Рискованно и страшно? Или можно поймать рост в 5–7 раз? Как инвестировать в коммерческую недвижимость и готовый арендный бизнес? Какова специфика бизнеса и где точки притяжения? Вопросов много. Разбираемся вместе с Денисом Анисимовым, экспертом по коммерческой недвижимости и основателем Центра городской культуры Графит.
1. Почему пригласили именно Дениса Анисимова
Причин несколько. Во-первых, экспертизы на рынке коммерческой недвижимости на самом деле не хватает, тем более на YouTube. Во-вторых, Денис — опытный профи. В-третьих, для своей деятельности он выбрал восток Москвы, что довольно нетипично. Будет интересно разобраться, какой потенциал для инвестиций имеет эта часть столицы.
2. Что такое бизнес-модель ГАБ
Итак, ГАБ — это готовый арендный бизнес. Компания Дениса Анисимова предлагает эффективную бизнес-модель: покупка объекта, экспертиза и упаковка для определенной концепции. Затем компания находит арендатора, который соответствует концепции, а затем аренда или продажа. Инвестору предлагается инвестировать в готовый арендный бизнес и сразу получать стабильный доход.
Модель ГАБ предполагает, что для инвестора готово все:
пройден нелегкий путь по поиску арендаторов, завершен период ожидания, пока шел ремонт, и арендные каникулы. Получается, что арендатор начал работать на площадях, вышел на определенный оборот и способен оплачивать ту аренду, которая прописана в договоре.
Таким образом, инвестору предлагают уже сданные в аренду помещения — готовый бизнес. Инвестируй и получай доход.
3. Откуда у команды опыт в коммерческой недвижимости
Проект очень сложный, оценивает Виктор Зубик, основатель компании Smarent. И здесь важна работа команды. Как давно компания на рынке?
Денис Анисимов рассказывает, что на рынке коммерческой недвижимости лично он уже около 18 лет. Работал в найме, делал свои небольшие проекты. Концепт-центр на Электрозаводской — это первый большой проект, в котором получилось синтезировать личный опыт и опыт команды. Ребята продолжают экспериментировать и развиваться. Часть помещений остается у Дениса, так как прирост ежегодно на 25–35% — это достойный инвестрезультат.
4. Что происходит с рынком коммерческой недвижимости?
С одной стороны, многие стали чаще работать из дома. С другой — коворкинги набирают популярность. А что сейчас происходит с рынком коммерческой недвижимости? Тем более, когда вокруг СМИ и «эксперты» пугают падением даже на рынке жилой недвижимости на 50%,ставит вопрос Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
А не потеряла ли коммерческая недвижимость свою ликвидность после ковида?
Рынок на 100% живой. В том числе и рынок офисной недвижимости, уверен Денис Анисимов. У нас есть востребованный офисный объект на 60–80 офисов, в котором мы сделали концепцию бизнес-кампуса: сочетание сервисов коворкинга и классического бизнес-центра. Да, есть определенная ротация, на уровне одного-двух офисов, но она минимальна.
То же самое происходит и с «торгушкой». Теперь будем знать, что так профи называют торговые помещения на первой линии, street-retail, улыбается Виктор. Там тоже все активно: ушли какие-то международные бренды, но на их место достаточно быстро пришли российские аналоги. Несмотря на неблагоприятный фон (сначала ковид, потом события 2022), есть российские компании, которые готовы арендовать эти помещения.
Предприниматели готовы заниматься бизнесом. А что это за бизнес?
Денис поясняет, что все зависит от масштаба предпринимателя и соответствия концепции. Например, формат, в котором на площади 10 000 кв. метров сочетаются районный торговый центр и стрит-ритейл, работает достаточно хорошо. Вакансии висели максимум 2–3 месяца.
5. Негатив и предубеждение: а что с доходностью коммерческой недвижимости?
Действительно ли коммерческая недвижимость — лакомый кусочек для инвестирования? Существует много предубеждений: сложнее найти арендатора, нужно дать ему арендные каникулы, могут возникать какие-то проблемы в его бизнесе и тогда не так просто выселить. Рискованно и страшно?
В любом случае арендный бизнес — это длинная инвестиция, поясняет Денис. Годовая доходность в среднем будет от 9 до 15% годовых, в зависимости от ряда условий. Всякое бывает. Если прогнозировать на период 3–5 лет, скорее всего, любой арендатор съедет. По поводу выселения: компании ведут немного по-другому, чем частники, стараются быть более корректны и корпоративны на рынке. Чувствуют ответственность — то есть практически с неадекватами не сталкиваешься.
