Стоит ли покупать квартиру на вторичном рынке?

После снижения ключевой ставки вторичный рынок может обогнать по показателям рынок новостроек. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализирует вторичный рынок недвижимости и разберет некоторые проекты.

В этой статье:

• Аналитика вторичного рынка недвижимости
• Разбор проектов на вторичном рынке
• Выводы

Многие считают, что квартиру на вторичном рынке сейчас продать невозможно. Возникает вопрос — кому вообще нужна недвижимость при таких высоких ключевых ставках? Эксперты часто приводят пугающие расчёты: например, кредит 15 млн руб. под 20-25% означает огромные переплаты. Однако эти рассуждения не учитывают реальную статистику Росреестра, которая показывает — вторичный рынок не просто живёт, но и демонстрирует более высокую активность по сравнению с новостройками, превосходя даже показатели 2024 года.

При этом у вторичного жилья есть серьёзные проблемы. Качество домов вызывает вопросы — участились случаи аварийных ситуаций, включая взрывы газового оборудования. Многие здания построены давно и фактически требуют сноса. Газовые трубы в старых домах представляют реальную опасность, что становится дополнительным аргументом против покупки вторичного жилья.

Однако большинство покупателей придерживается противоположного мнения — они готовы приобрести даже «хрущёвку» с низкими потолками, но в Москве возле метро и с готовым ремонтом, чем рассматривать новостройки.

Статистика 2025 года показывает снижение продаж на 3% по сравнению с 2024 годом и на 18% относительно 2023 года. Однако важно учитывать, что в 2025 году ключевая ставка стала более доступной. Это даёт основания предполагать, что вторичный рынок не только обгонит по показателям рынок новостроек, но и превзойдёт собственные результаты 2024 года.

Текущая ситуация требует детального анализа — необходимо изучить аналитику вторичного рынка недвижимости, рассмотреть конкретные цифры и разобрать наиболее интересные проекты, представленные на вторичном рынке.

Напомним, что мы выражаем мнение автора и не стремимся кого-то оскорбить. Все прогнозы не гарантируют фактического исхода событий. Мы делимся своим опытом и видением рынка. Ответить на вопрос, сколько стоит квартира на вторичном рынке, невозможно однозначно — рынок Москвы слишком разнообразен, и цены зависят от множества факторов. Например, в районе Метрогородка можно найти двухкомнатную квартиру в старом фонде за 13 млн рублей при площади 46 м², а буквально в соседнем доме аналогичная по метражу квартира в более современном жилом комплексе комфорт-класса будет стоить уже 17 млн рублей. Разница в 4 млн рублей объясняется не только состоянием жилья, но и планировкой — одна и та же площадь может быть оформлена как классическая «двушка» или евротрёшка, что существенно влияет на цену.

Ещё более показательный пример — в том же районе маленькая однушка площадью 34 м² с неудобной кухней может стоить 15 млн рублей, что практически сопоставимо со стоимостью двухкомнатной квартиры. На первый взгляд это кажется нелогичным, но на практике покупатели часто готовы переплачивать за удачную планировку или более престижный адрес. При этом важно понимать, что реальная стоимость конкретной квартиры определяется не только этими параметрами, но и массой других нюансов — от этажа и вида из окон до состояния коммуникаций и даже истории сделок с этим объектом.

Когда речь заходит о покупке вторичного жилья, многие задаются резонным вопросом — кто вообще покупает эти квартиры по текущим ценам, особенно учитывая высокие ипотечные ставки? Рассмотрим типичный пример: квартира стоимостью 15 млн рублей, первоначальный взнос 20% (3 млн рублей), ипотека 12 млн рублей под 19% годовых. Ежемесячный платёж в этом случае составит около 190 тысяч рублей, что для однокомнатной квартиры выглядит неоправданно дорогим вариантом, особенно если сравнить с арендой аналогичного жилья за 75-85 тысяч рублей в месяц.

Однако ситуация кардинально меняется, если потенциальный покупатель может внести больший первоначальный взнос. При тех же 15 млн рублей, но с первоначальным взносом 70% (10,5 млн рублей), сумма кредита сокращается до 4,5 млн рублей, и даже при ставке 19% ежемесячный платёж становится ниже потенциальной стоимости аренды. Именно по такой схеме сейчас чаще всего и приобретают жильё на вторичном рынке — люди используют накопления, средства от продажи другой недвижимости или помощь родственников, чтобы минимизировать ипотечную нагрузку.

