С 2026 года условия по семейной ипотеке планируют серьёзно изменить. Главная причина — дефицит бюджета, о котором открыто заявляет правительство. Дефицит прогнозируется и на 2025 год, поэтому Минфин ищет способы сократить расходы и закрыть финансовые дыры. Когда появляются слухи о возможных изменениях условий семейной ипотеки, они оказываются близки к реальности. Речь идёт не только об увеличении или уменьшении лимитов, но и о принципиально новой модели. Минфин предлагает привязать ипотечную ставку к количеству детей в семье. Логика в этом есть: цель программы — стимулировать рождаемость и помогать семьям с детьми улучшать жилищные условия, а не использовать льготные кредиты для личных инвестиций. Чтобы мотивировать родителей, Минфин предлагает новую схему.
Например, в новой модели семейная ипотека может выдаваться под 12%, до 12 млн руб. — для Москвы и области, до 6 млн руб. — для регионов. При рождении одного ребёнка ставка составит те же 12%. За второго ребёнка она снизится до 6%. А если в семье трое и более детей, Минфин предлагает выдавать ипотеку под 4%. Минфин считает, что новая схема станет стимулом для увеличения числа детей в семьях. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, рассказал, как изменится семейная ипотека и как это повлияет на рынок недвижимости.
В этой статье:
Какие изменения нас ждут в семейной ипотеке?
Как повлияют изменения на рынок недвижимости?
Выводы
Какие изменения нас ждут в семейной ипотеке?
Напоминаем, что вся информация носит информационно-аналитический характер. Мы не даем инвестиционных рекомендаций, а все оценки, прогнозы и примеры по ЖК являются субъективными и не гарантируют фактического исхода.
В Госдуме раскрыли новые условия по семейной ипотеке. Обсуждаются следующие варианты ставок: 12% при рождении первого ребёнка, 6% — второго и 4% — за третьего. По словам Анатолия Аксакова, возможно, вместо 12% для первого ребёнка ставку установят на уровне 10%, чтобы она смотрелась более логично.
Почему вообще речь идёт о 12%? Сейчас ключевая ставка — 17%. Государству приходится субсидировать около 5%. При этом депутаты отмечают, что ставка должна постепенно снижаться. Есть мнение, что в 2026 году ключевая ставка может быть на уровне 12–14%. Поэтому планируют установить семейную ипотеку на уровне 12% — фактически равном ставке ЦБ, чтобы государству не приходилось ничего субсидировать. В этом случае банки не заработают на льготах, только на выдаче кредита и продаже сопутствующих услуг, например, страховки.
Однако если ключевая ставка будет 12%, рыночная ипотека всё равно окажется выше — около 14%. Это вряд ли будет стимулировать спрос. Можно вспомнить 2022 год, когда при ключевой ставке почти 20% предложили льготную ипотеку под 12%. Тогда это никого не мотивировало. Поэтому ставка в 12% выглядит сомнительно. Реальнее — 9–10%, так как именно такой диапазон способен заинтересовать семьи. Если же закрепят 12%, это может означать, что государство не хочет субсидировать ипотеку, перекладывая расходы на банки, либо это сигнал, что ключевая ставка будет держаться на уровне 15–16%. Важно отметить, что идея семейной ипотеки под 12% обсуждалась ещё весной 2024 года, перед запуском новой программы. Старая семейная ипотека завершилась 1 июля 2024 года, и позже была принята новая программа — до 2030 года.
К этому вопросу подключился и министр финансов Антон Силуанов. Он предложил рассмотреть снижение ставок по семейной ипотеке для семей с двумя и более детьми, при сохранении базового уровня для семей с одним ребёнком. То есть государство готово стимулировать именно многодетные семьи.
На семейную ипотеку в бюджете 2026–2028 годов предусмотрено около 1,8 трлн руб. Это означает, что ежегодно только на эту программу необходимо выделять около 600 млрд руб. Всего же на субсидирование различных льготных ипотек уходит порядка 2 трлн руб. в год. При этом дефицит бюджета оценивается примерно в 3 трлн руб. — сопоставимая сумма. Главная проблема не в том, что государство не хочет поддерживать семьи, а в том, что расходы повторяются из года в год.