6. Перспективы на востоке Москвы
Взгляды на восточную часть столицы меняются. В рамках живой недвижимости эксперты Smarent заметили, что за последние несколько лет те, кто инвестировал в объекты возле Сити, заработали крохи. Зато покупатели недвижимости в районе Нижегородской, Перово, шоссе Энтузиастов, Авиамоторной — получили большие точки роста.
Кластеры на востоке Москвы: раньше там были какие-то промышленные помещения, а что сейчас?
Возьмем территории на Шоссе Энтузиастов и Перово — бывший промышленный район сейчас очень активно растет, здесь заявлено много объемов по реновации, несколько КРТ (комплексное развитие территорий) на десятки гектаров, проекты от ПИКа. В перспективе локация превратится в удобный район для жизни. Есть огромное число людей, которые живут на востоке Москвы, им нравится и близость к центру, и огромный Измайловский парк. А новая аудитория немосквичей относится к району отнюдь не скептически и видит потенциал.
Денис делится историей: когда на купленный объект привезли руководителя по развитию компании KFC, он со страхом оглядывался вокруг и спрашивал, а зачем мы сюда приехали. Да, 6 лет назад обстановка была, мягко говоря, не очень: рынок в стагнации, территория совсем не освоена, даже бегали дикие собаки. Сейчас все иначе.
Так что эта ставка сыграла.
Михаил Анисимов подчеркивает, что изначально компания фокусировалась не только на рост рынка. Было решено создать центр притяжения, чтобы аудитория большого жилого массива была заинтересована приходить к нам. Следующий шаг — развитие культурного кластера, чтобы привлечь аудиторию, которая специально приезжает сюда с других районов Москвы.
7. Строительство кластера и вложения в стрит-ритейл
Стройка давно завершена. Чтобы снизить риски зависимости для собственников от управляющей компании, клининга, маркетинга торгового центра Денис и команда сделали свою концепцию бизнес-кластера. Концентрация разных брендов в одной локации позволяет маленькому или начинающему предпринимателю, который арендовал здесь точку, легче получить свою первую прибыль. Получилась синергия большого количества арендаторов и удобная нарезка стрит-ритейла.
Кластер решает многие проблемы, с которыми сталкивается арендатор:
не нужно искать риелтора для покупки; ждать, пока помещение будет отремонтировано, меблировано и откроется; избежать лишних трат на налоги и коммуналку в момент вынужденного простоя при подготовке; помещение гораздо легче сдавать среди разнообразия брендов. С точки зрения привлечения трафика кластер работает эффективнее.
Торговый бульвар — это много маленьких помещений, с отдельными входами, которые объединены в одну торговую линию. Лоты на офисные помещения быстро закончились, а начинались от 4, 5 млн. Были и большие по площади, по цене до 25 млн.
То есть сделали большую ставку на концепцию и провели редевелопмент большой площади ТЦ.
Купить огромное помещение на улице Электродной с шансом, что здесь возникнет новая точка притяжения — выглядит рискованно и страшно, настаивает Виктор.
8. Как спрогнозировать, что проект станет популярен
Оценка потенциального рынка в момент захода не строилась на информации о потенциальной реновации или планах КРТ. Тогда это было неизвестно. Тем не менее, было понятно, что локация удачна: в 2–5 минутах от метро, рядом МЦК, здания расположены по пути людей домой на свой жилой массив. В районе был минимум мест, объединенных с точки зрения ресторанной концепции стрит-фуда. Также возникла идея сделать это место центром досуга для жителей района. Дальше интерпретировали и развивали эту идею. Культурные мероприятия привлекают дополнительный трафик, когда до 1000 человек приезжает на стендап-шоу или концерт. Ну а потом люди проводят время в кафе, делают покупки в точках на торговом бульваре центра.
«И еще мы добавили магию», — интригует Денис.
А именно, разрисовали граффити все здания вокруг, хотя в собственности имели только 2–3. Огромная промышленная территория стала комфортна и красива для потребителя, который приходит в центр. Много вложили в проект «Галерея под открытым небом», по пути к нам от метро и от нас до жилого массива, вложились во внутренние дворы и озеленение территории, рассказывает Денис. Власти города рекультивировали пруд неподалеку.
Из архи неприятного места получилась живая благоустроенная территория.
А для инвестора главное, чтобы вложения приносили доход. И не важно, где находится объект, резюмирует Виктор Зубик.
Это классный и здравый подход. Получается, что инвестор заработает на арендном доходе и еще получит прирост стоимости капитала в облагороженном концептуальном проекте.
