Почему квартиры, особенно в Москве, стоят так дорого? Куда канули цены 2007 года, когда можно было купить однушку за 2,5-3,5 млн ₽ в ипотеку под 11-12%, причем не до конца жизни? Заголовки в СМИ кричат, что цены на квартиры вот-вот массово рухнут. Кто хочет, чтобы цены на недвижимость упали, а кому это совсем не выгодно, и есть ли предпосылки для падения цен, разбирается Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
В этой статье:
● Цены на квартиры в 2007 году ● Кто хочет, чтобы цены на квартиры упали? ● Арендаторы ждут падения цен на квартиры ● Инвесторы-новички мечтают о падении цен ● Государство о падении цен ● Застройщики ● Снова инвесторы ● Банки ● И снова государство ● Можно ли вернуть цены 2007 года? ● Урбанизация ● Рынок недвижимости стал системным ● В каком случае ждать снижения цен? ● Выводы
Цены на квартиры в 2007 году
В прекрасном 2007 году можно было взять однушку в Южном Бутово за 3,5 млн ₽ в ипотеку под 10-12% с небольшим первоначальным взносом 20%, то есть около 700 тыс. ₽, и платить 28 тыс. ₽ в месяц. Ладно, пусть со страховкой это будет 30 тыс. ₽.
Сейчас это кажется невероятным предложением, от которого невозможно отказаться. Но в 2007 году средняя официальная зарплата по России, не только в Москве, была 13 тыс. ₽.
Получается, тогда огромное количество граждан России не могли себе позволить такую квартиру.
С 2007 года цены на квартиры выросли в 3-4 раза.
И та самая однушка, которая была новостройкой в 2007 году, сейчас с ремонтом и мебелью стоит в районе 11-12 млн ₽.
Скорее всего, правда, ремонт и мебель тоже 2007 года – и вы ее выкинете и потратите на ремонт еще примерно 3-3,5 млн ₽.
Сейчас даже самая простая однушка в Подмосковье с не самой завидной транспортной доступностью обойдется 7-8 млн ₽.
За почти 20 лет значительно возросла не только стоимость жилья – рост цен и уровень инфляции можно заметить даже по своей продуктовой корзине.
А вот реальные доходы, в отличие от инфляции, так же кратно, к сожалению, не выросли.
Столь значительная разница в ценах вызывает ощущение упущенной возможности.
И, конечно хочется, чтобы цены на недвижимость упали в два раза, и заветная однушка стала стоить не 12 млн ₽, а хотя бы 6.
Кто хочет, чтобы цены на квартиры упали?
В первую очередь, падения цен хотят молодые люди до 35 лет. Скорее всего, это они не успели запрыгнуть в тот самый вагон в 2007 году. Хотя 28 тыс. ₽ – это примерно тысяча долларов тогда, что тоже было довольно ощутимой суммой.
В целом молодежь сейчас частенько сокрушается, что раньше квартиру можно было купить за 3 млн ₽, а сейчас такая стоит 12-15-30 млн ₽ – и они прилежно ждут, когда цена вернется к 3 млн ₽ или хотя бы к 6.
При этом, на самом деле, недвижимость нужно покупать даже с текущими ценами, но молодые люди не хотят заниматься ремонтом, меблировкой, обременять себя ответственностью, брать ипотеку – ведь квартиру можно арендовать. Хотя рациональное зерно в этом есть: ипотека под 17 или 20% – это кабала.
Арендаторы ждут падения цен на квартиры
Вторая группа людей, которые очень хотят и ждут когда цены на квартиры упадут — это арендаторы, которые стали задумываться о том, что нужно купить свою квартиру, когда их арендная ставка резко выросла на 40-50%.
