ПИК режет цены по многим проектам. Что происходит? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализировал, почему такая выборочность, как себя чувствует застройщик, стоит ли покупать проекты с такими скидками и где здесь подвох, а он есть.
В этой статье: • Крупные застройщики выкатывают скидки – что это значит? • Почему ПИК режет цены? • Скидки в Матвеевском кластере • Рынок жилья меняется • ЖК «Мичуринский парк» • ЖК «Ильинские луга»
Крупные застройщики выкатывают скидки – что это значит?
Тема банкротства крупных застройщиков звучит все чаще. Интересно, что небольшие девелоперы не стремятся порадовать покупателей скидками, тогда как крупные игроки, такие как Самолет, начинают активно снижать цены на свою недвижимость. Однако такой вираж не приводит к увеличению продаж, просто потому что его объекты находятся за МКАД и мало кому нужны.
ЖК «Ильинские луга»
У ПИК ситуация вроде бы должна быть другой, потому что компания как будто играет с чит-кодами и всегда выбирает супер-ликвидные локации для застройки. Но проблемы догнали и его. Открывая статистику проектов этого застройщика, например, ЖК «Ильинские луга», можно увидеть, что после резкого взлета, цены начинают падать сосулькой вниз, а в предложении остается большое количество нереализованных квартир.
Евро-2 площадью 32 метра сейчас продается примерно за 5 млн ₽, при этом цена, указанная на сайте, зачастую не отражает реальность: застройщик готов снизить стоимость еще больше, особенно если покупка осуществляется за наличные или в рыночную ипотеку. Это фактически возврат к ценам 2021 года. Аналогичная ситуация со студиями.
В офисах продаж говорят, что цены должны расти, потому что все дорожает – отделка, стройматериалы. Более того, ПИК сейчас строит в формате ПИК+: улучшенные фасады, более стильные входные группы, панорамные окна, дорогая отделка. А разница в цене с 2021 годом – максимум 5–10%. При этом компания предлагает «сказочные» условия: семейная ипотека с платежом 14 тыс. ₽ в месяц.
ЖК «Новое Очаково»
Если посмотреть на другие проекты ПИК, то мы видим, что снижение цен не всегда обусловлено большим остатком квартир в продаже. Возьмем, к примеру, проект «Новое Очаково». На сегодняшний день у застройщика осталось всего 75 квартир в этом проекте.
ЖК «Саларьево Парк»
В ЖК «Саларьево Парк» ситуация в корне иная: в какой-то момент в продаже находилось более 2000 квартир, что, безусловно, требовало активных действий для их реализации. В 2023 году, компания резко снизила цены, чтобы поднять спрос. В 2024 году с выводом в продажу новых объемов ПИК снова дал скидки, что логично, хотя времени на реализацию всего объема более чем достаточно – до 2027 года.
Ноябрьские данные показывают, что большая часть квартир в «Саларьево Парке» была забронирована, но далеко не все эти брони превращаются в сделки. Причина кроется в условиях ипотеки, которая стала неподъемной для многих. Зачем платить большие ежемесячные платежи, если общий экономический фон и перспективы остаются неопределенными?
Выборочное снижение цен у ПИК вызывает немало вопросов. Например, почему застройщик снижает цены на определенные проекты, оставляя стоимость других без изменений?
Почему ПИК режет цены?
Основные причины, почему ПИК активно снижает цены, заключаются в большом объеме готовой недвижимости, отсутствии привлекательных ипотечных программ, переходе на новый формат ПИК+, росте доли бизнес-класса в проектах, а также необходимости оптимизации расходов на проектное финансирование.
• Первое и самое очевидное — большой объем объектов, уже введенных в эксплуатацию. Сейчас ПИК предлагает скидки на готовую недвижимость, чего не было в таких масштабах ранее. Например, еще несколько лет назад застройщик давал максимум 1–2% скидки, а выбить дополнительную скидку было сложно. Сегодня же застройщик готов обсуждать скидки до 10%, но только по запросу.
