Худший район Москвы

Открывая сайты с объявлениями о продаже недвижимости, мы видим квартиры стоимостью в десятки миллионов рублей. Но часто предложения на рынке на деле оказываются откровенным неликвидом.

Такую недвижимость покупают, но делают это гораздо менее охотно и часто. Покупателитребуют значительные скидки, либо такие объекты простаивают годами, ожидая своего часа. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет о том, почему планировка важнее цены или количества «квадратов».

В этой статье:

• Пример неудачной планировки
• Почему при покупке квартиры важно выбрать правильную планировку?
• Какая должна быть планировка в 2025 году в квартире бизнес-класса?
• Что нельзя покупать сейчас?
• В каких проектах правильные планировки?
• Выводы

Казалось бы, 60 квадратных метров — это не однокомнатная квартира. Вдокументах, конечно, ее представят как двухкомнатную квартиру с кухней. Но на деле здесь одна основная комната и довольно большая спальня. Всплывают нюансы, которые делают эту квартиру непрактичной:

• Проблемы с хранением: В этой квартире негде элементарно поставить шкаф. Например, если расположить его в спальне, то не останется места для кровати.Мест для хранения в такой квартире практически нет.

• Неэффективное использование пространства: Несмотря на площадь в 60 м², в квартире есть коридор в 7 метров, довольно небольшой санузел около 5 метров и непропорционально большая кухня-гостиная.

• Неудобная планировка: Из-за такой планировки функциональность квартиры сильно страдает. Пространство распределено нелогично, что создает дискомфорт для проживания.

Несмотря на то, что эта квартира висит в Trade-in, готова к заселению и имеет предчистовую отделку, сразу понятно: такая квартира просто не найдет своего покупателя.

Рассмотрим вариант с таким же метражом, но с куда более продуманной планировкой. Здесь есть просторный вход, небольшая, но функциональная зона для хранения, а также мастер-спальня. В такой квартире будет большая кухня-гостиная площадью 27 квадратных метров. Ее будет проще продать или сдать в аренду. Жилье с продуманной планировкой будет более востребованным вариантом, чем 60-метровая квартира, где неудобно жить.

Мы подробно рассмотрим хорошие и плохие планировки, чтобы показать важность планировки на конкретных примерах. Напомним, что выражаем лишь свое субъективное мнение. Вся информация выражает мнение автора и носит информационно-аналитический характер, мы делимся своим опытом и видением рынка, решение о покупке каждый принимает самостоятельно.

Идея подробно рассказать, насколько важна планировка квартиры, родилась после поста в Telegram-канале Smarent. Разберем две квартиры с одинаковым метражом, но совершенно разными планировками, чтобы наглядно показать пропасть между ними. В 2025 году на рынке недвижимости произошла значительная переоценка ценностей. Если раньше площадь квартиры была чуть ли не единственным критерием выбора, то сейчас функциональность планировки выходит на первый план. В первой квартире, несмотря на её компактность, мы видим попытку сохранить классическое зонирование. Со входа попадаем в небольшую кухонную зону. Есть маленькая гардеробная, где, к слову, можно разместить стиральную машину, создав небольшую постирочную зону. Сразу при входе — санузел. И, что интересно, из прихожей также есть вход в комнату, и из неё же есть ещё одна гардеробная.

Конечно, эта дополнительная гардеробная не слишком функциональна, так как её площадь всего около трёх квадратных метров, и она «съедает» часть прохода. Но всё же, она существует.

Во втором варианты каждый квадратный метр работает на вас. Мы заходим, и сразу видим продуманную кухонную зону. Есть небольшая, но удобно расположенная гардеробная, которая, вероятно, включает в себя и постирочную зону. Сразу из прихожей есть вход в санузел. С другой стороны, прямо из прихожей, доступна основная комната, и здесь тоже предусмотрена гардеробная.

Главное отличие — в этой планировке нет «съедающих» пространство коридоров, а зоны для хранения интегрированы гораздо логичнее. Вероятнее всего, квартира с традиционной планировкой будет сдаваться примерно за 50 тыс., особенно если это старый фонд. А вот квартира с функциональной планировкой может уходить за 80 – 110 тыс. Разница колоссальная, и она зависит от многих факторов: вида из окна, качества ремонта, уровня мебелировки, наличия бытовой техники и, конечно, отсутствия комиссий.