В прошлом году огромное количество арендаторов, которые снимали квартиру за 60-70 тыс. ₽, получили уведомление от собственника о том, что арендная ставка повышается до 100 тыс. ₽ в месяц. И арендаторы задумались, имеет ли смысл платить такую большую аренду, если можно купить свою квартиру. Но были неприятно удивлены отсутствием доступной ипотеки и высокой стоимостью квартир. И по факту оказались в замкнутом круге: раньше говорили, что выгоднее арендовать,
и не нужно покупать недвижимость, а сейчас и аренда выросла, и цены на квартиры выросли. И многие арендаторы теперь ждут снижения цен и доступной ипотечной ставки на уровне 10-12%. И надеются, что цены на квартиры сохранятся. Хотя мы с вами знаем, что надежды эти не исполнимы.
Инвесторы-новички мечтают о падении цен
Третья группа — это инвесторы-новички, которые хотят инвестировать в недвижимость и сохранить капитал. Зачастую они арендуют жилье и понимают, что купить сразу большую трёхкомнатную квартиру непросто, и к этому стоит идти постепенно. Поэтому они рассматривают вариант приобретения студии или однушки для аренды или собственного проживания, исходя из своих целей. Но если раньше квартиру можно было купить за 5-10 млн ₽, то сейчас цена уже выше – 15-20.
И получается, что точка входа для них уже недоступна, по высокой цене заходить нет возможности – и они ждут, когда цены скорректируются.
На самом деле, цена на недвижимость по некоторым проектам может корректироваться – я часто рассказываю об этом на своем канале, поэтому за ним следят многие начинающие инвесторы, которые хотят сделать свою первую инвестицию и не упустить выгодное предложение.
Государство о падении цен на недвижимости
А вот четвертая группа, которая хочет, чтобы цены на недвижимость упали – это государство.
Для государства важно, чтобы недвижимость была доступной, и оно субсидирует миллиарды ипотечных денег: рыночная ставка сейчас высокая, а льготная – 5-6%. При этом государство в рамках субсидирования выдает довольно крупные суммы: 6 и 12 млн ₽. Более того, многие депутаты сейчас пытаются доказать, что нужно субсидировать не 12, а 18 млн ₽, потому что цены на квартиры выросли.
При этом большие субсидии и кредиты – это дополнительная финансовая нагрузка.
Застройщики
И есть те, кто хочет, чтобы цены на недвижимость росли или хотя бы не падали резко на 30-50%. В первую очередь, это застройщики и банки – и те, и те участвуют в строительстве, выделяют деньги в рамках проектного финансирования. Если цены на недвижимость упадут, застройщики обанкротятся.
С одной стороны, застройщики в малине: цены на недвижимость выросли, спрос на квартиры стал выше, люди стали активнее рассматривать новостройки. Но себестоимость тоже выросла, как и проектное финансирование.
Если квадратный метр не будет дорожать с каждым днем, у застройщика возникнут серьезные проблемы: он может не достроить дом, обанкротиться или оказаться в долгах. Если он не будет улучшать свои проекты, спрос на них упадет. Поэтому каждый новый проект должен быть лучше предыдущего, и застройщики всегда ищут причины, чтобы убедить покупателей в превосходстве своих ЖК. Таким образом, застройщики остаются главными бенефициарами роста стоимости недвижимости, несмотря на заявления в офисах продаж.
Снова инвесторы
Вторая группа – владельцы инвестиционных квартир: мамкины инвесторы и новички,
которые набрали квартиры по завышенной стоимости или купили неликвидные объекты в Московской области или Новой Москве, соблазнившись обещаниям открытия станции метро и росту цен. А в реальности покупка была уже по завышенной стоимости: например, квартиры где-нибудь под Троицком стоимостью 300 тыс. ₽ за квадратный метр. Рынка вторички там нет, но люди все равно верят, что смогут перепродать дороже. Или кто-то набрал новостроек по 500-600 тыс. за метр, когда средняя цена 300-400 тыс. за метр – такие ситуации тоже бывают в Москве. Конечно, владельцы инвестиционных квартир не хотят продавать их в убыток, хотят продать их в ноль или с небольшой прибылью.
