В чем подвох самых дешевых квартир Москвы

Банк России принял решение в очередной раз снизить ключевую ставку до 15%. Многие задаются вопросом, возможно ли, что пора покупать недвижимость. Когда речь заходит о покупке, которую иногда называют инвестиционной, почему-то выбирается очень дешевая недвижимость.

При этом в последнее время доллар укрепился, а рубль ослаб. Курс составляет уже примерно 84 ₽, и в перспективе прогнозируется 90 ₽ и выше. Многие думают, не пора ли расщедриться и вывести депозит или продать валюту.

Многие начинают смотреть в сторону альтернативной недорогой недвижимости. Такие объекты расположены далеко за пределами Москвы или в отдаленных районах Санкт-Петербурга. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, рассказал, в чем подвох самых дешевых квартир Москвы.

Напоминаем, что информация выражает мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий.

В начале стоит вспомнить стрим на YouTube-канале Smarent, где речь шла о стратегиях инвесторов в недвижимость. Когда рассматривается вопрос, что можно купить за 5 или 10 млн ₽ на рынке недвижимости, вопрос о том, сколько удастся заработать или как увеличится капитал, не должен быть приоритетным. В большинстве случаев недвижимость выполняет роль защиты капитала, материального актива и инструмента долгосрочной стабильности.

Когда ищется самая дешевая квартира, скорее всего, совершается самая невыгодная инвестиция и неправильная покупка. Многим кажется, что нужно купить самые дешевые квартиры, рынок недвижимости всегда растет, и на этом удастся заработать. Но на самом деле рынок недвижимости должен отталкиваться не от цены, а от целевой аудитории, которая эту недвижимость в перспективе купит или будет арендовать.

Основные минусы выбора квартиры по цене включают низкую ликвидность и низкое качество жилого комплекса. Дорогой ЖК не могут продавать дешево. Сложности в эксплуатации возникают из-за того, что недорогая недвижимость часто расположена далеко, в полях. Туда нужно приехать, найти рабочих, коммуницировать с ними, что довольно сложно и затратно. Аренда в процентах может быть неплохой, но после вычета налогов, расходов и обслуживания реальный арендный поток окажется небольшим. Велики затраты на обслуживание и продажу. Найти агента, который согласится продавать недорогую недвижимость в полях, сложно. При этом Smarent помогает решать такие задачи клиентов, хотя брать объекты, расположенные в отдаленных местах без метро, куда добираться сложно, не всегда выгодно для бизнеса. Дешевую недвижимость сложно продать, особенно при условии высокой ключевой ставки и высокой ипотеки. Это парадоксальный момент. Продать квартиру за 10 млн ₽ сложнее, чем квартиру за 50 или 100 млн ₽.

Большие затраты в процентном соотношении требуются на ремонт и меблировку, которую выполняют проверенные подрядчики и специалисты компании Smarent. Например, квартира стоит 6 млн ₽, а ремонт может обойтись в 2 млн ₽. В Москве меблировка стоит столько же, но затраты на выезд, контроль и логистику выше.

Многие покупают дешевую недвижимость по льготным программам и надеются, что на вторичном рынке найдется покупатель, который захочет приобрести эту квартиру в рыночную дорогую ипотеку или за наличные. В большинстве случаев дешевые квартиры покупаются в ипотеку, и этому рынку нужна дешевая ипотека. Для массового рынка важна рыночная ипотека. Льготная ипотека стимулировала продажи на первичном рынке, но для роста цен в районах и развития Московской области нужна дешевая рыночная ипотека, чтобы рос весь рынок, а не только стоимость квартир на сайте застройщика.

Стоит обратиться к практике. В качестве примера рассмотрим ЖК Деснаречье, который якобы является суперинтересным проектом для инвестиций. Так говорят потому, что там когда-то появится станция метро. В офисе продаж любят рассказывать об инвестиционном потенциале, о том, как здорово будет жить в Новой Москве. Люди часто покупают здесь квартиры, чтобы на этом заработать. Логика в целом правильная. При ограниченном бюджете хочется купить квартиру на долгий срок, чтобы в перспективе все развивалось и стоимость выросла.

Предполагается, что квартира должна стоить 5 млн ₽ в каком-нибудь из домов, но студия предлагается не за 5 млн ₽, а за 10 млн ₽. Каких-то выгодных субсидированных скидок, траншевых рассрочек или скидки 20% при покупке за наличные или в рыночную ипотеку нет. При этом на рынке переуступок на вторичке стоимость составляет 7,5–8,5 млн ₽. Спред в 20–25% существует. Чтобы заработать на инвестиции в развивающемся ЖК возле будущей станции метро, цена у застройщика должна вырасти до 15 млн ₽ за студию.

Самый важный момент, который нужно понимать: рынок недвижимости один, но существуют абсолютно разные стратегии. Есть сегменты эконом, бизнес, премиум. Цели могут быть разными: перепродажа, сдача в аренду или просто инвестирование. Это абсолютно разные сегменты. Когда речь идет о дешевой недвижимости, выбирается массовый сегмент. Люди из бизнес-класса не будут рассматривать объекты из эконома. Те, кто смотрит эконом и комфорт-класс, в большинстве случаев не могут его купить, хотя действительно хотят приобрести этот объект.