• Следующая причина — отсутствие интересных финансовых инструментов для покупателей. В отличие от прошлых лет, ПИК не предлагает траншевую ипотеку или длительную рассрочку, что делает выбор доступных вариантов для клиента ограниченным: рыночная ипотека, семейная ипотека, субсидированная ставка или оплата наличными.
• Еще один важный момент — переход от проектов классического комфорта к формату ПИК+, который ближе к бизнес-классу. И, судя по всему, процесс перехода, не стал радостным шагом. ПИК стал лидером в создании типовых домов, которые строились быстро и с минимальными затратами. Новая модель требует больших усилий, времени и ресурсов, а окупаемость пока вызывает вопросы.
• Переход к более дорогому жилью дополняется растущими расходами на проектное финансирование. Чем больше темп строительства и продажи, тем меньше расходы застройщика на обслуживание проектного финансирования, ставка по которому зависит от ключевой. Застройщики идут на временные скидки ради выполнения плана продаж, чтобы сократить расходы.
Но есть еще один важный нюанс — разница в ликвидности проектов за МКАД и внутри города. Застройщик гораздо охотнее предоставляет скидки на объекты вне старой Москвы, поскольку они менее востребованы.
Сегодня у ПИК 37 готовых проектов, а всего в стадии строительства находится более 70 объектов. При этом все ключевые скидки предлагаются либо за МКАД, либо на определенных условиях покупки.
И мы видим ситуацию, когда квартиры вроде бы есть, но купить их нельзя. Сейчас главная причина – они все под бронями, либо неликвидные, либо с заселением не сейчас, а в 2025 году. Любопытно и то, как не всегда очевидны сами скидки. Скидка в 10% распространяется только на готовую недвижимость, но знать об этом должны сами покупатели. Те, кто просто заключают сделку, не запрашивая дополнительные скидки, зачастую платят полную стоимость.
Или, например, если посмотреть на скидки в проекте «Новое Очаково», то там тоже квартиры под бронью, да и сдаются они с предчистовой отделкой whitebox. В большинстве случаев его приходится существенно переделывать, и выгоднее доплатить 1 млн ₽ и взять с отделкой.
В проекте «Большая Очаковская 2» вариантов тоже нет, да и цены 16,5 млн за евро-2 кусаются.
Получается, что, несмотря на все громки заголовки, интересных вариантов со скидкой нет. И, скорее всего, ПИК достиг своей цели и распродал нужный объем, потому что есть люди с семейной ипотекой, которой нужно воспользоваться, или люди с кешем. И когда меня спрашивают, что будет в 2025 году, то застройщики с объемом готовой недвижимости будут в шоколаде.
Скидки в Матвеевском кластере
В Матвеевском парке ситуация отличается, поскольку есть готовая недвижимость, первая и вторая очередь, Вангарден (ПИК+) и реновация. Также здесь появляется Среда, новые очереди ПИК+ и перспективные очереди. В кластере Матвеевского парка, что интересно, новостройки в стройке сейчас продаются значительно дешевле, чем готовая вторичная недвижимость, что само по себе редкость. Обычно считают, что новостройки всегда дороже вторички, но здесь это не так, и строящиеся объекты дешевле предложений от физлиц.
Но если открыть предложения в Матвеевском парке, мы видим, что квартир со скидками, по сути, нет. А даже если бы и были, то студии с ценой 12,5 млн ₽ (11,5–11,2 млн со скидкой) – это все равно дорого.
Но если переключиться на проекты ПИК+ с ключами в 2027–2028 годах, там уже совершенно другая ценовая ситуация. Можно увидеть студии по 8,7 млн ₽, и если застройщик согласует скидку, реальная цена может быть около 8,5 млн. Однокомнатные квартиры на 33 м2 предлагаются за 12 млн ₽, но срок заселения — июнь 2028 года, а это дополнительные риски и неопределенность.
На первый взгляд, цены в ПИК+ на уровне 8 млн ₽ за студию с отделкой выглядят привлекательно. Если бы оставалась льготная ипотека с первоначальным взносом 20% и ставкой, например, около 1,6–1,7 млн, ежемесячный платеж составил бы 30–40 тыс. ₽. Это выгодно даже на фоне текущих арендных ставок (70 тыс. ₽). Однако возможности реализовать такую сделку фактически нет. Люди бронируют квартиры, но реальный выход на сделку случается далеко не всегда.