В трёхкомнатной квартире площадью 76 «квадратов» кухня 10 м², комнаты 19, 11 и 14 м² – вполне приличные размеры. Но дьявол, как говорится, кроется в деталях. Главная проблема этой планировки – нефункциональный коридор длиной целых 12 метров. Это огромное пространство, которое абсолютно бесполезно. Если вы попытаетесь поставить там шкаф, то при входе сразу же упрётесь в него. И что самое обидное, здесь нет ниши или «аппендикса», где можно было бы организовать полноценную гардеробную систему. Впечатлеие, что застройщик не думал о комфорте жильцов.

В более функциональной квартире площадью 68 квадратных метров планировка в разы превосходит устаревший вариант. Здесь есть две удобные зоны для хранения. Предусмотрен гостевой санузел – это огромное преимущество для комфорта семьи и гостей. В квартире есть спальня, которую при желании можно использовать как кабинет.Сердце этой квартиры – большая кухня-гостиная, расположенная в центре. Она грамотно зонирована на кухонную и гостевую части. И, что особенно ценно, здесь есть отдельная мастер-спальня. Такая квартира намного более ликвидна как для аренды, так и для продажи. Ещё один важный момент – панорамные окна. Вероятнее всего, вся большая кухня-гостиная в современной планировке будет иметь панорамное остекление, наполняя пространство светом. А вот в устаревшей планировке, скорее всего, будут обычные, так называемые «окна-бойницы».

Вывод очевиден: планировки прошлого века остаются в прошлом. Люди, приобретающие квартиру, хотят получить не только крышу над головой, но и комфортное место для жизни. Далее мы подробно разберем, какой же должна быть планировка в квартире бизнес-класса.

Если раньше основной задачей жилищного строительства было просто переселить людей из бараков в отдельные квартиры, как это было во времена хрущёвок, то сегодня требования к жилью кардинально изменились. Квартиры стали значительно дороже, и потребитель стал избирательнее. Когда речь заходит о покупке нового, качественного жилья, потребитель смотрит на рынок совершенно по-другому.

Для современного покупателя важна функциональность планировки, вид из окна, высота потолков и другие детали. Квартиры так называемого «евроформата»становятся всё более популярными благодаря своей продуманности. Взять, к примеру, кейс нашей компании Smarent, когда мы занимались меблировкой 46-метровой евротрёшки. Зачастую от застройщика такие квартиры выглядят стандартно и некомфортно. Но после грамотной меблировки они превращаются в красивые и уютные пространства, в которых хочется жить.

Такие квартиры легко продаются на вторичном рынке и без проблем сдаются в аренду, у них нет проблем с ликвидностью. Часто на вторичке можно найти похожие 46-метровые или даже 50-метровые двухкомнатные квартиры. Однако в них обычно маленькая кухня и две комнаты такого же размера, а также огромный и совершенно ненужный коридор.

Когда вы инвестируете в недвижимость под аренду или продажу, вы должны предлагать то, что хочет потребитель. То, что нравится вам, и то, что нужно рынку, — это абсолютно две разные вещи. И всегда важно доверять профессионалам, которые понимают эти различия. Именно поэтому квартиры, над которыми работает Smarent, без проблем сдаются и продаются. Мы знаем, что нужно рынку, и, к счастью, не даём собственнику принимать решения, основанные на его личных предпочтениях. Далее разберем, почему же на рынке сейчас антитренд на вторичку.

Выделим основные моменты, почему же покупатели предпочтут заплатить разницу и въехать в квартиру в новом доме. Сейчас на рынке наблюдается довольно сильный антитренд на вторичное жильё, и есть веские причины, почему это происходит.

• Много старого фонда вокруг, нет благоустроенного двора и паркинга

Вот типичная картина: двор без зелени, машины стоят на газонах, какие-то строительные будки, окна смотрят прямо в окна соседнего дома. Не все хрущёвки или другие вторичные дома находятся в прекрасных зелёных районах. Там зачастую отсутствует нормальный стрит-ритейл, а во многих домах нет даже лифта.

• Отсутствие стрит-ритейла

В таких дворах вы редко найдёте нормальные детские площадки. Вместо этого, по факту, стоят ржавые "ракеты" или другие устаревшие конструкции. Важный момент — отсутствие качественного стрит-ритейла. Хочется, чтобы банально был пункт выдачи заказов прямо рядом с домом. Конечно, иногда первые этажи старых зданий переоборудуют под коммерцию, но это происходит далеко не везде. Приятно, когда рядом с домом есть уютная кофейня или небольшой ресторан. Наличие необходимых сервисов и мест для досуга в шаговой доступности становится ключевым фактором при выборе жилья. Старые районы, к сожалению, часто не могут предложить такой уровень удобства, что ещё больше снижает их привлекательность на фоне новых жилых комплексов.