Важно отметить, что текущие высокие ставки по ипотеке многие рассматривают как временное явление. Покупатели рассчитывают, что в будущем появится возможность рефинансировать кредит по более низкой ставке — например, под 17% или даже 12%, что сделает платежи более комфортными. Для многих такой вариант оказывается предпочтительнее аренды, особенно если речь идёт о долгосрочной перспективе.

Когда кажется, что квартиры на вторичном рынке никто не покупает, статистика говорит об обратном. В Москве за первое полугодие 2025 года количество сделок остаётся стабильно высоким, несмотря на все экономические сложности.

Даже в мае 2025 года, который считался особенно неблагоприятным периодом для рынка недвижимости, не произошло ожидаемого многими обвала продаж. Более того, аналитики прогнозируют, что при возможном снижении ключевой ставки во второй половине года вторичный рынок может показать еще более активный рост.

Основных причин покупки вторичного жилья несколько. Первая — так называемые альтернативные сделки, когда люди продают свою текущую недвижимость, чтобы улучшить жилищные условия. Типичный пример: владелец однушки стоимостью 13 млн рублей продаёт её и, добавив 3 млн рублей собственных средств или взяв их в ипотеку, приобретает двухкомнатную квартиру за 16 млн рублей в том же районе. Для многих такой вариант оказывается более выгодным, чем покупка новостройки по семейной ипотеке, так как позволяет избежать затрат на ремонт и сразу заселиться в готовое жильё.

Вторая распространённая причина — переезд из арендованного жилья в собственное. Несмотря на то, что ежемесячные платежи по ипотеке могут быть выше арендной платы, многие предпочитают выплачивать кредит, чем продолжать снимать квартиру. Особенно это актуально для тех, кто планирует долгосрочное проживание в конкретном районе или имеет стабильный доход, позволяющий обслуживать ипотеку.

Не стоит забывать про реинвестиции, когда владельцы продают подорожавшую недвижимость и вкладывают средства в другой объект. Например, человек мог несколько лет назад купить студию, которая значительно выросла в цене, и теперь, продав её, приобретает однокомнатную или даже двухкомнатную квартиру в том же районе. Такая стратегия позволяет постепенно улучшать жилищные условия, не дожидаясь «чуда» в виде резкого падения цен на рынке.

Некоторые покупатели хотят сохранить капитал и сознательно выбирают вторичку, опасаясь рисков, связанных с новостройками — задержек сдачи, некачественной отделки или проблем с инфраструктурой района. Особенно это характерно для тех, кто уже имел негативный опыт с новостройками в прошлом.

Пятая причина — покупка квартир в старом фонде в расчёте на участие в программе реновации. Некоторые инвесторы специально ищут жильё в домах, которые могут попасть под программу, рассчитывая в будущем получить новую квартиру взамен.

Оценка стоимости конкретной вторичной квартиры — сложный процесс, учитывающий множество параметров. К примеру, специалисты Smarent продали хороший объект недвижимости, так как в квартире была удачная планировка, ремонт, дом удачно расположен, а также правильно выставлена цена. Продажу вторичной недвижимости чаще всего стоит доверять профессионалам, так как в первую очередь анализируются предложения аналогичных объектов в том же районе — как в старом фонде, так и в новостройках, сданных несколько лет назад. При этом важно учитывать не только средние цены за квадратный метр, но и конкретные характеристики оцениваемого жилья.

Этаж и вид из окон существенно влияют на стоимость — квартира на 14-м этаже с панорамным видом будет стоить дороже, чем аналогичная по площади на втором этаже с видом во двор. Даже в пределах одного жилого комплекса могут быть существенные различия в цене из-за разной высоты потолков — некоторые квартиры могут иметь потолки 3 метра, тогда как в других они не превышают 2,7 метра. Наличие или отсутствие обременений (например, ипотеки) также играет роль — хотя формально продажа квартиры с ипотекой возможна, на практике такие сделки сложнее и занимают больше времени, что отражается на цене.