Несмотря на все перечисленные моменты и то, что инвестиции или покупки дешевых объектов недвижимости не вызывают симпатии, многим это подходит. Первое — это получение практической экспертизы и риск получить минимальный убыток. Человек, купивший Деснаречье за 6 млн ₽, сейчас может продать за 7 млн ₽. За 3 года будет выплачено 2 млн ₽ ипотечных процентов. При продаже за 8 млн ₽ можно выйти в ноль. Так или иначе рынок недвижимости растет, и на этом можно заработать минимальную прибыль или получить минимальный убыток. Третье — это доступность. Такие объекты доступны для большинства сегментов. Когда нет экспертизы на фондовом рынке и депозиты начинают снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ, депозиты скоро будут на уровне 10%., значит, лучше пойти в бетон. Рисков потерять деньги мало, скорее всего, удастся заработать немного или выйти на уровень того же депозита.

Такой объект можно использовать как первое личное жилье. Многие рассуждают, что если инвестиция не получится, то в крайнем случае можно будет там жить. Наличие собственного жилья помогает больше рисковать и быть увереннее в себе, что может положительно повлиять на карьеру. В этой квартире можно никогда не жить, не сдавать ее, а потом перепродать. Но эта ступенька может сильно повлиять на карьеру, поскольку основные деньги должны зарабатываться не на инвестициях, а в рамках личной карьеры и личных доходов.

Студия в полях может стать тем активом, который поможет купить квартиру мечты. Все ругают семейную ипотеку за лимит в 12 млн ₽, но есть примеры, когда 5 лет назад купили квартиру за 5 млн ₽, сейчас продали за 10 млн ₽, к этому моменту накопили еще 2 млн ₽, имеют на руках 12 млн ₽, плюс семейная ипотека на 12 млн ₽, и уже за 24 млн ₽ можно приобрести достойный объект. На практике люди, покупающие хорошую квартиру в Москве или Подмосковье, — это те, у кого уже есть стартовый капитал, полученный от продажи чего-либо на рынке недвижимости.

Важный момент касается формы владения недвижимостью. Если возникают переживания по поводу рассрочки или ипотеки, когда говорят, что при ипотеке квартирой владеет банк, то это не имеет значения. Для сохранения активов и денег на рынке недвижимости стоит использовать ипотеку и рассрочку. Если есть приверженность фондовому рынку, то можно обратить внимание на фонды недвижимости и цифровые активы.

Рассматривается вопрос, что можно купить, имея первоначальный взнос в размере 3–5 млн ₽, но без использования семейной ипотеки. В Москве это будет студия с отделкой. Также возможны варианты с апартаментами или нежилой недвижимостью в Москве. Такие варианты существуют. В Новой Москве можно рассмотреть объекты возле будущей станции метро, как в примере выше. Однако в большей степени, когда речь идет о недорогих объектах, выбор приходится на Московскую область возле станций МЦД, станций электричек или будущих станций МЦД, а также на Санкт-Петербург.

Изначально предполагалось, что найти что-то более интересное в данных районах и в рамках указанной цены будет проще. Но цены на рынке вызывают удивление. Из всего просмотренного, даже среди более-менее адекватных проектов, становится понятно: дешевая недвижимость не равна выгодной покупке. Если выбирать квартиру только по цене, неизбежно возникают проблемы с ликвидностью. Субсидирование значительно увеличивает стоимость квартир. Сказок о том, что можно получить студию возле станции МЦД с платежом 20 тыс. ₽ в месяц, не существует. Даже с учетом повышения цен очень важно рассчитывать реальный первоначальный взнос и реальный ипотечный платеж, потому что цифры и расчеты на сайтах застройщиков часто не совпадают с реальностью.

Спекуляции в таких проектах не работают. Но это не означает, что нужно отказываться от покупки. Если ищется первый актив, то это правильный шаг, и рынок стоит изучать. Важно ответить на вопрос, зачем покупается объект. В ответе не должно быть желания обогнать депозит или заработать на спекуляции, потому что не факт, что это получится. В компании Smarent есть группа брокеров, которые могут решать такие сложные задачи. Найти квартиру за 30 млн ₽ проще, чем найти хорошую квартиру за 6 млн ₽, и такие задачи решаются.

Один из важных моментов — самостоятельное изучение рынка и общение с застройщиками. В конкретный момент может появиться какая-то акция, выгодная ипотека или выгодные условия. Застройщики могут говорить, что скидок не дают и акций нет, но после падения продаж за квартал в следующем месяце может появиться дисконт. Суть в том, чтобы задуматься, посмотреть, поизучать, пообщаться с застройщиками и брокерами. Если кто-то предложит выгодное предложение, нужно понимать, стоит ли его покупать, соглашаться или нет.