Высокая ключевая ставка, которую изначально никто не планировал, делает субсидирование крайне затратным. Именно поэтому государство заинтересовано в снижении количества выдач по семейной ипотеке. Некоторые отмечают, что лимита в 12 млн руб. для Москвы недостаточно. Государство в ответ указывает на возможность комбинированной ипотеки: 12 млн руб. под льготную ставку и дополнительно 18 млн руб. по рыночной. Итого семья может привлечь до 30 млн руб., что в любом случае выгоднее, чем брать всю сумму под рыночный процент.
При этом важно понимать, что государство не обязано полностью решать жилищный вопрос граждан. Поддержка семей — важна, но логично было бы ограничивать её, например, выдачей семейной ипотеки только на 5–10 лет. Тогда бюджету было бы проще планировать расходы. Но такая модель несёт риск, семьи могут не рассчитать свои силы и столкнуться с проблемами уже на 6–11 годах выплат. Это приведёт к дефолтам, невыплатам, выселениям и конфликтам. Поэтому пока государство предпочитает печатать деньги и мириться с повышенной инфляцией, чем рисковать социальной нестабильностью.
Почему же повышают ставку по семейной ипотеке? Логично было бы увеличить лимиты, а не поднимать проценты. Но главная причина — снижение нагрузки на бюджет. Ставка 12% ближе к рыночной, и её почти не придётся субсидировать. Государству больше не нужно будет делать огромную дотацию между ключевой ставкой ЦБ и фактической ставкой по семейной ипотеке. Официально признаётся, что бюджет трещит по швам. Об этом говорил председатель правительства РФ Михаил Мишустин, отметив, что ситуация в целом под контролем, но требует решений. При этом полностью отменить семейную ипотеку невозможно, это вызовет крайне негативную реакцию, ставка 12% формально сохраняет программу, но при этом значительно сокращает расходы бюджета.
При этом новая модель делает ипотеку более адресной. Главный акцент — поддержка семей со вторым и третьим ребёнком. Одновременно государство старается удержать спрос на рынке новостроек, чтобы избежать обвалов, банкротств и долгостроев. Ставка 10–12% всё равно ниже рыночной и обеспечивает минимальную доступность для семей. Отдельно стоит учитывать роль застройщиков. При ставке 12% они могут сами субсидировать ипотеку на 5–6%, чтобы сделать её доступнее. В итоге покупатели получат кредит под 6%, но заплатят за квартиру на 2 млн руб. дороже. Таким образом государство поддерживает строительный сектор. Кроме того, семейная ипотека остаётся инструментом демографической политики. Пусть условия будут не такими выгодными, как раньше, но семьи с детьми всё равно смогут улучшить жилищные условия. Те, кто действительно нуждается в жилье, воспользуются программой, а инвесторы будут менее активны. Это также позволит охладить перегретый рынок.
И, наконец, важный сигнал: эпоха дешёвой ипотеки закончилась. Государство стремится сбалансировать интересы семей, застройщиков и бюджета. Чтобы наглядно понять, как это работает, приведём пример. Семья хочет купить квартиру за 22 млн руб. Они продают своё жильё за 10 млн и рассчитывают взять 12 млн по семейной ипотеке. Так можно купить квартиру для себя, жены и ребёнка. Именно так чаще всего семьи и совершают сделки.
Но если условия меняются — например, лимит сокращается с 12 млн до 6 млн, или ставка увеличивается до 12% — ситуация становится совсем другой. Дохода семьи может просто не хватить, чтобы обслуживать кредит. Ранее платёж составлял 70 тыс. руб. в месяц, а теперь — 130 тыс. руб. В итоге сам факт возможности покупки жилья оказывается под угрозой. Ставка 12% при одном ребёнке поможет сэкономить бюджет и охладить рост цен. Но платить в любом случае придётся конечному потребителю, как это бывает с повышением налогов.
