Что будет, если ты захочешь продать квартиру в 2026 году

Рынок недвижимости за последние пять-шесть лет демонстрирует невероятный рост цен. Если цены в 20–50 млн ₽ на квартиры уже стали привычными, то некоторые предложения все равно шокируют. Например, студия 23 м² у застройщика за 18,5 млн ₽ в строящемся доме и без отделки кажется нонсенсом.

Текущий рынок студий, несмотря на сильный рост, считается не очень здоровым. Многие покупают такие объекты не для аренды, а с целью перепродажи. Есть риск, что вскоре эти покупатели столкнутся с трудностями при продаже и будут вынуждены годами обслуживать ипотеку, чтобы в итоге продать актив в лучшем случае по цене покупки. Возникает ключевой вопрос: кто купит такую квартиру на вторичке за наличные даже по цене застройщика — например, за 19 млн ₽?

При этом популярные агрегаторы не дают точной картины по вторичному рынку. Они служат скорее для ориентира, но не являются источником правильной оценки. Для анализа реальных цен вторичного рынка можно использовать раздел «Продано» на портале Домклик, где отражены объекты, проданные за последние 3–6 месяцев через этот сервис или ипотеку Сбера. Эти данные помогают трезво оценить ситуацию.

Вторичный рынок недвижимости — не такой «приятный и красивый», как офисы продаж застройщиков. Важно понимать его реальную стоимость, особенно если в будущем планируется продажа объекта. Именно поэтому Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, почему покупают новостройки, а не вторички, а также сравнит реальные цены на вторичке с новостройками.

В этой статье:

·Почему покупают новостройки, а не вторичку

·Сравнение реальных цен на вторичке против новостроек

·Выводы

Напоминаем, что предоставленная информация выражает мнение автора и носит аналитический характер, а все прогнозы и оценки не гарантируют фактического исхода событий.

С 1 февраля окончательно изменились условия по семейной ипотеке. Пока других изменений нет. Теперь семейная ипотека предоставляется одна на семью. Донорская ипотека осталась, хотя говорили о ее отмене, но найти донора стало сложнее. Это отдельный нюанс, который нужно обсуждать с ипотечным брокером. Если супруги в разводе, то право на семейную ипотеку имеет только родитель, с которым прописан ребенок, и подается заявление с использованием СНИЛС ребенка. Ребенок должен быть прописан у заявителя.

Если вы уже воспользовались семейной ипотекой, то второй раз сделать это не сможете. Например, если супруг взял ипотеку до 1 февраля, то супруга, даже находясь в браке, не сможет получить ее. В случае развода право также не возникает, потому что программа в семье уже была использована. Однако если после развода ребенок проживает с матерью, а ипотека была оформлена на отца, то у матери есть шанс получить кредит. Отец в такой ситуации права точно не получит. Вообще существует возможность снизить процентную ставку по ранее выданной семейной ипотеке. По этой программе ожидается еще много изменений, за которыми нужно следить. Для получения актуальной информации стоит обращаться в банк или к ипотечному брокеру. Кстати, в компании Smarent есть свой штатный ипотечный брокер, который помогает с одобрением ипотеки в различных банках.

Почему же в конце 2025 года люди идут в новостройки? По статистике создается впечатление, что все продается и покупается. Однако рост, который наблюдался, например, в декабре 2025 года, был в большей степени обеспечен за счет семейной ипотеки и спроса на квартиры-студии, а не за счет повышения общей доступности жилья.

Рассмотрим пример ЖК CITYZEN, стройка которого возобновилась. Цены на сайте застройщика выросли за год на 20-30%, что выглядит как отличная динамика. В офисе продаж, вероятно, говорят о том, как цены растут и будут расти дальше. Например, сейчас студия там стоит около 17 млн ₽. Если вспомнить старт продаж CITYZEN, то маленькие студии 18-20 м² продавались примерно по 8,5 млн ₽, побольше — около 10 млн ₽. Кто-то скажет, что это настоящие инвестиции. Но почему люди покупали эти студии? Покупатель, видя студию на сайте застройщика, часто не обладает полной суммой. У него может быть, например, 5 млн ₽ на депозите и доступ к семейной ипотеке на 12 млн ₽. Он видит возможность и решает купить объект. Или у человека есть 7,5 млн ₽, и он тоже может купить квартиру. На вторичном рынке за 12 млн ₽ ему, возможно, доступна лишь старая хрущевка, но он не может себе этого позволить, так как для рыночной ипотеки на 5 млн ₽ нужен платеж около 100-110 тыс. ₽ в месяц плюс страховки. А здесь, с льготной программой, — можно.