Меня удивляет, как некоторые покупают недвижимость без анализа рынка, уверенные, что завтра она подорожает. Брокеры обещают прибыль при минимальном взносе, и люди им верят на слово. Однако, когда наступает реальность, они не готовы продавать квартиры по низким ценам и не признают ошибок. В результате на вторичном рынке нет ожидаемых дисконтов — владельцы хотят продать по цене покупки плюс расходы и комиссию.
Банки
Банки также заинтересованы в росте цен на недвижимость, поскольку выдают кредиты застройщикам и покупателям. Падение стоимости жилья может привести к потере ликвидности, так как недвижимость находится в залоге.
Например, если вы купили квартиру с 20-30% первоначального взноса, а ее цена упала на 50%, вам может быть выгоднее не платить ипотеку. Это приведет к банкротствам банков и строительных компаний, напоминая ситуацию 2008 года в США, когда массовые дефолты произошли из-за падения цен на жилье. В какой-то момент люди перестали платить по ипотечным кредитам, потому что дом, который они купили, например, за миллион долларов, стал стоить 400-500 тыс. долларов.
Поэтому банки будут стараться удерживать цены на недвижимость на плаву или в небольшой коррекции, чтобы защитить свои интересы.
И снова государство
С одной стороны, государство заинтересовано в доступности недвижимости для населения. С другой стороны, государство заинтересовано в том, чтобы на рынке недвижимости не было дефолтов. Это подразумевает, что застройщики должны строить новые дома, люди — брать ипотеки и покупать квартиры, что способствует налоговым поступлениям, созданию рабочих мест и росту ВВП.
Государству важно, чтобы рынок недвижимости функционировал. Для этого существуют различные схемы господдержки: семейная ипотека, IT ипотека, дальневосточная ипотека и ипотека для участников СВО. Ожидается расширение семейной ипотеки для семей с детьми до 14 лет включительно (сейчас она применима к семьям с детьми до 6 лет включительно).
И расширение ипотеки для ветеранов и участников СВО по всей России, вероятно, включая Москву и Подмосковье (сейчас она действует только на новых территориях и Дальнем Востоке).
Можно ли вернуть цены 2007 года?
Одни хотят, чтобы цены на недвижимость упали, другие — чтобы они росли. Вернуться в 2007 год и купить однушку в Южном Бутово за 3,5-4 млн ₽ невозможно: себестоимость строительства с учетом инфляции и налогов возросла. При цене 15 млн ₽ от застройщика себестоимость квартиры составляет около 9-10 млн ₽, а привлечение одного клиента обходится примерно в 1 млн ₽.
Затраты застройщика на отделку одного квадратного метра с НДС составляют около 100 тыс. ₽, что делает ремонт однушки в 40 метров около 4 млн ₽. Если кто-то может сделать ремонт за 1 млн в частном порядке, это не значит, что застройщик сможет сделать массово качественный ремонт за ту же сумму. У застройщиков есть дополнительные издержки на управление и официальные выплаты, что также увеличивает себестоимость. Это реальность, с которой нужно смириться.
Урбанизация
Другой фактор роста стоимости недвижимости — это урбанизация.
Люди мигрируют из небольших городов в крупные, такие как Москва и Санкт-Петербург, что увеличивает спрос на недвижимость в крупных городах. Последнее время популярностью пользуется еще город-курорт Сочи, благодаря хорошему климату и инфраструктуре.
По данным Росстата, в Москву ежегодно приезжают около 50 тыс. человек, а с учетом неофициальных данных это может быть 200-300 тыс. Многие хотят купить или арендовать квартиры, а также инвестировать в московскую недвижимость для получения пассивного дохода. Растущий спрос в условиях ограниченного предложения на рынке недвижимости приводит к увеличению цен.
