на дома с полноценной вентиляцией, где блоки кондиционеров не висят на фасадах. ЖК испорчен именно этими внешними кондиционерами, которые мешают комфорту. Иногда жильцы размещали блоки кондиционеров на балконах или лоджиях, за которые они уже заплатили. Символ сейчас переоценивают, ведь квартир осталось мало, спрос на локацию высокий, а конкурентов почти нет. Именно поэтому цены довольно высокие. Именно поэтому мы разбирали Символ с точки зрения вторичного рынка – если нужно купить квартиру в этом районе, на вторичке Символ часто выглядит лучшим решением по сравнению с Stone или другими вариантами. Однако если планируется покупка на первичном рынке с рассрочкой или по семейной ипотеке, стоит подумать и о других вариантах.

Всего два здания на территории завода «Серп и Молот» сохраняются, одно из них — бывшая проходная. Оно станет частью жилого комплекса Stone Rise в рамках программы КРТ.

Если обратить внимание на уже готовые ЖК «Символ», а также на краны Stone, становится понятно, что здесь будет офисный центр, а слева уже строят ТПУ. То есть транспортно-пересадочный узел готовится активно, и речь идет не о перспективах, а о реальном строительстве.

Важно отметить, что весь этот «движ» будет отгорожен офисными зданиями Stone. Сам ЖК останется тихой «гаванью» с улучшенной транспортной доступностью. Офисы выступают естественным барьером, закрывающим дорогу и железнодорожные пути, при этом сохраняются все бонусы инфраструктуры.

Если пройтись до станции метро «Римская», видно, что район постепенно преображается. Старые здания сносят, появляется новая архитектура, от метро до Садового кольца сделали нормальную дорогу и трамвайные линии. Транспортно-пересадочный узел продолжит развиваться, здесь появятся новые автомобильные дороги и надземный переход к метро «Римская». Через дорогу находится ЦАО, что делает выезд из района еще удобнее.

Появятся новые дороги, и инфраструктура положительно повлияет на район. На территории завода «Кристалл» здание сохраняется, на месте дополнительных производственных построек будут возводить новый ЖК от Астерус. Цены на квадратный метр здесь уже высокие, а на набережной еще выше, так как проект переделывают в премиальный ЖК, который явно будет дороже других новостроек и вторичного жилья в районе. Новых стартов продаж пока не планируется, или они неизвестны широкой публике.

Дом будет готов только в середине 2029 года. На плакате указано окончание работ — третий квартал 2029 года. Эти сроки зафиксированы и в ДДУ, который подписывают при покупке квартиры, и отражают дату передачи дома в эксплуатацию.

Решение о строительстве было получено только в июле 2025 года, а старт продаж проекта состоялся уже в феврале–марте. Это дало инвесторам, которые бронировали лоты по выгодным ценам, несколько месяцев, чтобы обдумать свое решение и понять, выходить на сделку или нет. К июлю–августу были заключены основные сделки — около 174, почти 200 сделок, именно это и считается закрытым стартом продаж, о котором часто говорят брокеры. У покупателей есть несколько месяцев, чтобы проанализировать рынок и принять решение. Обычно 10–20% брони не переходят в сделки по разным причинам.

Если посмотреть на текущие цены в ЖК Stone Rise, многих они могут удивить. Проект не самый дешевый, и это не просто бизнес-класс или комфорт-класс. Рассмотрим, например, евро-2 площадью 43 м². Стоимость ее не самая низкая, но есть привлекательная беспроцентная рассрочка с первоначальным взносом 30%. Первый платеж составляет 7,5 млн руб., далее ежеквартально по 2 млн руб. Это редкая и выгодная рассрочка на рынке. Итоговая стоимость квартиры — примерно 25 млн руб. Для сравнения, аналогичная квартира на вторичном рынке даже без отделки будет стоить выше 30 млн руб. При этом никто не знает, какой будет цена в 2029–2030 годах, когда дом будет сдан, но наверняка она окажется выше.