9. Как долго приходится искать арендаторов в коммерцию?
Виктор предлагает сравнить бизнес-модель инвестирования в коммерческую недвижимость с вложениями в жилой фонд. Так, на поиск арендатора на студию уходит до 7 дней, на 1-комнатную квартиру — 10–14. Умножаем на 10 месяцев, учитывая въезд-выезд арендатора, условно получаем доход от сдачи недвижимости около полумиллиона рублей в год.
Зависит от объекта, делится опытом Денис Анисимов. У каждого лота свой период экспонирования. Если это небольшое помещение 25 кв. м около метро, куда может заехать шаурма или кофейня, то разумный срок экспонирования — месяц. Если это помещение 200–300 кв. м, то 2–4 месяца.
10. А есть ли арендные каникулы?
Арендные каникулы на переезд, ремонт, обустройство — вполне нормальная практика: от 2 недель до 3 месяцев, в зависимости от размеров помещения. Опять сравним 25 и 300 кв. м. Понятно, что на 300 кв. м, как правило, приходит более солидный арендатор. Зависит и от направления: например, на шоу-рум одежды — это около 2–3 месяцев.
11. Есть привязка к выручке в договорах аренды или это fix?
В основном, нет, поясняет наш эксперт. Не очень удобно мониторить, когда это не федеральные сети. Если дела у людей идут замечательно, значит, мы все сделали хорошо и концепция, действительно, эффективно работает. Бывает, арендаторы имеют много точек и не могут перейти на новую стадию операционки и следить за каждой. А в сервисе и услугах качество очень важно. Если тебе в кофейне разок нахамили, вряд ли вернешься в эту точку. Тем более, по соседству будет другая кофейня.
12. Фильтр для арендаторов
Все происходит органически: «взрослый» адекватный предприниматель не пойдет сам, если увидит слишком большую конкуренцию для своего бизнеса. Со своей стороны, команда Дениса старается не допускать повторения представленных концепций, насколько это возможно. Но при большом количестве помещений на торговом бульваре длиной около 200 м и наличии офисов нет ничего страшного, если в разных концах будут расположены похожие концепции, например кофейни. Клиентам так более комфортно.
13. Сколько нужно денег и кому стоит заходить в бизнес коммерческой недвижимости
Арендный бизнес — это не спекулятивная инвестиция, это длинный цикл. Рассчитывать на получение долгосрочного пассивного дохода, на 3–5 лет, логично от суммы в 5 млн рублей. Чем больше у инвестора объектов, расположенных в разных местах города, тем арендный бизнес становится привлекательнее. Если сравнивать доходность с классическим депозитом, то она будет чуть выше. Когда инвестор вложил деньги правильно, угадал с локацией, концепцией, может быть и существенно выше.
Это 10%-ная годовая доходность от аренды относительно суммы покупки + ежегодная индексация + объективно складываются факторы, позволяющие через три-пять лет продать помещение дороже на 20–50%, плюс к этим индексациям.
14. Какие риски?
А может, не заморачиваться и купить облигации или положить на депозит в банк — сейчас ставки выгодные, от 9%+?
Если проведена минимальная юридическая оценка, инвестор не входит в спорные моменты с точки зрения документов, то риски минимальные. Коммерческая недвижимость — это хорошая альтернатива: здесь все-таки заложен минимальный инфляционный рост, да и через 3–5 лет помещение будет сдаваться по тем ценам, которые будут актуальны на рынке в моменте.
15. Кто покупатель/арендатор? Какие преимущества
Большинство покупателей — это физлица, балансодержателем являются юрлица с НДС — и в этом потенциальное преимущество для тех, кто покупает на юрлицо.
А как сдается в аренду, уточняет Виктор: с НДС или без?
Денис акцентирует, что во всех договорах аренды прописано: в случае смены вида налогообложения балансодержателя-арендодателя ставка для арендатора не меняется.
Таким образом, юрлицо, которое сдаёт в аренду с НДС, после перехода права на нового собственника-физлицо получает ту же сумму, которая прописана в договоре. Однако не обязан платить НДС сверху.
Поясним в цифрах. Если вы некрупный частный инвестор и ваша выручка до 200 млн в год, значит, можете сдавать помещение без НДС. Небольшим точкам, где работают в основном УСНщики или ИПшники, это непринципиально. Важно это для якорного арендатора типа X5 Retail.
16. А как выросла цена?