Покупатель рассуждает именно так, исходя из своего первоначального взноса. Это и стало причиной роста цен. В случае с CITYZEN рост цен произошел за счет двух факторов. Первое — возобновление строительства, что дало уверенность. Но основной фактор — это как раз семейная ипотека. Когда многие узнали, что условия программы будут скорректированы с февраля, все побежали покупать квартиры. То есть причина не в том, что люди разбогатели, а наоборот — у них нет денег на нормальную недвижимость, и они вынуждены купить ту же студию за 5 млн ₽ своего взноса или однушку за 7,5 млн ₽. Потому что есть льготные деньги, и кажется, что цены всегда растут.

Если посмотреть на график цен, то в какой-то момент студия стоила, например, 11 млн ₽, а сейчас — 17 млн ₽. Неподготовленному человеку кажется, что этот график будет и дальше расти вверх. Но мы понимаем, что этого не будет. Покупают же потому, что работает формула: 5 + 12 = 17. То есть есть 5 млн ₽ и льготная система.

Второй момент — аренда в некоторых районах выше, чем ипотечный платеж по такой сделке. Например, если CITYZEN строится в районе Тушино, то можно взять для сравнения уже сформированный район «Спартак». Квартиры-студии там сдаются примерно за 75-77 тыс. ₽, а некоторые апартаменты — за 60-65 тыс. ₽. А ипотечный платеж по льготной программе может составлять около 72 тыс. ₽, из которых примерно 11 тыс. ₽ — это тело долга. То есть квартира фактически сама себя покупает. И люди идут и покупают такие объекты недвижимости.

Кстати, реальную оценку мы всегда даем в своих отчетах Smarent. Если взять, например, статистику Smarent по студиям, то можно увидеть: студия в ЦАО сдалась за 70 000 ₽ (правда, за 22 дня), а на Руставели — за 68 000 ₽. То есть действительно большое количество людей покупает квартиры-студии, имея небольшой капитал, именно по той причине, что они могут купить объект, и в перспективе их ипотеку будет оплачивать арендатор.

Однушки, конечно, сейчас чуть подорожали, но, как видно, средний срок экспозиции объектов все равно вырос. В компании Smarent он был где-то 7-8 дней, а сейчас ближе к 14 дням, потому что спрос на аренду снизился. И средняя стоимость аренды тоже снизилась — год назад она была почти 90 000 ₽.

К чему это все: когда вы покупаете объекты недвижимости, нужно учитывать, что аренда — величина гибкая. Она может меняться и не растет постоянно. И если кто-то говорит: «А вот в CITYZEN эти студии сдадутся, их сдадут в 2027-2028 году, и вы будете сдавать свою квартиру в 2028 за 100 000 ₽», то стоит задаться вопросами «почему?» и «зачем?». На самом деле люди часто верят таким сказкам просто потому, что хочется верить и как-то оправдать свой выбор.

Так почему же люди покупают новостройки по высоким ценам? Первая и основная причина — использование льготной ипотеки. Для многих актив в виде квартиры важнее, чем 5 млн ₽ на депозите. И таких покупателей, поверьте, много. В этом нет ничего плохого. Второе — это реальный актив, долгосрочная инвестиция. Потенциальная арендная плата может быть выше ипотечного платежа, как мы уже обсуждали. Третье — это безопасность и удобство. Никаких сложных сделок. Купил у застройщика онлайн — и все прекрасно. Самый важный момент для многих — не нужно сразу вкладывать деньги в ремонт, меблировку или обслуживание квартиры.

Для покупателей выбор новостройки вместо вторички часто комфортен тем, что при покупке на вторичном рынке нужно сразу делать ремонт, платить коммуналку, налоги. А здесь купил — и ждешь сдачи, например, до 2028 года. Еще три года есть, чтобы подкопить на ремонт. Откуда возьмутся эти деньги, человек не знает, но кажется, что через три года жизнь и экономика станут лучше, и все как-то сложится.

И самый важный момент, почему люди покупают новостройки дорого, — это вера в постоянный рост стоимости актива. Они, например, открывают индекс, видят, что первичный рынок растет, и думают: «Значит, моя студия тоже вырастет». Но это не так. Индекс, например, от Дом.рф, показывает рост цен на первичном рынке недвижимости — и все. А по какой реальной цене можно будет продать объект на вторичке, индекс не отражает. По факту, такой индекс чаще всего собирает данные с сайтов застройщиков, и только.

Взглянем на факты через Домклик. Квартира 36 м² в готовом доме с качественным ремонтом и мебелью стоит 23-24 млн ₽. Сам ремонт сегодня обходится в 4-5 млн ₽. Значит, голая стоимость такого жилья на вторичке — около 18-20 млн ₽. Это близко к ценам застройщиков на квартиры схожего метража, но студии по 17-18 млн ₽ уже явно переоценены.