Семейная ипотека — ограниченный инструмент. Тратить ее на студию стоимостью 12 млн с взносом 30% не лучшая идея. Гораздо логичнее использовать семейную ипотеку для покупки недвижимости для собственного проживания, например, евро-3. Покупать же квартиру с заселением в 2028 году за кеш – глупая затея. За этот срок депозит на 12 млн под 20% годовых принес бы 7,5–8 млн ₽ дохода.
У ПИКа есть ипотека с возможностью выбора ставки, но условия не такие уж привлекательные. Для ставки в 15% стоимость квартиры вырастает: вместо 8,4 млн вы уже платите, например, 9,6 млн, плюс дополнительные расходы минимум в 1 млн. Платеж составит 85 тыс. ₽ в месяц. А в случае рыночной ипотеки — это уже 120 тыс. ₽. При этом нужно заморозить 3 млн собственных средств, что в текущих экономических реалиях выглядит рискованно и сложно реализуемо. Получается, цена хоть и привлекательная, но реальные возможности купить ограничены.
Если, например, смотреть на студию за 8,5 млн ₽ в семейную ипотеку с 30%-ным первоначальным взносом, то стартовые вложения составят 2,5 млн ₽, а ставка по ипотеке около 6%. В итоге месячный платеж окажется выгодным — около 30 тыс. ₽. Однако за время строительства дома до получения ключей только на проценты уйдет минимум 1,5 млн ₽. Но при сдаче квартиры в аренду вероятный доход составит в 2028 году 80 тыс. ₽ в месяц, что в теории позволит перекрыть ипотеку. Для некоторых это может быть подходящая стратегия: при начальных затратах в 2,5 млн получить ликвидный актив с отделкой.
Студии за 8,5 млн или однушки за 12 млн — это действительно интересные предложения. Проблема в том, что реальных возможностей купить их очень мало. Да, застройщики снижают цены, но это не оказывает значительного влияния ни на рынок, ни на покупателей. Семейная ипотека сама по себе инструмент узкий, и покупатели чаще направляют эти средства на квартиры большей площади.
В сентябре на конференции Smarent ко мне подошла девушка, которая хотела купить квартиру в Матвеевском парке за наличные за 9 млн. Я объяснил, почему это плохая идея. С такой суммой выгоднее положить деньги на депозит в банке, который принесет большую доходность, чем возможная перепродажа этой квартиры. Ведь при продаже придется еще учитывать комиссии риелторов (2–3% от стоимости) и возможные колебания рынка. В итоге доходы с депозита оказываются стабильнее, а с перепродажей — больше сложностей.
С этим же связана слабая активность продаж у ПИКа. Несмотря на привлекательность их предложений, статистика говорит сама за себя. В продаже сейчас находится 407 квартир, при этом на вторичном рынке количество предложений гораздо ниже — всего около 40 квартир (и это, возможно, с учетом дублей и фейков). На вторичке начинает ощущаться дефицит предложения. И задача застройщика перетянуть желающих купить квартиру со вторички на первичный рынок через скидки и спецпредложения, чтобы наполнить свой эскроу-счет.
Смотрим на вторичный рынок по Матвеевскому парку. Самая дешевая студия 20 м2 на 2-м этаже с видом во двор стартует от 10 млн ₽. А вот студия с нормальной меблировкой — уже почти 12 млн. Это яркий пример того, как вложения в мебель (500 тыс. ₽, допустим) могут поднять цену квартиры минимум на миллион. Хотя, конечно, на итоговую цену влияет и этаж, и расположение, и спрос.
Переходим к однушкам. Сегодня они стоят 17 млн ₽. Это ощутимо больше, чем несколько месяцев назад: летом квартиры площадью 32 м² мы оценивали в 14,5–15 млн. Вторичный рынок вырос в цене из-за дефицита готового жилья. Для сравнения: квартира у застройщика на этапе строительства стоит всего 12 млн. Получается разница в 20–30%, которая напоминает старые времена, когда между котлованом и готовой квартирой был аналогичный разброс.