Действительно, цена выросла, подтверждает Денис Анисимов. С момента, когда покупали помещение, в 5–7 раз (!) Для арендаторов прошли две-три больших индексации в 25–35%, это плюсом к заложенной в договорах ежегодной индексации: для 3- или 5-летнего договора в диапазоне 5–12%. Зависит от инфляции на рынке, условий договоров, типа арендатора. Понятно, что с крупными федеральными сетями типа «Пятерочки» условия оговариваются отдельно.
Получается, что для компании выезд арендатора — это круто, интересуется Виктор: рынок вырос, точка стала центром притяжения, спрос увеличился.
Безусловно, выезд арендатора — это не победа, считает Денис. Но и не проблема. С точки зрения рынка у нас есть возможность оценивать, сколько стоит конкретное помещение в данный момент. Справа и слева расположены плюс-минус такие же помещения, и они сданы вот по таким-то ставкам. Да, закладываем определенный период экспонирования, но спрос высокий.
17. Конкретные кейсы
Кейс 1
Виктор Зубик предлагает рассмотреть конкретное предложение: помещение за 7 916 502 руб. с НДС, индексация аренды 7%, окупаемость 9,5 лет, месячная арендная плата 69,443 руб.
Звучит «очень вкусно»: помещение за 8 млн, с которого инвестор сможет получать (70 * 11/12) 700–800.000 рублей «грязными». И это без учета потенциальной индексации. Еще одно преимущество — это готовое помещение. Не нужно ждать, пока его достроят, сделают ремонт, дадут арендные каникулы. На него есть арендатор, поэтому инвестор уже через месяц начнет получать первый ежемесячный платеж 69000 руб.
Именно так, подтверждает наш эксперт Денис Анисимов: с момента перехода права инвестор начинает получать аренду.
Виктор профессионально сравнивает, что если взять жилые апартаменты 20 кв. м в этом районе, то они будут стоить примерно столько же. Однако арендный платеж на метро «Шоссе Энтузиастов» значительно ниже — 40–45.000 руб. в месяц. С учетом коммунальных расходов и налогов, выйдет 35–40.000 руб. А здесь х2.
Еще одно преимущество: помещение имеет отдельный кадастровый номер, значит, в теории можно получить ипотеку на некоммерческое помещение. Правда, на практике ставки сейчас высокие. Однако, рассматривая в пропорции 50/50, это может быть также интересно.
А много ли помещений от 5 до 10 млн сейчас в наличии, интересуется Виктор. Поскольку такой вариант интересен с целью диверсификации портфеля. Но, увы! Подобных предложений не осталось, успешно распродали.
Кейс 2
Виктор не сдается и узнает, какие есть варианты для инвесторов с солидным капиталом.
Нашел вариант большого помещения: 92,4 млн, окупаемость 11 лет, ежемесячная аренда 700.000 руб. в месяц.
Денис разъясняет, что это большой объем, часть предложений считаются бутиковым продуктом и экспонируются дороже. Распространенная вилка — от 7 до 90 млн. Офисные помещения в диапазоне 7–30 млн, ретейл-помещения — от 29 до 90 млн.
УК поможет перезаключить договора, а всю коммуникацию с клиентом ведет инвестор. Однако по желанию и этот сервис предоставляется, условия оговариваются персонально в зависимости от объема предстоящей работы.
19. Инвестиции в редевелопмент — хочется спекулировать
Будут ли появляться новые коммерческие помещения в этом или похожем кластере? Где за этим можно следить? Например, с целью спекуляций, чтобы получить как минимум х1,5 с момента входа в проект.
Денис Анисимов рекомендует все тщательно взвесить. Редевелопмент — это довольно специфичный бизнес. Как инвестицию его стоит рассматривать с большой осмотрительностью.
Если в процессе интервью рассматривались консервативные классические инвестиции, то редевелопмент — длительный процесс. Нужно оценить состояние объекта, примерно угадать, сколько даст аренда через 5 лет, понимать процесс ремонта, замены коммуникаций. Нюансов много.
Это совершенно другая стратегия, точно не для начинающих инвесторов. Больше подходит для тех, у кого есть насмотренность, опыт, довольно большой портфель недвижимости.
А вот следить за кластером тем, кто заинтересовался подобными инвестициями, стоит. Можно рассмотреть предложения от инвесторов, кто вошел на начальном этапе 2–3 года назад и сейчас предлагают выставить через УК на экспонирование. Цены адекватны. Объективно оценить стоимость того или иного помещения, как готового арендного бизнеса, просто. По сути, берешь ставку, умножаешь на 12 и умножаешь на 9 или 11 лет. И получается цена. Если приемлемо, то добро пожаловать.
20. Какие тренды на рынке коммерческой недвижимости
Стоит ли выходить, делать постоянные реинвестиции, играть с капиталом? Мнение такого профессионала, как Денис Анисимов, очень важно.
