Не покупай квартиру в 2026 году

Где же лучше купить квартиру в Москве? Как распорядиться свободными деньгами? Какие столичные ЖК самые лучшие? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, ответил на самые разные вопросы подписчиков.

Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.

ЖК «Сиреневый парк» от застройщика АФИ относится к комфорт-классу и не позиционируется как проект бизнес-уровня. Основные сомнения к нему связаны с транспортной доступностью — пешком до метро дойти невозможно, необходимо добираться несколько остановок на трамвае. Район плотной застройки, не самый приятный для проживания на данный момент, однако он активно развивается за счет программы реновации и соседства с Лосиноостровским парком. В перспективе пяти лет район может заметно измениться в лучшую сторону.

Передача ключей запланирована на первый квартал 2026 года, поэтому, с учетом меблировки и заселения, реалистично переехать только в 2027 году. Для семьи, которая ищет жилье «для себя» и использует семейную ипотеку, такой срок выглядит разумным. Проект не лишен недостатков, но он решает задачу приобретения жилья при ограниченном бюджете и уходящей льготной ипотеке.

Среди возможных альтернатив рассматривается «Страна Заречная» от «Страна Девелопмент». Этот проект находится в более сформированном районе, отличается немного лучшим качеством строительства и отделки. Несмотря на жалобы дольщиков на ЖК WOW, застройщик исправил ошибки и довел проект до достойного состояния, что не всегда характерно для рынка. Кроме того, есть «Люблинский парк» — вариант с нормальной инфраструктурой, но не для всех комфортный по ощущениям проживания.

В целом «Сиреневый парк» можно рассматривать как допустимое решение для покупки под семейную ипотеку. Его основное преимущество — возможность зафиксировать ставку и приобрести квартиру в рамках ограниченного бюджета. С точки зрения качества и перспективности района он уступает «Стране», но может стать удобным компромиссом при нынешних условиях рынка.

Ожидание и накопление не выглядят рациональным решением. История последних лет показывает, что стоимость недвижимости растет быстрее, чем удается откладывать деньги, и покупательная способность уменьшается. В такой ситуации разумнее рассмотреть покупку сейчас, даже если это будет студия или небольшая однокомнатная квартира. При этом стоит учитывать варианты рассрочки и субсидированных ипотечных программ. Если доход позволяет, субсидированная ипотека может стать оптимальным временным инструментом, особенно если есть возможность частично гасить кредит за счет накоплений или будущих поступлений.

Необязательно ограничиваться только Юго-Западным округом. Для аренды более важна транспортная доступность и близость метро, поэтому объекты в западном, северо-западном или восточном округах могут быть даже выгоднее. Через десять лет квартиру всегда можно продать и реинвестировать в более подходящее жилье для ребенка, так как проекты и инфраструктура постоянно меняются.

Оптимальной стратегией будет покупка ликвидного объекта уже сейчас с расчетом на постепенное погашение кредита или перепродажу в будущем.

С 1 февраля вступают в силу новые правила, согласно которым каждой семье будет доступна только одна семейная ипотека. Это значит, что, если один из супругов уже воспользовался программой, второй не сможет взять аналогичный кредит, даже после полного закрытия текущего. Исключение — рождение еще одного ребенка. В таких случаях допускается повторное использование программы. Также исчезает возможность оформить ипотеку на «донора» — например, если у родственника есть право на семейную ипотеку, но он им не пользуется.

Появились слухи, что минимальный первоначальный взнос может быть увеличен до 30–50%. Если у покупателя сейчас есть возможность внести 20–30% от стоимости, но он решит подождать, в будущем покупка может стать невозможной просто из-за новых требований. Обсуждаются и дополнительные ограничения — например, обязательная регистрация в квартире, купленной по семейной ипотеке. Все это может серьезно повлиять на возможности заемщиков.

Для тех, кто ранее комбинировал семейную и рыночную ипотеку, есть возможность снизить ставку по рыночной части кредита. В таких ситуациях важно уточнять детали у банка.

Основной вывод: если выбран подходящий объект недвижимости, стоит оформлять ипотеку уже сейчас. Ждать определенной даты или новых условий не имеет смысла, потому что рынок и правила меняются непредсказуемо. Если подходящего объекта нет — помочь вам могут специалисты Smarent, которые подберут недвижимость под ваши требования.