Если говорить о евро-3 площадью 65 м² с мастер-спальней, двумя санузлами, кабинетом или детской и кухней-гостиной, стоимость составляет 33–34 млн руб. Первоначальный взнос — 10 млн руб., далее ежеквартально по 3 млн руб. При использовании семейной ипотеки часть суммы может покрываться за счет кредита, но около 20 млн руб. все равно придется оплатить наличными.

С одной стороны, это дорого, но важно смотреть на первоначальный взнос и ежеквартальные платежи, которые делают покупку возможной. Если же ваша цель — небольшая студия или однушка рядом с метро за 12–15 млн руб., этот проект не для вас. Для проживания с семьей, где нужны школы и инфраструктура, больше подходит ЖК Символ.

Если же вы ищете инвестицию и не хотите дробить средства на 10 маленьких квартир по 10 млн руб., Stone Rise может быть интересен. Оптимальный вариант — евро-2 или евро-3, а рядом можно рассмотреть офисные помещения для инвестиций. Офисный центр строится практически параллельно железной дороге, и сейчас офисов в Москве не хватает, особенно в классе А. При этом в Stone Rise доступны выгодные и интересные рассрочки, что делает покупку удобной для инвесторов.

Важный контекст при обсуждении офисов: большинство, в том числе Stone Римская, продаются по договору купли-продажи будущей вещи. Это значит, что используются не эскроу-счета, и покупателем должно быть юрлицо — ИП или ООО. Заключается прямой договор с застройщиком, где оплачивается будущий офис через первоначальный взнос и рассрочку.

В случае, если застройщик не выполнит обязательства по договору, существует риск потери средств. Тем не менее договор купли-продажи будущей вещи защищает инвестора, и более 90% офисов, особенно класса А, сегодня строятся по этой схеме.

Рассмотрим конкретно Stone Римская. Это продукт формата А+, высокого уровня, без прямых конкурентов поблизости. Другие проекты дороже, дальше от метро и уже заселены. Транспортная доступность здесь на высшем уровне, тут несколько станций метро, до одной из которых всего три минуты пешком — редкость для офисов такого класса. Рядом находится ЖК с более чем 20 тыс. жителей и развитая инфраструктура района.

Офисы в проекте компактные — 50–70 м², есть блоки 150 м². Сейчас на рынке не хватает именно таких лотов. Наш клиент в октябре прошлого года купил офис 67 м² за 23 млн руб., с первоначальным взносом 10% (2,3 млн руб.) и рассрочкой на год, затем еще 40% и рассрочка по 9,5% годовых. Сейчас аналогичный лот стоит 35 млн руб., а на вторичке — более 40 млн руб. Рост за год составил около 52%. Этот кейс мы рассматривали в прошлогоднем выпуске.

Цены на вторичном рынке выросли, но в основном на небольшие лоты. Если нужен офис 150–250 м² или целый этаж для крупной компании, интерес к этим объектам еще выше. Офисы — это строго инвестиционная история с определенными рисками. Кроме того, нежилая недвижимость облагается налогами, иногда с НДС, что увеличивает расходы. Важно внимательно работать с брокером или менеджером застройщика, рассчитывать модель доходности и учитывать, что расходы на офисы выше, чем на жилую недвижимость, так как покупатель — юрлицо.

Район Лефортово напоминает фильм Нолана — здесь ощущается временная петля. С одной стороны, видны старые здания XV века, с другой — дореволюционные заводы, советские здания и остатки советских заводов. На этом фоне происходит масштабный редевелопмент территории, где новые жилые комплексы, модные кофейни и хипстерская инфраструктура. Это один из лучших примеров девелопмента последних лет. Лет 10–15 назад мало кто рассматривал покупку квартир бизнес-класса в Лефортово. Сейчас же район находится всего в 10–15 минутах от Кремля. Новый модный район с качественными домами и надежными застройщиками привлекает внимание инвесторов.

Особенно повезло КРТ и заводу «Серп и Молот», где реализуется крупный жилой квартал. Это не просто городская застройка — это новый жилой комплекс, расположенный близко к центру Москвы.