Помимо городских складов, неплохо будет развиваться сегмент Light Industrial, считает эксперт. Это небольшие производственные, специально спроектированные помещения, расположенные в черте города. Это может быть dark kitchen для доставки готовой еды или цех пошива. Может быть и новое здание. Но редевелопмент идеально подходит для старых, так как существенно меньше объем инвестиций.
Правда, всегда должна быть единая концепция: нельзя сажать пищевых арендаторов рядом с химической обработкой, например. Сегмент коммерческой недвижимости будет набирать рост. Потребность есть, а объектов становится все меньше. Город развивается, появляются новые жилые проекты жилья. Соответственно, промзоны вымываются.
По локации — привлекательными считаются объекты между третьим транспортным кольцом и МКАДом. Однако, как и для любой недвижимости, близость метро — и для Light Industrial это плюс.
Обязательно стоит учитывать, как город видит эту территорию через 3–5 лет, не находится ли она в КРТ. Смотреть, есть ли жилой массив рядом, будет ли он разрастаться — ведь это может стать и плюсом, и минусом. С одной стороны, это добавление рабочих мест и спроса, с другой — гипотетически возможные жалобы на производство.
21. А можно выйти?
Откуда сейчас стоит выходить, какие помещения дают минимальную доходность либо вообще теряют стоимость?
Наш эксперт обращает внимание на бизнес-центры. Например, рядом с бизнес-центром класса С построили новые офисные здания. Логично, что поток арендаторов постепенно перетечет в более качественные пространства. Не стоит покупать объект, который на текущий момент морально устарел, ведь что с ним нужно что-то делать, чтобы он был конкурентным и через 5 лет. Иначе цена аренды упадет.
А торговые центры? Как там арендаторы вообще выживают?
Бесспорно, сейчас не самый простой период в силу давления и ухода ряда компаний с рынка. Однако многое решает концепция: если это правильный объект, расположенный в месте, которое дает трафик — вследствие логического окружения или это ситуативный трафик — он будет работать дальше. Иначе арендаторам все тяжелее и тяжелее.
22. О концепции центра Графит
Центр Графит — это центр городской культуры. Компания сделала ставку на
мероприятия для аудитории 25–35+. Это наиболее платёжеспособная аудитория, люди хотят активно жить в этом районе и приходить к нашим арендаторам. Городская культура — это совокупность разных течений, трендов и моды. Денис Анисимов акцентирует: мы ничем не ограничиваем концепт, проходят мероприятия, начиная от фестиваля лис и заканчивая аниме-фестивалем.
Продолжаем развивать концепцию культурного кластера. Сейчас в планах трансформировать фуд-корт в концертную площадку. Это интересно с точки зрения увеличения трафика, также видим явную потребность аудитории в мероприятиях.
Меняется аудитория кластера, становится более состоятельной. Если в начале проекта средний чек самый большой был у Макдональдса, то на текущий момент это вполне «взрослые» концепции со средним чеком 700–1500 руб.
Каким будет Графит через 5 лет?
• Мы точно сможем реализовать успешный формат концертной площадки.
• Точно займем нишу в своем сегменте на рынке концертных площадок. Это даст существенный дополнительный платежеспособный трафик не только для нас, но и всего логистического окружения района.
• Район вырастет, объявленные проекты города будут завершены, вокруг будет уже совсем не промка, а большой жилой массив.
• Город тоже добавит огромное количество ценности. По соседству с нами КРТ — реновация порядка 350.000 кв. м жилья, несколько проектов застройщиков, которые уже в следующем году выходят на продажи.
• Культурный кластер — точка притяжения в Москве.
А цены вырастут?
По внутренним прогнозам компании, а мы пока не ошибались, ждем рост: в среднем на 15–18% за это время.
3 совета для инвесторов в коммерческую недвижимость от Дениса Анисимова
1. Смотреть на перспективу объекта, потому что инвестиции в ГАБ и коммерческую недвижимость — это долгосрочная история. Стоит опираться не только на арендную доходность, но и смотреть на качество объекта, точки роста и развития.
2. Доверяй, но проверяй. Внимательно изучайте документы, не надо жалеть денег на юриста при заключении сделки: это небольшой процент от суммы сделки, но спасает от многих проблем, ведь юрист озвучит гипотетические риски именно в вашей конкретной ситуации.
3. Быть компетентным, отделять реальные риски от мифических.
Осень — впереди самая активное время для инвестиций. Удачи, прибыли и хороших инвестиций!