Если смотреть глубже, это закономерно: ипотека уже не такая выгодная, и преобладают сделки за наличные. Сейчас на рынке более 50% сделок — это «чистые» деньги, причем, скорее всего, показатель скоро приблизится к 55–60%. Для сравнения, несколько лет назад доля сделок за наличные составляла лишь 20–30%.
Теперь об аренде. Арендная ставка в Матвеевском парке сильно выросла. Осенью срок экспозиции был 8–17 дней, а стоимость аренды в октябре составляла 105 тыс. ₽ в месяц.
В ноябре средняя аренда чуть снизилась, но держится все равно на высоком уровне — порядка 100 тыс. Учитывая, что квартиру за 12 млн можно сдавать с доходностью около 10% «грязными», это вполне привлекательное предложение. А с прогнозом роста арендных ставок к 2028 году на 20%, квартира вполне может приносить уже до 1,5 млн ₽ ежегодно. Для кого-то это станет интересным активом.
Почему ПИК снижает цены в Матвеевском парке? Тут все логично. Во-первых, нужно распродать остатки первой очереди, причем это те дома, которые уже введены в эксплуатацию. На них не распространяются эскроу-счета — договор купли-продажи оформляется напрямую, как на готовую недвижимость. Это позволяет продавать быстрее, но готовое жилье у застройщика все равно стоит дороже, чем стройка.
Во-вторых, ПИК целенаправленно снижает цены на новостройки, чтобы замотивировать покупателей выбрать строящиеся объекты вместо готовых квартир. Это и объясняет крупные скидки. Также застройщику важно продвигать проекты вроде «Среды на Лобачевского», где продажи идут вяло. В целом ПИК нацелен привлечь покупателей, которые бы искали варианты на вторичке, и переориентировать их на новостройки.
Теперь о ценах. Матвеевский парк за 17 млн ₽ за 32 метра? Даже для этой локации это безумно дорого. Если продолжить аналогию с рынком реинвестиций 2025 года, сейчас наиболее выгодное время — продавать готовую недвижимость: продать за 17 млн готовую квартиру и купить в стройке за 12 млн – отличная история.
Рынок жилья меняется
Рынок жилья меняется, особенно если посмотреть на вторичку. Как пример, берем все тот же Матвеевский кластер. Что там происходит? Квартиры на вторичке с хорошим ремонтом, прошедшие флиппинг (на всякий случай — когда покупают, ремонтируют и перепродают дороже), уходят по 16 млн ₽ даже в старом доме. И даже «убитая» квартира с плохим ремонтом и низкими потолками 38 м2 в типичной брежневке все равно будет стоить 11,5–12 млн. В то же время в новом доме, который строится, можно взять евро-2 за те же 12 млн. Да, стройка — но это совсем другой уровень: улучшенные планировки, паркинг, инфраструктура. И самое интересное, что продать квартиру за 16 млн в старом фонде будет намного труднее, чем квартиру в доме от ПИК за 17 млн.
Почему? Спрос. Рынок у нас формируется, и новостройки перетягивают на себя все одеяло. Люди хотят избавиться от старого фонда и реинвестировать в новостройки. Сейчас для этого идеальное время. Вторичка в старом жилом фонде свой потенциал исчерпала — роста цен не будет. А вот новые дома, особенно готовые, будут расти в цене — и расти активно.
Мы в Smarent видим это на живых примерах.
Мы продали большую однушку клиента в Видном за 7 млн ₽ и купили студию с отделкой в ЖК «Руставели» за 10,1 млн, при этом арендная ставка выросла более чем в два раза.
И да, под конец года, как водится, случаются чудеса. Поэтому мы в Smarent решили немного порадовать своих клиентов. Каждый, кто до конца года заключит с нами договор на продажу недвижимости, получит подарочный ароматный набор от компании (не алкоголь, если что!), которые оценили на нашей конференции. И самое главное, мы с недвижимостью действительно работаем и делаем многое, чтобы продать вашу квартиру быстрее и дороже: делаем уборку, хомстейджинг, профессиональные фотографии, которые раскрывают ее ценность.