Стоит ли покупать в льготную ипотеку? Это инструмент для получения дешевого долгосрочного кредита, а не гарантия заработка. Покупать для перепродажи, особенно студии, — большой риск. Если и использовать эту возможность, то для приобретения квартир классов «Евро-2» или «Евро-3», а не малогабаритных и дорогих студий.

Вывод прост: ключ к правильной покупке — экспертиза. Хорошая сделка — это, например, готовая квартира 42 м² у метро, купленная по льготной программе. Плохая — переоцененная студия в строящемся доме без отделки. Рынок требует понимания, а не веры в сказки. На основании представленной экспертной оценки можно выделить принципиальную разницу между удачной и неудачной сделкой. Примером разумного вложения служит приобретение по льготной программе готовой квартиры с чистовой отделкой площадью около 42 квадратных метров в шаговой доступности от метро. Такой объект с хорошей планировкой рассматривается как качественный актив.

В противоположность этому, покупка студии без отделки площадью 22-27 квадратных метров за 17 миллионов рублей, со сроком сдачи в неопределенном будущем, представляется невыгодной. Понимание подобных контрастов на рынке недвижимости имеет ключевое значение. Для профессионального подбора объектов можно обратиться в компанию Smarent, где специалисты четко ответят на важные вопросы.

Поскольку речь зашла о районе Покровское-Стрешнево, стоит обсудить рыночную стоимость в ЖК City Bay.

В первую очередь, дело в расположении. С одной стороны, у ЖК есть преимущества: северо-запад, набережная Москвы-реки, низкоэтажные виды дома с панорамным видом на воду. Однако с другой стороны находится МКАД, отсутствует близкое метро, а выезд осуществляется по единственной загруженной дороге с туннелем, что создает сложности. Наличие нормальной дорожной инфраструктуры могло бы позитивно отразиться на стоимости. Для оценки были рассмотрены текущие цены застройщика на студии, однушки и евро-3. Однушки предлагаются за 18 млн ₽, двушки — за 23 млн ₽, студии — за 26 млн ₽.

На агрегаторах представлено большое количество объявлений по этому ЖК, что является важным индикатором. При рассмотрении покупки у застройщика важно проверять цены на вторичном рынке. Если на вторичке квартира стоит дороже, чем у застройщика, покупка у девелопера может быть оправдана. В обратной ситуации такая покупка теряет целесообразность. Это простая, но часто игнорируемая формула.

Студий в продаже немного. «Хотелки» по студиям начинаются от 15.5 млн ₽ за отделанный вариант. Однушек на рынке много: цены варьируются от 17.3 до 18.5 млн ₽. Застройщик предлагает их примерно по той же стоимости. Покупка у застройщика может быть предпочтительнее при использовании льготных программ, рассрочки или для выбора лучшего вида и планировки. Однако при наличии полной суммы на руках часто выгоднее обращаться к вторичному рынку, где можно добиться дисконта около 10% относительно цен застройщика.

Двушки на вторичном рынке предлагаются в среднем за 23 млн ₽, встречаются предложения за 28-33 млн ₽ за квартиры большей площади с отделкой. Интересно, что на формат евро-3 цены на вторичке иногда даже выше, чем у застройщика. Квартиры этого формата реже появляются в продаже, так как их чаще приобретают для собственного проживания, а не для инвестиций, в отличие от студий и однушек.

Ключевой вопрос для оценки инвестиционного потенциала: какие факторы в ближайшие 2-3 года могут повлиять на рост стоимости актива в этом ЖК? Частый ответ — «застройщик будет поднимать цены» — кажется несостоятельным, так как этот потенциал, подогретый ранее коррекцией семейной ипотеки, во многом исчерпан. Этот пример демонстрирует важность анализа реального рынка, а не только предложений от застройщиков.

Аналогичный анализ можно применить к другим объектам. Например, в ЖК «Руставели» студия 28 м² в строящемся доме предлагается за 17.5 млн ₽, в то время как на рынке закрытых сделок аналогичные готовые объекты продавались в районе 13.7-14.2 млн ₽. Покупка по завышенной цене в надежде на дальнейший рост выглядит рискованной.

В ЖК «Метрополия» цены также выросли, но данные по сделкам показывают реальность: например, студия с отделкой была продана за 15.2 млн ₽, тогда как изначальные «хотелки» продавцов могли быть значительно выше.

В ЖК «Первый Дубровский» застройщик просит 17-18 млн ₽ за студии 23-25 м². Однако реальная сделка от 11 октября 2025 года показывает продажу квартиры 25 м² за 10.2 млн ₽, что гораздо ближе к рыночной стоимости.

В ЖК «Символ» застройщик пытается продать студию 28 м² почти за 20 млн ₽, тогда как на вторичном рынке аналогичные объекты уходили за 15.5 млн ₽ после торга. При покупке в ипотеку с учетом первоначального взноса, процентов за несколько лет и будущих затрат на ремонт общие вложения могут существенно превысить потенциальную рыночную стоимость при перепродаже.