Если в семье есть общий ребенок до шести лет, но родители не состоят в браке и никогда не состояли, правило «одна ипотека на семью» не применяется. Если же брак был заключен и затем расторгнут, ограничение сохраняется.

Если люди не состоят в браке и никогда не состояли, правило одной ипотеки на семью не распространяется. Однако если брак был и пара развелась, то правило действует.

Вторая семейная ипотека станет доступна только при рождении второго ребенка. При этом донорской ипотекой воспользоваться также будет нельзя.

При бюджете в 16 млн рублей (4 млн собственных + 12 млн ипотеки) скорее всего не получится приобрести объект в указанных ЖК. В приоритете должна быть покупка объекта, который в перспективе повысит свою стоимость и будет легко продаваться. Лучше выбрать однокомнатную квартиру, а не студию, так как с продажей студии на вторичном рынке могут возникнуть сложности. Обменять квартиру Евро-2 на Евро-3 будет проще, чем студию.

Следует выбирать объекты строго возле метро, площадью 36-38 кв. м. Можно рассмотреть варианты в Мичуринском парке или Люблинском парке. Важно, чтобы объект быстрее сдавался в аренду.

Покупка квартир без первоначального взноса не рекомендуется. Застройщик увеличивает стоимость квартиры примерно на сумму недостающего взноса. В данном случае в ЖК будет студия без отделки в Московской области с доступностью только до станции МЦД. Такой актив является непонятным и малоликвидным. Лучше попытаться найти или занять сумму на первоначальный взнос и купить ликвидный объект в Москве с отделкой. На ремонт и меблировку студии также потребуется не менее 1.5-2 млн рублей, которых у покупателя нет.

У ЮЗАО нет точек роста, но есть другая составляющая — это уникальные проекты из-за большого количества старого фонда и малого объема нового строительства. Новостройки в ЮЗАО дорогие, так как их мало, а спрос высокий. Потенциал у ЖК «Событие» есть. Покупка по переуступке у застройщика «Донстрой» может быть выгодной, так как после получения собственности на рынок выходит много инвесторов.

Если ЦБ снизит ставку, то застройщики, вероятно, будут предлагать субсидированные ставки на уровне около 9%. Однако хороших цен ждать не стоит. Застройщики предоставляют доступную ипотеку, но цены на недвижимость остаются высокими.

«ЗИЛАРТ», несмотря на неоднозначное впечатление, остается одним из самых ликвидных для сдачи — студии там стабильно востребованы и могут быть куплены примерно за 13 миллионов с возможностью последующей аренды. Альтернативой может быть Мангазея на Тульской: этот вариант дороже, около 18 миллионов, но можно рассмотреть рассрочку. В более доступном сегменте — проекты вроде Wave от ЛСР, где можно найти лоты в районе 9,5 миллионов, хотя и без отделки. Такие объекты решают задачу инвестора, ориентированного на стабильный арендный поток. При этом стоит учитывать удаленность от метро и особенности локации. В данной ситуации, если есть 10–13 миллионов, логично смотреть переуступки или вторичку, а не первичный рынок напрямую от застройщика. Иногда можно найти интересные лоты по переуступке в тех же комплексах ЗИЛАРТ за 11 миллионов и оставить запас на ремонт.

12.Если примут закон о семейной ипотеке по прописке, на сколько реально упадут продажи по Москве с региональными клиентами?

Если будет принят закон о семейной ипотеке, обязывающий прописываться в купленной квартире, это не окажет заметного влияния на рынок. Прописка покупателя в другом регионе не станет препятствием: важно будет лишь зарегистрироваться в течение 180 дней после получения собственности. Таким образом, даже клиенты из других городов смогут приобретать жилье в Москве, и продажи не сократятся.

Покупка квартиры без первоначального взноса сейчас не является выгодным решением. Новостройки переоценены, а отсутствие вложений повышает долговую нагрузку. В таких условиях объект будет стоить дороже реальной рыночной стоимости, а кредитные риски возрастут. Поэтому целесообразнее либо накопить часть суммы, либо использовать рассрочку с минимальными переплатами.