Мичуринский парк
ЖК «Мичуринский парк» когда-то был у меня в антиподборке, как один из худших проектов, который точно не стоит покупать. И на самом деле вторичка в Мичуринском парке мне и сейчас не нравится. Особенно если мы смотрим первую очередь, которую построил ПИК, рядом с «тихими соседями».
Новая очередь будет располагаться чуть дальше — рядом со строящимся бизнес-центром и торговым центром от ПИКа. Я не планировал рассказывать про проект, пока наши брокеры из Smarent не рассказали, что ПИК сейчас по нему дает 7%-ную скидку, и это на строящееся жилье в формате ПИК+, а не на готовые квартиры.
Сейчас ПИК предлагает студии за 7,7 млн ₽, а еще летом они стартовали в районе 9 млн, тогда была льготная ипотека и ситуация совсем другая. Сейчас, на фоне роста ставок и падения спроса, цены на жилье стали снижаться. Однушки стоят около 11 млн. Это уровень старта продаж ЖК «Москворечье».
И если смотреть на локацию, то это все еще запад Москвы — станция метро «Озерная». Плюс, рядом Мещерский парк через МКАД, хорошие университеты, МЦД — все в пределах разумной транспортной доступности. Да и в плане развития района здесь уже появляются офисы, инфраструктура, торговый центр от ПИКа. То есть в инвестиционном плане потенциал у локации есть.
При этом для постоянного проживания я этот проект все равно не рассматриваю, но понимаю, что найдутся люди, которые захотят со мной поспорить. Если же мы говорим именно про инвестиции и аренду, то такие варианты уже интересны.
Причина для скидок – слабые продажи: 13 проданных квартир в ноябре – это провал. И тут не нужно быть супер-аналитиком, чтобы понять: цены начали снижаться. Если проект предлагает такие студии за 7,7 млн рублей и тем не менее продает 13 квартир за ноябрь (остаток — 352 объекта), то очевидно, что ситуация для застройщика складывается непросто.
И новые цены выглядят неплохо. Студия за 7,7 млн внутри МКАДа для аренды – отличный вариант. Сейчас такая квартира в Матвеевском парке с мебелью на вторичке стоит, как мы говорили выше, 11-12 млн, а однушка – уже 17 млн ₽.
Но вот в чем проблема. Если бы была ипотека с нормальными ставками — например, 10–11% и с первоначальным взносом 20% (а это 1,5 млн), то ипотечный платеж был бы около 50 тыс. ₽ в месяц. За три года строительства заплатили 1,5-2 млн — и все, у вас уже готовая квартира, затраты на которую будут ниже, чем ее стоимость на вторичном рынке. Можно либо оставить ее в аренду, либо перепродать и зафиксировать прибыль.
Но есть нюанс. Сейчас минимальный взнос — 30%, и цена студия превращается из 7,7 млн в 8,3 млн с учетом дополнительных расходов. Но квартира-студия с платежом 108 тыс. ₽ в месяц выглядит смешно. Такие условия большинству просто не интересны.
По однушкам ситуация еще печальнее. Ваш ежемесячный платеж в стандартную ипотеку будет более 150 тыс. ₽ в месяц, а при ипотеке под 15% - 103 тыс., из которых на погашение тела долга будет уходить лишь пару тысяч – остальное проценты и дорогая страховка от ПИК. Максимально глупая инвестиция. Если ваша цель купить квартиру с целью перепродажи, то любой банковский вклад даст вам более прибыльный результат.
ПИК тоже это понимает, но вместо того чтобы предложить нормальные инструменты — например, траншевую ипотеку или рассрочку, как делают Level или ЛСР, они стоят на своем. ПИК хочет получить 100% на эскроу-счет уже сейчас. Готовы заплатить 8,3 млн сразу? — Отлично. Нет? — идите дальше.
Под семейную ипотеку история неплохая, но строго в формате евро-3, потому что снова считаем: 14,4 млн ₽ за евро-трешку с отделкой в формате ПИК+ при первоначальном взносе 30% (это 4,5 млн ₽) равны платежу по ипотеке около 58 тыс. ₽ в месяц. А если смотреть на потенциальную аренду такой квартиры, то это будет где-то 120–150 тыс. ₽ в месяц. Получается хорошая, понятная инвестиция.