• Соседи, которым квартиры достались бесплатно

• Оплата 100% (кеш)

• Старое жилье, низкие потолки, маленькие окна

• Нефункциональные планировки

Учитывая все пункты, разберем, от каких покупок стоит держаться подальше.

Можете заглянуть в аккаунт Smarent на ЦИАНе. К нам постоянно обращается огромное количество собственников с просьбой продать их неликвидную квартиру, чтобы потом приобрести качественный объект. Это та самая реинвестиция, о которой мы часто говорим.

Яркий пример неликвида — двухкомнатная квартира площадью 45 квадратных метров с маленькой кухней. Такая планировка делает объект крайне непривлекательным. Несмотря на то, что она формально является "двушкой", скромные размеры кухни и, вероятно, неоптимальное использование пространства делают её сложной для продажи и сдачи в аренду.

Другой вариант: «трёшка» на Якиманке, в центральной части города. Казалось бы, престижный район, но что скрывается за фасадом? Эта 60-метровая квартира имеет крошечную кухню площадью всего 5,9 квадратных метра. После ремонта, когда вы установите кухонный гарнитур, места останется только для маленького столика и пары стульев.

Представьте: вы потратили 40 миллионов рублей на квартиру в центре Москвы, но вместо ожидаемого комфорта получаете тесное и неудобное пространство. Такие квартиры стоит продавать, а не покупать.

Именно с такими запросами к нам часто обращаются собственники. Мы помогаем им продать эти активы и осуществить правильную реинвестицию в действительно перспективные объекты. Это позволяет им не только избавиться от неликвида, но и приобрести недвижимость, которая будет приносить комфорт и прибыль.

Расскажем о том, что на рынке недвижимости постоянно появляются объекты с необычными планировками, которые на первый взгляд могут показаться интересными, но на деле оказываются крайне непрактичными. Эта квартира площадью около 40 квадратных метров позиционируется как «однушка» или даже «евродвушка». Однако решение, принятое в этой планировке, вызывает много вопросов. Самая необычная деталь — кухня, вынесенная в коридор. По сути, вы получаете просто коридор, где вдоль одной стены расположен кухонный гарнитур. Поставить нормальный обеденный стол здесь будет крайне проблематично, а если и удастся, то места хватит максимум на двоих.

В основной комнате также возникают сложности. Поставить полноценную двуспальную кровать? Едва ли. Скорее всего, здесь придётся использовать кровать-трансформер. По сути, такая планировка — это студия, где просто «нарисовали» отдельную зону под кухню, которая на самом деле должна быть частью основного пространства. В целом, эта квартира по факту является студией, и выделение отдельной кухонной зоны в коридоре делает её нефункциональной и неудобной для жизни. Это яркий пример того, как неправильная планировка может обесценить даже относительно новую недвижимость.

В отделах продаж застройщиков часто можно столкнуться с хитрыми приёмами, когда неликвидные квартиры преподносятся как идеальные варианты. Например, вам могут показать такую планировку и убедить, что это «евродвушка». Вам предложат условно разделить пространство, но на деле эта квадратная форма делает её неудобной и нефункциональной. На самом деле, это не кухня-гостиная, а обычная однокомнатная квартира. При этом значительная часть её площади «съедается» бесполезным коридором. При желании сделать из неё нечто более функциональное, вам потребуется перепланировка. Средняя стоимость перепланировки составляет около 150 тыс, и её обязательно нужно узаконить. Сделать это с такой квартирой, скорее всего, будет крайне сложно, если не невозможно, из-за нюансов, связанных с размерами и расположением кухни.

На рынке недвижимости часто можно встретить «бесплатных» риелторов и брокеров, чья главная цель — не найти вам идеальное жильё, а продать квартиру подороже, ведь от этого зависит их комиссия. Вас могут убедить, что жить в студии площадью 35 м² комфортнее, чем в 25-метровой. Но 25-метровая студия может сдаваться за 70 000 рублей, а 35-метровая — за 75 000 рублей. Разница в аренде минимальна, зато в цене покупки она колоссальна. За ту же цену, что и эта 35-метровая студия, можно найти нормальную евродвушку. Если вы уже приобрели такую квартиру у застройщика и через пару лет вам предстоит ее принимать и делать ремонт, самый правильный вариант — продать эту недвижимость и реинвестировать в более мелкую, но функциональную и ликвидную квартиру.