Обсуждается ещё одно нововведение — привязка семейной ипотеки к прописке. Минфин предложил: если семья покупает квартиру в ипотеку, то супруги и ребёнок должны там прописаться. Срок — 180 дней после получения права собственности. Если условия не будут выполнены, ставка по кредиту автоматически вырастет. Задача этой меры — сократить долю инвесторов, которые используют семейную ипотеку для покупки жилья в Москве и других крупных городах, но сами там не проживают.
В целом появляются более жёсткие критерии и ограничения. Например, ограничения по уровню дохода или по срокам, в течение которых можно использовать льготу. Требование подтверждения дохода. Семейная ипотека может предоставляться только тем, кто официально зарабатывает, например, свыше 150.000 руб. в месяц. Для этого потребуется справка НДФЛ. Также возможно изменение суммы выдачи по семейной ипотеке – её могут привязать к площади квартиры, например, минимум 50–60 кв. м. Опыт IT-ипотеки показывает, что государство может корректировать условия довольно существенно: сумма выдачи уменьшалась с 18 млн до 9 млн руб., ставка – с 5% до 6%, а критерии выдачи становились жёстче.
Все эти новации напрямую влияют на доступность жилья. Рост ставки даже на несколько процентных пунктов ведёт к значительному увеличению годовых расходов семьи. Например, при платеже 123.000 руб. в месяц переплата по процентам может составлять около 720.000 руб. в год.
Застройщики могут субсидировать ставку, увеличив стоимость квартиры. Например, квартира стоила 17 млн руб., а с учётом субсидии – 19 млн руб. Люди покупают, потому что «иначе не успеют». Тем не менее, ждать снижения цен на рынке недвижимости пока причин нет – скорее всего, цены будут сохраняться на текущем уровне.
Важно учитывать, что для оплаты платежа 123.000 руб. в месяц нужен официальный доход порядка 250.000 руб. в месяц. При этом средние арендные ставки сегодня составляют: студия – около 70.000 руб., однушка – 85–90.000 руб., евро-трешка – 130–140.000 руб. Многие семьи рассматривают первую покупку жилья – чаще всего однушки или евро-двушки.
Если арендный поток не покрывает ипотеку, придётся либо искать более дорогие квартиры (например, евро-трешки с первоначальным взносом 12 млн руб.), либо откладывать покупку. В противном случае возможность купить квартиру просто-напросто исчезает.
Рассмотрим пример: есть квартира за 18 млн руб., у семьи накоплено 6 млн руб. Ставка семейной ипотеки 6%, срок – 30 лет, платёж составит 72.000 руб. в месяц. Если платёж вырастет до 123.000 руб., купить эту квартиру уже будет невозможно, даже если её цена снизится до 17 млн руб.
При этом опыт прошлых лет показывает, что квартиры, приобретённые по льготной ипотеке, легко сдаются в аренду с мебелью, что позволяет покрывать платежи. Например, квартира в ЖК Лосиноостровский парк с евро-2 32 кв. м сдаётся за 75–85.000 руб. в месяц. Владельцы обратились к специалистам Smarent, чтобы те провели качественную меблировку – так сдавать квартиру оказалось выгоднее. Позже семья полностью передала объект в управление компании.
Таким образом, изменения условий семейной ипотеки могут значительно влиять на доступность жилья, и важно рассматривать покупку заранее, прежде чем новые правила вступят в силу.
Сейчас многие семьи интересуются, что происходит с льготными ипотеками, ведь условия постоянно меняются, и непонятно, чего ожидать. На самом деле государство регулярно корректирует условия, потому что у него есть бюджеты и планы. Основная задача сегодня – снизить массовую выдачу льготных ипотек, особенно семейной, которая самая популярная. К 2030 году, по прогнозам, льготные программы могут быть полностью отменены, а их место займут более адресные и точечные меры поддержки. Уже в 2025–2026 годах льготные программы рынку недвижимости будут практически не нужны - рынок и так справляется. К примеру, в сегменте новостроек бизнес-класса ипотека не играет весомую роль: там чаще всего покупатели используют рассрочку или платят кэшем. В такой ситуации государству может быть выгоднее поддерживать покупателей через субсидирование первоначального взноса, а не процентной ставки. Для наглядности: государство субсидирует семейную ипотеку на 12 млн руб. примерно 120–140 тыс. руб. ежемесячно, то есть около 1,5 млн руб. в год. За четыре года это составляет порядка 6 млн руб. В теории, было бы логичнее сразу выдать фиксированную субсидию в эту сумму на первоначальный взнос, а ипотеку брать по рыночной ставке. Это сразу решало бы проблему для покупателя, и государство экономило бы на администрировании льгот.