Особое внимание уделяется планировке — две квартиры с одинаковой площадью могут существенно различаться по стоимости, если одна из них имеет продуманную, функциональную планировку, а другая — неудобное зонирование. Например, однушка с отдельной кухней и изолированной спальней будет стоить дороже, чем квартира с таким же метражом, но с проходной комнатой и совмещённым санузлом. Качество ремонта — ещё один важный фактор. Интересно, что плохая отделка часто снижает стоимость квартиры сильнее, чем её полное отсутствие, так как покупателю придётся нести дополнительные расходы на демонтаж некачественного ремонта. В некоторых случаях "голая" квартира без отделки оказывается более привлекательным вариантом, чем жильё с дешёвым, но сделанным ремонтом.

Отдельного внимания заслуживает тема переуступок — продажи ещё не сданных новостроек частными инвесторами. Такие предложения пользуются значительно меньшим спросом по сравнению с готовой вторичкой, и на то есть несколько причин. Во-первых, при покупке переуступки обычно невозможно оформить ипотеку или рассрочку — покупатель должен сразу внести всю сумму. Во-вторых, в таких квартирах отсутствует отделка, а значит, после покупки придётся нести дополнительные расходы на ремонт. В-третьих, сроки сдачи новостроек часто задерживаются, и покупатель переуступки вынужден ждать, пока застройщик завершит строительство.

Эмоциональный фактор также играет важную роль — люди предпочитают готовые квартиры, где можно сразу увидеть и оценить вид из окна, планировку, состояние дома и придомовой территории. При покупке переуступки приходится довольствоваться только обещаниями застройщика и проектной документацией. Ещё одна проблема переуступок — многие инвесторы пытаются продать их дороже, чем покупали, не учитывая текущую рыночную ситуацию. Типичный пример: человек купил квартиру в строящемся доме за 30 млн рублей, через год хочет продать за 35 млн, аргументируя это тем, что «раньше всегда так делал». Однако в условиях изменившегося рынка такая стратегия часто оказывается неэффективной. Покупатели на вторичном рынке в большинстве своём ищут жильё «под ключ» — чтобы можно было быстро заселиться без лишних хлопот. Поэтому переуступки и готовая вторичка фактически представляют собой два разных сегмента рынка с разной динамикой и покупательской аудиторией.

Подводя итог, можно сказать, что вторичный рынок недвижимости Москвы остаётся активным, несмотря на все экономические сложности. Цены формируются под влиянием множества факторов — от локации и состояния квартиры до планировки и истории сделок с объектом. Покупатели выбирают вторичку по разным причинам — кто-то хочет сразу заселиться без рисков, связанных с новостройками, кто-то ищет возможность улучшить жилищные условия через альтернативные сделки, а кто-то рассматривает недвижимость как способ сохранения капитала. При этом важно понимать, что текущая ситуация на рынке требует особенно тщательного подхода к оценке объектов и условий сделок. Высокие ставки по ипотеке делают особенно актуальной схему с большим первоначальным взносом, а возможность будущего рефинансирования позволяет рассчитывать на снижение финансовой нагрузки со временем.

Что касается переуступок, то они действительно продаются хуже готовой вторички, так как требуют от покупателя не только значительных единовременных вложений, но и готовности ждать завершения строительства, а затем ещё и заниматься отделкой квартиры. Для большинства покупателей, особенно тех, кто ищет жильё для себя, а не для инвестиций, готовая вторичка остаётся более предпочтительным вариантом. В целом, несмотря на все сложности, вторичный рынок недвижимости продолжает работать, адаптируясь к новым экономическим реалиям. Ключевой для покупателей остаётся тщательный анализ конкретных предложений, учёт всех факторов, влияющих на стоимость, и взвешенный подход к выбору оптимальной схемы финансирования покупки. Далее разберем несколько проектов, где можно купить жилье на вторичном рынке.

ЖК «Павелецкая Сити» от MR Group

На вторичном рынке Москвы цены продолжают демонстрировать устойчивый рост, и ярким примером этого тренда стал ЖК «Павелецкая Сити». Всего две недели назад стоимость квартир в этом комплексе составляла около 19 млн рублей, а сейчас аналогичные лоты уже предлагаются за 22 млн. Такой скачок цен характерен для многих объектов бизнес-класса в столице.