На первый взгляд, эта 50-метровая однокомнатная квартира может показаться привлекательной, даже как будто это «евротрёшка». С одной стороны, здесь вроде бы неплохой санузел с постирочной, занимающий 7,7 квадратных метров. Есть гардеробная и большая спальня, где можно поставить диван и телевизор. Кажется, всё хорошо, но это лишь иллюзия.

На рендерах обычно изображена микромебель, которая создаёт ощущение простора. Однако в реальности ваш нормальный обеденный стол будет гораздо больше, а диван — объёмнее. Скорее всего, вы не сможете убрать стену, и тогда в этой 50-метровой квартире почти 8 метров займёт бесполезный коридор. Да, гардеробная нужна, но общая полезная площадь квартиры сокращается до 45 метров.

Помните, что вы платите за каждый квадратный метр — это и налог на имущество, и затраты на обслуживание управляющей компании. Большая площадь неликвидной планировки означает больше затрат на ремонт, меблировку и владение, при этом не увеличивая доход от аренды или ликвидность при продаже. Это и есть неликвид.

Сегодняшний рынок недвижимости сталкивается с огромной проблемой, которая выходит далеко за рамки цен, ипотечных ставок и условий кредитования. Основная трудность, с которой сталкивается инвестор при сдаче квартиры или покупатель при её продаже, заключается в том, что ему «впарили» неликвид. Помимо очевидных проблем с локацией, репутацией застройщика и качеством строительства, почему-то никто не говорит о планировках. Далее разберем, в каких проектах планировки можно назвать правильными.

В какую сторону движется рынок недвижимости? Как мыслят девелоперы, которые действительно разбираются в своём деле и обладают огромным опытом? Сегодня мы заглянем за кулисы нового старта продаж, чтобы понять, какие планировки предлагают лидеры рынка и почему это важно для будущего. Детально разберем проект Stone Grain и его планировки. Здесь речь идёт не только о цене или выгодных финансовых условиях, хотя они, безусловно, хороши. Главное — это продукт. STONE показывает, куда будет развиваться рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Иногда даже у лучших проектов можно найти спорные моменты. Например, стоит ли брать Rise, о котором часто спрашивают в комментариях, учитывая их хорошие условия по рассрочке. Даже Stone, несмотря на свою продуманность, иногда предлагает квартиры, которые не отвечают современным требованиям.

Например, классическая однушка в 39 м². Да, Stone постарался продумать коридор, но это не кухня-гостиная. По факту, сюда едва поместится кухня, и то очень маленькая. Это даже не студия за 10 миллионов. На рендерах, здесь только стол и телевизор, а затем спальня.Это обычная однушка.

Давайте разберём ещё несколько примеров.

Евро-2 в 47 м²: Это хороший и востребованный формат. Если планировка правильная, как в этом случае, то это твёрдая пятёрка с плюсом. Но здесь очень важен ЖК и его локация. Если это "Среда на Лобачевского", то никому такая квартира не нужна. А если это хороший жилой комплекс ближе к центру, то такой вариант подходит. 47-метровая евродвушка с хорошей планировкой — отличный выбор, при условии правильной целевой аудитории.

Многие советуют покупать двухкомнатные квартиры, но вот этот 60-метровый варианточень плохой. Это семейная квартира: здесь есть два спальных места, большая детская (20 м²), даже с выходом на балкон (что, кстати, для детской плохо). Но семье нужно место, где собираться, и это не 10 м² кухни! Родительская спальня находится близко к мастер-спальне, но там нет общего пространства. Где складировать вещи огромной семье? Шкаф у входа слишком мал. Нет места для гардеробной, не нарушая функциональность. Это ужасная квартира. Даже если застройщик продал вам 80 м², а по факту там 70 м² полезной площади, такое «комфортное семейное проживание» за миллионы не получится.

«Среда» и эффективное использование пространства

Возьмём пример из ЖК «Среда»: 59 м² против 53 м². В 53-метровой квартире есть место для всей семьи: играть в PlayStation, обедать на кухне. Есть детская и спальня (как мастер-спальня). Да, в детской всего одно спальное место, и кто-то ставит двухъярусные кровати, но это всё равно куда лучше, чем предыдущий вариант. Дети могут проводить там время.