После повышения ставки по семейной ипотеке можно ожидать несколько эффектов. Семьи без прописки в нужных регионах могут потерять доступ к льготам, ведь раньше они могли взять ипотеку под 6% на 30 лет, а теперь такая возможность может исчезнуть. Спрос на жильё в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, может снизиться, что уменьшит перегрев рынка столицы. В других регионах, наоборот, возможно усиление интереса к жилью и рост конкуренции среди семей за льготные условия. При этом администрирование льгот станет более сложным, с проверкой места проживания и регистрации. Опыт 2022 года показывает, что слишком высокая ставка делает льготную ипотеку неработающей: когда ставка составляла 12% или даже 9%, люди просто не брали кредиты. Только ставка около 7% делала программу реально востребованной.
Для новых заёмщиков важно действовать заранее. Стоит рассмотреть возможность подачи заявки ещё в 2025 году, чтобы получить одобрение по более выгодной ставке до изменения условий. Необходимо сравнивать ипотеку с альтернативными финансовыми инструментами, такими как депозиты и ОФЗ, чтобы понять, действительно ли льготная ипотека – лучший вариант. Для многодетных семей с двумя-тремя детьми ставка может составлять 6% и ниже, и в этом случае нет смысла паниковать. При планировании покупки нужно закладывать возможный рост ставок в бюджет, чтобы быть готовыми, если новые заёмщики будут получать ставку 12%. Кроме того, стоит следить за появлением новых программ, таких как арктическая или дальневосточная ипотека со ставкой 2%, которая доступна даже для семей без детей.
Как повлияют изменения на рынок недвижимости?
Что же будет происходить с рынком новостроек после изменений в программе льготной ипотеки? Если посмотреть на отчёт Smarent, мы видим, что основная доля сделок совершается именно через льготную ипотеку, она составляет 86% всех ипотечных операций, а оставшаяся часть – это рыночная ипотека. То есть грубо говоря, примерно 80 на 20 – стандартный принцип: большинство покупателей пользуются льготной ипотекой. Возникает вопрос: если льготную ипотеку уберут, что будет с рынком?
Статистика показывает, что структура рынка выглядит примерно так: ипотека – 75%, рассрочка – 10%, наличные – 14%. В сегменте квартир до 24 млн руб., где взнос составляет примерно 50%, семейная ипотека играет ключевую роль. Даже если ставки по программе изменятся, резкого роста цен на евро-трешки и евро-четвёрки для семей не произойдёт. Однако застройщики могут пытаться манипулировать покупателями в офисах продаж, заявляя о росте ставки и предлагая бронировать квартиры быстрее. Важно не поддаваться этим манипуляциям и выбирать объекты, соответствующие вашей стратегии, а не первым, что покажут в офисе продаж.
Существуют также риски появления новых комиссий за выдачу семейной ипотеки. Например, в декабре 2025 года, когда много желающих купить квартиры, банки могут повышать комиссии или ограничивать выдачу ипотеки только для проектов с определённым проектным финансированием. Если вы хотите купить новостройку через конкретный банк, который не финансирует этот проект, шансы получить ипотеку будут минимальны. В некоторых случаях банк может предложить добавить к стоимости квартиры 5% комиссии, чтобы выдать ипотеку. Всё это приведёт к росту стоимости квартир, а вместе с этим – к дополнительным расходам для покупателей. Вероятное охлаждение рынка может произойти только в январе–феврале 2026 года, когда пик активности спадёт. В то же время семьи с двумя-тремя детьми смогут воспользоваться ставкой 6% или 4%, и для них этот момент станет возможностью купить жильё.