В «Павелецкой Сити» средняя цена квадратного метра сейчас колеблется в районе 570–600 тыс. рублей. Например, квартира площадью 58 м² выставлена за 33 млн рублей. Летний сезон традиционно считается не самым удачным для продаж, поэтому некоторые собственники готовы предоставить небольшой дисконт. Однако даже значительное снижение цены, скажем, до 30 млн рублей, не гарантирует быстрой продажи — многое зависит от состояния ремонта. В данном случае квартира имеет довольно простую отделку без изысков, что отражается на её стоимости. Если бы ремонт был более дорогим и качественным, цена могла бы быть выше.

ЖК «Алые Паруса» от ДОНСТРОЙ

Ещё один примечательный пример — ЖК «Алые Паруса», который когда-то был новостройкой, а теперь стал классической вторичкой. Несмотря на критику в адрес этого проекта (многие считают его устаревшим как по архитектуре, так и по инфраструктуре), цены здесь остаются высокими. Трёхкомнатная квартира площадью 78 м² с ремонтом в стиле «дорого-богато» оценивается в 600 тыс. рублей за квадратный метр.

Интересно, что рынок условно делит стоимость таких квартир на две части: около 500 тыс. рублей за метр — это базовая цена бизнес-класса, а дополнительные 100 тыс. рублей — это наценка за ремонт. Однако в «Алых Парусах» ремонт во многих квартирах уже морально устарел, и это снижает их привлекательность для покупателей. Те, кто хочет избавиться от недвижимости в этом ЖК, часто рассматривают реинвестицию — например, покупку квартиры в более современных проектах, таких как «Примовера».

ЖК «Триумф-Палас» от ДОНСТРОЙ

«Триумф-Палас» — один из тех жилых комплексов, который многие называют хорошей вторичкой. Расположенный рядом с метро Сокол, этот проект обладает развитой инфраструктурой и удачным расположением. Однако даже здесь цены сильно зависят от состояния квартир. Например, объект площадью 102 м² с простым ремонтом предлагается за 67 млн рублей (около 660 тыс. рублей за метр).

Парадокс в том, что такие квартиры часто выгоднее арендовать, чем покупать. Многие потенциальные покупатели смотрят в сторону новостроек, таких как Moments или Soul, где за те же 60–70 млн рублей можно получить более современное жильё.

ЖК «Зиларт» от ЛСР

Район ЗИЛа постепенно превращается в полноценный жилой кластер, и ЖК «Зиларт» — один из его ключевых проектов. Здесь цены тоже держатся на уровне 600 тыс. рублей за метр. Например, видовая квартира площадью 60 м² с простым ремонтом оценивается в 36 млн рублей.

Перспективы у этого района есть: вскоре должна открыться новая станция метро, достраивается набережная, планируется платная дорога. Всё это может положительно сказаться на стоимости недвижимости в будущем. Однако пока собственники часто завышают цены, ориентируясь не на рыночные реалии, а на собственные "хотелки".

ЖК «Сердце Столицы» от ДОНСТРОЙ

«Сердце Столицы» — один из самых узнаваемых проектов Москвы, и спрос на него остаётся стабильно высоким. Квартира площадью 68 м² с хорошим ремонтом здесь стоит около 38–40 млн рублей. Интересно, что аналогичные евродвушки (40–45 м²) в этом же ЖК продаются за 35 млн рублей, что делает предложение с более просторной квартирой довольно привлекательным.

ЖК «Nagatino i-Land» от Группа-Эталон

Этот проект комфорт-класса уже полностью сдан, и его инфраструктура хорошо развита. Квартира площадью 100 м² с качественным ремонтом оценивается в 63 млн рублей (600 тыс. рублей за метр). Здесь также прослеживается тренд: базовая стоимость квадратного метра — около 500 тыс. рублей, плюс 100–120 тыс. рублей за отделку.

ЖК «Мосфильмовский» от МонАрх

Несмотря на то, что многие считают этот проект устаревшим, цены в нём остаются высокими. Квартира площадью 77 м² предлагается по цене 670 тыс. рублей за метр. Некоторые лоты здесь могут стоить и 750 тыс. рублей за квадратный метр, что, по мнению экспертов, неоправданно завышено.

ЖК «Life Кутузовский» от PIONEER

Этот готовый проект расположен не в самой удобной локации — до метро «Кунцевская» довольно далеко.