Я бы, конечно, смотрел на квартиры побольше — метров 55, ценой примерно в 15 млн ₽.
А теперь момент, который всех смущает — 28-й год ключи. Да, надо подождать. Но смотрите: ставка по ипотеке — 5,5%, платеж – те же 60 тыс. ₽ в месяц. То есть при взносе 40–50 тыс. долларов (около 4–5 млн ₽) вы сможете получить евро-трешку в Москве, крупнейшем городе России и одного из самых динамичных мегаполисов мира, с ипотечным платежом всего 500 долларов в месяц. Выгодно? Безусловно. Особенно если вы ищете для личного проживания. Даже если ваши планы изменятся и вы не будете в этой квартире жить, запасной вариант всегда есть — можно будет ее сдавать.
Теперь о вторичке. Когда мы смотрим Мичуринский парк на вторичном рынке, я, честно говоря, удивлен. 37 квартир — это хороший показатель. Вокруг слышу много псевдоаналитики: люди нахватали квартир на семейной и льготной ипотеке, сейчас массово их распродают, готовятся к обвалу цен — чушь и вранье. Смотрим на цифры: у застройщика в продаже 342 квартиры, а на вторичке — меньше 10% от этого объема. Это ни разу не распродажа.
Цены на вторичном рынке тоже вполне себе держатся. Квартиры с более-менее нормальным ремонтом — 14,5 млн ₽. Если совсем без ремонта, обычная квартира — 11,5 млн ₽.
Студии на вторичке сейчас стоят 10,7–12 млн ₽. Напомню, что у застройщика та же студия сейчас предлагается за 7,7 млн.
Теперь посмотрим на однушки: да, они побольше — 40 метров, но стоят уже 16 млн ₽. И я на 100% уверен, что эти квартиры будут проданы. И, скорее всего, покупатель когда-то взял ее за 10–12 млн ₽, а сейчас перепродает за 16 млн. Почему он сможет ее продать? Потому что на рынке мало предложений и практически нет нового жилья.
Для того чтобы застройщики не обанкротились, им нужно придумать, как сделать так, чтобы покупатель шел не на вторичку за квартирой по 10,7 млн, а к застройщику с ценой 7,7 млн. И пока у нас высокие вклады и высокая аренда, застройщикам придется искать варианты – выгодную рассрочку или более низкие цены.
Проблема в том, что даже если предложить квартиру со взносом 20% и рассрочку платежом на уровне 70 тыс. ₽ в месяц под 1% годовых, эта ситуация станет крайне привлекательной для покупателей. Но девелоперу это будет невыгодно: он не наполнит свои эскроу-счета. Ему придется вместо привычных 20 квартир продать 100. Поэтому мы и наблюдаем за этими качелями. Сначала девелопер выжимает всю аудиторию с наличкой и семейной ипотекой. А затем, когда те, у кого крупный первоначальный взнос, заканчиваются, застройщик начнет предлагать интересные условия тем, кто хочет зайти с минимальным взносом — либо предложит рассрочки и акции.
Мичуринский парк: выводы • Да, цены хорошие, но интересных возможностей для покупки нет: нет траншевой ипотеки, рассрочки, выгодных ставок • Мичуринский парк – отличный ЖК для сдачи в аренду • Сроки сдачи 2028 год, и это новая реальность, привыкайте. • Вторичный рынок явно дороже новостроек • ПИК резко снижает цены, потому что у него падают продажи
ЖК «Ильинские луга»
И завершим мы Ильинскими лугами. ЖК находится в деревне Глухово, далеко за МКАД. Кстати, рядом строит Сбер — и там однушки по 20 млн ₽. А тут, в Ильинских лугах, квартиры можно взять уже за 5 млн ₽.
Если смотреть цены, то студии — 3,6 млн, однушки — 5,1 млн, двушки — 7 млн, трешки — 10 млн. В чем же подвох? Во-первых, локация, во-вторых, проблемы самого комплекса.