Доля ипотеки на рынке будет расти. По статистике Smarent, в декабре доля ипотечных сделок может достигнуть 85%, большая часть из которых придётся на льготные программы. Рассрочки и сделки по рыночной ипотеке будут составлять оставшиеся проценты. В случае введения прогрессивной шкалы по ипотеке мы увидим резкий всплеск выдачи семейных ипотек и рост количества желающих купить объекты недвижимости, чаще всего до 20 млн руб., что приведёт к умеренному росту цен. После этого возможен небольшой спад активности, но общий тренд сохранится.
Ещё один заметный тренд – сделки через реинвестицию. У человека может быть готовая квартира, которую он продаёт и получает, например, 12 млн руб. Параллельно он берёт 12 млн руб. по семейной ипотеке на новостройку за 18 млн руб., а оставшиеся 6 млн руб. кладёт на депозит под проценты. Таким образом, он обновляет недвижимость, получает ликвидность и увеличивает доход от капитала. Этот подход активно используется на рынке, компания Smarent помогает клиентам разрабатывать стратегию продажи вторички и покупки новостройки, чтобы обеспечить высокий арендный поток или сохранить капитал.
Ближайшие 2–3 месяца могут быть очень удачными для вторичного рынка, так как рыночная ипотека сейчас выдается под 17–18%, а банки активно участвуют в таких сделках. Бесплатная оценка объектов и стратегия по продаже позволяют собственникам правильно выйти на рынок и выгодно продать свои квартиры, при этом рассмотреть варианты реинвестирования в новые проекты. Такой подход помогает улучшить качество портфеля недвижимости и использовать появляющиеся возможности на рынке.
При подготовке к обсуждению семейной ипотеки я подумал, что стоит рассмотреть варианты покупки с небольшим бюджетом, и первым на ум пришёл проект «Соколиная гора». Недавно мы делали обзор Лефортово, и в комментариях мне написали: «Почему не добавили Соколиную гору?» Дело в том, что этот проект находится в другой части Москвы, но сегодня я специально рассказываю о нём. Для тех, кто хочет купить квартиру по семейной ипотеке в недорогом сегменте, «Соколиная гора» действительно стоит внимания. Квартиры здесь 40–45 м², разнообразные лоты можно приобрести примерно за 17 млн руб.
Планировка неплохая, хотя кухня находится в коридоре, что отличается от классического евроформата, но в целом это Евро-2 с 42 м². Через Smarent реальные цены могут быть около 16,6 млн руб., а при покупке по семейной ипотеке действует проектное финансирование Сбера с определённой скидкой. Проект подходит как для аренды, так и для личного проживания в развивающемся районе Москвы: рядом МЦК, парк, станция метро, а конкуренция на рынке новостроек здесь невысокая.
Если рассматривать финансовую сторону, цена квартиры 16,6–17 млн руб., первоначальный взнос 4,6 млн руб., ипотека 12 млн руб. под 6% даёт ежемесячный платёж около 72 тыс. руб. А доход от аренды такой квартиры может составлять 95–105 тыс. руб., в зависимости от меблировки и сезона.
Выводы
Выводы из этой лекции довольно простые. Уходящие льготные программы – это скорее возможность, чем угроза. Если вы смогли воспользоваться программой раньше, это хорошо, если нет – тоже не трагедия. Сейчас важнее условия покупки, чем стоимость квартиры. Рынок постепенно переходит на рыночные инструменты: рассрочку, рыночную ипотеку, что только укрепляет рынок. Льготная ипотека должна остаться адресной, для семей, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, а не для инвестиций. Застройщики будут манипулировать рынком, поэтому важно быть осторожными и делать правильные выводы. Возможно, имеет смысл купить одну квартиру побольше, чем две студии, всё зависит от вашей стратегии.
Что касается будущего, к 26-му году мы будем точно знать, изменят ли условия по семейной ипотеке. Все эти вопросы обсудим на большой конференции Smarent 8 ноября в 10:00. Там будет много спикеров, включая Олега Репченко, руководителя аналитического центра индикатора рынка недвижимости, которого редко удаётся услышать вживую. Модератор дискуссии Сергей Смирнов добавит перчика в обсуждение. Билеты уже заканчиваются, но спонсоры третьего уровня получают бесплатный билет, уточнять их наличие нужно заранее.