Тем не менее цены здесь держатся на уровне 500 тыс. рублей за метр. Например, квартира площадью 70 м² стоит около 35 млн рублей, а вариант площадью 102 м² с white-box отделкой — 52 млн рублей.

ЖК «Кутузов Град» от Ingrad

Соседний с "Life Кутузовским" проект от Ingrad оценивается дешевле — около 650 тыс. рублей за метр. Однако качество строительства здесь, по мнению многих, уступает конкурентам.

Одна из главных проблем вторичного рынка — нерешительность собственников. Многие выставляют квартиры на продажу, но в последний момент передумывают, опасаясь, что продадут слишком дёшево или не знают, куда вложить деньги. Кроме того, есть и другие типичные ошибки, например, самостоятельная продажа без агентства — многие собственники экономят на услугах риелторов, но в итоге теряют время и потенциальных покупателей.

Также проблема, если введен неправильный адрес, не указан ЖК. Бесплатное размещение без продвижения также не поможет быстро найти покупателя. Кроме того, если нет хоумстейджинга и профессиональных фото, то это не привлечет того, кто хочет приобрести квартиру. Также к причинам плохой продажи можно отнести неполную цену, когда продавец хочет «поиграть» с налоговой. Большая проблема, если агенты или владельцы не знают, как продавать квартиру с ипотечным долгом

Отдельный пункт — квартира с отделкой, но без меблировки под ключ. Будущему покупателю важно видеть ухоженную, чистую квартиру с современной мебелью, куда он сможет переехать сразу же, изменив пару деталей. Специалисты Smarent проводят меблировку в разных объектах недвижимости, ориентируясь на финансы и предпочтения заказчика.

Вторичный рынок Москвы остаётся активным, но капризным. Цены в топовых ЖК бизнес-класса колеблются в районе 600–650 тыс. рублей за метр, а ключевыми факторами стоимости являются локация, состояние ремонта и готовность собственника к реальным переговорам. При этом многие объекты продаются медленно из-за завышенных ожиданий владельцев и сезонного спада спроса. Для тех, кто хочет продать квартиру быстрее, есть несколько рабочих советов: профессиональные фото, хомстейджинг, правильное ценообразование и, конечно, сотрудничество с агентствами, которые могут обеспечить грамотное продвижение. В противном случае квартира рискует провисеть на рынке месяцами без серьёзных предложений.

Вторичный рынок недвижимости Москвы демонстрирует большую активность по сравнению с первичным. Этот тренд сохранится и после снижения ключевой ставки ЦБ, которое неизбежно произойдет, пусть и постепенно. В таких условиях вторичка станет ещё более привлекательной для покупателей. Сейчас вторичный рынок работает скорее на эмоциях, чем на аналитике. Уникальные лоты, не имеющие аналогов, продаются быстрее именно из-за отсутствия конкуренции. Однако найти действительно хороший вариант на вторичке сегодня непросто — качественных предложений становится меньше. Многие собственники не спешат продавать свои квартиры, часто сомневаются в последний момент или вовсе снимают объекты с продажи, не понимая, куда вложить вырученные средства.

Квартиры по переуступке пока не пользуются спросом. Пока ипотечные ставки не опустятся до комфортных 10%, такие сделки останутся редким исключением. Прежняя схема — купить на старте строительства, подождать год-два и перепродать с наценкой — больше не работает системно. Конечно, отдельные случаи бывают, но рассчитывать на стабильную прибыль таким способом не стоит. Главная проблема вторичного рынка сегодня — это инвесторы-спекулянты, которые в своё время приобрели неликвидные объекты и теперь пытаются их продать. Часто они перекладывают ответственность за неудачные вложения на внешние факторы: политику ЦБ, экономическую ситуацию, застройщиков — но не на себя. Однако рынок изменился, и покупатели стали более осмотрительными.

Если вы оказались в ситуации, когда купленная квартира не продаётся, стоит честно признать: проблема не в экономике, а в выборе объекта. Надеяться, что найдётся кто-то, кто купит неликвид по завышенной цене, больше не приходится. Рынок требует более вдумчивого подхода, и те, кто этого не понимает, рискуют остаться с проблемными активами на руках. Таким образом, вторичный рынок остаётся динамичным, но капризным. Успешные сделки возможны, но только при грамотной оценке объекта, реалистичном ценообразовании и понимании текущих трендов.