ЖК «Головинские пруды» отличается хорошим расположением у парка. Реальная цена на вторичном рынке: однокомнатная квартира 28 м² была продана за 14.5 млн ₽, а однушка 34 м² — за 16 млн ₽ после 60 дней экспозиции. При старте продаж цены на такие квартиры были на уровне 10.5-12.5 млн ₽, что демонстрируе рост. С отделкой на вторичке цены могут приближаться к 20 млн ₽.

Те, кто хочет продать свою квартиру в новостройке, могут обратиться в компанию Smarent. При этом, если квартира уже готова, специалисты компании бесплатно проводят генеральную уборку и хоумстейджинг. Также в Smarent можно провести оценку объекта недвижимости, так как специалисты действительно понимают реальную стоимость жилья.

В ЖК Shagal на рынке много предложений. Например, готовая квартира 42 м² с ремонтом предлагается за 24.5 млн ₽, а от застройщика — 36 м² за 25 млн ₽, но с неудачной планировкой (большой коридор, маленькая кухня). Данные по сделкам показывают, что квартира 49 м² без отделки была продана за 21.8 млн ₽, что задает ориентир реальной стоимости.

В ЖК «Лосиноостровский парк» рынок готового жилья с отделкой от застройщика оценивается в 15-16 млн ₽ за 32 м². На вторичке такая квартира без меблировки предлагается за 15 млн ₽, а реальная сделка по данным закрытых площадок составила 13.65 млн ₽. Покупка у застройщика за 15.7 млн ₽ при такой реальной стоимости требует осознания разницы.

«Легендарный квартал» (комплекс апартаментов у Ботанического сада) — пример низкокачественного актива в хорошей локации. Двушки там продавались по 10-12 млн ₽. Несмотря на низкую цену за квадратный метр, объект обладает низкой ликвидностью из-за качества строительства и потенциальных проблем, поэтому не рекомендуется к покупке даже для аренды.

ЖК «ЗИЛАРТ» — готовый район с развитой инфраструктурой. Застройщик предлагает квартиры 57 м² за 32 млн ₽ и 66 м² за 35 млн ₽. На вторичном рынке двушка 64 м² с хорошим ремонтом была продана за 38 млн ₽ после снижения цены с 42 млн ₽. Другой объект 65 м² ушел за 40 млн ₽. Учитывая, что ремонт 66 м² может обойтись в 6-10 млн ₽, существенный дисконт при покупке у застройщика без отделки неочевиден.

Главный вывод в том, что правильная аналитика требует как можно больше информации. Нельзя обманывать себя. Если вы покупаете квартиру и не хотите смотреть на вторичку — нужно себя пересилить и действительно посмотреть, что там происходит. Однако разница в цене — это не повод автоматически отказаться от покупки новостройки. Звучит немного по-агентски, но логика в том, что ваши цели, задачи и условия покупки важнее. Нам эта разница нужна, чтобы понимать: мы покупаем выше рынка, ниже или по его цене. Это очень важно.

При покупке новостройки критически важно оценивать вторичный рынок — и с отделкой, и без. И стоит помнить, что ремонт за миллион рублей не сделать, либо он получится дешевым и никому не нужным, как мы видели на примере ЖК «Символ». Проблема в том, что на вторичном рынке очень мало информации о реальных сделках. Поэтому ваша задача — найти своего эксперта, свой «Smarent», который будет давать вам настоящую информацию о том, что происходит на рынке, а не красивые графики вечного роста.

Факт остается фактом: большое количество новостроек продается дороже своей реальной стоимости. И большое количество новостроек переоценено относительно заявленного класса: выдают комфорт за бизнес, бизнес за премиум. Покупка недвижимости должна основываться на личной стратегии. Нет крайности: только первичка или только вторичка. Нужно смотреть все данные, анализировать вашу стратегию и только потом принимать решение.

И самое важное: оценка квартиры важна не в момент покупки, а в момент продажи. Если вы уже купили что-то дорого — ничего с этим не поделать. Бывает, что активы год или больше не меняются в цене, особенно на вторичке. Меня, как инвестора, не волнует стоимость актива в процессе, пока он строится или сдается. Меня волнует стоимость на входе (условия, взнос, рассрочка) и на выходе — то есть в тот момент, когда я приму решение продавать. Поэтому очень важно покупать квартиру с оглядкой на то, когда вы планируете ее продать. Какой, на ваш взгляд, будет рынок недвижимости в это время? В каком жилье люди захотят жить тогда? Задавайте себе эти вопросы — и только после этого принимайте решение, не зацикливаясь на одной крайности.