Детская в 60-метровой квартире, которую мы ругали, может быть и классная, но деньги платят взрослые, и взрослые тоже должны получать комфорт от проживания в своей квартире.

Еще одна 55-метровая квартира. При входе – зона кухни, спальня, вторая спальня (без мастер-спальни), санузел. Для любителей лоджий — здесь есть лоджия со спальней, всё замечательно. Чем больше таких квартир будет в вашем портфеле, тем легче их продавать и сдавать.

Но возьмём точно такую же 55-метровую угловую квартиру. В ней маленькая кухня, которую никак не объединить. Вам нужно будет убирать несущую стену, что часто невозможно или дорого. Застройщики любят предлагать убрать стенку, но она может быть несущей.

Поговорим о планировке в 73 м², которая находится в ЖК «Варшавская». Мы видим продуманные складские зоны. Кухня-гостиная довольно большая, почти 23 м², и что важно, она отделена от остальной части квартиры. Это значит, что здесь можно шуметь, пока в других комнатах тихо. Родительская спальня с небольшой гардеробной и санузлом, а также выходом на балкон. Есть и детская комната. Обратите внимание: здесь предусмотрено ещё два гардероба и небольшой санузел, а также, видимо, постирочная.

Перейдём к Евро-4. Эта планировка — хороший вариант для семьи с двумя детьми, и это не 80 или 90 м², а всего 73 м². Здесь есть две спальни, кухня-гостиная, два санузла и гардеробная. Места для хранения — всё есть в 73 метрах. Это идеал по той причине, что у людей не всегда хватает денег на 90-метровые квартиры. Когда нет возможности купить большую площадь, 73 м² с хорошей и функциональной планировкой становятся идеальным решением.

73-метровая квартира с такой планировкой легко будет продаваться и уйдёт "на ура". В то же время, в 95-метровую "евро" мы не верим. Чтобы сделать ее функциональной, нужно либо объединять всё в огромную гостиную (35-40 м²) и делать блок из двух спален, либо это не Евро-3, а Евро-4.

Видимо, в некоторых планировках застройщик не может сделать большую кухню-гостиную (например,
23 м²) из-за монолитных стен. Для дорогого ЖК и дорогого дома 23 м² для кухни-гостиной — это очень мало.

Почти идеальная квартира: Евро-5 и инвестиционный потенциал

Похоже, это тоже один из проектов Stone. Не нравится только то, что в кухне-гостиной тоже есть монолитная стена. Но, возможно, в этом есть и свой плюс – это создаёт определённую камерность. Если сместить стол, может даже получиться уютная, камерная зона. Человек, который инвестирует в такую квартиру, заработает очень много, потому что на вторичном рынке таких предложений просто нет. Евро-5 площадью 130 м² в хорошем доме, ближе к центру, может продаваться за 150 млн рублей. И это при том, что сейчас такая квартира, возможно, стоит 75 миллионов.

В 2025 году на рынке недвижимости произошёл настоящий перелом. Планировка становится гораздо более важным элементом квартиры, чем её общая площадь. Это ключевое изменение, которое должен понимать каждый инвестор и покупатель. Важно осознавать, что планировки сильно различаются в зависимости от класса жилого комплекса. Покупка однокомнатных квартир площадью 35–40 м² таит в себе массу подводных камней. Застройщики часто пытаются «нарезать» и «напихать» в них всё, что только можно, но, как мы убедились, большинство таких вариантов, к сожалению, оказываются неликвидными. Для правильного выбора нужна экспертиза и насмотренность. Компания Smarent выполняет сотни меблировок, ремонтов и подготовительных работ. Мы знаем, как продавать и сдавать недвижимость, и у нас есть огромная база данных, которая позволяет нам чётко отличать хорошую квартиру от плохой.

Тренд в инвестициях в недвижимость на ближайшие 5 лет – это уникальные, качественные квартиры с правильной функциональной планировкой, высокими потолками и хорошим качеством окон. Таких объектов катастрофически не хватает на рынке. Люди по-прежнему покупают недвижимость, в том числе на вторичке, за сотни миллионов рублей, но достойных лотов мало. Мы видим, что нужно рынку и где люди готовы за это переплачивать. Наша компания работает с различными объектами и кейсами. Например, когда нужна недорогая однушка под аренду, мы можем предложить 32-метровую квартиру с отделкой, как кейс с Нагатинского. Это классный объект недвижимости для аренды.