У ПИКа сейчас 700 квартир в продаже, поэтому он вынужден резко снижать цены, чтобы обеспечить объем продаж. Хотя динамика здесь хорошая: продают около 100 квартир в месяц — а все потому, что объем сам по себе огромный.
Многие инвесторы смотрят на проект с надеждой, что когда-нибудь появится станция метро «Ильинская». Станцию, конечно, строят, но только сдадут ее в 2027–2028 году, а то и в 2030. Так что, если кто-то надеется, что метро подтянет цены, нет — оно не повлияет. Это по-прежнему Московская область, и Москва не заинтересована тянуть инфраструктуру для соседнего региона.
Теперь вернемся к ПИКу и их новой очереди в Ильинских лугах. Расстояние от этой новой очереди до инфраструктуры — просто пропасть. В первой очереди было 3–4 километра до будущей станции, а в новой — все еще дальше. Пешком до инфраструктуры и метро — невозможно, остается только надеяться на автобусы, которых пока нет.
Если рассматривать проект как пассивный актив под аренду — тоже так себе идея. Хотя, пожалуй, я могу представить категорию людей, для кого эта покупка подошла бы. Именно в этом и есть ценность подхода Smarent при подборе недвижимости: мы не пересылаем список из одних и тех же 5-10 ЖК от застройщиков, которые платят максимальную комиссию, а исходим из индивидуальной ситуации каждого человека, его целей и возможностей. Кого-то мы отговорим от покупки ЖК «Ильинские луга» даже за 3,5 млн ₽, а кому-то наоборот предложим этот вариант.
Хотя, конечно, ПИК продолжает продавать это под упаковкой ПИК+, но это те же самые «пиковские дома»: где-то появился выступ на фасаде, входную группу улучшили, но глобально — это все тот же ПИК. Просто красивое название для маркетинга.
И самое смешное: цены здесь действительно уровня 2021 года. Студии – от 3,5 млн, а если использовать семейную ипотеку, со взносом 1 млн ₽ ваш платеж будет всего 14 тыс. ₽ в месяц. В целом, это один из самых выгодных вариантов на рынке с отделкой. Например, если мы рассматриваем ипотеку от застройщика с 15%-ной ставкой, при взносе 30% (1,1 млн), ваш ежемесячный платеж составит 35 тыс. рублей.
Однушки продаются по 5,1 млн, а двушки — по 7 млн, с условием, что взнос 1,6 млн за однушку.
Платеж по субсидированной ипотеке с 15% ставкой составит 48 тыс. ₽ в месяц. Но давайте не будем торопиться с выводами. Я всегда говорю, что недвижимость — это, прежде всего, локация, локация и снова локация. В «Ильинских лугах» есть своя специфическая проблема: несмотря на хорошие условия ипотеки, локация все же отдаленная.
На вторичном рынке есть большая конкуренция, и не стоит надеяться, что такие проекты окажутся золотыми активами. У застройщика в продаже существенно больше квартир, чем, например, в Матвеевском парке. И на вторичке квартир в продаже тоже больше.
На вторичке студии действительно стоят 6 млн ₽ с меблировкой, однушки – 7-7,5 млн.
Аренда в этом районе стоит 50 тыс. ₽ за однушку, а за студию — примерно 40 тыс. Это заметный рост по сравнению с прошлым годом, когда цены на аренду были примерно 25-30 тыс. в процентах, но в деньгах – не так интересно. И если вы надеетесь, что аренда будет поддерживать цену квартиры и ипотечный платеж «сам себя выплатит» — шансы, что это произойдет в ближайшее время, маловероятны. На долгосрочную перспективу вряд ли стоит рассчитывать.
Выводы по ЖК «Ильинские луга»: • Минимальный вход, можно рассмотреть ипотеку. Вы не потеряете деньги, но и не заработаете, но трудности с меблировкой, арендой и перепродажей будут. • Новая очередь далеко располагается от будущего метро • Цены на уровне 2021 года при покупке за наличные • Низкая ликвидность на вторичном рынке • Небольшая доходность
Новогодний «вжух» со скидками от ПИК не работает, потому что условия покупки важнее, чем цена.