Рынок недвижимости стал системным
За последние 20 лет рынок недвижимости преобразился из хаоса в систему. Ранее сделки проводились по объявлениям через газеты, без онлайн-платформ, таких как Авито и Циан. Сейчас доступны электронная регистрация и онлайн-ипотека. Рынок стал прозрачным: на вторичке и у застройщика все квартиры теперь продаются по полной стоимости и с учетом выросших налогов. Безусловно, это тоже способствовало росту цен, зато покупка недвижимости стала менее рискованной – можно легко выбрать квартиру у застройщика и оформить сделку онлайн даже в другом городе.
В каком случае ждать снижения цен?
Несмотря на поддержку государства и высокий спрос, на рынке недвижимости есть факторы, способные скорректировать цены.
1. Банкротство крупных застройщиков: если известный девелопер обанкротится, это негативно скажется на рынке. Массовая продажа недвижимости от этого застройщика приведет к снижению цен.
2. Ужесточение условий ипотеки: если ипотека так и не станет более доступной, и ставки останутся высокими, вторичный рынок вынудит продавцов снизить цены.
3. Перенасыщение рынка: маловероятно, но все же – если много застройщиков начнут запускать сейчас новые проекты, это может привести к избытку жилья к 2030 году, что также снизит цены.
4. Налоги: сейчас налог на владение недвижимостью небольшой. Повышение этого налога может вынудить владельцев продавать квартиры, особенно если аренда перестанет покрывать расходы, связанные с квартирой.
По отдельности или в совокупности эти факторы: перенасыщение рынка, отсутствие доступной ипотеки, потенциальное банкротство застройщика – могут спровоцировать падение цен. Если это случится, те, кто ждал снижения цен, окажутся в выигрышной позиции.
Все это кризисные сценарии, которые профессионалы рынка не допустят. Именно поэтому застройщики сейчас строят мало квартир, предлагая в основном старые проекты и не готовясь к новым очередям.
При этом земельный банк у них более чем достаточный, просто таким образом они корректируют спрос и предложение.
И даже если падение случится, это будет временная заморозка рынка – как это было весной и осенью 2022 года, когда цены стали более доступные, чем в 2019-2020 годах.
Массового спроса тогда тоже не было, и цены сначала упали, а потом снова отросли и продолжают дальше расти.
Выводы
Жилье станет доступным, если:
1. Увеличить объем качественного строительства.
2. Создать выгодные условия для молодых семей.
3. Обеспечить цивилизованную аренду.
4. Ввести госрегулирование сделок.
5. Защитить арендаторов от произвольных выселений и резкого повышения арендной платы.
Люди ожидают дешевые квартиры в крупных мегаполисах, несмотря на стабильно высокие цены. Многие выпали из системы накоплений и не признают текущую реальность.
Но не стоит забывать, что, во-первых, для любой покупки нужен доход. Во-вторых, падение цен не решит все проблемы, потому что стоимость квартиры – это не только цена, это еще и ипотечная ставка, возможность ее оплаты и условия покупки. И даже если цены на некоторые квартиры снизятся, важно правильно выбрать свою исходя из личных предпочтений и потребностей (например, готовый дом, а не строящийся или квартира в черте города, а не в области).
Вернуть 2007 год невозможно, и скупить квартиры в Южном Бутово за 3 млн ₽ тоже. Многие воспринимают недвижимость как инвестицию, которая всегда растет в цене как биткоин.
Но можно начать путь к квартире мечты уже в 2025 году. Это долгий путь. Начните с просмотра квартир и посещения офисов продаж — это бесплатно. Много полезной информации на моем канале – тоже бесплатно. Так вы сможете лучше понять рынок.
Это продуктивнее, чем ждать падения цен, ругать собственника недвижимости за поднятие цен или Эльвиру Набиуллину за высокую ключевую ставку.
Если у вас нет цели купить квартиру, не тратьте время на изучение рынка и не переживайте из-за цен. Занимайтесь тем, что вам нравится.