Времени до февраля может не хватить. Сделка требует подготовки, подбора нового объекта и оформления ипотеки. При этом готовые квартиры в Москве под семейную ипотеку редки, большинство вариантов — на стадии строительства. В итоге придется снимать жилье и ждать сдачи новостройки. Реалистичнее рассмотреть покупку квартиры в донорскую ипотеку с инвестиционной целью, чтобы сохранить доступ к льготной ставке и использовать семейные средства рационально. А правильно продать недвижимость с целью инвестиции может помочь Smarent, позволив не только совершить выгодную сделку, но и перенаправив средства для улучшения вашего капитала.

Проект «Северный порт» интересен с точки зрения качества и бренда застройщика, но цена в районе 22 миллионов рублей выглядит завышенной. Если удается найти лоты ближе к 18 миллионам, покупка становится более оправданной. При этом квартира с отделкой может стоить около 30 миллионов после завершения проекта. Объект привлекательный для жизни, но не оптимален для аренды — локация далека от метро, что снижает арендный потенциал. Для личного проживания проект подходит, для инвестиций под аренду — есть более удобные варианты.

При бюджете до 35 миллионов рублей и желании купить евро-трешку бизнес-класса в старом районе с инфраструктурой разумно рассматривать северо-запад и юго-запад Москвы. «Первый Нагатинский» вызывает сомнения в том числе и по локации, визуальной составляющей и срокам сдачи. Более удачными вариантами могут быть проекты Moments, Alia, Grain, а также старт продаж FORMA на Обручева. Рассрочка позволит решить задачу в рамках бюджета. Главное — обращать внимание на качество проекта, а не ждать снижения ставок.

Сейчас действительно подходящее время для покупки квартиры в рассрочку. Пока ключевая ставка остается высокой, застройщики охотно предлагают рассрочки, чтобы поддерживать спрос. Когда ставка начнет снижаться, им станет выгоднее продавать квартиры через ипотеку, и рассрочки постепенно исчезнут. Поэтому тем, кто планирует воспользоваться именно рассрочкой, имеет смысл сделать это сейчас, пока условия остаются максимально гибкими.

Покупать недвижимость ради самого факта покупки при сумме 3 миллиона рублей — нецелесообразно. «1-й Химкинский» неудачен из-за слабой транспортной доступности и низкого качества строительства. Такие объекты трудно продать и сдать, поэтому даже при кажущейся выгоде это не инвестиция, а риск. Лучше сохранить средства на депозите до появления более подходящих возможностей или накопить для участия в качественном проекте.

Ход строительства EVOPARK Измайлово соответствует плану, хотя застройщик, как и многие, немного задерживает сроки. Напомним, компания Smarent приобрела три этажа в EVOPARK в рамках Smarent Home. Планируется предоставление доступа Smarent к помещениям за полгода до официальной сдачи для начала ремонтных работ. Управление апартаментами останется прежним, запуск эксплуатации запланирован на середину 2026 года.

Апартаменты остаются актуальным инструментом инвестирования, поскольку их строительство в Москве запрещено, а существующее предложение ограничено. Цены на апарты растут, и застройщики предлагают выгодные рассрочки. Это подходящий вариант для первого капитала. При грамотном управлении и ремонте такие объекты показывают стабильный доход. Проекты формата Smart с единым дизайном и управлением позволяют получать пассивный доход без дополнительных забот.

Риск перенасыщения офисной недвижимости невысок. Крупные компании продолжают арендовать офисы, а тенденция массовой удаленной работы не оправдалась. Основная проблема — не избыток, а дефицит качественных офисов, особенно в центре. Возможна лишь частичная волна перепродаж от непрофессиональных инвесторов, которые не рассчитали расходы на ремонт и содержание помещений.

В Москве сохраняется низкая вакантность офисов и дефицит предложений в центре. За последние годы ввод новых площадей увеличился, но все еще недостаточен, чтобы удовлетворить спрос. Основные риски ждут тех, кто покупает офисы за МКАДом, рассчитывая на переоценку. Наиболее перспективны проекты с совмещением жилой и офисной функции — они обеспечивают стабильный спрос.

Изменения по НДС и УСН не окажут влияния на аренду офисов класса А. Малый бизнес, на который распространяются эти правила, не является основным арендатором. Офисные помещения премиум-сегмента занимают крупные компании с выручкой от миллиарда рублей, поэтому спрос на них сохранится.